Condensed Report - Publity AG
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Condensed Report
in Form eines zusammengefassten Kurzgutachtens ("Condensed Report") zur Bestimmung
des Marktwerts unter einer besonderen Annahme, durchgeführt von CBRE in
Übereinstimmung mit den International Standards for the Valuation of Real Estate for
Investment Purposes ("International Valuation Standards") und den RICS Valuation –
Global Standards 2020 (Red Book) der Royal Institution of Chartered Surveyors, zum
Zwecke der Verwendung als Anhang zu Wertpapierprospekten (hiernach: die „Prospekte“)
gemacht werden und der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht („BaFin“) zur
Billigung der Prospekte vorgelegt werden. Gegenstand der Prospekte sind (i) eine noch
unbestimmte Anzahl von auf den Namen lautenden Stückaktien der PREOS Global Office
Real Estate & Technology AG sowie (ii) eine noch unbestimmte Anzahl von auf den Inhaber
lautenden Blockchain basierten Wertpapieren sui generis, die treuhänderisch vermittelte
Aktionärsrechte und einen Umtauschanspruch in Bezug auf auf den Namen lautende
Stückaktien der PREOS Global Office Real Estate & Technology AG verkörpern. Die
Prospekte stellen die Grundlage für die Investitionsentscheidungen von Anlegern dar. Das
Bewertungsgutachten umfasst ein Bewertungsobjekt mit einer Gesamtgrundstücksfläche
von 8.265 m² in Frankfurt am Main.
Wertermittlungsstichtag: 20. Juli 2020
Gutachtenerstellung: 11. November 2020
Bewerter:
CBRE GmbH
Große Gallusstraße 18
60312 Frankfurt am Main
Deutschland
“CBRE“
Adressaten: publity AG
Bockenheimer Landstraße 2-4
60306 Frankfurt am Main
Deutschland
und
PREOS Global Office Real Estate & Technology AG
Reichsstraße 2
04109 Leipzig
Deutschland
M-35
Bewertungsgegenstand: Westend Carree (Gebäude 1, 2 und 3)
Grüneburgweg 14, 16-18 / Im Trutz 55
60322 Frankfurt am Main
Deutschland
CBRE ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, handelsrechtlich eingetragen in Deutschland unter der Registernummer
13347. Die deutsche Gesellschaft CBRE GmbH wurde am 3. April 1973 gegründet und hat ihren eingetragenen
Geschäftssitz unter der Anschrift Große Gallusstraße 18 in Frankfurt am Main.
CBRE ist kein von einer Aufsichtsbehörde reguliertes Unternehmen, beschäftigt im Unternehmensbereich Valuation jedoch
Mitglieder der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) sowie von der HypZert GmbH zertifizierte
Immobiliensachverständige.
M-36
ZUSAMMENFASSUNG
Unter der Annahme, dass es keine ungewöhnlichen Gegebenheiten gibt, von denen wir
keine Kenntnis besitzen und unter der Maßgabe der in diesem Gutachten aufgeführten
Kommentare und Annahmen, schätzt CBRE den Marktwert (netto) des
Bewertungsgegenstandes auf Basis uneingeschränkter Eigentumsverhältnisse, analog zu
Anhang A „Bewertungsübersicht“, zum Bewertungsstichtag 20. Juli 2020 auf gerundet
EUR 215.100.000
(zweihundertfünfzehn Millionen einhunderttausend EURO)
Der ungerundete Netto-Kapitalwert ist EUR 215.142.698. Der ungerundete
Bruttokapitalwert ist EUR 229.342.116 inklusive EUR 14.199.418 Ankaufnebenkosten
(6.60%).
Bewertungskennzahlen
Die folgende Tabelle zeigt die aggregierten Bewertungskennzahlen des
Bewertungsobjektes:
Gesamte vermietbare Fläche: 30.771 m²
Durchschnittlicher Marktwert pro qm Mietfläche: EUR 6.990
Leerstandsfläche: 19,8%
Gewichtete Restmietvertragslaufzeit: 3,9 Jahre
Derzeitiger Bruttomietertrag: EUR 6.792.698
Potenzieller Bruttomietertrag: EUR 8.470.674
Bruttomietertrag zu Marktmiete: EUR 9.284.279
Bruttovervielfältiger (IST): 31,7 –fach
Bruttovervielfältiger (Potenzial): 25,4 –fach
Bruttovervielfältiger (Markt): 23,2 –fach
Nettoanfangsrendite (IST): 2,80%
Nettoanfangsrendite (Potenzial): 3,53%
Nettoanfangsrendite (Markt): 3,88%
M-37
Marktwert unter einer besonderen Annahme
(gerundet)1
Unter der Annahme, dass es keine ungewöhnlichen Gegebenheiten gibt, von denen wir
keine Kenntnis besitzen und unter der Maßgabe der in diesem Gutachten aufgeführten
Kommentare und Annahmen, schätzt CBRE den Marktwert unter einer besonderen
Annahme, wie unten beschrieben, (netto) des Bewertungsgegenstandes auf Basis
uneingeschränkter Eigentumsverhältnisse, analog zu Anhang A „Bewertungsübersicht“,
zum Bewertungsstichtag 20. Juli 2020 auf gerundet
EUR 226.000.000
(zweihundertsechsundzwanzig Millionen EURO)
Der ungerundete Netto-Kapitalwert ist EUR 225.952.824. Der ungerundete
Bruttokapitalwert ist EUR 229.342.116 inklusive EUR 3.389.292 Ankaufnebenkosten
(1.50%).
Besondere Bewertungsannahme
Das Bewertungsobjekt wurde zusätzlich unter der besonderen Annahme eines Share-Deals
bewertet. Unter dieser Annahme haben wir folgendes angenommen:
Das Objekt wird nicht direkt erworben. Stattdessen werden Anteile einer
Immobiliengesellschaft erworben, die Eigentümerin des Objekts ist. Daher wurden
reduzierte Erwerbsnebenkosten berücksichtigt.
Die Immobiliengesellschaft wird frei von sonstigen Verbindlichkeiten erworben.
Die Immobiliengesellschaft hat keine Mitarbeiter und es werden keine latenten
Steuerverbindlichkeiten auf Gewinne gebildet.
Wir weisen darauf hin, dass der Erwerb einer Immobilie durch einen Share-Deal nur dann
von der Grunderwerbssteuer befreit ist, wenn der Erwerber zunächst max. 94,9% der
Gesellschaftsanteile erwirbt, während der Veräußerer die verbleibenden 5,1% der Anteile
für mind. 5 Jahre zurückbehält. Derzeit steht eine gesetzliche Änderung dieser
Beteiligungsschwelle sowie der Haltefrist im Raum. Wir möchten ausdrücklich darauf
hinweisen, dass zu allen Punkten rund um das Thema Share-Deal eine Rechtsberatung in
Anspruch genommen werden sollte und CBRE hierzu weder hinsichtlich Vollständigkeit
noch Expertise keinerlei Haftung übernehmen kann.
Gemäß RICS Red Book sollten nur sinnvolle und sachdienliche Annahmen bzw. besondere
Annahmen getroffen werden, die sich auf den notwendigen Zweck eines
Bewertungsauftrages beziehen. Unserer Meinung wird diese Voraussetzung erfüllt, da
Transaktionen in dieser Größenordnung auch als Share-Deal stattfinden.
1
RICS Red Book, RICS Bewertung – Globale Standards 2020: “Eine besondere Annahme ist eine Annahme,
für die andere als die tatsächlichen, am Bewertungsstichtag bestehenden Fakten zugrunde gelegt
werden oder die ein typischer Marktteilnehmer bei einer Transaktion am Bewertungsstichtag nicht treffen
würde.“
M-38
Bewertungskennzahlen (Marktwert unter einer
besonderen Annahme)
Die folgende Tabelle zeigt die aggregierten Bewertungskennzahlen des
Bewertungsobjektes:
Gesamte vermietbare Fläche: 30.771 m²
Durchschnittlicher Marktwert pro qm Mietfläche: EUR 7.345
Leerstandsfläche: 19,8%
Gewichtete Restmietvertragslaufzeit: 3,9 Jahre
Derzeitiger Bruttomietertrag: EUR 6.792.698
Potenzieller Bruttomietertrag: EUR 8.470.674
Bruttomietertrag zu Marktmiete: EUR 9.284.279
Bruttovervielfältiger (IST): 33,3 –fach
Bruttovervielfältiger (Potenzial): 26,7 –fach
Bruttovervielfältiger (Markt): 24,3 –fach
Nettoanfangsrendite (IST): 2,80%
Nettoanfangsrendite (Potenzial): 3,53%
Nettoanfangsrendite (Markt): 3,88%
M-39INHALTSVERZEICHNIS
AUFTRAG 42
Gutachtenerstellung 42
Auftraggeber 42
Präambel 42
Bewertungsauftrag 42
Zweck der Bewertung 42
Adressat/Verwendbarkeit 43
Veröffentlichung 43
Datum der Objektbesichtigung 43
Bewertungsstichtag 43
Bewertungsgegenstand 44
Marktinstabilität 44
Einhalten der Bewertungsvorschriften 45
Wertdefinition 45
Währungseinheit 45
Informationsquellen 46
Interessenskonflikt 50
Abtretung von Rechten 50
Erfüllungsort und Gerichtsstand 50
Qualifikation des Bewertungsteams 50
VERMÖGENSBESTAND 53
Das Objekt 53
Übersichtskarten 53
Eigentums- und Besitzverhältnisse 54
Mietverhältnisse 54
OBJEKTANALYSE 55
Gesamtmietfläche nach Nutzungsart 55
M-40Bruttomieteinnahmen nach Nutzungsart 55
Laufzeiten der Mieterträge 56
BEWERTUNG 57
DCF (Discounted Cashflow) 57
Generelle Bewertungsannahmen 57
Bewertungsannahmen und Überlegungen 60
BEWERTUNGSERGEBNIS 65
Bewertungskennzahlen 65
Marktwert unter einer besonderen Annahme (gerundet) 66
Besondere Bewertungsannahme 66
Bewertungskennzahlen (Marktwert unter einer besonderen Annahme)
67
Standarddefinitionen 68
M-41AUFTRAG
Gutachtenerstellung
11. November 2020
Auftraggeber
publity AG
Bockenheimer Landstraße 2-4
60306 Frankfurt am Main
Deutschland
(der „Auftraggeber”)
Präambel
CBRE hat eine Erstbewertung des Bewertungsgegenstandes zum 17. September 2019 für
publity AG zum Zwecke des Ankaufs durchgeführt. Dabei wurde das Objekt besichtigt und
ein Gutachten in englischer Sprache erstellt.
Bewertungsauftrag
CBRE hat eine Marktwertermittlung und zusätzlich eine Marktwertermittlung unter einer
besonderen Annahme durchgeführt und ein vollständiges Bewertungsgutachten in
englischer Sprache („Gutachten“) für das Objekt Westend Carree (Gebäude 1, 2 und 3),
Grüneburgweg 14, 16-18 / Im Trutz 55, 60322 Frankfurt am Main, erstellt.
Zweck der Bewertung
Unser Gutachten dient dem Auftraggeber als eine von mehreren Informationsquellen zum
Zwecke der Verwendung als Anhang zu Wertpapierprospekten (hiernach: die „Prospekte“)
gemacht werden und der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht („BaFin“) zur
Billigung der Prospekte vorgelegt werden. Gegenstand der Prospekte sind (i) eine noch
unbestimmte Anzahl von auf den Namen lautenden Stückaktien der PREOS Global Office
Real Estate & Technology AG sowie (ii) eine noch unbestimmte Anzahl von auf den Inhaber
lautenden Blockchain basierten Wertpapieren sui generis, die treuhänderisch vermittelte
Aktionärsrechte und einen Umtauschanspruch in Bezug auf auf den Namen lautende
Stückaktien der PREOS Global Office Real Estate & Technology AG verkörpern. Die
Prospekte stellen die Grundlage für die Investitionsentscheidungen von Anlegern dar. Das
Bewertungsgutachten umfasst ein Bewertungsobjekt mit einer Gesamtgrundstücksfläche
M-42von 8.265 m² in Frankfurt am Main.
Das Bewertungsgutachten entspricht den gesetzlichen Anforderungen, insbesondere der
Verordnung (EU) 2017/1129 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 14. Juni
2017 (in der geänderten Fassung) und den Paragraphen 128 bis 130 der Aktualisierung
der Empfehlungen des Ausschusses der Europäischen Wertpapierregulierungsbehörden
(CESR) des Ausschusses der Europäischen Wertpapierregulierungsbehörden (ESMA) für
die konsistente Umsetzung der (EG) Nr. 809/2004 zur Umsetzung der Prospektrichtlinie
(in der jetzt auf die Prospektverordnung anwendbaren Fassung).
Adressat/Verwendbarkeit
Auf den Inhalt des Gutachtens dürfen sich folgende Parteien verlassen:
(i) Adressaten des Gutachtens (publity AG, Bockenheimer Landstraße 2-4, 60306
Frankfurt am Main, Deutschland sowie PREOS Global Office Real Estate & Technology
AG, Reichsstraße 2, 04109 Leipzig, Deutschland); und
(ii) Parteien, denen CBRE mit der Ausstellung eines Reliance Letters ausdrücklich
zugestimmt hat.
Der Inhalt des Gutachtens ist nur zu dem in dieser Vereinbarung angegebenen Zweck zu
verwenden. Es wird keinerlei Verantwortung gegenüber Dritten für den gesamten Inhalt
oder Auszüge des Inhalts übernommen.
Veröffentlichung
Weder unsere Gutachten, noch Auszüge hieraus, noch Bezugnahmen hierauf dürfen ohne
vorherige Zustimmung CBREs zu Form und Inhalt veröffentlicht werden (z.B. in Form von
Dokumenten oder Rundschreiben).
Datum der Objektbesichtigung
Im Rahmen dieser Bewertung wurde das Objekt auftragsgemäß nicht erneut besichtigt.
Die letzte Besichtigung fand für unsere Erstbewertung am 17. September 2019 statt. Es
wurde seitens des Auftraggebers bestätigt, dass seit der letzten Besichtigung keine
wesentlichen Änderungen am Objekt vorgenommen wurden und sich die Merkmale des
Standorts nicht verändert haben.
Bewertungsstichtag
20. Juli 2020
M-43Bewertungsgegenstand
Westend Carree (Gebäude 1, 2 und 3)
Grüneburgweg 14, 16-18 / Im Trutz 55
60322 Frankfurt am Main
Deutschland
Marktinstabilität
Unsicherheitsklausel aufgrund des Coronavirus (COVID–19)
Der Ausbruch des neuartigen Coronavirus (COVID-19), der am 11. März 2020 von der
Weltgesundheitsorganisation als "Globale Pandemie" deklariert wurde, wirkt sich weiterhin
auf viele Aspekte des täglichen Lebens und der globalen Wirtschaft aus - einige
Immobilienmärkte haben eine geringere Transaktionsaktivität und Liquidität erfahren.
Viele Länder haben Reisebeschränkungen eingeführt und "Lockdowns" in
unterschiedlichem Ausmaß angewandt. Auch wenn die Beschränkungen in einigen Fällen
inzwischen aufgehoben wurden, können lokale Lockdowns je nach Bedarf weiterhin
eingesetzt werden - und das Auftreten erheblicher weiterer Ausbrüche oder einer "zweiten
Welle" ist möglich.
Die Pandemie und die Maßnahmen zur Bekämpfung von COVID-19 wirken sich weiterhin
weltweit auf die Wirtschaft und die Immobilienmärkte aus. Nichtsdestotrotz haben zum
Zeitpunkt der Bewertung beispielweise der institutionelle Büroimmobilienmarkt in Frankfurt
am Main wieder angefangen zu funktionieren, wobei die Transaktionsvolumina und
andere relevante Belege wieder auf ein Niveau zurückgegangen sind, auf dem genügend
Marktbelege vorhanden sind, auf die sich die Bewertungen stützen können.
Dementsprechend - und um Zweifel auszuschließen - wird unsere Bewertung nicht als
"wesentliche Bewertungsunsicherheit" im Sinne von VPS 3 und VPGA 10 der RICS Valuation
- Global Standards angegeben.
Zur Vermeidung von Zweifeln wurde diese Erläuterung aufgenommen, um Transparenz zu
gewährleisten und um weitere Einblicke in den Marktkontext zu geben, unter dem das
Bewertungsgutachten erstellt wurde. In Anerkennung des Potenzials, dass sich die
Marktbedingungen als Reaktion auf Änderungen der Kontrolle oder der künftigen
Verbreitung von COVID-19 rasch verändern können, heben wir die Bedeutung des
Bewertungsdatums hervor.
Mieteinnahmen - der potenzielle Effekt von COVID-19
Die von uns vorgelegte Bewertung spiegelt die Mieteinnahmen zum Zeitpunkt der
Bewertung wider, wie sie in diesem Gutachten aufgeführt sind, den Sie als korrekt und
umfassend bestätigt haben. Sie spiegelt auch alle Fragen bezüglich des erwarteten Cash-
Flows wider, die Sie uns in diesem Gutachten mitgeteilt haben. Angesichts der
Unsicherheiten im Zusammenhang mit dem COVID-19-Virus und der derzeitigen
Einschränkungen der Geschäftstätigkeit ist es wahrscheinlich, dass es zu erheblichen
Mietausfällen und/oder Insolvenzen kommen wird, die zu Leerständen und daraus
M-44resultierenden Mindereinnahmen führen werden. Sollte dies eintreten, wird sich dies
negativ auf den Wert des betroffenen Eigentums auswirken.
Einhalten der Bewertungsvorschriften
CBRE hat die vorliegende Bewertung gemäß den Bewertungsvorschriften der Royal
Institution of Chartered Surveyors (RICS Valuation – Global Standards 2020, gültig ab
31. Januar 2020 - Red Book), veröffentlicht in London, die vorliegende Bewertung
durchgeführt.
Die Vorschriften des International Valuation Standards Council (IVSC) stimmen bezüglich
Definition und Interpretation des Begriffes Marktwert mit den Vorschriften der RICS überein.
Wir bestätigen, dass wir auf Basis unserer umfassenden Expertise der lokalen und
nationalen Immobilienmärkte sowie der professionellen, personellen und fachlichen
Kenntnisse und Fähigkeiten in der Lage sind, Bewertungen gemäß den Valuation
Standards (9. Auflage) der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) umfassend und
unabhängig zu erstellen.
Diese Bewertung ist eine professionelle Meinung und soll ausdrücklich nicht als Garantie
eines bestimmten Wertes der betreffenden Immobilie dienen. Andere Gutachter können
zu unterschiedlichen Schlussfolgerungen über den Wert der betreffenden Immobilie
kommen. Diese Bewertung dient ausschließlich dem am Bewertungsstichtag vereinbarten
Zweck.
Wertdefinition
CBRE hat den Marktwert gemäß Valuation Practice Statements (VPS) 4 der RICS Valuation
– Global Standards 2020, gültig ab 31. Januar 2020 (Red Book) ermittelt. Der Marktwert
ist gemäß IVS Framework (Paragraf 30) wie folgt definiert:
„Der geschätzte Betrag, für den ein Vermögensgegenstand oder eine Verbindlichkeit am
Bewertungsstichtag von einem verkaufsbereiten Verkäufer im Rahmen eines marktüblichen
Geschäfts nach ordnungsgemäßer Vermarktung an einen kaufbereiten Käufer verkauft
werden könnte, wobei Käufer und Verkäufer sachkundig, umsichtig und ohne Zwang
handeln.“
Der Marktwert entspricht inhaltlich dem Verkehrswert nach § 194 BauGB.
Währungseinheit
Die im vorliegenden Gutachten verwendete Währungseinheit ist EURO.
M-45Informationsquellen
Die Ermittlung des Marktwertes erfolgt im Wesentlichen auf Grundlage der vom
Auftraggeber oder von ihm instruierter Dritter übergebenen Informationen und Dokumente
sowie auf Grundlage unserer Besichtigungen des Bewertungsgegenstandes.
Folgende Informationen und Dokumente wurden CBRE im Rahmen der Erstbewertung
(17. September 2019) zur Verfügung gestellt:
Aktuelle Mieterliste
Mietflächenaufstellung (teilweise)
Gebäudebeschreibung
Grundrisse
Mietvertragsunterlagen
Öffentlich-rechtliche Auskünfte
Technische Due Diligence vom Verkäufer
Folgende Informationen und Dokumente wurden CBRE im Rahmen dieser Bewertung,
zusätzlich zu den übermittelten Informationen für die Erstbewertung, zur Verfügung gestellt:
Aktuelle Mieterliste
Zusätzliche Mietvertragsunterlagen
Auszug aus dem Grundbuch
Capex Übersicht
Weder bei unserer Erstbewertung, noch im Rahmen dieser Bewertung wurde uns folgende
Informationen und Dokumente zur Verfügung gestellt.
Rechtliche Due Diligence
Aufstellung der Bewirtschaftungskosten
Auszug aus dem Liegenschaftskataster
Vollständige Kopien der Baugenehmigung
Alle Ergebnisse des Gutachters hinsichtlich des Zustands und der Eigenschaften des
Grundstücks und des Gebäudes beruhen ausschließlich auf der Besichtigung des
betreffenden Grundstücks durch CBRE und auf den durch den Auftraggeber oder durch
den Auftraggeber instruierte Dritte übergebenen Informationen und Dokumente.
Vorgelegte Dokumente und Informationen
CBRE ist ungeprüft davon ausgegangen, dass der Auftraggeber oder durch den
Auftraggeber instruierte Dritte alle Informationen und Unterlagen übergeben hat, die für
die Erstellung des Bewertungsgutachtens erforderlich sind. Falls CBRE nicht alle
erforderlichen Informationen und Dokumente vom Auftraggeber selbst erhalten hat, bleibt
der Auftraggeber verantwortlich für die Vollständigkeit dieser Information und Dokumente.
Es wird ferner davon ausgegangen, dass die Informationen und Dokumente zum Zeitpunkt
der Bewertung uneingeschränkt gültig und maßgeblich waren.
M-46Besichtigung
Im Rahmen dieser Bewertung wurde das Objekt auftragsgemäß nicht erneut besichtigt.
Die letzte Besichtigung fand für unsere Erstbewertung am 17. September 2019 statt. Zur
Durchführung der Besichtigung war der Auftraggeber verpflichtet, CBRE Zugang zum
betreffenden Grundstück zu gewähren.
CBRE hat keine Maßprüfung des Gebäudes durchgeführt. Das Grundstück wurde im
Rahmen der Besichtigung von CBRE weder vermessen, noch wurden Funktionsprüfungen
haustechnischer oder sonstiger Anlagen ausgeführt.
Alle aus der Besichtigung hervorgehenden Feststellungen und Ergebnisse beruhen
ausschließlich auf Inaugenscheinnahme (rein visuelle Untersuchung) ohne Anspruch auf
Vollständigkeit.
Untersuchungen, durch die das betreffende Gebäude oder Grundstück beschädigt werden
könnte, wurden nicht durchgeführt. Aussagen über Bauteile oder Materialien, die verdeckt
oder sonst nicht zugänglich oder sichtbar waren, beruhen auf den vom Auftraggeber
vorgelegten Informationen und Dokumente oder auf Annahmen.
Insbesondere wurden Strukturvermessungen und technische Untersuchungen von evtl. im
Grundstück oder Gebäude vorhandenen Fehlern oder Schäden nicht durchgeführt.
Schädliches Material, etc.
Da uns insoweit nichts anderes mitgeteilt wurde, gehen wir ungeprüft davon aus, dass
keine Baumaterialien, Bauten oder Eigenschaften des Grundstücks existieren, die das
betreffende Grundstück gefährden, die Gebrauchstauglichkeit des betreffenden
Grundstücks einschränken oder für die Gesundheit seiner Bewohner und Nutzer schädlich
sein könnten. Übliche Beispiele sind die dauerhafte Verwendung von
Tonerdschmelzzement, Kalziumchlorid, Asbest und Holzwolle.
Nach schriftlichen Angaben des Regierungspräsidiums Darmstadt vom 7. Januar 2014
befindet sich das Objekt jedoch in einem möglichen Bombenabwurfgebiet. Da dies in
mehreren Teilen Deutschlands, die während des Zweiten Weltkriegs betroffen waren, nicht
ungewöhnlich ist und das Bundesland Hessen die Kosten für etwaige Feststellungen und
deren Beseitigung tragen würde, gehen wir davon aus, dass es keine (wesentlichen)
Auswirkungen auf den Marktwert gibt. Darüber hinaus gehen wir davon aus, dass bereits
vor den Bauarbeiten auf diesem Gebiet nach dem Zweiten Weltkrieg gründliche
Bodenuntersuchungen stattgefunden haben.
Zustand des Standorts
CBRE hat vor Ort weder Untersuchungen durchgeführt, um die Eignung des
Bodenzustands und der Einrichtungen zu prüfen, noch hat CBRE Umwelt-, archäologische
oder geotechnische Untersuchungen vorgenommen. Da uns insoweit nichts anderes
mitgeteilt wurde, haben wir unsere Bewertung auf der Grundlage erstellt, dass diese
Aspekte zufriedenstellend sind und dass der Standort frei von unterirdischen Mineralien
oder anderen Arbeiten, Methangas oder sonstigen giftigen Stoffen ist.
Umweltkontaminierung
Sofern uns nichts anderes mitgeteilt wurde, gehen wir ungeprüft davon aus, dass das
M-47betreffende Grundstück nicht kontaminiert ist und dass das Grundstück nicht auf eine Art
und Weise benutzt wird oder wurde, die zu Kontaminierungen führt bzw. führen könnte.
Sofern wir über Umweltuntersuchungen oder Bodenvermessungen nicht unterrichtet
worden sind, gehen wir davon aus, dass keine derartigen Prüfungen durchgeführt worden
sind.
Sofern wir keinen ausdrücklichen anders lautenden Auftrag erhalten haben, haben wir
keine Untersuchung über die aktuellen oder ehemaligen Nutzungen des betreffenden
Grundstücks oder der sich an dieses Grundstück anschließenden/benachbarten
Grundstücke durchgeführt, um festzustellen, ob mit den betreffenden Nutzungen ein
Kontaminierungsrisiko verbunden ist. Wir gehen dann davon aus, dass ein solches Risiko
nicht existiert.
Sollte jedoch nachträglich festgestellt werden, dass das betreffende Grundstück oder die
anschließenden Grundstücke kontaminiert sind, oder dass Räumlichkeiten auf eine zur
Kontaminierung führenden Weise benutzt werden, kann sich dies auf den ermittelten Wert
negativ auswirken.
Rechtliche Vorschriften/Genehmigungen zur Nutzung des Grundstücks
Es fand keine Prüfung statt, ob das Grundstück den rechtlichen Vorschriften (insbesondere
Planungserlaubnis, Baugenehmigung, Abnahme, Auflagen, Bau-, Feuerschutz-,
Gesundheits- und Sicherheitsvorschriften, etc.) oder privatrechtlichen Bestimmungen oder
Vereinbarungen betreffend den Bestand und die Nutzung des Standorts und des
Gebäudes entspricht.
Bei der Erstellung unserer Bewertung sind wir davon ausgegangen, dass alle erforderlichen
Genehmigungen zur Nutzung des Grundstücks bestehen, weiterhin bestehen werden und
dass diese Genehmigungen keinen umfangreichen Auflagen unterliegen.
Steuern, Beiträge, Abgaben
Da uns nichts Gegenteiliges mitgeteilt wurde, gehen wir ungeprüft davon aus, dass alle
öffentlichen Steuern, Beiträge, Abgaben, etc., die eine Auswirkung auf den Wert haben
könnten, erhoben und, soweit fällig, zum Zeitpunkt der Bewertung gezahlt worden sind.
Versicherung
Da uns nichts Gegenteiliges mitgeteilt wurde, gehen wir ungeprüft davon aus, dass das
betreffende Grundstück durch eine gültige Versicherung gedeckt ist, die sowohl
hinsichtlich des Versicherungsbetrags als auch hinsichtlich der versicherten Risiken
angemessen ist.
Städtebauliche Planung und Straßenbauprojekte
Da uns nichts Gegenteiliges mitgeteilt wurde, gehen wir ungeprüft davon aus, dass keine
städtebauliche Planung existiert oder Straßenbauprojekte existieren, die negative
Auswirkungen auf das Grundstück haben.
Erklärungen von Behörden
Nach der gängigen Praxis können Erklärungen von Behörden, insbesondere hinsichtlich
tatsächlicher Angaben, nicht als bindend betrachtet werden. CBRE übernimmt keine
M-48Haftung für die Berücksichtigung solcher Erklärungen oder Angaben in unserem
Bewertungsgutachten.
Annahmen über die Zukunft
Um den Marktwert des betreffenden Grundstücks zu ermitteln, haben wir angenommen,
dass die bestehende Nutzung während der verbleibenden, für das Gebäude festgestellten
Nutzungsdauer weitergeführt wird (sowohl hinsichtlich der Art als auch hinsichtlich des
Umfangs der Nutzung des betreffenden Grundstücks), oder dass vergleichbare Nutzungen
verfügbar wären.
Sofern sich Starkstromversorgungsgeräte in der Nähe des Grundstücks befinden, haben
wir mutmaßliche Auswirkungen auf die zukünftige Vermarktbarkeit und den Wert des
Grundstücks wegen einer Änderung in der öffentlichen Wahrnehmung der
Gesundheitsfolgen nicht berücksichtigt.
Mieter
Der Stand vertraglich vereinbarter Mietzahlungen zum Zeitpunkt der Bewertung oder die
Kreditwürdigkeit der Mieter wurden nicht geprüft. Da uns insoweit nichts Gegenteiliges
mitgeteilt wurde, gehen wir ungeprüft davon aus, dass der oben erwähnte Stand und die
oben erwähnte Kreditwürdigkeit unproblematisch sind.
Laufende Rechtsverfahren, rechtliche Beschränkungen (Dienstbarkeiten,
Mietvorschriften, etc.)
Da uns insoweit nichts Gegenteiliges mitgeteilt wurde, gehen wir aufgrund des zur
Verfügung gestellten Grundbuchauszuges (Auszug vom 24. Juli 2020), davon aus, dass
das Grundstück nicht Gegenstand von laufenden Rechtsstreitigkeiten ist. Weiterhin
unterstellen wir, dass das Grundstück frei von Belastungen ist und dass es keine rechtlichen
Beschränkungen gibt, wie z.B. Dienstbarkeiten, Mietvorschriften, einschränkende
Verpflichtungen in Mietverträgen oder andere Zahlungsverpflichtungen, die sich negativ
auf den Wert auswirken.
Zuschüsse
Da uns insoweit nichts anderes mitgeteilt wurde, gehen wir ungeprüft davon aus, dass
keine auf Subventionen oder Zuschüsse bezogenen Umstände bestehen, die den Wert des
Grundstücks beeinflussen können.
Wichtig
Sofern eine der Informationen oder Annahmen, auf denen diese Wertermittlung beruht,
sich als falsch oder unvollständig herausstellt, kann dies zu Wertänderungen führen. Daher
kann für die Richtigkeit der erhaltenen Informationen, die daraus gezogenen
Schlussfolgerungen sowie eventuell entstehende Verluste oder Schäden keine
Verantwortung übernommen werden.
M-49Interessenskonflikt
CBRE hat eine Erstbewertung des Bewertungsgegenstandes zum 17. September 2019 für
publity AG zum Zwecke des Ankaufs durchgeführt. Dabei wurde das Objekt besichtigt und
ein Gutachten in englischer Sprache erstellt.
Wir bestätigen hiermit, dass wir keinem potenziellen Interessenskonflikt bei der
Durchführung des vorliegenden Wertgutachtens ausgesetzt sind; weder in Bezug auf den
Auftraggeber, noch im Verhältnis zu den zu bewertenden Liegenschaften.
Zudem bestätigen wir, dass wir neben dem vereinbarten Honorar für die Erstellung des
vorliegenden Wertgutachtens keinen zusätzlichen Nutzen ziehen.
Neben Bewertungsdienstleitungen hat CBRE in den letzten drei Jahren auch
Dienstleistungen im Bereich Workplace Consulting, Property Management und
Vermietung für den Auftraggeber durchgeführt (ohne Anspruch auf Vollständigkeit).
Das Gesamthonorar, einschließlich des Honorars für diesen Auftrag, das CBRE (oder
andere Unternehmen, die zur selben Unternehmensgruppe innerhalb Deutschlands
gehören) vom Kunden (oder anderen Unternehmen, die zur selben Unternehmensgruppe
gehören) erhält, beträgt weniger als 5,0% der gesamten deutschen Einnahmen.
Abtretung von Rechten
Der Auftraggeber ist nicht berechtigt, seine Rechte gemäß der Vereinbarung, auf der die
Ausfertigung dieses Bewertungsgutachtens basiert, – ganz oder teilweise – an Dritte
abzutreten.
Erfüllungsort und Gerichtsstand
Für die vertragliche Beziehung, auf der die Ausfertigung dieses Bewertungsgutachtens
basiert, gilt deutsches Recht. Erfüllungsort und Gerichtsstand für Streitigkeiten aus diesem
Vertragsverhältnis ist Frankfurt am Main.
Qualifikation des Bewertungsteams
Die nachfolgend genannten Gutachter sind in der Lage, eine objektive und
unvoreingenommene Bewertung abzugeben.
Simon Ritsch, FRICS, CIS HYPZERT (F)
Simon Ritsch ist seit Oktober 2016 Head of Valuation Advisory Services Germany. Er ist
seit September 2006 für CBRE in Berlin tätig, seit 2009 als Managing Director und als
Head of Retail & International Valuation.
Vor seiner Anstellung bei CBRE sammelte er umfassende berufliche Erfahrungen im
Bereich der Investmentberatung, Vermietung und Projektentwicklung. Zudem baute er die
Bewertungsabteilung eines mittelständischen, international agierenden Beratungsunter-
M-50nehmens als Leiter der Bewertungsabteilung auf.
Simon Ritsch studierte Betriebswirtschaftslehre mit dem Schwerpunkt Immobilien (Diplom-
Kaufmann (FH)) an der Fachhochschule für Technik und Wirtschaft (FHTW) in Berlin und
hat einen Abschluss als Real Estate Investment Advisor (ebs). Darüber hinaus ist er Fellow
der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Zudem hat er die Titel CIS HypZert (F) –
Immobiliengutachter für finanzwirtschaftliche Zwecke sowie Recognized European Valuer
(REV) erworben. Ferner ist er als Lehrbeauftragter an der Hochschule für Wirtschaft und
Recht Berlin tätig.
Tobias Jermis, MRICS, CIS HYPZERT (F)
Tobias Jermis arbeitet seit September 2003 bei CBRE. Er ist Senior Director und Teamleiter
im Frankfurter Bewertungsteam.
Vor seiner Anstellung bei CBRE war Herr Jermis 3 Jahre bei Insignia Deutschland, zuletzt
als Senior Consultant in der Bewertungsabteilung, tätig.
Tobias Jermis hat Betriebswirtschaft an der Goethe-Universität in Frankfurt studiert und
sein Studium als Diplom-Kaufmann abgeschlossen. Des Weiteren hat Herr Jermis an der
European Business School (ebs) einen Abschluss zum Immobilienökonom gemacht. Er ist
Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) und ein RICS Registered
Valuer. Darüber hinaus hat Tobias Jermis die Titel CIS HypZert (F) – Immobiliengutachter
für finanzwirtschaftliche Zwecke sowie Recognized European Vauler (REV) erworben.
M-51Mit freundlichen Grüßen Mit freundlichen Grüßen
ppa. Tobias Jermis Simon Ritsch
MRICS, CIS HYPZERT (F) FRICS, CIS HYPZERT (F)
Senior Director Managing Director
Team Leader Valuation Advisory Services Head of Valuation Advisory Services
Frankfurt am Main Germany
For and on behalf of For and on behalf of
CBRE GmbH CBRE GmbH
T: +49 69 170 077 38 T: +49 30 726 145 272
E: tobias.jermis@cbre.com E: simon.ritsch@cbre.com
M-52VERMÖGENSBESTAND
Das Objekt
Westend Carree (Gebäude 1, 2 und 3)
Gesamtmietfläche: 30.771 m²
Leerstandsfläche: 19,8% (6.106 m²)
Aktuelle jährliche Bruttomieteinnahmen: EUR 6.792.698
Gewichtete Restmietvertragslaufzeit: 3,9 Jahre
Übersichtskarten
Quelle: Microsoft Corporation / TomTom / HERE 2020
M-53Quelle: Microsoft Corporation / TomTom / HERE 2020
Eigentums- und Besitzverhältnisse
Entsprechend des zur Verfügung gestellten Grundbuchauszugs vom 24. Juli 2020 stellen
wir fest, dass sich das Bewertungsobjekt im Volleigentum befindet.
Mietverhältnisse
Das Bewertungsobjekt ist an insgesamt 40 Mieter vermietet. Hauptmieter des
Bewertungsgegenstandes ist die „Max-Planck-Gesellsch. z.Förd.d.Wissensch.e.V.“,
die rund 23,5% der jährlichen Nettokaltmieteinnahmen verantwortet. Der Mieter
„NATIXIS Zweigniederlassung Deutschland“ generiert rund 16,0% der jährlichen
Nettokaltmieteinnahmen und die restlichen Mieter tragen alle zu weniger als 10,0%
der Gesamtmieteinnahmen bei.
Die meisten Mietverträge sind mittelfristig angelegt. Die Restlaufzeiten liegen zwischen
1,2 und 13,8 Jahren. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge beträgt 3,9
Jahre.
Die Mietverhältnisse beinhalten im Wesentlichen marktübliche Konditionen für
Instandhaltung, Wartung und Schönheitsreparaturen. Die meisten der gewerblichen
Mietverträge verfügen über angemessene Indexierungsklauseln, die die Miete an
prozentuale Veränderungen des Verbraucherpreisindex binden. Die Mieter tragen im
Wesentlichen alle gemessenen Nebenkosten, z.B. für Heizung, Wasser, Strom etc.
sowie die Kosten für Müllentsorgung, Straßenreinigung, Pflege von Außenanlagen,
Pflege von Grünflächen und Schnee- und Eisräumung.
M-54OBJEKTANALYSE
Gesamtmietfläche nach Nutzungsart
Bruttomieteinnahmen nach Nutzungsart
M-55Laufzeiten der Mieterträge
Bei den Restlaufzeiten der Mietverträge enden bis Ende 2024 rund 74% der Mieterträge
(ohne Berücksichtigung der unbefristeten Mietverträge) und zwischen 2025 und 2027
rund 20%.
M-56BEWERTUNG
DCF (Discounted Cashflow)
Die DCF-Methode kann grundsätzlich in 2 Phasen geteilt werden. In der sogenannten
Phase 1 werden sämtliche mit der Immobilieninvestition verbundenen Kosten von den zu
erwarteten Erträgen im Detailbetrachtungszeitraum (in unserem Fall 10 Jahre) in Abzug
gebracht, um die Nettoeinnahmen (Cash Flow) des Objektes für die einzelnen Jahre im
Betrachtungszeitraum zu bestimmen. Dabei werden verschiedene Parameter wie
beispielsweise Mietänderungen aufgrund vertraglicher Vereinbarungen und erwartete
Entwicklungen der Marktmiete, Ausgaben für laufende Instandhaltung,
Wiedervermietungskosten und sonstiger Renovierungen, angenommene Leerstandszeiten,
u.a. für den gesamten Detailbetrachtungszeitraum berücksichtigt. Alle Nettoeinnahmen
werden monatlich vorschüssig mit einem Diskontierungszinssatz (expliziter Zinssatz) auf
den Bewertungsstichtag diskontiert. Die Inflations- und Wachstumserwartungen sind
bereits im Zahlungsstrom berücksichtigt und insofern nicht Bestandteil des
Diskontierungszinssatzes.
In Phase 2 wird in unserem Modell am Ende des Detailbetrachtungszeitraums die
Liegenschaft mit der „Income Capitalisation Method“ kalkuliert. Dabei werden stabilisierte
Marktmieteinnahmen und ein angemessener Kapitalisierungszinssatz (wachstumsimpliziter
Zinssatz) zugrunde gelegt. Bei der Income Capitalisation Method handelt es sich um ein
statisches, einperiodiges Kalkulationsverfahren, bei dem keine explizite Darstellung von
Mietentwicklungen oder Kosten im Zeitverlauf vorgenommen wird. Die Auswirkungen von
zeitlichen Veränderungen der Miete sowie weiterer Markt- oder Finanzfaktoren sind implizit
im Kapitalisierungszins enthalten.
Der gewählte Diskontierungszinssatz und Kapitalisierungszinssatz spiegeln das aus dem
Markt abgeleitete Risiko in diesem Modell wieder, d.h. der risikoangemessene Zinssatz
welcher zur Ermittlung des Marktwerts dient. Der Marktwert und die aus ihm abgeleiteten
Indikatoren wie Nettoanfangsrendite und Bruttovervielfältiger können mit
Vergleichstransaktionen verglichen werden, da die Marktgängigkeit anhand von
Vergleichstransaktionen abzuleiten ist. Demnach sind die gewählten
Diskontierungszinssätze und Kapitalisierungszinssätze in unserem Modell aus
Erfahrungswerten abgeleitet und werden zudem regelmäßig im Rahmen von Bewertungen
von Transaktionen überprüft.
Generelle Bewertungsannahmen
Bestandteile der Immobilie
Fest mit der Immobilie verbundene Einrichtungsgegenstände, wie etwa Personen- und
Transportaufzüge, sonstige Beförderungsanlagen, Zentralheizungsanlagen und andere
technische Einrichtungen werden als integrale Bestandteile der zu bewertenden Immobilie
verstanden und deshalb bei unserer Bewertung berücksichtigt.
M-57Mietereinbauten, mieterspezifische Produktionsanlagen oder Einzelhandelseinrichtungen
wie etwa Regale oder Kassenbereiche sind nicht Bestandteile unserer Bewertung.
Baulicher Zustand und Instandsetzung
Sofern uns keine gegenteiligen Informationen zur Verfügung gestellt wurden, haben wir
folgende Annahmen getroffen:
es sind weder außergewöhnliche Bodenverhältnisse vorhanden, noch sind
archäologische Funde zu erwarten, die einen negativen Einfluss auf die derzeitige
oder zukünftige Vermietung, Entwicklung oder den Wert der Immobilien haben
könnten.
das Bewertungsobjekt weist keinerlei latent vorhandene, strukturelle
Beschädigungen hinsichtlich Hausschwamm- oder Holzfäulnisbefall auf.
keine der derzeitig bekannten gesundheitsgefährdenden oder schädlichen
Baustoffe und Bautechniken wurden zur Konstruktion oder bei baulichen
Veränderungen verwendet.
Das Alter und der offensichtliche, allgemeine, bauliche Zustand des Bewertungsobjekts
wurden bei unseren Annahmen berücksichtigt. Unsere Aussagen dazu beziehen sich
allerdings nur auf diejenigen Bauteile, die wir tatsächlich besichtigt haben und schließen
nicht besichtigte Bauteile nicht mit ein.
Umweltaspekte
Für die Durchführung unserer Bewertung haben wir auftragsgemäß angenommen, dass
das Bewertungsobjekt frei von jedweder Kontamination ist und dass die bisherigen
Nutzungen keinerlei Kontaminationspotenzial aufweisen. Insbesondere haben wir
angenommen, dass
das Bewertungsobjekt nicht kontaminiert ist und nicht gegen die bestehende und
in Bearbeitung befindliche Umweltgesetzgebung verstößt.
für alle Nutzungen und Produktionsprozesse, die in und auf dem zu bewertenden
Objekt durchgeführt werden und durch Umweltgesetze geregelt werden die dafür
notwendigen Genehmigungen von den dazu autorisierten Behörden vorliegen.
Wir haben selbst weder Umweltverträglichkeitsprüfungen durchgeführt noch eventuell
vorliegende Umweltverträglichkeitsgutachten oder Altlastenuntersuchungen ausgewertet,
die unter Umständen auf eine reale oder potenzielle Umweltbelastung hinweisen.
Wir haben ebenso keinerlei Untersuchungen hinsichtlich der ehemaligen oder derzeitigen
Nutzungen auf dem Bewertungsgrundstück und den benachbarten Grundstücken
angestellt, die auf potenzielle Kontaminationen hinweisen und treffen daher die Annahme,
dass solche Risiken nicht existieren.
Das Alter und der offensichtliche, allgemeine, bauliche Zustand des Bewertungsobjekts
wurden bei unseren Annahmen berücksichtigt. Unsere Aussagen dazu beziehen sich
allerdings nur auf diejenigen Bauteile, die wir tatsächlich besichtigt haben und schließen
nicht besichtigte Bauteile nicht mit ein.
M-58Flächenberechnung
Im Rahmen der Bewertung wurden von uns keine Flächenberechnungen durchgeführt.
Vielmehr basieren unsere Kalkulationen auf den Flächenangaben der Mieterliste, die uns
vom Auftraggeber zur Verfügung gestellt wurden. Wir gehen davon aus, dass diese
Flächenangaben der Realität entsprechen.
Schädliches Material, etc.
Da uns insoweit nichts anderes mitgeteilt wurde, gehen wir ungeprüft davon aus, dass
keine Baumaterialien, Bauten oder Eigenschaften des Grundstücks existieren, die das
betreffende Grundstück gefährden, die Gebrauchstauglichkeit des betreffenden
Grundstücks einschränken oder für die Gesundheit seiner Bewohner und Nutzer schädlich
sein könnten. Übliche Beispiele sind die dauerhafte Verwendung von
Tonerdschmelzzement, Kalziumchlorid, Asbest und Holzwolle.
Eigentumsrecht, Planungsrecht und Mietsituation
Sofern nichts Gegenteiliges im vorliegenden Gutachten formuliert ist, nehmen wir an, dass
das Bewertungsobjekt ohne jegliche Einschränkungen und Bedingungen jederzeit
zu vermieten bzw. zu vermarkten ist.
Das zu bewertenden Gebäude im Rahmen der rechtlich zulässigen Vorschriften
und Richtlinien errichtet worden ist bzw. den planungsrechtlichen Vorgaben
entsprechen und ein dauerhaftes Recht für die derzeitige Nutzung vorliegt.
das Bewertungsobjekt von keinen städtebaulichen oder verkehrstechnischen
Planungen negativ beeinflusst werden.
das Gebäude den gesetzlichen Vorgaben und den Bestimmungen der lokalen
Behörden hinsichtlich Brandschutz-, Gesundheits- und Sicherheitsvorschriften
entspricht.
keine Nutzungseinschränkungen oder andere einschränkende Klauseln in
Mietverträgen vorhanden sind, die den Wert der Immobilie negativ beeinflussen.
alle leer stehenden Räumlichkeiten jederzeit vermietbar und unbelastet von
jeglichen mietrechtlichen Belastungen sind.
Im Rahmen der Bewertung wurden keine Bonitätsprüfungen hinsichtlich des finanziellen
Status der Mieter durchgeführt. Wir haben allerdings bei den Gewerbemietern unsere
Markteinschätzung aus Sicht eines Investors mit einfließen lassen und ein branchen- und
größenspezifisches, potenzielles Ausfallrisiko durch die Höhe der von uns eingeschätzten
Marktmiete berücksichtigt.
Infrastruktur und Erschließung
Wir gehen davon aus, dass das zur Bewertung stehende Grundstück im Sinne des
Paragraphen § 123 des Baugesetzbuches an das öffentliche Straßen-, Wasser-,
Abwasser-, Strom-, Gas- und/oder Fernwärmenetz angebunden sind und eine
Abfallentsorgung vorhanden ist.
M-59Steuern, Versicherungen
Wir haben angenommen, dass
alle öffentlichen Steuern, (Erschließungs-)Beiträge, Abgaben etc., die
wertbeeinflussende Auswirkungen haben könnten, zum Bewertungsstichtag
abbezahlt oder abgelöst worden sind.
das zu bewertende Objekt durch die erforderlichen Versicherungen hinsichtlich der
Bedingungen und der Höhe der Absicherung gegen Ereignisse, die einen
potenziellen Wertverlust bedeuten können, abgesichert sind.
Sonstige Ausgaben oder steuerliche Auswirkungen, die beim Abschluss der Transaktion
oder beim Wiederverkauf eintreten können, wurden von uns nicht berücksichtigt.
Umsatzsteuer
Im Falle der bewerteten Immobilien bestehen Mietverträge mit Mietern, die keine
Umsatzsteuer an den Vermieter abführen. Daher können auch die Vorsteuern der mit den
Umsätzen im Zusammenhang stehenden Kosten wie Kapitalausgaben, nichtabzugsfähige
Nebenkosten, Verwaltungskosten und Vermietungsausgaben nicht abgezogen werden.
Innerhalb der Bewertung wurden diese Kosten somit bereits als Bruttokosten berücksichtigt.
Dabei wurde der aktuelle Umsatzsteuersatz von 19 % angenommen.
Je nach Nutzungsart wurde im Falle eine Neuvermietung der Objekte größtenteils von
einem umsatzsteuerpflichtigen Mieter ausgegangen, so dass im Fall der Neuvermietung
dem Vermieter die Umsatzsteueroption bzw. der Verzicht auf die Steuerbefreiung
ermöglicht wird.
Bewertungsannahmen und Überlegungen
Marktmieteinschätzungen
Für vermietete als auch zum Bewertungsstichtag leerstehende, jedoch vermietbare Flächen
und Wirtschaftseinheiten wurden im Rahmen der Bewertung von CBRE
Marktmieteinschätzungen getroffen. Diese basieren auf einer Analyse des lokalen
Immobilienmarktes anhand des CBRE vorliegenden Datenmateriales sowie zugänglichen
Drittquellen. Hierzu zählen beispielhaft:
Veröffentlichungen sowie kostenpflichtige Datenbankabfragen von
Marktforschungs-, sowie Immobilienunternehmen.
Auskunft, Analysen sowie Veröffentlichungen lokaler, CBRE eigener oder in der
Immobilienvermittlung tätiger Unternehmen.
Auskunft sowie Veröffentlichungen des Gutachterausschusses.
Durch Maklerunternehmen, Angebotsplattformen oder Immobilieneigentümer zur
Verfügung gestellte Immobilienangebote.
Potentieller Mietertrag
Der potentielle Mietertrag setzt sich aus dem zum Bewertungsstichtag erzielten
Mieteinkommen zuzüglich der Marktmiete für alle vermietbaren, jedoch zum
M-60Bewertungsstichtag leerstehenden Flächen/Einheiten zusammen.
Verlängerungswahrscheinlichkeit der bestehenden Mietverträge
Die im Falle der Kündigung und des Auszugs des Mieters entstehenden Kostenpositionen
werden in der Bewertung sowie in den prognostizierten Zahlungsströmen innerhalb des
Detailbetrachtungszeitraums berücksichtigt. Diese anfallenden Kosten werden
entsprechend einer Verlängerungswahrscheinlichkeit gewichtet und in den
Zahlungsströmen der Bewertung abgebildet.
Sofern keine weiteren mieterspezifischen Informationen vorliegen, wird generell von einer
Verlängerungswahrscheinlichkeit von 50% für alle Mietverträge ausgegangen.
Für die bestehenden Mietverträge kann jedoch in Abhängigkeit mit der qualitativen
Einschätzung des Mieters, dessen Geschäftsaktivität, Bonität sowie Objektbindung für den
ersten Wiedervermietungszyklus die Verlängerungswahrscheinlichkeit nach oben wie nach
unten angepasst sein.
Nicht umlegbare Verwaltungskosten
Gemäß den zur Verfügung gestellten Mietvertragsunterlagen leistet ein Großteil der Mieter
eine Verwaltungskostenpauschale zwischen 2,0% bis 3,0%. Dementsprechend haben wir
für diese Mieter über die Mietvertragslaufzeit keine zusätzlichen Verwaltungskosten
berücksichtigt. Für Mieter, die keine zusätzliche Verwaltungskostenpauschale bezahlen,
haben wir Verwaltungskosten in Höhe von 2,00% berücksichtigt.
In der Wiedervermietung haben wir auf Grundlage der marktüblichen Kostenansätze für
Büroimmobilien 2,00% Verwaltungskosten bezogen auf den Brutto-Mietertrag (auf
Marktmiete) der zu bewertenden Immobilie angenommen.
Laufende Instandhaltung
Für die laufende Instandhaltung wurden von uns folgende Kostenansätze gewählt:
EUR 8,00 pro m² und Jahr für Büro-, Praxis-, Schalterhalle- und
Restaurantflächen
EUR 4,00 pro m² und Jahr für Lager- und Abstellflächen
EUR 50,00 pro Tiefgaragenstellplatz und Jahr
Für Antennen und Werbeflächen haben wir keinen expliziten
Instandhaltungskoten berücksichtigt, da wir davon ausgegangen sind, dass
diese vom Mieter selbst getragen werden
In Summe beträgt der Anteil der laufenden Instandhaltung 2,95% bezogen auf den Brutto-
Mietertrag (auf Marktmiete) der zu bewertenden Immobilie.
Instandhaltungsstau
Neben den nicht umlagefähigen Nebenkosten, die im Detailbetrachtungszeitraum
monatlich vom Mietrohertrag in Abzug gebracht wurden, wurden ebenfalls die bereits zum
Wertermittlungsstichtag geplanten Kapitalausgaben in der Ermittlung der prognostizierten
Zahlungsströme berücksichtigt.
M-61Bezüglich der durchzuführenden Maßnahmen wie auch deren Kostenschätzung wurden
CBRE von Seiten des Auftraggebers Informationen zur Verfügung gestellt. Ein technisches
Gutachten wurde seitens des Auftraggebers nicht veranlasst.
Die in der Bewertung berücksichtigten Kapitalausgaben beinhalten die Beseitigungen des
zum Bewertungsstichtag identifizierten Instandhaltungsstaus sowie bereits beauftragte
allerdings zur Durchführung ausstehende, oder fest vorgesehene Maßnahmen. Diese
dienen der Verbesserung der Vermietbarkeit oder um Folgeschäden aus in der
Vergangenheit nicht beseitigten Instandhaltungsmaßnahmen zu beseitigen.
Dabei gilt zu berücksichtigen, dass Kleinreparaturen nicht in den Kapitalausgaben,
sondern als turnusgemäße Instandhaltungsmaßnahmen in die Bewertung eingeflossen
sind.
Instandsetzung bei Mieterwechsel (Tenant Improvements)
Zum Zwecke des Leerstandsabbaus bzw. bei Mieterwechsel, gehen wir davon aus, dass in
Abhängigkeit vom Erhaltungszustand der einzelnen Mieteinheiten, folgende Beträge pro
m² Mietfläche investiert werden muss.
Nutzungsart anfänglich laufend
Büro EUR 500 EUR 250
Praxis EUR 500 EUR 250
Schalterhalle EUR 100 EUR 100
Restaurant EUR 100 EUR 100
Nicht umlegbare Betriebskosten bei Leerstand
Nicht umlegbare Betriebskosten im Falle von Leerstand werden, abgesehen von
Lagerflächen (EUR 12 pro m² und Jahr), pauschal mit EUR 24 pro m² und Jahr angesetzt.
Inflation
Entsprechend des gewählten Bewertungsansatzes handelt es sich um eine explizite
Darstellung der Inflationserwartung innerhalb der prognostizierten Zahlungsströme der
Discounted Cashflow Bewertung. Damit erfolgt die explizite Berücksichtigung der je nach
Mietvertrag unterschiedlichen Wertsicherungsklauseln der Mietverträge in der Bewertung.
Dabei wird unterstellt, dass die Veränderung des in der Wertsicherungsklausel des
Mietvertrages berücksichtigten Verbraucherpreisindex mit der in der Berechnung
unterstellten Inflation übereinstimmt.
Bei immobilienwirtschaftlichen Investitionen gilt zu berücksichtigen, dass üblicherweise die
mietvertraglich gesicherten Zahlungsströme nur stufenweise an die unterstellte Inflation
angepasst sind, hingegen die durch Kosten verursachten Zahlungsströme der
vollständigen Inflationierung unterliegen.
Die Bewertung basiert auf einer Inflationserwartung von 0,6% in 2020, 1,4% in 2021
sowie 2,0% für die nachfolgenden Jahre basierend auf monatlichen Veröffentlichungen
M-62von Consensus Economics sowie der EZB Europäischen Zentralbank.
Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssatz
Diskontierungszinssatz
Die Diskontierungsrate im Discounted Cashflow Modell wird zur Abzinsung der über den
Betrachtungszeitraum kalkulierten Zahlungsströme (Netto-Cashflow) inklusive des
ermittelten End-Wertes auf den Bewertungsstichtag verwendet.
Der Diskontierungszinssatz entspricht dem internen Zinsfuß und reflektiert über einen
Detailbetrachtungszeitraum die spezifische Konstellation aus Risiken und Chancen, die
sich aus dem Objekt, dem Standort und aus der Vermietungssituation ergeben. Je nach
Verfahren wird dafür ein wachstumsimpliziter (equivalent) oder ein wachstumsexpliziter
(equated) Zinssatz verwendet.
Kapitalisierungsrate
Die Kapitalisierungsrate im Discounted Cashflow Modell dient der Kapitalisierung der
stabilisierten Miete p.a. (auf Basis der Marktmiete, Potenzialmiete oder Ist-Miete) unter
Berücksichtigung von stabilisiertem Leerstand sowie nicht umlegbaren
Bewirtschaftungskosten p.a. zum Ende des Detailbetrachtungszeitraumes.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Kapitalisierungszinssatz sich tendenziell an den
gleichen Faktoren wie auch die Diskontierungsrate orientiert, jedoch die mietvertrags-
oder objektspezifischen Bewertungsfaktoren innerhalb des Detailbetrachtungszeitraums
nicht mitberücksichtigt. Abhängig von den zum Wertermittlungsstichtag herrschenden
Erwartungen zu den Entwicklungen über den Detailbetrachtungszeitraum kann teilweise
mieter-, objekt- wie auch marktspezifisch ein Risikoaufschlag für die Prognoseunsicherheit
notwendig sein.
Im Gegensatz zur Diskontierungsrate, die je nach Verfahren einen wachstumsimpliziten
(equivalent) oder einen wachstumsexpliziten (equated) Zinssatz darstellt, handelt es sich
bei dem Kapitalisierungszinssatz um einen wachstumsimpliziten Zinssatz.
Wiedervermietungsdauer
Unsere Annahmen basieren auf Erfahrungen des lokalen Immobilienmarktes und sind
abhängig von der Qualität der Situation, dem jeweiligen Zustand der einzelnen
Immobilien und der aktuellen Vermietungssituation.
Leerstand und Wiedervermietungsdauer
Derzeit weist das Objekt eine Leerstandsquote von 19,8% auf. Im Rahmen unserer
Bewertung haben wir vier Tiefgaragenstellplätze als nicht vermietbar berücksichtigt, da
gemäß den zur Verfügung gestellten Informationen diese nicht nutzbar sind.
Für die Wiedervermietungsdauer haben wir folgende Annahmen getroffen:
Nutzungsart anfänglich laufend
Büro 15 Monate 15 Monate
Praxis 18 Monate 12 Monate
M-63Schalterhalle 12 Monate 12 Monate
Restaurant 18 Monate 18 Monate
Lager 12 Monate 12 Monate
Tiefgaragenstellplätze 1 bis 12 Monate 1 bis 12 Monate
Transaktionskosten
Im Hinblick auf die Transaktionskosten haben wir folgende Ansätze gewählt:
Notar- und Rechtsanwaltskosten: Im Ankaufsfall in der DCF Kalkulation gehen wir in
Abhängigkeit vom Wertvolumen für das Bewertungsobjekt von 0,10% (0,75% unter der
besonderen Annahme eines Share-Deals) Notar- und Anwaltskosten aus.
Maklercourtage: Auf dem deutschen Immobilienmarkt ist es üblich, dass der Erwerber für
alle oder zumindest für einen Anteil der Maklergebühren aufkommt. Wir haben dafür im
Ankaufsfall im DCF-Modell 0,50% (0,75% unter der besonderen Annahme eines Share-
Deals) angesetzt.
Grunderwerbsteuer: Nach deutschem Steuerrecht muss beim Kauf einer Immobilie vom
Erwerber eine Grunderwerbsteuer entrichtet werden. Die Höhe des Steuersatzes ist dabei
je nach Bundesland unterschiedlich und beträgt in Hessen zum Zeitpunkt der Bewertung
6,0% (unter der besonderen Annahme eines Share-Deals haben wir keine
Grunderwerbssteuer berücksichtigt).
M-64Sie können auch lesen
