Der Kita-immobilienmarkt in Deutschland - 2020 Eine Einführung - kreditwesen.de
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Der Kita-
immobilienmarkt
in Deutschland
Eine Einführung
2020
C u s h m a n & Wa ke f i e l d
I n ve s t m e n t Ad v i s o r y – S oz i a l i m m o b i l i e n
Der Kita-
immobilienmarkt
in Deutschland
Eine Einführung
2020
INHALT
Vorwort 06. Betreibermarkt für
Kinderbetreuung
6–7 36–39
01. Deutschlands 07. Kindertagesstätten als
Soziodemografie und Immobilien
-ökonomie
8/17 40–43
02. Kinderbetreuung in 08. Investment in
Deutschland im internationalen Kindertagesstätten
Vergleich
18–23 44–47
03. Einführung in die 09. Experteninterviews –
Kindertagesbetreuung sowie Daniel Wolf (E&G), Sascia
rechtliche Rahmenbedingungen Hauke & Anahita Afzalkhani
(AviaRent)
24–27 48–54
04. Finanzierungsstruktur von Quellenverzeichnis
Kindertageseinrichtungen
56
28–31
05. Kinderbetreuung in
Deutschland – Zahlen
und Fakten
32–35
6
VORWORT 7
In den vergangenen Jahren weckten Experteninterviews mit Herrn Daniel Wolf, Head
Kindertagesstätten zunehmendes Interesse of Asset Management bei E&G sowie Frau Sascia
institutioneller Immobilieninvestoren. Mit diesem Hauke, Head of Transaction Management und
Report möchte Cushman & Wakefield einen Frau Anahita Afzalkhani, Senior Transaction
Nischenmarkt vorstellen, der bisher viel zu Managerin, bei der AviaRent Invest AG, und
wenig Beachtung gefunden hat. damit mit zwei aktive Immobilieninvestoren
im Bereich der Sozialimmobilien vorstellen
Gesellschaftlich und politisch ist die Betreuung zu dürfen.
von Kindern in Deutschland, nicht zuletzt
aufgrund eines bestehenden Rechtsanspruchs In diesem Sinne wünschen wir Ihnen eine
darauf und einer nicht flächendeckend spannende Lektüre unseres neuen Kita-
nachfragegerechten Versorgungslandschaft, Reports und hoffen, Ihnen damit einerseits
ein heiß diskutiertes Thema! Der Alltag von einige interessante Erkenntnisse mit auf den
etwa 11,4 Millionen Familien mit Kindern ist von Weg geben zu können und andererseits ein
einer professionellen Betreuungsversorgung wenig Transparenz in einem bisher noch sehr
in Deutschland abhängig. Der Bedarf für wenig durchleuchteten Markt zu schaffen.
Kindertageseinrichtungen wächst. Laut einer
Studie des Instituts der deutschen Wirtschafts
fehlten in Deutschland im Jahr 2018 allein
für die Altersgruppe der unter Dreijährige
schätzungsweise über 300.000 Kitaplätze.
Zusätzlich prognositiziert die Bertelsmann
Stiftung, dass bis 2025 bis zu 583.000 neue
Erzieher benötigt werden.
Des Weiteren freuen wir uns, Ihnen zwei
01 DEUTSCHLANDS SOZIODEMOGRAFIE UND -ÖKONOMIE
DEUTSCHLANDS SOZIODEMOGRAFIE UND – ÖKONOMIE Deutschlands Bevölkerungsprognose nach Landkreisen
10 11
Deutschland steht wirtschaftlich so gut da Während der Altenquotient in Deutschland
wie nie zuvor und ist mit Abstand die größte kontinuierlich steigt, stagniert der Jugend-
Volkswirtschaft in Europa. Das BIP ist im Jahr quotient. Es werden zwar nicht stetig weniger
2019 das zehnte Jahr in Folge gewachsen. Kinder geboren, aber die Lebenserwartung
Dies ist die längste Wachstumsphase der steigt kontinuierlich, was zu einem steigenden
Wirtschaft in der Geschichte der Bundes- Anteil älterer Menschen in der Gesamtbevöl-
republik. Das Abschwächen der Wirtschafts- kerung führt. Durch diesen Trend wird der
leistung durch die Corona-Krise zumindest öffentliche Fokus hierzulande politisch und
in 2020 scheint zwar unumgänglich, die sozioökonomisch eher auf die alternde Ge-
Ausmaße sind jedoch noch unklar. Innerhalb sellschaft gelegt. Während die Altenpflege
der europäischen Union ist Deutschland das immer häufiger auf der Agenda politischen
„Powerhouse“ und gilt weltweit weiterhin als und gesellschaftlichen Handelns steht und
der „Safe Haven“ Europas. Die Arbeitslosen- sich als Wahlkampfthema Nr. 1 etablieren
quote ist in den vergangenen zehn Jahren konnte, gerät die Struktur der jüngeren Be-
kontinuierlich gesunken und liegt mit Stand völkerung und deren Entwicklung sowie deren
2019 bei unter fünf Prozent. Betreuung, zumindest in der Öffentlichkeit,
häufig in den Hintergrund.
Trotz der ökonomischen Vormachtstellung
überwiegt zurzeit ein anderes gesellschaft- Der Anteil der jungen Bevölkerung in Deutsch-
liches Thema in der öffentlichen Diskussion land ist insbesondere in westlichen und süd- Bevölkerungsprognose 2030
und stellt, neben der akuten Bewältigung der lichen Regionen, wie auch in städtischen Ge- (Veränderung 2018–2030 in %)
Corona Pandemie, die wohl bedeutsamste bieten am höchsten. Der Trend zu Ein- oder
< -9,3
nationale strukturverändernde Herausforde- Zwei-Personen-Haushalten resultiert in einer
-9,3 – -4,1
rung der nächsten Dekaden dar: Deutschland zunehmenden Abhängigkeit von Dritten, auch
-4,1 – -0,1
befindet sich inmitten des demografischen hinsichtlich einer Kinderbetreuung. Hinzu
Wandels. Einerseits altert die Bevölkerung, kommt die steigende Flexibilität bei der Be- 0,1–4,1
andererseits lassen sich regionale Unterschie- rufsstandortwahl. Vor allem junge Menschen > 4,1
de hinsichtlich der Bevölkerungsentwicklung ziehen vermehrt wegen der Arbeitsstelle in
feststellen. Insbesondere in Ballungszentren fremde Städte, entfernt von der ursprüng-
und Metropolregionen wird ein Bevölkerungs- lichen Heimat. Daher verringert sich auch Riwis, Cushman & Wakefield 2020
zuwachs prognostiziert. Überdies besteht in der Anteil der Eltern, bei denen Verwand-
Deutschland aus demografischer Sicht nicht te die Kinderbetreuung übernehmen oder
nur ein Ost-West-, sondern auch ein Nord-Süd- unterstützen.
Gefälle. Während in Süddeutschland und in 2030 2060
den Ballungsregionen bis 2030 vorwiegend ein 90 90
Bevölkerungswachstum prognostiziert wird, 80 80
82,7 Mio.
sind die Entwicklungstendenzen zum Beispiel 70 70
in Teilen des Ruhrgebiets, in vielen ländlichen 60 60
50 50
und peripheren Regionen sowie in den neuen
40 40
Bundesländern größtenteils negativ. Dies liegt 30
MENSCHEN 30
daran, dass vor allem junge und hochquali- 20 20
fizierte Einwohner in wirtschaftlich stärkere 10 10
Region ziehen.
Statistisches Bundesamt, Cushman & Wakefield
Entwicklung von Haushaltsgröße und -anzahl 1991 bis 2035 KEY FACTS – JUGENDQUOTIENT, FERTILITÄT & LIFESTYLE
12 13
20
Der Jugendquotient 2018
15
In Millionen
10
5
–
1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen
und mehr
1991 2018 2035
Statistisches Bundesamt, Cushman & Wakefield 2020
Einwohner unter 20 zu
Einwohner zw 20 und
65 Jahre (Stand 2018)
< 26,8
26,8–29
29–31
31–32,9
> 32,9
Riwis, Cushman & Wakefield 2020
Entwicklung Geburtenziffer und Geburtenanzahl (2000 bis 2018)
Entwicklung Alten- und Jugendquotient
14 15
70 1,65 850.000
1,60
60
800.000
1,55
50
1,50 750.000
Geburten pro Jahr
Geburtenziffer
40 1,45
700.000
30 1,40
1,35 650.000
20
1,30
600.000
10
1,25
- 1,20 550.000
1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050 2060 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18
Jugendquotient Altersquotient Geburtenziffer Geburten
Statistisches Bundesamt, Cushman & Wakefield 2020 Statistisches Bundesamt, Cushman & Wakefield 2020
Die Anzahl an Geburten je Frau (Gebur- Laut Statistischem Bundesamt bleibt etwa
tenziffer) hat sich innerhalb der vergan- ein Fünftel aller Frauen eines Jahrgangs am
genen knapp 20 Jahre auf einem relativ Ende der als gebärfähigen Phase geltenden
stabilen Niveau bewegt. Die Geburtenziffer Altersspanne zwischen 15 und 49 Jahren
eines Kalenderjahres zeigt, wie viele Kinder ohne leibliches Kind.
durchschnittlich je Frau zur Welt kamen.
Sie definiert damit das Geburtenverhalten Insgesamt 787.500 Lebendgeborene wur-
der Frauen im jeweiligen Kalenderjahr und den in Deutschland im Jahr 2018 erfasst. Es
wird auch als durchschnittliche Kinderzahl sterben in Deutschland pro Jahr mehr Men-
beschrieben, die eine Frau im Laufe ihres schen, als Menschen geboren werden – eine
Lebens hat. Seit etwa zwei Jahren stagniert genaue Prognose der ohne Migration daraus
die Geburtenziffer auf einem Niveau von etwa resultierenden Abnahme der Gesamtbevöl-
1,57 Geburten je Frau. Innerhalb der letzten kerung in Deutschland ist nicht möglich. Ein
zehn Jahre sind sowohl die Geburtenziffer Rückgang der Bevölkerung ab 2030 scheint
als auch die Anzahl der Lebendgeborenen laut Prognosen des Statistischen Bundesamts
deutlich angestiegen. Das durchschnittliche allerdings realistisch.
Alter der Mutter bei ihrem ersten Kind liegt
deutschlandweit bei ca. 30 Jahren. Immer
mehr Frauen in Deutschland bekommen ihr
erstes Kind im vierten Lebensjahrzehnt. 2018
waren die Mütter von 48 % der insgesamt
366.000 Erstgeborenen zwischen 30 und
39 Jahren alt. Etwa 3 % der Erstgebärenden
waren älter als 39 Jahre.
Auch wenn die Anzahl der Ehescheidungen Immer mehr Mütter nehmen Elternzeit. Al- Entwicklung erwerbstätige und alleinerziehende Frauen
16 von 191.948 im Jahr 2008 auf 148.066 im lerdings kehren sie im Durchschnitt auch 17
Jahr 2018 sank, bewegte sich die Anzahl der deutlich früher wieder an ihren alten Arbeits-
Ehescheidungen in den letzten 20 Jahren im platz zurück. Diese Entwicklung ist auf das 20.000 2.400
Grundsatz auf einem relativ stabilen Niveau. Elterngeld und die steigende Erwerbstätigkeit 18.000
Auch die Zahl der durch eine Ehescheidung von Frauen zurückzuführen. So waren 2010 2.300
Alleinerziehende Frauen (in Mio.)
16.000
Erwerbstätige Frauen (in Mio.)
betroffenen Kinder verlief relativ konstant. nur 31,5 % der Mütter der unter 3 Jahre alten
Kinder erwerbstätig. Im Jahr 2017 waren es 14.000 2.200
Die Anzahl der alleinerziehenden Frauen ist schon 32,3 %. Von den Müttern, der 3- bis 5 12.000
leicht rückläufig und ist von 2,74 Millionen jährigen Kinder, gingen im Jahr 2010 60,5 % 2.100
in 2015 auf 2,58 Millionen in 2018 gesunken. einer beruflichen Tätigkeit nach und im Jahr 10.000
2.000
Gleichzeitig ist die Anzahl an erwerbstätigen 2017 bereits 63,6 %. Dieser Trend hat sich in 8.000
Frauen in den vergangenen Jahren kontinu- den vergangenen Jahren fortgesetzt.
6.000 1.900
ierlich gestiegen – dies zeigt nicht nur eine
fortschreitende Emanzipation, sondern auch 4.000
1.800
einen gesellschaftlichen Wandel, der sich 2.000
vollzieht und insbesondere im Rahmen der
- 1.700
Kinderbetreuung eine Ausschlag gebende
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18
Relevanz verzeichnet: Die Erwerbstätigkeit
von Eltern nimmt zu und dadurch steigt der Erwerbstätige Frauen Anzahl alleinerziehende Frauen
Bedarf an qualitativ hochwertigen Betreu-
ungsmöglichkeiten deutschlandweit.
Bevölkerungsentwicklung in Deutschland nach Alterskohorten (1970–2018)
7.000.000
6.000.000
Entwicklung Ehescheidungen
5.000.000
250.000 4.000.000
3.000.000
2.000.000
200.000
1.000.000
-
1970 1980 1990 2000 2010 2020
150.000
0–3 Jahre 4–6 Jahre
100.000 Statistisches Bundesamt, Cushman & Wakefield, 2020
50.000 Die Kinderbetreuung wird gemeinhin unter der 4 bis 6 Jährigen in Deutschland wieder
Alterskohorten differenziert betrachtet – zugenommen. Die Anzahl der Kleinkinder ist
Insbesondere die „bis 3 Jährigen“ sowie die grundsätzlich im höchsten Maße von exoge-
„von 4 bis 6 Jährigen“ sind die relevanten nen, zum Teil gesellschaftlichen oder aber
-
91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17
Bevölkerungsgruppen für die Kindertages- volkswirtschaftlichen Faktoren abhängig.
betreuung. Die Zahl der Kleinkinder sank Eine valide Prognose dieser ist dementspre-
Betroffene minderjährige Kinder Mit minderjährigen Kindern Insgesamt seit 1970 in Deutschland und ist zwischen chend relativ schwierig. In unterschiedlichen
2010 und 2018 wieder leicht angestiegen. Szenarien versucht das Statistische Bundes-
Zwischen 2010 und 2018 hat sowohl die amt allerdings, eine Prognose der Zukunft
Statistisches Bundesamt, Cushman & Wakefield 2020 Zahl der bis 3 Jährigen, als auch die Zahl abzubilden.
02
KINDERBETREUUNG IN
DEUTSCHLAND IM
INTERNATIONALEN
VERGLEICHKINDERBETREUUNG Ausgaben für Kinderbetreuung, Anteil am BIP im internationalen Vergleich
20 IN DEUTSCHLAND IM 2,0 21
INTERNATIONALEN 1,8
VERGLEICH
1,6
1,4
Europaweit sind große Unterschiede hinsicht- 1,2
lich der Kinderbetreuung festzustellen. Diese
1,0
beschränken sich nicht nur auf die Kinder-
betreuung als solche, sondern auch in den 0,8
volkswirtschaftlichen Aufwendungen dafür
sowie auch im soziodemografischen Funda- 0,6
ment der unterschiedlichen Länder. Während 0,4
die Geburtenrate in Frankreich am höchsten
ist, liegt Deutschland mit einem Wert von 0,2
1,57 im Mittelfeld. Länder in Südeuropa, wie -
zum Beispiel Portugal, Griechenland, Italien d n n h rk d n a d ien en ael nd nd - ø rg rn - ø ien ien len nd de iko ien ile ich lta kei ien
a n d e g e e i c a a n r i e re a n u I s r tl a tl a C D b u g a E U a l l C h re a
Isl we r we nkr nem innl lga Ko eel Belg Lita r n n P o c h l a r l a n M ex I t a M owa pan
und Spanien hingegen weisen die geringste c h o r a ä F B u u s Es Let OE xem Un u s t r it a t s de s te
r
Sl S
S N F D Ne Lu A ßb u ie Ö
Geburtenziffer auf. ro De N
G
Total Kinderbetreuung Vorschulbetreuung
Eurostat, Cushman & Wakefield 2020
Geburtenziffer im europäischen Vergleich
2,0
1,9 Generell lässt sich festhalten, dass es in Euro- letzten Jahre und wurde durch die gestie-
1,8
pa bei der Kinderbetreuung große Unterschie- gene Nachfrage nach Kitaplätzen ausgelöst.
de gibt. Während in Ländern wie Dänemark, Europäische Länder, die mehr Geld in die
1,7
Schweden, Irland oder Frankreich ein Großteil Kinderbetreuung investieren, weisen eine
1,6
der Kinder in Kindertagesstätten oder von höhere Geburtenrate und eine geringere
1,5
Tagesmüttern betreut werden, werden in Kinderarmut auf. Deutschland steht europa-
1,4 Osteuropa der Großteil der Kinder von den weit im Kindertagesstätten-Vergleich im
1,3 Müttern betreut. Außerdem ist in Ländern Mittelfeld.
1,2 mit einer höheren Frauenerwerbstätigkeit
k e l n n 8
ich den land ar nien nien hien land gien nd land rien garn eich land olen uga land talie anie U -2 die Kinderbetreuung besser geregelt und es Laut einer Studie des Institus der deutschen
k re e I r m n ä c t t e l l a h a n r r n P r t n I p E
a n ch
w ne it a u m c h e Le B r
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gibt ein besseres Betreuungsangebot. Wirtschafts fehlten in Deutschland 2018
Fr S Dä ßb r R Ts ie e Bu Ö ie
o N D G r
Gr schätzungsweise über 300.000 Kitaplätze
Weitere Gründe, weshalb beispielsweise in (für unter 3-Jährige).
Eurostat, Cushman & Wakefield 2020 Dänemark so viele Kinder in Kindertagesstät-
ten gehen, sind das große Angebot und die Durch die zunehmende Erwerbstätigkeit
staatliche Förderung, da die Gebühren durch der Frauen wird das Thema Kinderbetreu-
Auch was die Förderung und Finanzierung Prozentanteil von ihrem BIP in die Kinder- Steuern finanziert werden und es keinen El- ung immer wichtiger und gewinnt auch in
aus den volkswirtschaftlichen Haushalten betreuung. Deutschland liegt mit gerade ternentgeltanteil gibt. Zudem liegt die Quote Deutschland immer mehr an Bedeutung.
angeht, unterscheiden sich die europäischen einmal 0,6 % vom BIP im Mittelfeld. Mit 1,8 % der erwerbstätigen Frauen in Dänemark bei In den letzten Jahren ist dieses Thema zu-
Länder gravierend. Die skandinavischen Län- vom BIP gibt Island den höchsten Anteil für 72 %. Es lässt sich in Deutschland der Trend nehmend in den politischen Fokus gerückt.
der und Frankreich investieren den höchsten die Kinderbetreuung in Europa aus. beobachten, dass es mehr Betreuungsplätze
als noch vor einigen Jahren gibt. Dies liegt
an den hohen staatlichen Investitionen derKinderbetreuung in Europa:
22 3 Jahre bis schulpflichtiges Alter, 23
30 Stunden und mehr
50–75 %
>75 %
Kinderbetreuung nach Alterskohorten und Betreuungsdauer (%) Kinderbetreuung in Europa: 0–3 Jahre, 30 Stunden und mehr wöchentlich
Land 0–3 Jahre 3–6 Jahre
WENIGER ALS 30H MEHR ALS 30H WENIGER ALS 30H MEHR ALS 30H
BETREUUNG(2018) BETREUUNG(2018) BETREUUNG(2018) BETREUUNG(2018)
Deutschland 7,7 22,1 30,0 59,5
Frankreich 19,6 30,4 34,8 59,9
UK 31,7 7,0 37,9 31,7
Italien 9,6 16,1 21,8 69,2
Spanien 30,2 20,3 52,5 42,4
Portugal 1,4 48,8 5,5 88,4
Schweden 15,1 34,3 25,5 69,6
Finnland 12,3 24,9 21,4 63,8
Dänemark 8,7 54,5 15,3 79,8
Norwegen 5,2 50,4 7,5 80,9
Belgien 20,0 34,0 19,6 79,103
EINFÜHRUNG IN DIE KINDER-
TAGESBETREUUNG SOWIE
RECHTLICHE RAHMEN-
BEDINGUNGENTräger von Kindertageseinrichtungen
26 27
Träger von
Kindertageseinrichtungen
Öffenliche Träger Freie Träger
Privat- Privat-nicht
Örtlich Überörtlich
gemeinnützig gemeinnützig
Arbeiterwohlfahrt Unternehmens-/
Landkreise Bundesland Betriebsteil
Deutscher Paritäti-
scher Wohlfahrtsver- Selbständig
band privatgewerblich
Deutsches Rotes Natürliche oder
Kreisfreie Stadt
Kreus andere juristische
Personen
Diakon. Werk/ Sonsti-
ge Katholische Träger
Städte mit
EINFÜHRUNG IN DIE KINDERTAGESBETREUUNG Sonderstatus
Zentralwohlfahrts-
stelle der Juden in
SOWIE RECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN Deutschland
Andrere Religionsge-
meinschaften öffentl.
Rechts
Die Schaffung von Betreuungsmöglichkei- Kinderbetreuung wird in Deutschland von
Jugendsgruppen,
ten für Kinder in Tageseinrichtungen ist unterschiedlichen Trägern organisiert. Hier- -verbände, -ringe
eine der wichtigsten gesellschaftlichen und bei wird gemeinhin zwischen öffentlichen
Andere juristische
politischen Aufgaben Deutschlands. Seit und freien Trägern unterschieden. Wer als Personeno der
1996 gilt in Deutschland ein allgemeingül- öffentlicher Träger agiert wird vom Landes- Vereinigungen
tiger Rechtsanspruch auf Betreuung – Eine recht bestimmt. Diese örtlichen oder lokalen Im Rahmen der Kinderbetreuung wird zwi-
dementsprechend bedarfsgerechte bun- Träger sind zumeist Landkreise, kreisfreie schen Tageseinrichtungen und der soge-
desweite Versorgung ist daher eine we- Städte, Städte mit Sonderstatus oder eben nannten Kindertagespflege unterschieden.
sentliche Aufgabe des Gesetzgebers. Seit überörtliche Träger (das jeweilige Bundes- Tageseinrichtungen sind Einrichtungen, in Beispiel Hessen
dem 1. August 2013 haben Kinder, die das land). Bei den freien Trägern unterscheidet denen sich Kinder für eine bestimmte Zeit
am Tag aufhalten. Kindertagespflege wird Fachkraftfaktor Betreuungsmittelwert
erste Lebensjahr vollendet haben, einen man zwischen privat-gemeinnützig und pri-
Anspruch auf frühkindliche Betreuung in vat-nichtgemeinnützig. Privat-gemeinnützige hingegen in dem Haushalt einer Kinderta- 22,5 Wochenstunden
0,2 (Kinder 0 bis
einer Kindertageseinrichtung oder in einer Träger sind zum Beispiel das Deutsche Rote gespflegekraft ausgeübt. 3 Jahre)
(bis zu 25 Stunden
öffentlich geförderten Kindertagespflege. Kreuz, die Arbeiterwohlfahrt, die Caritas oder Betreuung)
Rechtsgrundlage in Deutschland ist das andere Gemeinschaften öffentlichen Rechts Hinsichtlich des Personaleinsatzes für eine 30 Wochenstunden
0,07 (Kinder 3 bis Schu-
SGB VIII (Sozialgesetzbuch, Achtes Buch), sowie Verbände oder Vereinigungen. Privat- Kindertageseinrichtung ist insbesondere (25 bis 35 Stunden
leintritt)
auf dessen Basis eine Betriebserlaubnis für nichtgemeinnützige Träger sind zum Beispiel die Mindestqualifikation, welche in jedem Betreuung)
eine Kindertagesstätte ausgesprochen wird. entweder Unternehmensteil (Betriebskin- Bundesland unterschiedlich reguliert ist, 42,5/50,0 Wochens-
Diverse weitere Bundes- und Landesgesetze dertagesstätten) oder andere selbstständig entscheidend. Die Leitung einer Kinder- 0,06 (Schulkinder) tunden (35 bis 45/45+
sowie Verordnungen und Richtlinien regeln privat-gewerbliche Institutionen. tageseinrichtung obliegt in der Regel nur Stunden Betreuung)
die Rahmenbedingungen für die Betreuung einer pädagogischen Fachkraft. Der Per-
von Kindern. Grundsätzlich haben die Länder sonalbedarf für eine solche Einrichtung
Gesetzgebungskompetenz, sofern der Bund errechnet sich wie folgt: Fachkraftfaktor x
nicht von seiner Gesetzgebungskompetenz Betreuungsmittelwert plus 15,00 % Ausfall-
zeit (Beispiel Bundesland Hessen). HKJGB – Hessische Kinder- und Jugendhilfegesetzbuch
Gebrauch macht.04 FINANZIERUNGSSTRUK- TUR VON KINDERTAGES- EINRICHTUNGEN
FINANZIERUNGSSTRUKTUR VON KINDERTAGESEINRICHTUNGEN
30 IN DEUTSCHLAND 31
Entsprechend der föderalen Regulierungen, Neben einer Förderung gibt es weiterhin
die sich meist in einer kommunal geprägten Elternbeiträge/Elternentgelte, die die Ein-
Umsetzung etabliert, verhält sich die (Re-) kommensseite einer Kita komplementieren.
Finanzierungsstruktur einer Kindertages- Da die Finanzierungsstruktur insbesondere
stätte. Kitas können Zuschüsse zu Bau- und auf Bundeslandebene, aber eben auch kom-
Ausstattungskosten sowie operative Personal- munal unterschiedlich ist, Soll im Folgenden
und Sachkosten beantragen. Träger dieser für das Land Hessen eine Beispielskalkulation
Zuschüsse sind sämtliche Gebietskörperschaf- vorgenommen werden. Diese ist nicht eins zu
ten Deutschlands: Bund, Land, Kreis, Stadt/ eins auf andere Bundesländer übertragbar,
Gemeinde. Voraussetzung für eine Förderung charakterisiert allerdings den Finanzierungs-
ist natürlich eine gültige Betriebserlaubnis. rahmen von Kitas:
Bau- und Ausstattungsförderung: 10.000 € bis 50.000 €
Betriebskosten: jährliche Zuwendungen in Form von Pauschalen
A. Landesförderung (aus öffentlichen Mitteln finanziert):
1. Grundpauschale: 0-3 Jahre (pro Kind)
Bis 25 Std./Woche 2.070 €
25–35 Std./Woche 3.100 €
> 35 Std./Woche 4.130 €
3 Jahre bis Schuleintritt (pro Kind)
Bis 25 Std./Woche 500 €
25–35 Std./Woche 660 €
> 35 Std./Woche 880 €
2. Qualitätspauschale (fällt an, wenn nach gewissen Standards betrieben wird
(in Hessen: Hessischer Bildungs- und Erziehungsplan)): 300 € p.a. pro Kind
3. Schwerpunkt-Kita-Pauschale (22 % der Kinder aus Familien, die kein Deutsch
sprechen): 390 € p.a. pro Kind
4. Integrationsplatz-Pauschale (Integration von behinderten Kindern): bis zu 2.340 €
p.a. pro Kind plus Pauschale je Behinderungsgrad (1.200 bis 2160 € pro Kind)
5. Kleinkita-Pauschale (Kitas mit nur einer Gruppe): bis zu 5.500 € p.a.
B. Elternentgelt: privat zu zahlen; individuelle Teilnahme- und Kostenbeitrag je nach Be-
treuungsdauer und Alter des Kindes und ist kommunal geregelt und lokal nach dem
Einkommen der Eltern gestaffelt.05
KINDERBETREUUNG
IN DEUTSCHLAND –
ZAHLEN UND
FAKTENKINDERBETREUUNG IN DEUTSCHLAND –
34 ZAHLEN UND FAKTEN 35
Die Kindertagesbetreuung sowie die früh- in Kindertagesstätten betreuten Kinder zwi- Die Betreuungsquote erhöhte sich in den ver- Bundesländern bei 94,2 % und in den alten
kindliche Förderung sind das Fundament schen 0 und 6 Jahren kontinuierlich gestiegen gangenen Jahren und stieg zwischen 2006 bei 92,7 %. Ein stärkerer Unterschied ist bei
für die Chancengleichheit von Kindern und und verzeichnete von 2006 bis 2019 einen und 2018 um weitere 6,8 % und erreichte der Betreuung von Kindern zwischen 0 und 3
stehen seit langer Zeit im Fokus der politi- Anstieg von 27 %. Die Anzahl der betreuten zum Jahresende 2019 etwa 93 %. Trotz einer Jahren erkennbar. Während die Betreuungs-
schen sowie öffentlichen Diskussion. Zudem Kinder im Alter von unter 3 Jahre ist im selben starken Annährung in den letzten Jahren sind quote in den neuen Bundesländern bei 52,1 %
ist eine gute Kinderbetreuung für viele Fa- Zeitraum sogar um über 170 % gestiegen. Die immer noch regionale Unterschiede zwischen lag, betrug diese in den alten Bundesländern
milien die Voraussetzung dafür, Beruf und Anzahl an Kindern zwischen 3 und 6 Jahren den neuen und den alten Bundesländern bei lediglich 30,3 %.
Familie miteinander vereinbaren zu können. stieg lediglich um 8,5 %. erkennbar. So lag die Betreuungsquote für
So ist in den letzten Jahren die Anzahl der Kinder zwischen 3 und 6 Jahren in den neuen
Entwicklung von Kindern in Tageseinrichtungen
Betreuungsquoten nach Alterskohorten und Bundesländern 2019
3.000.000
100 %
2.500.000
90 %
80 %
2.000.000
70 %
60 %
1.500.000
50 %
40 %
1.000.000
30 %
500.000 20 %
10 %
- -
06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 n- rn n rg en rg en g- en n al
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unter 3 Jahre 3 bis unter 6 Jahre ür Br M orp ed in ei sw De
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unter 3 Jahre 3 bis unter 6 Jahre
Statistisches Bundesamt, Cushman & Wakefield, 2020 Statistisches Bundesamt, Cushman & Wakefield, 202006 BETREIBERMARKT FÜR KINDERBETREUUNG
BETREIBERMARKT FÜR KINDERBETREUUNG
38 39
In den vergangen 25 Jahren hat sich die Zahl Eine besonders positive Entwicklung ver- Zu den größten freien Trägern gehören zum von circa 122.000 Kitaplätzen im Jahr 1994
der Kindertageseinrichtungen äußerst posi- zeichneten die Kindertagesstätten in freier Beispiel die evangelische Diakonie sowie die auf über 470.000 Kitaplätze im Jahr 2016
tiv entwickelt – ein Anstieg, der sich auf das Trägerschaft mit einen Anstieg um 52 % auf katholische Caritas mit jeweils um die 9.000 an. Ohne sie wäre das Kitawachstum der
Betreuungsgesetz von 2006 zurückführen ca. 37.000 im Jahr 2016, während die Zahl der Einrichtungen. Beide kirchlichen Träger sind letzten Jahre nicht möglich gewesen. Eine
lässt. So ist die Zahl der Kindertagesstätten Einrichtungen in öffentlichen Trägerschaften nach wie vor in den alten Bundesländer we- untergeordnete Rolle spielen die privat-nicht-
in Deutschland von ca. 46.600 im Jahr 1994 einen Rückgang um ca. 18 % verzeichneten. sentlich stärker vertreten als in den neuen. gemeinnützigen Träger, die weniger als 1.700
um knapp 22 % auf ca. 56.700 Einrichtungen Währenddessen entfielen im Jahr 2018 knapp Kindertagesstätten betrieben und lediglich
im Jahr 2019 gestiegen. 4.000 Einrichtungen auf den Deutschen einen Marktanteil von knapp 5 % bei den
Paritätischen Wohlfahrtsverband, ca. 2.500 freien Trägern aufweisen
Einrichtungen auf die AWO und über 1.500
Einrichtungen auf das DRK. Sonstige freie Im Jahr 2019 waren knapp 654.000 Personen
Träge betrieben ca. 5.600 weitere Einrichtun- in Kindertageseinrichtungen beschäftigt, wo-
Anzahl der Kindertageseinrichtungen gen. Für den rasanten Kita-Ausbau sind auch von knapp ca. 220.000 auf die öffentlichen
die sonstigen freien Träger verantwortlich, Träger und knapp 434.000 auf die freien
60.000
welche zu meist als gemeinnützige Vereine Träger entfielen. Dies resultierte in einer er-
oder als gemeinnützige GmbH organisiert heblich besseren Betreuungsquote bei den
sind. Ihr Anteil am Betreuungsangebot stieg freien Trägern als bei den öffentlichen.
50.000
40.000
Anzahl der Plätze der Kinderbetreuung nach Trägern
30.000
4.000.000
20.000
3.500.000
3.000.000
10.000
2.500.000
-
2.000.000
1994 2002 2016
Öffentlicher Träger Freie Träger Total 1.500.000
1.000.000
fowid, Cushman & Wakefield 2018 500.000
-
1994 2002 2016
Öffentliche Träger Weitere freie Träger Paritätischer WV DRK
AWO Caritas/Katholische Kirche Diakonie/EKD
fowid, Cushman & Wakefield 201807 KINDERTAGESSTÄTTEN ALS IMMOBILIEN
42 43
Wohnen und Arbeiten. Hinsichtlich der bau- Steckdosen oder gesicherte Türen. Zertifizie-
lichen Ausstattung und Strukturierung einer rungsmaßnahmen und TÜV-Prüfungen sind
solchen Einrichtung ist eine Abstimmung ein wesentlicher Bestandteil und Fundament
mit den landesspezifischen „Empfehlungen einer Betriebserlaubnis. Der Brandschutz ist
zum Raumprogramm“ unabdingbar, da die in einer solchen Einrichtung ebenfalls einer
Betriebserlaubnis Voraussetzung zur Eröff- der maßgeblichen Faktoren. Detaillierte Be-
nung einer Einrichtung für Kinderbetreuung stimmungen sind in den länderspezifischen
ist. Dies gilt insbesondere auch hinsichtlich Bauordnungen sowie bei einigen Unfallkassen
der angestrebten Raumgrößen. Neben Grup- einsehbar. Auch das Außengelände ist auf-
penräumen ist eine Kindertagesstätte in der grund der Vielzahl an Aktivitäten im Freien
Regel geprägt von Rückzugsmöglichkeiten von großer Bedeutung.
für Kinder, Küchen- und Essensbereichen,
Garderoben, weitläufigen Fluren und ab- Die Gruppengröße hinsichtlich zu betreuen-
getrennten Personalbereichen. Aufgrund der Kinder ist abhängig von den jeweiligen
der hohen Sicherheitsanforderungen für Altersgruppen und ist ebenso länderspezi-
Kinder ist die Nutzung von speziellen Bau- fisch geregelt (beispielsweise in Hessen nicht
stoffen (z.B. bruchsicheres Glas) ebenso mehr als 25 Kinder). Auch die Öffnungszeiten
wichtig wie kindergerechte Möbel, gesicherte sind rechtlich föderal bestimmt.
Die Kinderbetreuung in einer Kindertages- meist auch langfristige Pachtverträge ge-
stätte wird, wie bereits eingangs erwähnt, schlossen. Daraus resultiert in der Regel ein
von einem freien oder öffentlichen Träger relativ sicherer und langfristiger Cashflow
als betreibende Gesellschaft übernommen. aus Immobilieneigentümersicht.
Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht schließt
in der Regel eben dieser Betreiber einen Häufig werden Kindertageseinrichtungen als
Generalpachtvertrag mit dem Immobilien- Teil einer Quartiersentwicklung geplant und
eigentümer ab. Ein solcher Generalpachtver- errichtet. Komplementäre Nutzungen, wie
trag ist in den meisten Fällen marktkonform, Wohnen, Betreuung von alters- und/oder
häufig anhand des VPI, wertgesichert und krankheitsbedingter Pflegebedürftiger und
strukturiert die Instandhaltung und Instand- klassischer Handels- sowie Büronutzungen
setzung als double oder triple net. Aufgrund bilden gemeinsam mit einer Kindertagesstätte
des langfristigen Planungshorizonts werden häufig ein ganzheitliches Quartier aus Leben,08 INVESTMENT IN KINDERTAGESSTÄTTEN
46 47
Auf der Immobilieninvestmentseite befindet limitiert. Kaufpreise für Kindertagesstät-
sich der Markt für Kindertagesstätten in ten liegen zumeist zwischen 750.000 € bis
einem sehr frühen Stadium. Die Asset-Klas- 5.000.000 €. Aufgrund dieser Granularität ist
se der Kindertagesstätten ist ein absoluter es für Investoren nicht einfach, ein Portfolio
Nischenmarkt. Aufgrund der Tatsache, dass mit einer attraktiven Losgröße aufzubauen.
die öffentliche Hand, trotz des regional beste-
henden Bedarfs und insbesondere aufgrund Nettoanfangsrenditen sind bei solchen Be-
des rechtlichen Anspruchs auf Betreuung, treiberimmobilien, losgelöst von den Eckdaten
nicht ausreichend Kindertageseinrichtungen sowie der Strukturierung der Generalpacht-
baut, besteht in Teilen Deutschlands ein hoher verträge, in höchstem Maße von der Lage der
Neubaubedarf. Aufgrund der Tatsache, dass Immobilien, der Bonität der Betreiber sowie
die Generalpachtverträge eine Laufzeit von suggerierten Nachhaltigkeit der Nutzung als
20 bis 30 Jahren aufweisen, die Trägerschaft Betreuungsstätte abhängig und rangieren
zumeist von der öffentlichen Hand oder bei Core Produkt zwischen 4,0 % und 5,0 %.
aber solventen freien Träger übernommen Aufgrund der signifikanten Intransparenz
werden, gilt der Cashflow dieser Asset-Klas- des fragmentierten Betreibermarktes und
se gemeinhin vergleichsweise als sicher. Die limitierten Investmentmarktes, gibt es we-
kommunale beziehungsweise föderale Ver- nige aussagekräftige Zahlen zum jährlichen
sorgungsverpflichtung bedingt ein relativ Investitionsvolumen.
geringes Ausfallrisiko von Betreibern von
Kindertagesstätten und ist dadurch für Cash-
flow getriebene Investoren ein attraktives
Investmentprodukt.
Kindertagesstätte entwickeln sich mehr und
mehr als Core Anlageprodukte für institutio-
nelle Immobilieninvestoren. Grundsätzlich
sind Investmentmöglichkeiten in Kinder-
tagesstätten jedoch relativ rar und auch
auf Objektebene sind Investitionssummen09 EXPERTENINTERVIEW
50 51
Was ist die größte Herausforderung beim machen es uns grundsätzlich schwer, den
Aufbau eines Immobilienbestands in dieser Markt zu durchdringen, da stets von Neuem
Asset-Klasse? die gesetzlichen Gegebenheiten analysiert
werden müssen. Wir selbst erweitern stets
Aktuell stellt die Kleinteiligkeit dieser As- unsere Datenbank und haben hierdurch einen
setklasse in Verbindung mit wenigen vor- guten Einblick in die Gesetzgebung. Zudem
handenen Bestandsobjekten am Markt eine hilft hierbei die stets steigende Erfahrung.
der größten Hürden dar. Erschwert werden
mögliche Investitionen durch unterschiedliche Was sind Ihrer Einschätzung nach die größten
Refinanzierungen der Träger und steigende Herausforderungen/Risiken sowie Chancen
Baukosten. mit denen dieses Segment zukünftig kon-
frontiert werden könnte?
Wie sieht für Sie eine aus Investorensicht
E&G Funds & Asset Management GmbH „Bilderbuch“-Kita aus – was den Mietvertrag, Herausforderungen/Risiken:
Betreiber, Konzeption sowie die Immobilie • Mangelnde Transparenz des Marktes
D a n i e l Wo l f aus baulicher Sicht angeht? • Kleinteiligkeit und Fragmentierung des
Kita-Immobilienmarktes
Head of Asset Management Nachhaltiger Bedarf am Standort, erfahrener • Kommunal beziehungsweise föderal unter-
und renommierter Betreiber (sowohl städti- schiedliche Refinanzierungsmechanismen
sche, freie als auch kirchliche Träger), lang- • Weiter steigende Preise aufgrund stei-
Seit wann beschäftigen Sie sich mit der As- Verbindung mit steigenden Geburtenzahlen fristiger Mietvertrag (wenn möglich Double- gender Baukosten bei gedeckelter Miete
set-Klasse „Kitas“? sowie einem steigendem Betreuungsbedarf Net), mind. 4 Gruppen, große Außenanlagen, (z.B. NRW)
für Investoren entsprechend positiv zu be- großzügige Gruppenräume. • Fachkräftemangel kann langfristig auch
Die ersten Kitainvestments begegneten uns werten. Gleichzeitig ist der Markt im Vergleich aus Immobilienperspektive ein Problem
bereits vor einigen Jahren im Zuge von An- zu anderen Immobilien-Assetklassen bislang Sehen Sie Konsolidierungstendenzen im werden
käufen im Bereich Sozialimmobilien. Intensiv durch sehr wenige professionelle Marktteil- Betreibermarkt?
beschäftigen wir uns mit dieser Assetklasse nehmer erschlossen. Aus Investorensicht Chancen:
seit 2017 und legten im Jahr 2018 unser erstes sind Kitaimmobilien Betreiberimmobilien Bisher sind nur wenige Konsolidierungen • Konsolidierung der Betreiber und Profes-
Sondervermögen mit Fokus Kindertages- mit besonders guter Refinanzierbarkeit der erkennbar. Wir gehen jedoch von einer stei- sionalisierung des Marktes
stätten auf. Miete, teilweise mit Absicherung durch die genden Konsolidierung aus. • Zusammenarbeit zwischen Immobilien-
öffentliche Hand. Dieses attraktive Risiko/ investoren und Städten/ Kommunen
Was ist für Sie das Besondere an dieser Art Rendite-Profil spricht für Investitionen in Was sind Besonderheiten bei dieser Art von • Weiterhin gutes Marktumfeld hinsichtlich
von Immobilie als Immobilieninvestor und was diesen Markt. Investment und wie gehen Sie mit den kom- der Nachfragesituation von Kitaplätzen
macht sie aus Ihrer Sicht attraktiv? munal beziehungsweise föderal unterschied- • Geringes Ausfallrisiko aufgrund der öf-
Hat sich Ihrer Einschätzung nach die Wahr- lichen Refinanzierungsmechanismen um? fentlichen Refinanzierung von Kitaträgern
Die ursprüngliche Idee in Kitaimmobilien zu nehmung einer Kita als Investmentmöglich- • Geringer Verwaltungsaufwand bei richtiger
investieren entstand aus dem Willen heraus, keit in den vergangenen Jahren verändert? Die Besonderheit dieser Assetklasse liegt darin, Vertragsgestaltung
dem bestehenden Kitamangel entgegen- ein passendes Objekt/Projekt zu finden und
zuwirken. Das ist nach wie vor der Antrieb Kitas rücken als Immobilienklasse immer alle Interessen hierbei zu berücksichtigen. Bei Wo sehen Sie regulatorischen Nachhol- und
bei jedem Ankauf. Gerade für institutionelle stärker in den Fokus und werden von im- den meisten Transaktionen sind eine Vielzahl Anpassungsbedarf?
Investoren mit steigendem Interesse am mer mehr Marktteilnehmern als Investitions- von Ansprechpartnern innerhalb einer Kom-
Thema „ESG“ ist diese Immobilienklasse möglichkeit wahrgenommen. Auch Städten mune vom Projekt zu überzeugen (ob Neu- Hinsichtlich der Refinanzierung unterscheiden
sehr attraktiv. wird zunehmend bewusst, dass Kitas eine bauprojektierung oder auch Übernahme eines sich einzelne Bundesländer bzw. Städte stark,
Das aktuelle Marktumfeld ist durch hohe neue Assetklasse für Investoren darstellen, Bestandsgebäudes); dies kann zu langwieri- sodass gewisse Regionen im Vergleich kaum
Nachfrage aufgrund des gesetzlich ver- wenngleich hier noch viel Aufklärungsarbeit gen Entscheidungswegen führen. Die unter- konkurrenzfähig sind und hier Nachholbedarf
ankerten Anspruchs auf einen Kitaplatz in geleistet werden muss. schiedlichen Refinanzierungsmechanismen haben.52 53
den Bund, hat sich die Kita-Immobilie als GSK Stockmann, L+P Immobilienbewertungs
neue Asset-Klasse immer weiterentwickelt. GmbH, Soleo GmbH und Apertus Capital
Der Ausbau des Kita-Netzes wurde von den Partners in 4-6 Wochen zum Abschluss
Kommunen mithilfe der vom Staat bereitge- gebracht.
stellten Förderung und in vielen Fällen auch
im Wege eines Modells mit privaten Inves- Wie sieht für Sie eine aus Investorensicht
toren durchgeführt. Über die letzten Jahre „Bilderbuch“-Kita aus – was den Mietvertrag,
hat die Asset-Klasse aufgrund des sicheren Betreiber, Konzeption sowie die Immobilie
und stabilen Cash-Flows sowie fehlender aus baulicher Sicht angeht?
vergleichbarer Alternativanlagen immer mehr
an Beliebtheit gewonnen. Dadurch sind die Eine Immobilie mit einem 25- bis 30-Jahres-
Kaufpreisfaktoren stetig angestiegen. Ver- Mietvertrag, entweder mit einem mittelgroßen
stärkt wurde der Effekt zusätzlich durch stetig Betreiber mit einem guten pädagogischen
AviaRent Invest AG AviaRent Invest AG gewachsene Bau- und Grundstückpreise. Man Konzept und lokaler Etablierung oder einem
sieht beim Kauf von Neubau Kita-Immobilien größeren Betreiber aus den bekannten Wohl-
Sascia Hauke Anahita Afzalkhani in Abhängigkeit der Lagen und der Mietver- fahrtsverbänden, kommunal wie städtisch,
tragslaufzeiten zum Teil Faktoren jenseits mit einem soliden, klassischen Baukörper
Head of Transaction Management Senior Transaction Manager des 25-fachen der jährlichen Nettokaltmiete. ohne zu erwartenden übermäßigen Instand-
Aus unserer Sicht eine zum Teil „ungesunde“ haltungsbedarf, bestenfalls gelegen in einem
Entwicklung, da das Risiko-Chance-Verhältnis gewachsenen Wohnumfeld. Sehr wichtig ist
Seit wann beschäftigen Sie sich mit der Garantie- oder Gewährleistungsstrukturen für dabei in der Regel nicht mehr gewährt ist. auch eine gute Innenkonzeption mit schönen
Asset-Klasse „Kitas“? den unwahrscheinlichen Fall, dass ein Betrei- Immerhin sind selbst bei dieser Asset-Klasse Spiel- und Kletteraufbauten aus Holz, gute
ber zahlungsunfähig werden könnte. Neben einzelne Risiken, wie z. B. die künftige, demo- Küchen- und Badausstattung, atmosphärisch
AviaRent ist schon sehr frühzeitig in den Markt dem Zahlungsstrom ist für uns als Investor graphische Entwicklung zu berücksichtigen. angenehmen Schlafplätzen und ein großzü-
eingestiegen und hatte eine Vorreiterrolle genauso wichtig auch immer die ethischen Es bleibt abzuwarten, ob und wie sich die giges Außengelände.
beim Auflegen von Fonds mit einem sozia- und moralischen Aspekte bei unseren Inves- „Corona-Effekte“ im Immobilienmarkt mittel-
len und nachhaltigen Investmentansatz. Die titionen zu berücksichtigen. Die Bildung der fristig auswirken und hier möglicherweise zu Sehen Sie Konsolidierungstendenzen im
ersten Fonds mit Themen wie Kindergärten, Kinder stellt die Zukunft des Landes dar und kleineren Preiskorrekturen führen. Betreibermarkt?
Schulen, Pflegeeinrichtungen wurden ins wir möchten mit der Investition in unbedenk-
Leben gerufen, noch bevor andere private liche Anlagen einen Beitrag leisten und einen Was ist die größte Herausforderung beim Es gibt neben den klassischen, bekannten
Investoren die Asset-Klasse Kitas für sich angemessen Raum hierfür schaffen. Durch Aufbau eines Immobilienbestands in dieser Wohlfahrtsverbänden auch private Betreiber,
entdeckt haben. die Investition in Kitas unterstützen wir das Asset-Klasse? die bereits zahlreiche Kitas in Betrieb haben.
moderne Familienkonzept. Familien bekom- Aus unserer Sicht sind aber auch lokale Player
Was ist für Sie das Besondere an dieser Art men die Möglichkeit, während der Arbeitszeit Durch die hohe Nachfrage in der Asset-Klasse mit einigen Einrichtungen ernstzunehmende
von Immobilie als Immobilieninvestor und was eine optimale Betreuung ihrer Kinder zu ge- und die bereits erwähnten, hohen Kaufpreis- Partner, die sich durch gute pädagogische
macht sie aus Ihrer Sicht attraktiv? währleisten, was den Wiedereinstieg in das faktoren wird es zunehmend schwieriger, Konzepte und eine gute örtliche Vernetzung
Berufsleben deutlich vereinfacht. Kita-Immobilien zu finden, die einen akzep- mit dem Jugendamt und den ansässigen
Zum einen hat eine Kita in der Regel einen tablen Kaufpreis haben und gleichzeitig die Unternehmen auszeichnen.
langfristigen Mietvertrag (20 bis 30 Jahre). Hat sich Ihrer Einschätzung nach die Wahr- sonstigen, wichtigen Bedingungen an die
Des Weiteren kann man in der Regel auf eine nehmung einer Kita als Investmentmöglich- Qualität der Immobilie und des Betreibers
Art „öffentlichen Miet-Cash-Flow“ abstellen. keit in den vergangenen Jahren verändert? erfüllen. AviaRent profitiert hier jedoch von
Die Mietzahlungen werden entweder direkt der langjährigen Marktpräsenz und ist vielen
über die Kommune oder über einen Betreiber Nach der Erneuerung der Kinderbildungsge- Verkäufern als zuverlässiger und handlungs-
an den Vermieter gezahlt. Je nach Bundes- setze, dem damit einhergehenden Rechts- schneller Investor bekannt: Ankaufsprozesse
land bzw. Kommune gibt es zusätzlich noch anspruch auf einen Kita-Platz sowie der werden aufgrund eingespielter Prozesse mit
unterschiedliche Sicherungsmechanismen wie gezielten Förderung des Kita-Ausbaus durch erfahrenen Beratern wie Taylor Wessing,Was sind Besonderheiten bei dieser Art von Wo sehen Sie regulatorischen Nachhol- und
54 Investment und wie gehen Sie mit den kom- Anpassungsbedarf? 55
munal beziehungsweise föderal unterschied-
lichen Refinanzierungsmechanismen um? Die bereits erwähnten gestiegenen Bau- und
Grundstückskosten sind in vielen Teilen in
Die Regelungen der Bundesländer unter- den staatlichen Förderungen und damit den
scheiden sich bezüglich der Mietsätze und Miethöhen noch nicht wiedergespiegelt. Eine
Fördermittel für den Bau und Ausbau von entsprechende Erhöhung von Förderung
Kitas. Bei allen unterschiedlichen Modellen und Mieten würde dem Risiko-Chance-Ver-
in den einzelnen Bundesländern kommt es hältnis sicher helfen. In den letzten Jahren
letztendlich darauf an, welches Miet-Cash- sind viele neue Kitas in Deutschland ent-
Modell bei unserem Fonds als Vermieter standen. Auf der Immobilienseite wurde viel
der Immobilen ankommt. Die Jahresnetto- getan. Aus Berichten der Betreiber hören
kaltmiete sollte nahezu vollständig durch wir immer wieder, dass es weiterhin sehr
die Fördersätze der Länder und etwaige herausfordernd ist, viele gute Erzieher und
Mietzuschüsse von einzelnen Kommunen ge- Erzieherinnen und sonstiges Betreuungs-
deckt sein. Auf diese Art ergibt sich eine Art personal für die Einrichtungen zu finden.
„innerer Kreislauf der Mietzahlungen“, auch Der Staat sollte durch eine gute Ausbildung
wenn die Kommune nicht selbst der Mieter und gute Bezahlung der Kräfte die Voraus-
der Immobilie ist. Zusätzlich sollte eine Art setzung für einen funktionierenden Markt in
Garantie oder Gewährträgerhaftung durch diesem Bereich schaffen. Wir übernehmen
die Kommune für den Fall erfolgen, dass der mit den Investitionen eine Verantwortung
Betreiber wider Erwarten die Mietzahlungen für die deutsche Bildung und Betreuung der
nicht weitergeben kann. Kleinsten unserer Gesellschaft.
Was sind Ihrer Einschätzung nach die größten Über AviaRent:
Herausforderungen/Risiken sowie Chancen
mit denen dieses Segment zukünftig kon- Die AviaRent Invest AG mit Hauptgeschäfts-
frontiert werden könnte? stelle in Frankfurt am Main ist ein Tochterun-
ternehmen der AviaRent Capital Management
Stark gestiegene Bau- und Grundstücks- S.à r.l., einer Luxemburger Fondsgesellschaft.
kosten haben zu Kaufpreisen geführt, mit Gemeinsam mit dem französischen Partner
Faktoren auf die Jahresnettokaltmiete, die Primonial, einer der führenden europäischen
zum Teil so hoch sind wie die Restlaufzeit Asset-Management-Plattformen mit einem
der Mietverträge. Unter Berücksichtigung Fondsvermögen von mehr als 23 Milliarden
von Risiken wie der demographischen Ent- Euro, verfügt AviaRent im Bereich Pflege,
wicklung und Drittverwendungsfähigkeit der Bildung und Mikro-Living über ein gemeinsa-
Immobilien muss abgewägt werden, wo die mes Fondsvolumen von mehr als 5,5 Milliar-
Angebotspreise dem Risiko-Chance-Ver- den Euro. Als spezialisierter Asset-Manager
hältnis gerecht werden. AviaRent ist auch investiert AviaRent ausschließlich im Be-
in Zeiten von Corona sehr solide aufgestellt, reich soziale Infrastruktur. Das Portfolio von
um weiterhin als transaktionssicherer und AviaRent besteht aus Pflegeimmobilien mit
schneller Investor zu agieren, unabhängig mehr als 5.200 Pflegebetten, 1.400 Einheiten
davon, ob es sich um eine Bestands-Kita betreuten Wohnens, Kindertagesstätten mit
oder ein Neubauprojekt handelt. 2.000 Plätzen sowie 2.300 Einheiten an Mik-
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Sie unter: www.aviarent.lu56
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