DEVELOP-AND-HOLD-STUDY 2021 NEW HOUSING CONSTRUCTION IN AN ERA OF LOW INTEREST RATES AND SOCIAL URBAN DEVELOPMENT - Empira
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DEVELOP-AND-HOLD-STUDIE 2020
DEVELOP-AND-HOLD-STUDY 2021
NEW HOUSING CONSTRUCTION IN AN ERA OF LOW
INTEREST RATES AND SOCIAL URBAN DEVELOPMENT
DECEMBER 2021
DEVELOP-AND-HOLD-STUDIE2021
DEVELOP-AND-HOLD-STUDY 2019
VORWORT
„Develop-and-Hold“ ist ein Branchenbegriff, der auch dem einen
oder anderen Immobilienfachmann noch erklärt werden muss. Die
beiden grundlegenden Projektentwicklungsstile in Deutschland
wurden im Standardwerk von Schulte und Bone-Winkel2 als
• Trader-Development und
• Investor-Development
definiert. Develop-and-Hold ist danach gleichzusetzen mit Inves-
tor-Development, entspringt aber als Terminus dem angelsäch-
sischen und internationalen Sprachgebrauch der vergangenen
Jahre. In der vorliegenden Studie steht das Marktgeschehen im
Segment Develop-and-Hold von Neubauwohnungen im Vorder-
grund.
Während der Trader-Developer ähnlich wie ein Bauträger3 einem
Dienstleister für den Endinvestor entspricht, operiert der Inves-
tor-Developer quasi als sein eigener Dienstleister. Schwierig ist die
Unterscheidung an solchen Stellen, an denen sich beide Typen ih-
rerseits spezifischer Dienstleister bedienen. Für alle Teilschritte des
Immobilienentwicklungsprozesses werden je nach Einzelfall oder
Selbstverständnis des Development-Unternehmens bestimmte
Leistungen entweder intern oder extern erbracht. Zu diesen Leis-
tungen gehören etwa:
• Markt- und Standortanalyse
• Grundstücksakquisition
• Finanzierungsplanung
• Baurechtschaffung
• Architektur- und Funktionsplanung
• Bauplanung und -begleitung
• Vermietung und Vertrieb
• Verkauf
• Technische und kaufmännische Endfertigung
Einer der wichtigsten Begriffe in der Immobilienprojektentwicklung
und vor allem für die Behandlung des Themas Develop-and-Hold
ist das Risiko, sowohl insgesamt als auch in jedem der beschrie-
benen Teilschritte. Während das Risiko beim Trader-Development
eher allein auf dem Bauprojekt und entsprechend singulär liegt,
kumuliert es beim Investor-Development mit allen Vorteilen und
Nachteilen der Streuung.
Erhebungstechnisch ist die Analyse des Wohnungsmarktes be-
züglich der Develop-and-Hold-Projekte eine Herausforderung,
denn Hauptakteure sind fast ausschließlich klassische Woh-
nungsbestandshalter. Während private Projektentwickler sich
2
Karl-Werner Schulte/Stephan Bone-Winkel (Hrsg.) 2008: Handbuch Immobilien-Projektentwicklung.
3
Faktisch fallen auch Bauträgerprojekte in dieser Analyse unter die Trading-Development-Projekte.
522
Verehrte
Dear Leserinnen und Leser,
Reader,
It is our pleasure to present you with the
unser Unternehmen hat in seinen strate-
second Develop-and-Hold Study, which
gischen Überlegungen der vergangenen
we have prepared in cooperation with
Jahre verdichtende Hinweise herausdes-
bulwiengesa. What became apparent
tilliert, die den traditionellen deutschen
in the framework of the first analysis in
Bauträgeransatz im Wohnungsbau tief-
2019 has again been confirmed: develop-
greifend hinterfragen. Steigende Grund-
and-hold, developments for one’s own
stückspreise, langwierige Genehmi-
portfolio therefore, is very clearly on the
gungsprozesse und politische Debatten
increase. At the same time the classical
sowie die immens hohe Investitionsnach-
project development segment – with a
frage nach Wohnungen in deutschen
sale following completion or in the plan-
Städten haben viele Marktmechanismen
ning phase as a forward deal – is declining
gegenüber früheren Jahrzehnten quasi
in importance in the Top 7 cities.
auf den Kopf gestellt.
Living space totalling 5.4 million square
Daraus erwuchs das Interesse am Thema
metres is being created in the analysed
„Develop-and-Hold“, also nicht planen
cities through to 2024 in the framework of
und bauen, um zu verkaufen, sondern
current develop-and-hold projects. This
Lahcen Knapp planen und bauen, um es nachhaltig
CEO Empira Gruppe
corresponds to 1.1 million square metres
Lahcen Knapp selbst als Investment zu managen. Dabei
CEO Empira Gruppe per year. The theoretical market value of
ist das Adjektiv „nachhaltig“ auch stadt-
all the projects across the seven A-cities,
entwicklungspolitisch ein essenzieller
taking into account the residential location as well as the forecasts for rents
Schlüssel.
and prices, has increased by seven per cent to 34.8 billion euros compared to
the study year 2019.
Ihnen liegt heute unsere erste Studie in Kooperation mit bulwien-
gesa vor, die Ihnen Fakten und Hintergründe für den deutschen
There are various reasons for these developments. One is undoubtedly the
Markt in den sieben A-Städten1 liefert. Wir wollen daraus eine
general environment in the residential real estate sector: in larger German
Reihe mit jährlichem Statusbericht entwickeln, weil wir glauben,
cities there is still immense surplus demand for apartments, which cannot be
dass unsere Überlegungen einem Trend folgen. Auch bulwienge-
met by a long way with current levels of construction activity. A fundamental
sa berichtet seit einigen Jahren in der renommierten, jährlich pu-
postponement of project developments has not been observed even during
blizierten Projektentwicklerstudie vom steigenden Anteil der In-
the coronavirus crisis. In addition, in times of volatile capital markets such as
vestor-Developer, die sich zu den klassischen Trader-Developern
the situation we are seeing at present in the coronavirus pandemic, residential
(planen und bauen, um zu verkaufen) gesellen – mit stetig wach-
real estate in German A-cities is being sought more than ever before as a
senden Anteilen.
stable and long-term investment by security-oriented institutional investors
such as pension funds and insurers. The yield compression with existing pro-
Lesen Sie selbst, ob Sie unsere Meinung teilen. Wir glauben, dass
perties and the much greater potential for high yields with develop-and-hold
Wohnungsneubau in Zeiten von niedrigen Zinsen, einem hohen
projects have given this market segment an additional boost. Thus it comes
Bedarf an Immobilienanlagen sowie politischem Druck auf so-
as no surprise that virtually all the A-cities have a stable or even expanding
zial gerechte und modern, funktionsfähige Städte die Develop-
planning pipeline for develop-and-hold residential projects. It is important to
and-Hold-Strategie befördert. Wir wünschen Ihnen eine gute
continually assess the residential real estate market so as to identify invest-
Lektüre unseres Erstlings zu dem Thema, das derzeit insgesamt
ment opportunities and draw conclusions on promising trends. Develop-and-
knapp 33 Mrd. Euro bewegt.
hold is very clearly such a trend.
1
Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt (Main), Stuttgart, München.
33
VORWORT
FOREWORD 5 5
KAPITEL 1
A BRIEF
Der MarktDIGRESSION – THE STUDY, PROJECT
für Develop-and-Hold-Wohnprojekte DEVELOPMENTS
in den sieben A-Städten AND COVID-198 8
2.1
CHAPTER Gesamtmarkt
1 A-Städte im Vergleich 8
2.2 Regionale Marktskizzen
The market for develop-and-hold residential projects in the seven A-cities 1613
2.2.1 Berlin 16
2.2.2 Düsseldorf 19
1.1 Overall market seven A-cities in comparison 13
2.2.3 Frankfurt (Main) 22
1.2
2.2.4 Regional market portraits
Hamburg 2621
2.2.5 Köln
1.2.1 Berlin 3021
2.2.6 München 34
1.2.2 Düsseldorf 24
2.2.7 Stuttgart 37
1.2.3 Frankfurt (Main) 26
KAPITEL 2 – FOKUSTHEMA
1.2.4 Hamburg 29
Beleihung von
1.2.5 Cologne
Bodenwerten im Develop-and-Hold-Kontext 40
31
1.2.6 Munich
KAPITEL 3 33
Perspektiven von Develop-and-Hold im deutschen Wohnungsbau
1.2.7 Stuttgart 36
42
GLOSSAR UND ERLÄUTERUNGEN 44
CHAPTER 2 – FOCUS TOPIC
The consequences of the coronavirus for local authority budgets – the renaissance of PPP? 39
CHAPTER 3 – INDUSTRY VIEWS ON THE FOCUS TOPIC
Will the foreseeable problems for local authority budgets lead to more PPP? 41
3.1 Expert dialog – The real estate market and urban development
following the coronavirus recession 42
GLOSSARY AND EXPLANATIONS 44
44
DEVELOP-AND-HOLD-STUDIE2021
DEVELOP-AND-HOLD-STUDY 2019
VORWORT
FOREWORD
Develop-and-Hold“
„With ist you
the current issue ein Branchenbegriff, der auch
are holding the second dem of
analysis einen
the
oder anderen Immobilienfachmann
develop-and-hold noch erklärt
project development marketwerden muss. Die
by bulwiengesa
beiden grundlegenden
on behalf Projektentwicklungsstile
of Empira. In the in we
foreword to the first issue Deutschland
explained
wurden im Standardwerk von Schulte und Bone-Winkel 2
the methodology, the differences between trading-developmentals
and develop-and-hold1, and in particular also the difficulties that
• Trader-Development und
are sometimes associated with the latter. Above all it is now a
• Investor-Development
great source of added value that bulwiengesa has been intensi-
vely analysing both the trading-development sector as well as de-
definiert. Develop-and-Hold ist danach gleichzusetzen mit Inves-
velop-and-hold project
tor-Development, developments
entspringt in the seven
aber als Terminus dem A-cities since
angelsäch-
2016, and that it has differentiated between the
sischen und internationalen Sprachgebrauch der vergangenen two segments.
Ultimately
Jahre. In derthese structuresStudie
vorliegenden are now shifting
steht in the project de-
das Marktgeschehen im
velopment
Segment market: the proportion
Develop-and-Hold of develop-and-hold
von Neubauwohnungen im projects
Vorder-
grund.
is increasing, and this is a trend which had been observed before
the Covid-19 pandemic. Classical project developments with a sale
Während der Trader-Developer
to end investors ähnlich wie
following completion, ein planning
in the Bauträgerstage
3
einemor
Dienstleister für den Endinvestor entspricht, operiert
even as a forward deal, are becoming less important in the seven der Inves-
tor-Developer
A-cities. quasi als sein eigener Dienstleister. Schwierig ist die
Unterscheidung an solchen Stellen, an denen sich beide Typen ih-
rerseits spezifischer Dienstleister bedienen. Für alle Teilschritte des
The reasons for this are diverse: the availability of plots of land
Immobilienentwicklungsprozesses werden je nach Einzelfall oder
in the A-cities analysed here plays a role, as does greater capital
Selbstverständnis des Development-Unternehmens bestimmte
liquidity andentweder
Leistungen availability, andoder
intern associated
extern with this the
erbracht. Zusearch
diesenfor in-
Leis-
teresting investments
tungen gehören etwa: by capital investors. In addition, the current
framework conditions for project developers on the financing side
•are Markt-
changing,
undwith new forms of financing increasingly playing a
Standortanalyse
•roleGrundstücksakquisition
with these products.
• Finanzierungsplanung
•From Baurechtschaffung
the stance of some capital investors project developments
•can Architektur- und Funktionsplanung
be seen as value-add products, with correspondingly higher
•yieldBauplanung
expectations. -begleitung
und Investors are increasingly joining project
• Vermietung und Vertrieb
developments at an earlier stage, with the effect that a forward
• Verkauf
deal can mean the assumption of a complete project. The current
• Technische und kaufmännische Endfertigung
Covid-19 crisis can significantly accelerate this trend.
Einer der wichtigsten Begriffe in der Immobilienprojektentwicklung
At the
und vorsame
allem time, however,
für die private
Behandlung desactors have
Themas to contend with
Develop-and-Hold
ist das Risiko, sowohl insgesamt als auch in jedem A-cities
strong political opposition, and especially in the which
der beschrie-
have been
benen hit by rising
Teilschritte. Währendrents.
dasInRisiko
contrast
beimareTrader-Development
the classical public
eher alleinowners
property auf demsuchBauprojekt und entsprechend
as municipal and state-owned singulär liegt,
housing
kumuliert
companies. esThese
beim are
Investor-Development
receiving significantmit allen at
support Vorteilen
political und
and
Nachteilen
also societalder Streuung.
level, and they also profit from building regulation re-
quirements under which publicly-subsidised housing construction
Erhebungstechnisch ist die Analyse
is being expressly stipulated des Wohnungsmarktes
for residential project developments. be-
züglich der Develop-and-Hold-Projekte eine Herausforderung,
denn Hauptakteure sind fast ausschließlich klassische Woh-
nungsbestandshalter. Während private Projektentwickler sich
12Karl-Werner Schulte/Stephan Bone-Winkel (Hrsg.) 2008: Handbuch Immobilien-Projektentwicklung.
See glossary for details
3
Faktisch fallen auch Bauträgerprojekte in dieser Analyse unter die Trading-Development-Projekte.
55
DEVELOP-AND-HOLD-STUDIE2021
DEVELOP-AND-HOLD-STUDY 2019
VORWORT For this reason, in the second issue of the Develop-and-Hold
Study we are focusing on precisely this area of conflict: public vs.
Develop-and-Hold“
„private actors. ist ein Branchenbegriff, der auch dem einen
oder anderen Immobilienfachmann noch erklärt werden muss. Die
beiden grundlegenden
This study Projektentwicklungsstile
has in principle in Deutschland
also had to “battle” with the current
wurden im Standardwerk von Schulte und Bone-Winkel 2
Covid-19 crisis. Some of the analysed data originates from als
the pre-
coronavirus period. In particular this concerns the projects under
• Trader-Development und
construction and in planning which were recorded in detail at the
• Investor-Development
beginning of 2020. The Develop-and-Hold Study by Empira also
analyses the
definiert. theoretical market
Develop-and-Hold values ingleichzusetzen
ist danach the segment. These were
mit Inves-
calculated in the model and take into account
tor-Development, entspringt aber als Terminus dem angelsäch-the location and the
residential quality of the projects, and this time
sischen und internationalen Sprachgebrauch der vergangenen also the expected
impactInofder
Jahre. thevorliegenden
Covid-19 crisis on thesteht
Studie rent das
and Marktgeschehen
price developments im
Segment Develop-and-Hold
in the A-cities. In this respectvon Neubauwohnungen
it should be noted that theim German
Vorder-
grund.
A-cities all have a permanently high need for new housing coupled
with levels of construction activity that are too low. The danger of
Während
a permanent der or
Trader-Developer
significant downturn ähnlich wie ein
in rents andBauträger 3
einem
prices is negligi-
Dienstleister für den Endinvestor entspricht,
ble, therefore – at least for the time being. operiert der Inves-
tor-Developer quasi als sein eigener Dienstleister. Schwierig ist die
Unterscheidung an solchen Stellen, an denen sich beide Typen ih-
The second issue of the Develop-and-Hold Study by Empira can
rerseits spezifischer Dienstleister bedienen. Für alle Teilschritte des
show developments on the market for residential projects which
Immobilienentwicklungsprozesses werden je nach Einzelfall oder
were already clearly
Selbstverständnis desvisible before the Covid-19 pandemic
Development-Unternehmens and
bestimmte
which are worthy of more in-depth consideration,
Leistungen entweder intern oder extern erbracht. Zu diesen Leis- therefore. For
only so can effects
tungen gehören etwa: related to Covid-19 be correctly identified.
These will undoubtedly be among the subject matter of the plan-
•nedMarkt- und Standortanalyse
third issue of this study, with a brief digression in this issue
•providing
Grundstücksakquisition
initial qualitative statements on this.
• Finanzierungsplanung
•At the
Baurechtschaffung
beginning of this study we would once again like to present
•in brief
Architektur-
the mostund Funktionsplanung
important trend in the segment for residential
• Bauplanung und -begleitung
project developments – as the starting point from the bulwiengesa
• Vermietung und Vertrieb
Project Developer Study 2020 so to speak: the numbers of resi-
• Verkauf
dential project developments in the seven A-cities are declining,
• Technische und kaufmännische Endfertigung
namely noticeably so in the case of trading-developments, the
classical
Einer project developments
der wichtigsten Begriffe in dertherefore, whereas the develop-
Immobilienprojektentwicklung
and-hold project area is on the increase.
und vor allem für die Behandlung des Themas Develop-and-Hold
ist das Risiko, sowohl insgesamt als auch in jedem der beschrie-
benen Teilschritte. Während das Risiko beim Trader-Development
eher allein auf dem Bauprojekt und entsprechend singulär liegt,
kumuliert es beim Investor-Development mit allen Vorteilen und
Nachteilen der Streuung.
Erhebungstechnisch ist die Analyse des Wohnungsmarktes be-
züglich der Develop-and-Hold-Projekte eine Herausforderung,
denn Hauptakteure sind fast ausschließlich klassische Woh-
nungsbestandshalter. Während private Projektentwickler sich
2
Karl-Werner Schulte/Stephan Bone-Winkel (Hrsg.) 2008: Handbuch Immobilien-Projektentwicklung.
3
Faktisch fallen auch Bauträgerprojekte in dieser Analyse unter die Trading-Development-Projekte.
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DEVELOP-AND-HOLD-STUDIE2021
DEVELOP-AND-HOLD-STUDY 2019
VORWORT Residential project volume for each study year* in all 7 A-cities
„Develop-and-Hold“ ist ein Branchenbegriff, der auch dem einen
30.000 oder anderen Immobilienfachmann noch erklärt werden muss. Die
beiden grundlegenden Projektentwicklungsstile in Deutschland
25.000
Trading wurden im Standardwerk von Schulte und Bone-Winkel2 als Develop-
Developmet and-Hold
20.000
15.000
• Trader-Development und
Living space in sqm m
• Investor-Development
10.000
5.000 definiert. Develop-and-Hold ist danach gleichzusetzen mit Inves-
tor-Development, entspringt aber als Terminus dem angelsäch-
0
sischen und internationalen Sprachgebrauch der vergangenen
2010 Jahre.
2011 In der
2012 vorliegenden
2013 2014 Studie
2015 2016steht das Marktgeschehen
2017 2018 2019 2020im
Segment Develop-and-Hold von Neubauwohnungen im Vorder-
grund.
Source: bulwiengesa Project Developer Study 2020, including completed projects
*Accumulated here the living space per study year in the projects which were completed three years before
Während der Trader-Developer ähnlich wie ein Bauträger einem
the study year or are being completed up to four years after the study year. Note: The figures on the
3 investor-
development market were still only indicative for 2016, for this reason they have been highlighted in colour.
Dienstleister für den Endinvestor entspricht, operiert der Inves-
tor-Developer quasi als sein eigener Dienstleister. Schwierig ist die
Unterscheidung an solchen
The Develop-and-Hold Stellen,
Study an denen
by Empira sich
will beide
now Typenthis
analyse ih-
rerseits spezifischer Dienstleister bedienen. Für alle Teilschritte des
growing develop-and-hold market share in more detail – supple-
Immobilienentwicklungsprozesses werden je nach Einzelfall oder
mented to include the topic of housing units and market values.
Selbstverständnis des Development-Unternehmens bestimmte
As a reminder, here once again are the most important common
Leistungen entweder intern oder extern erbracht. Zu diesen Leis-
featuresgehören
tungen of and differences
etwa: between the Develop-and-Hold Study
by Empira and the bulwiengesa Project Developer Study 2020:
• Markt- und Standortanalyse
•Common features2
Grundstücksakquisition
•• Finanzierungsplanung
The analysis focuses on the seven A-cities
• Baurechtschaffung
(with clear demarcation by municipalities).
•• Architektur-
Projects areund Funktionsplanung
allocated as trading-development or
• Bauplanung und -begleitung
investor-development pursuant to the methodology
• Vermietung und Vertrieb
of the Project Developer Study.
• Verkauf
• The cut-off date for collection of the data processed
• Technische und kaufmännische Endfertigung
here is 31.12.2019.
• Projects with a minimum of 1,000 square metres
Einer der wichtigsten Begriffe in der Immobilienprojektentwicklung
of living
und vor allemspace
für dieare recorded. des Themas Develop-and-Hold
Behandlung
ist das Risiko, sowohl insgesamt als auch in jedem der beschrie-
Differences
benen
3
Teilschritte. Während das Risiko beim Trader-Development
eher
– allein
The auf dem Bauprojekt
Develop-and-Hold Studyund
by entsprechend singulär
Empira exclusively liegt,
analyses
kumuliert es beim
projects underInvestor-Development mit allen Vorteilen und
construction and in planning
Nachteilen der Streuung.
(excl. completed projects).
– The Develop-and-Hold Study by Empira exclusively works
Erhebungstechnisch ist die Analyse des Wohnungsmarktes be-
with the residential segment and uses the residential units
züglich der Develop-and-Hold-Projekte eine Herausforderung,
(in part estimated) for analysis and ranking and/or the
denn Hauptakteure sind fast ausschließlich klassische Woh-
theoretical marketWährend
nungsbestandshalter. value (bulwiengesa Project Developersich
private Projektentwickler
Study: only living space in square metres).
22 Karl-Werner Schulte/Stephan Bone-Winkel (Hrsg.) 2008: Handbuch Immobilien-Projektentwicklung.
See glossary for details
3
3 Faktisch fallen auch Bauträgerprojekte in dieser Analyse unter die Trading-Development-Projekte.
See glossary for details
57
DEVELOP-AND-HOLD-STUDIE2021
DEVELOP-AND-HOLD-STUDY 2019
VORWORT
A BRIEF DIGRESSION – THE STUDY, PROJECT DEVELOPMENTS AND COVID-19
Develop-and-Hold“
„The ist ein
data basis for this Branchenbegriff,
study on the projectsder auch dem
originates einen
from the
oder anderenof
first quarter Immobilienfachmann
2020, shortly beforenoch erklärt
the start of werden muss.
the current Die
crisis.
beiden grundlegenden
Before using Projektentwicklungsstile
this data for in Deutschland
the study we tested it with regard to its
wurden
validity im Standardwerk
despite voncrisis.
the Covid-19 Schulte und Bone-Winkel2 als
• Trader-Development und
The study analyses project developments which are being com-
• Investor-Development
pleted between 2020 and 2024. In this respect the analysis only
takes into account “more secure” projects: the land has to be
definiert. Develop-and-Hold ist danach gleichzusetzen mit Inves-
owned by the respective
tor-Development, entspringtactor, and
aber alsit Terminus
has to bedem highly probable
angelsäch-
that the project will be implemented. This in
sischen und internationalen Sprachgebrauch der vergangenen itself ensures that
Jahre. In der vorliegenden Studie steht das Marktgeschehen the
the possible changes as a result of the Covid-19 pandemic on im
current project
Segment market are “absorbed”
Develop-and-Hold quite well.
von Neubauwohnungen im Vorder-
grund.
Nevertheless, the framework conditions for project developments
Während der changed
have already Trader-Developer
– and willähnlich
continue wietoein Bauträger
change.
3
In theeinem
case
Dienstleister für den Endinvestor entspricht, operiert
of projects under construction there were clear bottlenecks der Inves-
tor-Developer
with regard to quasi als sein
supply eigener
chains and Dienstleister.
the availability Schwierig ist die
of personnel
Unterscheidung an solchen Stellen, an denen sich beide Typen ih-
during the first lockdown in the spring of 2020. It was possible
rerseits spezifischer Dienstleister bedienen. Für alle Teilschritte des
to resolve these problems quickly, however. The initial difficulties
Immobilienentwicklungsprozesses werden je nach Einzelfall oder
with project planning (e.g. bottlenecks at the planning authority
Selbstverständnis des Development-Unternehmens bestimmte
offices) didentweder
Leistungen not lead to any extreme
intern postponements
oder extern erbracht. Zu either.
diesenIn the
Leis-
meantime project
tungen gehören etwa: planning faces some new challenges. A survey
of project developers at the beginning of July shows where these
•actors expect
Markt- undto see deteriorations in the framework conditions:
Standortanalyse
•in leasing,
Grundstücksakquisition
in part also in sales to end customers, as well as in the
•procurement
Finanzierungsplanung
of planning permission and in financing.
• Baurechtschaffung
• Architektur- und Funktionsplanung
• Bauplanung und -begleitung
• Vermietung und Vertrieb
• Verkauf
• Technische und kaufmännische Endfertigung
Einer der wichtigsten Begriffe in der Immobilienprojektentwicklung
und vor allem für die Behandlung des Themas Develop-and-Hold
ist das Risiko, sowohl insgesamt als auch in jedem der beschrie-
benen Teilschritte. Während das Risiko beim Trader-Development
eher allein auf dem Bauprojekt und entsprechend singulär liegt,
kumuliert es beim Investor-Development mit allen Vorteilen und
Nachteilen der Streuung.
Erhebungstechnisch ist die Analyse des Wohnungsmarktes be-
züglich der Develop-and-Hold-Projekte eine Herausforderung,
denn Hauptakteure sind fast ausschließlich klassische Woh-
nungsbestandshalter. Während private Projektentwickler sich
2
Karl-Werner Schulte/Stephan Bone-Winkel (Hrsg.) 2008: Handbuch Immobilien-Projektentwicklung.
3
Faktisch fallen auch Bauträgerprojekte in dieser Analyse unter die Trading-Development-Projekte.
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DEVELOP-AND-HOLD-STUDIE2021
DEVELOP-AND-HOLD-STUDY 2019
VORWORT Change in the situation as a result of the Covid-19 crisis
„Develop-and-Hold“ ist ein Branchenbegriff, der auch dem einen
100 %
oder anderen Immobilienfachmann noch erklärt werden muss. Die
90 % beiden grundlegenden Projektentwicklungsstile in Deutschland
wurden im Standardwerk von Schulte und Bone-Winkel2 als
80 %
improved deteriorated
greatly greatly
70 % • Trader-Development und
60 %
• Investor-Development
improved 50 % definiert. Develop-and-Hold ist danach gleichzusetzen mit Inves- deteriorated
40 % tor-Development, entspringt aber als Terminus dem angelsäch-
sischen und internationalen Sprachgebrauch der vergangenen
30 %
improved Jahre. In der vorliegenden Studie steht das Marktgeschehen im deteriorated
slightly slightly
20 % Segment Develop-and-Hold von Neubauwohnungen im Vorder-
grund.
10 %
unchanged 0% Während der Trader-Developer ähnlich wie ein Bauträger3 einem
Dienstleister für den Endinvestor entspricht, operiert der Inves-
nd
g
ov ing
s
rs
er
tor-Developer quasi als sein eigener Dienstleister. Schwierig ist die
cin
iss of
rs
se
f la
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sto
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ice nt/fi
Unterscheidung an solchen Stellen, an denen sich beide Typen ih-
pe me
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ing re
sin
se me
rerseits spezifischer Dienstleister bedienen. Für alle Teilschritte des
nd
nn rocu
ab
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e
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Le
rv
Immobilienentwicklungsprozesses werden je nach Einzelfall oder
to
P
Av
De
les
Selbstverständnis des Development-Unternehmens bestimmte
pla
Sa
Leistungen entweder intern oder extern erbracht. Zu diesen Leis-
tungen gehören etwa:
Source: Snap poll bulwiengesa June 2020; n = 11; survey of participants in the exchange
•of dataMarkt-
for Projectund Standortanalyse
Developer Study 2020.
• Grundstücksakquisition
• Finanzierungsplanung
•As project developers of all kinds in terms of segment activity
Baurechtschaffung
•participated
Architektur- in this
undsurvey, it has to be remembered that the in-
Funktionsplanung
•dividual
Bauplanung und -begleitungdifferently. This is also seen in the
segments are affected
•bulwiengesa
Vermietung AGundHypo Real Estate Sentiment Index.
Vertrieb
• Verkauf
• Technische und kaufmännische Endfertigung
Real estate sentiment by segments through to July 2020
Einer der wichtigsten Begriffe in der Immobilienprojektentwicklung
und vor allem für die Behandlung des Themas Develop-and-Hold
200 ist das Risiko, sowohl insgesamt als auch in jedem der beschrie-
Office Logistics
sentiment 150 benen Teilschritte. Während das Risiko beim Trader-Development sentiment
Retail sentiment eher allein auf dem Bauprojekt und entsprechend singulär liegt, Hotel
100 sentiment
kumuliert es beim Investor-Development mit allen Vorteilen und
Residential
Indexwert
sentiment 50 Nachteilen der Streuung.
0
Erhebungstechnisch ist die Analyse des Wohnungsmarktes be-
‘08 ‘09 ‘10züglich
‘11 der‘12 Develop-and-Hold-Projekte
‘13 ‘14 ‘15 ‘16 eine
‘17 Herausforderung,
‘18 ‘19 ‘20
denn Hauptakteure sind fast ausschließlich klassische Woh-
nungsbestandshalter. Während private Projektentwickler sich
Source: bulwiengesa AG Hypo Immobilienklima, as of July 2020
2
Karl-Werner Schulte/Stephan Bone-Winkel (Hrsg.) 2008: Handbuch Immobilien-Projektentwicklung.
3
Faktisch fallen auch Bauträgerprojekte in dieser Analyse unter die Trading-Development-Projekte.
59
DEVELOP-AND-HOLD-STUDIE2021
DEVELOP-AND-HOLD-STUDY 2019
VORWORT What are the possible outlooks for the individual segments?
Develop-and-Hold“
„Office segment ist ein Branchenbegriff, der auch dem einen
oder anderen Immobilienfachmann noch erklärt werden muss. Die
Large numbers of companies were forced to jump in at the deep
beiden grundlegenden Projektentwicklungsstile in Deutschland
end andimembrace
wurden the home
Standardwerk von office
Schulteworld as a result of
und Bone-Winkel 2 Covid-19
als
– and thus also had to make massive advances with their digita-
•lisation processes. And itund
Trader-Development would appear that many of the mea-
•sures which are currently being treated as emergency measures
Investor-Development
could be retained. The extent to which this will have an impact on
definiert.
demand for Develop-and-Hold ist danach
office areas is currently gleichzusetzen
the mit Inves-
subject of considerable
tor-Development, entspringt There
controversy and discussion. aber als
canTerminus dem angelsäch-
be no question, however,
sischen und internationalen Sprachgebrauch der
that at present end investors and financiers have become noti-vergangenen
Jahre.
ceablyInmore
der cautious
vorliegenden
with Studie
regard steht das properties.
to office Marktgeschehen
Non-core im
Segment Develop-and-Hold von Neubauwohnungen im Vorder-
projects and assets which are not “Covid-proof”, and which in the
grund.
worst possible scenario still seem opportunistic with regard to the
leasing situation, will have difficulties with outside financing and
Während der Trader-Developer ähnlich wie ein Bauträger3 einem
a sale to end für
Dienstleister investors. Here we are
den Endinvestor already seeing
entspricht, the der
operiert postpone-
Inves-
ment of projects. On the other hand, it is to be expected
tor-Developer quasi als sein eigener Dienstleister. Schwierig that the
ist die
greater demands placed on equipment and fit-out, infrastructure,
Unterscheidung an solchen Stellen, an denen sich beide Typen ih-
locationspezifischer
rerseits and the environs as a result
Dienstleister of the pandemic
bedienen. will also lead
Für alle Teilschritte des
Immobilienentwicklungsprozesses
to greater interest in suitable areas werden je nach
for new Einzelfall oder
construction. Thus
Selbstverständnis
project developments des can
Development-Unternehmens bestimmte
also be at a considerable advantage.
Leistungen
Incidentally,entweder intern
the projects oder extern
currently under erbracht. Zu diesen
construction Leis-
are definite-
tungen gehören etwa:
ly not affected by an additional default risk at present.
• Markt- und Standortanalyse
Logistics and corporate real estate
• Grundstücksakquisition
•TheFinanzierungsplanung
winner of the present Covid-19 crisis, if it is possible to speak
•of winners,
Baurechtschaffung
is the logistics segment as a sub-segment. Contribu-
•toryArchitektur- undhave
factors to this Funktionsplanung
been the resurgence of warehousing in
•the Bauplanung
wake of the und -begleitung
pandemic and the fresh growth in online trading.
•In the
Vermietung und Vertrieb
case of corporate real estate (and in this respect business
•parks,
Verkauf
for instance) it is necessary to look more closely, for in the
• Technische und kaufmännische Endfertigung
past this sector has benefitted in particular from economic growth,
start-ups and digitalisation. Project developers are encountering
Einer der wichtigsten Begriffe in der Immobilienprojektentwicklung
high demand on the part of investors and suitable end users, as
und vor allem für die Behandlung des Themas Develop-and-Hold
well
ist as Risiko,
das other excellent project conditions.
sowohl insgesamt als auch in jedem der beschrie-
benen Teilschritte. Während das Risiko beim Trader-Development
Retail
eher segment
allein auf dem Bauprojekt und entsprechend singulär liegt,
kumuliert es
Making statements beim Investor-Development
on the retail segment is mit allen Vorteilen
particularly und
difficult at
Nachteilen der Streuung.
present. One has to consider very carefully which sub-segment is
under consideration. The Covid-19 crisis has accelerated the trans-
Erhebungstechnisch ist die Analyse des Wohnungsmarktes be-
formation that has been ongoing in the retail trade for a long time
züglich der Develop-and-Hold-Projekte eine Herausforderung,
already.
denn Upcoming rent
Hauptakteure sindreductions, the disappearance
fast ausschließlich of tenants,
klassische Woh-
even greater reorientation to online shopping,
nungsbestandshalter. Während private Projektentwickler as well as the pan-
sich
demic-related reservation on the part of Germans to consumer
2 spending are causing considerable problems for many sub-seg-
Karl-Werner Schulte/Stephan Bone-Winkel (Hrsg.) 2008: Handbuch Immobilien-Projektentwicklung.
3
ments inin the
Faktisch fallen auch Bauträgerprojekte dieserretail
Analysesector.
unter die At the same time the local shopping and
Trading-Development-Projekte.
5
10DEVELOP-AND-HOLD-STUDIE2021
DEVELOP-AND-HOLD-STUDY 2019
VORWORT food sectors are continuing to develop well in the pandemic. The
interest of users and investors remains high. And in contrast to the
Develop-and-Hold“
„hotel segment, which isthas
einalso
Branchenbegriff,
been seriouslyder auch dem
affected, einen
the expec-
oder anderen
tations for theImmobilienfachmann
retail segment have noch
been erklärt
on the werden
increasemuss.
againDie
for
beiden grundlegenden
two months now. Projektentwicklungsstile in Deutschland
wurden im Standardwerk von Schulte und Bone-Winkel2 als
Hotel segment
• Trader-Development und
•In the past twelve years the tourism industry has been one of the
Investor-Development
sectors to post the strongest growth in Germany. The project de-
definiert.
velopments Develop-and-Hold ist danachfor
have reacted accordingly: gleichzusetzen
ten years nowmit Inves-
between
tor-Development,
1.5 and 2.0 million entspringt
square metresaberofals Terminus
hotel projectdem
areaangelsäch-
(net area)
sischen
have been und internationalen
developed each yearSprachgebrauch der vergangenen
in the seven A-cities by the clas-
Jahre. In der vorliegenden Studie steht das Marktgeschehen
sical project developers alone. If one also includes the projects im
Segment Develop-and-Hold von Neubauwohnungen im Vorder-
completed entirely by the operator companies, the annual volume
grund.
is a net area of 2.0 to 3.5 million square metres. This market growth
has been halted for the time being by the Covid-19 crisis. As far
Während der Trader-Developer ähnlich wie ein Bauträger3 einem
as end investors
Dienstleister are concerned
für den Endinvestor theentspricht,
hotel segment is currently
operiert der Inves-not
an alternative. Operators will first have to weather the
tor-Developer quasi als sein eigener Dienstleister. Schwierig ist diecrisis. This
can change in the
Unterscheidung anfuture,
solchenbut project
Stellen, andevelopers
denen sichwill have
beide to keep
Typen ih-
a close spezifischer
rerseits eye on the potential users
Dienstleister of theseFür
bedienen. properties, as welldes
alle Teilschritte as
Immobilienentwicklungsprozesses
on the local market situation. A decline werden je nach
in the numberEinzelfall oder
of projects
Selbstverständnis
is inevitable. Projectdes Development-Unternehmens
developers bestimmte
specialising in hotels reacted qui-
Leistungen entweder
ckly with intensive intern oder
operator externand
screening erbracht. Zu diesen
have been Leis-
considering
tungen gehören
which other etwa: they can move into in the future.
segments
• Markt- und Standortanalyse
Residential segment
• Grundstücksakquisition
•There is always a need for housing. And the German A-cities have
Finanzierungsplanung
•to contend
Baurechtschaffung
with an immense need for living space. Residential real
•estate
Architektur-
is generally undonlyFunktionsplanung
crisis-proof, however, when the macroe-
•conomic
Bauplanung
framework und -begleitung
is right. This is why in the first weeks of the
•pandemic
Vermietung und Vertrieb
the sentiment in the residential segment declined just
•as strongly
Verkauf as it did in the office and retail segments. Since April
• Technische und kaufmännische Endfertigung
this trend has been reversed entirely, expectations are improving
again. For security-oriented investors such as pension funds and
Einer der wichtigsten Begriffe in der Immobilienprojektentwicklung
insurers the sustainable stability of residential real estate gained
und vor allem für die Behandlung des Themas Develop-and-Hold
in significance
ist das Risiko, sowohl this year in view ofals
insgesamt theauch
massive lossesder
in jedem on beschrie-
the stock
exchanges. In this respect, changes in demand
benen Teilschritte. Während das Risiko beim Trader-Development are to be expec-
ted in line with the economic situation. Positive
eher allein auf dem Bauprojekt und entsprechend singulär liegt, effects (growing
significance
kumuliert es of
beimtheInvestor-Development
family and home, highly mitfavourable financing
allen Vorteilen und
Nachteilen
conditions,der moreStreuung.
moderate land prices in the A-cities) are just
as possible as negative effects (downturn in demand and higher
Erhebungstechnisch
price sensitivity on the ist part
die Analyse des Wohnungsmarktes
of end users). In addition, there be-
are
züglich der Develop-and-Hold-Projekte
developments not dependent on Covid-19 which have long influ-eine Herausforderung,
denn
enced Hauptakteure
the residentialsind segment fast above
ausschließlich klassische
all (e.g. rent Woh-
caps, reform
nungsbestandshalter. Während private Projektentwickler sich
or residential property legislation and the planned expansion of
compulsory purchase options for local authorities). Naturally the-
2
Karl-Werner Schulte/Stephan Bone-Winkel (Hrsg.) 2008: Handbuch Immobilien-Projektentwicklung.
3 re will be differences in the sub-segments, and project developers
Faktisch fallen auch Bauträgerprojekte in dieser Analyse unter die Trading-Development-Projekte.
5
11DEVELOP-AND-HOLD-STUDIE2021
DEVELOP-AND-HOLD-STUDY 2019
VORWORT will react accordingly. In this respect, with high demand, insuffi-
cient supply and the resulting stable rents the A-cities continue
Develop-and-Hold“
„to ist markets;
be very interesting ein Branchenbegriff, der auch
there has been dem einen
no fundamental
oder anderen Immobilienfachmann
postponement noch in
of project developments erklärt
thesewerden
cities. muss. Die
beiden grundlegenden Projektentwicklungsstile in Deutschland
wurden im Standardwerk
Trading-development or von Schulte und Bone-Winkel2 als
develop-and-hold,
public or private actors?
• Trader-Development und
•Even before the Covid-19 crisis there was a fundamentally cle-
Investor-Development
ar trend towards the develop-and-hold investment strategy, in
definiert.
particularDevelop-and-Hold
in the residential ist danach In
segment. gleichzusetzen mit obser-
addition, it was Inves-
tor-Development,
ved that classical entspringt
project and aber als Terminus
property dem in
developers angelsäch-
the A-ci-
sischen
ties were und internationalen
increasingly Sprachgebrauch
switching to the urban der vergangenen
hinterland. Above
Jahre.
all this was a reaction to high land prices in inner-city areas andima
In der vorliegenden Studie steht das Marktgeschehen
Segment Develop-and-Hold von Neubauwohnungen im Vorder-
subsequent price-driven migration of people out of cities to the
grund.
immediate environs.
Während der Trader-Developer ähnlich wie ein Bauträger3 einem
The current crisis
Dienstleister für dencould affect this entspricht,
Endinvestor trend. The interest
operiertofder institutio-
Inves-
nal investors, and also wealthy private investors,
tor-Developer quasi als sein eigener Dienstleister. Schwierig ist die in residential in-
vestments in core locations – and thus above
Unterscheidung an solchen Stellen, an denen sich beide Typen ih- all in the German A-
cities – spezifischer
rerseits can return the focus to classical
Dienstleister bedienen. project development
Für alle Teilschrittewith
des
Immobilienentwicklungsprozesses
a subsequent sale to institutional orwerden privatejeinvestors.
nach Einzelfall oder
At the same
Selbstverständnis
time the question naturally des Development-Unternehmens
arises as to how the currentbestimmte high level
Leistungen
of prices can entweder intern oder
be maintained in theextern
medium erbracht.
to longZu diesen
term, what Leis-
will
tungen gehören etwa:
happen to rents under weaker economic framework conditions,
and what impact will a corresponding change in the distribution
• Markt- und Standortanalyse
yield have on the activity of institutional investors?
• Grundstücksakquisition
Investors with a strong positioning in the develop-and-hold seg-
• Finanzierungsplanung
ment see themselves at an advantage here. For they participate
• Baurechtschaffung
•in the intensive value
Architektur- creation activities within the complete va-
und Funktionsplanung
•lue creation chain in
Bauplanung und -begleitungthe field of residential project developments.
•Examples
Vermietung und VertriebDeutsche Wohnen and Empira Grup-
here are Vonovia,
•pe. Verkauf
Vonovia as a classical residential portfolio owner has had the
•project
Technische
developer undBUWOG
kaufmännische Endfertigung
in its corporate portfolio since 2018,
and since mid-2020 also the project developer Bien-Ries, which
Einer der wichtigsten
is primarily active in theBegriffe in derarea.
Frankfurt Immobilienprojektentwicklung
The competitor Deutsche
und vor allem für die Behandlung
Wohnen is taking the same approach, and in 2020 des Themas Develop-and-Hold
it secured ac-
ist das Risiko, sowohl insgesamt als auch
cess to project developments which generate value creation in jedem der beschrie-
by ta-
benen Teilschritte. Während das Risiko beim Trader-Development
king over 13 construction projects from the Munich-based project
eher allein auf dem Bauprojekt und entsprechend singulär liegt,
developer ISARIA and all the employees involved in these projects.
kumuliert es beim Investor-Development mit allen Vorteilen und
Nachteilen der Streuung.
The funds of Empira Gruppe have been investing in and realising
new construction projects
Erhebungstechnisch ist diesince 2017des
Analyse so as to keep these in their
Wohnungsmarktes be-
portfolios for end investors
züglich der Develop-and-Hold-Projekte eine in the long term. In this respect Empira
Herausforderung,
Gruppe
denn covers the entire
Hauptakteure sindvalue fast creation chain. Thus
ausschließlich investors
klassische can
Woh-
nungsbestandshalter. Während private
participate in project developments in the Projektentwickler
framework of joint ven- sich
tures, for example, or invest in the financing of project develop-
2
Karl-Werner Schulte/Stephan ments through
Bone-Winkel (Hrsg.) mezzanine
2008: Handbuch and whole-loan funds.
Immobilien-Projektentwicklung.
3
Faktisch fallen auch Bauträgerprojekte in dieser Analyse unter die Trading-Development-Projekte.
.
5
12DEVELOP-AND-HOLD-STUDIE2021
DEVELOP-AND-HOLD-STUDY 2019
CHAPTER 1
The market for develop-and-hold residential
projects
VORWORT in the seven A-cities
„Develop-and-Hold“ ist ein Branchenbegriff, der auch dem einen
oder anderen Immobilienfachmann noch erklärt werden muss. Die
1.2 Total market of the A-cities in comparison
beiden grundlegenden Projektentwicklungsstile in Deutschland
wurden im Standardwerk von Schulte und Bone-Winkel2 als
The construction activity of all the actors however, that this trend only applies to the se-
is not sufficient to meet the demand in ven A-cities clearly demarcated by municipali-
• Trader-Development und
the seven A-cities ties. This development cannot be equated with
• Investor-Development
a nationwide trend. The classical residential
At present approx. 5.4 million square metres project developers remain true to the German
definiert. Develop-and-Hold ist danach gleichzusetzen mit Inves-
of residential living space are being developed residential market, they are just much less ac-
tor-Development, entspringt aber als Terminus dem angelsäch-
as develop-and-hold projects, as projects for tive with residential projects directly in one of
sischen und internationalen Sprachgebrauch der vergangenen
companies’ own portfolios therefore (comple- the A-cities, but have shifted to the immediate
Jahre. In der vorliegenden Studie steht das Marktgeschehen im
tion 2020 to 2024). This corresponds to more hinterland of the large housing markets above
Segment Develop-and-Hold von Neubauwohnungen im Vorder-
than 1.1 million square metres per year. This all. This has been confirmed by findings from
grund.
total value has remained stable in a year-on- other analyses8.
year comparison. If the trading-development
Während der Trader-Developer ähnlich wie ein Bauträger3 einem
project areas are also taken into consideration
Dienstleister für den Endinvestor entspricht, operiert der Inves-
(ca. 2.1 million sqm p.a.4), then each year a total Push and pull factors in the develop-and-
tor-Developer quasi als sein eigener Dienstleister. Schwierig ist die
area of 3.2 million square metres of living space hold segment keep the volume stable
Unterscheidung an solchen Stellen, an denen sich beide Typen ih-
is being created in the seven A-cities. This
rerseits spezifischer Dienstleister bedienen. Für alle Teilschritte des
amounts to 42,700 housing units per year5. The actors with develop-and-hold projects, the
Immobilienentwicklungsprozesses werden je nach Einzelfall oder
housing associations, are also facing restricti-
Selbstverständnis des Development-Unternehmens bestimmte
In contrast to this, in its apartments require- ons with their own residential construction
Leistungen entweder intern oder extern erbracht. Zu diesen Leis-
ments prognosis for 2020 bulwiengesa calcu- projects: the low availability of areas and con-
tungen gehören etwa:
lates an annual need for ca. 56,200 housing sequently high prices for building land form
units in the seven A-cities6. As with the first the largest problem in this respect. However,
• Markt- und Standortanalyse
Develop-and-Hold Study by Empira it is once some of these companies are benefitting from
• Grundstücksakquisition
again true that in terms of quantity demand the proportions of price-capped or subsidised
• Finanzierungsplanung
is still not being met. In qualitative terms it is housing construction with project develop-
• Baurechtschaffung
also to be assumed that there is even greater ments that are required as a consequence of
• Architektur- und Funktionsplanung
demand in some sub-segments. In particular planning approval legislation. From a political
• Bauplanung und -begleitung
this concerns the mid and upper rent and price stance activities on the part of holders of re-
• Vermietung und Vertrieb
segments. sidential portfolios are also more “socially-ac-
• Verkauf
ceptable” and meet with less resistance among
• Technische und kaufmännische Endfertigung
the local population. This is at least true if they
Classical project developments are clearly are public, church or social actors. The private
Einer der wichtigsten Begriffe in der Immobilienprojektentwicklung
on the decline in the meantime companies in the develop-and-hold market, in
und vor allem für die Behandlung des Themas Develop-and-Hold
contrast, and in particular some of the larger
ist das Risiko, sowohl insgesamt als auch in jedem der beschrie-
This remains alarming, in particular as the re- actors, are repeatedly being confronted with
benen Teilschritte. Während das Risiko beim Trader-Development
sidential project volume with classical trading- resistance in terms of their societal acceptan-
eher allein auf dem Bauprojekt und entsprechend singulär liegt,
development projects has been stagnating in ce. All in all, however, the residential project vo-
kumuliert es beim Investor-Development mit allen Vorteilen und
the seven A-cities for three years now – and lume in the develop-and-hold market remains
Nachteilen der Streuung.
this time it has actually declined significantly stable at 24,000 square metres of additional
(-8.5%)7. In this respect it is important to note, living space in this study year (+0.4%).
Erhebungstechnisch ist die Analyse des Wohnungsmarktes be-
züglich der Develop-and-Hold-Projekte eine Herausforderung,
denn Hauptakteure sind fast ausschließlich klassische Woh-
4
Source: bulwiengesa Projectnungsbestandshalter.
Developer Study 2020 Während private Projektentwickler sich
5
Here: calculated as 75 sqm per housing unit
6
Source: Apartments requirements prognosis bulwiengesa AG, spring 2020, here replacement/additional
2
Karl-Werner Schulte/Stephan
requirements Bone-Winkel
annual average across (Hrsg.)
all 7 A-cities 2008:
2020 Handbuch Immobilien-Projektentwicklung.
to 2024
3
7 Faktisch fallen auch Bauträgerprojekte in dieser Analyse unter die Trading-Development-Projekte.
Source: bulwiengesa Project Developer Study 2020
8
See, for example, the study “Wohnen im BER-Umfeld”, prepared 2020, bulwiengesa AG
5
13DEVELOP-AND-HOLD-STUDIE2021
DEVELOP-AND-HOLD-STUDY 2019
Housing – Volumes in the study year 2020*, per strategy and A-city
LIVING SPACE ABSOLUTE
Actual figure 2020* Change 2019* - 2020* Share for development type
VORWORT
Berlin in sqm absolute
Develop-and-Hold 2.101,000 260,000 39%
„Develop-and-Hold“ ist ein Branchenbegriff, der auch dem einen
Trading Development 3.256,000 oder anderen Immobilienfachmann noch erklärt werden muss. Die
-167,000 61%
5.357,000 beiden grundlegenden
93,000 Projektentwicklungsstile in Deutschland
Düsseldorf wurden im Standardwerk von Schulte und Bone-Winkel2 als
Develop-and-Hold 339,000 -13,000 24%
• Trader-Development und
Trading Development 1.057,000 -122,000 76%
• Investor-Development
1.396,000 -135,000
Frankfurt definiert. Develop-and-Hold ist danach gleichzusetzen mit Inves-
Develop-and-Hold 655,000 tor-Development,
72,000entspringt aber als Terminus dem angelsäch- 35%
Trading Development 1.214,000
sischen und internationalen
-133,000
Sprachgebrauch der vergangenen 65%
Jahre. In der vorliegenden Studie steht das Marktgeschehen im
1.869,000 -61,000
Segment Develop-and-Hold von Neubauwohnungen im Vorder-
Hamburg
grund.
Develop-and-Hold 740,000 30,000 29%
Trading Development 1.798,000 Während der -95,000
Trader-Developer ähnlich wie ein Bauträger einem 3
71%
2.538,000 Dienstleister für den Endinvestor entspricht, operiert der Inves-
-65,000
Cologne
tor-Developer quasi als sein eigener Dienstleister. Schwierig ist die
Unterscheidung an solchen Stellen, an denen sich beide Typen ih-
Develop-and-Hold 305,000 -175,000 26%
rerseits spezifischer Dienstleister bedienen. Für alle Teilschritte des
Trading Development 872,000 -66,000 74%
Immobilienentwicklungsprozesses werden je nach Einzelfall oder
1.177,000 Selbstverständnis
-241,000des Development-Unternehmens bestimmte
Munich Leistungen entweder intern oder extern erbracht. Zu diesen Leis-
Develop-and-Hold 1.091,000
tungen gehören etwa:
-127,000 37%
Trading Development 1.822,000 -242,000 63%
• Markt- und Standortanalyse
2.913,000 -369,000
• Grundstücksakquisition
Stuttgart • Finanzierungsplanung
Develop-and-Hold 193,000 • Baurechtschaffung
-23,000 43%
Trading Development 260,000 • Architektur- und Funktionsplanung
-47,000 57%
453,000
• Bauplanung und
-70,000
-begleitung
• Vermietung und Vertrieb
Total
• Verkauf
Develop-and-Hold 5.424,000
• Technische24,000
und kaufmännische Endfertigung 35%
Trading Development 10.280,000 -871,000 65%
15.704,000 Einer der wichtigsten -847,000 Begriffe in der Immobilienprojektentwicklung
und vor allem für die Behandlung des Themas Develop-and-Hold
ist das Risiko, sowohl insgesamt als auch in jedem der beschrie-
Source: bulwiengesa Project Developer Study 2020
benen
*Accumulated here the living space Teilschritte.
per study Während
year in the projects which will be das Risiko
completed beim
up to four yearsTrader-Development
after the study year.
eher allein auf dem Bauprojekt und entsprechend singulär liegt,
kumuliert es beim Investor-Development mit allen Vorteilen und
Berlin dominates the ranking Nachteilen
in terms der Streuung.the develop-and-hold volume has increased
of absolu-
te volume, Frankfurt in terms of relative volume noticeably over the study year 2019. The de-
Erhebungstechnisch ist velop-and-hold
die Analyse des Wohnungsmarktes
residential be-
project areas have
züglich
The structural differences der the
between Develop-and-Hold-Projekte eine Herausforderung,
A-cites also increased in Frankfurt and also slightly in
denn the
have changed little since Hauptakteure
first Develop- sind fast ausschließlich
Hamburg. The number ofklassische Woh-
develop-and-hold
nungsbestandshalter.
and-Hold Study by Empira: as a result of its Während
projects inprivate Projektentwickler
the other sich
cities is decreasing or
size Berlin remains the market with the lar- stagnating. If the living space is expressed as a
gest
2 volume
Karl-Werner of develop-and-hold
Schulte/Stephan living2008:
Bone-Winkel (Hrsg.) space ratio
Handbuch of the number of residents, large volumes
Immobilien-Projektentwicklung.
3
inFaktisch fallenterms.
absolute auch Bauträgerprojekte
In second placein dieserisAnalyse
Munich, ofTrading-Development-Projekte.
unter die living space are being developed in Frankfurt
well ahead of Hamburg. In the German capital and Munich with a develop-and-hold strategy.
5
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