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Geldanlage
Der
steinige Weg
zum
Reichtum
212 managermagazin 10/2005
Geldanlage Immobilien
om Friess gefällt es in seiner deut- men ist. Häuser und Wohnungen stehen
IMMOBILIEN Dank
niedriger Zinsen T schen Wahlheimat. Seit knapp im Anlagekatechismus der Bundesbür-
sechs Jahren schon lebt der ger für wertbeständiges Investment und
37-jährige Schweizer mit seiner Frau die Mietersparnis für eine willkommene
und seinen beiden Töchtern in der Entlastung der Haushaltskasse.
sind Eigenheime bayerischen Kleinstadt Pullach südlich „Es wäre schön, wenn es so einfach
von München. Hier, wo auch der wäre“, sagt Vermögensverwalter Friess
so günstig wie Bundesnachrichtendienst sein Haupt- und zeigt auf seinen Computerbild-
quartier hat, wohnt die Familie des schirm mit den komplexen Berechnun-
selten zuvor. Vermögensverwalters unweit des Fors- gen seines Eigenheimprojekts. Von den
tenrieder Parks mitten im Grünen, in ei- zahlreichen Variablen, die die Wirt-
Was aber taugen ner Doppelhaushälfte mit Garten – für schaftlichkeit eines Immobilienkaufs be-
rund 1500 Euro Miete monatlich plus stimmen, sind vor allem zwei Faktoren
die eigenen vier Nebenkosten. entscheidend:
Natürlich hat sich das Ehepaar Friess 첸 Das Verhältnis von Kaufpreis und
Wände als darüber Gedanken gemacht, sich ein Miete: Je höher der Kaufpreis und damit
eigenes Domizil zu kaufen. Für den die monatliche Tilgungsrate im Ver-
Geldanlage? Finanzprofi Friess aber kommt eine gleich zur Miete ist, desto weniger lohnt
Investition in der Größenordnung eines sich der Erwerb. Diese Relation jedoch
manager magazin Einfamilienhauses nur dann in Frage, variiert je nach Standort beträchtlich. In
wenn sie sich auch rechnet. Ein Haus zu Berlin und München etwa liegen zwar
hat nachgerechnet. kaufen, „nur weil es dann meins ist“, die Mieten fast auf demselben Niveau.
davon hält er nicht viel. Die Kaufpreise dagegen klaffen weit
Also warf er seinen Rechner an, ver- auseinander. Wer sich für eine Eigen-
glich die Mietkosten mit dem Aufwand tumswohnung entscheidet, muss in der
für die Finanzierung, stellte der zu er- bayerischen Metropole fast das 20fache
wartenden Wertsteigerung der eigenen einer Jahresmiete berappen. In Berlin ist
vier Wände die möglichen Erträge an nur gut das 12fache fällig.
den Kapitalmärkten gegenüber, die er 첸 Wertentwicklung: Noch in den 90er
vermutlich erzielen würde, wenn er sein Jahren konnten sich Häuslebauer über
Kapital anstatt in Beton in Wertpapiere ansehnliche Wertzuwächse freuen. Die
steckt. Ergebnis: Wohnte er mit seiner Preise für Einfamilienhäuser stiegen
Familie weiterhin zur Miete, wäre er in von 1990 bis 1999 um durchschnittlich
30 Jahren um über 400 000 Euro reicher knapp 3,2 Prozent jährlich, hat das Han-
als wenn er sich jetzt ein ähnliches Haus noveraner Pestel Institut ermittelt.
zum Marktpreis von aktuell rund Steigerungsraten, die in Zukunft kaum
600 000 Euro zu- wieder erreicht
legen würde. werden dürften.
Kaufen oder mie- Häuser vor Wohnungen Der sich abzeich-
ten? Für die meis- Durchschnittliche Wertentwicklung in nende Bevölke-
ten Deutschen fällt Deutschland, 1991 = 100 rungsrückgang
die Antwort auf Einfamilienhäuser wird, da sind sich
diese Frage anders 170 nahezu alle Exper-
Eigentumswohnungen
aus. Nach einer 2005 bi 2020 P ten einig, langfris-
160
Studie der Allianz tig kräftig auf die
ziehen 79 Prozent 150 Preise drücken.
die eigenen vier Das Bad Hom-
Wände der Miet- 140 burger Analyse-
wohnung vor. haus Feri et-
130 wa prognostiziert,
DER HAUPTGRUND dass die Besitzer
120
für die klare Präfe- von Einfamilien-
renz ist die fest- 110 häusern bis zum
gemauerte Über- Jahr 2020 durch-
FOTO: MARTIN LUTHER
zeugung, dass die 100 schnittlich nur
selbst genutzte Im- noch mit jährlichen
mobilie die bes- 90 Wertzuwächsen
te aller möglichen 1991
1995 2000
2005
2010 2015
2020
von gut 2 Prozent
Altersvorsorgefor- rechnen können.
Quelle: Feri
managermagazin 10/2005 213
Geldanlage Immobilien
Die Preise von Eigentumswohnungen
FOTOS: PETER HIRTH/TRANSIT, WOLFGANG BEHM/INTERFOTO
werden sich laut Feri sogar noch
schwächer entwickeln. Bei diesen Zu-
wachsraten geht es wohlgemerkt um
den Durchschnittswert. An vielen Stand-
orten werden die Steigerungen noch
niedriger ausfallen. Nach Abzug der In-
flationsrate dürften viele Immobilien
sogar an Wert einbüßen.
Wo also lohnt sich der Kauf eines
Eigenheims, und in welchen Regionen
können Mieter am Ende mit dem grö-
ßeren Vermögenszuwachs rechnen? Die
Immobilienexperten von Feri haben die
Wert- und Mietentwicklung von Einfa-
milienhäusern und Eigentumswohnun- Dresden: Ein sehr günstiges Preisniveau macht den Kauf einer Eigentumswohnung in
gen in den 66 wichtigsten Regionen bis der Elbmetropole attraktiv – Mieter ziehen unter Vermögensaspekten den Kürzeren
zum Jahr 2020 hochgerechnet. Finanz-
profi Friess, Geschäftsführer des Mün- sämtliche Standorte durchgerechnet zuwächse bleibt das Eigenheim vieler-
chener VZ Vermögenszentrums, hat mit (siehe Tabelle unten und Seite 218/19). orts auch in Zukunft ein geeignetes In-
Hilfe dieser Daten für manager magazin Das zentrale Ergebnis der Untersu- strument zum Vermögensaufbau und
die Alternativen Kaufen und Mieten für chung: Trotz insgesamt niedriger Wert- zur Alterssicherung.
Einfamilienhäuser: Häuslebauer in vielen Regionen im Nachteil
Wie viel Vermögen Eigentümer und Mieter bis 2020 in unterschiedlichen Städten und Regionen bei gleichem Startkapital aufbauen können1
Die Sicht des Käufers Die Sicht des Mieters Vermögenseffekt
Objektpreis in Jährliche Gesamter Objektmiete Jährliche Gesamter Vorteil des
Tausend Euro Wertsteigerung Vermögenszuwachs in Euro2 Mietsteigerung Vermögenszuwachs3 Käufers
2004 in Prozent in Prozent 2004 in Prozent in Prozent in Prozent4
Standort bis 20205 bis 20205 bis 20205 bis 20205 nach 15 Jahren
1 Dresden 229 2,3 149,5 1.388 2,0 -32,6 182,1
2 Berlin 292 1,8 118,6 1.852 1,4 -34,5 153,1
3 Rostock 233 1,6 105,7 1.412 1,9 -28,3 134,0
4 Kassel 238 2,1 137,0 1.371 1,8 10,1 126,9
5 Saarbrücken 307 1,9 123,5 1.648 1,9 43,0 80,5
6 Hannover 237 2,2 142,6 1.237 1,7 64,3 78,3
7 Jena 227 1,8 117,9 1.265 1,1 48,4 69,5
8 Bielefeld 285 2,3 148,3 1.400 2,1 83,3 65,1
9 Bochum 337 2,3 148,9 1.679 1,9 84,9 64,1
10 Mannheim 378 2,7 173,6 1.704 2,6 111,6 62,1
11 Würzburg 334 2,1 136,6 1.669 2,0 80,3 56,4
12 Aachen 367 2,5 161,9 1.701 2,2 108,8 53,1
13 Augsburg 309 2,4 157,6 1.432 2,3 107,7 49,9
14 Kiel 253 2,0 131,8 1.265 1,8 84,2 47,6
15 Ldkrs. Mettmann 299 2,3 153,2 1.401 2,1 106,7 46,5
16 Hildesheim 215 2,1 139,3 1.040 1,9 97,7 41,6
17 Düsseldorf 537 2,7 177,9 2.302 2,5 136,6 41,3
18 Wuppertal 303 2,1 136,3 1.469 1,9 97,6 38,7
19 Bonn 418 2,6 172,3 1.810 2,4 134,0 38,4
20 Hochtaunuskreis 549 2,3 150,8 2.534 2,0 116,0 34,9
21 Offenbach 269 2,2 142,9 1.289 1,7 109,7 33,2
22 Tübingen 550 1,9 122,8 2.722 1,8 89,7 33,1
23 Bremen 253 2,2 141,3 1.216 1,7 108,4 32,9
24 Duisburg 387 2,2 142,3 1.817 2,0 109,6 32,7
25 Essen 392 2,4 155,2 1.758 2,1 126,9 28,4
26 Leipzig 219 1,8 118,6 1.116 1,3 90,4 28,2
27 Hamburg 356 2,8 184,9 1.465 2,2 161,5 23,4
28 Wiesbaden 530 2,6 166,5 2.225 2,6 143,8 22,7
29 Ludwigshafen 321 2,0 132,8 1.519 1,6 115,5 17,3
30 Mainz 362 1,6 107,8 1.825 1,5 90,8 17,0
31 Lübeck 237 1,9 122,3 1.137 1,8 106,7 15,6
32 Landkreis Neuss 338 2,1 135,8 1.538 2,1 121,1 14,6
33 Köln 481 2,4 154,8 2.076 2,2 142,6 12,2
1
Unterstellt ist, dass Käufer und Mieter 30 Prozent des Kaufpreises als Startkapital besitzen; Haus: frei stehend, durchschnittliche Größe, mit Garage; 2Nettokaltmiete; 3ein negativer Wert bedeutet Vermögens
214 managermagazin 10/2005
Geldanlage Immobilien
billiger zu haben als noch vor zehn Jah-
ren. Auch im Westen waren mancher-
orts rückläufige Preise zu verzeichnen.
Hinzu kommt, dass die Finanzierung
des Eigenheimkaufs so günstig ist wie
kaum jemals zuvor. Auf Baudarlehen
sind aktuell nur um 4 Prozent Zinsen
fällig – festgeschrieben für zehn Jahre.
In vielen Regionen zahlen Häusle-
bauer für Zins- und Tilgung deshalb
weniger, als bei einer vergleichbaren
Wohnung an Miete fällig wäre. Der
überraschende Effekt der billigen Schul-
den: In Regionen, die eigentlich als we-
nig attraktiv für Immobilieninvestments
Starnberger See: Immobilien rund um Münchens größtes Freibad versprechen hohe gelten, ist der Erwerb des Eigenheims
Wertzuwächse. Die Preise sind aber derart hoch, dass Mieter im Vorteil sind. wirtschaftlich gesehen günstiger als ein
Mietvertrag.
Der Hauptgrund für dieses Resultat 90er Jahre vielerorts gefallen. In ost- Beispiel Rostock: Die Hansestadt
sind die derzeit vergleichsweise gerin- deutschen Städten wie Rostock, Leipzig ächzt unter einer Arbeitslosenquote von
gen Kosten. Zum einen sind die Preise oder Chemnitz sind Häuser und Woh- über 17 Prozent, immer mehr Menschen
für Wohnimmobilien seit Mitte der nungen heute mitunter 30 bis 50 Prozent verlassen die Ostsee-Metropole. Besse-
So lesen Sie die Tabelle: Wer in Oldenburg ein Haus für 204 000 Euro erwirbt, steigert sein Vermögen (siehe Kasten zur Methode, Seite 216) bis 2020 um 128 Prozent.
Wer ein vergleichbares Haus mietet und sein Startkapital in Wertpapiere investiert, verzeichnet nach Abzug der Mietkosten lediglich ein Plus von 118 Prozent.
Die Sicht des Käufers Die Sicht des Mieters Vermögenseffekt
Objektpreis in Jährliche Gesamter Objektmiete Jährliche Gesamter Vorteil des
Tausend Euro Wertsteigerung Vermögenszuwachs in Euro2 Mietsteigerung Vermögenszuwachs3 Käufers
2004 in Prozent in Prozent 2004 in Prozent in Prozent in Prozent4
Standort bis 20205 bis 20205 bis 2020 5
bis 2020 5
nach 15 Jahren
34 Oldenburg 204 2,0 128,8 951 1,7 118,2 10,6
35 Frankfurt 524 2,8 184,6 2.041 2,6 174,6 10,0
36 Braunschweig 249 1,7 115,5 1.206 1,5 108,1 7,4
37 Koblenz 259 2,1 138,5 1.200 1,4 131,3 7,2
38 Nürnberg 372 2,5 162,3 1.536 2,3 158,1 4,2
39 Dortmund 395 2,4 159,1 1.648 2,2 156,0 3,1
40 Trier 267 1,8 120,0 1.283 1,2 118,8 1,2
41 Osnabrück 243 1,9 123,5 1.124 1,7 126,0 -2,5
42 Siegen 222 1,9 124,8 1.015 1,8 128,9 -4,2
43 Münster 340 2,3 152,2 1.413 2,1 159,5 -7,3
44 Darmstadt 363 2,3 152,6 1.510 2,0 161,9 -9,4
45 Kaiserslautern 187 1,8 118,4 869 1,4 128,3 -9,9
46 Krefeld 361 1,8 118,0 1.656 1,7 129,1 -11,1
47 Chemnitz 195 0,9 69,1 1.045 0,7 81,8 -12,6
48 Passau 240 2,1 139,6 1.018 1,9 155,0 -15,5
49 Schwerin 203 1,3 90,0 995 1,3 106,7 -16,7
50 Erfurt 178 1,1 78,7 923 0,8 96,0 -17,3
51 Potsdam 230 1,9 125,6 1.028 1,4 145,7 -20,1
52 Main-Taunus-Krs. 491 2,5 160,4 1.890 2,3 185,5 -25,2
53 Karlsruhe 348 2,4 157,9 1.365 2,0 185,3 -27,5
54 Halle 176 0,8 62,6 945 0,4 90,6 -28,0
55 Göttingen 260 1,4 93,8 1.249 1,1 122,3 -28,5
56 Stuttgart 405 2,6 168,6 1.460 2,4 208,3 -39,7
57 Gießen 312 1,9 124,2 1.312 1,6 165,7 -41,5
58 Freiburg 408 2,5 161,7 1.483 2,2 207,9 -46,1
59 Bamberg 313 1,9 128,5 1.261 1,7 181,7 -53,2
60 München 627 2,5 163,5 2.182 2,3 221,6 -58,1
61 Magdeburg 158 1,5 103,4 679 1,3 164,0 -60,6
62 Regensburg 355 1,7 114,0 1.460 1,5 176,6 -62,6
63 Starnberg 672 2,5 161,0 2.281 2,3 230,9 -69,9
64 Rosenheim 396 2,2 144,5 1.418 2,0 218,5 -74,0
65 Ulm 343 2,1 139,1 1.252 1,8 215,5 -76,4
66 Heidelberg 479 2,5 165,9 1.561 2,3 244,4 -78,5
verzehr; die Miete liegt über den Kosten eines vergleichbaren Eigenheims; 4Vermögenszuwachs des Käufers abzüglich Vermögenszuwachs des Mieters; 5geschätzt. Quelle: Feri, VZ Vermögenszentrum
managermagazin 10/2005 215Geldanlage Immobilien
rung scheint kaum in Sicht. Bis 2020,
prophezeien die Experten von Feri, wird Von Zinsen und Erträgen
die Einwohnerzahl von Rostock um gut
5 Prozent zurückgehen. Das Siechtum
Methode: Wie Kauf und Miete verglichen werden
drückt Wohnungspreise und Mieten –
schlechtere Rahmenbedingungen für Mit einem ausgeklügelten Modell haben Preises für Kaufnebenkosten aufbringen.
ein Immobilieninvestment sind kaum die Finanzplaner des Münchener VZ Ver- Die Gesamtsumme finanziert er zu
denkbar. mögenszentrums errechnet, wie viel Ver- 70 Prozent mit Krediten, die in den
Wer aber dauerhaft in der alten Ha- mögen Eigenheimkäufer und Mieter in ersten zehn Jahren mit 4 Prozent, danach
fenstadt an der Ostsee leben möchte, den 66 wichtigsten Regionen Deutsch- mit 6 Prozent jährlich zu verzinsen sind.
könnte als Eigenheimbesitzer viel Geld lands bis 2020 aufbauen können. Die anfängliche Tilgung beträgt 1,5 Pro-
sparen. Eine Dreizimmerwohnung mit Mieten und Preise: Als Basis dienten zent des Darlehens. Zudem hat er lau-
70 Quadratmetern Wohnfläche kostet Prognosen der Preis- und Mietentwick- fende Kosten in Höhe von 2,5 Prozent
im Schnitt gerade einmal 76 000 Euro – lungen von Einfamilienhäusern und Woh- des Kaufpreises im Jahr, die um die von
und damit nur knapp das Zehnfache nungen des Bad Homburger Research- Feri geschätzte Inflation von 1,5 Prozent
einer Jahresmiete. Wer 70 Prozent des Hauses Feri für die kommenden 15 im Jahr steigen. Der Mieter zahlt neben
Kaufpreises mit einem Darlehen finan- Jahre. Die Experten analysierten rund der Kaltmiete, die jährlich um die prog-
ziert, hätte monatlich weniger für den 150 Kenngrößen, die das Preisgefüge nostizierte Rate zunimmt, Nebenkosten
Schuldendienst zu berappen als ein der Immobilienmärkte bewegen – etwa in Höhe von 8 Prozent der Kaltmiete, die
Vermieter verlangen würde. Die Diffe- Wirtschaftswachstum, Arbeitslosigkeit ebenfalls um 1,5 Prozent jährlich steigen.
renz zwischen Miete sowie Zins und oder Einwohnerzahlen – und rechneten Der Vermögenseffekt: Sind die Auf-
Tilgung kann fürs Alter zurückgelegt Preise und Mieten jeder Region hoch. wendungen des Mieters niedriger als die
werden. Das Modell: Für Käufer und Mieter des Käufers, investiert er die Differenz in
Ganz anders sieht die Situation in wurde derselbe Kapitalstock unterstellt – sein Wertpapierdepot. Zahlt der Eigen-
wirtschaftlich stabilen Regionen mit 30 Prozent des Kaufpreises der Immobi- heimbesitzer weniger, wird die Differenz
hoher Lebensqualität aus, in denen lie am jeweiligen Standort. Während der dem Vermögen des Mieters rechnerisch
Bauland knapp ist: Orte wie München, Erwerber jährliche Wertsteigerungen belastet, um die Vergleichbarkeit der
Heidelberg oder Stuttgart. Hier sind verbucht, erzielt der Mieter mit seinem Zahlungsströme zu gewährleisten. Die
die Haus- und Wohnungspreise in den in Wertpapieren investierten Startkapital Vermögensentwicklung von Käufern und
vergangenen Jahren mitunter stark ge- 5 Prozent Rendite jährlich nach Steuern. Mietern rechneten die VZ-Experten
stiegen, während sich die Mieten nur Zudem verglichen die VZ-Experten die bis zum Jahr 2020 hoch. Am Ende steht
moderat erhöhten. Kosten von Käufer und Mieter. Der der Vergleich des von Mietern und
Erwerber muss im Modell 8 Prozent des Käufern aufgebauten Vermögens.
IM KREIS STARNBERG sieht es ähnlich
aus. Rund um Münchens größtes
Freibad leben die meisten Spitzen- Region kosten die eigenen vier Wände Ein Ergebnis, das mitunter sogar
verdiener der Republik, hier genießen mehr. Der Wert einer Villa oder eines dann seine Gültigkeit behält, wenn der
Prominente wie Fußballstar Michael Apartments am Starnberger See liegt Immobilienbesitzer seine Schulden voll-
Ballack, TV-Manager Georg Kofler oder aber vor allem im Prestige. Zur Vermö- ständig getilgt hat. Gewiss, er kann in
Romancier Patrick Süßkind Alpen- gensbildung sind sie eher ungeeignet – seinem Heim mietfrei wohnen – ein Vor-
panorama und angenehmes Klima. In was auch die Berechnungen von Ver-
keiner anderen von Feri analysierten mögensverwalter Friess zeigen. Weiter auf Seite 220, Seite 218/19 Tabellen.Geldanlage Immobilien
Eigentumswohnungen: Käufer nahezu flächendeckend im Vorteil
Wie viel Vermögen Eigentümer und Mieter bis 2020 in unterschiedlichen Städten und Regionen bei gleichem Startkapital aufbauen können 1
Die Sicht des Käufers Die Sicht des Mieters Vermögenseffekt
Objektpreis in Jährliche Gesamter Objektmiete Jährliche Gesamter Vorteil des
2 3
Tausend Euro Wertsteigerung Vermögenszuwachs in Euro Mietsteigerung Vermögenszuwachs Käufers
2004 in Prozent in Prozent 2004 in Prozent in Prozent in Prozent4
Standort bis 20205 bis 20205 bis 20205 bis 20205 nach 15 Jahren
1 Rostock 76 1,3 90,2 625 0,4 -172,8 263,1
2 Dresden 90 1,6 108,3 673 0,9 -123,9 232,2
3 Saarbrücken 83 2,1 134,5 549 1,4 -62,8 197,2
4 Berlin 105 1,8 121,2 697 1,1 -58,7 179,9
5 Bielefeld 89 2,5 162,7 532 1,9 -13,6 176,3
6 Bochum 94 2,3 148,4 573 1,5 -11,7 160,2
7 Kassel 58 1,5 103,8 394 0,5 -51,7 155,5
8 Ldkrs. Mettmann 95 2,5 163,7 544 1,8 10,7 153,0
9 Hannover 81 1,9 124,4 515 1,1 -23,9 148,3
10 Mannheim 97 2,6 168,4 528 1,9 34,2 134,2
11 Erfurt 70 1,2 85,2 487 0,03 -47,1 132,3
12 Aachen 111 2,6 171,8 597 1,9 44,2 127,6
13 Jena 100 1,5 103,6 642 0,8 -22,9 126,5
14 Leipzig 76 1,7 112,2 465 1,1 -10,2 122,4
15 Würzburg 104 1,9 122,6 630 1,1 0,9 121,7
16 Wuppertal 103 1,9 127,8 608 1,2 10,9 116,9
17 Augsburg 88 1,9 127,3 515 1,3 15,4 111,9
18 Halle 64 1,3 92,2 411 0,6 -13,5 105,7
19 Oldenburg 80 1,9 126,6 462 1,3 26,7 99,8
20 Wiesbaden 118 2,6 172,5 593 2,1 72,9 99,6
21 Bremen 68 1,7 116,5 409 0,9 17,3 99,2
22 Ludwigshafen 76 1,5 102,3 461 0,9 9,3 93,1
23 Kiel 90 1,5 103,0 546 0,8 10,1 92,9
24 Bonn 116 2,4 157,4 608 1,6 67,2 90,2
25 Mainz 89 1,4 93,2 552 0,8 3,5 89,7
26 Hildesheim 73 1,7 115,1 427 1,0 26,5 88,6
27 Tübingen 156 1,3 91,8 958 0,8 4,8 87,0
28 Frankfurt 150 2,8 181,3 712 2,0 103,2 78,0
29 Offenbach 91 1,7 113,7 521 0,9 39,1 74,6
30 Lübeck 82 1,5 100,2 483 0,8 28,4 71,8
31 Trier 81 1,4 97,9 475 0,8 33,2 64,7
32 Koblenz 79 1,7 113,8 447 0,9 51,6 62,2
33 Hochtaunuskreis 129 1,8 119,8 714 1,0 57,7 62,1
1
Unterstellt ist, dass Käufer und Mieter 30 Prozent des Kaufpreises als Startkapital besitzen; Wohnung: drei Zimmer, 70 m2 Wohnfläche, ohne Stellplatz; 2Nettokaltmiete; 3ein negativer Wert bedeutet Vermögens
218 managermagazin 10/2005Geldanlage Immobilien
So lesen Sie die Tabelle: Wer in Hamburg eine Wohnung für 118 000 Euro erwirbt, steigert sein Vermögen (siehe Kasten zur Methode, Seite 216) bis 2020 um 114 Prozent.
Wer eine vergleichbare Wohnung mietet und sein Startkapital in Wertpapiere investiert, verzeichnet nach Abzug der Mietzahlungen nur ein Plus von 109 Prozent.
Die Sicht des Käufers Die Sicht des Mieters Vermögenseffekt
Objektpreis in Jährliche Gesamter Objektmiete Jährliche Gesamter Vorteil des
Tausend Euro Wertsteigerung Vermögenszuwachs in Euro2 Mietsteigerung Vermögenszuwachs 3
Käufers
2004 in Prozent in Prozent 2004 in Prozent in Prozent in Prozent4
Standort bis 20205 bis 20205 bis 20205 bis 20205 nach 15 Jahren
34 Landkreis Neuss 102 1,7 114,4 563 1,1 54,0 60,4
35 Hamburg 118 2,6 170,2 559 1,8 109,9 60,3
36 Essen 105 1,8 119,7 577 1,1 61,1 58,6
37 Osnabrück 85 1,6 110,8 477 0,8 52,6 58,1
38 Siegen 81 1,7 114,2 444 1,0 56,8 57,4
39 Düsseldorf 163 2,2 142,4 833 1,4 85,6 56,8
40 Nürnberg 89 2,3 149,8 443 1,6 94,3 55,5
41 Kaiserslautern 75 1,5 102,6 422 0,9 48,8 53,7
42 Darmstadt 130 2,2 140,1 660 1,4 90,2 49,9
43 Potsdam 113 1,7 113,3 617 10, 64,1 49,2
44 Passau 67 1,8 120,2 356 1,2 74,3 45,9
45 Chemnitz 60 0,7 55,1 381 -0,1 13,8 41,4
46 Köln 142 1,9 126,1 735 1,1 89,2 37,0
47 Duisburg 86 1,8 118,6 458 0,8 82,8 35,8
48 Krefeld 106 1,4 97,5 591 0,7 62,6 34,9
49 Dortmund 112 1,9 122,9 574 1,2 92,6 30,3
50 Braunschweig 77 1,0 71,9 450 0,2 51,9 20,0
51 Regensburg 120 1,8 118,6 602 1,1 103,2 15,4
52 Göttingen 82 0,8 66,2 477 0,1 54,8 11,3
53 Gießen 98 1,7 117,1 489 1,1 107,7 9,4
54 Stuttgart 116 2,3 151,1 515 1,5 143,1 8,0
55 Schwerin 88 0,7 60,5 519 0,0 53,5 7,0
56 Main-Taunus-Krs. 143 2,0 131,3 676 1,3 124,8 6,5
57 Münster 100 1,7 113,6 501 0,9 107,4 6,2
58 Karlsruhe 100 1,9 127,8 472 1,3 127,8 0,0
59 Bamberg 102 1,5 103,5 508 0,9 109,5 -6,1
60 München 164 2,3 149,8 694 1,6 166,7 -16,9
61 Starnberg 185 2,3 149,8 756 1,6 178,1 -28,3
62 Freiburg 126 1,9 125,7 557 1,2 155,2 -29,4
63 Rosenheim 121 1,9 126,5 529 1,2 159,5 -33,1
64 Magdeburg 55 1,1 83,9 284 0,1 117,4 -33,4
65 Ulm 95 1,8 115,2 423 0,9 157,6 -42,4
66 Heidelberg 130 2,2 146,1 515 1,5 193,4 -47,3
verzehr; die gesamten Mietkosten sind höher als die Kosten des Erwerbs; 4Vermögenszuwachs des Käufers abzüglich Vermögenszuwachs des Mieters; 5geschätzt. Quelle: Feri, VZ Vermögenszentrum
managermagazin 10/2005 219Geldanlage Immobilien
sprünglich 291 000 im Jahr 1999 auf
257 000 im Jahr 2020 sinken – ein Rück-
gang um 12 Prozent. Für Ostthüringen
erwarten die Experten sogar ein Minus
von 13 Prozent.
Die Raumforscher konstatieren einen
klaren Wanderungstrend – raus aus den
ländlichen Gebieten, hinein in die Bal-
lungsräume. Vor allem in den so genann-
ten Speckgürteln rund um Großstädte
wie Hamburg, Berlin, Stuttgart oder
München dürfte in den kommenden
Jahren noch verstärkter Zuzug zu ver-
zeichnen sein.
Die Wahrscheinlichkeit, ein Haus
oder eine Wohnung zu einem guten
Preis wieder veräußern zu können,
sollte daher schon beim Kauf berück-
sichtigt werden. „Nur qualitativ hoch-
wertige Immobilien in attraktiven
Wohnlagen bieten noch gute Chancen
auf Wertsteigerungen“, sagt Thorsten
Schilling, der bei Feri die Marktanalysen
leitet.
Heidelberg: Wohnungen in der alten Universitätsstadt sind extrem teuer. Zwischen
Schloss und Neckarstrand sind Eigenheime daher eine schlechte Geldanlage. DIE ENTSCHEIDUNG für das Eigenheim,
so viel steht fest, ist mit erheblichen
teil, der einem steuerfreien Zusatzein- rum stand meist der ideelle Wert, sich Unsicherheiten verbunden: Von mögli-
kommen gleichkommt. Doch was wäre, selbst etwas aufgebaut zu haben, weni- chen finanziellen Schwierigkeiten beim
wenn er sein Einfamilienhaus verkaufen ger ökonomisches Kalkül“, sagt Reiner Schuldendienst durch Arbeitslosigkeit
und den Erlös in Wertpapiere investie- Braun vom Berliner Forschungsinstitut oder Berufsunfähigkeit über unvorher-
ren würde? Empirica. gesehene Kosten für Renovierungen bis
Beim derzeitigen Preis- und Miet- In den vergangenen Jahren hat sich hin zu Schwierigkeiten beim Wieder-
niveau in Starnberg müsste der Erlös dieses Muster beim Immobilienkauf verkauf.
eine jährliche Rendite von gut 4 Prozent grundlegend geändert. In einer umfang- Intensive Planung kann jedoch die
nach Steuern bringen, um die Miet- reichen Marktstudie hat Braun fest- vielen Unwägbarkeiten erheblich ein-
kosten zu decken – eine durchaus er- gestellt, dass zunehmend auch jüngere dämmen. Und abseits von nüchternen
reichbare Zielmarke. Singles und kinderlose Paare sowie Renditevergleichen hat Empirica-Mann
Die Rechnung lässt zudem noch un- ältere Menschen ab 55 Wohnungen und Braun noch einen für die Altersvorsorge
berücksichtigt, dass in älteren Gebäu- Häuser kaufen. besonders vorteilhaften Effekt der eige-
den immer wieder Sanierungsbedarf Der Forscher erwartet, dass künftig nen vier Wände ausgemacht: Eigen-
entsteht. Reparaturen an Heizung, Dach Häuser und Wohnungen verstärkt nach heimbesitzer legen mehr auf die Seite als
oder Wasserleitungen können leicht Bedarf der aktuellen Lebensphase ge- Mieter.
hohe fünfstellige Beträge verschlingen. und wieder verkauft werden. Das Braun hat das Sparverhalten von Mie-
Ein Problem, mit dem sich Mieter nicht Apartment in einem belebten Stadt- tern und Eigentümern untersucht. Er-
herumschlagen müssen. viertel vom Single, das Haus mit Garten gebnis: Der Wunsch, den Kredit für
von der Familie mit Kindern und eine das Eigenheim möglichst schnell ab-
BISLANG KAM EIN VERKAUF des trauten altengerechte, kleinere Stadtwohnung zustottern, erhöht offenbar die Disziplin
Heims für das Gros der Häuslebauer vom Rentnerpaar. in Finanzdingen. Trotz des langjährigen
zwischen Waterkant und Bodensee al- Dabei rückt zunehmend der mögliche Schuldendienstes horteten die von
lenfalls in Notlagen in Frage. Typisch für Verkaufserlös in den Vordergrund. Vor Braun befragten Häuslebauer bis zur
die Deutschen war in den vergangenen allem in ländlichen Regionen, aber auch Rente 37 000 Euro Kapital – die Mieter
Jahrzehnten der Kauf eines Hauses nach in Städten mit schwacher Wirtschafts- brachten es dagegen nur auf 26 000
der Familiengründung im Alter zwi- struktur wird ein zum Teil massiver Euro.
schen 30 und 40. Mit dem Auszug der Rückgang der Einwohnerzahlen die Die eigenen vier Wände als Mittel
FOTO: ZIELSKE/LAIF
Kinder diente die Immobilie dann Wohnungsmärkte belasten. In Bremen zur Selbstdisziplinierung – vielleicht
als Altersruhesitz und wurde in den etwa, so hat es das Bundesamt für Bau- auch ein Grund, über den Kauf einer
meisten Fällen per Erbe an die nächste wesen und Raumordnung errechnet, Wohnung oder eines Hauses nachzu-
Generation weitergereicht. „Im Zent- wird die Zahl der Haushalte von ur- denken. Jonas Hetzer
220 managermagazin 10/2005Sie können auch lesen
