SEB ImmoPortfolio Target Return Fund - Halbjahresbericht zum 30. Juni 2013 - Fonds
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
SEB ImmoPortfolio Target Return Fund Halbjahresbericht zum 30. Juni 2013 SEB INVESTMENT GMBH
Inhalt
Editorial 4 Abbildungen
Geografische Verteilung der Fondsobjekte 13
Konzept und Investmentstrategie 5
Nutzungsarten der Fondsobjekte 13
Risikomanagement 6 Größenklassen der Fondsobjekte 14
Immobilienmärkte im Überblick 8 Restlaufzeiten der Mietverträge 14
Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsobjekte 14
Ergebnisse des Fonds im Detail 10
Branchenstruktur der Mieter 16
Struktur des Fondsvermögens 10
Liquidität 10
Aussetzung der Anteilscheinrücknahme 10
Anlageerfolg 10
Ergebniskomponenten 12
Portfoliostruktur 13
Veränderungen im Portfolio 17
Ausblick 19
Übersicht: Renditen, Bewertung
und Vermietung 20
Zusammengefasste Vermögensaufstellung 22
Regionale Streuung der Fondsobjekte 26
Vermögensaufstellung, Teil I:
Immobilienverzeichnis 28
Vermögensaufstellung, Teil II:
Bestand der Liquidität 39
Vermögensaufstellung, Teil III:
Sonstige Vermögensgegenstände,
Verbindlichkeiten und Rückstellungen,
zusätzliche Erläuterungen 40
Gremien 42
2 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
„Trinity Park III“, Ulica Domaniewska 49, Warschau, Polen
SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
auf einen Blick zum 30.06.2013
Fondsvermögen EUR 787,9 Mio.
Immobilienvermögen gesamt (Verkehrswerte) EUR 1.308,3 Mio.
davon direkt gehalten EUR 1.067,1 Mio.
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten EUR 241,2 Mio.
Fondsobjekte gesamt 1) 46
davon im Bau befindlich 5
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 1) 17
Veränderungen im Berichtszeitraum
Ankäufe / Zugänge 0
Verkäufe / Abgänge 2
Vermietungsquote (Bruttomietsoll) 2) 86,1 %
Vermietungsquote (Nettomietsoll) 86,6 %
Nettomittelzufluss EUR 0,3 Mio.
Ausschüttung am 02.04.2013 EUR 25,8 Mio.
Ausschüttung je Anteil EUR 4,00
Immobiliengesamtrendite 3) für den Zeitraum 01.01.2013 – 30.06.2013 0,1 %
Liquiditätsrendite 4) für den Zeitraum 01.01.2013 – 30.06.2013 0,0 %
Anlageerfolg 5) für den Zeitraum 01.01.2013 – 30.06.2013 – 0,4 %
Anlageerfolg 5) seit Auflegung 114,8 %
Anteilwert / Rücknahmepreis 6) EUR 121,86
Ausgabepreis EUR 125,52
Gesamtkostenquote 7) 0,99 %
1)
Die über fünf Zweckgesellschaften erworbenen Teileigentumseinheiten an der im Bau befindlichen Immobilie Singapur, 133 New Bridge Road, werden jeweils als eigenstän-
dige Immobilie gezählt. Des Weiteren halten drei Immobilien-Gesellschaften keine Liegenschaft.
2)
Das Bruttomietsoll entspricht dem Nettomietsoll inklusive Nebenkosten.
3)
bezogen auf das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte direkt und indirekt gehaltene Immobilienvermögen des Fonds
4)
bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des Fonds
5)
Berechnungsmethode nach BVI
6)
Bei Anteilscheinrückgaben wird gemäß § 10 der BVB ein Rücknahmeabschlag von bis zu 3 % des Anteilwerts erhoben.
7)
Gesamtkostenquote, bezogen auf das durchschnittliche Fondsvermögen innerhalb eines Geschäftsjahres in Prozent. Ermittelt zum 31.12.2012.
Dieser Halbjahresbericht und der separat erhältliche Verkaufsprospekt sowie der Jahresbericht zum 31.12.2012 sind dem Erwerber von SEB ImmoPortfolio Target Return Fund-
Anteilen bis zum Erscheinen des Jahresberichtes zum 31.12.2013 auszuhändigen.
WKN: 980231 ISIN: DE0009802314
Auflage als Spezialfonds SEB ImmoSpezial I am 15.10.2001, Umwandlung zum Publikumsfonds am 01.10.2004
Halbjahresbericht zum 30.06.2013 | 3
Editorial
Barbara A. Knoflach,
Siegfried A. Cofalka,
Choy-Soon Chua
und Axel Kraus
Sehr geehrte Anlegerin,
sehr geehrter Anleger,
mit einer Performance von – 0,4 % für die ersten sechs kündet, da einige institutionelle Anleger ihre Anteile zurück-
Monate weist der SEB ImmoPortfolio Target Return Fund geben wollten und nicht ausreichend Liquidität vorhanden
erstmals seit seiner Auflage im Herbst 2001 ein leicht nega- war, diese Rückgabewünsche zu bedienen. Am 5. September
tives Ergebnis für diesen Zeitraum auf. Wie bei einer Reihe 2012 hat es die Rücknahmeaussetzung gemäß der gesetz-
anderer Offener Immobilienfonds basiert das Minus in erster lichen Vorgaben stufenweise zunächst um weitere neun
Linie auf Wertkorrekturen im Rahmen der turnusgemäßen Monate auf ein Jahr und am 12. Juni 2013 auf bis zu weitere
Nachbewertung der Liegenschaften. So haben in einigen zwölf Monate verlängert.
Objekten auslaufende Mietverträge entweder zu vorüberge-
henden Leerständen oder – bedingt durch konjunkturelle Seit Beginn der Rücknahmeaussetzung bereitet das Fonds-
Marktschwankungen – zu Anschlussvermietungen mit ange- management zwei mögliche Szenarien vor. Einerseits strengt
passten Konditionen geführt. Zudem wirken sich Effekte aus es gemeinsam mit einem strategischen Partner eine nach-
Immobilienverkäufen aus. haltige Neupositionierung des Fonds an und hat zu diesem
Zweck in den letzten Monaten eine Anlegerbefragung durch-
Nichtsdestotrotz besetzt der SEB ImmoPortfolio Target geführt und ausgewertet und steht aktuell in weiteren Gesprä-
Return Fund im längerfristigen Vergleich unverändert eine chen mit ausgewählten größeren Investoren. Andererseits
Spitzenposition im Wettbewerb. In den letzten fünf Jahren muss es sich auch für eine mögliche Auflösung des Fonds
hat er eine Rendite von 4,1 % p. a., seit Auflage von 6,5 % und die Auszahlung der Anleger rüsten. Diese droht nach
p. a. erzielt. Die Ausschüttung vom 2. April 2013 war nicht Ablauf der vom Gesetzgeber festgelegten Frist von zwei Jah-
zuletzt durch kontinuierliche Erträge mit EUR 4,00 pro Anteil ren, sofern nicht ausreichend Liquidität geschaffen werden
zudem stabil. kann.
Das erste Geschäftshalbjahr 2013 war von den Bemühungen In beiden Fällen gilt es, zunächst die Liquidität zu steigern.
um eine Neupositionierung des SEB ImmoPortfolio Target Nach dem Verkauf einer Londoner Immobilie im Dezember
Return Fund geprägt. Mit Wirkung zum 13. Juni 2012 hatte 2012 konnte das Fondsmanagement im ersten Geschäfts-
das Fondsmanagement die Aussetzung der Anteilschein- halbjahr 2013 im Rahmen einer Portfoliotransaktion zwei
rücknahme zunächst für die Dauer von drei Monaten ver- Objekte in Deutschland veräußern.
4 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
Konzept und Investmentstrategie
Der SEB ImmoPortfolio Target Return Fund ist ein global mit Wertsteigerungspotenzial hinzu. Es geht selektiv und
ausgerichteter Offener Immobilienfonds mit einer „Core Plus“- gezielt Vermietungsrisiken ein, um Wertsteigerungen zu rea-
Investmentstrategie. Der Fonds wendet sich an Anleger, die lisieren. Außerdem wählt es Märkte, in denen antizyklische
beabsichtigen, höhere Volumina mittel- bis langfristig in Investitionen eine positive Wertentwicklung versprechen.
eine indirekte Immobilienanlage zu investieren und durch
ein professionelles Management die Ertragspotenziale inter- Die durchschnittliche Haltedauer der Immobilien ist auf fünf
nationaler Immobilienanlagen auszuschöpfen. bis sieben Jahre angelegt. Mögliche Exit-Strategien spielen
daher bereits im Ankaufsprozess eine wichtige Rolle.
Der strategische Liquiditätsanteil des SEB ImmoPortfolio
Target Return Fund ist mit zwischen 5 % und 10 % des Zu den strategischen Parametern des Fondskonzepts gehört
Fondsvermögens niedrig angesetzt, um einen Verwässe- eine angestrebte Fremdkapitalquote („Leverage“) von bis
rungseffekt der Immobilienrendite zu reduzieren. Dies zu 50 % auf Fondsebene. Eine Absenkung der Fremdkapi-
erfordert aktives Liquiditätsmanagement zur zeitlichen talquote auf 30 % wird erst zum Ablauf der gesetzlichen
Synchronisation von Mittelzu- und -abflüssen sowie Immo- Umstellungsfrist Ende 2014 angestrebt, um die historisch
bilientransaktionen. Daher erfolgen die Ausgabe und Rück- niedrigen Zinsen zu nutzen. Kredite werden im Wesentlichen
nahme von Anteilen nach dem „Cash on demand only“- zur Steueroptimierung und Absicherung von Währungskurs-
Prinzip. risiken eingesetzt. Gleichzeitig muss die Fremdfinanzierung
sorgfältig auf den jeweiligen Cash-Flow der Immobilie und
Entsprechend der Anlagestrategie baut das Fondsmanage- die Finanzstruktur des Fonds abgestimmt sein. Zinsbindung
ment sukzessive und ausgewogen nach Regionen und und Laufzeit der Darlehen werden mit der Ertragsstruktur
Nutzungsarten ein Portfolio auf, wobei das Target-Return- und geplanten Haltedauer der Immobilien, der erwarteten
Konzept bei angemessener Diversifikation berechenbare Zinsentwicklung sowie der Fondsentwicklung abgestimmt.
Ergebnisse ermöglichen soll. Büro- und Logistikimmobilien
in Europa sind die Investitionsschwerpunkte. Einzelhandels- Das Währungsrisiko bei Immobilieninvestitionen in Fremd-
objekte und Nischenprodukte wie beispielsweise „Student währungen wird durch die Aufnahme von Fremdwährungs-
Housing“ in den USA oder Investitionen in Asien runden den darlehen und durch Devisentermingeschäfte reduziert.
Immobilienbestand ab. Gemäß den gesetzlichen Vorgaben dürfen maximal 30 %
des Fondsvermögens Währungsrisiken unterliegen. Das
Gemäß der Investmentstrategie werden Investitionen mit Fondsmanagement gewährleistet, dass die Absicherung von
unterschiedlichem Rendite-Risiko-Profil gemischt. Um dies Fremdwährungspositionen den gesetzlichen Vorgaben und
zu erreichen, wird das Portfolio durch Core- und Value-Add- dem Risikoprofil des Produkts entspricht.
Immobilien ergänzt. Die Zielrendite wird hierbei auf Portfolio-
ebene angestrebt.
Aktives Management sichert die fortlaufende Optimierung
des Portfolios: An- und Verkäufe in etablierten Immobilien-
märkten werden mit Investitionen in Wachstumsmärkten
kombiniert, um eine ausgewogene Mischung von Rendite-
potenzialen und Risikostreuung zu erreichen. Ebenso wird
durch gezielte Maßnahmen die Wettbewerbsstärke der
Bestandsobjekte kontinuierlich gesichert.
Ein kombinierter Top-down- / Bottom-up-Investmentprozess
bestimmt die Immobilienauswahl. Im Rahmen des Top-down-
Ansatzes bewertet das Fondsmanagement wirtschaftliche und
standortbezogene Chancen und Risiken potenzieller Investi-
tionsstandorte sowie deren Marktaussichten. Für die spezi-
fische Investitionsentscheidung analysiert es die Einzelimmo-
bilie hinsichtlich der Lage, des direkten Umfelds, der Gebäude-
qualität sowie der Mieter und deren Bonität („Bottom-up“).
Ein wesentliches Entscheidungskriterium für die Auswahl
einer Immobilie ist deren laufender, stabiler Cash-Flow.
Darüber hinaus kauft das Fondsmanagement Immobilien 43 – 45 Portman Square, London, Großbritannien
Halbjahresbericht zum 30.06.2013 | 5
Risikomanagement
Das Risikomanagement wird als ein kontinuierlicher, alle Liquidität wurde im Berichtsjahr in laufenden Bankguthaben
Unternehmensbereiche integrierender Prozess verstanden. unterhalten.
Durch diesen Prozess werden alle Aktivitäten zum syste-
matischen Umgang mit Risiken zusammengefasst. Ein Kredite unterliegen ebenfalls einem Zinsänderungsrisiko.
wesentliches Ziel ist hierbei, potenzielle Risiken frühzeitig Um negative Leverage-Effekte so weit wie möglich zu mini-
zu erkennen und zu begrenzen. Das frühzeitige Erkennen mieren, werden Zinsbindung und Endfälligkeit der Darlehen
von Risiken hilft, Handlungsspielräume zu schaffen, die zur auf die geplante Haltedauer der Immobilien, die Entwicklung
langfristigen Sicherung von bestehenden und zum Aufbau des Vermietungsstandes und die Zinsprognose abgestimmt.
von neuen Erfolgspotenzialen beitragen können. Die SEB Bei vorzeitiger Auflösung laufender Kredite besteht das
Investment GmbH verfügt über einen Risikomanagement- Risiko der Zahlung von Vorfälligkeitsentschädigungen.
prozess, der aus den Komponenten Risikostrategie, Identi-
fikation, Analyse und Bewertung, Steuerung und Überwa- Zur Reduzierung von Wechselkurs- und Zinsänderungsri-
chung sowie Kommunikation und Dokumentation der siken kann die Fondsgesellschaft derivative Finanzinstru-
Risiken besteht. mente einsetzen. Derivate werden im Rahmen einer Risiko-
reduzierung ausschließlich zur Absicherung verwendet.
In Anlehnung an gesetzliche Regelungen werden folgende
wesentliche Risikoarten unterschieden: Währungsrisiken
Sofern Vermögenswerte eines Sondervermögens in anderen
Adressenausfallrisiken Währungen als der jeweiligen Fondswährung angelegt sind,
Durch den Ausfall eines Ausstellers von Wertpapieren, von erhält das Sondervermögen die Erträge, Rückzahlungen und
Mietern oder Kontrahenten können Verluste für das Sonder- Erlöse aus solchen Anlagen in der jeweiligen Währung. Fällt
vermögen entstehen. Das Ausstellerrisiko beschreibt die der Wert dieser Währung gegenüber der Fondswährung, so
Auswirkung der besonderen Entwicklungen des jeweiligen reduziert sich der Wert des Sondervermögens. Grundsätz-
Ausstellers, die neben den allgemeinen Tendenzen der Kapi- lich wird durch weitgehende Absicherung der Währungspo-
talmärkte auf den Kurs eines Wertpapiers einwirken. Dem sitionen versucht, eine risikoarme Währungsstrategie zu
Ausfall von Mietern begegnet man durch aktives Manage- verfolgen. So erfolgt – neben einer Fremdkapitalaufnahme
ment des Portfolios und regelmäßiges Monitoring. Weitere in der entsprechenden Fremdwährung – die Absicherung
Maßnahmen sind die Bonitätsprüfung und die weitgehende der Währungsposition durch den Abschluss von Devisenter-
Vermeidung von Klumpenrisiken im Vermietungsbereich. mingeschäften.
Auch bei sorgfältiger Auswahl von Wertpapieren und Mietern Immobilienrisiken
kann nicht ausgeschlossen werden, dass Verluste durch Das Immobilieneigentum stellt die Basis für das wirtschaft-
Ausfall von Ausstellern bzw. Mietern eintreten. Das Kontra- liche Ergebnis Offener Immobilienfonds dar. Diese Immo-
hentenrisiko beinhaltet das Risiko der Partei eines gegen- bilieninvestitionen unterliegen Risiken, die Auswirkungen
seitigen Vertrags, mit der eigenen Forderung teilweise oder auf den Anteilwert des Fonds haben können. Daher können
vollständig auszufallen. Dies gilt für alle Verträge, die für sowohl die Bewertung der Immobilie als auch die Immobilien-
Rechnung eines Sondervermögens geschlossen werden, erträge aus vielerlei Gründen schwanken:
insbesondere aber im Zusammenhang mit dem Abschluss
von derivativen Geschäften, die z. B. zur Absicherung von • Politische, (steuer-)rechtliche und wirtschaftliche Risiken
Währungsrisiken eingesetzt werden. sowie die Transparenz und der Entwicklungsgrad des
jeweiligen Immobilienmarkts sind bei den Investitions-
Zinsänderungsrisiken entscheidungen zu beachten.
Die Liquiditätsanlagen unterliegen einem Zinsänderungsri- • Bei Investitionen außerhalb des Euroraums ist zudem
siko und beeinflussen die Wertentwicklung des Sonderver- die Volatilität der Landeswährung in die Investitionsent-
mögens. Ändert sich das Marktzinsniveau – ausgehend vom scheidung einzubeziehen. Die Kursschwankungen und
Niveau zum Zeitpunkt der Anlage –, so wirkt sich dies auf die Kosten der Währungsabsicherung beeinflussen die
die Kursentwicklung bzw. Verzinsung aus und führt zu Immobilienrendite.
Schwankungen. Diese Kursschwankungen fallen jedoch je • Eine Veränderung der Standortqualität kann direkte Aus-
nach Laufzeit der Anlage unterschiedlich aus. Festverzins- wirkungen auf die Vermietbarkeit und die aktuelle Ver-
liche Wertpapiere mit kürzeren Laufzeiten haben geringere mietungssituation haben. Steigt die Attraktivität des
Kursrisiken als festverzinsliche Wertpapiere mit längeren Standorts, können Mietverträge auf höherem Mietniveau
Laufzeiten. Festverzinsliche Wertpapiere mit kürzeren Lauf- abgeschlossen werden, sinkt sie jedoch, kann es im
zeiten haben demgegenüber i. d. R. geringere Renditen als schlimmsten Fall sogar zu dauerhaften Leerständen
festverzinsliche Wertpapiere mit längeren Laufzeiten. Die kommen.
6 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
„Trinity Park III“, Ulica Domaniewska 49, Warschau, Polen
• Gebäudequalität und -zustand haben ebenfalls direkte Immobilienspezifische Marktpreisrisiken wie Leerstand,
Auswirkungen auf die Ertragskraft der Immobilie. Der Vermietungsquote, Mietausläufe und Performance des Immo-
Gebäudezustand kann Instandhaltungsaufwendungen bilienportfolios werden regelmäßig überwacht. Die Überwa-
erforderlich machen, welche die geplanten Instandhal- chung der Performance, ihrer wesentlichen Komponenten
tungskosten überschreiten. Zusätzlich erforderliche sowie das Controlling der Performance-Komponenten (z. B.
Investitionskosten können die Rendite kurzfristig belas- Immobilienrendite, Rendite der Liquiditätsanlagen, sonstige
ten, aber auch für eine langfristig positive Entwicklung Erträge und Gebühren) erfolgen durch eine entsprechende
notwendig sein. Abteilung. Für relevante Kennzahlen wurde ein entsprechendes
• Risiken aus Feuer- und Sturmschäden sowie Elementar- Reporting eingerichtet.
schäden (z. B. Hochwasser und Erdbeben) werden inter-
national durch Versicherungen abgesichert, soweit mög- Operationale Risiken
lich sowie wirtschaftlich vertretbar und sachlich geboten. Die Kapitalanlagegesellschaft hat die ordnungsgemäße Ver-
• Leerstand und Mietvertragsausläufe können ein Ertrags- waltung des Sondervermögens sicherzustellen. Daher hat
potenzial, aber auch ein Risiko sein. So können Objekte sie entsprechende Vorkehrungen getroffen und für jedes
mit Leerstand gezielt antizyklisch eingekauft werden, identifizierte operationale Risiko entsprechende Risikomini-
um später Wertsteigerungen zu realisieren. Entscheidend mierungsmaßnahmen installiert. Innerhalb des Sonderver-
sind hierbei eine regelmäßige Beobachtung der Märkte, mögens bestehen die operationalen Risiken z. B. in Rechts-
in die investiert wurde, und ein daraus abgeleitetes Han- und Steuerrisiken.
deln, um frühzeitig auf Marktbewegungen zu reagieren.
Gleichzeitig führt Leerstand einerseits zu Ertragsausfällen Liquiditätsrisiken
und andererseits zu erhöhten Kosten, um die Vermie- Immobilien können – anders als z. B. börsengehandelte
tungsattraktivität des Objekts zu steigern. Wertpapiere – nicht jederzeit kurzfristig veräußert werden.
• Die Bonität der Mieter ist ebenfalls eine wesentliche Risi- Daher hält der Fonds – neben der gesetzlich geforderten
kokomponente. Geringe Bonität kann zu hohen Außen- Liquidität – abhängig von Zahlungsströmen innerhalb des
ständen und Insolvenzen können zum vollständigen Aus- Sondervermögens weitere Liquidität vor. Dennoch kann es
fall der Erträge führen. Die Reduzierung der Abhängigkeit im Ausnahmefall zu Aussetzungen der Anteilscheinrück-
von einzelnen Mietern oder Branchen wird im Rahmen nahme kommen, wenn unerwartete Mittelabflüsse durch die
der Portfoliosteuerung angestrebt. bestehende Liquidität kurzfristig nicht gedeckt werden kön-
• Bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften, d. h. nen und erst die erforderliche Liquidität, z. B. durch Veräu-
einem indirekten Immobilienerwerb, können sich insbe- ßerung von Liegenschaften oder Kreditaufnahme, bereitge-
sondere im Ausland Risiken aus Änderungen im Gesell- stellt wird.
schafts- und Steuerrecht ergeben.
Auf Risiken, die im Berichtszeitraum bestanden, wird in den
einzelnen Kapiteln eingegangen.
Halbjahresbericht zum 30.06.2013 | 7
Immobilienmärkte im Überblick
Weltwirtschaftliches Umfeld Deutschland
Die Weltwirtschaft hat seit Herbst 2012 weiter an Schwung Nach der zurückliegenden Abkühlung wird sich die deutsche
verloren. Jedoch hat sich die „Tektonik“ zwischen den Regio- Konjunktur 2013 zunächst langsam und 2014 wieder etwas
nen etwas verschoben. So zeigen sich die USA trotz des fis- kräftiger erholen. Die Vermietungsaktivitäten haben sich, dem
kalpolitischen Gegenwinds robust und in Europa verliert Wirtschaftsverlauf folgend, ebenfalls beruhigt. Das Niveau
die Rezession an Schärfe. In Asien befinden sich Länder wie der Spitzenmieten in den deutschen Metropolen blieb sta-
Japan und Südkorea im Aufschwung, während China gegen- bil, vereinzelt war noch ein leichter Anstieg zu verbuchen.
wärtig enttäuscht. Nach den Prognosen der Volkswirte der Deutschland steht nach wie vor im Fokus vor allem interna-
SEB wird sich das globale Wachstum 2013 von 3,3 auf 3,6 % tionaler Anleger. Der Investmentmarkt hat sich belebt und
verbessern und 2014 auf über 4,0 % klettern. Die Erholung die Umsätze erreichten Ende 2012 den höchsten Stand seit
erfolgt indes in drei Geschwindigkeiten. Trotz der zuletzt fünf Jahren. Wegen des Sicherheitsstrebens der Investoren
nach unten korrigierten Erwartungen ist in den Emerging und der guten fundamentalen Verfassung der Märkte besteht
Markets 2013 / 14 weiterhin mit den weltweit höchsten Wachs- in Deutschland partiell Spielraum für einen weiteren, wenn
tumsraten zu rechnen. In den USA wird das Plus angesichts auch begrenzten Rückgang der Ankaufsrenditen.
der finanzpolitischen Anpassungen durchschnittlich ausfal-
len. Die Wirtschaft in Europa dagegen wird 2013 stagnieren Frankreich
und erst mit der Überwindung der Rezession in den südeu- Die seit Mitte 2011 stagnierende französische Wirtschaft
ropäischen Ländern ab 2014 moderaten Zuwachs verzeich- wird 2013 nur zögerlich anziehen und erst 2014 ein geringes
nen können. Plus erzielen. Die Vermietungsaktivitäten lagen im vergan-
genen Jahr in etwa auf Vorjahresniveau. Die Spitzenmieten
Kapital- und Investmentmärkte im Überblick in den Regionalmärkten blieben stabil, während in Paris die
Nach einem fulminanten Schlussquartal 2012 beruhigte sich Tendenz uneinheitlich war. Mietsteigerungspotenzial bieten
das Geschehen am globalen Investmentmarkt im bisherigen angesichts der schwachen Konjunktur lediglich Spitzenob-
Jahresverlauf. Das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr jekte in zentraler Lage der Metropole. An den Investment-
2013 lag jedoch über dem des Vorjahres, wobei Nordamerika, märkten flaute das Geschehen ab, das angesichts der Risiko-
gefolgt von Asien-Pazifik, den stärksten Anstieg verbuchte. aversion mehr denn je von Paris dominiert wird. Daher hat
In Europa erhöhte sich das Investmentvolumen nur gering- sich bei den Renditen die Divergenz zwischen der Hauptstadt
fügig, auch wenn Kernländer wie Deutschland oder Großbri- und den Regionalstädten verfestigt. Aber auch innerhalb
tannien stärkere Zuwächse aufwiesen. 2013 sollte das glo- von Paris sind starke Renditeunterschiede je nach Lage und
bale Investmentvolumen in der Summe leicht zulegen. Zwar Objektqualität zu verzeichnen. Insgesamt sollten die Ankaufs-
sind die Konjunkturperspektiven gedämpft, aber die Volatili- renditen auf dem aktuellen Niveau seitwärts tendieren.
tät der Finanzmärkte, die Furcht vor höherer Inflation und
das Niedrigzinsumfeld halten Investitionen in Immobilien Großbritannien
weiterhin attraktiv. Da bei Anlageentscheidungen unverän- Großbritanniens Wirtschaft zeigte zuletzt zaghafte Erholungs-
dert Sicherheit im Vordergrund steht, werden in einigen Kern- tendenzen. Sie dürfte 2013 trotz des erforderlichen Schul-
märkten die Ankaufsrenditen voraussichtlich leicht sinken. denabbaus moderat wachsen. Während die Aktivitäten an
Zunehmende Anzeichen einer höheren Risikoneigung lassen den Vermietungsmärkten seit Anfang 2011 mehr oder weni-
erwarten, dass auch erstklassige Immobilien in Sekundärla- ger stagnierten, hat sich das Investmentgeschäft etwas
gen oder B-Objekte in Kernmärkten in den Fokus geraten belebt. Das Interesse der Investoren konzentriert sich nach
und sich daher die Renditespreizung zum Spitzensegment wie vor auf den Kernmarkt London. Auch wenn die Bautätig-
nicht weiter verstärkt. keit langsam in Gang kommt, bleiben moderne Flächen in
der britischen Hauptstadt vorerst relativ knapp. Im nächsten
Vermietungsmärkte im Überblick Jahr sollten die Mieten leicht steigen. Die Spitzenrenditen,
Die Vermietungsmärkte standen im Berichtszeitraum im die sich teilweise wieder auf Niveaus von Ende 2007 bewe-
Zeichen der Konjunkturschwäche. Trotz der Zurückhaltung gen, dürften noch etwas nachgeben.
der Unternehmen bleiben aber moderne Flächen weiterhin
gefragt, sodass die bisherige Marktsegmentierung Bestand Niederlande
hat: Die Mieten im „Prime-Bereich“ erweisen sich als stabil Die Niederlande befinden sich derzeit in einer Rezession und
oder sind an einigen Märkten weiter gestiegen, während werden erst 2014 wieder ein moderates Wachstum verbu-
sich diejenigen an vielen Sekundärmärkten unter anhalten- chen. An den Büromärkten zeigen sich hinsichtlich Vermie-
dem Abwärtsdruck befinden. Dem regionalen Konjunktur- tung, Leerstand und Mietentwicklung Diskrepanzen zwischen
verlauf folgend, sollten die Mieten in Nordamerika und Teilen zentralen Lagen und der Peripherie. Während die Spitzen-
Asiens anziehen, während die Entwicklung in Europa unver- mieten in ersteren relativ stabil bleiben sollten, ist in Randla-
ändert gedämpft ausfallen wird. gen weiterhin mit rückläufigen Mieten zu rechnen. Die Invest-
8 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
mentaktivitäten in den Niederlanden stagnieren unverändert
auf dem Niveau von 2009. Auch bei den Ankaufsrenditen, die
im Schnitt ansteigen dürften, sind die genannten standortbe-
zogenen Unterschiede zu beobachten.
Südeuropa
Auch Südeuropa steckt in einer Rezession, aus der es sich
angesichts des erforderlichen Schuldenabbaus und der
Strukturreformen nur langsam wieder befreien wird. Wirt-
schaftsbedingt stehen an den Büromärkten nach wie vor
die Spitzenmieten unter Druck. Im Einzelhandel bremst eine
schwache Konsumentwicklung die Flächenexpansion der
Retail-Unternehmen, obgleich exponierte Spitzenlagen ge-
fragt bleiben. Entsprechend werden die Spitzenmieten stag-
nieren oder rückläufig sein. Die schwache fundamentale Ver-
fassung der Märkte bremst auch das Investoreninteresse,
sodass mit einem Anstieg der Ankaufsrenditen auch im Spit-
zensegment zu rechnen ist. 235 Ocala Road South, Tallahassee, USA
Nordeuropa
Die Konjunktur in Nordeuropa hat ebenfalls an Schwung
verloren. Im Zuge der leichten Erholung der Weltwirtschaft
wird das Wachstum 2013 / 14 aber vergleichsweise robust an den gewerblichen Immobilienmärkten der USA bleibt
ausfallen. Die Vermietungsumsätze in den größeren Märk- gedämpft. Die Mieten werden jedoch nach wie vor durch
ten kühlten 2012 leicht ab, wobei moderne Flächen gefragt die mit wenigen Ausnahmen geringe Bautätigkeit gestützt.
blieben. In den zentralen Bürolagen in Helsinki, Stockholm Die Mieterholung wird daher weiter an Breite gewinnen.
und Oslo sollten die Spitzenmieten seitwärts tendieren oder Washington D. C., das unter der Konsolidierung des öffentli-
leicht steigen. Die nicht zur Eurozone zählenden Länder Nord- chen Haushalts leidet, dürfte eine abweichende Entwicklung
europas erfreuten sich 2012 eines hohen Investorenzuspruchs, aufweisen. Trotz leichter Beruhigung im ersten Halbjahr blei-
der sich zu Beginn dieses Jahres etwas beruhigte. Aber auch ben die Investmentaktivitäten in den USA aufwärts gerich-
in Finnland blieben die Investmentaktivitäten stabil. In den tet. Der positive Trend sollte sich fortsetzen. Daher dürften
Kernmärkten war teilweise ein leichter Rückgang der Rendi- auch an den meisten Märkten die Renditen weiterhin leicht
ten zu beobachten. Sie dürften nun auf relativ konstantem zurückgehen.
Niveau verharren.
Asien-Pazifik
Zentralosteuropa Trotz einer Beruhigung des Wachstums bleibt Asien-Pazifik
Auch in Zentralosteuropa flaute die Wirtschaft ab. Ungarn mit einem Plus von 5,5 bis 6 % die weltweit stärkste Wirt-
und die Tschechische Republik rutschten in eine Rezession, schaftsregion. Innerhalb des Wirtschaftsraumes hat sich die
wohingegen Polen dies vermeiden konnte. Im Jahresverlauf „Tektonik“ jedoch etwas verschoben. Angekurbelt von der
2013 ist eine Erholung zu erwarten, die in Polen am deutlichs- Wirtschaftspolitik der neuen Regierung („Abenomics“), erholt
ten ausfallen wird. Konjunkturbedingt stagnierten die Ver- sich Japan derzeit, während China an Dynamik verliert. Die
mietungen über die letzten Quartale. Die Spitzenmieten im Reformen in China führen zwar kurzfristig zu einer Abschwä-
Bürosektor blieben im Berichtszeitraum stabil, nur in War- chung der Konjunktur, mindern aber langfristig das Risiko
schau gaben sie wegen der stark anziehenden Bautätigkeit einer „harten Landung“. Vor dem Hintergrund des modera-
etwas nach. Dieser Trend wird sich zunächst fortsetzen, teren Wachstums wird auch die Flächennachfrage an den
wobei Prag sich etwas robuster als die übrigen Büromärkte gewerblichen Immobilienmärkten etwas geringer steigen.
zeigen sollte. Das Investmentvolumen in Zentraleuropa war Märkte wie Australien, Hongkong oder Singapur verzeich-
wegen der erhöhten Risikoaversion der Investoren 2012 nen jedoch niedrige Fertigstellungen. In einigen Tier-II-Met-
deutlich rückläufig, auch wenn es in Polen im Schlussquartal ropolen Chinas oder an dezentralen Standorten ist aber mit
vorübergehend explodierte. Die Spitzenrenditen erwiesen hohen Flächenzugängen zu rechnen. Die Mietentwicklung
sich als stabil und sollten dies auch bleiben. Lediglich in ist überwiegend leicht aufwärts gerichtet, lediglich in China,
Ungarn ist wegen der unsicheren wirtschaftlichen und der aber auch in Australien sind Korrekturen zu erwarten. An
politischen Lage mit einem leichten Anstieg zu rechnen. den Investmentmärkten kühlten sich, angeführt von China,
die Aktivitäten ab. Einen positiven Trend weisen Japan, Aus-
USA tralien, Hongkong, Südkorea, Malaysia und Vietnam auf.
Durch die Anfang 2013 in Kraft getretenen Fiskalmaßnah- Die Spitzenrenditen waren daher auch in den meisten der
men wächst die US-Wirtschaft nur moderat. 2014 sollte sich genannten Märkte stabil bis leicht rückläufig. In China war
die Dynamik steigern. Die Lage am Arbeitsmarkt wird sich eine differenzierte Entwicklung zu beobachten. Dieser Trend
daher langsam weiter verbessern. Die Vermietungstätigkeit dürfte anhalten.
Halbjahresbericht zum 30.06.2013 | 9
Ergebnisse des Fonds im Detail
Entwicklung des SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
Stichtag Stichtag Stichtag Stichtag
31.12.2010 31.12.2011 31.12.2012 30.06.2013
TEUR TEUR TEUR TEUR
Immobilien 1.298.891 1.251.365 1.196.586 1.067.100
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 134.241 125.352 118.198 106.869
Liquiditätsanlagen 86.622 45.388 74.996 75.750
Sonstige Vermögensgegenstände 111.212 93.736 98.606 86.687
. /. Verbindlichkeiten und Rückstellungen – 710.704 – 692.953 – 671.836 – 548.550
Fondsvermögen 920.262 822.888 816.550 787.856
Anteilumlauf (Stück) 7.293.788 6.474.646 6.462.301 6.465.045
Anteilwert (EUR) 126,17 127,09 126,35 121,86
Ausschüttung je Anteil (EUR) 4,70 4,00 4,00 –
Tag der Ausschüttung 01.04.2011 02.04.2012 02.04.2013 –
Struktur des Fondsvermögens Anlageerfolg
Der SEB ImmoPortfolio Target Return Fund verzeichnete Der Fonds realisierte im Berichtszeitraum eine Wertentwick-
im Berichtszeitraum vom 1. Januar bis 30. Juni 2013 ins- lung von insgesamt – 0,4 % bzw. EUR – 0,49 pro Anteil. Seit
gesamt einen Nettomittelzufluss von EUR 0,3 Mio. Das seiner Auflegung am 15. Oktober 2001 erzielte er eine kumu-
Fondsvermögen verringerte sich um EUR 28,7 Mio. auf lierte Wertentwicklung von 114,8 %.
EUR 787,9 Mio. Die Anzahl der umlaufenden Anteile stieg
auf 6.465.045 Stück. Anteilwert am 30.06.2013 EUR 121,86
zuzüglich Ausschüttung vom 02.04.2013 EUR 4,00
Liquidität abzüglich Anteilwert vom 01.01.2013 EUR – 126,35
Die Bruttoliquidität lag zum Berichtsstichtag bei 9,6 % und Anlageerfolg EUR – 0,49
wurde zum Ende der Berichtsperiode vollständig als täglich
verfügbares Bankguthaben gehalten. Während der vergan- Weitere Informationen zu den Liquiditätsanlagen, Krediten
genen sechs Monate betrug die Liquiditätsquote einschließ- und Rückstellungen für latente Steuern auf Veräußerungs-
lich der Liquidität der Beteiligungsgesellschaften durchschnitt- gewinne (Risikovorsorge) finden Sie bei den „Erläuterungen
lich 12,3 % des Fondsvermögens. zur Vermögensaufstellung“ ab Seite 24.
Aussetzung der Anteilscheinrücknahme Wertentwicklung nach BVI-Methode
Das Fondsmanagement hat die Rücknahme von Anteil- Rendite Rendite
scheinen mit Wirkung zum 13. Juni 2012 zunächst für drei in % in % p. a.
Monate ausgesetzt. Diese Maßnahme erfolgte aus Liquidi- laufendes Jahr – 0,4
tätsgründen zum Schutz der Bestandskunden gemäß § 81 1 Jahr 1,0 1,0
InvG in Verbindung mit § 12 Abs. 5 der Allgemeinen Vertrags- 3 Jahre 9,1 3,0
bedingungen. Die für eine erfolgreiche Aufhebung der Aus- 5 Jahre 22,3 4,1
setzung der Anteilrücknahme erforderlichen Voraussetzungen 10 Jahre 89,2 6,6
seit Auflage 114,8 6,5
lagen nach Ablauf der drei Monate nicht vor, sodass die
Aussetzung der Anteilrücknahme um weitere neun Monate Hinweis: Berechnet nach BVI-Methode (ohne Ausgabeaufschlag, Ausschüttungen
auf ein Jahr verlängert wurde. Am 12. Juni 2013 wurde sie sofort wieder angelegt). Historische Performancedaten erlauben keine
um ein weiteres Jahr prolongiert. Prognose für die Zukunft.
10 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund„Halle E“, Straßenbahnring 6 – 18, Hamburg, Deutschland
Übersicht Kredite , Stand 30.06.2013
Währung Kreditvolumen in % des Zins- Kreditvolumen in % des Zins- Kreditvolumen in % des
(direkt) Immobilien- bindungs- (Beteiligungen) 1) Immobilien- bindungs- (gesamt) Immobilien-
in EUR vermögens dauer in EUR vermögens dauer in EUR vermögens
EUR-Kredite (Inland) 55.060.000 4,2 0,5 Jahre – – – 55.060.000 4,2
EUR-Kredite (Ausland) 206.440.000 15,8 1,0 Jahre 10.000.000 0,8 1,1 Jahre 216.440.000 16,5
USD-Kredite – – – 63.777.476 4,9 2,2 Jahre 63.777.476 4,9
SGD-Kredite – – – 42.023.425 3,2 1,3 Jahre 42.023.425 3,2
GBP-Kredite 229.704.216 17,6 2,4 Jahre 0 – – 229.704.216 17,6
Summe 491.204.216 37,6 1,6 Jahre 115.800.901 8,9 0,9 Jahre 607.005.117 46,4
Aufteilung des Kreditvolumens pro Währung nach Zinsbindung, Stand 30.06.2013
Zinsbindungsdauer EUR-Kredite USD-Kredite NOK-Kredite GBP-Kredite SGD-Kredite Summe Kredite
Kreditvolumen Kreditvolumen Kreditvolumen Kreditvolumen Kreditvolumen in Kreditvolumen
in EUR in EUR in EUR in EUR EUR in EUR
unter 1 Jahr 182.000.000 2.340.344 – – – 184.340.344
1–2 Jahre 69.400.000 14.668.490 – 161.643.708 42.023.425 287.735.623
2–5 Jahre 20.100.000 46.768.642 – 23.308.393 – 90.177.035
5–10 Jahre – – – 44.752.115 – 44.752.115
über 10 Jahre – – – – – 0
Summe 271.500.000 63.777.476 0 229.704.216 42.023.425 607.005.117
Übersicht Währungskursrisiken, Stand 30.06.2013
Währung offene Währungsposition in % des Fondsvolumens in % des Fondsvolumens
zum Berichtsstichtag (inkl. Kredite) pro Währungsraum
pro Währungsraum
PLN (Polen) PLN 1.218.565 EUR 281.042 2,2 2,2
NOK (Norwegen) NOK 29.067 EUR 3.685 0,0 0,0
USD (USA) USD – 98.831 EUR – 75.587 – 0,1 – 0,1
MYR (Malaysia) MYR – 40.706 EUR – 9.854 – 1,4 – 1,4
SGD (Singapur) SGD 312.611 EUR 188.989 0,7 0,7
GBP (Großbritannien) GBP 245.451 EUR 286.053 0,1 0,2
Summe EUR 674.328 0,1 0,22)
1)
gemäß Beteiligungsquote
2)
Die Absicherung des in Fremdwährung gehaltenen Fondsvermögens betrug zum Stichtag 30.06.2013 99,8 % des Fondsvermögens.
Halbjahresbericht zum 30.06.2013 | 11Ergebniskomponenten Ausländische Ertragsteuern (Steuern auf die im Ausland
Das Fondsergebnis setzt sich aus der Rendite der Immobilien erwirtschafteten Überschüsse) schmälerten die Fondsrendite
und der Liquiditätsanlagen zusammen. In Bezug auf das im Berichtszeitraum um 0,1 %.
durchschnittliche Immobilienvermögen erwirtschafteten die
Immobilien des Portfolios im Berichtszeitraum eine Brutto Durch den gezielten Einsatz von Fremdkapital und einer
rendite von 4,5 %. strategisch ausgerichteten Finanzierungsquote konnte auf
Länderebene, mit Ausnahme von Polen, nahezu durchweg
Auf Portfolioebene hat der Bewirtschaftungsaufwand die ein positiver Leverage-Effekt erzielt werden. Die durch
sen Ertrag um 1,6 % geschmälert. Bei den Beteiligungen schnittlichen Fremdfinanzierungsquoten auf Länderebene
betragen die Bewirtschaftungskosten 2,8 %. Grund hierfür reichen von 0,0 % (Österreich und Norwegen) bis 61,5 %
sind in erster Linie Objekte in den USA, wo hohe Bewirtschaf (Großbritannien). Auf Fondsebene liegt das Ergebnis nach
tungskosten marktüblich sind. Darlehensaufwand bei 0,2 %.
Die Position Wertänderungen setzt sich aus „gutachterlichen“ Die Ergebnisse aus Währungsänderungen haben das Resultat
und „sonstigen Wertänderungen“ zusammen. Zu den „sons um 0,1 % geschmälert. Die Absicherungsquote zum Stichtag
tigen Wertänderungen“ zählen Veränderungen des Buchwerts lag über alle Währungen hinweg bei 99,8 %.
der Immobilien, die beispielsweise durch Herstellungs- und
Modernisierungskosten entstehen, aber auch die Veräuße Insgesamt hat das Fondsmanagement im Geschäftshalbjahr
rungsgewinne aus dem Wohnungsverkauf in Kuala Lumpur, 2013 eine Gesamtimmobilienrendite von 0,1 % erwirtschaftet.
Malaysia und aus den Immobilien Köln, Cäcilienkloster 2, 6, Die Liquiditätsanlagen haben im Durchschnitt marktbedingt
8, 10 und Nürnberg, Am Stadtpark 2. Die Wertänderungsren eine Rendite von 0,0 % erzielt. Es ergibt sich eine Gesamt
dite fiel mit – 1,8 % auf das durchschnittliche Immobilienver rendite vor Fondskosten in Höhe von 0,1 %.
mögen negativ aus. Der wesentliche Anteil an dieser Verän
derung resultiert aus Objekten in Deutschland und Polen.
Ergebniskomponenten der Fondsrendite in % vom 01.01.2013 bis 30.06.2013
Deutschland Ausland Ausland Ausland Gesamt
Direkterwerbe Direkterwerbe Beteiligungen gesamt
I. Immobilien
Bruttoertrag 1) 3,1 4,5 6,2 4,9 4,5
Bewirtschaftungsaufwand 1) – 1,2 – 1,4 – 2,8 – 1,7 – 1,6
Nettoertrag 1) 1,9 3,1 3,4 3,2 2,9
Wertänderungen 1) – 2,7 – 1,1 – 3,2 – 1,6 – 1,8
Ausländische Ertragsteuern 1) 0,0 – 0,3 0,3 – 0,2 – 0,1
Ausländische latente Steuern 1) 0,0 0,0 – 0,1 0,0 0,0
Ergebnis vor Darlehensaufwand 1) – 0,8 1,7 0,4 1,4 1,0
Ergebnis nach Darlehensaufwand 2) – 1,6 1,5 – 1,2 0,9 0,2
Währungsänderungen 2) 3) 0,0 – 0,2 – 0,4 – 0,2 – 0,1
Gesamtergebnis in Fondswährung 2) 4) – 1,6 1,3 – 1,6 0,7 0,1
II. Liquidität 5) 6) 0,0
III. Ergebnis gesamter Fonds vor Fondskosten 7) 0,1
Ergebnis gesamter Fonds nach Fondskosten (BVI-Methode) – 0,4
1)
in Bezug auf das durchschnittliche Immobilienvermögen des Fonds im Berichts- 5)
bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des Fonds im Berichts-
zeitraum zeitraum
2)
in Bezug auf das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte Immobilienvermögen 6)
Der im Periodendurchschnitt investierte Liquiditätsanteil betrug hierbei 12,30 %
des Fonds im Berichtszeitraum des Fondsvermögens.
3)
Unter Währungsänderungen werden sowohl die Währungskursveränderungen als 7)
in Bezug auf das durchschnittliche Fondsvermögen im Berichtszeitraum
auch die Kosten der Kurssicherung für den Berichtszeitraum dargestellt.
4)
Das Gesamtergebnis in Fondswährung wurde mit einem im Periodendurchschnitt
eigenkapitalfinanzierten Immobilienanteil von 87,70 % erwirtschaftet.
12 | SEB ImmoPortfolio Target Return FundPortfoliostruktur
Nach dem Verkauf von zwei Objekten in Deutschland im
Berichtszeitraum umfasste das Portfolio zum 30. Juni 2013
14 über Beteiligungen sowie 29 direkt gehaltene Liegen-
schaften. Davon befinden sich fünf über Beteiligungen
gehaltene Immobilien im Bau. Drei Gesellschaften enthalten
keine Objekte. Der Fonds verfügt über ein Immobilienver-
mögen in Höhe von EUR 1.308,3 Mio. gegenüber EUR
1.445,5 Mio. Ende 2012. Der Bestand ist über 13 Länder
diversifiziert.
Auf Basis der Verkehrswerte waren zum Berichtsstichtag
81,9 % des Immobilienvermögens im Ausland und 18,1 %
im Inland investiert. Der größte regionale Schwerpunkt
des Portfolios lag in Großbritannien.
TOP-Objekte
London, 43 – 45 Portman Square
London, 5 – 14 St. Paul’s Churchyard / 4 – 6 Dean’s Court
Las Rozas, Calle de Gabriel Garcia Márquez 1
Warschau, Ulica Domaniewska 49 „Hamburger Welle“, Lübecker Straße 128 / Landwehr 2, Hamburg, Deutschland
Doncaster-Armthorpe, Lincolnshire Way
TOP-Mieter
Bankia S.A.U., Las Rozas, Calle de Gabriel Garcia Márquez 1
Cushman & Wakefield LLP, London, 43 – 45 Portman Square Das Immobilienvermögen war zu 47,3 % in Liegenschaften
Hewlett-Packard Polska Sp.z.o.o., Warschau, Szturmowa 2 und 2a mit einem wirtschaftlichen Alter von maximal zehn Jahren
Unilever, Warschau, Ulica Domaniewska 49 angelegt. Bei den Nutzungsarten dominierten, bezogen auf
Gesetzliche Unfallversicherung VBG, Körperschaft öffentlichen Rechts, Hamburg, den Jahresnettosollmietertrag, Büros mit 58,0 % und Indus-
Friesenstr. 22 trie (Lager, Hallen) mit 20,2 %.
Geografische Verteilung der Fondsobjekte Nutzungsarten der Fondsobjekte
Großbritannien 28,6 % (4) Büro 58,0 %
Deutschland 18,1 % (10) 38,3 %
Polen 14,0 % (4) Industrie 20,2 %
(Lager, Hallen)
Spanien 11,5 % (2) 41,3 %
USA 8,5 % (5) Wohnen 13,0 %
Frankreich 5,2 % (5) 16,3 %
Singapur 5,1 % (5) Handel / 5,2 %
Gastronomie
Slowakei 2,6 % (1) 3,2 %
Niederlande 2,5 % (2) Kfz 2,8 %
Österreich 1,6 % (2) 0,0 %
Finnland 1,3 % (2) Freizeit 0,1 %
Norwegen 1,0 % (1) 0,2 %
Malaysia 0,0 % (3) Andere 0,7 %
0,7 %
Anzahl der Objekte in Klammern Basis: nach Jahresnettosollmietertrag
Basis: Verkehrswerte (inkl. der über Beteiligungen gehaltenen und der im nach Mietfläche
Bau / Umbau befindlichen Immobilien sowie Gesellschaften ohne Immobilien) (inkl. der über Beteiligungen gehaltenen, jedoch ohne die im Bau / Umbau
befindlichen Immobilien)
Halbjahresbericht zum 30.06.2013 | 13Vermietung Restlaufzeiten der Mietverträge
Vom 1. Januar bis zum 30. Juni 2013 hat das Fondsmanage-
ment 28 neue Mietverträge über 5.530 m2 abgeschlossen. 2013 2,3 %
Zusätzlich wurden 26 bestehende Mietverhältnisse über
2014 11,5 %
12.545 m2 verlängert, was insgesamt 3,6 % der Gesamtnetto-
2015 10,5 %
sollmiete des Fonds entspricht. Hierin sind 375 m2 aus den
2016 10,6 %
verkauften Objekten enthalten.
2017 6,6 %
2018 2,2 %
Die Vermietungsquote des SEB ImmoPortfolio Target Return
Fund lag zum Berichtsstichtag bei 86,6 % (– 4,0 Prozent- 2019 1,8 %
punkte gegenüber dem 31. Dezember 2012) des Nettomiet- 2020 6,3 %
solls bzw. 86,1 % (– 4,2 Prozentpunkte) des Bruttomietsolls. 2021 6,6 %
Während des Berichtszeitraumes betrug die durchschnittliche 2022 3,0 %
Vermietungsquote 88,4 % (– 3,5 Prozentpunkte) des Netto- 2023 + 24,8 %
bzw. 87,9 % (– 3,9 Prozentpunkte) des Bruttomietsolls. unbefristet 13,8 %
Im Berichtszeitraum konnte das Vermietungsteam in der Lie- Basis: Jahresnettosollmietertrag (inkl. der über Beteiligungen gehaltenen, jedoch
genschaft Hamburger Welle, Lübecker Str. 128 / Landwehr 2, ohne die im Bau / Umbau befindlichen Immobilien)
einen neuen Vertrag über rund 800 m2 mit dem Unterneh-
men StöbenWittlinger, einem Immobilienmakler und Haus-
verwalter, für eine Laufzeit von zehn Jahren, beginnend ab
1. November 2013, abschließen.
Nachdem der einzige Mieter Ende 2012 ausgezogen war,
Des Weiteren hat es für den Langenhorner Markt 1 – 18 in konnten inzwischen drei neue Mieter für das Gebäude „Philip
Hamburg vier Mietverträge für Flächen von insgesamt ca. Building“, Aleja Pilsudskiego 22 in Lodz, gewonnen werden.
1.015 m2 neu unterzeichnet. Ein Großmieter hat hier zudem KPMG, OSTC Poland sowie Hawkeye Poland haben Verträge
zu Beginn des Jahres seine Verlängerungsoption von fünf über insgesamt 1.369 m2 und eine Laufzeit von etwa fünf
Jahren für die rund 740 m2 große Fläche ausgeübt. Mit einem Jahren unterzeichnet.
Drogeriemarktanbieter finden derzeit Verhandlungen über
eine Fläche von ca. 900 m2 statt. Zwei Mieter haben zu Beginn des Jahres ihre Verträge für
das Gebäude „Trinity III 1“, Ulica Domaniewska 49 in War-
Mit einem Bestandsmieter im Objekt Hamburg, Straßenbahn- schau, mit etwa 3.879 m2 prolongiert. Zudem wurde eine
ring 6 – 18, wurde ein Anschlussmietvertrag über eine Flä- Fläche von rund 1.000 m2 für eine Laufzeit von zwei Jahren
che von 1.539 m2 für eine Laufzeit von mehr als fünf Jahren vermietet.
abgeschlossen.
Größenklassen der Fondsobjekte Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsobjekte
31,9 % (3 Objekte) (7 Objekte) 2,0 % 6,1 % (3 Objekte) (6 Objekte) 11,3 %
EUR 100 < 150 Mio. bis EUR 10 Mio. mehr als 20 Jahre bis 5 Jahre
(18 Objekte) 24,9 % 29,4 % (7 Objekte)
EUR 10 < 25 Mio. 15 bis 20 Jahre
12,5 % (2 Objekte) (11 Objekte) 28,7 % 17,2 % (10 Objekte) (15 Objekte) 36,0 %
EUR 50 < 100 Mio. EUR 25 < 50 Mio. 10 bis 15 Jahre 5 bis 10 Jahre
Basis: Verkehrswerte (inkl. der über Beteiligungen gehaltenen, jedoch ohne die im Basis: Verkehrswerte (inkl. der über Beteiligungen gehaltenen, jedoch ohne die im
Bau / Umbau befindlichen Immobilien sowie Gesellschaften ohne Immobilien) Bau / Umbau befindlichen Immobilien sowie Gesellschaften ohne Immobilien)
14 | SEB ImmoPortfolio Target Return FundIn Finnland hat das Vermietungsteam für das Objekt Vantaa, Weitere Informationen zur Portfoliostruktur finden Sie auch
Äyritie 8b im Business Park Gate 8 zwei neue Mieter für in der „Übersicht: Renditen, Bewertung und Vermietung“ auf
insgesamt 1.004 m2 gefunden. Zusätzlich wurden mehrere den Seiten 20 und 21.
Mietverträge über insgesamt 1.245 m2 in dem Gebäude mit
Vertragslaufzeiten zwischen zwei bis fünf Jahren verlängert.
Derzeit haben 56,3 % der Mietverträge eine Laufzeit von mehr
als fünf Jahren und sichern somit die Stabilität und Ertrags-
kraft des SEB ImmoPortfolio Target Return Fund.
Vermietungssituation einzelner Objekte
Im Rahmen der Berichterstattung über die Vermietungssitu- über die Objekte mit einem Leerstand größer als 33 % der
ation erhalten Sie nachfolgend einen detaillierten Überblick Objektsollmiete (brutto) zum Stichtag 30. Juni 2013.
Objekt Anteil des Anteil des
Leerstands Leerstands
im Objekt im Fonds
in % in %
Düsseldorf, Theodorstraße 180 100,0 1,3
Derzeit sind diverse Unternehmen an einer Anmietung interessiert. Potenzielle Mieter haben Flächen zwischen 2.000 m2 und der gesamten Liegenschaft
angefragt.
Ottobrunn, Robert-Koch-Straße 100 98,4 2,8
Es laufen Verhandlungen mit einem Mietinteressenten aus dem Technologiebereich über die Anmietung von ca. 9.000 m2 Bürofläche für Ende des ersten
Quartals 2014. Ein weiteres Unternehmen aus der Modebranche ist an der ca. 4.000 m2 großen Halle interessiert.
Stuttgart, Ingersheimer Straße 10 87,3 1,1
Nach dem Auszug des Großmieters wird das Objekt nun als Multi-Tenant-Objekt positioniert. Mittlerweile konnte ein Mietvertrag über ca. 500 m2 abge-
schlossen werden.
Lodz, Aleja Pilsudskiego 22 78,9 1,0
Die Vermietungsnachfrage in Lodz ist weiterhin sehr niedrig. Es laufen jedoch Verhandlungen mit einem Mietinteressenten aus der Bankenbranche über
ca. 1.600 m2.
Hamburg, Lübecker Straße 128 / Landwehr 2 50,8 1,6
In dem Objekt „Hamburger Welle“ wird ab dem 15. Oktober 2013 ein neuer Mieter einziehen, der im 4. OG 816 m2 angemietet hat. Der Immobilienmak-
ler und Hausverwalter verlegt damit seinen Hauptsitz in Hamburg für die nächsten zehn Jahre in diese Liegenschaft.
Vantaa, Äyritie 8b 43,0 0,5
Im zweiten Quartal 2013 sind viele Mietverträge ausgelaufen. Die Nachvermietung soll nach der Sommerpause beginnen.
Labège / Toulouse, Avenue de l’Occitane 34,3 0,3
Im dritten Quartal 2013 konnte ein weiterer Abschluss verzeichnet werden. Das wirtschaftliche Umfeld ist jedoch unverändert schwierig.
Robert-Koch-Straße 100, Ottobrunn, Deutschland
Halbjahresbericht zum 30.06.2013 | 15„Halle E“, Straßenbahnring 6 – 18, Hamburg, Deutschland
Branchenstruktur der Mieter
nach Mietfläche
Konsumgüterindustrie und Einzelhandel 36,6 % (58)
Automobil und Transport 14,4 % (13)
Banken und Finanzdienstleistung 9,6 % (24)
Technologie und Software 4,7 % (24)
Behörden, Verbände und Bildungseinrichtungen 3,7 % (9)
Chemie- und pharmazeutische Industrie 3,0 % (8)
Maschinenbau, Rohstoff gewinnende und verarbeitende Industrie 2,0 % (2)
Versorger und Telekommunikation 1,9 % (26)
Medien und Unterhaltung 1,5 % (6)
Unternehmens-, Rechts- und Steuerberatung 1,4 % (15)
Bauunternehmen 1,1 % (8)
Hotel und Gastronomie 0,4 % (12)
Versicherungen 0,2 % (3)
Sonstige Branchen 19,5 % (2.224)
nach Gesamtnettosollmiete
Konsumgüterindustrie und Einzelhandel 25,0 % (58)
Banken und Finanzdienstleistung 20,5 % (24)
Automobil und Transport 7,8 % (13)
Technologie und Software 5,7 % (24)
Unternehmens-, Rechts- und Steuerberatung 4,9 % (15)
Chemie- und pharmazeutische Industrie 4,8 % (8)
Behörden, Verbände und Bildungseinrichtungen 3,3 % (9)
Versorger und Telekommunikation 3,1 % (26)
Bauunternehmen 2,7 % (8)
Medien und Unterhaltung 2,3 % (6)
Hotel und Gastronomie 1,1 % (12)
Maschinenbau, Rohstoff gewinnende und verarbeitende Industrie 0,8 % (2)
Versicherungen 0,2 % (3)
Sonstige Branchen 17,8 % (2.224)
Anzahl der Mieter in Klammern (inkl. der über Beteiligungen gehaltenen, jedoch ohne die im Bau / Umbau befindlichen Immobilien)
16 | SEB ImmoPortfolio Target Return FundVeränderungen im Portfolio
Im Januar 2013 ist planmäßig die letzte Wohneinheit von
163 Appartments in der Objektgesellschaft in Kuala Lumpur
abgegangen. Das Fondsmanagement konnte im Februar 2013
mit Dundee International REIT einen Kaufvertrag über ein
bundesweit diversifiziertes Portfolio mit elf Immobilien ab-
schließen. Zwei der elf Gebäude waren aus dem Bestand
des SEB ImmoPortfolio Target Return Fund.
Verkäufe und Abgänge
Deutschland – Nürnberg, Am Stadtpark 2
Das ca. 1,5 km südwestlich des Nürnberger Innenstadtbe-
reichs gelegene siebengeschossige Büro-, Geschäfts- und
Ärztehaus wurde im Jahr 2004 errichtet. Es ist architekto- Am Stadtpark 2, Nürnberg, Deutschland
nisch repräsentativ und besteht aus zwei Gebäudeteilen,
die durch einen verglasten Trakt miteinander verbunden
sind. Das Objekt umfasst rund 8.790 m2 Mietfläche sowie
140 Stellplätze in der Tiefgarage.
Abgänge
Deutschland – Köln, Cäcilienkloster 2, 6, 8, 10
Das modern konzipierte, sechsgeschossige Bürogebäude Malaysia – Kuala Lumpur, 77 Jalan Raja Chulan
wurde 2007 als Projekt für den SEB ImmoPortfolio Target Im März 2008 markierte der Ankauf des Pavilion Residence
Return Fund erworben. Nach Fertigstellung im Jahr 2009 Tower 1, eines 43-stöckigen Luxusappartment-Gebäudes,
verfügt das Objekt über 18.666 m2 Nutzfläche und 141 Stell- den Markteintritt des Fonds in Malaysia. Bis Ende Dezem-
plätze. Es liegt verkehrsgünstig an der Kreuzung zweier ber 2012 waren alle Kaufverträge für die 163 Appartments
Hauptverkehrsachsen nahe der Fußgängerzone Schilder- mit einer Mietfläche von insgesamt ca. 36.500 m2 unter-
gasse / Hohe Straße, die zu den 1a-Einzelhandelslagen in zeichnet. Die letzte Wohneinheit ist planmäßig im Januar
Köln zählt. abgegangen.
Cäcilienkloster 2, 6, 8, 10, Köln, Deutschland
Halbjahresbericht zum 30.06.2013 | 17Cäcilienkloster 2, 6, 8, 10, Köln, Deutschland
Verkäufe/Abgänge: Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung
Land PLZ Ort Straße Übergang von Verkaufspreis Verkehrswert
Nutzen und in Mio. zum Zeitpunkt
Lasten des Verkaufs
in Mio.
Deutschland 90409 Nürnberg Am Stadtpark 03/2013 EUR 96,8 1) EUR 98,6 1)
Deutschland 50676 Köln Cäcilienkloster 2, 6, 8, 10 03/2013
Abgänge: Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit anderer Währung
Land Sitz Gesellschaft Beteiligungs- Übergang von Kaufpreis Verkehrswert Gesamt-
quote Nutzen und Lasten in Mio. in Mio. investitionskosten 2)
in Mio.
Malaysia Kuala Lumpur Immo Pavilion 2 SDN BHD 3) 100,00000 % 01/2013 4) MYR 37,4 – 5) MYR 37,8
1)
ie Immobilien wurden als Portfolio verkauft.
D 4)
Angabe bezieht sich nur auf die abgegangene Einheit.
2)
zum Zeitpunkt des Erwerbs 5)
bverkauf der einzelnen Wohnungen. Da die Wohnungen des Objekts einzeln
A
3)
Aus der Gesellschaft „Immo Pavilion 2 SDN BHD“ in Kuala Lumpur wurden ein- abverkauft wurden, werden keine Angaben veröffentlicht.
zelne Wohneinheiten sukzessive abverkauft. Im Berichtszeitraum ist die letzte
Wohneinheit abgegangen.
Projektentwicklungen im Geschäftshalbjahr 01.01.2013 – 30.06.2013
Im Bau befindliche Liegenschaften im Bestand
Ort Straße Nutzung Nutzfläche Übergang Bautenstand Vermietungsstand
in m² Nutzen
geplant und Lasten /
Fertigstellung
voraussichtlich
Singapur
Singapur 133 New Bridge Road Büro / 19.035 4. Quartal 2013 Die Maßnahmen des über fünf 50 %
Handel Objektgesellschaften gehaltenen
Projekts laufen planmäßig.
18 | SEB ImmoPortfolio Target Return FundSie können auch lesen
