Wohnimmobilien-Marktbericht Frankfurt am Main - Kaufpreise für Häuser, Eigentumswohnungen und Bauland sowie Mietpreise, aktuelle Projekte, Trends ...
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Wohnimmobilien- Marktbericht Frankfurt am Main Kaufpreise für Häuser, Eigentumswohnungen und Bauland sowie Mietpreise, aktuelle Projekte, Trends und Perspektiven. Mai 2018
Wohnimmobilienmarkt Frankfurt am Main:
DieFrankfurt
Mieten und Preise auf einen Blick
/ Main
©
HypoVereinsbank
B 455 Nieder-
A 661 Erlenbach
Oberursel
Nieder-
Eschbach
Kronberg A5 Bonames
Kalbach
B3
Harheim
Ried-
berg
Heddern- Berkersheim
heim
Nieder-
ursel Eschers-
heim Preunges-
heim Bergen-
Bad Praun- Ginn-
Eschborn heim Enkheim
Soden heim
Ecken- Seck- A 66
heim bach
Hausen
Born-
Rödel- Diplomaten- Holz- heim Rieder-
heim viertel hausen- wald
B8 West- viertel Fechen-
Sossenheim end Ostend heim
A 648
Altstadt
A 66 Unter- Ost- Main
lieder- Nied Europa- hafen
bach viertel
Zeilsheim Höchst
West- Ober-
Ma Griesheim
in hafen Sachsen- rad Offen-
hausen bach
A 661
Schwanheim
B 40 Nieder-
rad B3
B 46
A5 B 44
A3
sehr gute Lage mittlere Lage Sonderfläche sonstige Städte und Orte Gewässer Autobahn
gute Lage einfache Lage Gewerbe / Industrie Grünfläche Stadtgrenze Hauptverkehrsstraße
Eisenbahnlinie
Lage sehr gut gut mittel einfach
Mietpreise (Neuvermietung) 1
€ / m2 Wfl. zzgl. NK 17,00 – 22,00 14,00 – 17,50 12,00 – 14,50 geringes Angebot
Trend
Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf)1
€ / m2 Wfl. 7.000 – 10.000* 5.500 – 7.000 4.500 – 5.500 3.500 – 4.500
Trend
Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf)2
bezugsfrei – € / m2 Wfl. 4.800 – 7.000 4.300 – 5.000 3.700 – 4.500 3.400 – 3.900
Trend
Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre)
Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. €) 950 – 1.500 830 – 1.100 750 – 850 680 – 800
Doppelhaushälften 4 (in Tsd. €) 840 – 1.100 730 – 850 600 – 780 geringes Angebot
Reihenhäuser 5 (in Tsd. €) 750 – 950 620 – 780 520 – 650 geringes Angebot
Bauland 6 (in € / m2) 1.100 – 1.800 800 – 1.200 680 – 830 550 – 730
Die Preise in der Tabelle und die Lageeinteilung in der Karte geben lediglich einen groben 1
Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 75 m2 Wohnfläche
Überblick. Innerhalb eines Stadtviertels können die Lagequalität und damit die Preise und 2
Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 75 m2 Wohnfläche
Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb eines Gebäudes 3
mit ca. 140 m2 Wohnfläche
und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem Objekttyp entsprechenden Grund- 4
mit ca. 125 m2 Wohnfläche
stücksgröße und Ausstattung ausgegangen. 5
mit ca. 115 m2 Wohnfläche
6
durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbaugrundstücke bei
einer GFZ von 0,3 bis 0,7
Stand: April 2018 ©HypoVereinsbank * in Wohnhochhäusern liegen die Kaufpreise noch deutlich höher
2Die Marktübersicht
Ökonomische Rahmenbedingungen Demografie
•• Die Finanz- und Messemetropole Frankfurt zählt neben London •• Der enorme Bevölkerungszuwachs übertrifft alle bisher ver-
und Zürich europaweit zu den führenden Bankenstandorten öffentlichten Prognosen. Das jährliche Plus lag in den vergan-
(u. a. EZB, Bundesbank). Zudem ist die fünftgrößte Stadt in genen Jahren bei mindestens 10.000 Einwohnern. Frankfurt
Deutschland Zentrum der prosperierenden und polyzentrischen wird auch im kommenden Jahrzehnt angesichts der hohen
„Metropolregion Frankfurt Rhein-Main“, eine der stärksten Wirt- berufs- und ausbildungsbedingten Zuwanderungen sowie des
schaftsstandorte in Europa. deutlichen Geburtenüberschusses (rd. 2.600 mehr Geburten als
•• Am Arbeitsmarkt spiegelt sich die seit Jahren hohe Dynamik in Sterbefälle pro Jahr) stark wachsen. Zudem dürften die Flücht-
den deutschlandweit stärksten Zuwachsraten bei den Beschäf- lingsströme aus den Kriegs- und Krisengebieten des Nahen
tigtenzahlen wider (12 % seit 2013). Der hohe Arbeitsplatzanteil Ostens und Afrikas das Wachstum noch verstärken.
im Dienstleistungssektor von nahezu 90 % ist kennzeichnend •• Frankfurt wird bis 2030 von heute rund 742.200 Einwohner auf
für den Finanzstandort. Daneben sind die Zweige Chemie und etwa 810.000 Einwohner wachsen (Prognose Stadt Frankfurt).
Pharma (Höchst), IT und Telekommunikation (T-Systems, IBM) Mögliche Zuwanderungen infolge des Brexit sind bisher noch
sowie Logistik (Fraport) weitere dominierende Branchen. nicht absehbar.
•• Die zentrale Lage in der Mitte Deutschlands und die heraus- •• Dank des Zuzugs jüngerer Menschen verlangsamt sich die
ragende Verkehrsinfrastruktur (u. a. drittgrößter Flughafen Alterung der Bevölkerung, so dass der demografische Wandel
Europas, ICE-Knotenpunkt) unterstreichen die außergewöhnlich in Frankfurt – wie auch in anderen deutschen Großstädten –
gute Standortqualität. vorerst nur abgemildert stattfinden wird.
Regionalverband Rhein-Main
Der Brexit und Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt •• Das Frankfurter Umland ist im Regionalverband organisiert
Großbritannien wird am 30.03.2019 offiziell aus der EU aus- (Steuerung langfristiger Siedlungs-, Landschafts- und Ver-
treten. Während die politischen Verhandlungen schleppend kehrsentwicklungsplanungen für 75 Kommunen in der Region
voran gehen, sehen sich vorwiegend Finanzunternehmen mit Frankfurt Rhein-Main).
Sitz in London zusehends zum Handeln gezwungen. •• Die Region wächst ebenfalls deutlich dank überregionaler Zuzü-
ge und der Abwanderungen aus dem mittlerweile hochpreisigen
Neben Paris gilt Frankfurt als größter kontinentaleuropäischer
Frankfurt. Die Wachstumsdynamik zeigt sich allerdings etwas
Gewinner. Profitieren könnte die Bankenmetropole bei der
geringer als in der Stadt; ein Trend der Prognosen zufolge min-
Standortwahl dank der vorhandenen finanzwirtschaftlichen
destens bis zum Jahr 2030 anhalten wird (siehe Grafik).
Unternehmensstruktur, der bestehenden Büroflächenpoten-
tiale sowie des – im internationalen Vergleich – moderaten
Büromietenniveaus.
Nach heutigem Stand plant u. a. die Bank of Taiwan, Goldman
Sachs und die Citi Group ihre Aktivitäten in Frankfurt deutlich
auszubauen. Prognosen zufolge könnten 5.000 bis 10.000
neue Arbeitsplätze angesiedelt werden. Dem möglichen Be-
schäftigtenzuwachs stehen die Konsolidierungsabsichten der
ansässigen Finanzunternehmen gegenüber, sodass mögliche
Effekte abgeschwächt werden könnten.
Bevölkerungsentwicklung
Einwohnerentwicklung und -prognose
Index (1990 = 100)
128
124
Prognose
120
116
112
Stadt Frankfurt am Main Trend 108
Einwohnerstand (06 / 2017) 742.175
104
Arbeitslosenquote (04 / 2018) 5,7 %
(Stadt; alle zivilen Erwerbspersonen) 100
Kaufkraftkennziffer 114,2
96
(Bundesdurchschnitt = 100)
1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030
Fertiggestellte Wohneinheiten in neuen
Wohngebäuden* (2016) 3.472 Stadt Frankfurt Regionalverband Rhein-Main
Quellen: Hessisches Statistisches Landesamt, GfK Nürnberg, Bundesagentur für Arbeit Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt, Stadt Frankfurt, Regionalverband,
* einschl. Wohnheime eigene Berechnungen; 2011: Korrektur im Rahmen Zensus
3Kennzeichen des Wohnungsmarktes •• Mit einer offensiven Wohnbaulandentwicklung forcieren die
•• Dank des starken Wachstums hat sich Frankfurt in wenigen Planungsbehörden zudem den zeitnahen Ausbau der Wohn-
Jahren zu einem attraktiven Wohnstandort entwickelt. Neue raumversorgung im preisgünstigen Segment (siehe Kasten).
Stadtviertel (Europaviertel, Riedberg) entstehen oder erfahren Dazu werden einerseits in neuen oder überarbeiteten
eine Aufwertung als Wohnstandort (Gallusviertel). Wohnen im Bebauungsplänen 30 % der Flächen für geförderten Wohnraum
Hochhaus ist ein neues Marktsegment. festgeschrieben, andererseits größere Entwicklungsmaßnahmen
•• Neben dem außergewöhnlichen Einwohnerwachstum, der (Übersicht Seite 7) zügiger entwickelt als bisher geplant.
steigenden Anzahl von Kleinhaushalten und den Niedrigzinsen •• Neben Innenentwicklung, Nachverdichtung, Arrondierung vor-
sind Spekulationen im Zuge des Brexit zusätzliche Treiber für die handener Siedlungsflächen, Konversion von Büro- in Wohnraum,
große Nachfrage. wird ein neuer Stadtteil im Nordwesten mit bis zu 10.000
•• Der Wohnungsmarkt ist sehr angespannt. Wohnraum ist in allen Wohnungen geplant.
Segmenten und Lagen knapp. Bisher ist ein Ende der seit Jahren •• Die Umwandlung von Büros in Wohnungen – eine seit mehreren
rasanten Miet- und Kaufpreisanstiege nicht absehbar (siehe Jahren forcierte Entwicklung – erreichte mit rund 1.200 Wohn-
Grafik). In der enormen Preisentwicklung der vergangenen Jahre einheiten in 2017 einen Höchstwert.
spiegelt sich auch der hohe Anteil von hochpreisigen Neubau •• Im Bereich des exklusiven und hochpreisigen Wohnungsbaus
objekten wider. zeichnet sich infolge des großen Angebots eine Stabilisierung
•• Die marginale Leerstandsquote von 0,5 % (empirica) ist ein der Preise ab. Dennoch wird die in Deutschland einzigartige
weiteres Indiz für die äußerst prekäre Marktlage. Frankfurter Skyline in den nächsten Jahre um rund 20 neue
•• Das starke Wachstum stellt die Stadt vor große Herausforde- Wohnhochhäuser ergänzt.
rungen, Wohnraum insgesamt zügiger und vor allem verstärkt
im preisgünstigen Segment bereitzustellen. Laut der Bedarfsbe-
rechnung von 2016 – basierend auf der Einwohnerprognose bis Wohnbauland-Entwicklungsprogramm
2030 – sollten jährlich bis zu 5.000 Wohnungen gebaut werden Die Ausweisung und Bereitstellung von Bauflächen hat
(IWU Institut). angesichts des hohen Wohnraumbedarfs sowie steigender
•• Die Trendwende im Wohnungsbau hat bereits 2014 eingesetzt. Miet- und Kaufpreise hohe Priorität bei den Planungsverant-
Seitdem ist ein regelrechter Bauboom zu beobachten, der im wortlichen. Derzeit läuft die Fortschreibung des Frankfurter
vergangenen Jahr seinen Höchststand mit mehr als 4.000 neu Wohnbauland-Entwicklungsprogramms aus dem Jahr 2015
errichteten Wohneinheiten erreicht haben dürfte (siehe Grafik). (WEP 2015), welches den Rahmen für eine zügige Bereitstel-
Der Trend dürfte nach heutiger Einschätzung anhalten, womit lung von Bauflächen schafft (voraussichtl. Veröffentlichung
der für eine Marktentspannung erforderliche jährliche Bedarf Herbst 2018). Im Programm sind bisher 44 Potenzialflächen
erstmals bereitgestellt wird. für mehr als 25.000 Wohneinheiten erfasst. Im Zuge der
Fortschreibung dürften zahlreiche Gebiete neu hinzugefügt
werden (Übersicht Seite 7; Quelle: Stadt Frankfurt).
Wohnungsbau in Frankfurt am Main
Kaufkraft
Wohnungsbau
Fertiggestellte Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden*
Wohneinheiten
5.000 Starnberg, Lkr.
1+2 Fam.Haus Erfurt2
Baugenehmigungen München, Lkr.
4.500
ain 4.000 MFH Erfurt München, Stadt
3.500 Fürstenfeldbruck, Lkr.
3.000 Landsberg, Lkr.
2.500 Augsburg, Lkr.
2.000 Weilheim, Lkr.
1.500 Deutschland
Augsburg, Stadt
1.000
500 50 70
0
1990 1995 2000 2005 2010 2017
1- + 2-Fam.-Häuser Baugenehmigungen
Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
Quelle: Statistische Landesämter; Bautätigkeit 2017: Annahme HVB * einschl. Wohnheime
4Bevölkerungsentwicklung
Wohnungsbau
128 5.000
Bevölkerung Regionalverband
124 4.500
Bevölkerung Stadt Frankfurt /Main 4.000
120
3.500
116
Markt für Eigentumswohnungen •• Im Segment Micro-, Serviced-Apartments oder Boarding3.000houses,
• Ungeachtet des mittlerweile enorm angezogenen Preisniveaus
•112 das derzeit hohe Renditen verspricht, wird für Frankfurt
2.500– mit
108in allen Lagen ist die Nachfrage ungebrochen. Das Gros der Blick auf die Entwicklungen im Zuge des Brexit – ein hoher
2.000
angebotenen Neubau-Objekte wird nach wie vor in der Bauphase Bedarf ausgemacht. Bei Betrachtung der Planungen (z. B.
104 1.500
abverkauft. Bisher haben sich lediglich die Vermarktungszeiten „studiomuc“ Gallusviertel, 350 WE; Niederrad Hahnstr. 320 WE;
100geringfügig verlängert. Apartmenthaus „New Frankfurt Towers“ nahe EZB, 600 1.000App.)
•• Die explodierenden Grundstückspreise spiegeln sich nunmehr sind bereits heute Sättigungstendenzen erkennbar bzw. 500mittel-
96
das achte
1990
Jahr in
1995
Folge2005
2000
in der enormen
2010
Verteuerung
2015 2020
der Eigen-
2025 2030
fristig Überkapazitäten nicht auszuschließen. 0
tumswohnungen wider (siehe Grafik), wobei zuletzt die durch- 1990 1995
schnittlichen Lagen mit die stärksten Anstiege verzeichneten.
Die Preisspanne für Neubauwohnungen wird größer: 3.500 € / m² Wohnhochhäuser
in einfachen Lagen bis zu 19.000 € / m² in Wohnhochhäusern. Die stadtbildprägende Frankfurter Hochhaus-Skyline wird in
Eigenen Erhebungen zufolge haben sich die Schwerpunktpreise den kommenden Jahren durch eine Vielzahl neuer Wohnhoch-
in guten Lagen für neue Einheiten allein in den vergangenen vier häuser ergänzt. Dank der steigenden Akzeptanz zum Wohnen
Jahren um rund 40 % verteuert. Der hohe Anteil hochpreisiger im Turm sowie der Anlagebereitschaft der Investoren ist
Objekte (u. a. „Europaviertel“, Hochhäuser) trug maßgeblich zum bisher eine hohe Nachfrage in diesem Segment auszumachen.
enormen Preisauftrieb bei.
Das Angebot liegt dabei vielfach im gehobenen Preissegment.
•• Die rückläufigen Verkaufszahlen in allen Baujahresklassen sind
Preise Wohnbauflächen
kein Indiz für geringere Nachfrage, vielmehr halten Besitzer ihre
Die Herstellungskosten (im Durchschnitt > 30 % als bei nied-
riggeschossigen Gebäuden) ziehen höhere Miet- und Kauf-
Wohnungen im Bestand. Von den in 2017 rund 3.000 verkauften
preise nach sich. Durchschnittliche Preise sind in den unteren
220Objekten verzeichneten rund 1.350 Neubauwohnungen einen Stockwerken möglich: je höher die Etagenzahl, desto höher
Durchschnittspreis von 5.340 € / m² (+ 11 % im Vgl. zum Vor Ertragsorientiert
die Quadratmeterpreise. Angebotspreise liegen demzufolge in
jahreszeitraum; Gutachterausschuss / GAA 2018). Sachwertorientiert
190 einer breiten Spanne von 5.000 – 19.000 € / m².
•• Zu den aktuell größeren Projekten für Eigentumswohnungen –
ausgenommen Wohnhochhäuser – im Bau bzw. in der Vermark- Zu den größten Objekten zählen:
160 „Grand Tower“ (2019; 400 WE),
tung zählen: „EASTFIVE“ Ostend (84 WE, 2019), „The Chamele-
on“ Bockenheim (125 WE, 2019), „SOLID Home“ Europaviertel „Porsche Design Tower“ (2020; 250 WE),
130(200 WE, 2020), „WINGS“ Gallusviertel (240 WE, 2020). „Drei Schwestern“ (2020; 300 WE),
•• Das sinkende Angebot bei Bestandswohnungen in allen Lagen „Hafenpark Quartier“ (2020; 500 WE),
100und Altersklassen findet seinen Ausdruck in hohen Verteue- „Four Frankfurt“ (2023; 600 WE).
rungsraten, die den enormen Steigerungen des Neubausegments
in den vergangenen Jahren entsprechen (Mittelwert: Objekte
70
der1996
Baujahre 19502002
1998 2000 bis 2004
19742006
rund2008
3.000 € /2012
2010 m² –2014
hoher Anteil
2016 2018
in großen Wohnanlagen; Objekte der Baujahre 1975 bis 1999
rd. 3.500 € / m²; GAA 2018).
Mieten und Kaufpreise für Eigentumswohnungen
Stadt Frankfurt (gute Lage)
Preise Eigentumswohnungen
Index (Basis 2000 = 100)
210
200
VPI
190
ETW
180
170 Mieten
160
150
140
130
120
110
100
90
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
ETW Mieten VPI – Verbraucherpreisindex
(Veränderungsrate = Inflationsrate)
Quelle: HypoVereinsbank, Statistisches Bundesamt, 2018 Prognose HVB
5Markt für Baugrundstücke und Eigenheime Mietwohnungsmarkt
•• Die „Explosion“ der Baulandpreise hält an. Der Gutachter- •• Ein fehlendes Angebot an Mietwohnungen und deutlich stei-
ausschuss errechnete allein für 2017 eine durchschnittliche gende Mieten sind seit Jahren in allen Segmenten prägend für
Preiserhöhung für Wohnbaugrundstücke von 15 %, das sechste die wachsende Finanzmetropole. Die Nachfrage wird vor dem
Jahr in Folge ein signifikant hoher Preisauftrieb für individuelles Hintergrund des erwarteten weiter starken Einwohnerwachs-
Wohnbauland im zweistelligen Prozentbereich (siehe Grafik). tums in allen Stadtteilen in den kommenden Jahren sogar noch
•• Die Durchschnittspreise für Grund und Boden in guten Lagen zunehmen.
liegen heute bei mehr als 1.000 € / m². •• Die größten Angebotslücken sind bei Wohnungen in bevorzug-
•• Die geringe Zahl von 41 verkauften neuen Eigenheimen zeugt ten Lagen sowie bei familiengerechten Einheiten im mittleren
vom eklatanten Angebotsmangel an Baugrundstücken. Neu und preiswerten Segment auszumachen. Hier wurde bisher zu
wertige Doppelhaushälften kosten im Durchschnitt heute mehr wenig neu gebaut; eine Entwicklung, die nun korrigiert werden
als 800.000 € (GAA 2018). soll.
•• Die „Mobilisierung von Wohnbauland“ vor allem für den indivi- •• Einen wesentlichen Beitrag wird z. B. die Frankfurter Wohnungs-
duellen Wohnungsbau erfolgt zukünftig besonders im nördli-
Bevölkerungsentwicklung baugesellschaft (ABG) leisten, indem sie die soziale Wohn-
chen Stadtgebiet (Harheim / Bonames, Entwicklungsmaßnahme raumversorgung massiv ausbauen wird; bis 2021 werden Wohnungsbau
rund
Nordend / Bornheim / Seckbach, neues Stadtviertel Frankfurter 10.000 Wohnungen neu gebaut (u. a.: Riedberg 115 WE; eheml.
128Nordwest). VGF-Gelände / Höchst 250 WE; Herriotstr. / Niederrad 225
5.000 WE;
Bevölkerung Regionalverband
124 Hanauer Landstr. / Ostend 150 WE). 4.500
•• Die Durchschnittsmiete
Bevölkerung Stadt bei Neubauwohnungen
Frankfurt /Main beträgt heute
4.000
120 rund 15 € / m² (München 18,50 € / m²) und liegt damit 2 €
3.500
116 höher als 2015. Die starken Verteuerungen setzten sich nicht
nur bei Bestandswohnungen in bevorzugten Stadtteilen 3.000
fort,
112
sondern auch maßgeblich in den bisher vergleichsweise preis-
2.500
108 werten Stadtteilen (Fechenheim, Riederwald, Seckbach).2.000
•• Die Mietpreisbremse zeigte auch in Frankfurt bisher keine
104 1.500
Auswirkungen. Das Landgericht Frankfurt hat im März 2018 die
1.000
100 Mietpreisbremse in Hessen sogar „für unwirksam erklärt“. Als
96 Begründung wurde angeführt, das Ministerium habe seinerzeit
500
1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 die in der Rechtsverordnung dargelegten Kriterien, wonach 0
„ein spezieller Wohnungsmarkt als angespannt gelte“, nicht 1990 1995
ordnungsgemäß begründet. Um für Rechtssicherheit zu sorgen,
soll zügig eine neue Fassung vorgelegt und noch in diesem Jahr
beschlossen werden.
Entwicklung der Preise für Wohnbauflächen
PreiseStadt
Wohnbauflächen
Frankfurt / Main
Index (1996 = 100)
220
Ertragsorientiert
190 Sachwertorientiert
160
130
100
70
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Wohnbauflächen* (sachwertorientiert; individueller Wohnungsbau)
Wohnbauflächen* (ertragswertorientiert; Geschosswohnungsbau)
Quelle: Gutachterausschuss Frankfurt / Main 2018;
*Index wird gebildet aus dem Mittelwert der Bodenrichtwerte
6
Preise EigentumswohnungenPerspektiven
•• Die Bankenmetropole zählt im kommenden Jahrzehnt zu den Wohnungsbau im nächsten Jahrzehnt
Wachstumsstandorten in Deutschland mit großem zusätzlichen
Wohnungsbedarf. Die starke Zuwanderung dank herausragender Riedberg – Westflügel
Arbeitsmarktperspektiven, ein zunehmend attraktives Wohn- Bebauung des letzten Areals im neuen Stadtteil Riedberg
raumangebot sowie das gute Image der Stadt sorgen für eine (rund 1.380 WE, bis 2018).
weiterhin hohe Dynamik am Wohnungsmarkt. Lyoner Quartier / Niederrad
•• Vor allem Eigenheime am Stadtrand und preisgünstige Miet- Umnutzung und Randbebauung der bisher monofunktionalen
wohnungen für Haushalte mit normalem oder geringerem Bürostadt zu einem gemischten u. a. Wohnquartier (1.100 WE
Einkommen dürften in besonderem Maße Mangelware bleiben. in Bau bzw. fertig; bis zu 5.000 WE bis 2020).
•• Im Zuge der nunmehr forcierten Baulandaktivitäten sollte
mittel- bis langfristig eine Entspannung einsetzen. „Frankfurt Gallusviertel
am Main nutzt sehr konsequent die vorhandenen Möglichkeiten, Durch zahlreiche neue Bauvorhaben auf ehemaligen Gewer-
um Flächen für neuen Wohnungsbau zu schaffen. Dort wird sich beflächen (z. B. Lahnstr., Kleyer- / Ackermannstr) erfährt der
die Lage – in Abhängigkeit weiterer Zuwanderung – tendenziell zentral gelegene Stadteil eine bedeutende Aufwertung (rd.
schneller verbessern als in anderen Städten“ (IW Köln April 1.500 WE bis 2020).
2018). Kultur-Campus / Bockenheim
•• Vorerst dürften die Wohnungsmieten und -preise jedoch weiter Im Zuge der Neustrukturierung des ehemaligen Campus-
steigen, bevor mittelfristig tendenziell Seitwärtsbewegungen Geländes entstehen bis 2020 rd. 1.200 WE (30 % gefördert).
auf hohem Niveau eintreten. Die niedrigen Zinsen und die
Auswirkungen des Brexit bleiben vorerst maßgebliche Einfluss- Bockenheim
faktoren für die Preisentwicklung. Für Anleger bedeutet die fort- Auf dem ehemaligen Siemens-Gelände „Südlich Rödelheimer
schreitende Entkoppelung der Miet- und Kaufpreisentwicklung Landstraße“ soll ein Mix aus gefördertem und frei finanzier-
zunehmend geringere erzielbare Renditen. tem Wohnungsbau entstehen (2.500 WE, Bebauung ab 2018).
•• Im Segment des hochpreisigen Wohnungsbaus, vor allem beim Günthersburghöfe
Hochhausbau, bleibt abzuwarten, ob das große Angebot bei Im Nordend östlich der Friedberger Straße sollen 1.500 WE in
wachsender Konkurrenz vom Markt zu den kalkulierten Preisen klassischer Blockrandstruktur mit Innenhöfen gebaut werden.
aufgenommen wird (z. B. bei Verzögerungen des Brexit).
Hafenpark Quartier
Risiken einer Marktüberhitzung Auf einer der größten innerstädtischen Entwicklungsflächen
•• Wachstumsorientierte ökonomische und soziodemografische dem Honsell-Dreieck nahe der EZB entwickelt die Hamburger
Rahmenbedingungen sowie die aktuelle historische Zins B&L-Gruppe ein gemischt genutztes Quartier (ca. 700 WE,
situation tragen maßgeblich zum bislang längsten Immobilien- Miete / Eigentum, Büros, Hotel).
aufschwung der Nachkriegszeit in Frankfurt bei. Die Miet- und Am Eschbachtal / Harheimer Weg
Preisentwicklungen in allen Segmenten übertrafen bisher alle Im Frankfurter Norden zwischen Harheim und Bonames ist ein
Prognosen. Stadterweiterungsprojekt für rd. 1.500 WE geplant.
•• Spekulative Übertreibungen sind dank geringer Fremdfinan
Ernst-May-Viertel
zierungsquoten, der hohen Nachfrage und des Ausbleibens von
Die geplante städtebauliche Entwicklungsmaßnahme
Überkapazitäten noch kaum erkennbar.
Nordend / Bornheim / Seckbach sieht ein Potential von
•• Das Risiko für deutliche Preisrückgange innerhalb kurzer Zeit ist
rd. 3.800 WE; Voraussetzung ist die Einhausung der A 661.
demzufolge gering und erst in einem wirtschaftlich rezessiven
Umfeld sowie bei Eintreten externer wirtschaftlicher oder politi- Frankfurter Nordwesten
scher „Schocks“ zu erwarten. Im Nordwesten der Stadt ist auf beiden Seiten der A 5 ein neuer
•• Die Risiken für Überbewertungen in einzelnen Marktsegmenten Stadtteil mit bis zu 10.000 Wohnungen geplant (30 % Flächen
steigen mit anziehenden Zinsen und der dann abflauenden für geförderten Wohnungsbau, neuer U-Bahn-Anschluss).
Nachfrage seitens Kapitalanlegern und Eigennutzern:
•• Standorte mit großen Neubauvorhaben und Projekt
entwicklungen mit geringen Lage- und Ausstattungs
qualitäten könnten Preiskorrekturen erfahren,
•• die momentane „Sonderkonjunktur“ bei der Nachfrage
nach Wohnimmobilien könnte sich bei steigenden Zinsen
normalisieren.
Gabriele Rees / Wolfgang Kauth
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Stand 05 / 2018
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