Der gemeinsame Weg zur guten Mischung - Wohnungswirtschaft ...
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THEMA
Der gemeinsame Weg
zur guten Mischung
Visualisierung: Martin Mathy
1
A
Wohnstraße, Schule oder gleich ls Wien mit der Bauordnungs- Anwälten anrücken, befürchteten Vertre-
novelle 2014 erstmals städtebauli- ter der Architektenkammer. Noch dazu
Quartiersentwicklung: Bauträger che Verträge zwischen Gemeinde seien diese Verträge wenig transparent,
leisten immer öfter einen und Privaten ermöglichte, reich- die gesetzlich vorgeschriebene Gleichbe-
ten die Reaktionen von „Endlich!“ bis zu handlung fraglich. Privatwirtschaftliche
Beitrag zur Infrastruktur. bedenklichem Stirnrunzeln. Endlich – weil Geheimhaltung und demokratische Offen-
Juristisch wird hier oftmals alle anderen Bundesländer bereits ähnli- legung sei schwer vereinbar. Eine Stadt-
Neuland betreten, doch che Regeln vorsehen, von Deutschland planung, die sich auf projektweise verhan-
und der Schweiz ganz zu schweigen. Auch delte Einzelverträge verlässt, verliere nicht
Koppelungen von Wohnbau dass in Zeiten knapper Kassen und knap- nur die Planungskompetenz, sondern
und Infrastruktur sind in pen Baulands private Widmungsgewin- auch das große Ganze aus dem Blick.
ne in Form von Infrastruktur wieder der Nicht wenige gemeinnützige Bauträ-
Österreich gang und gebe – Allgemeinheit zugutekommen, ist an sich ger sehen die Verträge ebenfalls skeptisch,
nicht selten mit Erfolg zu begrüßen. Das Denken in städtischem weil sie zusätzlichen Planung- und Kosten-
Maßstab, über das Baufeld hinaus, kommt aufwand befürchten. Fraglich ist auch, wie
für beide Seiten. zudem der Quartiersentwicklung zugute. kompatibel diese Verträge mit dem Woh-
Stirnrunzeln, weil vielen der „Ablasshan- nungsgemeinnützigkeitsgesetz und dem
MAIK NOVOTNY del“ nicht ganz geheuer war und ist. Kostendeckungsgrundsatz sind. Der Ver-
Deutliche Kritik an städtebaulichen ein für Wohnbauförderung (vwbf) stellte
Verträgen kam von Architektenseite. Städ- 2017 in seinem Bauland-Mobilisierungspa-
tische Beamte seien möglicherweise ju- ket die Forderung, „kostenverursachende
ristisch überfordert, wenn Investoren bei städtebauliche Verträge als Widmungsvor-
Vertragsverhandlungen mit ihren gewieften aussetzungen zurückzunehmen“.
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THEMA
Andererseits führen die städtebaulichen fläche entrichten. Da-
Verträge zu einem Mehr an gefördertem rüber hinaus stellen
Wohnbau, wenn sie einem Projekt einen die Investoren rund
gewissen Anteil leistbaren Wohnens vor- 64.000 Quadratmeter
schreiben. Dies ist in Wien bereits erfolgt, Fläche für den Rei-
mal mit der Spezifizierung „nach den Be- ninghaus-Park, den
stimmungen der Wiener Wohnbauinitia- Bezirkssportplatz und
tive“, mal unter der Bedingung, dass ein Grünflächen sowie
gemeinnütziger Bauträger die Wohnun- 90.000 Quadratmeter
gen errichten müssen. künftiger Straßenflä-
Angewendet wurden städtebauliche chen unentgeltlich
Verträge in Wien bisher etwa bei freifi- zur Verfügung; die
nanzierten Großprojekten wie dem Hoch- Bebauungspläne re-
haustrio Triiiple. Wien ist das letzte Bun- geln die öffentliche
desland, das solche Verträge ermöglicht, Durchgängigkeit zwi-
in allen anderen sind unterschiedliche schen den Quartie-
Modelle der Vertragsraumordnung bereits ren durch Geh- und
Usus. Grundsätzlich geht es dabei um die Radwege. Die Basis
Abschöpfung von Wertsteigerung für die für die Quartiersent-
Allgemeinheit und die Eindämmung der wicklung bildet der
Bodenspekulation. Auch befristete Bau- im Gemeinderat be-
landwidmung oder Widmungskategorien schlossene Rahmen-
wie „geförderter Wohnbau“ werden als plan, der jedoch le-
Instrumente angewendet oder zumindest diglich als Richtlinie
diskutiert. Im Ausland werden solche In- fungiert, ähnlich wie
strumente nicht selten schärfer und trans- der Stadtentwick-
parenter angewendet. In Köln etwa wer- lungsplan (STEP) in
den bei Umwidmungen zwei Drittel des Wien. Neben privat-
Skizze: bogenfeld Architektur
Wertzuwachses zugunsten der Infrastruk- rechtlichen Verträgen
tur abgeschöpft, in Basel werden 20 Pro- mit den Investoren
zent des Mehrwerts abgeführt und fließen soll die Qualität in der
in einen zweckgewidmeten Fonds für die Umsetzung durch Ar-
2 chitekturwettbewerbe
Schaffung oder Aufwertung öffentlicher
Grünräume. Andere Schweizer Kantone garantiert werden.
führen sogar bis zu 50 Prozent des Mehr- und Smart City. Nachdem der Ankauf der Der Bau der ersten geförderten Wohnun-
werts ab. In München hat sich seit 1994 Reininghaus-Gründe durch die Stadt 2012 gen startete 2017. Die ENW errichtet im
das Modell der sozialgerechten Boden- um 75 Millionen Euro in einer Volksab- Reininghaus-Quartier 7 insgesamt 206
nutzung (SoBoN) im Bebauungsplanver- stimmung mehrheitlich abgelehnt wurde, Wohneinheiten in Holzbauweise inklusive
”
fahren bewährt. Dabei werden Bauträger Kindergarten und Geschäftsflächen. Die
entweder direkt an Planungskosten betei- ENW kennt sich in Reininghaus bereits
ligt, treten unentgeltlich Flächen ab oder Unsere Vision aus; sie hat auf dem Areal der ehemaligen
beteiligen sich an sozialer Infrastruktur Hummelkaserne das Pflegeheim Peter Ro-
wie Schulen und Kindergärten. 46.250 vom ersten Baufeld ist die segger errichtet. Im April 2018 erfolgte der
Spatenstich für das Wohnbauprojekt „Rei-
Wohnungen konnten so bis 2016 geschaf-
fen werden, davon etwa 12.000 im geför-
eines Wohnzimmers: ninghaus Zehn“. Dort errichtet die Öster-
derten Wohnungsbau. 2017 wurde die ein großes, gemeinsames reichische Siedlungswerk Gemeinnützige
SoBoN angesichts des verschärften Wohn- Wohnungsaktiengesellschaft (ÖSW AG)
raummangels angepasst. Eine Übernahme
Freiluft-Wohnzimmer bis zum Frühjahr 2020 als Generalüber-
mit engen Gassen, kleingliedrigen
„
des Münchener oder Basler Modells wird nehmer im Auftrag der BNP Paribas REIM
auch in Österreich immer wieder disku- 155 Mietwohnungen. Für die ÖSW AG ist
tiert, ist aber laut Verfassungsrechtlern Strukturen, Wäsche in der Luft es der erste Wohnbau in der steirischen
nicht übertragbar, weil eine monetäre Ge- und offenen Türen. Hauptstadt.
Bei der Smart City auf den Waag-
winnabschöpfung einer versteckten Steu-
er gleichkäme. Architektin Birgit Kornmüller ner-Biro-Gründen hinter dem Haupt-
bahnhof wurde mit den Entwicklern ver-
Smarte Kooperation ist die Kooperation mit Privaten hier oh- einbart, welche Infrastruktur sie erbringen
Städtebauliche Verträge sind im steiri- nehin alternativlos. Allein für die Infra- und nach Fertigstellung an die Stadt über-
schen Raumordnungsgesetz seit 2010 vor- struktur in Reininghaus hat die Stadt Graz tragen müssen. Ein Bericht an den Grazer
gesehen, und auch in Graz greift man seit- Investitionen von rund 120 Millionen Euro Gemeinderat vom Dezember 2017 listet
her immer wieder auf dieses Instrument errechnet, für deren Errichtung die Inves- die Beiträge von öffentlicher und priva-
zurück, insbesondere bei den großen toren einen Infrastrukturbeitrag von 30 ter Hand für die Quartiersentwicklung
Entwicklungsgebieten wie Reininghaus Euro pro Quadratmeter Bruttogeschoß- auf: Im Zeitraum von 2016 bis 2022 erhält
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Visualisierung: bildermehr.at
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die Stadt finanzielle Beiträge zu Wettbe- laufen schon die Planungen für Stufe 3: Hier wurde im Juni 2018 das Ergebnis
werbsverfahren und Kostenbeteiligungen den Seebogen im Norden. Hier soll bei des Bauträgerwettbewerbs für das nut-
an Planung und Stadtteilmanagement in der Auswahl der Projekte verstärkt de- zungsoffene Stadthaus „Forum Am See-
Höhe von rund 2.690.000 Euro. Die Flä- ren Rolle im Quartier über das Baufeld bogen“ am Baufeld H7A verkündet. Das
chen für die städtische Infrastruktur, die hinaus bewertet werden. Vorgesehen Siegerprojekt der Familienwohnbau und
von privaten Bauträgern erbracht und ist ein Mix aus freifinanziertem Eigen- dem Architektenteam heri & salli sieht
nach Fertigstellung unentgeltlich der Stadt tum, geförderten Miet- und Eigentums-
übergeben werden, belaufen sich kosten- objekten, einem Gewerbehof, einem
mäßig auf rund 7.670.000 Euro. Zurzeit Supermarkt, Geschäftslokalen, einem Städtebauliche Verträge
läuft die Planung, die Bebauung erfolgt Bildungscampus, einer Bücherei, Kin- Privatrechtliche Vereinbarungen zur
in den kommenden Jahren von Süd nach dergärten, einem Jugendzentrum sowie Verwirklichung von städtischen Pla-
Nord. Der Architekturwettbewerb für das zahlreichen Vereins- und Multifunkti- nungszielen zwischen Gemeinde
Baufeld Nord mit knapp 500 Wohnungen onsräumen. Um die Nutzungsmischung und Privaten sind in Wien seit der
und rund 10.000 Quadratmetern gewerb- zu verstärken, ist hier ein Anteil von 20 Bauordnungsnovelle 2014 erlaubt.
licher und kommerzieller Flächen wurde Prozent Nicht-Wohnen pro Gebäude Der §1a der Wiener Bauordnung re-
im Frühjahr 2018 entschieden (Sieger: vorgeschrieben. Eine besondere Her- gelt seither den Inhalt solcher Verein-
Nussmüller Architekten) und soll bis zum ausforderung für manchen Bauträger. barungen, erlaubt aber wegen des
Jahr 2021 umgesetzt werden. Auf dem ge- Neun Projekte haben im Quartier am Koppelungsverbotes nicht, dass die
samten Smart-City-Areal sollen bis 2024 Seebogen Kandidatenstatus für die IBA Änderung von Flächenwidmungs-
rund 3.800 Einwohner und 1.700 Be- Wien 2022; sollten sie in der Umsetzung plänen und die Erstellung von Bau-
schäftigte die bisherige Industriebrache die in den Bauträgerwettbewerben ver- genehmigungen vom Abschluss ei-
besiedeln. sprochenen Ziele halten, werden sie in nes solchen städtebaulichen Vertrags
den Status eines offiziellen IBA-Projekts abhängig gemacht werden. Wien ist
Mehr als ein Baufeld erhoben. Ob sie das schaffen, entschei- das letzte Bundesland, das solche
Über das einzelne Baufeld hinauszu- det eine eigene Jury. Weiteres Upgrade Verträge ermöglicht, in allen anderen
denken und zu planen ist eines der in der Quartiersentwicklung: Ein von der sind unterschiedliche Modelle der
wesentlichen Ziele bei der Weiterent- Wien 3420 Aspern Development AG und Vertragsraumordnung bereits Usus.
wicklung der Seestadt Aspern in Wien. der IBA eingesetzter Koordinator, der die Grundsätzlich geht es dabei um die
Hier scheint man aus den Lehren des Abstimmung zwischen den unterschied- Abschöpfung von Wertsteigerung für
ersten Bauabschnittes gelernt zu haben, lichen Baufeldern und ihren Bauträgern die Allgemeinheit und die Eindäm-
der zwar weitestgehend gut funktioniert übernimmt. „Das ist enorm wichtig für mung der Bodenspekulation. Auch
und sich zu einem kohärenten Stück die Quartiersentwicklung, Qualitätssi- befristete Baulandwidmung oder
Stadt entwickelt, der jedoch an man- cherung und Kommunikation“, betont Widmungskategorien wie „geförder-
chen Ecken noch wie ein bezugsloses IBA-Koordinator Kurt Hofstetter. „Eine ter Wohnbau“ (siehe dazu auch den
Nebeneinander von stückweise aufge- solche Kümmerer-Funktion schon in der Artikel auf S. 39) werden als Instru-
füllten Baufeldern wirkt. Planungsphase gibt es sonst fast nie. Da- mente angewendet oder zumindest
Während mit dem Seeparkquartier bei sind die Synergien enorm, und man diskutiert.
gerade der zweite Abschnitt in Bau ist, spart viel Geld.“
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auf rund 2.500 Quadratmeter BGF ne-
ben freifinanziertem Wohnen auch ein
nutzungsoffenes Erdgeschoss mit öf-
fentlichen Nutzungen vor. Konstruk-
tiv setzt man auf Modulbauweise, was
IBA-Koordinator Hofstetter besonders
freut: „Ich sehe in der Modulbauweise
im Wohnbau viel Zukunft. Der Kosten-
vorteil ist im konkreten Fall zwar auf-
grund der geringen Größe eher klein,
es geht aber eher um den Aufbau von
Knowhow und die Bereitschaft der Bau-
träger, sich einzulassen.“
Steuerung der Qualität
Dringender Wohnraumbedarf besteht
auch in Innsbruck, wo die Baulandre-
serven schon topographisch bedingt
Visualisierung: ZOOMVP/heri&salli
äußerst knapp sind. Dennoch setzt man
in der Tiroler Landeshauptstadt nicht
auf Schnelligkeit und Masse, sondern
vor allem auf Qualität bei der Quartiers-
entwicklung. Für das Campagne-Areal
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in der Innsbrucker Reichenau wur-
de im Oktober 2016 vom Gemeinderat die Anregungen des Leitbilds. „Unsere lobt Birgit Kornmüller. Diese Vorgangs-
ein städtebauliches Leitbild beschlos- Vision vom ersten Baufeld ist die eines weise soll auch für die künftigen bau-
sen, das aus einem kooperativen Pla- Wohnzimmers: ein großes, gemeinsa- künstlerischen Wettbewerbe und den
nungsverfahren hervorgegangen war. mes Freiluft-Wohnzimmer mit Gassen, Freiraum- und den Sportanlagenwettbe-
8,5 Hektar städtischer Grund werden in kleingliedrigen Strukturen, Wäsche in werb angewandt werden.
den kommenden Jahren stadtplanerisch der Luft und offenen Türen“, erläutert
entwickelt. Architektin Birgit Kornmüller. Der Bau- Revitalisierung im Ortskern
Die Entwicklung teilen sich die bei- beginn ist für 2019 geplant. Doch auch abseits des Rampenlichts der
den Bauträger Neue Heimat Tirol und Damit dies auch bis zum Ende so Hauptstädte und ihrer Smart Cities und
Innsbrucker Immobiliengesellschaft (IIG), bleibt, wurde eine Steuerungsgruppe Bauausstellungen werden Wohnbau und
die gemeinsam für rund 45 Mio. Euro eingerichtet, bestehend aus Stadträ- Infrastruktur, öffentlich und privat, an-
an die 300 geförderte Mietwohnungen ten der Stadtressorts Wohnbau, Stadt- einander gekoppelt. Zwar in kleinerem
errichten. Der Anteil der stadteigenen planung, Verkehr, Soziales und Sport, Maßstab, aber dafür oft mit größerer
IIG am Projekt beträgt 60 Prozent, die den beiden Bauträgern, sowie Archi- Wirkung für die Kommune. Ein Beispiel
übrigen 40 Prozent übernimmt die Neue tekt Max Rieder, der auch beratend im dafür ist Stanz im Mürztal: Eine kleine
Heimat Tirol, die zu je 50 Prozent der Wettbewerb teilgenommen hat, und der Gemeinde, die wie viele in der Ober-
”
Stadt Innsbruck und Land Tirol gehört. steiermark von Bevölkerungsverlust und
Das Grundstück wird von der Stadt an sich entleerenden Dorfzentren geplagt
die IIG und die NHT übertragen. Die
Die Steuerungsgruppe ist ist. Um diese Entwicklung aufzuhalten,
eine sehr gute Idee.
„
Stadt behält aber ein unbeschränktes taten sich ein engagierter Bürgermeis-
Wohnungsvergaberecht bei. „Da beide ter und seine Gemeinde mit Soziologen,
Bauträger komplett in öffentlicher Hand Das kann man anderen Architekten und der Siedlungsgenossen-
sind, bleiben die Wohnungen so auf Städten nur empfehlen. schaft Ennstal zusammen.
Dauer der Spekulation entzogen“, er- Ergebnis: Aufgrund der Nachfrage
klärt Projektleiter Martin Franzmair von Architektin Birgit Kornmüller nach Kleinwohnungen entsteht hier ein
der IIG. Holzbau mit acht betreuten Wohneinhei-
Ergänzend zum Wohnangebot wer- Landschaftsplanerin Heike Langenbach ten und acht Starterwohnungen mit 40
den in den Erdgeschossen unter an- als Vertreterin des Innsbrucker Ge- bis 55 Quadratmetern Wohnfläche, so-
derem ein Nahversorger, soziale Ein- staltungsbeirats. Die Gruppe, die bei wie einem Nahversorger im Erdgeschoß.
richtungen, eine Waschküche und ein Bedarf etwa alle zwei bis drei Monate Das Gemeindeamt wird gleich noch mit
Stadtteilbüro entstehen. Durch Nut- zusammenkommt, soll die vorgesehe- in die Ortskernbelebung mit einbezogen
zungsmischung und Dichte soll damit nen Qualitäten des Leitbildes und des und erfährt einen kundenfreundlichen
eine Gassen-Atmosphäre hervorgerufen Wettbewerbsprojekts sicherstellen und Umbau, der Gemeindesaal soll zum Mul-
werden, die Begegnungen fördert und einfordern. Dazu gehören beispiels- tifunktionsraum werden. Die Schaffung
die Nachbarschaft und Identität erzeugt. weise die hochwertigen Freiräume und von Wohnraum wird hier zum Motor für
Der aus dem Wettbewerb siegreich her- begrünte Dachgärten. „Die Steuerungs- die Rückgewinnung dörflichen Lebens
vorgegangene Entwurf von Bogenfeld gruppe ist eine sehr gute Idee. Das kann mit unterschiedlichsten Nutzungen an
Architektur (Linz) hält sich dabei eng an man anderen Städten nur empfehlen“, einem Ort. Die Siedlungsgenossenschaft
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THEMA
Foto: Bergland
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Ennstal wird die Liegenschaft im Bau- meinderat Christoph Chorherr, der seit Während der Umbau bei laufendem Be-
recht übernehmen. Baubeginn ist 2018, Jahren die Überbauung von eingeschossi- trieb ohne größere Schwierigkeiten funk-
die geplante Fertigstellung 2019. gen Supermärkten als Mittel zur Nachver- tionierte, war der planerische Aufwand
dichtung aktiv propagiert, freut sich und erheblich. „Zeitlich hat uns das Projekt
Wohnen auf dem Supermarkt kündigt Nachfolgeprojekte an. durch die vielen Verhandlungen etwa
Die Koppelung von Nahversorger und 50 Prozent mehr in Anspruch genom-
Wohnung funktioniert auch unter anderen Aufwand mit Mehrwert men als konventionelle Wohnbauten“,
Vorzeichen: nämlich, wenn ersterer schon Grundstücksnot macht erfinderisch, das sagt Radlegger. Die Bergland erwarb zu-
vorhanden ist, und diese Handelsinfra- gilt nicht nur in schnell wachsenden Met- nächst ein Miteigentum an der Liegen-
struktur mit einem Wohnbau erweitert ropolen, sondern auch in alpinen Touris- schaft, die dann parifiziert wurde, später
wird. Ein Pionierprojekt in dieser Hinsicht musgemeinden, in denen es keine „grü- wurden die genauen Besitzverhältnisse
war die Überbauung des Auhof-Centers in nen Wiesen“ mehr gibt, auf denen man nach Nutzwerten aufgeteilt. Ein recht-
Wien im Jahr 2015. Dort wurden 47 Woh- unkompliziert bauen kann. Eine Nach- licher Aufwand, für den es noch keine
nungen von der WBV-GPA in Form eines verdichtung in Kombination mit einem Präzedenzfälle gab. Noch dazu mussten
Karrées auf dem Flachdach des Einkaufs- Supermarkt realisierte die Wohnbau-Ge- die bisherigen Bauleistungen und Errich-
zentrums errichtet. nossenschaft Bergland aus Zell am See tungskosten abgegolten werden, immer
Eine Kopplung, die offensichtlich gut in Saalbach-Hinterglemm; dort entstan- mit einem Blick auf die Fördersätze. „Das
funktioniert, und jetzt immer mehr Nach- den 25 geförderte Mietwohnungen direkt ist uns sehr gut gelungen. Unter dem
folger findet. In der Zschokkegasse in auf einem schon seit 2011 bestehenden Strich steht eine Miete von 8,50 Euro
Wien-Donaustadt wurde einem Discoun- Supermarkt. „Der Eigentümer der Lie- brutto warm, das ist unter dem Durch-
ter der Grundstückskauf für die Errich- genschaft, ein Baumeister, kam auf uns schnittsniveau für geförderten Wohnbau
tung einer Filiale nur unter der Bedingung zu und fragte, ob wir interessiert wären, in Salzburg“. Günstig wohnen, mit dem
erlaubt, dass auf dem Supermarkt Woh- den Supermarkt zu überbauen“, erinnert Gemüseregal im selben Haus: Eine Mi-
nungen entstehen. Eine Auflage, die an- sich Bergland-Geschäftsführer Philipp schung von Wohnen und Infrastruktur,
gesichts der stets knapp kalkulierten und Radlegger. „Ein wesentlicher Vorteil war, von der alle profitieren, ein Aufwand mit
in Serie hergestellten Supermarkt-Flach- dass man beim Bau des Marktes schon Mehrwert – der sich auch für gemeinnüt-
bauten an weniger lukrativem Ort wohl die statischen Erfordernisse für eine zige Bauträger lohnt.
mit „Nein, danke“ beantwortet würde. Überbauung bedacht hatte, sonst hätte
Hier stimmte der Discounter zu. Die EBG es nicht funktioniert.“ Nutzungskonflikte
errichtet 60 Wohnungen auf dem Super- zwischen oben und unten gebe es keine, 1 / Ortskern-Revitalisierung durch Wohnbau in Stanz
markt, der als Mieter fungiert. Die EBG die Stellplätze sind strikt getrennt, und 2 / Städtisches Leben am Campage-Reiter-Areal Innsbruck
wiederum kann dank dieser Partnerschaft der Anlieferungsbereich für den Super- 3 / Wohnbau der ÖSW AG in Graz-Reininghaus
günstigere Wohnungen anbieten. Der markt wurde eingehaust, um die Geräu- 4 / Offenes Erdgeschoss im Seebogen der Seestadt Aspern
Baubeginn ist noch für 2018 geplant. Ge- sche am Morgen zu dämpfen. 5 / Wohnen über dem Supermarkt in Saalbach-Hinterglemm
14 WOHNENPLUS . 3|2018Sie können auch lesen
