CLEVER UND SMART - MRP HOTELS
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Thema
Clever
und Smart
Smart ist heutzutage schnell etwas: Smarte Wohnungen, smarte Finanzie-
rungen, smarte Energiekonzepte, smarte Baustoffe. Durch die Immobilien-
branche ziehen sich auch noch ganz andere smarte Konzepte.
Autorin: Erika Hofbauer
Die Hotel-Rosinen hotels. Der neueste Trend – Focused tes wie zum Beispiel große Restaurants,
Der Markt ist gesättigt: vom Low-Bud- Service Hotel oder auch Selected Ser- Wellness-Bereiche oder Meeting-Areas
get- bis zum Fünf-Sterne-Haus ist in vice Hotel – pickt sich dabei die Ro- werden reduziert bzw. gleich ganz
den vergangenen Monaten einiges auf sinen des Low-Budget-Segments und weggelassen. In Focused-Service-Ho-
den Markt gekommen. Nicht nur in des Full-Service-Konzept heraus: Es tels werden ca. zehn bis 15 Prozent des
Österreich. Die Suche nach attraktiven werden nur noch ausgewählte Dienst- Umsatzes aus den Nicht-Rooms-Abtei-
leistungen angeboten, die für den Gast lungen wie etwa Frühstück erzielt (im
wichtig sind. Für die Zielgruppe – den Vergleich zu 30 bis 40 Prozent in Full-
Focused Service Hotels „smarten, praktisch-orientierten Gast“ Service-Hotels).
Fotos: S+B / e-hoffmann.at, Retailpark Neukauf / Bruno Klomfar Vienna Austria
– werden einzelne wichtige Komponen- Betreiber rollen diese Marken
konzentrieren sich auf ten aus Full-Service-Hotels übernom- derzeit mit hohem Tempo weltweit
das Wesentliche: Arbeiten, men („Selected Service“). Die Hotels
sind in der Regel im Mid- bis Upscale-
aus. Laut Hotel-Analyst STR entfallen
beispielsweise in den USA 85 Prozent
Duschen und Schlafen. Bereich angesiedelt und lassen sich
nur noch schwer mittels der üblichen
der Neuentwicklungen auf diesen Ho-
teltyp. Häufig kommen dabei Fran-
Sterneklassifizierungen einordnen. Die chise-Verträge zum Einsatz, die bei
Alternativen macht Stopp bei einer Produkte sind in der Regel hoch stan- richtiger vertraglicher Ausgestaltung
neuartigen Hotel-Variante: Focused dardisiert, internationale Brands erlau- eine Win-win-win-Situation (Eigen-
Service Hotels. In beliebten Städte- ben wenige – und wenn, dann standort- tümer, Franchisegeber, Franchiseneh-
Destinationen Europas wie Wien oder bedingte – Abweichungen. mer) ergeben können.
Berlin kommt es zu stagnierenden Zim- Ein hochwertiges Zimmerpro- „Profit Efficient Focused
merraten. Die Märkte sind durch etab- dukt steht üblicherweise im Mittel- Service“-Hotels sind zudem attraktiv
lierte Full Service Brands im Vier- bis punkt des Konzepts – die Konzentrati- für Investoren. Die Renditen fallen
Fünf-Sterne-Bereich gesättigt, heißt es on auf das Wesentliche zählt: Arbeiten, höher aus als bei vergleichbaren Full-
beispielsweise bei Hotelberater mrp- Duschen und Schlafen. Nicht Benötig- Service-Produkten, da die operativen
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SMARTES ALLERLEI
Smarte Hotel- und Retailprojekte: Hampton by Hilton von S+B (li.), Retailpark Neukauf in Villach
Kosten niedrig gehalten werden können und aufgrund Regioplan: Neue Geschäfte, neue Ankermieter, ein höherer
kleinerer verbauter Flächen die Investitionskosten sinken. Gastronomieanteil, interaktive Malls, Dienstleistungszonen,
Zudem müssen diese Betriebe nicht zwingend eine Triple- aber auch mehr Leerstand und ein Anstieg an nicht produk-
A-Lage vorweisen, weshalb niedrigere Liegenschaftskosten tiven Flächen könnten die Folge dieser Revolution im Han-
anfallen, weiß man bei mrp-hotels. Häufig kann auch von del sein. Was sich schon jetzt abzeichnet: Angesichts der
kürzeren Entwicklungszeiträumen ausgegangen werden, da steigenden Bedeutung des Onlinehandels sowie der hohen
die Entwicklung aufgrund der vordefinierten Brand-Stan- Verkaufsflächendichte im österreichischen Handel gehen
dards weniger Komplexität aufweist. Drittes Argument: Die auch die Quadratmeterumsätze in Einkaufszentren zurück.
benötigte Liegenschaftsfläche ist bei gleicher Zimmeran- Insbesondere in jenen Centern, die auch vor dem Aufstieg
zahl kleiner, da die Allgemeinflächen im Vergleich mit ei- des Onlinehandels Probleme hatten, werden die Mietprei-
nem Full-Service-Hotel deutlich reduziert werden können. se massiv unter Druck geraten. „Dies betrifft in etwa ein
Im Vergleich zu Full-Service-Hotels reduzieren sich die Viertel der bestehenden Center in Österreich“, berichtet
Investitionskosten erfahrungsgemäß um bis zu 25 Prozent. Regioplan-Consulter Michael Oberweger. Die Folge: Händ-
Nach diesem Konzept arbeiten international beispielsweise ler werden immer weniger Fixpreise, stattdessen immer
Hilton Garden Inn, Hampton by Hilton, Courtyard Marriott mehr umsatz- oder frequenzabhängige Mieten vereinbaren
oder Hyatt Place. wollen. Auch die Dauer der Mietverträge wird noch kürzer,
der Retailmarkt wird zum starken Mietermarkt. Oberweger:
Mehr als nur Shoppen „Ein vollvermietetes Einkaufszentrum ist kein Erfolgsgarant
Das Internet – Fluch und Segen zugleich. Fragt man Retai- mehr für langfristige Renditen.“
ler, würden sie wahrscheinlich eher zu Ersterem tendieren. Das beeinflusst auch die Weiterentwicklung der Shop-
Denn kaum eine andere Innovation hat den Einzelhandel pingcenter: Aufgrund der hohen Miet- und Betriebskosten
je so umgekrempelt wie das Internet. Was gebraucht wird, werden in Shopping-Malls kaum Profite eingefahren, die
wird online bestellt, Erlebnis und Inspiration werden im tatsächlichen „Bringer“ sind Retail-Park-Standorte, heißt es
stationären Handel geholt. Das wird auch die Shopping- in einer Analyse von Standort+Markt. Diese Standorte punk-
center-Landschaft massiv verändern, weiß Standortberater ten mit deutlich niedrigeren Standortkosten, womit auch das
11.13 Immobilien Magazin 39
Thema
Konferenzraum
oder 10-m²-Büro:
Alles ist mietbar.
Umsatzerfordernis seitens der Retailer attribuierte Kurzfristigkeit und Flexi- physischen Voraussetzungen einer
herabgesetzt werden kann. Dadurch bilität bei Preisen und Flächen zu cle- Pop-up-Shopping-Mall, beschreibt
sind verständlicherweise auch kleine- veren Geschäftsideen: Pop-up-Stores Regioplan dieses neue Format. Un-
re Einzugsgebiete plötzlich technisch sind der aktuelle Renner. Denn tempo- tergebracht werden junge ebenso wie
machbar. Insbesondere in ländlichen räre Handels-Flächen machen unpro- etablierte Marken, insbesondere aus
Gebieten werden Shopping-Zentren duktive, sprich: nichtgenutzte Flächen dem Mode- und Lifestyle-Bereich. Da-
primär in Form von Retail Parks in im urbanen Raum für Shopping-Inte- rüber hinaus sind Events und Gastro-
Erscheinung treten, ist man sich bei ressierte attraktiv. Der neueste Clou: nomie sowie die starke Vermarktung
Standort+Markt sicher. Neukauf in Vil- Pop-up-Shopping-Mall. London hat über Social-Media-Kanäle essenziell.
lach, der Haidäcker Park in Eisenstadt es vorgemacht, in Paris ging es diesen Initiator ist 40Bloxx. Mit neun Con-
oder etwa der Thayapark in Waidhofen Sommer los und nun soll es auch nach tainern zu je circa 25 Quadratmetern
an der Thaya zählen zu den Retail Wien kommen: Ab Frühjahr 2014 soll Verkaufsfläche soll im Frühling 2014
Parks der „neuen Generation“. Neben es in der Nähe des Wiener Rochus- gestartet werden. Acht Units sollen an
den einzelnen Stores muss jedoch das marktes die erste Pop-up-Shopping- Händler und Markenartikelhersteller,
Konzept Richtung „Einladung zum Ver- Mall im deutschsprachigen Raum ge- eine Unit an Gastronomen vermietet
weilen“ adaptiert werden. Soll heißen: ben. Eine Agglomeration an mobilen werden. Die Mietpreise sind zwar hö-
Grünflächen, Gastronomie – und WCs. Containern, die fast überall einsetzbar her als in einem klassischen Einkaufs-
Fotos: Bena
Findige Händler nutzen aber sind und temporär an einem Stand- zentrum, dafür können die Händler
auch die vordergründig als nachteilig ort aufgestellt werden – das sind die mit geringeren Investitionskosten für
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SMARTES ALLERLEI Anbieter punkten mit individueller Business-Location. die Geschäftseinrichtung rechnen. Die Container verfü- gen nämlich über ein Basis-Design mit modularem La- denbau bzw. Regalsystem, sodass nur noch das Branding der jeweiligen Marke erfolgen muss. Bei Bedarf stellt der Betreiber auch Kassenlogistik und Verkaufspersonal zur Verfügung. Büro auf Zeit Flexibilität ist auch das Stichwort für innovative Ideen am Büro-Markt. Büros auf Zeit oder Coworking Spaces sind die angesagten Büro-Location-Trends – vor allem für Start-ups oder Jungunternehmer. Sie haben zwar viele Ideen, aber müssen finanziell oft zu Beginn ein- geschränkt agieren – für diese Zielgruppe sind diese Arbeitsplätze ideal. Büro-Anbieter Bena stellt beispiels- weise vom virtuellen Büro bis zum Konferenzraum eine erkleckliche Anzahl an Businessflächen zur Verfügung. So kann vom 10 Quadratmeter großen Altbaubüro mit Telefonanschluss und Sekretariat bis zur großflächigen Business-Location mit kompletter telekommunikativer Infrastruktur alles flexibel gebucht werden. Coworking Spaces sind der neueste Trend in Sachen Büro-Lösung: Im Wesentlichen handelt es sich dabei um eine große Bü- rofläche, in der kleine, junge Unternehmen oder Freelan- cer ihrer jeweiligen Tätigkeit nachgehen. Die Idee ist, dass es durch die physische Nähe auch positive synergetische Effekte zwischen den einzelnen, eigentlich unabhängig voneinander agierenden Einheiten gibt. Die notwendige Infrastruktur (Netzwerk, Drucker, Besprechungsräume, Telefon etc.) wird vom Betreiber des jeweiligen Cowor- king Spaces gestellt. Die Miete basiert flexibel auf Tages-, Wochen- oder Monatsbasis. Anbieter in diesem Bereich
Thema
„Danube Flats“ als
smarte Wohnidee im
22. Bezirk – ab 2014
wird zwischen DC-Tower
und Seidler-Turm
gebaut.
ist beispielsweise Loffice im 7. Bezirk. feld72 ein Musterhaus mit wildem Millionen Euro die „Danube Flats“
Bereits 2009 wurde Loffice als Design- Wohnungsmix umgesetzt worden. entstehen. Das Gemeinschaftsprojekt
büro von den Schwestern Anna und Von Wohngruppen, Wohngemein- von S+B und der Soravia-Gruppe ist
Kata Klementz in Budapest gegrün- schaften, flexibel adaptierbaren Fa- nicht unumstritten. Eine eigens ge-
det. Im Jahr 2010 wurde das Konzept milienwohnungen, kompakten Home- gründete Bürgerinitiative stößt sich
mit dem Jungunternehmerpreis aus- and-Office-Maisonettes und kleinen vor allem an der zu hohen und zu dich-
gezeichnet, ein Jahr später folgte der Single-Garçonnièren mit Dachterrasse ten Bebauung. Bedenken gibt es auch
Green-Office-Preis. Seit 2011 gibt es ist dort so ziemlich alles zu haben. In hinsichtlich des zu erwartenden ho-
Loffice in Wien: Insgesamt 15 Einzel- der Planung wurde auf die Verände- hen Personenaufkommens auf der Do-
arbeitsplätze befinden sich in zwei rung der Bevölkerungsgruppen ein- nauinsel: Es wird ein weiterer Anstieg
Lofts in einer ehemaligen Schuhfabrik. gegangen: Waren in den 70er-Jahren befürchtet und als Folge davon eine
Als fast so etwas wie die Mutter aller noch große Familienwohnungen mit Überbeanspruchung der Uferzone und
Coworking Spaces bezeichnet sich die wenigstens vier Zimmern notwendig, eine erhöhte Verkehrsbelastung. Abge-
Schraubenfabrik im 2. Bezirk. Denn braucht es jetzt eher flexible Elemen- sehen davon sollen 500 Wohneinhei-
mittlerweile gibt es dieses „Unterneh- te. Apropos flexibel: Falls doch mehr ten in einem 150 Meter hohen Turm
mensgründerzentrum“ an Standorten Räumlichkeiten notwendig werden, mit 47 Stockwerken sowie in drei klei-
im 3. und 6. Bezirk. wurde in der Statik des Hauses bereits neren Wohngebäuden am Standort des
an alle Eventualitäten gedacht: In den ehemaligen Cineplexx-Kinos neben
Schwimmen und Radfahren tragenden Stahlbetonwänden gibt es der Reichsbrücke entstehen. Punkten
Ohne Thema geht gar nichts. „Sollbruchstellen“, die sich leicht ab- will das Wohn-Ensemble mit einer
Schwimm-Stadt, Bike-City, Laufstre- brechen und entlang derer sich zwei „naturnahen Außengestaltung“ mit
cke am Dach, Mehr-Generationen- oder drei Wohnungen bei Bedarf eines frei zugänglichen Grünflächen und
Wohnhaus, Freizeitanlagen, wohin Tages leicht zusammenlegen lassen. sicheren Zugängen zur Neuen Donau.
das Auge reicht. Bauträger und Archi- Praktisch in Steinwurfnähe, an „Die Danube Flats sollen einen Mehr-
tekten lassen sich etwas einfallen, um der Neuen Donau, ist ein weiteres wert für alle Anrainer aus Kaisermüh-
Mieter oder Eigentümer in ihre Wohn- Wohnbau-Projekt der außergewöhnli- len bringen. Im Zuge der Bauarbeiten
Foto: www.projecta01.com
häuser zu bekommen. Gerade in Wien chen Art geplant: Wohnen am Wasser werden wir einen neuen und belebten
entstanden und entstehen entspre- ist ein internationaler Trend. Ab 2014 Stadtteil schaffen, der den Bedürfnis-
chend ehrgeizige Projekte. Zum Bei- sollen an den Ufern des Entlastungs- sen von Fußgängern und Radfahrern
spiel in Wien-Donaustadt. Dort ist mit gerinne in Nachbarschaft zum soge- entgegenkommt und gleichzeitig neue
dem Projekt „Herzberg“ von AWG und nannten Seidler-Turm um rund 140 Impulse für die örtliche Nahversor-
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SMARTES ALLERLEI
gung bringt“, kündigten die Bauherren Reinhard Schertler Die daraus resultierenden Einsparungen konnten in Gemein-
(Vorstand der S+B Gruppe) und Erwin Soravia (Soravia schaftseinrichtungen, wie beispielsweise einen Spa-Bereich
Gruppe) im Frühjahr an. Für 2016 ist laut Plan die Fertig- im Dachareal, investiert werden. Sauna, Schwimmbad und
stellung vorgesehen. ein Sonnendeck sowie ein Gymnastikraum mit Sportge-
Wasser ist offenbar unverzichtbar – zumindest bei räten und mehrere Club- und Partyräume stehen dort zur
Wohnprojekten der Gesiba. Im 2. Bezirk zwischen Engerth- Verfügung. Neu auch die Gartengestaltung: Abgesenkte Vor-
und Vorgartenstraße wurde 2012 die „Bike and Swim“-City bereiche – sogenannte „versunkene Gärten“ – und darüber
des Bauträgers den Mietern übergeben. Quasi eine Erweite- liegende „Salettln“ – hochgestellte Veranden – grenzen die
rung der Bike City, die bereits 2008 an der Vorgartenstraße Wohngebäude zur Vorgartenstraße ab.
entstanden ist. Mit „Bike & Swim“ sollen junge und jung
gebliebene Bewohner angesprochen werden, die ganz oder Zum Ersten, zum Zweiten und zum Dritten ...
zum Teil auf ein eigenes Auto verzichten möchten und die Der Zinshaus-Markt ist – insbesondere in Wien – im Mo-
überwiegend mit dem Fahrrad oder öffentlichen Verkehrs- ment wenig zugkräftig. Renditen, meint etwa Zinshaus-
mitteln unterwegs sind. So stehen in „Bike & Swim“ 515 Spezialist Alexander Neuhuber, müsse man mit der Lupe
Fahrradabstellplätzen nur 104 KFZ-Parkplätzen gegenüber. suchen. Daher war die Zeit wohl reif, wieder etwas Salz
ALLE REDEN VON
TOPLAGEN.
WIR HABEN SIE.
Die Nachfrage nach Retail-Flächen an Wiens Toplagen wie zum Bei-
spiel dem Goldenen U im 1. Bezirk ist ungebrochen stark. Dank mehr
als 50 Jahren Erfahrung kennen wir uns im Wiener Retail-Markt bes-
tens aus. Wenn Sie auf der Suche nach einem
neuen Standort sind, oder Ihr Geschäftslokal
abgeben wollen, sollten Sie mit Herrn Stefan
Goigitzer reden. Telefon: +43 (0)1 535 53 05-20
oder unter austria.retail@colliers.com
Colliers International Immobilienmakler GmbH, Goldschmiedgasse 10,
1010 Wien, www.colliers.com/austria
Thema
Ausblick: Software ermöglicht virtuellen
Rundumblick (oben); grüne Ideen für den
Innenraum (unten)
und in einem völlig transparenten und
professionell geführten Verfahren ver-
marktet werden.“ Otto ist überzeugt,
dass es umfangreiche Zielgruppen
für den Verkauf von Immobilien im
Rahmen von erstklassig vorbereiteten
und durchgeführten Auktionen gibt.
Gleichzeitig, so Otto, muss das Ver-
trauen des Marktes durch transparente
und erfolgreiche Auktionen gewonnen
und die Zugänglichkeit zum Verfahren
vereinfacht sein. Daher müsse gera-
de die erste Wiener Zinshausauktion
„den Beweis des Erfolges“ antreten.
Aber letztlich entscheide der Markt,
ob und inwieweit Auktionen auf dem
Wiener Immobilienmarkt „daily busi-
ness“ werden, räumt der Immobilien-
Spezialist ein.
Der Rundum-Blick
Immobilienverkäufer müssen ständig
über innovative und attraktive Mög-
lichkeiten nachdenken, ihre Immo-
bilien erfolgreich zu veräußern. Eine
neue Software vor allem für Makler soll
eine Besichtigung vor Ort vorwegneh-
men. Das Programm „raumsicht360°“,
das Fotograf Reinhard-Alexander Kiss
mitentwickelt hat, soll die zu veräu-
ßernde Immobilie im wahrsten Sinne
des Wortes ins rechte Bild rücken. Das
in die Suppe zu bringen. Auktionen mingerechte Verkäufe und zufriedene Programm ermöglicht optimale Besich-
sind in diesem Herbst der Trend. Im Verkäufer und Käufer. Außerdem, so tigungen aller Arten von Immobilien
Oktober war es dann so weit: Otto Im- Otto weiter, „erwarten wir, dass der – von Penthäusern über Büros bis zu
mobilien wagt sich auf dieses Terrain. Bann gebrochen wird, Auktionen hät- Gastronomiebetrieben – jederzeit und
„Der Bedarf und die Initiative unserer ten nur schlechte Immobilien oder wä- weltweit abrufbar. Das Programm ist
Fotos: iStock © Thinkstock, Florawall GmbH
Klienten für ein sicheres und transpa- ren nur bei gerichtlichen Exekutionen browser-unabhängig und auch auf mo-
rentes Verkaufsverfahren für Wiener sinnvoll.“ Daher sieht er eine durch- bilen Endgeräten verfügbar. Die Pano-
Zinshäuser zum korrekten aktuellen aus erfolgsversprechende Nische: „Ge- ramatouren beginnen meist mit einer
Marktpreis im vorgegebenen Zeitrah- eignet sind Auktionen nur für sehr Außenansicht, dann werden – je nach
men mit professioneller Vermarktung, attraktive Immobilien in Segmenten, Vorgabe – sämtliche zu präsentieren-
war unsere Motivation und der An- in denen die Nachfrage höher ist als den Räume dargestellt. Die jeweiligen
lass“, erklärt Eugen Otto das Vorha- das Angebot. Außerdem müssen Ob- Benutzer können sich dabei jederzeit
ben. Für die Zukunft erwartet sich der jekte für Auktionen möglichst markt- über das Radar oder das Ansichtsme-
Experte erfolgreiche Auktionen, ter- frisch sein, erstklassig dokumentiert nü an jede Stelle des Panoramas bewe-
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SMARTES ALLERLEI
Kein Wasser, keine Erde –
Florawalls pflegen sich
selbständig.
gen, um die Immobilie individuell zu erleben. Die vir-
tuellen Touren werden in HDR-Technologie produziert,
was bedeutet, dass die Räume gleichmäßig ausgeleuchtet
werden. Die Panoramen verfügen über Geolocation und
verschiedene Möglichkeiten zur Einbettung von Text, Bil-
dern, Musik und Videos.
Grüne Innenräume
Den größten Anteil der „Aktiv-Zeit“ verbringen die meis-
ten Menschen wohl im Büro bzw. bei der Arbeit. Klima-
tisierte Arbeitszimmer, die beispielsweise ein Öffnen der
Fenster nicht erlauben, Arbeitsplatz-Gestaltungen wie
Großraumbüros machen es für Mitarbeiter oft schwierig,
konzentriert und mit Freude zu arbeiten. Pflanzen, das
haben Studien bestätigt, bringen ein Wohlgefühl in die
Florawalls sollen nicht nur die Raum
atmosphäre, sondern gleich das
gesamte Arbeitsklima verbessern.
(Arbeits-)Umgebung. Aber wie kann dies in der Praxis
umgesetzt werden? Zeitmangel für Pflanzenpflege, All-
ergien und ähnliche „Lebensumstände“ schränken den
Hang zum grünen Daumen im Büro doch erheblich ein.
Die Lösung: Florawalls. Eine Florawall ist eine mit le-
benden Pflanzen begrünte Wand für Innenräume. Dabei
soll nicht nur die Optik aufgefrischt werden, sondern
auch gleich die Gesundheit. Der niederösterreichische
Innenraumbegrüner Florawall ist seit 2009 unterwegs,
um in Büros, Einkaufszentren, Hotels, Meetingräumen
oder Arztpraxen mehr Grün hineinzubringen. Dabei geht
es nicht (nur) um Optik, versichern die drei Florawall-
Manager Patrik Bobko, Marek Kocher und Bernhard Ka-
rollus. Die Pflanzen brauchen keine Erde und kein Was-
ser, daher fällt modriger Geruch und aufwändiges Gießen
Nr. 1: Geben Sie ihnen, was sie wollen.
weg. Die grünen Wände verbessern darüber hinaus nicht Egal ob Ihr Prunkstück umwerfend groß
oder entzückend klein ist, in der Leserschaft
nur das Raumklima, indem die CO2-Konzentration in des IMMOBILIENSTANDARD wartet
geschlossenen Räumen reduziert wird, die Raumfeuch- Ihre Zielgruppe schon ungeduldig darauf.
STANDARD Leser wissen, was sie wollen.
tigkeit verbessert und der Staubflug verringert wird. Sie müssen es Ihnen nur noch geben.
Unser Tipp daher: jetzt inserieren.
Auch belastende Schadstoffe werden aus der Raumluft
gefiltert, Raumgifte wie Nikotin und Formaldehyd wer-
den absorbiert. Ach ja: Und das subjektive Wohlbefinden
wird auch noch gestärkt. «
11.13 Immobilien Magazin 45
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