Credit Suisse ImmoTrend Europa - Asset Management - Halbjahresbericht zum 30. Juni 2020 - AVL-Investmentfonds
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Asset Management Credit Suisse ImmoTrend Europa Deutscher offener Immobilien-Publikumsfonds nach Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) Halbjahresbericht zum 30. Juni 2020
Credit Suisse
ImmoTrend Europa
Inhaltsverzeichnis Halbjahresbericht zum 30. Juni 2020
Kennzahlen im Überblick 3 Zahlen und Fakten 28
Tätigkeitsbericht 4 Vermögensübersicht zum 30. Juni 2020 28
Anlageziele und Anlagepolitik 10 Erläuterungen 29
Entwicklungen auf den Immobilienmärkten 13 ermögensaufstellung Teil I:
V
Immobilienverzeichnis zum 30. Juni 2020 30
Anlagegeschäfte 17
erzeichnis der Käufe und Verkäufe
V
Wertentwicklung 17
von Immobilien zur Vermögensaufstellung
Risikomanagement und -situation 18 vom 30. Juni 2020 31
Portfoliostruktur 24 ermögensaufstellung Teil II:
V
Liquiditätsübersicht zum 30. Juni 2020 32
Geografische Verteilung der Immobilien
(in % der Verkehrswerte) 24 Erläuterungen 32
Verteilung der Immobilien nach Nutzungsarten ermögensaufstellung Teil III zum
V
(in % der Jahresnettosollmiete) 24 30. Juni 2020: Sonstige Vermögens
gegenstände, Verbindlichkeiten und
Verteilung der Immobilien nach Größenklassen
Rückstellungen 33
(in % der Verkehrswerte) 25
Vermietungsinformationen zum 30. Juni 2020 34
Wirtschaftliche Altersstruktur der Immobilien
(in % der Verkehrswerte) 25 Mieten nach Nutzungsarten 34
Restlaufzeitenstruktur der Mietverträge Leerstandsinformationen nach
(in % der Jahresnettosollmiete) 26 Nutzungsarten 35
Kreditportfolio und Restlaufzeitenstruktur Restlaufzeit der Mietverträge 35
der Darlehen 27
Anhang 36
Währungspositionen 27
Angaben nach Derivateverordnung 36
Risikoprofil 27
Anteilwert und Anteilumlauf 36
Wesentliche Änderungen
Verfahren zur Bewertung der
gem. Art. 105 Abs. 1c EU VO
Vermögensgegenstände 36
Nr. 231/2013 im Berichtszeitraum 27
Gremien 38
2
Kennzahlen
im Überblick
Kennzahlen zum Stichtag 30.06.2020 Fonds Anteilklasse R Anteilklasse P Anteilklasse F
Gesamt (WKN 980502) (WKN 980503) (WKN 980504)
Netto-Fondsvermögen (in Mio. EUR) 32,42 0,36 0,10 31,96
Immobilienvermögen brutto (in Mio. EUR)1 25,71 0,29 0,08 25,34
davon direkt gehalten (in Mio. EUR)1 25,71 0,29 0,08 25,34
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten (in Mio. EUR)1 0 0 0 0
Brutto-Fondsvermögen (Summe der Vermögenswerte, in Mio. EUR) 32,89 0,37 0,10 32,42
Liquiditätsquote in % des Netto-Fondsvermögens 13,5
Fremdkapitalquote in % des Immobilienvermögens brutto1 0,0
Vermietungsquote in %2 96,0
Anzahl der Fondsobjekte gesamt 1
davon direkt gehalten 1
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 0
Anlageergebnis im Geschäftsjahr in %3 -1,1 -1,0 -0,8
Rücknahmepreis (in EUR) 49,74 99,69 99,87
Ausgabepreis (in EUR) 52,23 104,67 99,87
WKN 980502 980503 980504
ISIN DE0009805028 DE0009805036 DE0009805044
Veränderungen im Berichtszeitraum 01.01.2020 - 30.06.2020
Ankäufe von Immobilien (Anzahl) 0
Verkäufe von Immobilien (Anzahl) 0
Netto-Mittelaufkommen (in Mio. EUR) 0,09 0,09 0,00 0,00
Endausschüttung am 12. Mai 2020 je Anteil (in EUR) 0,45 0,82 0,98
1 Im Verhältnis zu den Vermögenswerten aller Fondsimmobilien. Die Vermögenswerte setzen sich aus den anzusetzenden Kaufpreisen (bis maximal drei Monate ab
Erwerbsdatum) bzw. Verkehrswerten der einzelnen Objekte zusammen.
2 in % der Bruttosollmiete
3 Renditeberechnung nach Methode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V.: Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/Bewertung zum
Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage). Bei der Berechnung nach der BVI-Methode, die dem Zwecke der Vergleich-
barkeit dient, werden individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers wie z. B. die steuerlichen Belange der Anlage (z. B. Kapitalertragsteuer, steuerfreier Anteil der
Ausschüttung) nicht berücksichtigt. Individuelle Kosten wie bspw. Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich
bei Berücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken. Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende
oder zukünftige Ergebnisse.
Aus rechtlichen Gründen können in den Tabellen Rundungsdifferenzen in Höhe von +/- einer Einheit (EUR, % usw.) auftreten. Prozentwerte in Tabellen und Grafiken sind
gerundet, daher können rechnerische Differenzen zum Gesamtwert (100 %) auftreten.
Fondsauflage: 1. September 2018
Kennzahlen 3Tätigkeitsbericht
Deutschland-Erfurt, Bahnhofstraße 38
Sehr geehrte Anlegerinnen, Die insbesondere während des harten Lockdowns sehr
sehr geehrte Anleger, schwierige Situation, die zu dem stärksten Rückgang der
Wirtschaftstätigkeit seit dem zweiten Weltkrieg führte, hat
auf den folgenden Seiten informieren wir Sie über den sich in einigen maßgeblichen Bereichen zwischenzeitlich
Verlauf und die wesentlichen Ergebnisse des Credit Suisse deutlich verbessert. So konnten Einzelhandelsgeschäfte,
ImmoTrend Europa in der ersten Hälfte des Geschäfts Hotels und Restaurants – wenn auch unter Auflagen –
jahres 2020 vom 1. Januar 2020 bis zum 30. Juni 2020 wieder geöffnet werden, die Bürobeschäftigten sind zumin-
inklusive einem kurzen Ausblick auf die erwartete weitere dest teilweise wieder vom Home Office an den Arbeitsplatz
Entwicklung. zurückgekehrt und auch Geschäftsreisen und Kunden
kontakte werden wieder in beschränktem Umfang wahr
Auswirkungen der Corona-Pandemie genommen. Um die Unternehmen zu stützen, wurden von
Das erste Geschäftshalbjahr war stark durch die Aus den Regierungen in Deutschland wie auch den anderen
wirkungen der Corona-Pandemie geprägt. Die Wirtschafts Ländern Europas umfangreiche staatliche Wirtschafts- und
tätigkeit wurde in vielen Bereichen durch die strengen Stabilisierungsprogramme verabschiedet.
Beschränkungen der Regierungen über viele Wochen hin-
weg deutlich eingeschränkt. Viele Unternehmen sahen sich Die Folgen des Virus auf die einzelnen Unternehmen bzw.
in der Folge mit erheblichen Einnahmeausfällen und Ver Branchen und damit auch die verschiedenen Immobilien-
lusten konfrontiert. Aufgrund der Unsicherheit über die nutzungsarten variieren jedoch deutlich. Am stärksten von
Auswirkungen und die weitere Entwicklung der Pandemie der aktuellen Situation betroffen sind auf den Konsum und
wurden zudem Geschäftsentscheidungen verschoben. die Freizeit ausgerichtete Immobilien wie Shopping-Center,
4Deutschland-Aachen, Großkölnstraße 57-63
Hotels, Kinos und die Gastronomie sowie Handelsflächen hängt stark davon ab, inwieweit die Arbeitslosigkeit zu
auf den Einkaufsstraßen. Die Einnahmen der Mieter sind nehmen wird. Andere Marktsegmente profitieren hingegen
während des Lockdowns weitestgehend bzw. komplett sogar von den Geschehnissen. Hierzu zählen Nahversorger,
weggebrochen und liegen auch nach der Wiedereröffnung Fachmärkte und Fachmarktzentren mit einem hohen Anteil
meist noch deutlich unter dem Niveau zu Anfang des Jahres von Gütern des täglichen Bedarfs sowie Logistikimmobilien,
bzw. der Vorjahre. Büroimmobilien sind hingegen weniger die aufgrund des weiter wachsenden Onlinehandels und
tangiert, da die Mitarbeiter ihre Arbeit in der Regel von zu der damit steigenden Bedeutung der Lagerhaltung und
Hause aus weiter ausüben konnten und die Mietverträge Belieferung noch stärker nachgefragt werden dürften.
weiterlaufen. Zudem profitiert der Büromarkt von einer
robusten Ausgangsposition mit in vielen Städten niedrigen Grundsätzlich ist zu bedenken, dass im Gegensatz zu der
Leerständen und einem überschaubaren Angebot neu auf Finanzkrise von 2007 bis 2009 der Immobilienmarkt dies-
den Markt kommender Flächen. Die Perspektiven für mal nicht im Zentrum der Krise steht. Die Immobilienmärkte
Dienstleister, staatliche Mieter und Technologieunternehmen waren vor dem Ausbruch der Coronakrise in einer starken
stellen sich tendenziell weiter positiv dar. Unternehmen aus Verfassung. Die Leerstandsraten und die Bautätigkeit sind
den Bereichen Banken, Chemie, Automobil und Rohstoffe in vielen Märkten weltweit auf einem im langfristigen Vergleich
sowie Start-ups und die Anbieter von Co-Working-Flächen niedrigen Niveau. Dies bedeutet, dass der Immobiliensektor
kämpfen hingegen mit Umsatzeinbußen und strukturellen in der Lage ist, eine vorübergehende Konjunkturschwäche
Problemen. Diese bestanden allerdings oftmals schon vor zu bewältigen. Der Appetit auf Immobilieninvestitionen war
dem Ausbruch von Covid-19 und haben sich durch die stark, insbesondere für Europa, unterstützt durch historisch
aktuelle Situation nur verschärft. Die weitere Entwicklung hohe Risikoprämien, welche die Immobilienbewertungen
Tätigkeitsbericht 5unterstützen, während die typische Verschuldung für Investi Bestandsimmobilie in Erfurt
tionen wesentlich geringer ist als vor der globalen Finanz Der Fonds verfügt unverändert über eine Liegenschaft,
krise. eine gemischt genutzte Immobilie in Erfurt. Zum Berichts-
stichtag betrug die Vermietungsquote 96,0 % bei einer
Risikoarm ausgelegte Immobilien bzw. offene Immobilien- durchschnittlichen gewichteten Restlaufzeit der Mietver
fonds sind eine langfristige Anlage, auf die die Coronakrise träge von 4,9 Jahren.
nur kurz- bis mittelfristige Effekte haben sollte. Zeitgerecht
konzipierte offene Immobilienfonds mit einem starken Fokus Von den zwischenzeitlichen massiven Einschränkungen des
auf strukturelle Trends und Nachhaltigkeit wie der Credit öffentlichen Lebens sind branchenbedingt auch einzelne
Suisse ImmoTrend Europa spiegeln die Markterfordernisse Mieter des Fondsobjekts betroffen. So musste die in dem
in und vor allem nach der pandemiebedingten Sondersitua- Objekt ansässige Systemgastronomiekette inzwischen
tion wider und verbessern auch aufgrund der sehr geringen Insolvenz anmelden und hat im Einklang mit den gesetz
Korrelation zu den Aktienmärkten die Diversifikation des lichen Regelungen den Mietvertrag per 30. September 2020
Anlageportfolios. Aufgrund der starken Zinssenkungen durch gekündigt. Die Mietzahlungen bis Mai 2020 wurden bereits
die Zentralbanken werden Immobilienanlagen darüber hinaus entrichtet. Zudem kann auf eine Mietbürgschaft in Höhe
durch die historisch überdurchschnittlichen Risikoprämien von drei Monatsmieten zurückgegriffen werden, sodass die
unterstützt. Mieteinnahmen bis zum Ablauf des Mietvertrages weitgehend
sichergestellt sind. Für die aufgrund der zentralen inner-
Das weitere Geschehen kann zwar derzeit noch nicht valide städtischen Lage attraktive Gastronomiefläche werden b ereits
abgeschätzt werden, da bedeutende Einflussfaktoren für Gespräche mit Mietinteressenten geführt. Das Reisebüro
das Ausmaß und die Dauer der Pandemie wie die Entwick- und das Kosmetikstudio, auf die nur ein geringer Anteil an
lung der Infektionszahlen und eines Impfstoffes bzw. wirk- den Mieten entfällt, sowie der Mieter der Co-Working-
samer Medikamente und damit auch die Auswirkungen der Flächen sind mit dem Wunsch nach einer Unterstützung an
bestehenden wie ggf. neuer Auflagen auf die Volkswirt- uns herangetreten. Da wir mit unseren Mietern grundsätz-
schaften nicht prognostizierbar sind. lich ein partnerschaftliches Mietverhältnis pflegen, suchen
wir gerade in einer solch ungewöhnlichen Sondersituation
Weitere Informationen zu den Immobilienmärkten im ersten nach gemeinsamen praktikablen Lösungen. Daher wurde
Halbjahr 2020 finden Sie in dem Kapitel Entwicklungen an den vorgenannten Mietern eine temporäre Stundung von
den Immobilienmärkten. Mietzahlungen gewährt, wodurch die Unternehmen wieder
finanziellen Spielraum gewinnen. Es wird im Sinne des
Fonds jedoch darauf geachtet, dass die Mietzahlungen
kurzfristig über die nächsten Monate hinweg nachgeholt
werden und nach Möglichkeit darüber hinaus eine weitere
Kompensation erfolgt. So wurde bspw. kurz nach Ablauf
des Berichtszeitraums der Mietvertrag mit dem Kosmetik-
studio um ein Jahr verlängert.
6Die Universitäts-, Messe- und Landeshauptstadt Erfurt Das in der Fußgängerzone in der historischen Innenstadt
zeichnet sich als das wirtschaftliche, politische und kulturelle Aachens gelegene Objekt mit 4.355 m2 Mietfläche umfasst
Zentrum von Thüringen aus. Die 1993 erbaute Liegen- neben einem modernen Hotel mit 144 Zimmern eine rund
schaft mit einer Mietfläche von 6.209 m² befindet sich im 700 m2 große Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss sowie
Stadtzentrum direkt an der Haupteinkaufsstraße und nur 18 Parkplätze. Die Hauptsehenswürdigkeiten wie das Rathaus
300 Meter entfernt vom Hauptbahnhof. Sie wurde 2017/ oder der Dom sind fußläufig in nur 300 bis 500 Meter Ent-
2018 in Neubauqualität saniert und entspricht im Hinblick fernung erreichbar. Im direkten Umfeld befinden sich zahl-
auf Technik, Flexibilität und Nachhaltigkeit den aktuellen reiche Restaurants und Geschäfte. Durch den modernen
Standards. Durch die Ecklage und die architektonisch Baustandard und die effiziente Klimatechnik, die bei dem
hochwertige Gestaltung hat das Objekt einen prägnanten Hotel die Kriterien der Ökodesign-Richtlinie erfüllt, ist zu
und modernen repräsentativen Charakter. Die Erschließungs erwarten, dass die Immobilie einen geringen Energiever-
situation und die flexible Raumkonfiguration lassen eine brauch und gute CO2-Werte aufweisen wird. Die Hotel
Vermietung der Büroflächen an zwei Mieter pro Geschoss flächen sind auch für andere Budget-Hotels oder als
sowie eine Gestaltung der Flächen nach den individuellen Micro-Wohnungen geeignet und damit flexibel nutzbar.
Bedürfnissen der Mieter zu. Dank dem Neubaustandard
und der zeitgemäßen Klimatechnik weist die Liegenschaft Die Liegenschaft ist bereits voll vermietet. Mieter des Hotels
einen niedrigen Energieverbrauch und geringe CO2-Emis ist die stark wachsende, bonitätsstarke Budget-Hotelkette
sionen auf. Im Rahmen der umfassenden Nachhaltigkeits- B&B HOTELS, die europaweit fast 500 Hotels betreibt und
strategie des Fonds werden die im Geschäftsjahr 2019 losgelöst von der aktuellen Situation unverändert daran
von der Immobilie verursachten CO2-Emissionen durch interessiert ist, möglichst kurzfristig den Betrieb des Hotels
CO2-Zertifikate mit Gold-Standard kompensiert. Die K osten aufzunehmen. Das Konzept der Marke offeriert dem Kunden
hierfür trägt die Credit Suisse und nicht der Fonds. Weitere eine preiswerte und doch komfortable Übernachtungsmög-
Informationen hierzu finden Sie im Jahresbericht des Fonds lichkeit unter Verzicht auf kostspielige Details vor allem in
per 31. Dezember 2019. personalintensiven Bereichen. Die Hotelkette bietet moderne
Features wie einen Check-in Automaten oder eine App mit
Vertraglich gesichertes Objekt in Aachen Tipps für Touristenattraktionen und Restaurants. Als kosten
Der vertraglich gesicherte Ankauf der Projektentwicklung in günstiges Budget-Hotel einer prosperierenden mittelgroßen
Aachen mit einem Hotel und einer Handelsfläche konnte Universitäts- und Touristenstadt, das wesentlich von preis-
bislang noch nicht abgeschlossen werden. Die Fertigstellung bewussten Touristen und Geschäftsreisenden aus Deutsch-
der Baumaßnahme inkl. der Behebung der festgestellten land und den angrenzenden Ländern lebt, sollte dieses
Mängel hat sich auch infolge der Einschränkungen durch Hotel deutlich weniger von den zwischenzeitlichen Covid-19-
Covid-19 deutlich verzögert. Es ist geplant, die Liegen- Folgen betroffen sein als bspw. Luxushotels in großen
schaft im Laufe des dritten Quartals zu übernehmen, wenn Touristen-, Business- und Messestädten. Eine führende
das Projekt nach vollständiger Behebung der festgestellten deutsche Drogeriemarktkette hat die Handelsflächen an
Mängel durch die Baubehörden, die beiden Mieter und gemietet. Die beiden langfristigen Mietverträge haben eine
unser Haus abgenommen wurde. gewichtete Laufzeit von rund 17,5 Jahren.
Tätigkeitsbericht 7Ausbau des Immobilienportfolios Liquidität, Verschuldung und Fremdwährungs
Weitere Investitionen wurden im Hinblick auf die Pandemie positionen
nicht getätigt. Um deren Auswirkungen auf die jeweiligen Der Credit Suisse ImmoTrend Europa verfügte per 30. Juni
Mietmärkte und Immobilienpreise abzuwarten und damit zu 2020 über eine Liquidität von EUR 4,4 Mio. bzw. 13,5 % des
risikobehaftete und/oder zu teure Immobilienankäufe zu Netto-Fondsvermögens. Die Liquidität wird risikoarm aus-
vermeiden, wurden die bei dem Ausbruch von Covid-19 in schließlich als Bankguthaben bei Kreditinstituten gehalten.
Prüfung befindlichen Immobilienakquisitionen nicht weiter-
verfolgt. Für den Fonds existieren noch keine Kredite. Im Zuge des
Erwerbs weiterer Liegenschaften ist geplant, für das Port-
Nachdem die Wirtschaftsaktivität nach der Aufhebung des folio gemäß der Fondsstrategie Kredite in Höhe von 20 %
harten Lockdowns wieder deutlich zugenommen hat, die bis 25 % aufzunehmen, um dadurch die Rendite des Fonds
Auswirkungen der Pandemie besser absehbar sind und zu optimieren. Hierbei wird noch abgewartet, dass die
auch die Immobilientransaktionen generell wieder an Fahrt pandemiebedingt etwas höheren Kreditmargen der finan
aufnehmen, hält das Fondsmanagement wieder Ausschau zierenden Banken wieder zurückgehen.
nach strategieadäquaten Liegenschaften für den Ausbau
und die weitere Diversifikation des Immobilienportfolios. Die erste Fondsimmobilie befindet sich in Deutschland.
Hierbei wird jedoch mit der weiter gebotenen Vorsicht Zum Berichtsstichtag verfügte der Credit Suisse ImmoTrend
vorgegangen. Die Preise für die derzeit von den meisten Europa daher über keine Fremdwährungspositionen.
Marktteilnehmern verstärkt gesuchten risikoarmen sog.
Core und Core Plus Immobilien sind in den meisten Markt- Mittelzuflüsse und Netto-Fondsvermögen
segmenten zumindest leicht gesunken. Besonders attrak Infolge der pandemiebedingten Einschränkungen konnten
tive Investitionsmöglichkeiten können sich insbesondere die Gespräche mit potenziellen Vertriebspartnern nicht auf-
bieten, wenn Akteure am Immobilienmarkt kurzfristig Immo- genommen bzw. fortgeführt werden und auch die Möglich-
bilien veräußern müssen, um ihre Zahlungsfähigkeit zu s ichern. keiten der persönlichen Anlageberatung der Banken und
Finanzdienstleister waren durch die geschlossenen Bank
Günstige Neuerwerbe wirken sich auf das Immobilien filialen eingeschränkt. Zudem wollten die Vertriebspartner
portfolio des Credit Suisse ImmoTrend Europa aufgrund wie auch viele Anleger die weitere Marktentwicklung
des noch kleinen Portfolios positiv aus. Darüber hinaus abwarten und haben Anlageentscheidungen daher nach
verfügt der Fonds über keine Altlasten durch ältere, nicht hinten verschoben. Im ersten Halbjahr 2020 verzeichnete
mehr marktgerechte Bestandsobjekte. der Credit Suisse ImmoTrend Europa daher nur einen
8 eringen Netto-Mittelzufluss von EUR 0,1 Mio. Nachdem
g Rendite und Ausschüttungen
unter Einhaltung der gebotenen Vorsichtsmaßnahmen nun Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2020 erzielte die
auch wieder der persönliche Vor-Ort-Kontakt mit den Anlageklasse R des Credit Suisse ImmoTrend Europa eine
meisten Geschäftspartnern möglich ist, wurden die Ge Rendite berechnet nach der Standard-BVI-Methode in
spräche mit potenziellen Vertriebspartnern zur Einwerbung Höhe von -1,1 %1. Für die Anteilklasse P betrug die
neuer Mittel wieder aufgenommen. BVI-Rendite für das erste Halbjahr -1,0 % und für die
Anteilklasse F -0,8 %1. Ursächlich für die negative Rendite
Um die Zulassung des Fonds für den Vertrieb in Österreich war die leichte Wertanpassung der Immobilie in Erfurt im
zu erhalten, sind noch weitere Schritte erforderlich, die sich Zuge der turnusmäßigen Nachbewertungen um -2,1 % auf
in der Umsetzung befinden. Die Zulassung in Österreich EUR 25,705 Mio. In der Abwertung spiegelt sich insbeson-
wird nun im zweiten Geschäftshalbjahr 2020 angestrebt. dere die Kündigung des Mietvertrages durch den System-
gastronomen zum 30. September 2020 wider, der in der
Das Netto-Fondsvermögen betrug zum 30. Juni 2020 Coronakrise ein Insolvenzverfahren beantragen musste.
EUR 32,4 Mio. und der Wert der verwalteten Vermögens-
gegenstände (Brutto-Fondsvermögen) EUR 32,9 Mio. Die Seit der Auflage verzeichneten alle drei Anteilklassen bis-
Projektentwicklung in Aachen wird voraussichtlich im dritten lang ein positives Anlageergebnis. Bei der Anteilklasse R
Quartal 2020 auf den Fonds übergehen und ist daher in betrug die Performance kumuliert 0,7 % bzw. 0,6 % pro
den vorgenannten Zahlen noch nicht enthalten. Jahr (Auflage am 2. Mai 2019), bei der Anteilklasse P
kumuliert 0,9 % bzw. 0,5 % pro Jahr (Auflage am 1. Sep-
tember 2018) und bei der Anteilklasse F kumuliert 1,2 %
bzw. 1,0 % pro Jahr (Auflage am 3. April 2019)1.
Die Endausschüttung für das Geschäftsjahr 2019 erfolgte
am 12. Mai 2020. Sie betrug EUR 0,45 je Anteil für die
Anteilklasse R, EUR 0,82 je Anteil für die Anteilklasse P
und EUR 0,98 je Anteil für die Anteilklasse F.
1 Renditeberechnung nach Methode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V.: Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/Bewertung zum
Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage). Bei der Berechnung nach der BVI-Methode, die dem Zwecke der Vergleich-
barkeit dient, werden individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers wie z. B. die steuerlichen Belange der Anlage (z. B. Kapitalertragsteuer, steuerfreier Anteil der
Ausschüttung) nicht berücksichtigt. Individuelle Kosten wie bspw. Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich
bei Berücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken. Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende
oder zukünftige Ergebnisse.
Tätigkeitsbericht 9Anlageziele und Anlagepolitik Fokus auf strukturelle Trends in den Sektoren Büro,
Logistik und Einzelhandel
Risikoarme Anlagestrategie in Europa Trends wie die Digitalisierung verändern die Arbeits- und
Der Credit Suisse ImmoTrend Europa setzt auf den Aufbau Konsumgewohnheiten enorm und haben daher fundamen-
eines regional breit gestreuten pan-europäischen Immobilien tale Auswirkungen auf die heutigen Anforderungen an
portfolios. Deutschland soll nach Abschluss der Aufbauphase Immobilien. Der offene Immobilien-Publikumsfonds Credit
des Portfolios aufgrund seiner starken Wirtschaftskraft Suisse ImmoTrend Europa trägt diesen tiefgreifenden
sowie der traditionell hohen Stabilität des Marktes einen Veränderungen Rechnung. Es werden gezielt zeitgemäße
Schwerpunkt bilden. Angestrebt wird eine nachhaltig hohe Liegenschaften erworben, die den maßgeblichen, länger-
Vermietungsquote, um auf Basis stabiler Mieteinnahmen fristigen Trends wie z. B. der Digitalisierung, flexiblen und
eine solide Wertentwicklung zu gewährleisten. Dabei wird effizienten Raumkonzepten sowie den zunehmenden An
auf einen breit diversifizierten und bonitätsstarken Mieter forderungen an die Erfüllung von Umwelt- und weiteren
besatz aus verschiedenen Branchen geachtet. Nachhaltigkeitskriterien gerecht werden. Auf diese Weise
soll sichergestellt werden, dass die Objekte auch mittel- bis
Die Anlagestrategie sieht eine moderate Fremdkapitalauf- langfristig wettbewerbsfähig bleiben. Der Fokus des Fonds
nahme von 20 % bis 25 % des Immobilienvermögens vor. liegt auf Büro- und Logistikimmobilien sowie speziellen
Hierdurch kann einerseits die Fondsperformance leicht er- Einzelhandelsformaten in Europa.
höht werden, andererseits wird das Risiko aus einem mög
lichen negativen Leverage-Effekt niedrig gehalten. Zudem Bei Büroimmobilien wird der Fokus bei der Immobilienaus-
ist die Strategie des Fondsmanagements, keine Risiken wahl auf offene, flexibel und nach Drittverwendungsfähig-
aus der Entwicklung von Fremdwährungen zum Euro ein keit gestaltbare Raumkonzepte gerichtet. Dabei liegt das
zugehen. Bei Liegenschaften, die in Ländern mit Fremd- Hauptaugenmerk auf einer angenehmen Aufenthaltsquali-
währungen belegen sind, soll ein Teil des Währungskurs tät, einer hohen Energieeffizienz sowie einer modernen
risikos dadurch abgesichert werden, dass die Immobilien- technischen Ausstattung – vor allem in Bezug auf Digita
kredite in der gleichen Währung aufgenommen werden lisierung.
(„natural hedge“). Die Absicherung der danach verbleiben-
den Fremdwährungspositionen soll insbesondere über
Devisentermingeschäfte erfolgen.
10Im Sektor Logistikimmobilien konzentriert sich der Fonds Umfassende Einbindung von Nachhaltigkeitsaspekten
zum einen auf größere Logistikflächen, die an bedeutenden Fondsinitiatoren, Anleger, Investoren, Mieter und die heutige
Verkehrsknotenpunkten wie Autobahnen und Flughäfen Gesellschaft legen u. a. aufgrund des Klimawandels immer
liegen. Zum anderen kommen die sich als neues Konzept mehr Wert auf eine starke Berücksichtigung des Umwelt-
immer mehr etablierenden kleinflächigen, zentrumsnahen schutzes, auf soziale Gesichtspunkte und auf eine zeitge-
Lagerflächen in Betracht, die für eine schnelle Auslieferung mäße Unternehmensführung. Diese drei Hauptaspekte der
von Produkten an Kunden für die letzten Kilometer geeignet Nachhaltigkeit werden allgemein als ESG-Kriterien bezeich-
sind. Ergänzend hierzu sind flexible Nutzungskonzepte, eine net (ESG = Environmental, Social, Governance). Diesem
ausreichende Gebäudehöhe für Lager- und Fördertechnik bedeutenden Trend trägt der Credit Suisse ImmoTrend
sowie Nachhaltigkeitsfaktoren für die Objektauswahl aus- Europa mit einer ganzheitlichen, klimaneutralen Nachhaltig-
schlaggebend. keitsstrategie Rechnung. Diese umfasst 1. die Optimierung
des Energieverbrauchs und der CO2-Emissionen der
Der wachsende Onlinehandel und neue Konsumgewohn- Gebäude in Zusammenarbeit mit Siemens, 2. die Doku-
heiten wie der Trend zum Erlebniseinkauf verändern die mentation der Nachhaltigkeit durch Gebäudezertifikate
Einzelhandelslandschaft deutlich. Die Auswirkungen variieren (z. B. DGNB, LEED, BREEAM) und die Teilnahme an dem
jedoch stark in Bezug auf die Produktkategorien sowie die ganzheitlichen Nachhaltigkeits-Benchmarking GRESB und
verschiedenen Handelsformate und Lagen. Einzelhandels 3. die Erreichung der Klimaneutralität für das Portfolio
immobilien, die diese Punkte berücksichtigen, bleiben jedoch durch den Kauf von CO2-Zertifikaten auf Kosten der Credit
unverändert attraktiv. Der Schwerpunkt des Credit Suisse Suisse für die nicht kosteneffizient reduzierbaren CO2-
ImmoTrend Europa liegt daher u. a. auf Lebensmittelversor- Emissionen. Der Credit Suisse ImmoTrend Europa ist damit
gern und Fachmarktzentren, deren Produktangebot w enig ein klimaneutraler offener Immobilienfonds.
von dem zunehmenden Onlinehandel betroffen ist. Gesucht
werden darüber hinaus auch ausgewählte zukunftsfähige In Zusammenarbeit mit Siemens wird bereits im Ankaufs-
Handelskonzepte in innerstädtischen Lagen prosperierender prozess eine Energie- und CO2-Due Diligence und dann
Groß- und Mittelstädte. Selektiv kommen zudem gut posi fortlaufend ein umfassendes Energiecontrolling durchge-
tionierte Shopping-Center und Factory Outlet Center mit führt, auf dessen Basis geeignete Optimierungsmaßnah-
einer führenden Position in ihrem Einzugsgebiet in Frage. men entwickelt werden, um den Energieverbrauch und die
Diese müssen attraktiv gestaltet sein, über eine gute Infra- CO2-Emissionen der Liegenschaften zu optimieren. Die
struktur mit positiven Kennzahlen des Einzugsgebietes ver- Umsetzung von Maßnahmen erfolgt dann in Abhängigkeit
fügen und ausreichende Parkplätze aufweisen. Neben vom Lebenszyklus der Immobilien und Wirtschaftlichkeits
einem breiten Angebot an modernen Verkaufskonzepten aspekten. Die ökologische Energieeffizienz wird einmal
sollen sie den Kunden zudem durch ein ansprechendes jährlich ermittelt und durch den Energy Star Score doku-
Gastronomie- und Freizeitangebot einen attraktiven Erleb- mentiert. Das 1992 von der U.S. Environmental Protection
nischarakter bieten. Agency aufgelegte Energy Star Rating vergleicht den Ener-
gieverbrauch jeder Fondsimmobilie mit dem Verbrauch
Tätigkeitsbericht 11Nachhaltigkeitsinitiativen des Credit Suisse ImmoTrend Europa
Energiecontrolling
Automatisierte Datenerfassung zum Siemens Gebäudeenergiesystem; Energy Star Score1 als kompakte Vergleichsgröße
1
Betriebsoptimierung
Systematische Betriebsoptimierung zur Steigerung der Energieeffizienz und Reduktion von CO2-Emissionen
Gebäudelabel
Ausgewählte Nachhaltigkeitszertifikate, z. B. DGNB, BREEAM sowie verpflichtende Energie-Ratings (EPCs) in Europa
2
ESG Benchmarking
Jährliche Teilnahme an führendem Benchmark GRESB zur systematischen Evaluierung der ESG-Performance
Klimaneutralität
3
Erreichung von Klimaneutralität durch Kauf von CO2-Zertifikaten und Engagement in ausgewählten Projekten durch die Credit Suisse2
1 Der Energy Star Score bewertet auf Perzentilbasis die Energieeffizienz und CO2-Emissionen von Geschäftsgebäuden im Vergleich zu ähnlichen Gebäuden auf nationaler
Ebene. Diese zusammengefasste Größe ermöglicht so einen umfassenden Vergleich auf eine sehr kompakte Weise (z. B. schneidet eine Liegenschaft mit einem Score
von 70 besser ab als 70 % der vergleichbaren Gebäude).
2 Die Kosten des Kaufs der CO2-Zertifikate werden durch die Credit Suisse getragen und nicht dem Fonds belastet.
gleichartiger Liegenschaften. Ziel des Fonds ist hierbei, auf Großmieter oder Kaufinteressenten der Erhalt von Gebäude
Portfolioebene ein möglichst gutes Ergebnis zu erreichen. zertifikaten/-labels wie z. B. das deutsche DGNB-Siegel
Der Fokus des Konzepts liegt auf der Optimierung und der angestrebt.
Dokumentation der ökologischen Komponente des Immo
bilienportfolios. Schließlich werden für den Teil der CO2-Emissionen, der
nicht kosteneffizient abgebaut werden kann, in entspre-
Darüber hinaus wird der Fonds an der Global Real Estate chendem Umfang CO2-Zertifikate erworben. Hierbei wird
Sustainability Benchmark (GRESB) teilnehmen. GRESB, mit dem renommierten Anbieter South Pole zusammen
die weltweit führende Benchmark für die systematische und gearbeitet. Der Fonds beteiligt sich damit an ausgewählten
einheitliche Evaluierung von ESG-Kriterien, wird den Fonds Projekten in Entwicklungsländern, die einerseits dazu
auf die Erfüllung zahlreicher qualitativer und quantitativer beitragen, den Klimawandel einzudämmen und andererseits
ESG-Kriterien hin prüfen und diesem auf Basis der Ergeb- darüber hinaus auch weitere der insgesamt 17 Ziele der
nisse ein Rating erteilen. Hierdurch wird die Nachhaltigkeit Vereinten Nationen für nachhaltige Entwicklung unterstüt-
des Immobilienportfolios ganzheitlich unter allen wesent zen. Die Kosten für den Kauf der Zertifikate werden nicht
lichen Nachhaltigkeitsaspekten geprüft und dokumentiert. von dem Fonds getragen, sondern von der Credit Suisse
Wo es sinnvoll erscheint, wird zusätzlich bspw. bei Neu als Zeichen des Bekenntnisses zur Nachhaltigkeit über-
bauten oder zur Unterstützung bei der Vermarktung an nommen.
12Entwicklungen auf den In den zuvor dargestellten Szenarien wurde unterstellt, dass
Immobilienmärkten es zu keinem zweiten Ausbruch des Virus kommt und neue
Infektionsherde durch entsprechende Maßnahmen zeitlich
Makroökonomische Rahmenbedingungen und regional beschränkt bleiben (Quelle: ifo Konjunktur
Die Corona-Pandemie und die Maßnahmen zu ihrer Ein- prognose Sommer 2020: Deutsche Wirtschaft – es geht
dämmung haben die Weltwirtschaft und mit ihr auch die wieder aufwärts).
deutsche Volkswirtschaft in die stärkste Rezession in der
Nachkriegsgeschichte geführt. Nach einem Rückgang des Investmentmärkte
Wirtschaftswachstums in Deutschland um 2,2 % im ersten Im ersten Halbjahr 2020 wurde in Deutschland mit einem
Quartal 2020 wird eine weitere deutliche Abschwächung Volumen von Immobilientransaktionen von EUR 29,4 Mrd.
um 11,9 % für das zweite Quartal 2020 erwartet. Die ein neuer Rekordwert verzeichnet. Basis für das Rekord
Shutdown-Maßnahmen konnten infolge der stark rück ergebnis war das hohe Transaktionsvolumen von EUR 18,5
läufigen Infektionszahlen inzwischen deutlich gelockert Mrd. im ersten Quartal, das allerdings auch stark durch
werden. In Verbindung mit den umfangreichen Stützungs- Portfolioverkäufe, Beteiligungen und Übernahmen mit
maßnahmen durch die Regierung in Form von Einmal einem Volumen von über EUR 500 Mio. begünstigt wurde.
zahlungen, Kreditprogrammen und das Kurzarbeitergeld Betrachtet man nur das durch den zwischenzeitlichen Lock-
sowie die expansive Geldpolitik der Europäischen Zentral- down massiv beeinflusste zweite Quartal, ist dagegen ein
bank hat mittlerweile eine wirtschaftliche Erholung einge- Rückgang um knapp 20 % festzustellen (Quelle: BNP
setzt. Aufgrund der stark rückläufigen Produktion an Waren Paribas Real Estate, At a glance, Investmentmarkt Deutsch
und Dienstleistungen während des Shutdowns erwartet das land Q2 2020).
ifo-Institut für das dritte und vierte Quartal 2020 deutliche
Steigerungsraten beim Bruttoinlandsprodukt von 6,9 % In den Zahlen des zweiten Quartals 2020 spiegeln sich zum
bzw. 3,8 %. Insgesamt wird für das Jahr 2019 ein Rück- einen deutlich die umfangreichen Einschränkungen durch
gang des Wirtschaftswachstums von 6,7 % prognostiziert. den Lockdown wider. So waren beispielsweise kaum Objekt
besichtigungen durchführbar, die Finanzierungsbedingungen
Im kommenden Jahr sollte sich die bereits eingesetzte erschwerten sich deutlich und viele Anleger warteten auf-
Erholung mit einem erwarteten Wachstum von 6,4 % fort- grund der hohen Unsicherheit zunächst die weitere Ent-
setzen, sodass zum Jahreswechsel 2021/2022 bei der wicklung der Märkte und Preise ab. Zum anderen zeigt der
Produktion an Waren und Dienstleistungen in Deutschland im Hinblick auf die außergewöhnliche Sondersituation im
in etwa wieder das Niveau vor der Krise erreicht werden zweiten Quartal 2020 hohe Wert auch, dass unverändert
könnte. viel Anlagekapital zur Verfügung steht und die Investoren
weiterhin auf eine Fortsetzung der positiven Marktentwick-
Die deutsche Arbeitslosenquote wird sich 2020 gemäß der lung der letzten Jahre sowie die weitere Beherrschung der
ifo-Prognose voraussichtlich von 5,0 % auf 5,9 % erhöhen Pandemie vertrauen.
und im kommenden Jahr dann wieder auf 5,6 % reduzieren.
Eine bedeutende Rolle spielt hierbei die massive Ausweitung Aufgrund der verstärkten Flucht in Qualität war für hoch-
der Kurzarbeit, die in der Spitze im Mai 2020 von geschätzten wertige, gut vermietete sog. Core Immobilien in den
7,3 Mio. Erwerbstätigen in Anspruch genommen wurde. Segmenten Büro, Logistik und auch dem Handelsbereich
mit Ausnahme von Shopping-Centern zum Ende des
Tätigkeitsbericht 13 erichtszeitraumes keine bedeutende Abschwächung der
B Während die Umsätze in den A-Städten Deutschlands mit
Immobilienpreise festzustellen. Bei risikobehafteteren Value insgesamt EUR 8,7 Mrd. auch infolge der Portfolioverkäufe/
Add Investments oder spekulativen Projektentwicklungen Unternehmensübernahmen im Vergleich zum Vorjahr nur
zeichneten sich hingegen rückläufige Preise ab. einen leichten Rückgang um 3 % verzeichneten, hat sich
das Umsatzvolumen mit Einzeldeals außerhalb der A-Stand-
Die weitere Entwicklung der Immobilienmärkte und -preise orte deutlich um 42 % verringert. Hierzu haben sowohl ein
hängt insbesondere davon ab, wie tief die Spuren sind, die nicht ausreichendes Angebot an verfügbaren Objekten als
die Pandemie bereits in der Realwirtschaft hinterlassen hat, auch die konjunkturelle Unsicherheit beigetragen.
ob nochmals das öffentliche Leben durch die Regierungen
eingeschränkt werden muss und wann letztendlich die Bei Top-Immobilien sind aufgrund des großen Investoren
Pandemie durch geeignete Impfstoffe oder Medikamente interesses kaum Preisanpassungen festzustellen. Die Spitzen
überwunden wird bzw. beherrschbar ist. Bis dahin bleibt die renditen blieben daher weiter stabil und bewegen sich in
noch genauere objektspezifische Risikoeinschätzung der den führenden deutschen Investitionsmärkten auf einem
Branchenstruktur und der Bonität der Mieter sowie geeig- Niveau zwischen 2,6 % und 3,0 %. Da sich das Sentiment
nete Lösungsansätze bei temporären Zahlungsschwierig- der Investoren in den letzten Wochen Schritt für Schritt ver-
keiten der Mieter das Gebot der Stunde. bessert hat und eine Reihe großvolumiger Transaktionen
wieder weiterverfolgt werden, spricht vieles für eine mess-
Büro bare Marktbelebung im weiteren Jahresverlauf.
Bundesweit wurden im ersten Halbjahr 2020 Büroimmo
bilien im Volumen von EUR 10,4 Mrd. transferiert. Im Vor- Die Vermietungsumsätze haben sich infolge der Corona
jahresvergleich war das Transaktionsvolumen damit zwar krise auf den deutschen Büromärkten erwartungsgemäß
um 10 % rückläufig, gleichzeitig wurde der 10-Jahres- deutlich vermindert. Der zum Halbjahresende 2020 regist-
durchschnitt jedoch leicht übertroffen. Hierbei ist zu berück rierte Umsatz von 1,3 Mio. m² entsprach einem Rückgang
sichtigen, dass der mit 35 % außergewöhnlich hohe Anteil von rund einem Drittel (Quelle: BNP Paribas Real Estate;
von Portfolioverkäufen und Unternehmensübernahmen wie At a glance, Büromarkt Deutschland, Q2 2020). Viele
z. B. die Übernahme von TLG durch Aroundtown maßgeb- Unternehmen haben aufgrund der Einnahmenrückgänge
lich zu diesem Ergebnis beitrug. Im zweiten Quartal 2020 sowie der Unsicherheit über die weitere wirtschaftliche Ent-
lag der Investmentumsatz mit knapp EUR 4,1 Mrd. zwar wicklung ihre Expansionspläne entweder verschoben oder
deutlich unter dem Niveau der Vorjahre, bewegte sich je- sogar auf Eis gelegt. Während der Rückgang in Berlin und
doch immer noch über dem langjährigen Durchschnitt. Im München mit -18 % bzw. -24 % vergleichsweise gering
Zuge des Lockdowns wurden gerade großvolumige Deals ausfiel, verminderten sich die Umsätze in Hamburg und
zunächst zurückgehalten, um die weitere Entwicklung ab Frankfurt mit -50 % bzw. -53 % überdurchschnittlich.
zuwarten. Viele dieser Deals wurden inzwischen jedoch
wieder weiterverfolgt und dürften dann im zweiten Halbjahr Die Anmietung von Kleinflächen bis zu 2.000 m², die fast
2020 zum Tragen kommen. 50 % zu dem Vermietungsergebnis beitrug, hat relativ an
Bedeutung gewonnen. Dies liegt darin begründet, dass
Großunternehmen nach dem Lockdown von der Anmietung
größerer Flächen vorerst Abstand genommen haben.
14Die Leerstandsquote in den acht größten deutschen Städten Einzelhandel
erhöhte sich im Vergleich zum Jahresende 2019 nur gering Im Einzelhandelssegment wurden im ersten Halbjahr 2020
fügig um 10 Basispunkte auf 4,0 % und verharrte damit Transaktionen im Volumen von EUR 7,1 Mrd. abgewickelt,
historisch betrachtet auf einem außergewöhnlich niedrigen womit sowohl das Ergebnis im Vorjahresvergleich als auch
Niveau. Die Spitzenmieten, bei denen im ersten Quartal der Mittelwert im 10-Jahresvergleich um 30 % übertroffen
2020 an einigen Standorten noch ein leichter Aufwärts- wurden. Allerdings trugen wenige Paketverkäufe wie die
trend erkennbar war, blieben insgesamt stabil. Unternehmensübernahmen von REAL und TLG sowie die
verschiedenen Beteiligungen an Galeria Karstadt Kaufhof
Die weitere Entwicklung der Leerstände und Mieten hängt Immobilien rund 70 % zu diesem Ergebnis bei (Quelle: BNP
von der weiteren Entwicklung der Wirtschaft und der Pan- Paribas Real Estate; At a glance, Retail-Investmentmarkt
demie ab und ist mit vielen Unsicherheiten behaftet. Stüt- Deutschland, Q2 2020). Großvolumige Einzelverkäufe im
zend auf den Markt wirkt insbesondere das im langjährigen dreistelligen Millionenbereich blieben hingegen aus. Dies ist
Vergleich geringe Angebot an freien Flächen sowie der ver- vor allem darauf zurückzuführen, dass keine Transaktionen
hältnismäßig niedrige Umfang durch Projektentwicklungen von größeren Shopping-Centern durchgeführt wurden.
neu auf den Markt kommender Flächen. Gerade neue Pro-
jektentwicklungen ohne hohe Vorvermietung sollten kaum Bei den im ersten Halbjahr 2020 abgeschlossenen Immo
gestartet werden, bevor sich eine nachhaltige Stabilisierung bilienverkäufen wurden vergleichbare Renditen wie Ende
der Konjunktur abzeichnet. Sollte sich die Wirtschaft wie zu 2019 erzielt. Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass
Beginn des Kapitels dargelegt entwickeln, dürfte der Büro seit dem Beginn der Coronakrise noch nicht in nennens-
flächenumsatz gegen Ende des Jahres wieder Aufwärts wertem Umfang neu ausgehandelte Deals stattgefunden
tendenzen zeigen. haben, die ausreichend ein verändertes Renditeniveau
belegen würden.
Einige Experten gehen davon aus, dass die Arbeit aus dem
Home Office künftig spürbar zunehmen wird, womit sich Im zweiten Quartal 2020 entfielen 70 % der Transaktionen
der Bedarf an Büroflächen deutlich vermindern würde. auf die Fachmarktsparte. Dies spiegelt nicht nur die Aus-
Einige Punkte, wie die wegfallende Zeit für die Fahrt zur wirkungen der zeitweise geforderten Ladenschließungen,
Arbeit und zurück und die geringere Ablenkung zu Hause sondern auch die strukturellen Veränderungen im Einzel-
sprechen zwar dafür, dass viele Mitarbeiter künftig vermehrt handel insbesondere durch den zunehmenden Onlinehandel
zu Hause arbeiten wollen. Insgesamt sollte sich die Zunahme wider. Handelsformate wie Lebensmittel- und Nahversorger
jedoch in einem überschaubaren Rahmen bewegen. So sowie Fachmärkte und Fachmarktzentren, die sich stark auf
sind der persönliche Austausch und der schnelle Abgleich Waren und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs konzen-
von Informationen nicht durch Heimarbeit zu ersetzen. trieren, blieben auch während des Lockdowns geöffnet und
Zudem wird verstärkt auf Abstandsregeln geachtet werden konnten damit sogar von der pandemiebedingten Sonder
und im Sinne der Arbeits- und Aufenthaltsqualität werden situation profitieren. Zudem sind diese Formate auch generell
vermehrt Flächen für ein ungestörtes Arbeiten sowie Pausen nur wenig von dem zunehmenden Onlinehandel betroffen.
zonen benötigt. Auch entstehen durch den anhaltenden Nach der Wiedereröffnung der Läden verzeichneten auch
Trend zur Dienstleistungsgesellschaft weitere Arbeitsplätze. die Branchen Einrichtungen und Wohnen, Haushaltsgeräte
Tätigkeitsbericht 15sowie Bau- und Gartenmärkte merkliche Zuwächse, da Die Spitzenmieten im Einzelhandel stehen aufgrund dem
deren Kunden bspw. aufgrund von Kurzarbeit sowie weniger veränderten Einkaufsverhalten der Verbraucher bereits seit
Urlaubs- und Geschäftsreisen aktuell mehr Zeit für die längerem unter Druck, wobei sich eine starke Differenzierung
Renovierung und Modernisierung ihrer Häuser und Woh- nach der Größe der Städte zeigt. So sind die Spitzenmieten
nungen haben. in Kleinstädten mit unter 100.000 Einwohnern in den letzten
drei Jahren um durchschnittlich 12 % zurückgegangen. In
Sehr herausfordernd stellt sich die Situation hingegen ins- den Kategorien der mittelgroßen Städte mit 100.000 bis
besondere für die Händler bspw. aus den Sektoren Mode, 250.000 Einwohnern sowie Großstädten mit 250.000 bis
Sportartikel sowie Technologie und Medien dar, die schon 500.000 Einwohnern haben die Mieten um 8 % bzw. 9 %
seit Jahren mit dem wachsenden Onlinehandel kämpfen. nachgegeben. Einzig in den zehn größten Städten blieben
Der Trend zum Onlinehandel in diesen Segmenten könnte die Spitzmieten mit einem Rückgang von nur 2 % relativ
sich künftig noch beschleunigen, da sich die Kunden stabil (JLL, Einzelhandelsmarktüberblick 2. Quartal 2020).
während des Shutdowns verstärkt an den Erwerb von Hierin zeigt sich, dass für Konsumenten beim Einkauf der
Produkten im Internet gewöhnt haben. Ebenso stark Erlebnischarakter immer weiter an Bedeutung gewinnt und
betroffen ist die Gastronomie, die sich allerdings vor dem sie daher das Flair von Großstädten mit einem gleichzeitig
Ausbruch der Pandemie durch den verstärkten Trend zum großen Unterhaltungs- und Gastronomieangeboten schät-
Essen außer Haus noch relativ gut entwickelt hatte. Die zen. Die weitere Entwicklung in den nächsten Monaten
Umsätze dieser Handelssegmente liegen auch nach der hängt auch davon ab, inwieweit die Konsumanreize der
Wiedereröffnung der Läden meist deutlich unter dem davor Bundesregierung greifen und wie lange die verbliebenen
erzielten Niveau, da viele Menschen allein schon aufgrund Einschränkungen bei Ladenbesuchen bestehen bleiben.
der verbleibenden Beschränkungen (z. B. Mundschutz und
Hygienemaßnahmen) den Besuch von Geschäften meiden. Logistik
Einige Unternehmen wie bspw. der Textilanbieter Appelrath Der Markt für Logistik-Investments in Deutschland blieb im
& Cüpper, Esprit, Tom Tailor oder die Restaurantketten ersten Halbjahr 2020 verhältnismäßig unangetastet von der
Maredo und Vapiano mussten daher im zweiten Quartal 2020 Coronakrise. Mit einem Transaktionsvolumen von EUR 3,7
auch bereits Insolvenz anmelden. Um die Liquidität zu Mrd. wurde der langjährige Durchschnitt um 61 % über
sichern, haben viele Mieter zudem die Mietzahlungen troffen, womit unter dem Strich das zweitbeste Halbjahres-
reduziert oder gar ganz eingestellt und verhandeln mit den ergebnis aller Zeiten erzielt wurde. Zwar trug der Rekord-
Vermietern über Mietstundungen und auch Mietnachlässe. jahresauftakt aus dem ersten Quartal mit einem Volumen
von EUR 2,3 Mrd. maßgeblich zum überdurchschnittlichen
Allerdings ist auch festzuhalten, dass der erwartete Online- Abschneiden bei, jedoch fiel auch das zweite Quartal mit
boom nicht eingetreten ist. Sogar reine Onlinehändler ver- EUR 1,4 Mrd. relativ hoch aus und zeigt das hohe Interesse
zeichneten Umsatzrückgänge, was sowohl auf den bereits der Investoren für dieses Marktsegment. Als besonders
eingetretenen Einkommensrückgängen der Konsumenten außergewöhnlich präsentierte sich derweil der mit knapp
z. B. infolge von Kurzarbeit als auch den für viele unsiche- 68 % sehr hohe Anteil der Portfoliotransaktionen. Unter
ren Perspektiven auf dem Arbeitsmarkt beruht. anderem gleich sieben Abschlüsse jenseits der EUR 100
16Mio.-Marke mit einem Gesamtumsatz von EUR 2,5 Mrd. Ungeachtet der aufgrund der aktuellen Sondersituation ab-
sorgten für einen neuen Rekord (Quelle: BNP Paribas Real geflachten Nachfrage bleiben große zusammenhängende
Estate; At a glance, Logistik-Investmentmarkt Deutschland, Flächen mit einem adäquaten Standard in den meisten
Q2 2020). Da es bisher nur sehr punktuell zu Ausfällen von Märkten Mangelware. Immer mehr Unternehmen sind somit
Mietern gekommen ist, präsentieren sich Logistik-Investments auf direkt auf sie zugeschnittene Lösungen angewiesen.
im Vergleich zu anderen Nutzungsarten im Zuge der Corona- Daher gewinnen spekulative Projektentwicklungen insbe-
Pandemie robuster und haben für viele Anleger weiter an sondere im Umfeld der großen Logistikagglomerationen in
Attraktivität gewonnen. den letzten Jahren schrittweise weiter an Bedeutung.
Nach einem starken Auftakt zum Jahresbeginn ging der Trotz der im zweiten Quartal 2020 situationsbedingt rück-
Flächenumsatz in Deutschland im zweiten Quartal 2020 läufigen Nachfrage blieben die Mieten weiter stabil und sind
infolge von Covid-19 deutlich zurück. Der bundesweite teilweise sogar weiter gestiegen. An einigen Standorten wie
Flächenumsatz von 2,7 Mio. m² stellte zwar das schwächste Frankfurt, Düsseldorf und Köln sind die Höchstmieten sogar
Halbjahresergebnis seit 2014 dar und lag rund 17 % unter gestiegen. Die Spitzenrenditen für Logistikliegenschaften in
dem Rekordergebnis aus dem Vorjahr. Der 10-Jahres- den großen Hubs liegen unverändert bei ca. 3,7 %.
durchschnitt wurde allerdings nur um ca. 6 % verfehlt
(Quelle: BNP Paribas Real Estate; At a glance, Logistik- Anlagegeschäfte
markt Deutschland, Q2 2020). Während die Nachfrage von
Handelsunternehmen und Logistikdienstleistern weiter auf Im Berichtszeitraum wurden keine Ankäufe oder Verkäufe
einem hohen Niveau blieb, haben insbesondere export von Immobilien oder Immobilien-Gesellschaften getätigt.
orientierte Produktionsunternehmen ihre Expansionspläne
erstmal zurückgestellt. Die übergeordneten und durch die Wertentwicklung
Corona-Pandemie sogar noch verstärkten Trends der
Logistikwirtschaft wie z. B. die weiter wachsende Bedeu- Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2020 erzielte die
tung des E-Commerce und der City-Logistik haben jedoch Anlageklasse R des Credit Suisse ImmoTrend Europa eine
unverändert Bestand und sollten die Nachfrage künftig auf Rendite berechnet nach der Standard-BVI-Methode in
einem hohen Niveau halten. Höhe von -1,1 %1. Für die Anteilklasse P betrug die
BVI-Rendite für das erste Halbjahr -1,0 %1 und für die
Anteilklasse F -0,8 %1.
1 Renditeberechnung nach Methode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V.: Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/Bewertung zum
Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage). Bei der Berechnung nach der BVI-Methode, die dem Zwecke der Vergleich-
barkeit dient, werden individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers wie z. B. die steuerlichen Belange der Anlage (z. B. Kapitalertragsteuer, steuerfreier Anteil der
Ausschüttung) nicht berücksichtigt. Individuelle Kosten wie bspw. Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich
bei Berücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken. Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende
oder zukünftige Ergebnisse.
Tätigkeitsbericht 17Risikomanagement und Das Risikomanagement nutzt dabei die langjährige Erfahrung
-situation und Kompetenz der Mitarbeiter. Jedes identifizierte Risiko
wird einem spezifischen Risikoverantwortlichen zugeordnet,
Risikomanagementsystem der für die regelmäßige Überwachung und Steuerung der
Das Risikomanagement der CREDIT SUISSE ASSET ihm zugeordneten Risiken zuständig ist. Dies beinhaltet auch
MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH die kontinuierliche Optimierung der Prozesse im Umgang
verfolgt einen ganzheitlichen Ansatz, der in allen wesent mit den Risiken.
lichen Geschäftsprozessen verankert ist. Es ist darauf aus-
gerichtet, sowohl die geltenden und zukünftigen gesetzlichen Das zentrale Risikomanagement erfasst und berichtet
Anforderungen zu erfüllen, als auch den internen Invest- regelmäßig die Risikosituation der Einzelrisiken und der
mentstandards und Weisungen der Credit Suisse Gruppe Gesamtrisiken. Zur Steuerung der Risiken wurden Schwel-
gerecht zu werden. lenwerte und Eskalationsprozesse festgelegt. Hierdurch
sind eine frühzeitige Erkennung der Risiken und eine Ein
Zur Erfüllung dieser Aufgaben ist das Risikomanagement leitung von Gegenmaßnahmen möglich. Die Verfahren und
als eine unabhängige, zentral organisierte Einheit mit direkter Prozesse des Risikomanagements werden regelmäßig
Berichtslinie zur Geschäftsführung verankert. Auf Basis der überprüft und weiterentwickelt, um neuen Anforderungen
von der Geschäftsführung definierten Risikolimite ist es die oder speziellen Situationen gerecht zu werden.
Kernaufgabe des zentralen Risikomanagements, alle wesent
lichen Risiken auf Ebene der Kapitalverwaltungsgesellschaft Der von der CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT
und der verwalteten Sondervermögen systematisch zu iden- Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH gewählte ganz-
tifizieren, kontinuierlich zu beurteilen, zu überwachen und zu heitliche Ansatz aus dezentraler Fachkompetenz und zent-
steuern. Die Geschäftsführung und der Aufsichtsrat der raler Organisation ermöglicht einerseits eine umfassende
Gesellschaft werden hierbei regelmäßig über die Risiko Risikoinventur mit Steuerung der Einzelrisiken, andererseits
situation des Unternehmens und der verwalteten Sonder- dient die zentrale Beurteilung, Steuerung, Überwachung
vermögen durch das Risikomanagement informiert. und Berichterstattung der Risiken dazu, Interdependenzen
zwischen unterschiedlichen Risikobereichen zu identifi
zieren. Möglichen Fehlentwicklungen kann so durch An
passung der entscheidenden Prozesse zeitnah entgegen-
gewirkt werden.
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