DEUTSCHL AND DER REPORT HJ 1 2018 - RESEARCH - Knight Frank
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RESEARCH DER DEUTSCHL AND REPORT HJ 1 2018
DER DEUTSCHLAND REPORT HJ 1 2018 RESEARCH
RESEARCH
WIRTSCHAFT UND POLITIK
BIP PRO KOPF IN
DIE DEUTSCHE WIRTSCHAFT DEUTSCHLAND
IST WEITERHIN AUF
WACHSTUMSKURS
Die deutsche Wirtschaft gewinnt weiter an Dynamik. Kiel
SCHLESWIG-
HOLSTEIN
MECKLENBURG-
Trotz der politischen Pattsituation in der große börsennotierte Unternehmen war 2017 Die Wahlen im September führten zu VORPOMMERN
Bundesrepublik legte die deutsche Wirtschaft ein Rekordjahr. Angesichts dieser Zahlen einem außergewöhnlich stark fragmentierten Schwerin
im dritten und vierten Quartal 2017 weiterhin wird darüber diskutiert, ob die Europäische Parlament, bei dem überdurchschnittlich viele
Bremen Hamburg
stark zu und übertraf damit sogar die hohen Zentralbank ihre Geldspritzen für den Parteien vertreten sind. Nachdem sich die
Wachstumsraten des Vorjahreszeitraums. Das Euroraum einstellen sollte. Sozialdemokratische Partei Deutschlands (SPD)
deutsche BIP wuchs 2017 um 2,20 % und weigerte, mit der Christlich Demokratischen Union
Im Januar dieses Jahres begann die
damit so stark wie seit 2011 nicht mehr. Der
Europäische Zentralbank damit, ihr Programm
(CDU) und ihrer Schwesterpartei, der Christlich
NIEDERSACHSEN BRANDENBURG
Anteil der Fertigungsindustrie legte, getragen Sozialen Union (CSU), eine weitere Koalition
zur quantitativen Lockerung zu drosseln.
von der hohen ausländischen Nachfrage,
Dabei will sie sich schrittweise zurückziehen,
einzugehen, hatte Deutschland vier Monate BERLIN
deutlich zu und auch der Dienstleistungssektor lang nur eine geschäftsführende Regierung. Potsdam
um mögliche negative Auswirkungen auf die
verzeichnete einen hohen Zuwachs. Inzwischen hat es die deutsche Kanzlerin Angela
Finanzmärkte abzufedern. Diese Entscheidung Hannover
Merkel nach langwierigen Verhandlungen jedoch
Die starke Dynamik, die dem deutschen signalisiert die Bereitschaft der EZB, ihre
geschafft, mit ihren ehemaligen Partnern zum
Wirtschaftswachstum zugrunde liegt, wird sich Geldpolitik im Euroraum ein Jahrzehnt nach Magdeburg
voraussichtlich auch 2018 ungebremst fortsetzen. der globalen Finanzkrise zu normalisieren. dritten Mal ein Regierungsbündnis zu schmieden.
Das Ifo-Institut hob die Wachstumsprognose Inzwischen weist der Euroraum ein solides Die starke Konjunktur belegt, dass sich die SACHSEN-ANHALT
für die Bundesrepublik für das Jahr 2018 Wachstum auf, das vor allem im zweiten deutsche Wirtschaft in der Zwischenzeit nicht von NORDRHEIN-WESTFALEN
von ursprünglichen 2,00 % auf 2,60 % an. Halbjahr 2017 stark ausgeprägt war. Trotz einer “fehlenden” Regierung beirren ließ.
Die Fertigungsindustrie blüht angesichts der der positiven Konjunkturentwicklung wird die Die hohe Wachstumsrate schürt unter Experten
verbesserten Konjunkturaussichten auf. Auch EZB voraussichtlich den Leitzins 2018 nicht
die Furcht vor einer Wirtschaftsüberhitzung. Düsseldorf
die Industrieexporte und Investitionstätigkeiten anheben, da das Wachstum im Euroraum Erfurt SACHSEN
Vorerst boomt die deutsche Wirtschaft, was
werden voraussichtlich im gesamten weiterhin von starker Unterstützung abhängig ist.
auch den Anstoß für die starke Dynamik auf Dresden
Jahresverlauf kräftig zulegen.
Die Spannungen auf dem Arbeitsmarkt haben dem Immobilienmarkt gab. Für 2018 sind
Die deutsche Inflationsrate hat unterdessen deutlich zugenommen. Trotz des Mangels dieselben fundamentalen Marktbedingungen
THÜRINGEN
einen fünfjährigen Höchststand erreicht. Die an qualifizierten Arbeitskräften und der gegeben, die das Wachstum bereits HESSEN
Verbraucherpreise sind 2017 aufgrund der niedrigsten Arbeitslosenrate seit der deutschen 2016 und 2017 förderten. Die Schlüsselfrage
deutlich höheren Lebensmittelpreise um Wiedervereinigung liegt der Lohnzuwachs nur lautet daher, wie effizient zusätzliche
durchschnittlich 1,70 % gestiegen. Die Inflation knapp über dem langfristigen Durchschnitt. Anreize, niedrige Zinssätze und eine starke RHEINLAND- Wiesbaden
dürfte bis 2019 hoch bleiben. Eine weitere Die fehlenden Lohnerhöhungen stellen die EZB Inlandsnachfrage sein werden, wenn die PFALZ
Steigerung nach diesem Datum kann nicht bei ihren Bemühungen, ihre Anreizmaßnahmen deutsche Wirtschaft ein fortgeschrittenes Mainz
ausgeschlossen werden. Auch für Deutschlands zurückzufahren, vor neue Herausforderungen. Stadium ihres Konjunkturzyklus erreicht.
BIP-WACHSTUMSRATEN SAARLAND
DATEN 2017 FÜR DEUTSCHLAND Saabrücken
6,00%
PROGNOSE
4,00%
PRO-KOPF-BIP ARBEITSLOSENRATE ARBEITSKOSTEN PRO STUNDE Stuttgart
€38.200 5,5% €33,40
BAYERN
2,00%
BADEN-
0,00% DEUTSCHLAND DEUTSCHLAND DEUTSCHLAND WÜRTTEMBERG München
-2,00% BIP PRO KOPF
20%
-4,00%
< 25.000
25.001- 30.000
-6,00%
Deutschland 30.001- 40.000
Euroraum
€31.700 8,70% €29,80
-8,00% 40.001- 50.000
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
> 50.001
EURORAUM EURORAUM EURORAUM
Quelle: IWF 2017 Quelle: Statistisches Bundesamt, 2016
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DER DEUTSCHLAND REPORT HJ 1 2018 RESEARCH
ÜBERBLICK ÜBER DIE KAPITALMÄRKTE zunehmend teurer. Im Vergleich zu Europas
größten Büroimmobilienmärkten herrscht in
DIE GRÖSSTEN TRANSAKTIONEN VON BÜROIMMOBILIEN 2017
DEUTSCHLAND – EIN
Deutschland ein Mangel an Core-Objekten. OBJEKT STANDORT VERKAUFSPREIS KÄUFER VERKÄUFER
Das hat 2017 zu weiteren Renditerückgängen (Millionen €)
auf dem deutschen Büromarkt geführt. Sony Center Berlin 1.110 Oxford Properties und Hines im Auftrag des
Frankfurt verzeichnete mit einer Spitzenrendite Joint-Venture-Partner südkoreanischen
für Büroimmobilien, die um 75 Basispunkte Madison International Pensionsfonds NPS
FÜHRENDER
auf 3,25 % fiel, den stärksten Rückgang. Tower 185 Frankfurt 775 Deka Immobilien CA Immo Deutschland und
In München und Berlin liegen die Joint-Venture-Partner
Spitzenrenditen für Büroimmobilien derzeit bei Kap West München 242 Allianz Real Estate OFB
3,00 bzw. 3,10 %. Damit rangieren die beiden Deutschland
Städte auf dem selben Niveau wie Paris und
unter London. Um die gewünschten Renditen Quelle: Knight Frank Research
INVESTITIONSSTANDORT
zu erwirtschaften, gehen Anleger unterdessen
höhere Risiken ein. ANTEILE VON GRENZÜBERSCHREITENDEM KAPITAL
Es gibt wenige Anzeichen dafür, dass der
2017
Kapitalfluss nach Deutschland in nächster Zeit Frankfurt 2012
Der deutsche Immobilienmarkt hat die Bundestagswahl allem Anschein nach zurückgehen wird. Angesichts der niedrigen
Anleiherenditen und des hohen Anlagedrucks Hamburg
unbeschadet überstanden. werden sich die Investoren auch weiterhin
dem Immobilienmarkt zuwenden. Der Spread Stuttgart
zwischen Immobilien- und Anleiherenditen
Düsseldorf
wird sich zwar verringern, diese Spanne
wird jedoch die Folge eines Anstiegs bei Berlin
Die Unsicherheit, die im Vorfeld der Wahlen Der Anteil von Kapital aus China, Südkorea Staatsanleihen sein. Der Spielraum für
und auch danach noch herrschte, hat und Singapur am deutschen Immobilienmarkt weitere Renditerückgänge ist voraussichtlich München!
sich kaum auf die Entscheidungen der wächst beständig. begrenzt. Vier der zehn Top-Städte für
Immobilieninvestoren ausgewirkt. Stattdessen Gewerbeimmobilieninvestments liegen in Köln!
Getrieben durch den Wirtschaftsboom und Deutschland, womit das Land seine
hat die Nachfrage nach deutschen Immobilien
außergewöhnlich starke Vermietungsmärkte 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%
ihren Aufwärtstrend fortgesetzt, was angesichts Position als Europas sicherer Hafen für
werden die deutschen Immobilienmärkte Anlegerkapital gefestigt hat.
der niedrigen Zinssätze, der robusten Konjunktur Quelle: Knight Frank Research / Real Capital Analytics
und der soliden Mieterdaten auf dem deutschen
Immobilienmarkt nicht weiter verwunderlich ist.
Das Investitionsvolumen in deutsche Immobilien DIE GRÖSSTE TRANSAKTION AUF DEM MARKT FÜR BÜROIMMOBILIEN 2017:
erreichte 2017 mit 67,54 Milliarden Euro DAS SONY CENTER IN BERLIN.
eine Höhe, die sogar den Rekord von 2015
übertraf. Im Vergleich zu 2016 legte das
Investitionsvolumen um 8 % zu. Der starke
Anstieg bei den Immobilienpreisen ist einer
der Haupttrends, der diesem Rekordwert
zugrunde liegt. Die stärksten Preiserhöhungen
wurden aufgrund des mangelnden Angebots
insbesondere im Bürosektor verzeichnet. Folglich
haben Investoren ihr Augenmerk auch verstärkt
auf Märkte außerhalb der Top-7-Standorte
gelegt. Tatsächlich entfiel über die Hälfte des
Gesamtinvestitionsvolumens im Jahr
GESAMTES INVESTITIONSVOLUMEN (IN MILLIARDEN EURO)
2017 auf Transaktionen, die außerhalb
dieser Märkte getätigt wurden.
WACHSTUM-
2017 SPROGNOSE TOP CITIES
Berlin führte die Rangliste mit einem gesamten BILLION
2016
Transaktionsvolumen von 11,92 Milliarden
DEUTSCHLAND 67,54 8% GERMANY Euro stellte die
Euro an. Mit 1,10 Milliarden 67.54
Veräußerung des Sony Centers am Potsdamer
BERLIN 11,92 25% Platz die Rekordtransaktion
BERLIN des Jahres dar. 11.92
An zweiter Stelle liegt Frankfurt mit einem
FRANKFURT 8,35 20% starken Anstieg des Investmentvolumens
FRANKFURT durch 8.35
Rekord-Transaktionen mit Büroimmobilien durch
ausländische Investoren. Auch Stuttgart und
MÜNCHEN 5,93 -16% MUNICH
Düsseldorf konnten mit einem Zuwachs von
5.93
jeweils 45 % bzw. 38 % im Vorjahresvergleich
HAMBURG 4,83 6% ein deutliches WachstumHAMBURG
verzeichnen. 4.83
Die Investitionen durch ausländische Investoren
DÜSSELDORF 3,66 38% DUSSELDORF 3.66
im deutschen Immobilienmarkt erreichten 2017
einen neuen Höchststand. Rund 60 % des
KÖLN 3,09 2% Transaktionsvolumens COLOGNE
bei Gewerbeimmobilien 3.09
entfiel auf grenzüberschreitend tätige Anleger.
STUTTGART 1,71 45% Der größte Teil des Auslandkapitals,
STUTTGART das 2017 1.71
nach Deutschland floss, kam aus den USA.
Quelle: Knight Frank Research / Aber auch das Interesse asiatischer Investoren
Real Capital Analytics hat weiter beträchtlich zugenommen.
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DER DEUTSCHLAND REPORT HJ 1 2018 RESEARCH
BERLIN
Obwohl die Berliner Wirtschaft weniger stark diese Tatsache den beträchtlichen Lohnzuwachs deutschen Hauptstadt weicht die strategische
boomt als in Frankfurt, München und Hamburg, des vergangenen Jahres. Laut einem Bericht Stadtplanung Berlins von denen anderer
könnte die deutsche Hauptstadt eines von Ernst & Young bietet Berlin europaweit das europäischer Städte ab. Die hohe Anzahl
Tages zum Wachstumstreiber der deutschen höchste Gehalt für Technologie-Absolventen an Räumlichkeiten, die während des Kalten
Wirtschaft werden. (durchschnittliche 3.100 Euro pro Monat). Krieges verlassen wurden, ermöglichte die
Besetzung vieler Häuser und die Bildung
Berlin hat sich einen Ruf als eine der Eine ganze Reihe von Unternehmen folgt
einer Alternativkultur. Heute ist jedoch vom
coolsten Städte Europas erarbeitet. Die dem Ruf von Berlin mit seiner dynamischen
alten Berlin nicht mehr viel übrig.
pulsierende Hauptstadt zieht Investoren, Unternehmerkultur. So hat die Deutsche Bank
Unternehmen und Talente aus der ganzen einen Teil seiner Risikomanagementsparte Stattdessen boomt hier der Immobilienmarkt.
Welt an. Sie ist zu einer Drehscheibe für von London nach Berlin verlegt. Auch Die Büromieten sind um ein Vielfaches
wachstumsstarke Technologieunternehmen Google hat Pläne für einen eigenen Campus gestiegen und haben einen neuen
BERLIN BEFINDET SICH AUF DER ÜBERHOLSPUR. DIE ARBEITSLOSIGKEIT IST SO NIEDRIG geworden. Von Technikriesen wie Google, für Startup-Unternehmer in Kreuzberg, Höchststand erreicht. Im Laufe des Jahres
WIE NOCH NIE UND DIE BEVÖLKERUNG WÄCHST UM 50.000 MENSCHEN PRO JAHR. Apple und Facebook bis hin zu lokalen die jedoch auf Widerstand treffen. Dies 2017 wurden Coworking-Anbieter zunehmend
Erfolgsgeschichten wie SoundCloud und macht die Gentrifizierung deutlich, die in aktiver und nahmen immer mehr Großflächen
Zalando: Berlin beherbergt eine bunte Mischung Berlin schnell voranschreitet. Aufgrund der ab. Als aktivster Betreiber ist in diesem
von Technologieunternehmen. Vielleicht erklärt speziellen und turbulenten Geschichte der Zusammenhang WeWork hervorzuheben.
Seit dieser Anbieter von flexibel nutzbaren
Büroflächen 2016 seinen ersten deutschen
„Berlin braucht neue Büroimmobilienprojekte, damit Campus im Sony Center eröffnete, hat er sich
an drei weiteren Standorten niedergelassen.
Unternehmen expandieren können. Ein Grund für das Der Verkauf des Sony Centers stellt übrigens
beträchtliche Mietpreiswachstum ist das extrem niedrige die größte Investmenttransaktion dar, die
2017 in Berlin getätigt wurde. Das begehrte
Angebot an geeigneten Objekten. Wir gehen davon aus, Objekt, das innerhalb von sieben Jahren eine
dass sowohl die Mieten für Gewerbeimmobilien und Wertsteigerung von rund 500 Euro Millionen
Wohnungen als auch die Kapitalwerte weiterhin steigen.“ verzeichnete, wurde für 1,10 Milliarden Euro
an Oxford Properties, die Immobiliensparte
OLE SAUER, GESCHÄFTSFÜHRENDER GESELLSCHAFTER eines kanadischen Pensionsfonds, verkauft.
Diese Zahlen spiegeln die angespannten
Marktverhältnisse wider.
Büroobjekte sind Mangelware. Der enorme
Anstieg der Immobilienpreise, den wir in
letzter Zeit gesehen haben, ist nicht zuletzt
dieser Tatsache geschuldet. Da auch die
Entwicklungspipeline für Büroobjekte den
bestehenden Bedarf bei weitem nicht
decken kann, sieht sich der Markt mit
WICHTIGE ECKDATEN FÜR BERLIN weiteren Herausforderungen konfrontiert.
Das Angebot hat es nicht geschafft, mit der
Nachfrage Schritt zu halten. Das hat dazu
geführt, dass in ganz Berlin nur extrem
wenige Mietobjekte zur Verfügung stehen.
Das Fertigstellungsvolumen wird 2018
jedoch zunehmen und für eine willkommene
Entlastung des Marktes sorgen.
Berlin zeigt sich zunehmend als reifer Markt,
dessen Immobilienpreise kontinuierlich
ansteigen. Noch vor fünf Jahren zählte die
950.000 m²
deutsche Hauptstadt zu den aufstrebenden
RENDITERÜCKGANG AUF Märkten, aber mittlerweile ist sie zu einer
17 % MEHR FLÄCHENUMSATZ IM
VERGLEICH ZU 2016
3,10 % zentralen Destination für Investoren und
anmietende Unternehmen gleichermaßen
geworden. Berlin boomt und weist Mietpreise
auf, die in den letzten zwei Jahren um
37,50 % auf 33 Euro pro m² und Monat
MIETWACHSTUM IN LEERSTANDSQUOTE gestiegen sind. Im Vergleich zu Städten wie
HÖHE VON AUF EINEM London und Paris gibt es in Berlin noch
37,50 % REKORDTIEF VON
20% 20%
einen großen Nachholbedarf. Obwohl sich
2,25 %
die Renditen mit 3,10 % auf einem
historischen Tiefstand befinden, bietet die
SEIT 2016 Stadt noch Spielraum. Die Aussichten auf
attraktive Mietsteigerungen in Berlin haben
das Interesse der Investoren geweckt.
6 7DER DEUTSCHLAND REPORT HJ 1 2018 RESEARCH
FRANKFURT
Aktivster Mieter war die Deutsche Bahn AG, die Wachstum der Anbieter flexibler Arbeitsflächen von Büro- in Wohnflächen haben den Mangel
im Rahmen von neun verschiedenen Abschlüssen profitiert, die 2017 insgesamt 7 % des gesamten an gewerblichen Mietflächen zusätzlich
ein Flächenvolumen von über 80.000 m² Flächenumsatzes akkumulierten. Da die Tendenz verschärft. Der Frankfurter Stadtteil Niederrad
angemietet hat – das sind 12 % des gesamten zu flexibel nutzbaren Arbeitsräumen aller ist ein gutes Beispiel für diesen Trend. In
Flächenumsatzes. 2017 blieb der Banken- und Voraussicht nach weiter zunehmen wird, stellen den Siebzigern galt das Viertel als Bürostadt,
Finanzsektor der größte Flächenabnehmer. diese Anbieter kurz- und mittelfristig gesehen in der sich vorwiegend IT-Unternehmen
wichtige Bedarfsträger dar. niederließen. Als der Bestand jedoch älter und
Ungeachtet des Brexits ist die Zahl der
mit der Zeit nicht mehr nachgefragt wurde
neuen Mietverträge, die von internationalen Aufgrund der hohen Nachfrage und des wurden, zogen die Mieter um und hinterließen
Banken in Frankfurt abgeschlossen werden, geringen Fertigstellungsvolumens ist die Anzahl zahlreiche leerstehende Bürogebäude. Um
gleichbleibend. Nichtsdestotrotz haben sich viele der verfügbaren Objekte in Frankfurt in den Abhilfe gegen dieses Problem zu schaffen,
der bereits bestehenden Mieter proaktiv in den letzten Jahren kontinuierlich gesunken. Nach hat das Frankfurter Stadtplanungsamt einen
DER FRANKFURTER VERMIETUNGSMARKT VERZEICHNETE MIT EINEM REKORD-FLÄCHENUMSATZ VON 715.000 M² IM JAHR 2017 Markt eingebracht und ihre Mietkonditionen der Finanzkrise erreichte die Leerstandsquote Plan für ein gemischt genutztes Wohn- und
EIN AUSSERGEWÖHNLICH GUTES JAHR. DIESES ERGEBNIS ÜBERTRAF DEN LANGFRISTIGEN DURCHSCHNITT UM ÜBER 50 %. neu ausgehandelt. Mit diesen Maßnahmen 2010 mit 15,00 % einen Rekordhoch. Seitdem Geschäftsviertel für den Stadtteil entworfen.
sicherten sie sich Flächen für etwaige zukünftige ist sie jedoch beständig gefallen und liegt Nach seiner Fertigstellung wird Niederrad Platz
Geschäftsanforderungen für den Fall, dass sich mittlerweile unter 8,00 %. Die Konsolidierung im für rund 3.000 Haushalte bieten und somit der
der Brexit erheblich auf den Vermietungsmarkt Finanzdienstleistungssektor und ein zunehmender drohenden Wohnungsknappheit in Frankfurt
auswirken sollte. Auch Frankfurt hat vom Trend hin zur Revitalisierung und zur Konversion entgegenwirken.
Nachdem die Entwicklung von neuen
Büroflächen eine Zeit lang nur schleppend
vorankam, gibt es nun spürbare
Verbesserungen bei der Frankfurter
Entwicklungspipeline. Im Bankenviertel wird
an drei bedeutenden Projekten gebaut,
„2017 hat der Frankfurter Bürovermietungsmarkt neue die zusammen über 160.000 m² an neuen
Maßstäbe gesetzt. Wir gehen davon aus, dass diese Büroflächen bieten werden: Four Frankfurt,
Omniturn und Marienturm. Außerdem
Dynamik auch 2018 weiter anhält.“ entsteht auf einem 35 ha großen Gelände
neben dem Frankfurter Flughafen eines der
ELVIN DURAKOVIC, GESCHÄFTSFÜHRENDER GESELLSCHAFTER
größten Bauprojekte Europas im städtischen
Entwicklungsbereich, das zukünftige
Gewerbegebiet Gateway Gardens. Es verfügt
über geplante 700.000 m² an Geschossfläche
und soll nach seiner Fertigstellung Platz für
bis zu 18.000 Arbeitskräfte bieten.
Frankfurt war nach Berlin die
zweitaktivste deutsche Stadt im Bereich
Immobilieninvestment. Im aktuellen
Konjunkturzyklus wurden jedoch neue
WICHTIGE ECKDATEN FÜR FRANKFURT
Benchmarks gesetzt, so sind die Spitzenrenditen
im vergangenen Jahr um 75 Basispunkte auf
ein Rekordtief von 3,25 % gesunken. Die
begrenzte Verfügbarkeit von Anlageobjekten in
zentralen Lagen hat Investoren dazu veranlasst,
sich Non-Core-Objekten und Forward Deals
zuzuwenden.
Den Anstoß für eine hohe Investitions- und
Vermietungsaktivität auf dem Frankfurter
Gewerbeimmobilienmarkt gaben erhebliche
Investitionen in die städtische Infrastruktur.
Das Terminal 3 im Süden des Frankfurter
715.100 m² RENDITERÜCKGANG AUF Flughafens ist derzeit das größte laufende
3,25 %
Bauprojekt. Nach seiner Fertigstellung wird
es über 24 Flugzeug-Andockstationen verfügen
35 % MEHR FLÄCHENUMSATZ IM und jährlich bis zu 14 Millionen Passagiere
VERGLEICH ZU 2016 abfertigen können. Es wird auch kräftig in
zwei der wichtigen Infrastrukturnetzwerke
DIE von Frankfurts investiert. Das Europaviertel
DIE MIETEN STIEGEN AUF LEERSTANDSQUOTE wird über eine 2,7 km lange Verlängerung
40,00 EURO
der U-Bahn-Strecke an den Hauptbahnhof
20% 20% IST WEITER angebunden. Der neue Abschnitt soll vier neue
GEFALLEN AUF Haltestellen erhalten und bis Ende 2022 den
PRO m² 7,80 % Betrieb aufnehmen. Auch das S-Bahnnetz wird
ausgebaut, um eine direkte Anbindung des
neuen Gewerbegebiets Gateway Gardens an
die Innenstadt und die Flughafenterminals zu
gewährleisten.
8 9DER DEUTSCHLAND REPORT HJ 1 2018 RESEARCH
MÜNCHEN
München gehört zu den am stärksten Großunternehmen und Global Player an in der Innenstadt – 2017 fielen rund
wachsenden Großstädten in Deutschland – Expansionsplänen, die oftmals aufgrund 60.000 m² des Gesamtbüroflächenumsatzes
prognostiziert ist ein Zuwachs von 200.000 des Mangels an großflächigen Angeboten auf Coworkinganbieter. Dabei nutzen auch
Einwohnern bis 2030. Verglichen mit anderen im Zentrum bereits im Planungsstadium große Unternehmen deren Angebot und
deutschen Großstädten und dem deutschen verworfen werden müssen. Viele Mieter legen versuchen so durch eine kurzfristige
Jahresdurchschnitt 2017 (5,7%) weist ihren Fokus bei der Suche daher auf das Umverteilung von Arbeitskräften mehr Zeit für
München mit 3,6% zudem die niedrigste Münchner Umland, wobei auch hier bereits die Suche nach Büroflächen zu gewinnen.
Arbeitslosenquote auf. Flächenknappheit herrscht. Alternativ bleibt Durch Revitalisierungen und die Entwicklung
Zugute kommt der Landeshauptstadt vor allem dann nur noch die Verlängerung des aktuellen einzelner Neubauprojekte wird derzeit
ein breit gefächertes Wirtschaftsspektrum, Mietvertrages zu einem höheren Mietzins und versucht, den Münchner Büromarkt zu
der Anmietung eines zweiten Standorts in entspannen Allerdings darf von den für 2018
MÜNCHEN IST EINER DER FÜHRENDEN PRODUKTIONSSTANDORTE DEUTSCHLANDS, dessen großes Mieteraufgebot für eine
München und Umgebung. geplanten 250.000 m² beständserhöhende
anhaltend hohe Nachfrage an Büroflächen
DER SICH SOWOHL MIT SEINEM FACHWISSEN IM BEREICH ELEKTRONIK ALS AUCH MIT sorgt. Im Jahr 2017 lag der Büroflächenumsatz Flächenentwicklungen nicht auf eine
Dass das Leerstandsniveau in der City
SEINER FORTGESCHRITTENEN FERTIGUNGSTECHNIK EINEN NAMEN GEMACHT HAT. bei Rekordwerten von knapp 1.000.000 m².
zwischenzeitlich kritische 0,3-0,5% erreicht
Verbesserung der Marktlage geschlossen
werden, da hier bereits 45% belegt sind,
Angetrieben durch den wirtschaftlichen hat, nutzen vor allem Coworkingunternehmen 2019 sind sogar bereits 80% der in
Aufschwung arbeiten zahlreiche und verstärken die Nachfrage nach Flächen Aussicht stehenden 400.000 m² vergeben,
da es sich mehrheitlich um eigengenutzte
Projektentwicklungen handelt.
„Angesichts der Tatsache, dass immer mehr Unternehmen ihre Zentrale
nach München verlegen und Unternehmen vor Ort weiter expandieren, Doch nicht nur die geringe Neubautätigkeit
führt zur dramatischen Lage am Münchner
wird es in der bayrischen Landeshauptstadt bedeutend mehr Büromarkt – Investoren konzentrieren sich
Beschäftigungsmöglichkeiten geben. Um die große Nachfrage nach verstärkt auf Wohnentwicklungen, da diese
Büroflächen zu befriedigen, sind ausreichend Entwicklungsstandorte, keinen konjunkturellen Schwankungen
unterlegen sind. Dies wiederum bedingt
Büroimmobilienprojekte und verfügbare Büroflächen erforderlich.“ einen Anstieg der Neubauentwicklungen
im Residentialbereich und verkleinert das
DANIEL CZIBULAS, GESCHÄFTSFÜHRER
Flächenpotenzial für Büroentwicklungen.
Gleichzeitig ist aber jährlich von rund
250.000 m² zusätzlich vermieteten Flächen
auszugehen, wodurch es bis 2020 dazu
kommen könnte, dass gar keine Büroflächen
mehr zur Verfügung stehen.
Im Investmentbereich konnten die
Renditerückgänge in München nicht mit
den Entwicklungen in anderen deutschen
Großstädten mithalten, was allerdings daran
WICHTIGE ECKDATEN FÜR MÜNCHEN liegt, dass die Renditen bereits vorher auf
einem niedrigeren Niveau standen. Die
Bürospitzenrenditen sind auf 3,00 % gefallen,
Geschäftshäuser in Innenstadtlagen erzielen
sogar Renditen von 2,9%. Die intensive
Nachfrage nach Core-Objekten in der Stadt
wird den Druck auf die Renditen weiter
erhöhen, wodurch Value-Add-Produkte
verstärkt das Interesse der Investoren auf sich
ziehen werden.
986.000 m²
DIE NIEDRIGSTEN RENDITEN
DES DEUTSCHEN MARKTES
26 % MEHR FLÄCHENUMSATZ IM
VERGLEICH ZU 2016 3,00 %
DIE
DIE MIETEN STIEGEN AUF LEERSTANDSQUOTE
20%
36,30 EURO 20% IST WEITER
GEFALLEN AUF
PRO m² 2,20 %
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