Wirkungsanalyse zur geplanten Verkaufsflächenerweiterung des ALDI-Marktes, sowie der Neuansiedlung eines Drogeriemarktes im Bereich der Flutstraße ...
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München Stuttgart Forchheim
Wirkungsanalyse zur geplanten Köln
Ried(A)
Leipzig Lübeck Hannover
Verkaufsflächenerweiterung des
ALDI-Marktes, sowie der Neuansiedlung
CIMA Beratung + Management GmbH
Berliner Allee 12 30175 Hannover
T 0511-220079-65
eines Drogeriemarktes im Bereich der F 0511-220079-99
www.cima.de
Flutstraße der Stadt Wilhelmshaven
Stadtentwicklung
Marketing
Regionalwirtschaft
Einzelhandel
Wirtschaftsförderung
Citymanagement
Immobilien
Organisationsberatung
Projektleiter: Martin Kremming
Kultur
Bearbeitung: Helge Harnack
Tourismus
Hannover, 02.10.2019
Wirkungsanalyse Planvorhaben Flutstraße in Wilhelmshaven
Nutzungs- und Urheberrechte
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Sprachgebrauch
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men wird.
Seite 2
Wirkungsanalyse Planvorhaben Flutstraße in Wilhelmshaven
Inhaltsverzeichnis
1 Auftrag und Aufgabenstellung ............................................5 4 Wirkungsprognose ..............................................................23
2 Ausführungen zum Planvorhaben .......................................6 4.1 Umsatzerwartung des Planvorhabens ............................. 23
4.2 Ökonomische Wirkungsprognose .................................... 25
3 Untersuchungsgebiet und Wettbewerbsanalyse ...............8
4.2.1 Vorbemerkungen zur Umsatzumlenkungsquote ......................25
3.1 Definition des Untersuchungsgebietes .............................. 8
4.2.2 Herkunft des Umverteilungsumsatzes ...........................................27
3.2 Vorhabenrelevante Angebotssituation im 4.2.3 Auswirkungsanalyse der Umsatzumverteilung ...........................29
Untersuchungsgebiet ........................................................ 10 4.2.4 Auswirkungsanalyse der Umsatzumverteilung ...........................30
3.2.1 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (Hauptzentrum) ..11
3.2.2 Zentraler Versorgungsbereich Posener Straße/ 5 Bewertung gemäß Einzelhandelskonzept der Stadt
Preußenstraße (Nebenzentrum) .......................................................12 Wilhelmshaven ....................................................................33
3.2.3 Zentraler Versorgungsbereich GöBi (Nebenzentrum) ............13 6 Raumordnerische Vorgaben und deren Bewertung ........34
3.2.4 Zentraler Versorgungsbereich Werdumer Straße/ Dodoweg
(Nahversorgungszentrum) ..................................................................14 7 Abschließende Bewertung und Empfehlung ....................37
3.2.5 Zentraler Versorgungsbereich Maadebogen
8 Methodik ..............................................................................38
(Nahversorgungszentrum) ..................................................................15
3.2.6 Zentraler Versorgungsbereich Freiligrathstraße/ Triftweg
(Nahversorgungszentrum) ..................................................................16
3.2.7 Zentraler Versorgungsbereich Friedrich-Paffrath-Straße/
Bismarckstraße (Nahversorgungszentrum) ..................................17
3.2.8 Zentraler Versorgungsbereich Gökerstraße Nord
(Nahversorgungszentrum) ..................................................................18
3.2.9 Zentraler Versorgungsbereich Voslapp-Süd ...............................19
3.2.10 Standortbereich Flutstraße (Sonderstandort) .............................20
3.2.11 Standortbereich Ebkeriege (Sonderstandort) .............................21
3.2.12 Solitär-/ Streulagen im Untersuchungsgebiet ............................22
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Wirkungsanalyse Planvorhaben Flutstraße in Wilhelmshaven
Abbildungsverzeichnis
Abb. 27: Abgrenzung des ZVB Voslapp-Süd ..................................................................33
Abb. 1: Lage des Vorhabenstandortes in Wilhelmshaven ...........................................7 Abb. 28: Kongruenz des Planvorhabens ...........................................................................35
Abb. 2: Lage des Vorhabenstandortes im Untersuchungsgebiet .............................9 Abb. 29: cima-Warengruppen...............................................................................................38
Abb. 3: ZVB Innenstadt ............................................................................................................ 11
Abb. 4: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt ............... 11
Abb. 5: ZVB Posener Straße/ Preußenstraße .................................................................. 12
Abb. 6: Abgrenzung des ZVB Posener Straße/ Preußenstraße ............................... 12
Abb. 7: ZVB GöBi ........................................................................................................................ 13
Abb. 8: Abgrenzung des ZVB GöBi ..................................................................................... 13
Abb. 9: ZVB GöBi ........................................................................................................................ 14
Abb. 10: Abgrenzung des ZVB Werdumer Straße/ Dodoweg ................................ 14
Abb. 11: ZVB Maadebogen .................................................................................................... 15
Abb. 12: Abgrenzung des ZVB Maadebogen................................................................. 15
Abb. 13: Abgrenzung des ZVB Freiligrathstraße/ Triftweg ....................................... 16
Abb. 14: ZVB Friedrich-Paffrath-Straße/ Bismarckstraße .......................................... 17
Abb. 15: Abgrenzung des ZVB Friedrich-Paffrath-Straße/ Bismarckstraße ....... 17
Abb. 16: ZVB Gökerstraße Nord .......................................................................................... 18
Abb. 17: Abgrenzung des ZVB Gökerstraße Nord ....................................................... 18
Abb. 18: Abgrenzung des ZVB Voslapp-Süd.................................................................. 19
Abb. 19: Sonderstandort Flutstraße ................................................................................... 20
Abb. 20: Abgrenzung des Sonderstandort Flutstraße ................................................ 20
Abb. 21: Sonderstandort Ebkeriege ................................................................................... 21
Abb. 22: Abgrenzung des Sonderstandort Ebkeriege ................................................ 21
Abb. 23: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des Planvorhabens ..................... 24
Abb. 24: Umsatzherkunft des Planvorhabens ................................................................ 27
Abb. 25: Umverteilungseffekte des Planvorhabens: Nahrungs- und
Genussmittel ........................................................................................................... 29
Abb. 26: Umverteilungseffekte des Planvorhabens: Drogerieartikel .................... 30
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Wirkungsanalyse Planvorhaben Flutstraße in Wilhelmshaven
1 Auftrag und Aufgabenstellung
Erstellung einer Wirkungsanalyse zur Erweiterung eines ALDI-Lebensmit- Methodische Grundlagen
teldiscounters, sowie der Neuansiedlung eines Drogeriemarktes an der Bei der Beurteilung der Auswirkungen des Planvorhabens geht die cima
Flutstraße in Wilhelmshaven von einem „Worst-Case-Ansatz“ aus. Das bedeutet, dass bei den Berech-
nungen die maximal zu erwartenden Umverteilungswirkungen dargestellt
Auftraggeber werden.
Stadt Wilhelmshaven Die Ermittlung der Leistungsdaten des vorhabenrelevanten Einzelhandels
basiert auf einer Aktualisierung des vorhabenrelevanten Einzelhandelsbe-
standes im gesamten Untersuchungsgebiet durch die cima im Oktober
Untersuchungszeitraum 2017.
Juni 2019 Die Berechnung der Umsätze für den Einzelhandel erfolgte auf Basis der
Flächenproduktivitäten für das Jahr 2018 (Umsatz je qm Verkaufsfläche
Untersuchungsdesign p.a.) für insgesamt 32 Branchen. Die Untersuchung bezieht sich schwer-
▪ Bewertung des Mikrostandortes des Planvorhabens punktmäßig auf den periodischen Bedarfsbereich, bestehend aus den fol-
genden Warengruppen:
▪ Analyse der vorhabenrelevanten Angebotssituation in den tangierten
Zentren und an weiteren relevanten Wettbewerbsstandorten ▪ Nahrungs- und Genussmittel
▪ Umsatzschätzung des Planvorhabens ▪ Drogerieartikel
▪ Ermittlung der Umsatzherkunft des Planvorhabens
▪ Dokumentation der Umsatzverlagerungen durch Ermittlung der ökono-
mischen Auswirkungen auf den Einzelhandel
▪ Darstellung und Bewertung der zu erwartenden Auswirkungen auf die
baurechtlich schützenswerten Einzelhandelsstrukturen (Zentren)
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Wirkungsanalyse Planvorhaben Flutstraße in Wilhelmshaven
2 Ausführungen zum Planvorhaben
In der Stadt Wilhelmshaven wird die Verkaufsflächenerweiterung des ALDI Der Standort grenzt im nördlichen Bereich an ein Wohngebiet des
Lebensmitteldiscounters im Standortbereich Flutstraße diskutiert. Der be- Stadtteils Voslapp an. Zudem besteht eine gute fußläufige Erreichbar-
reits am Standort adressierte ALDI Markt beabsichtigt, die Verkaufsfläche keit, vor allem aus den Wohngebieten des Stadtteils Voslapp und Tei-
von heute 735 qm um 615 qm auf zukünftig 1.350 qm zu erweitern. Die len von Fedderwardergroden.
Erweiterung soll durch einen Neubau auf einem Grundstück im nördlichen
Bereich des heutigen Marktes erfolgen.
Die derzeitige Verkaufsfläche von rund 735 qm entspricht nicht mehr den
Ansprüchen des Betreibers an wirtschaftlich zu betreibende und für den
Kunden ansprechende Ladenlokale. Die Verkaufsflächenerweiterung dient
der Anpassung an aktuelle Marktbedingungen und soll somit den langfris-
tigen Fortbestand des Nahversorgers sichern.
Gleichzeitig sehen die Planungen eine Nachnutzung der heutigen ALDI-
Flächen durch einen Drogeriemarkt (rd. 700 qm VKF) vor.
Der Vorhabenstandort befindet sich verkehrsgünstig gelegen an der Flut-
straße, die den Vorhabenstandort mit dem Stadtteil Voslapp und im weite-
ren Verlauf mit dem östlichen Bereich des Stadtteils Fedderwardergroden
verbindet. Der Standort ist bedingt durch die Lage an der Flutstraße ebenso
für die peripheren nördlichen Ortsteile der Stadt Wilhelmshaven über die
Posener Straße sowie die Arthur-Grunewald-Straße mit dem MIV hervorra-
gend zu erreichen.
Gemäß Einzelhandelskonzept der Stadt Wilhelmshaven 2019 liegt der Vor-
habenstandort im zentralen Versorgungsbereich Voslapp Süd. Die Anbin-
dung an den ÖPNV ist durch die räumliche Nähe des Marktes zur Bushal-
testelle Voslapp-Süd in rund 100 m Entfernung gegeben. Im Süden schlie-
ßen sich gewerbliche und Einzelhandelsnutzungen im Sonderstandort Flut-
straße an.
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Wirkungsanalyse Planvorhaben Flutstraße in Wilhelmshaven
Abb. 1: Lage des Vorhabenstandortes in Wilhelmshaven
Vorhabenstandort
Kartenbasis: Open Streetmap Mitwirkende 2019
Bearbeitung: cima 2019
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Wirkungsanalyse Planvorhaben Flutstraße in Wilhelmshaven
3 Untersuchungsgebiet und Wettbewerbsanalyse
3.1 Definition des Untersuchungsgebietes Durch Vor-Ort-Erhebungen wurde schließlich erfasst, ob und in welchem
Umfang innerhalb des definierten Untersuchungsgebietes wettbewerbsre-
levante Einzelhandelsstrukturen vorzufinden sind. Die Einzelhandelsstand-
Die cima geht davon aus, dass das Einzugsgebiet des Planvorhabens an der
orte innerhalb des Untersuchungsgebietes und die dort vorgefundenen
Flutstraße im Wesentlichen dem des bereits heute ansässigen ALDI-Mark-
Einzelhandelsstrukturen werden in den nachfolgenden Kapiteln beschrie-
tes entspricht. Das Einzugsgebiet ist aufgrund anderer Lebensmitteldis-
ben.
counter-Filialen, sowie Drogeriemärkte, die schon seit vielen Jahren dort
angesiedelt sind, sowieso von vornherein begrenzt.
Das prognostizierte betriebswirtschaftliche Einzugsgebiet des Planvorha-
bens dürfte sich im Kern auf die nördlichen Stadtteile von Wilhelmshaven
beschränken.
Die cima geht davon aus, dass auch außerhalb des betriebswirtschaftlichen
Einzugsgebietes mit Umsatzumverteilungseffekten zu rechnen ist. Um
diese Auswirkungen zu berücksichtigen, wird im vorliegenden Gutachten
ein Untersuchungsgebiet festgelegt, welches über das prognostizierte Ein-
zugsgebiet hinausgeht. Das Untersuchungsgebiet des Planvorhabens be-
schreibt den Raum, innerhalb dessen wettbewerbsrelevante Einzelhandels-
standorte durch Umsatzverlagerungen betroffen sein könnten. Somit um-
fasst das Untersuchungsgebiet eine weitere räumliche Ausdehnung als das
zu erwartende betriebswirtschaftliche Einzugsgebiet, welches den Raum
darstellt, aus welchem der überwiegende Teil der Kunden des Vorhabens
stammt.
Als relevantes Untersuchungsgebiet für die vorliegende Wirkungsanalyse
wird somit ein Gebiet definiert, das das gesamte Stadtgebiet von Wilhelms-
haven umfasst.
Seite 8
Wirkungsanalyse Planvorhaben Flutstraße in Wilhelmshaven
Abb. 2: Lage des Vorhabenstandortes im Untersuchungsgebiet
Vorhabenstandort
Kartenbasis: Open Streetmap Mitwirkende 2019
Bearbeitung: cima 2019
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Wirkungsanalyse Planvorhaben Flutstraße in Wilhelmshaven
Die hier vorgelegte Wirkungsanalyse beinhaltet eine Berechnung zur städ-
3.2 Vorhabenrelevante Angebotssituation tebaulichen Verträglichkeit des ALDI-Lebensmitteldiscounters und des
DM-Drogeriemarktes unter Berücksichtigung des Einzelhandelskonzeptes
im Untersuchungsgebiet der Stadt Wilhelmshaven 2019.
Nachfolgend werden die zentralen Versorgungsbereiche, sowie sonstige
Für die Beurteilung der Auswirkungen zur Verkaufsflächenerweiterung ei-
bedeutende Wettbewerbslagen des Einzelhandels hinsichtlich ihrer vorha-
nes ALDI-Lebensmitteldiscounters, sowie der Neuansiedlung eines DM-
benrelevanten Angebotsausstattung und Leistungsfähigkeit beschrieben.
Drogeriemarktes an der Flutstraße in Wilhelmshaven ist eine detaillierte
Die jeweilige Bewertung basiert auf der gutachterlichen Einschätzung je-
Analyse der Wettbewerbssituation erforderlich. Die Attraktivität der kon-
des Einzelstandorts im Rahmen einer Begutachtung vor Ort durch die
kurrierenden Wettbewerber innerhalb des Untersuchungsgebietes wurde
cima. Im perspektivischen zentralen Versorgungsbereich Potenburg sind
durch „Vor-Ort“-Recherchen des cima-Teams im Oktober 2017 erfasst.
noch keine Einzelhandelsnutzungen vorhanden, daher wird hier keine De-
Insbesondere die Lage, die Betriebsform und die Größe der Wettbewerber
tailbetrachtung vorgenommen.
sind dabei von Bedeutung.
Im Kontext der hier vorliegenden Wirkungsanalyse erfolgte eine vollstän-
dige Erhebung aller Wettbewerber in den vorhabenrelevanten Branchen
Nahrungs- und Genussmittel, sowie Drogerieartikel in den zentralen Ver-
sorgungsbereichen, sowie den sonstigen Lagen des gesamten Stadtge-
bietes.
Die Stadt Wilhelmshaven verfügt über ein Einzelhandelskonzept aus dem
Jahr 2014, welches sich derzeit in der 2. Fortschreibung befindet. Die Fort-
schreibung des Zentrenkonzeptes wird von der cima erstellt und liegt der
Stadt Wilhelmshaven in der Endfassung vor, die vom Rat der Stadt Wil-
helmshaven im September 2019 als eine informelle Planung gemäß § 1
Abs. 6 Nr.11 Baugesetzbuch beschlossen werden soll.
Die Fortschreibung des Zentrenkonzeptes unterscheidet sich in Bezug auf
die Abgrenzung und Hierarchisierung der Zentralen Versorgungsbereiche,
der ergänzenden Festlegung der solitären Nahversorgungsstandorte und
der Definition und Abgrenzung der Sonderstandorte vom Zentrenkonzept
2014 teilweise, daher werden in der nachgelagerten Wirkungsprognose
die Abgrenzungen der vorliegenden Endfassung des EHK 2019 berück-
sichtigt.
Seite 10Wirkungsanalyse Planvorhaben Flutstraße in Wilhelmshaven
Abb. 4: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt
3.2.1 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt
(Hauptzentrum)
Der Zentrale Versorgungsbereich Innenstadt umfasst die Marktstraße als
Haupteinkaufsstraße sowie alle unmittelbar angrenzenden Geschäftslagen
und bildet das Hauptzentrum des Einzelhandels in der Stadt Wilhelms-
haven. Als wettbewerbsrelevante Hauptanbieter sind in der Innenstadt
zwei ROSSMANN-Drogeriemärkte, sowie ein COMBI-Vollsortimenter an-
sässig. Das weitere wettbewerbsrelevante Angebot bilden zwei DOUGLAS-
Filialen im Sortiment Gesundheits- und Körperpflege sowie diverse wei-
tere Betriebe, v.a. aus dem Lebensmittelhandwerk.
Insgesamt sind im ZVB Innenstadt 28 Betriebe mit vorhabenrelevanten
Sortimenten vorhanden, die einen Umsatz von rd. 17,7 Mio. € (brutto, p.a.)
in den vorhabenrelevanten Sortimenten erwirtschaften.
Abb. 3: ZVB Innenstadt
Quelle: cima-Endbericht Einzelhandelskonzept Wilhelmshaven 2019
Kartengrundlage: Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen
(LGLN). Bereitgestellt durch die Stadt Wilhelmshaven. Stand 31.12.2017
Bearbeitung: cima 2019
Foto: cima 2018
Seite 11Wirkungsanalyse Planvorhaben Flutstraße in Wilhelmshaven
3.2.2 Zentraler Versorgungsbereich Posener Straße/ Abb. 6: Abgrenzung des ZVB Posener Straße/ Preußenstraße
Preußenstraße (Nebenzentrum)
Der Zentrale Versorgungsbereich Posener Straße/ Preußenstraße in der
Funktion eines Nebenzentrums erstreckt sich entlang der Posener Straße
zwischen dem Kreuzungsbereich Preußenstraße im Osten und der Inhau-
ser Landstraße (L 811) in westlicher Ausrichtung.
Hauptwettbewerber an diesem Standort ist der Vollsortimenter REWE, so-
wie die Discounter NETTO, LIDL und ALDI. Im Bereich der Drogerieartikel
ist v.a. ein ROSSMANN-Markt zu nennen.
In den insgesamt 9 vorhabenrelevanten Betrieben wird auf einer Verkaufs-
fläche von rd. 4.215 qm ein vorhabenrelevanter Umsatz von rd. 20,4 Mio.€
(brutto, p.a.) erzielt.
Im Zuge der Umsetzung der Verkaufsflächenerweiterung in Form eines
Neubaus der ALDI-Filiale im ZVB Voslapp Süd ist geplant, die heute orts-
ansässige Filiale des Lebensmitteldiscounters an der Posener Straße 91 im
ZVB Posener Straße/ Preußenstraße zu schließen. Aufgrund der hier dar-
gestellten sehr guten Angebotsausstattung im periodischen Bedarf geht
die cima nicht von einem Funktionsverlust des zentralen Versorgungsbe-
reiches Posener Straße/Preußenstraße aus.
Abb. 5: ZVB Posener Straße/ Preußenstraße
Quelle: cima-Endbericht Einzelhandelskonzept Wilhelmshaven 2019
Kartengrundlage: Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen
(LGLN). Bereitgestellt durch die Stadt Wilhelmshaven. Stand 31.12.2017
Bearbeitung: cima 2019
Foto: cima 2018
Seite 12Wirkungsanalyse Planvorhaben Flutstraße in Wilhelmshaven
3.2.3 Zentraler Versorgungsbereich GöBi Abb. 8: Abgrenzung des ZVB GöBi
(Nebenzentrum)
Der Zentrale Versorgungsbereich GöBi (Gökerstraße/ Bismarckstraße) in
der Funktion eines Nebenzentrums erstreckt sich entlang der Gökerstraße
in Nord-Süd Ausrichtung und der Bismarckstraße in Ost-West Ausrich-
tung.
Der wichtigste wettbewerbsrelevante Einzelhandel im Nebenzentrum be-
steht aus einem ROSSMANN-Drogeriemarkt, sowie einem Bioladen.
In 5 Betrieben werden hier vorhabenrelevante Sortimente angeboten, die
einen vorhabenrelevanten Umsatz von rd. 3,3 Mio. € (brutto, p.a.) erwirt-
schaften.
Abb. 7: ZVB GöBi
Quelle: cima-Endbericht Einzelhandelskonzept Wilhelmshaven 2019
Kartengrundlage: Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen
(LGLN). Bereitgestellt durch die Stadt Wilhelmshaven. Stand 31.12.2017
Bearbeitung: cima 2019
Foto: cima 2018
Seite 13Wirkungsanalyse Planvorhaben Flutstraße in Wilhelmshaven
3.2.4 Zentraler Versorgungsbereich Werdumer Straße/ Abb. 10: Abgrenzung des ZVB Werdumer Straße/ Dodoweg
Dodoweg (Nahversorgungszentrum)
Der traditionelle Kern des Nahversorgungszentrums befindet sich im Be-
reich der Werdumer Straße südlich der Kurt-Schumacher-Straße. Nördlich
der Kurt-Schumacher-Straße ist der Lebensmitteldiscounter NETTO vor-
handen. Die Standortbereiche der Apostel-Johannes-Kirche stellen den
nördlichen Abschluss des zentralen Versorgungsbereiche dar.
Insgesamt sind hier 3 wettbewerbsrelevante Betriebe vorhanden, die rd.
3,7 Mio. € (brutto, p.a.) erwirtschaften.
Abb. 9: ZVB GöBi
Quelle: cima-Endbericht Einzelhandelskonzept Wilhelmshaven 2019
Kartengrundlage: Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen
(LGLN). Bereitgestellt durch die Stadt Wilhelmshaven. Stand 31.12.2017
Bearbeitung: cima 2019
Foto: cima 2018
Seite 14Wirkungsanalyse Planvorhaben Flutstraße in Wilhelmshaven
3.2.5 Zentraler Versorgungsbereich Maadebogen Abb. 12: Abgrenzung des ZVB Maadebogen
(Nahversorgungszentrum)
Im Standortbereich der Sven-Hedin-Straße/ Kurt-Schumacher-Straße be-
findet sich der Zentrale Versorgungsbereich Maadebogen in integrierter
Wohngebietslage. Aktuell sind hier ausschließlich der Lebensmittelvollsor-
timenter COMBI und der Lebensmitteldiscounter ALDI, ergänzt durch
kleinteilige Betriebe des Lebensmittelhandwerks sowie Kiosk, Blumenhan-
del etc. vorhanden. Verschiedene Dienstleistungsbetriebe runden das Ver-
sorgungsangebot ab. Vor dem Hintergrund der bestehenden Erweite-
rungs- und Modernisierungsabsichten des Verbundstandortes aus Le-
bensmitteldiscounter und Lebensmittelfrischemarkt liegen die Vorausset-
zungen zur Abgrenzung eines Zentralen Versorgungsbereiches in der
Funktion eines Nahversorgungszentrums vor.
Der vorhabenrelevante Einzelhandel im NVZ erwirtschaftet auf einer Flä-
che von rd. 1.700 qm einen wettbewerbsrelevanten Umsatz von rd. 8,5
Mio. € (brutto, p.a.)
Abb. 11: ZVB Maadebogen
Quelle: cima-Endbericht Einzelhandelskonzept Wilhelmshaven 2019
Kartengrundlage: Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen
(LGLN). Bereitgestellt durch die Stadt Wilhelmshaven. Stand 31.12.2017
Bearbeitung: cima 2019
Foto: cima 2018
Seite 15Wirkungsanalyse Planvorhaben Flutstraße in Wilhelmshaven
3.2.6 Zentraler Versorgungsbereich Freiligrathstraße/ Abb. 13: Abgrenzung des ZVB Freiligrathstraße/ Triftweg
Triftweg (Nahversorgungszentrum)
Der Zentrale Versorgungsbereich Freiligrathstraße/ Triftweg hat die Funk-
tion eines Nahversorgungszentrums. Hier agiert der Lebensmitteldiscoun-
ter LIDL (inkl. Backshop) mit einem ROSSMANN Drogeriefachmarkt. Die
Nutzungen im ZVB Freiligrathstraße/Triftweg bestehen seit dem Sommer
2018. Mit dem Neubau des Lebensmitteldiscounters LIDL wurde der be-
stehende Bestandsmarkt durch den Drogeriemarkt umgenutzt. Weitere
ergänzende Nutzungen sind zum jetzigen Zeitpunkt nicht zu finden.
Quelle: cima-Endbericht Einzelhandelskonzept Wilhelmshaven 2019
Kartengrundlage: Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen
(LGLN). Bereitgestellt durch die Stadt Wilhelmshaven. Stand 31.12.2017
Bearbeitung: cima 2019
Seite 16Wirkungsanalyse Planvorhaben Flutstraße in Wilhelmshaven
3.2.7 Zentraler Versorgungsbereich Friedrich-Paffrath- Abb. 15: Abgrenzung des ZVB Friedrich-Paffrath-Straße/ Bismarckstraße
Straße/ Bismarckstraße (Nahversorgungszent-
rum)
Entlang der Bismarckstraße zwischen dem Kreuzungsbereich Friedrich-
Paffrath-Straße und der Einmündung auf die Werftstraße befindet sich das
Nahversorgungszentrum Friedrich-Paffrath-Straße/ Bismarckstraße. Wich-
tigster Einzelhandelsbetrieb ist der COMBI Verbrauchermarkt. Der Lebens-
mitteldiscounter ALDI ist ergänzend innerhalb der Abgrenzung des Zent-
ralen Versorgungsbereiches vorhanden.
Der Zentrale Versorgungsbereich nimmt eine wichtige Versorgungsfunk-
tion für das südliche und südwestliche Kernstadtgebiet von Wilhelms-
haven wahr.
Insgesamt sind im ZVB Friedrich-Paffrath-Straße/ Bismarckstraße 7 Be-
triebe mit vorhabenrelevanten Sortimenten vorhanden, die einen Umsatz
von rd. 14,7 Mio. € (brutto, p.a.) in den vorhabenrelevanten Sortimenten
erwirtschaften.
Abb. 14: ZVB Friedrich-Paffrath-Straße/ Bismarckstraße
Quelle: cima-Endbericht Einzelhandelskonzept Wilhelmshaven 2019
Kartengrundlage: Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen
(LGLN). Bereitgestellt durch die Stadt Wilhelmshaven. Stand 31.12.2017
Bearbeitung: cima 2019
Foto: cima 2018
Seite 17Wirkungsanalyse Planvorhaben Flutstraße in Wilhelmshaven
3.2.8 Zentraler Versorgungsbereich Gökerstraße Nord Abb. 17: Abgrenzung des ZVB Gökerstraße Nord
(Nahversorgungszentrum)
Der Zentrale Versorgungsbereich Gökerstraße Nord in der Funktion eines
Nahversorgungszentrums erstreckt sich entlang der Gökerstraße zwischen
dem Kreuzungsbereich Hegelstraße im Norden und der Kirchreihe in süd-
licher Ausrichtung. Östlich der Gökerstraße befinden sich in einem kom-
pakten Standortbereich die Nahversorger COMBI sowie der Lebensmittel-
discounter ALDI. Darüber hinaus ergänzen Betriebe des Lebensmittel-
handwerks (Bäcker/ Fleischer) und ein Kiosk das Angebot im periodischen
Bedarfsbereich
Insgesamt sind im Nahversorgungszentrum Gökerstraße Nord 4 Betriebe
mit vorhabenrelevanten Sortimenten vorhanden, die einen Umsatz von rd.
8,2 Mio. € (brutto, p.a.) in den vorhabenrelevanten Sortimenten erwirt-
schaften.
Abb. 16: ZVB Gökerstraße Nord
Quelle: cima-Endbericht Einzelhandelskonzept Wilhelmshaven 2019
Kartengrundlage: Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen
(LGLN). Bereitgestellt durch die Stadt Wilhelmshaven. Stand 31.12.2017
Bearbeitung: cima 2019
Foto: cima 2018
Seite 18Wirkungsanalyse Planvorhaben Flutstraße in Wilhelmshaven
3.2.9 Zentraler Versorgungsbereich Voslapp-Süd Abb. 18: Abgrenzung des ZVB Voslapp-Süd
Der Zentrale Versorgungsbereich Voslapp-Süd liegt verkehrsgünstig an
der Kreuzung von Flutstraße und Arthur-Grunewald-Straße und hat die
Funktion eines Nahversorgungszentrums. Hier befindet sich der Vorha-
benstandort.
Zurzeit agiert hier bereits der Lebensmitteldiscounter ALDI, der mit einem
Neubau an der Arthur-Grunewald-Straße modernisiert werden soll. Die er-
gänzende Ansiedlung eines DM-Drogeriefachmarktes in das heutige Be-
standsgebäude ist projektiert. Das Gebäude an der Tidestraße 11 im zent-
ralen Versorgungsbereich steht zurzeit leer. Zur Stärkung des zentralen
Versorgungsbereich soll hier in Zukunft möglichst ein Anbieter mit aperi-
odischem Hauptsortiment angesiedelt werden.
Der Zentrale Versorgungsbereich wurde anhand konkreter städtebauli-
cher Planungen zur Realisierung von nahversorgungsrelevantem Einzel-
handel im Jahr 2019 in das Zentrenkonzept der Stadt Wilhelmshaven auf-
genommen. Die Planung ergänzt die benachbarten Nutzungen funktional,
sodass der Standort an der Flutstraße Nahversorgungsfunktionen für die
Bevölkerung im westlichen und nördlichen Stadtgebiet übernehmen kann.
Da im nördlichen Stadtgebiet (Voslapp) bisher keine Anbieter von nahver-
sorgungsrelevanten Sortimenten vorhanden sind, und diese in absehbarer
Zeit auch nicht zur Verfügung stehen, stellt diese Nahversorgungslage ge- Abgrenzung Sonderstandort
mäß EHK 2019 eine wichtige Ergänzung im städtischen Versorgungsge- Abgrenzung ZVB
füge dar. Quelle: cima-Endbericht Einzelhandelskonzept Wilhelmshaven 2019
Kartengrundlage: Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen
Die Anbindung der angrenzenden Wohnbebauung (fußläufige Erreichbar- (LGLN). Bereitgestellt durch die Stadt Wilhelmshaven. Stand 31.12.2017
keit) sowie die Erreichbarkeit über den ÖPNV sind gegeben. Bearbeitung: cima 2019
Seite 19Wirkungsanalyse Planvorhaben Flutstraße in Wilhelmshaven
3.2.10 Standortbereich Flutstraße (Sonderstandort) Abb. 20: Abgrenzung des Sonderstandort Flutstraße
Im Norden des Wilhelmshavener Stadtgebietes befindet sich in verkehrs-
orientierter Lage der Sonderstandort Flutstraße. Bedeutendster Einzelhan-
delsbetrieb ist das MARKTKAUF SB-Warenhaus mit zahlreichen Fachge-
schäften in der Konzessionärszone
Die vorhabenrelevanten Sortimente Nahrungs- und Genussmittel, sowie
Drogerieartikel werden an diesem Sonderstandort in 7 Betrieben angebo-
ten, die auf einer relevanten Fläche von rd. 5.345 qm einen Umsatz von rd.
20,2 Mio. € (brutto, p.a.) generieren.
Abb. 19: Sonderstandort Flutstraße
Abgrenzung Sonderstandort
Abgrenzung ZVB
Quelle: cima-Endbericht Einzelhandelskonzept Wilhelmshaven 2019
Kartengrundlage: Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen
Foto: cima 2018 (LGLN). Bereitgestellt durch die Stadt Wilhelmshaven. Stand 31.12.2017
Bearbeitung: cima 2019
Seite 20Wirkungsanalyse Planvorhaben Flutstraße in Wilhelmshaven
3.2.11 Standortbereich Ebkeriege (Sonderstandort) Abb. 22: Abgrenzung des Sonderstandort Ebkeriege
Der Sonderstandort Ebkeriege ist eine Einzelhandelsagglomeration von
sowohl nicht-zentrenrelevanten als auch zentrenrelevanten, großflächigen
Fachmärkten.
Der definierte Sonderstandort erstreckt sich entlang der Peterstraße und
Oldenburger Straße (B 210) sowie der Güterstraße, Groß Belt und Heuweg
südlich der B 210 und der Ernst-Barlach-Straße im Norden der B 210.
Die bedeutendsten wettbewerbsrelevanten Anbieter sind 3 Lebensmittel-
discounter (LIDL, ALDI, NETTO), sowie ein Getränkemarkt (HOL AB).
Auf einer wettbewerbsrelevanten Verkaufsfläche von rd. 2.900 qm wird ein
Umsatz von rd. 13,6 Mio. € (brutto, p.a.) erwirtschaftet.
Abb. 21: Sonderstandort Ebkeriege
Abgrenzung Sonderstandort
Abgrenzung ZVB
Quelle: cima-Endbericht Einzelhandelskonzept Wilhelmshaven 2019
Kartengrundlage: Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen
(LGLN). Bereitgestellt durch die Stadt Wilhelmshaven. Stand 31.12.2017
Bearbeitung: cima 2019
Foto: cima 2018
Seite 21Wirkungsanalyse Planvorhaben Flutstraße in Wilhelmshaven
3.2.12 Solitär-/ Streulagen im Untersuchungsgebiet
Außerhalb der beschriebenen zentralen Versorgungsbereiche sind inner-
halb des Stadtgebietes weitere Betriebe mit vorhabenrelevanten Sorti-
menten zu nennen. In der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel sind
v.a. folgende wettbewerbsrelevante Betriebe vorhanden:
▪ PENNY (Graudenzer Straße)
▪ NP (Am Wiesenhof, Weserstraße)
▪ KAUFLAND (Friedenstraße)
▪ LIDL (Mitscherlichstraße)
▪ NETTO (Peterstraße, Börsenstraße, Weserstraße, Zedeliusstraße)
▪ ALDI (Rüderstraße)
▪ REWE (Mühlenweg)
▪ EDEKA (Zedeliusstraße)
Die Warengruppe der Drogerieartikel ist außerhalb der zentralen
Versorgungsbereiche und Sonderstandorte nur als Randsortiment
vorhanden.
Seite 22Wirkungsanalyse Planvorhaben Flutstraße in Wilhelmshaven
4 Wirkungsprognose
4.1 Umsatzerwartung des Planvorhabens
In der Stadt Wilhelmshaven wird derzeit die Erweiterung der dort ansässi- Die Verkaufsflächengröße des Planvorhabens, die für die ökonomische
gen ALDI-Filiale (Flutstraße) von 735 qm auf zukünftig 1.350 qm Verkaufs- Wirkungsanalyse angenommen wurde, basiert auf den Angaben des Auf-
fläche diskutiert. Die Erweiterung soll durch einen Neubau auf einem traggebers. Die Größen der Teilflächen für die einzelnen Warengruppen
Grundstück im nördlichen Bereich des heutigen Marktes erfolgen. Im Ge- ergeben sich aus den Erfahrungen der cima mit vergleichbaren Vorhaben.
genzug soll der bestehende Standort an der Posener Straße aufgrund von Um die Bedeutung der Randsortimente in einem Lebensmitteldiscounter
fehlenden Entwicklungsmöglichkeiten aufgegeben werden. und einem Drogeriemarkt trotzdem angemessen zu beachten, hat die cima
Gleichzeitig sehen die Planungen eine Nachnutzung der heutigen ALDI- zumindest die wichtigsten, d.h. die umsatzstärksten und erfahrungsgemäß
Flächen durch einen Drogeriemarkt (rd. 700 qm VKF) vor. am häufigsten angebotenen Sortimentsgruppen bei der Umsatzprognose
berücksichtigt. Dabei handelt es sich nach Erfahrungen der cima um die
Die Erweiterung soll dazu dienen, das Ladenlokal an aktuelle Standards des
Warengruppen
Unternehmens anzupassen und damit einen langfristigen Fortbestand der
Filiale an diesem Standort abzusichern.
Es muss davon ausgegangen werden, dass als Folge der geplanten Ver- ▪ Zeitschriften
kaufsflächenerweiterung und Modernisierung des ALDI-Lebensmitteldis- ▪ Bekleidung,
counters, sowie der Neuansiedlung eines Drogeriemarktes Umsatzumver- ▪ Elektroartikel
teilungen innerhalb des Untersuchungsgebietes zu erwarten sind, die
▪ Hausrat, Geschenkartikel,
durch den Gutachter zu bewerten sind. Aus diesem Grund werden nachfol-
gend die Auswirkungen gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO für das Untersu- ▪ Tierfutter
chungsgebiet dargestellt.
Zur Berechnung der Umsätze sind Flächenproduktivitäten zu Grunde ge- Bei der Umsatzeinschätzung des Planvorhabens geht die cima von einem
legt worden, die sich an der örtlichen Wettbewerbssituation im Untersu- Worst‐Case‐Ansatz aus, d.h. es werden die maximal zu erwartenden
chungsgebiet und der Region orientieren, die auf Grundlage der durch- Flächenproduktivitäten (Umsatz je qm Verkaufsfläche) zugrunde gelegt.
schnittlichen Flächenproduktivitäten entsprechender Betriebstypen und Die Flächenleistungen wurden auf Basis durchschnittlicher Flächenpro-
vergleichbarer Verkaufsflächendimensionierungen im Bundesdurchschnitt duktivitäten entsprechender Betriebstypen und vergleichbarer Verkaufs-
ermittelt worden sind. Dabei fand auch die Tatsache Berücksichtigung, dass flächendimensionierungen im Bundesdurchschnitt ermittelt und wurden
der Betrieb in seiner Gesamtheit modernisiert werden soll, also auch auf zudem der örtlichen Wettbewerbssituation im Umfeld und der Region an-
den Bestandsflächen zukünftig eine höhere Umsatzleistung erzielen wer- gepasst.
den würde.
Seite 23Wirkungsanalyse Planvorhaben Flutstraße in Wilhelmshaven
Abb. 23: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des Planvorhabens Untersuchungsrelevant ist somit der zusätzliche Vorhabenumsatz in
den Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel (rd. 2,9 Mio.€) und Dro-
Verkaufs-
CIMA Warengruppe fläche
Umsatz gerieartikel (rd. 2,0 Mio. €) von insgesamt rd. 4,9 Mio. € (vgl. Abb. 23).
in Mio. €
in qm
Planvorhaben insgesamt 2.050 9,4
Nahrungs- und Genussmittel 1.210 6,4
Drogerieartikel 505 2,2
Sonstige Randsortimente 335 0,8
Neu hinzukommende Flächen insgesamt 1.315 5,4
davon neu hinzukommende Flächen ALDI 615 2,9
Nahrungs- und Genussmittel 520 2,6
Drogerieartikel 25 0,1
Sonstige Randsortimente 70 0,2
davon Neuansiedlung DM 700 2,5
Drogerieartikel 430 1,9
Nahrungs- und Genussmittel 95 0,3
Sonstige Randsortimente 175 0,3
Quelle: cima 2019
Anmerkung: Rundungsdifferenzen möglich
Von diesen Informationen ausgehend prognostiziert die cima für das An-
siedlungsvorhaben nach dem „Worst-Case“-Ansatz einen maximal zu er-
wartenden zusätzlichen Einzelhandelsumsatz (brutto) von ca. 5,4 Mio. € pro
Jahr. In der Wirkungsprognose werden lediglich die Kernsortimente des
periodischen Bedarfs berücksichtigt.
Aufgrund des geringen Umfangs der Randsortimente des aperiodischen
Bedarfs ist davon auszugehen, dass die Auswirkungen je Einzelsortiment
rechnerisch nicht nachweisbar sind bzw. dass aufgrund des geringen Um-
satzvolumens zentrenschädigende Effekte von vornherein ausgeschlossen
werden können.
Seite 24Wirkungsanalyse Planvorhaben Flutstraße in Wilhelmshaven
4.2 Ökonomische Wirkungsprognose
4.2.1 Vorbemerkungen zur Umsatzumlenkungsquote
Ein maßgebliches Beurteilungskriterium von Planvorhaben ist die Um- Einzelhandelsprojektes in der Regel erst ab einem Umsatzverlust zwischen
satzumlenkungsquote, die in Mio. € und in % ausgedrückt wird. Allerdings 10 % und 20 % relevant.6
bedeutet nicht jeder Kaufkraftabfluss eine unzumutbare Auswirkung. Denn Der Literatur und der Rechtsprechung lässt sich die Tendenz entnehmen,
die Veränderung der bestehenden Wettbewerbslage allein ist baurechtlich dass selbst diese Prozentsätze lediglich Bedeutung für die Frage der Ab-
irrelevant.1 Erforderlich ist vielmehr eine Wirkungsintensität, die sog. „städ- wägungsrelevanz eines Einzelhandelsgroßprojektes haben, nicht jedoch
tebauliche Effekte“ nach sich zieht (Schließen von Einzelhandelsbetrieben schon zwangsläufig die Obergrenze für noch zumutbare Auswirkungen
mit städtebaulichen Folgen, wie Verödung einer Innenstadt, Unterversor- markieren.7
gung der Bevölkerung).2
Unzumutbar im Sinne eines „Hindernisschwellenwertes“ ist ein Kaufkraft-
Bei der Beurteilung des Kaufkraftabzuges ist zwischen dem „Abstimmungs- abfluss nach der obergerichtlichen Rechtsprechung zumeist erst dann,
schwellenwert“ einerseits und dem „Hindernisschwellenwert“ andererseits wenn die Umsatzumverteilung deutlich mehr als 10 % beträgt. Genannt
zu unterscheiden. Das Bundesverwaltungsgericht hat die Frage eines nu- wird – allerdings abhängig unter anderem vom maßgeblichen Sortiment –
merisch-präzisen Schwellen- oder Rahmenwertes bislang offen gelassen.3 ein Mindestwert von etwa 20 bis 25 %.8 Das VG Göttingen hat in seinem
Das OVG Koblenz und das OVG Lüneburg haben unmittelbare Auswirkun- Beschluss vom 10.03.2004, 2 B 51/04 einen zwischengemeindlichen Um-
gen gewichtiger Art angenommen (=„Abstimmungsschwellenwert“), wenn satzabfluss von bis zu 20 % für vertretbar gehalten und die Berufung zum
ein Planvorhaben der Standortgemeinde zu Lasten der Nachbargemeinde OVG zugelassen.
eine Umsatzumverteilung von wenigstens 10 % erwarten lassen. 4 5 Neuere Rechtsprechungen gehen demnach davon aus, dass erst bei einer
Nach den Ergebnissen einer Langzeitstudie sind wirtschaftliche Auswirkun- Kaufkraftumlenkung von etwa 20 % schädliche Auswirkungen zu erwarten
gen auf Einzelhandelsgeschäfte im Einzugsbereich eines sind.9
1 6
Berkemann/Halama, Erstkommentierung zum BauGB, Bonn 2005, Rn. 24 zu § 34 BauGB Moench/Sandner, Die Planung für Factory-Outlet-Center, NVwZ 1999, 337.
2 7
OVG Greifswald, U. v. 15.4.1999, 3 K 36/97, NVwZ 2000, 826; OVG Münster, U. v. 6.6. 2005, OVG Münster, Urteil vom 05.09.1997, 7 A 2902/93, BauR 1998, 307, 312 = BRS 59 Nr. 70;
10 D 145 und 148/04.NE, BauR 2005, 1577 ff. (CentrO) OVG Frankfurt/Oder, Beschluss 3 B 116/98, NVwZ 1999, 434 = BauR 1999, 613 = BRS 60
3
BVerwG vom 01.08.2002, 4 C 5.01, BverwGE 117, 25 = DVBl 2003, 62 = NVwZ 2003, 86 = Nr. 201; OVG Koblenz vom 08.01.1999, 8 B 12650/98, UPR 1999, 154 = NVwZ 1999, 435
UPR 2003, 35 u. a. Fundstellen (Gewerbepark Mühlheim-Kärlich); U. v. 17.9.2003, 4 C 14.01, = BauR 1999, 367; OVG Lüneburg, B. v. 21.2.2002, 1 MN 4128/01BauR 2003, 670 = NVwZ-
S. 15 UA RR 2003, 76 = auch Internetseite des OVG Lüneburg www.dbovg.niedersachsen.de.
8
4
Urteil vom 25.04.2001, 8 A 11441/00, BauR 2002, 577 = NVwZ-RR 2001, 638; OVG Müns- OVG Koblenz, Urteil vom 25.04.2001, 8 A 11441/00, NVwZ-RR 2001, 638 = BauR 2002, 577;
ter, Urteil vom 05.09.1997, 7 A 2902/93, BauR 1998, 309 = BRS 59, Nr. 70. VGH München, Urteil vom 07.06.2000, 26 N 99.2961, NVwZ-RR 2001, 88 = BRS 63 Nr. 62.
9
5
OVG Lüneburg, E. v. 21.2.2002, 1 MN 4128/01, BauR 2003, 670= NVwZ-RR 03,76; B. v. vgl. Prof. Dr. Berkemann, Großflächiger Einzelhandel: Auswirkungen der Entscheidungen
30.10.2000, 1 M 3407/00, NStN 2001, 159 = NdsRPfl. 2001, 277 des Bundesverwaltungsgerichts auf die kommunale Praxis, Hannover 2006.
Seite 25Wirkungsanalyse Planvorhaben Flutstraße in Wilhelmshaven
Einschränkend muss angefügt werden, dass die Abwägung in Abhängigkeit Als Richtwert für die Verträglichkeit von Neuansiedlungen und Ver-
vom Standort erfolgt. Außerdem geht die cima bei der Bewertung von Vor- kaufsflächenerweiterungen verwendet die cima im Allgemeinen die
haben davon aus, dass die reine Berechnung der Umsatzumlenkungsquote oben genannte 10 %-Schwelle als wesentlichen Bewertungsmaßstab,
nicht allein ausschlaggebend für oder gegen die Realisierung eines Plan- so auch im vorliegenden Fall für die geplante Modernisierung und
vorhabens sein sollte. Es bleibt bei der Abwägung zu bedenken, dass der Verkaufsflächenerweiterung des ALDI-Marktes, sowie der Neuansied-
Umsatzabfluss nur ein Indiz im Sinne eines „Anfangsverdachtes“ ist. Ge- lung eines Drogeriemarktes an der Flutstraße in Wilhelmshaven. Je
sunde Einzelhandelsstrukturen sind z.B. bezüglich der Verträglichkeit an- nach Situation vor Ort sind dabei jedoch branchenspezifische Abwei-
ders zu bewerten als Zentren, die bereits durch „Trading-Down-Effekte“ chungen (nach oben und unten) grundsätzlich möglich, um gegebe-
gekennzeichnet sind. Maßgeblich sind bei Bewertungen letzten Endes er- nenfalls den speziellen Gegebenheiten gerecht zu werden. Dies bedarf
hebliche städtebauliche Funktionsverluste, die u. U. bereits bei Umsatzum- aus Gutachtersicht jedoch einer auf den Einzelfall bezogenen Begrün-
verteilungen ab ca. 7 bis 11 % eintreten können. Diese Funktionsverluste dung.
können sich ausdrücken in städtischen Verödungen und zu erwartenden
„Trading-Down-Effekten“.
Seite 26Wirkungsanalyse Planvorhaben Flutstraße in Wilhelmshaven
4.2.2 Herkunft des Umverteilungsumsatzes
Das Planvorhaben an der Flutstraße in Wilhelmshaven wird in erster Linie Abb. 24: Umsatzherkunft des Planvorhabens
eine Verlagerung von Kundenfrequenzen innerhalb des definierten Unter-
suchungsgebietes zur Folge haben. Daher ist abzuwägen, in wie weit der
bestehende Einzelhandel innerhalb des räumlich definierten Bereiches Umsatzherkunft durch Umverteilung in ... in Mio. € in %
durch Frequenzverluste und Umsatzumverteilungseffekte tangiert ist und
ob negative städtebauliche Effekte zu erwarten wären. Die Auswirkungen
Untersuchungsgebiet gesamt 4,7 95,0
auf die wohnortnahe Versorgung und die zentralen Versorgungsbereiche
sind dabei das maßgebliche Bewertungskriterium. Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt 0,3 5,4
Die Prognose der Umsatzverlagerungen innerhalb der Einzelhandelsstruk- Zentraler Versorgungsbereich Posener Straße/ Preußenstraße 1,3 25,9
10
turen geht auf den ökonometrischen Modellansatz nach Huff zurück. In Zentraler Versorgungsbereich GöBi 0,2 4,6
die Berechnungen fließen u.a. die Attraktivität aller konkurrierenden Einzel-
Zentraler Versorgungsbereich Werdumer Straße/ Dodoweg 0,1 1,6
handelsstandorte sowie das Abwägen des Zeitaufwandes zum Aufsuchen
Zentraler Versorgungsbereich Maadebogen 0,1 1,6
von unterschiedlichen Wettbewerbsstandorten ein. Voraussetzung für die
Entwicklung eines für das Untersuchungsgebiet spezifischen Verhaltens- Zentraler Versorgungsbereich Freiligrathstraße 0,5 9,8
modells ist die detaillierte Analyse der Einzelhandelsstrukturen innerhalb Zentraler Versorgungsbereich Friedrich Paffrath-Straße/ Bismarckstraße 0,2 3,8
des festgelegten Bereiches. Die Attraktivität der relevanten zentralen Ver-
Zentraler Versorgungsbereich Göker Straße Nord 0,1 2,0
sorgungsbereiche wurde dabei ebenso gewürdigt wie die Attraktivität kon-
Zentraler Versorgungsbereich Voslapp-Süd 0,0 0,0
kurrierender Einkaufsstandorte außerhalb der zentralen Versorgungsberei-
che im sonstigen Untersuchungsgebiet. Sonderstandort Flutstraße 1,3 25,9
Sonderstandort Ebkeriege 0,1 1,4
Sonstiges Stadtgebiet 0,6 12,9
sonstige Orte, diffuse Umsatzverlagerungen 0,2 5,0
Gesamtsumme 4,9 100,0
Quelle: cima 2019
Anmerkung: Rundungsdifferenzen möglich
10
Dr. David L. Huff: „Defining and Estimating a Trading Area“. Die cima interpretiert das Plausibilität zu hinterfragen, ob tatsächlich ein realistisches Konsumverhalten abgebildet
ökonometrische Prognosemodell nach Huff als ein Denkmodell, das keine schlussfertigen wird. Daher wurden die Berechnungen mit den Ergebnissen der Ortsbegehungen und
Ergebnisse aus einer Formel ableitet. Vielmehr sind die Ergebnisse immer wieder in ihrer weiteren gutachterlichen Bewertungen abgestimmt.
Seite 27Wirkungsanalyse Planvorhaben Flutstraße in Wilhelmshaven
Die ökonomische Wirkungsprognose der cima für das Planvorhaben zur
Verkaufsflächenerweiterung des Aldi-Marktes, sowie der Neuansiedlung
eines DM-Drogeriemarktes am Standort Flutstraße hat ergeben, dass ca.
95 % des Planvorhabenumsatzes innerhalb des definierten Untersuchungs-
gebietes umverteilt werden würden.
Der höchste Anteil entfällt hierbei auf den benachbarten Sonderstandort
Flutstraße (rd. 25,9 %), wo sich ein Marktkauf-Verbrauchermarkt befindet.
Rd. 25,9 % des Vorhabenumsatzes werden innerhalb des zentralen Versor-
gungsbereiches Posener Straße/ Preußenstraße umverteilt, indem sich un-
ter anderem ein LIDL-Lebensmitteldiscounter, sowie eine ROSSMANN-Fili-
ale befindet.
Darüber hinaus werden rd. 12,9 % aus den Solitärlagen des sonstigen
Stadtgebietes zum Vorhabenstandort umverteilt.
Zudem stammen rd. 5 % der umverteilten Umsätze von außerhalb des de-
finierten Untersuchungsgebietes („sonstige Orte, diffuse Umsatzverlage-
rungen“). Dies sind Käufe von Kunden, die heute in weiter entfernten Ein-
kaufsstandorten (in Ortsteilen und Kommunen außerhalb der Stadt Wil-
helmshaven) getätigt werden und zukünftig an den Planvorhabenstandort
umverlagert werden würden. Bei der Bewertung des Planvorhabens bzw.
bei der Berechnung der Umsatzumverteilungswirkungen gehen wir von ei-
nem „Worst-Case-Ansatz“ aus. Dieser stellt die maximal zu erwartenden
Umverteilungswirkungen dar. Die nachfolgend ausgewiesenen Umsatzum-
verteilungsquoten beziehen sich nicht auf die vorhandene Nachfrage, son-
dern auf den im Einzelhandel getätigten Umsatz.
Seite 28Wirkungsanalyse Planvorhaben Flutstraße in Wilhelmshaven
4.2.3 Auswirkungsanalyse der Umsatzumverteilung
Abb. 25: Umverteilungseffekte des Planvorhabens: Nahrungs- und Genussmittel
Verkaufsflächenerweiterung ALDI, Neuansiedlung DM im Bereich Flutstraße, Stadt Wilhelmshaven
Umsatz- Umsatz-
Umsatz aktuell in
cima Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel umverteilung umverteilung
Mio. €
in Mio. € in %
Untersuchungsgebiet gesamt 165,9 2,8 1,6
davon Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt 10,6 *** 0,4
Zentraler Versorgungsbereich Posener Straße/ Preußenstraße 17,4 1,0 5,8
Zentraler Versorgungsbereich GöBi 1,1 *** 4,1
Zentraler Versorgungsbereich Werdumer Straße/ Dodoweg 3,4 0,1 1,7
Zentraler Versorgungsbereich Maadebogen 7,9 0,1 0,7
Zentraler Versorgungsbereich Freiligrathstraße 5,7 0,2 3,8
Zentraler Versorgungsbereich Friedrich Paffrath-Straße/ Bismarckstraße 13,2 0,1 0,7
Zentraler Versorgungsbereich Göker Straße Nord 7,5 0,1 0,8
Zentraler Versorgungsbereich Vosslapp-Süd 0,0 *** ***
Sonderstandort Flutstraße 18,4 0,8 4,4
Sonderstandort Ebkeriege 12,9 *** 0,2
Sonstiges Stadtgebiet 67,8 0,3 0,5
Umsatzumverteilungen von außerhalb des Untersuchunsgebietes 0,1
Quelle: cima 2019
*** Umverteilungsumsatz unterhalb der Nachweisgrenze
Seite 29Wirkungsanalyse Planvorhaben Flutstraße in Wilhelmshaven
4.2.4 Auswirkungsanalyse der Umsatzumverteilung
Abb. 26: Umverteilungseffekte des Planvorhabens: Drogerieartikel
Ve rkauf sf läch e ne rwe ite rung ALDI , Ne uansie dlung DM im Be re ich Flutstraß e , Stadt Wilh e lm sh av e n
Umsatz- Umsatz-
Umsatz aktuell
cima Warengruppe Drogerieartikel umverteilung umverteilung
in Mio. €
in Mio. € in %
U nte rsuch ung sg e bie t g e sam t 26,2 1,9 7,3
davon Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt 7,0 0,2 3,2
Zentraler Versorgungsbereich Posener Straße/ Preußenstraße 3,0 0,3 8,8
Zentraler Versorgungsbereich GöBi 2,3 0,2 8,1
Zentraler Versorgungsbereich Werdumer Straße/ Dodoweg 0,3 *** 6,6
Zentraler Versorgungsbereich Maadebogen 0,5 *** 3,8
Zentraler Versorgungsbereich Freiligrathstraße 3,4 0,3 7,8
Zentraler Versorgungsbereich Friedrich Paffrath-Straße/ Bismarckstraße 1,5 0,1 7,0
Zentraler Versorgungsbereich Göker Straße Nord 0,7 *** 5,9
Zentraler Versorgungsbereich Vosslapp-Süd 0,0 *** ***
Sonderstandort Flutstraße 1,9 0,5 25,1
Sonderstandort Ebkeriege 0,7 *** 5,9
Sonstiges Stadtgebiet 5,0 0,3 6,1
Umsatzumverteilungen von außerhalb des Untersuchunsgebietes 0,1
Quelle: cima 2019
*** Umverteilungsumsatz unterhalb der Nachweisgrenze
Seite 30Wirkungsanalyse Planvorhaben Flutstraße in Wilhelmshaven
Die ökonomische Wirkungsprognose zeigt, dass das Planvorhaben zur In der Warengruppe Drogerieartikel, dem Hauptsortiment des projektier-
Verkaufsflächenerweiterung des ALDI-Marktes, sowie der Neuansied- ten DM-Marktes, wird die höchste Umsatzumverteilungsquote mit 25,1 %
lung eines Drogeriemarktes an der Flutstraße in Wilhelmshaven mess- für den benachbarten Sonderstandort Flutstraße ermittelt. Im Sonder-
bare Umsatzverteilungen ausgelöst werden würden, die jedoch in al- standort befindet sich zwar kein originärer Drogeriemarkt, mit MARKT-
len Bereichen deutlich unterhalb des Abwägungsschwellenwertes KAUF ist jedoch in benachbarter Lage ein Betrieb vorhanden, der große
(= 10% Umsatzverteilung) liegen würden. Im Folgenden wird in einer Verkaufsflächen für Drogerieartikel bereithält. Die absolute Umverteilung
genaueren Betrachtung der Umsatzumverteilungseffekte geprüft, ob beträgt hier 0,5 Mio. €. Es ist trotz der hohen Umverteilung dennoch nicht
ggf. schädliche Auswirkungen i.S.d. § 11 Abs. 3 BauNVO identifizierbar davon auszugehen, dass an diesem Standort negative städtebauliche Fol-
sind: gen zu erwarten sind, da der MARKTKAUF, sowie die weiteren Betriebe am
In der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel, dem Hauptsortiment Sonderstandort Drogerieartikel lediglich als Randsortiment anbieten und
des projektierten ALDI-Marktes, wird die höchste Umsatzumverteilungs- zudem als ausreichend leistungsstark eingeschätzt werden.
quote mit 5,8 % für den zentralen Versorgungsbereich „NVZ Posener Die nächst höchste Umsatzumverteilungsquote wird im ZVB Posener
Straße/ Preußenstraße“ prognostiziert. Die absolute Umverteilung beträgt Straße/ Preußenstraße (8,8 %) ermittelt, in dem sich ein ROSSMANN-Dro-
hier rd. 1,0 Mio. €, die sich auf diverse Betriebe innerhalb des zentralen geriemarkt befindet. Aufgrund der Nähe zum Vorhabenstandort steht der
Versorgungsbereiches verteilen, darunter zurzeit drei Lebensmitteldis- projektierte DM-Drogeriemarkt mit dem bestehenden ROSSMANN-Dro-
counter (ALDI, LIDL, NETTO), sowie einen REWE-Markt. Bei Umsetzung des geriemarkt in starkem Wettbewerb. Die ermittelte Umsatzumverteilung
vorliegenden Planvorhabens soll der Standort des ALDI-Lebensmitteldis- von rd. 8,8 % nähert sich zwar dem Abwägungsschwellenwert von 10 % an,
counters an der Posener Straße geschlossen werden. Auch dann können aus Sicht der cima ist der Standortbereich Posener Straße/ Preußenstraße
schädliche Auswirkungen i.S.d. § 11 Abs. 3 BauNVO im zentralen Versor- jedoch als äußerst leistungsfähig einzuschätzen. Negative städtebauliche
gungsbereich Posener Straße/Preußenstraße eindeutig ausgeschlossen Folgen sind aufgrund der Leistungsstärke des ZVB Posener Straße/ Preu-
werden, die Versorgungsfunktion des Nebenzentrums wäre aufgrund des ßenstraße, sowie der absoluten Umsatzumverteilung von rd. 0,3 Mio. € aus-
bestehenden Einzelhandelsbesatzes weiterhin vollumfänglich gegeben. zuschließen.
Die nächst höchste Umsatzumverteilungsquote wird im benachbarten Son- Im zentralen Versorgungsbereich Freiligrathstraße ist eine Umsatzumver-
derstandort Flutstraße (4,4 %) ermittelt, in dem sich ein MARKTKAUF-Ver- teilung von rd. 7,8 % ermittelt worden. Die absolute Umverteilung liegt bei
brauchermarkt befindet. Der Sonderstandort Flutstraße unterliegt keinem maximal 0,3 Mio. €. Hier befindet sich ein Koppelstandort aus einem LIDL-
besonderen Schutzbedürfnis i.S. eines zentralen Versorgungsbereiches. Lebensmitteldiscounter, sowie einem kürzlich eröffneten ROSSMANN-
An allen weiteren Standortbereichen liegen die Umverteilungen bei max. Drogeriemarkt. Dieser zentrale Versorgungsbereich hat ein Einzugsgebiet,
4,1 % und darunter. das vor allem die umliegende Wohnbevölkerung erreicht. Mehr als absatz-
wirtschaftliche Effekte sind auch hier auszuschließen.
Aus Sicht der cima ist damit nicht davon auszugehen, dass die prognosti-
zierten Umsatzumverteilungen in der Warengruppe Nahrungs- und Ge- Im ZVB GöBi befindet sich mit ROSSMANN ein weiterer Drogeriemarkt, der
nussmittel (Hauptsortiment des ALDI-Marktes) zu mehr als unwesentlichen mit dem Planvorhaben zwar in Konkurrenz steht, aufgrund der Entfernung
Auswirkungen führen werden. Negative Folgen städtebaulicher Art können zum Vorhabenstandort jedoch deutlich geringer als andere Standorte. Hier
somit ausgeschlossen werden. wurde eine absolute Umverteilung im Bereich der Drogerieartikel von rd.
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