DIE 5!% STUDIE 2020 bulwiengesa - BFW Newsroom
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bulwiengesa DIE 5! % STUDIE 2020 WO INVESTIEREN SICH NOCH LOHNT
DIE 5! % STUDIE 2020
WO INVESTIEREN SICH NOCH LOHNT
bulwiengesa
Inhaltsverzeichnis
Seite
VORWORTE 1
ZUSAMMENFASSUNG 2
DAS MARKTUMFELD 5
DER MARKT FÜR WOHNIMMOBILIEN 6
EXKURS 8
DER MARKT FÜR MICRO-APARTMENTS 9
DER MARKT FÜR BÜROIMMOBILIEN 11
DER MARKT FÜR LOGISTIKIMMOBILIEN 13
DER MARKT FÜR GROßFLÄCHIGE EINZELHANDELSIMMOBILIEN 15
DER MARKT FÜR HOTELIMMOBILIEN 16
DER MARKT FÜR UNTERNEHMENSIMMOBILIEN 17
DIE 5-PROZENTER 18
DIE 4-PROZENTER 21
DIE 3-PROZENTER 24
DIE 2-PROZENTER 29
DIE ERGEBNISSE IM DETAIL 32
UNTERSUCHUNGSINHALT UND METHODIK 35
AUSGEWÄHLTE MODELLANNAHMEN 37
BEGRIFFSERKLÄRUNGEN UND ANMERKUNGEN 38
KONTAKT 43
© bulwiengesa
REF! REF! – REF!
AG 2021
bulwiengesa
DIE 5! % STUDIE 2020
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Eine Studie der bulwiengesa AG
Mit freundlicher Unterstützung von
© bulwiengesa AG 2021
DIE 5! % STUDIE 2020
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bulwiengesa
Vorworte
Wir leben in unsicheren Zeiten – wohl kaum jemand hät- stehen der Corona-Pandemie nicht mehr so sein wird wie
te sich noch Anfang des Jahres 2020 vorstellen können, davor.
dass eine Pandemie die Welt über ein Jahr lang im Wür-
gegriff haben kann. Covid-19 hat uns vor Augen geführt, Aber sind rasante Veränderungsprozesse wirklich neu?
wie fragil und anfällig sicher geglaubte Geschäftsmodelle Schauen wir zurück, in welcher Geschwindigkeit sich un-
sein können. Wer hätte jemals daran geglaubt, dass Städ- sere Arbeitswelt und das alltägliche Leben durch die Di-
tetourismus über Monate komplett zum Erliegen kom- gitalisierung und Vernetzung im vergangenen Jahrzehnt
men kann und somit die Auslastung der Hotels in einer verändert hat, stellen wir fest, dass die Pandemie vor al-
Stadt wie Berlin im Jahr 2020 um weit über 60 % vergli- lem eines nachhaltig bewirkt: Sie verstärkt Verände-
chen zum Vorjahr schrumpft? rungs- und Disruptionsprozesse. Initiiert hat sie diese oft
nicht.
Bedingt durch den lange anhaltenden Lockdown stehen
Tausende von Existenzen im stationären Einzelhandel auf Es ist daher wohltuend, dass nach nunmehr einem Jahr
dem Spiel. Gemäß Angaben des HDE stehen derzeit rund Pandemieerfahrung die immobilienwirtschaftliche De-
120.000 Geschäfte vor dem Aus – es ist jetzt schon klar, batte weniger emotionsgeladen abläuft und dieser Pro-
dass sich das Gesicht unserer Städte ändern wird. Dass zess der Versachlichung mit einer höheren Validität von
viele Bereiche des stationären Einzelhandels keine Ant- Marktdaten und -prognosen einhergeht. Daher freuen
worten auf die zunehmende Konkurrenz des Onlinehan- wir uns, wenn auch mit einem halben Jahr Verspätung,
dels gefunden haben ist jedoch kein Resultat der Krise – Ihnen auch für das Jahr 2020 einen umfassenden Über-
sie fungiert nur als Beschleuniger dieser Entwicklung. blick der Renditepotenziale im deutschen Immobilien-
markt zu präsentieren. Ich wünsche maximalen Erkennt-
Zudem sind viele Büros verwaist, da sich die Mitarbeiter- nisgewinn.
Innen im Homeoffice befinden. Wir alle ahnen, dass un-
ser Alltag auch nach dem (hoffentlich baldigen) Über- Sven Carstensen, Vorstand bulwiengesa AG
Trotz Corona-Pandemie haben sich die Investmentmärkte die hohe Renditen versprechen. Immer mehr Menschen sind
im vergangenen Jahr positiv entwickelt. Für Gewerbeimmo- bereit, auch außerhalb der Ballungszentren hohe Mieten für
bilien war das Jahr 2020 jedoch schwieriger als für Wohnim- Wohnimmobilien zu zahlen.
mobilien, wenngleich sich Büroimmobilien deutlich besser
entwickelten als Einzelhandelsimmobilien. Die Schere zwischen Entwicklung der Wohn- und Gewerbe-
immobilienpreise geht somit weiter auseinander. Die Maß-
Nachdem auch bei Gewerbeimmobilien die Preise jahrelang nahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie wie der
kontinuierlich gestiegen waren, brachte Corona offenbar die erneute Lockdown machen Gewerbeimmobilien zusehends
Trendwende: die Preise sind in diesem Marktsegment in zu schaffen, vor allem den Objekten, die seit Monaten nicht
deutschen Großstädten 2020 zum ersten Mal seit Jahren genutzt werden können. Demgegenüber führt die nach wie
wieder gesunken. Gründe dafür sind u. a. die temporären vor hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien zu einer anhal-
Ladenschließungen, Insolvenzen im Einzelhandel, leerste- tenden Preisdynamik.
hende Hotels sowie der Trend zum Homeoffice – Faktoren,
die sicherlich auch 2021 eine wichtige Rolle für den Gewer- BEITEN BURKHARDT berät mit jahrelanger Erfahrung in
beimmobilienmarkt spielen dürften. sämtlichen Phasen der Immobilienbewirtschaftung: Von der
Finanzierung über den Grundstückserwerb und die Projekt-
Anders sieht es bei den Wohnimmobilien aus: Dort kletterten entwicklung bis hin zur Vermietung und zum Verkauf. Wir
die Preise trotz Krise weiter in die Höhe. Häuser und Woh- setzen innovative Formen des Immobilienvertriebs und
nungen waren in Deutschland im Jahr 2020 erneut deutlich -handels um und gestalten in- und ausländische Immobili-
teurer als im Vorjahr. Da die Wohnraumnachfrage in Bal- enfonds.
lungszentren dennoch hoch bleibt, weiten sich die Preisstei
gerungen immer stärker auch auf die „Speckgürtel“ und den
ländlichen Raum aus. Eine gute Nachricht für Investoren, Dr. Detlef Koch, BEITEN BURKHARDT Rechtsanwaltsgesellschaft
denen immer mehr attraktive Flächen zur Verfügung stehen, mbH
© bulwiengesa AG 2021 Seite 1/43
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Zusammenfassung
Core-Matrix*
Veränderung des IRR-Basiswertes zum Vorjahr
Büro A - 17,2 %
5 %-Marke
Wohnen A - 8,1 %
hoch
Moderne Logistik - 4,2 %
FMZ - 11,1 %
Wohnen B - 4,4 %
Büro B - 2,7 %
Micro-Apt. A - 10,8 %
Marktliquidität*
UI*** Gewerbepark -5,3 %
mittel
UI Lager - 9,9 %
Wohnen US** - 4,0 %
Micro-Apt. B - 7.0 %
Hotel - 3,4 %
Shoppingcenter + 0,5 %
UI Produktion + 5,0 %
niedrig
Büro C - 8,6%
Büro D - 4,6 %
© bulwiengesainfografik
0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9%
IRR objektbezogen
* Liquidität der Assetklassen unabhängig von den Investmentzyklen. Innerhalb der im Diagramm abgetragenen Klassen (Marktliquidität niedrig/
mittel/hoch) findet keine weitere Wertung der einzelnen Nutzungsarten statt. ** US = Universitätsstädte *** UI = Unternehmensimmobilien
Als Core-Immobilien im Sinne dieser Studie werden Immo- renditen sind die erzielbaren IRRs vergleichsweise hoch –
bilien mit einer stabilen Vermietungssituation und nachhal- sie liegen zwischen 3,2 % und 4,4 % im Core-Bereich. Ins-
tigen Lageparametern verstanden. Die oben stehende Matrix besondere die Marktmieterwartungen tragen zu diesem po-
zeigt den Zusammenhang zwischen der wahrscheinlichen sitiven Ergebnis bei.
internen Verzinsung eines Immobilieninvestments und der
Liquidität des jeweiligen Marktes. Die Marktliquidität Kaum Deals bei Shoppingcentern
bezieht sich hier auf die Fähigkeit, Transaktionsnachfrage
unabhängig vom jeweiligen Investmentzyklus zu generieren Auf der anderen Seite befindet sich die Nachfrage nach
bzw. auch in nachfrageschwachen Jahren Exit-Möglichkeiten Shoppingcentern, die schon vor der Krise deutlich zurückge-
zu bieten. gangen war, auf einem neuen Tiefpunkt. Zwar steigen hier
die IRR-Erwartungen etwas an – da sich erhöhte Ankaufs-
Neue Core-Welt renditen zunächst auch positiv auf die Wirtschaftlichkeit
auswirken. Unsicherheiten bzgl. der Nachvermietungsszena-
Generell ist es im vergangenen Jahr selbst für professionelle rien lassen aber auch das Risiko und damit die Renditespan-
Investoren in den meisten Assetklassen noch einmal an- ne wachsen. 2019 konnte noch eine Rendite von 3,2 % bis
spruchsvoller geworden, sichere Renditen zu erzielen. 3,9 % festgestellt werden, diese hat sich 2020 auf 2,5 % bis
4,3 % erweitert.
Beschleunigt von der Corona-Pandemie hat sich die Einord-
nung einiger Assetklassen innerhalb der Core-Matrix zudem Begehrte Investments sind nach wie vor lebensmittelorien-
deutlich geändert. So liegen Logistikimmobilien ganz oben tierte Einzelhandelsflächen, die weniger abhängig sind von
auf dem Wunschzettel vieler Investoren – dies wirkt sich Konjunktur und E-Commerce. Davon profitieren Fachmarkt-
nicht nur auf die Preise, sondern auch auf die Liquidität aus. zentren mit hohen Anteilen an Angeboten des periodischen
Es ist daher davon auszugehen, dass sie das zukünftige Bedarfs. Deren vergleichsweise geringere Spanne belegt die
Investmentgeschehen – unabhängig von Zyklenphasen – Sicherheit dieser Investitionen.
nachhaltig prägen werden. Trotz weiter fallender Ankaufs-
© bulwiengesa AG 2021 Seite 2/43
DIE 5! % STUDIE 2020
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Zusammenfassung
Core-Matrix
Trotz sinkender Preise: die Renditen von Hotelinvest-
Überblick Core-Immobilien IRR 2015 - 2020
ments bleiben niedrig
Das Core-Segment im Hotelbereich definiert sich insbeson-
Hotel
dere durch einen langen Pachtvertrag mit einem liquiden
Betreiber. Hier trennt sich derzeit die Spreu vom Weizen:
während kleinere Akteure mit geringem finanziellen Rück- Micro-Apt. B
halt um die Existenz kämpfen oder bereist aufgeben muss-
ten, sind größere Ketten auf Expansionskurs. Für den Inves-
tor bedeutet dies, dass einerseits die Pachtausfallrisiken zu- Micro-Apt. A
nehmen und anderseits, dass der (solvente) Pächter bei Ver-
tragsverlängerungen in einer sehr guten Verhandlungsposi-
Produktion (UI)
tion steht und Pachtreduzierungen erwartet werden.
Auch wenn also die Anfangsrenditen insgesamt angestiegen
sind, bleibt die zu erwartende IRR somit unter dem Vorjah- Gewerbeparks (UI)
resniveau und liegt bei einem Basiswert von 2,9 %.
Produktionsimmobilien und Gewerbeparks über 5 % Lager (UI)
Die Unternehmensimmobilien bieten weiterhin überdurch-
schnittliche Renditen – trotz deutlicher Rückgänge in den FMZ
vergangenen sechs Jahren bieten Gewerbeparks weiterhin
Verzinsungsmöglichkeiten von 5 % im Basiswert. Bei Pro-
duktionsimmobilien liegt der Wert sogar bei etwa 5,5 %. Da- Shoppingcenter
mit führen diese beiden Gattungen der Unternehmensim-
5 %-Marke
mobilien das Renditefeld an. Die IRR für Lagerimmobilien –
Logistik
der dritten Nutzungsart im Bereich der Unternehmensim-
mobilien - sind seit dem Jahr 2015 um 35 % geschrumpft –
hier spiegelt sich das zunehmende Investoreninteresse ins- Wohnen US
besondere auch von urbanen Logistikobjekten wider.
Bürorenditen weiter rückläufig Wohnen B
Investitionen in Büros der A-Märkte sind weiterhin von ho-
hen Preisen geprägt, die kaum erkleckliche Renditen dar- Wohnen A
stellbar erscheinen lassen. Mittlerweile liegt der Basiswert
nahe der 2-%-Marke – Wertsicherungsklauseln werden da-
her immer wichtiger werdende Instrumente zum Inflations- Büro D
schutz. Der nochmalige Renditerückgang im Vergleich zum
Vorjahr (-44 BP) spiegelt insbesondere auch die geringeren
Büro C
Marktmietwachstumserwartungen wider. 5% und mehr sind
dagegen immer noch in D-Märkten erzielbar.
Büro B
Wohnen unter 2 % – und oft ohne Wertsicherung
Das ohnehin schon sehr niedrige Niveau von Wohnimmobi-
Büro A
lien ist weiter rückläufig – in den A-Märkten liegt es derzeit
bei 1,94 % und damit 36 % unter dem Wert von 2016.
Anders als bei Gewerbeimmobilien sind in der Regel bei 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6%
Wohnimmobilien keine Wertsicherungsklauseln o. ä. ver-
traglich vereinbart. Zusätzliche Reglementierungen (Mieten- 2020 2019 2017 2015
deckel) limitieren das Potenzial zur Anpassung von Be-
standsmieten darüber hinaus. Es wird somit in einigen A- Quelle: bulwiengesa AG
Märkten immer anspruchsvoller, mit Investments in Be-
standswohnungen Inflationsschutz zu erzielen.
© bulwiengesa AG 2021 Seite 3/43DIE 5! % STUDIE 2020
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Zusammenfassung
Non-Core-Matrix*
Büro A
hoch
Moderne Logistik
Büro B
Marktliquidität*
UI Gewerbepark
5 %-Marke
mittel
UI Lager
Büro C
Büro D Büro D
UI Produktion
niedrig
Hotel Hotel
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2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10 % 11 % 12 % 13 % 14 %
IRR objektbezogen
* Liquidität der Assetklassen unabhängig von den Investmentzyklen. Innerhalb der im Diagramm abgetragenen Klassen (Marktliquidität niedrig/
mittel/hoch) findet keine weitere Wertung der einzelnen Nutzungsarten statt.
Als Non-Core-Immobilien werden in dieser Studie Immobi- flow-Risiko, das sich in negativen Renditen von bis zu -4 %
lien mit erhöhtem Risikoprofil und damit höheren Perfor- widerspiegelt.
mancemöglichkeiten verstanden. Sie haben Managementde-
fizite wie Leerstände, liegen in der Regel abseits der zentra- Allerdings sind Non-Core-Transaktionen noch relativ selten
len Lagen und haben instabile Vermietungsstrukturen. – die Preiserwartungen von Käufern und Verkäufern gehen
auseinander. Hier dürfte es 2021 noch Bewegung geben, vor
In der obigen Matrix sind ausschließlich deren Marktpoten- allem dann, wenn der Verkaufsdruck aufgrund von Liquidi-
ziale dargestellt; Neustrukturierungen bzw. Sanierungen tätsengpässen wächst.
werden hier nicht betrachtet. Auch fließen keine Ausreißer
ein. In Einzelfällen können die Renditen sowie die Risiken Hotels im Non-Core-Bereich werden derzeit v.a. hinsichtlich
also wesentlich höher ausfallen als in der Modellrechnung. ihrer Umnutzungsfähigkeit geprüft – dieses Szenario wird in
Nicht in die Non-Core-Analyse fließen derzeit Wohninvest- dieser Studie nicht widergespiegelt. Die modellierten Rendi-
ments ein, da sie in etablierten Märkten für Non-Core-In- tepotenziale von 10,8 % sind daher eher theoretisch und un-
vestoren zu geringe Renditepotenziale bieten. Ebenso außen terstellen die Optimierung der Pachtsituation, z. B. aufgrund
vor bleiben moderne Shoppingcenter und Fachmarktzentren. eines Betreiberwechsels.
Auch Investitionen in Unternehmensimmobilien im Non-
Renditepotenziale lassen bei Büros (noch) auf sich Core-Bereich bieten hohe Renditechancen – hier werden die
warten maximal erzielbaren Renditen bei Produktionsimmobilien
auf 11,3 %, bei Gewerbeparks auf 9 % geschätzt. Neben dem
Die Preisschere im Bürosegment könnte wieder weiter aus- Nutzen von Marktpotenzialen in der Nachvermietung ist hier
einandergehen: Während die Ankaufsrenditen für Core-Pro- große technische Kompetenz Voraussetzung zur erfolgrei-
dukte sogar sinken, werden Immobilien mit erhöhtem Risi- chen Umsetzung einer Non-Core-Strategie. Der erhöhte
koprofil mit Aufschlägen versehen. Bei Ausnutzung aller Nachfragedruck im Investmentmarkt zeigt sich auch in den
Hebel wie Leerstandsabbau und Mietanpassung sind bis zu Renditepotenzialen von Logistik- und Lagerimmobilien: Mit
8,3 % in den A-Städten erzielbar, in kleineren Märkten sogar 6,8 % und 7,5 % fallen sie deutlich geringer aus als bei den
bis zu 12 %. Auf der anderen Seite steht ein erhöhtes Cash- anderen Nutzungsarten.
© bulwiengesa AG 2021 Seite 4/43DIE 5! % STUDIE 2020
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Das Marktumfeld
Die globale Corona-Pandemie hat in der ersten Jahreshälfte somit als Treiber dieser Entwicklung angesehen werden.
2020 zum schwersten Wirtschaftseinbruch in Deutschland
seit Jahrzehnten geführt. Ein konjunktureller Aufschwung Erholungstenzenden sind auch innerhalb der einzelnen
wurde durch eine zweite im Herbst entfachte Infektionswelle Assetklassen erkennbar – insbesondere das Vertrauen in das
im In- und Ausland signifikant verlangsamt. Derzeit ist von Hotelklima ist mit Jahresbeginn wieder zunehmend gewach-
einem nicht-linear wachsenden Entwicklungspfad der hei- sen (+7,5 %)
mischen Volkswirtschaft auszugehen.
Entwicklung Deutsche Hypo Immobilienklima
Mit rund 50. Mrd. Euro hat sich der gewerbliche Immobili- nach Segmenten
eninvestmentmarkt selbst im Jahr 2020 als vital erwiesen.
Ein Großteil davon (40 % - 50 %) ist auf Büros entfallen, 200
was die herausragende Stellung dieser Nutzungsart im
Transaktionsmarkt unterstreicht. Dabei speist sich das Volu- 150
men nicht nur aus den Transaktionen, die sich bereits vor
100
Ausbruch der Pandemie angebahnt hatten, sondern auch aus
einem regen Neugeschäft. 50
Nachdem die Auswirkungen der Pandemie auf den Immobi- 0
© bulwiengesainfografik
lienmarkt im ersten Quartal noch recht moderat ausgefallen 09 10 11 12 13 14 15 16 17 19 20 Jan
waren, sind im weiteren Verlauf des vergangenen Jahres 21
Auswirkungen auf die Transaktionsvolumina und Vermie- Büro Wohnen Hotel
tungsleistungen zu spüren. Insbesondere Handelsunterneh- Handel Ind./Log.
men, Gastronomie und Hotels haben die Krise zu spüren
Quelle: Deutsche Hypo/bulwiengesa AG
bekommen und werden sich weit über das Jahr 2020 mit den
Folgen der Pandemie auseinandersetzen müssen.
Unangefochtener Spitzenreiter unter den Assetklassen ist
Während das Immobilienklima seit Januar 2020 um 41,1 % und bleibt das Logistikklima. Während alle anderen Klima-
gefallen ist, beginnt das neue Jahr jedoch mit einer positiven werte gegenüber 2020 enorme Verluste hinnehmen mussten,
Tendenz. Im Vergleich zum Dezember des Vorjahres klettert bewies das Logistikthema eine beeindruckende Standhaftig-
das Klima um 1,8 % auf 71,4 Zählerpunkte. Mit einem keit und konnte sogar um 8,8 % zulegen.
Zuwachs von 3,3 % erreicht das Investmentklima mit 76,9
Punkten den Höchststand seit Pandemiebeginn und kann
Immobilien-Neuanlagen institutioneller Investoren in Gewerbeimmobilien in Deutschland
75
60
in Mrd. Euro
45
30
15
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Geschlossene Immobilienfonds Spezialfonds Sonstige Investoren
© bulwiengesainfografik
Offene Immobilienfonds Ausländische Investoren
Versicherungen, Pensionskassen Immobilien-AGs/REITs
Quelle: BVI, BaFin, Bankhaus Ellwanger & Geiger, Deutsche Bundesbank, Auswertungen Loipfinger, Scope, FERI, eigene Erhebungen und Berechnungen
© bulwiengesa AG 2021 Seite 5/43DIE 5! % STUDIE 2020
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Der Markt für Wohnimmobilien
Auch im Corona-Jahr 2020 und trotz Mietpreisbremse ist in Trotz einer hohen Investmentnachfrage und eines günstigen
den Ballungsräumen ein Aufwärtstrend auf dem Wohnungs- Zinsniveaus erwartet bulwiengesa einen leichten Rückgang
markt erkennbar. Ungeachtet der wirtschaftlichen Unsicher- der Vervielfacher für Bestandsmehrfamilienhäuser. Hierfür
heiten haben viele Haushalte ihre Suche nach einem Grund- sind u. a. eine etwas geringere Corona-bedingte Dynamik
stück, einer neuen Wohnung oder einem Haus verstärkt. der stetigen Zuzüge in die Städte verantwortlich.
Insbesondere die Preise für Bestandseigenheime und unbe-
baute Grundstücke wachsen derzeit stark. Entwicklung Multiplikatoren* nach Städte-
cluster
Mit einem Anstieg um rd. 6 bzw. 9 % im Vergleich zum Vor-
jahr sind die Mieten für Wiedervermietungen in den A- und
40
B-Märkten deutlich stärker angestiegen als noch 2019. Mit
einer derzeitigen durchschnittlichen Miete von ca. 17,50 35
A-Städte
Euro/qm bleibt München Spitzenreiter auf dem Mietmarkt,
30
gefolgt von Stuttgart und Frankfurt, wo der Quadratmeter-
preis bei 14,30 Euro bzw. 14,50 Euro liegt. Bei den B-Städten 25 B-Städte
weisen weiterhin Bochum, Duisburg und Leipzig mit durch-
© bulwiengesainfografik
20
schnittlich 7,50 Euro/qm oder weniger ein gemäßigtes Miet-
niveau auf. 15
Die Kaufpreisentwicklung kennt ebenfalls nur eine Richtung: 10
und zwar nach oben. Im Vergleich zum Vorjahr ist bei den
2010 2012 2014 2016 2018 2020
Preisen für Eigentumswohnungen (ETW) in Bestandsgebäu-
den mit rd. 8 % in den A-Städten und 6 % in den B-Städten Quelle: RIWIS, *Bestandsimmobilien
jedoch eine etwas abgeschwächtere Dynamik erkennbar. Im
Betrachtungszeitraum haben sich die Preise für Eigentums- Gründe für den Rückgang ist die aktuell etwas geringere
wohnungen in den deutschen A-Städten mehr als verdop- Dynamik der stetigen Zuzüge in die Städte, da vor allem die
pelt. Die Rangliste wird auch hier mit 7.900 Euro/qm von der Zuwanderung aus dem Ausland Corona-bedingt deutlich
bayerischen Landeshauptstadt angeführt. zurückgegangen ist. Die Umlandmärkte, welche bereits seit
einigen Jahren stärker in den Fokus rücken, werden in den
Wesentlicher Treiber der Preise, auch wenn die Wachstums- kommenden Jahren durch die Corona-Krise und einen trei-
raten in den nächsten Jahren niedriger werden, sind die auf benden Faktor – das Homeoffice – weiterhin an Bedeutung
historischem Tiefstand befindlichen Hypothekenzinsen. gewinnen.
Entwicklung Wohnungsmarkt Deutschland A- und B-Städte
15 6.000
Durchschnittsmiete Bestand
Ø Kaufpreise ETW Bestand
12 4.800
in Euro/qm/Monat
in Euro/qm
9 3.600
6 2.400
3 1.200
© bulwiengesainfografik
0 0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Miete A-Städte Miete B-Städte Kaufpreis A-Städte Kaufpreis B-Städte
Quelle: RIWIS
© bulwiengesa AG 2021 Seite 6/43DIE 5! % STUDIE 2020
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Der Wohnimmobilienmarkt – Übersicht
Maximal erzielbare IRR objektbezogen für Core-Investoren
© bulwiengesa AG 2021 Seite 7/43DIE 5! % STUDIE 2020
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Exkurs: Mehr bauen, weniger regulieren
von Klaus Beine, BEITEN BURKHARDT Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Gesetzgeberische Maßnahmen haben nicht erst seit Beginn bislang einzusetzen. Das ist auch eine Frage von Gerechtig-
der Pandemie für Fragezeichen in der Immobilienbranche keit.
gesorgt. Ein aktuelles Beispiel: Das sogenannte Recht auf
Homeoffice deckt ja die wahren Themen zum Arbeitsplatz, Alle ausgerufenen Wohnraumoffensiven schlagen zudem
die etwa im BGB, im Arbeitsschutzgesetz und anderen fehl, wenn auch noch das Baurecht derart kompliziert ist wie
Gesetzen geregelt sind oder auch zur Datensicherheit noch hierzulande. Wir müssen runter mit den Baukosten. Schon
gar nicht ab. Und ein weiteres Beispiel: Die sehr unter- lange warten die Vorschläge der Baukostensenkungskom-
schiedlichen Urteile der jüngsten Zeit zu Fortzahlung oder mission auf ihre Umsetzung. Zu den notwendigen Schritten
Minderung von Pachten und Gewerbemieten in von der Pan- gehört auch, die Baugenehmigungsverfahren zu beschleuni-
demie besonders betroffenen Bereichen wie Handel oder gen, etwa durch Einführung der digitalen Bauakte und der
Hotellerie, Stichwort Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Verpflichtung der Bauverwaltungen, mit einer angemesse-
BGB) machen auch deutlich, dass die Eingriffe des Gesetzge- nen Frist Genehmigungen zu erteilen. Neben der Einführung
bers nicht die erwünschte Klarheit gebracht haben, sondern eines Baulandausweisungsgebots für Kommunen, zählen
vielleicht im Gegenteil erst manchen Konflikt auslösen, wo darüber hinaus auch Nachverdichtung und Dachge-
Beratung und Verhandlung, also gute Kommunikation, schossausbau zu den Vorschlägen des Wirtschaftsrates für
schnellere und bessere Lösungen bringen würden. mehr Angebote auf dem Wohnungsmarkt.
Für uns als Wirtschaftskanzlei ist die 5 % Studie auch des- Auch die sozialen Aspekte von ESG – Environmental, Social,
halb immer wieder wertvoll, weil wir sehen können, wie (Corporate) Governance – sind gut gemeint und grundsätz-
politische Einwirkung den Markt beeinflusst – Stichworte lich notwendig. Aber jede Übertreibung führt auch zu Inves-
sind Mietpreisbremse, Mietendeckel, Milieuschutzsatzun- titionshemmnissen. Dabei sind Anreize für Investitionen
gen, Umwandlungsverbote oder Baulandmobilisierungsge- gefragt.
setz.
Die ökologischen, ökonomischen und demografischen
Die Wohnungspolitik ist zum Spielfeld der Populisten Herausforderungen des Wohnungsmarktes werden nicht
geworden. Forderungen nach Enteignungen und Abschaf- dadurch gelöst, dass ein wesentlicher Teil der Lösung ver-
fung des Eigenheims, die weitere Verschärfung von Miet- schreckt wird – das private Kapital. Neben den kommunalen,
preisbremsen oder gar die Einführung von Mietendeckeln genossenschaftlichen und teilöffentlichen Akteuren gehören
spalten nur unsere Gesellschaft und lenken von den politi- auch die privaten Unternehmen zu den Problemlösern. Am
schen Versäumnissen der vergangenen Jahre ab. Dabei löst Ende bleibt nur daran zu erinnern, dass ein Nachfrageüber-
keines dieser Instrumente die zentralen Herausforderungen hang nach einem Gut nur über eine Angebotsausweitung zu
unserer Tage: die Gewährleistung bezahlbaren Wohnraums regulieren ist.
in den Ballungszentren oder die kostenintensive klimage-
rechte Modernisierung des Wohnungsbestands in Deutsch- Klaus Beine
land. Ideologie ist fehl am Platz, Pragmatismus ist gefragt. BEITEN BURKHARDT Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Aus der Beratungspraxis der Kanzlei und aus meinen Erfah-
rungen als Präsidiumsmitglied des ZIA sowie durch meine
Arbeit im Wirtschaftsrat weiß ich: Wir brauchen eine Kurs-
wende in der Bau- und Wohnungspolitik, ein Stoppsignal für
Regulierung und grünes Licht für Investitionen und Innova-
tionen. Bauen ist der beste Mietendeckel! Denn die dringend
notwendigen Investitionen in energetisch moderne sowie
neue Wohnungen werden nicht durch Regulierung und Ein-
griffe in Eigentumsrechte ausgelöst.
Im Mietrecht etwa ist ein konsequentes Umdenken gefor-
dert. Auf Eingriffe nach dem Gießkannenprinzip ist zu ver-
zichten. Vielmehr müssen die Leistungsfähigkeit des Einzel-
nen bei Förderüberlegungen in den Mittelpunkt gestellt
werden – um staatliche Hilfsmaßnahmen zielgenauer als
© bulwiengesa AG 2021 Seite 8/43DIE 5! % STUDIE 2020
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Der Markt für Micro-Apartments
Initiative Micro-Living (initiative.bulwiengesa.de/micro-living/)
Der Markt für Micro-Apartments erfreute sich in Deutsch- Mit Beginn der Corona-Krise im März vergangenen Jahres
land in der Vergangenheit durch demografische und struktu- und einhergehenden Reisebeschränkungen sank die Nach-
relle Veränderungsprozesse einer steigenden Nachfrage. Dies frage. Die Auslastung im Segment Micro-Living hat sich im
lag insbesondere in einer zunehmenden Flexibilisierung des Juli 2020 gegenüber dem Januar 2020 um drei Prozent-
Arbeitsmarktes, modernen Mobilitätskonzepten und in einer punkte auf 90 % verringert – ein leichter Einbruch, den das
steigenden Anzahl von Singlehaushalten begründet. In vie- bisher sehr nachgefragte Segment erstmals erlebt. Neben der
len A-Städten liegt der Anteil der Singlehaushalte bei über Kündigung von Mietverträgen für Pendler-Apartments in
50 %. Folge einer erhöhten Wahrnehmung des Homeoffice wurden
auch verstärkt Studentenapartments bedingt durch abge-
sagte universitäre Präsenzveranstaltungen gekündigt.
Anteil 1-Personnen-Haushalte in A-Städten
S Initiative Micro-Living
M Die Initiative Micro-Living wurde im Jahr 2020 von der bul-
K wiengesa AG ins Leben gerufen und steht für einen neuen
innovativen Zusammenschluss von Unternehmen, die im
HH 1990 Immobiliensegment „Apartments“ als Eigentümer, Betreiber
F 2020
und/oder Verwalter tätig sind.
D Ziel ist es, die Markttransparenz durch die Grundlage eines
B Reportingsystems, in welchem Objekt- und Vermietungsda-
ten der Teilnehmer ausgewertet werden, zu verbessern. So
40 % 45 % 50 % 55 % werden Investoren und Marktbeobachter regelmäßig über
die aktuellen Markttrends informiert – Mitglieder der Initia-
Quelle: Statistisches Bundesamt tive erhalten zusätzlich einen Benchmark-Report, welcher
ihr jeweiliges Portfolio im Verhältnis zu allen anderen Mit-
gliedern analysiert. Neben allgemeinen Angaben zur Lage
Lag der Trend vor zehn Jahren noch bei größeren Wohnun-
des Objekts und der Anzahl der Apartments werden Ausstat-
gen, liegt der Schwerpunkt in den A-Städten derzeit bei
tungsmerkmale und Vermietungsdaten wie Soll-Mieten,
Wohnungen mit ein bis zwei Zimmern. 2019 entfielen rund
Auslastung und Bewirtschaftungskosten abgefragt.
43,5 % aller neu geschaffenen Wohnungen (inkl. Maßnah-
men im Bestand) auf diese Größenklasse. Im Jahr 2010 Als unabhängige Instanz liefert bulwiengesa das Reporting,
waren es 14 %. organisiert den Datenaustausch und die Berichterstellung,
kümmert sich laufend um alle Abstimmungsprozesse und ist
verantwortlich für die Öffentlichkeitsarbeit der Initiative.
Fertigstellungen Wohnungen nach Zimmern
Bisher sind zwei Marktreportings erschienen.
A-Städte
Bis dato gehören mit der berlinovo, der Bürgermeister-Reu-
21 ter-Stiftung, der Commerz Real, der Corestate Capital, Cube
18 Life DEMIWO, GBI, HanseMerkur Grundvermögen, i Live,
Tsd. Wohnungen
15 International Campus, Krams Immobilien, Pro Urban, Stay-
12 too, Union Investment und VEGIS Immobilien 15 Unterneh-
9 men der Initiative an, die auf dem deutschen Markt für
6 Apartmentwohnen aktiv sind. Als assoziiertes Mitglied wird
3 zudem der Bundesverband Micro-Living geführt.
0
Alle professionellen Eigentümer, Betreiber und Verwalter von
2011 2013 2015 2017 2019 wohnwirtschaftlich betriebenen Apartmenthäusern können
der Initiative beitreten.
1-2 Zi. 3 Zi. 4 Zi. 5 Zi.
Quelle: RIWIS; Statistische Landesämter, (inkl. Maßnahmen im Bestand) Kontakt: Felix Embacher
Head of Research & Data Science
Teamleader Micro-Living
embacher@bulwiengesa.de
© bulwiengesa AG 2021 Seite 9/43DIE 5! % STUDIE 2020
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Der Markt für Micro-Apartments – Übersicht
Maximal erzielbare IRR objektbezogen für Core-Investoren
Dummyseite Logistikkarte
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Der Markt für Büroimmobilien
Renditekompression und mangelndes Angebot an qualitativ In diesen niedrigen Werten spiegeln sich auch die Erwar-
hochwertigen Assets galten in den vergangenen Jahren als tungshaltungen an zukünftige Mietentwicklungen wider.
Schlagworte im gewerblichen Investmentmarkt. Diese wird – zumindest für die zentralen Lagen - als stabil
prognostiziert, ohne dass nennenswerte Aufschläge zu ver-
Entwicklung Nettoanfangsrendite zeichnen sind. Dies betrifft die Nominalmieten, bei den
Effektivmieten sind jedoch Rückgänge aufgrund der zuneh-
8% menden Bedeutung von vermieterseitigen Incentives wie
mietfreien Zeiten wahrscheinlich. Zukünftig wird sich jedoch
7%
der Zusammenhang von Lage und Standortqualität wieder
6% mehr im Mietniveau widerspiegeln.
5%
Erwartungsgemäß sind die Flächenumsätze 2020 in den A-
4%
Märkten um rund 37 % zurückgegangen. In Folge eines
© bulwiengesainfografik
3% Umsatzrückgangs im Bürovermietungsmarkt im Jahr 2020
und durch sukzessive wieder auf den Markt kommende
2%
Untermietflächen ist das Leerstandsniveau um rd. 50 Basis-
2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024
punkte auf rd. 3,7 % im Durchschnitt der A-Märkten ange-
stiegen. Von einer krisenhaften Entwicklung ist hier derzeit
A B C D
jedoch (noch) nicht auszugehen.
Quelle: RIWIS, ab 2021 Prognose
Derzeit werden Immobilien mit einem gesicherten Risiko-
profil (wie langen Mietverträgen mit bonitätsstarken Mie-
Trotz einer zu Krisenzeiten zunächst typisch einsetzenden tern) von den Investoren sehr präferiert. Bei den Spitzenren-
Handlungsstarre hat sich der gewerbliche Investmentmarkt diten ist somit in den kommenden Jahren nur eine leichte
auch im Jahr 2020 mit einem Investmentvolumen von rd. 50. Bewegung zu erwarten.
Mrd. Euro als vital erwiesen. Ein Großteil der Transaktionen
entfiel dabei auf Büros, was die herausragende Stellung die- Mit erkennbaren Preisabschlägen ist eher bei opportunisti-
ser Nutzungsart im Transaktionsmarkt unterstreicht. Die schen Investments zu rechnen, also bei Immobilien, die auf-
Nettoanfangsrendite liegt im Durchschnitt der A-Städte bei grund ihrer Lage- und Objektqualitäten Defizite aufweisen.
2,8 % und ist damit im Vergleich zum Vorjahr stabil geblie-
ben.
Büromarktentwicklung in Deutschland nach Städtekategorien
12 150
10 140
Spitzenmiete 2008 = 100
8 130
Leerstand in %
(Balken)
(Linien)
6 120
4 110
2 100
0 90
© bulwiengesainfografik
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
A-Städte C-Städte A-Städte C-Städte
B-Städte D-Städte B-Städte D-Städte
Quelle: RIWIS, ab 2021 Prognose
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Der Büromarkt – Übersicht
Maximal erzielbare IRR objektbezogen für Core-Investoren
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Der Markt für Logistikimmobilien
Während der Corona-Krise wurde die Systemrelevanz der die Region Rhein-Main/Frankfurt als entwicklungsstärkster
Logistik sichtbar und die Nachfrage nach Logistik- und La- Hotspot ab, hier liegt der Schwerpunkt u. a. rund um den
gerflächen nimmt permanent zu. Ein wesentlicher Treiber ist neuen Flughafen BER.
hierbei der zunehmende Onlinehandel. Gerade in der Pande- Die beschreibene Flächenknappheit führt zu weiterhin stei-
mie ist das Bestellvolumen rasant angestiegen: 2020 erzielte genden Mieten – insbesondere auch im Bestand.
der Internet- und Versandhandel in Deutschland ein Um-
satzplus von weit über 20 %. Diese Entwicklung wird sich Logistikimmobilien steigen daher in der Gunst von in- und
fortsetzen. ausländischen Investoren, was sich in sinkenden Renditen
und somit steigenden Preisen niederschlägt. So liegen die
Sie trifft auf ein begrenztes Angebot, wobei die regionalen Nettoanfangsrenditen mittlerweile in einigen etablierten
Schwerpunkte der Logistikflächenentwicklungen nach wie Logistikregionen unter 3,5 % – dies trifft insbesondere auf
vor in den etablierten Logistikregionen liegen. Trotz hoher Neubauflächen mit langfristig gesicherter Vermitungssitua-
Fertigstellungen ist jedoch noch immer ein Bedarfsüberhang tion zu.
zu verzeichnen. Besonders knapp sind die Flächen in sämtli-
chen größeren Ballungsräumen Deutschlands, auch wenn Dass der Logistikmarkt stetig wächst und die Nachfrage
diese gleichzeitig die Regionen mit den höchsten Bauaktivi- auch während der Corona-Krise stetig wächst, spiegelt sich
täten sind. An der Spitze stehen dabei die Logistikregionen an einem steigenden Flächenumsatz (Vermietungen und Ei-
Rhein-Main/Frankfurt, Berlin, Düsseldorf, Rhein-Ruhr und gennutzungen) wider. Während sich das Jahresmittel vor ei-
Hamburg. nigen Jahren noch unter der Grenze von 4 Mio. qm befand,
Die Flächenknappheit in den stark nachgefragten Logistikre- liegt der Durchschnitt der letzten fünf Jahre bei rd. 5,6 Mio.
gionen zeigt eine deutliche Wirkung. Dementsprechend qm. Mit einem Anteil der Logistikregionen von ca. 76 % wird
müssen viele Neubauentwicklungen auf die Standorte in der auch hierbei ihre Bedeutung am Logistikmarkt deutlich. Lag
„zweiten Reihe“ ausweichen, wo geeignete Bauflächen noch der Anteil des E-Commerce in der Flächennachfrage im Jahr
gefunden werden können. Berlin löste im vergangenen Jahr 2015 noch bei 10 %, stieg er bis 2020 auf rund 15 % an.
Fertiggestellte Fläche nach Logistikregionen in Tsd. qm, 2015 - 2020*
Rhein-Main/Frankfurt
Berlin
Düsseldorf
Rhein-Ruhr
Hamburg
Dortmund
Hannover/Braunschweig
Rhein-Neckar 2015 - 2019
Oberrhein 2020*
Halle/Leipzig
Bremen und Nordseehäfen
Niederbayern
Köln
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Ostwestfalen-Lippe
München
0 500 1.000 1.500 2.000
Quelle: Studie "„Logistik und Immobilien 2020“ (download: www.bulwiengesa.de); *2020 Prognose
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Der Logistikmarkt – Übersicht
Maximal erzielbare IRR objektbezogen für Core-Investoren
Dummyseite Logistikkarte
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Der Markt für großflächige Einzelhandels-
immobilien
Im Corona-Jahr 2020 gehört der Einzelhandelsmarkt unum- hier größter Leidtragender mit -23,4 % gegenüber dem Vor-
stritten zu den Segmenten, die am gravierendsten von den jahr ist, während der Lebensmitteleinzelhandel um 5,8 %
Auswirkungen der Krise betroffen sind. Mit einem Invest- zulegt – eilt der Internethandel von Rekord zu Rekord und
mentvolumen von rd. 11,94 Mio. Euro und einem Anteil von legte um 24,1 % gegenüber dem Vorjahr zu. Lagen die Spit-
18,8 % konnte der bundesweite Einzelhandelsinvestment- zenrenditen für Fachmarktzentren und Shoppingcenter 2019
markt im Jahr 2020 jedoch ein überdurchschnittliches Er- beide nahezu bei 4 %, ist die Entwicklung 2020 mit 3,9 %
gebnis erzielen. Die Nachfrage im Einzelhandel zeichnet ein bzw. 4,7 % divergent.
divergentes Bild: Shoppingcenter und Geschäftshäuser ver-
zeichnen einen starken Einbruch – Fachmarktzentren, ins-
besondere der Lebensmitteleinzelhandel, sind sehr gefragt.
Entwicklung Spitzenrenditen
7%
Transaktionsvolumen Einzelhandels- 6%
immobilien
5%
20
4%
© bulwiengesainfografik
15
in Mrd. Euro
3%
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
© bulwiengesainfografik
FMZ Shoppingcenter
5
Quelle: bulwiengesa AG
0
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Derzeit steigen einerseits die Fachmarktlagen und gewach-
Quelle: bulwiengesa AG
sene Stadtteillagen wieder im Ansehen der Kunden, anderer-
seits gewinnt der Wunsch nach Miteinander und „unter
Menschen gehen“ mehr an Bedeutung. Diese Instrumente
Der Einzelhandelsumsatz insgesamt konnte gegenüber dem können nur durch Shoppingcenter und Highstreet-Lagen
Vorjahr zwar um 5,71 % zulegen, das Bild ist dennoch viel- bedient werden. Entsprechend bleiben Hochfrequenzlagen
schichtig. Während der stationäre Einzelhandel in der Ten- auch in Zukunft begehrt, weshalb diese Lagequalitäten zu
denz leidet – wobei der Handel mit Bekleidung und Schuhen einer hohen Investmentstabilität beitragen.
Abstand
Einzelhandelsumsatzentwicklung 2005 - 2030*
Höhe: 5,
800
600
in Mrd.Euro
400
200
0
© bulwiengesainfografik
2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029
Einzelhandelumsatz stationär** Umsatz E-Commerce***
*dynamisches Szenario; **EZH Umsatz i. e. S.: Ohne Kfz-Handel, Tankstellen, Brennstoffe, Apotheken; *** interaktiver Handel mit Waren, der ebenfalls den klassischen Versandhan-
del umfasst; ab 2019: vorläufig bzw. Prognose. Quelle: HDE, bevh, Berechnungen bulwiengesa AG
© bulwiengesa AG 2021 Seite 15/43DIE 5! % STUDIE 2020
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Der Markt für Hotelimmobilien
War der Tourismus 2019 noch von einer Erfolgsstory ge- sondere Hotels mit großen Veranstaltungskapazitäten oder
prägt, brachte der Corona-bedingte Lockdown im März 2020 Flughafenhotels könnten die Verlierer der Krise sein. Inves-
diesen in Deutschland wie überall auf der Welt fast vollstän- toren werden sich intensiver mit Konzept und Betreiber aus-
dig zum Erliegen. einandersetzen als bisher und auch Drittverwendungsoptio-
nen im Ankauf stärker berücksichtigen.
Im Jahr 2020 sanken die gewerblichen Übernachtungszahlen
in Deutschland mit insgesamt rd. 3o2 Mio. um ca. 40 % zum
Entwicklung Bruttoanfangsrendite
Vorjahr. Insbesondere Großstädte wie Berlin oder Düsseldorf
hatten mit einem Rückgang um 64 bzw. 63,5 % besonders 7%
zu kämpfen. Auch die Zahl der Ankünfte ging im gleichen
Zeitraum um 49 % zurück. In Folge eines geringeren
Geschäftstourismus lag die durchschnittliche Aufenthalts- 6%
dauer in Deutschland mit 3,1 Tagen jedoch deutlich über der
des Vorjahres (2,6 Tage). 5%
© bulwiengesainfografik
Dass das Minus nicht noch höher ausfiel, ist insbesondere
4%
der Freizeithotellerie zu verdanken, welche durch Lockerun-
gen in den Sommermonaten vielerorts hohe Besucherzahlen
erreichte. In beliebten Tourismusregionen wie dem Süden 3%
Deutschlands (Chiemsee-Chiemgau) betrug das Minus im 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Juni 2020 nur noch -15,5 % zum Vorjahr und auch an der
Ost- und Nordsee sorgte eine starke Binnennachfrage für Quelle: bulwiengesa AG
relativ hohe Gästezahlen.
Dabei sinken auch im Hotelbereich die Renditen. So liegen
Mit dem Einsetzen des zweiten (Teil-)Lockdowns im No- die Bruttoanfangsrenditen in A-Städten bei ca. 4,01 %.
vember 2020 musste die Hotelbranche erneut ihre Türen für Grundsätzlich ist mit einem Anstieg der Renditen bzw. mit
den Tourismus schließen. Sämtliche Einschätzungen zur einem Fallen der Kaufpreise zu rechnen.
Erholung des Marktes gehen mittlerweile von einem mehr-
jährigen Erholungsprozess aus, welcher viele Unbekannte Corona wird somit merkliche Auswirkungen auf das Neu-
mit sich bringt. Die Bedrohung der Existenz vieler Betriebe bauvolumen im Hotelmarkt haben, welches in den vergan-
ist aktuell nur schwer einschätzbar. genen Jahren kontinuierlich gestiegen ist. Selbst bei einer
zeitnahen Rückkehr zur Normalität kann der Tourismus in
Im Transaktionsbereich finden derzeit kaum Aktivitäten Deutschland frühestens 2022 wieder das Niveau von 2019
statt. Das Transaktionsvolumen lag 2020 mit rund 2,3 Mrd. erreichen.
Euro deutlich unter dem des Vorjahres (5 Mrd. Euro). Insbe-
Beherbergungsnachfrage und Bautätigkeit in den sieben deutschen A Städten
Bautätigkeit
Ankünfte Übernachtungen Veränderung Durchschnittliche ∑ Zimmer ∑ Zimmer
Stadt Anzahl der Zimmer
2020 2020 zum Vorjahr Auslastungsquote 2019 2020
p. a. (2016-2020)
Berlin 4.947.581 12.278.640 -64,0 % 26 % 1.463 1.267 1.141
Düsseldorf 1.082.608 1.825.753 -63,5 % 21 % 328 166 202
Frankfurt 2.162.595 4.085.447 -62,1 % 24 % 1.390 833 1.292
Hamburg 3.172.062 6.878.613 -55,4 % 30 % 1.306 2.053 1.053
Köln 1.441.825 2.557.212 -61,1 % 25 % 468 238 1.150
München 2.998.695 7.059.367 -61,3 % 27 % 2.292 3.286 1.718
Stuttgart 826.405 1.656.977 -59,5 % 24 % 299 548 262
Quelle: bulwiengesa AG; Statistische Landesämter
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Der Markt für Unternehmensimmobilien (UI)
Unternehmensimmobilien werden regelmäßig von der „Ini- tuation – es sind schlicht kaum Lagerflächen zur Vermie-
tiative Unternehmensimmobilien“ (www.unternehmens- tung frei. Somit steigen die Mieten trotz rückläufiger Um-
immobilien.net) untersucht. Sie unterscheiden sich in: satzzahlen an – je nach Flächengröße und Nutzungssegment
mit unterschiedlicher Dynamik.
• Gewerbeparks
• Lagerimmobilien
Mietniveau Unternehmensimmobilien in
• Produktionsimmobilien und
Euro/qm/Monat im Jahr 2020
• Transformationsimmobilien.
Da im Rahmen dieser Studie keine Projektentwicklungen Kleines Lager***
untersucht werden, wird auf Transformationsimmobilien Mittleres Lager**
kein gesonderter Fokus gelegt. Großes Lager *
Produktion
Die von der Initiative Unternehmensimmobilien publizierten
Flex Spaces
© bulwiengesainfografik
Flächenumsatzzahlen zeichnen ein divergentes Bild: trotz
eines zunehmenden Nachfragedrucks gehen die Umsätze seit Büro
einigen Jahren deutlich zurück.
2 4 6 8 10 12 14 16 18
Quelle: Initiative Unternehmensimmobilien
Flächenumsätze Unternehmensimmobilien * ab 500 qm; ** bis 499 qm; *** bis 100 qm
2013 - 2020 in Tsd. qm NF
So ist das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen im
1200 Vorjahresverglich um 5,5 % auf derzeit 9,95 Euro/qm gestie-
gen, bei Produktionsflächen betrug der Anstieg rund 8,5 %
und im Lagerbereich um rund 1 % bei kleineren Flächen und
1000 6 % bei Flächengrößen ab 500 qm. Einzig bei den Flex Spa-
ces gab es kein wesentliches Mietenwachstum im vergange-
nen Jahr.
800
Trotz des weitgehend stabilen Cashflow-Profils und der Re-
silienz gegenüber Krisen bleiben Unternehmensimmobilien
ein Nischenprodukt im Investmentmarkt. So betrug das
600
Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr rund 2,1 Mrd.
Euro – davon entfielen rund 65 % auf Gewerbeparks. Damit
lagen die Werte rund 1 Mrd. Euro unter dem Vorjahresniveau,
400 was einen Rückgang von etwa 30 % bedeutet. Auch hier
spiegelt sich einerseits das sehr limitierte Angebot an han-
delbaren Produkten wider.
200
Andererseits ist eine zögerliche Investmentnachfrage spür-
bar, die aller Wahrscheinlichkeit nach mit der aktuellen Situ-
0 ation rund um Covid-19 in Zusammenhang steht:
© bulwiengesainfografik
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Während die Jahre 2017 und 2019 einen überdurchschnittli-
chen Teil an internationalen Akteuren am Transaktionsmarkt
für Unternehmensimmobilien aufwiesen, waren sie im ers-
Gew.prks. Lager Produktion
ten Halbjahr 2020 wesentlich zurückhaltender. So nahm der
Anteil von nordamerikanischen Käufern am Gesamttransak-
Quelle: Initiative Unternehmensimmobilien
tionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr um rund 14 Pro-
zentpunkte auf 2,4 % ab.
So lag das Volumen an Vermietungen und Eigennutzungen
im Lagerbereich im Jahr 2017 noch bei knapp 350.000 qm –
2020 wurden hingegen nur rund 20.000 qm gemeldet.
Der Grund für diesen Rückgang liegt in der niedrigen Fluk-
© bulwiengesa AG 2021 Seite 17/43DIE 5! % STUDIE 2020
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6
Die 5-Prozenter
4
3
2
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Die 4,50- bis 5,49-Prozenter
IRR objektbezogen
Der Markt für Unternehmensimmobilien (UI) Der Markt für Unternehmensimmobilien (UI)
Produktion Gewerbepark
Ausprägung IRR UI Produktion Ausprägung IRR UI Gewerbepark
6% 6%
Core Core Core
5% 5%
Wahrscheinlichkeit
Wahrscheinlichkeit
4% 4%
Non-Core
3% Non-Core
3%
Non-Core
Non-Core
2% 2%
1% 1%
0% 0%
2,5 % 3,9 % 5,4 % 6,8 % 8,2 % 9,7 % 11,1 % 1,2 % 2,4 % 3,7 % 5,0 % 6,3 % 7,6 % 8,9 %
IRR auf Objektebene IRR auf Objektebene
Ergebnisse Ausprägung Ergebnisse Ausprägung
IRR-Basiswert 5,49 % Maximum IRR-Basiswert 5,05 % Maxi
2,48 % 1,
Performanceerwartung Für wen geeignet? 2,66Performanceerwartung
% Für wen geeignet? 1,
Core- Core-
4,5 – 6,6 % 2,84 % 4,2 – 6,0 % 1,
Investoren Investoren
4,3 – 6,3 % Vorjahresvergleich 3,02 4,5 – 6,4 % Vorjahresvergleich 1,
3,20 %
% 1,
Non-Core- Non-Core-
bis zu 11,3 % bis zu 9,0 %
Investoren 3,38 % Investoren 1,
bis zu 10,5 % Vorjahresvergleich 3,56 % bis zu 10,0 % Vorjahresvergleich 2,
2,
3,74 %
3,92 % 2,
Fazit 4,10 % Fazit 2,
Produktionsimmobilien sind die Nutzungsart, die das Gewerbeparks profitieren von den Angebotsengpässen
höchste Renditepotenzial im Core-Bereich bietet. Sie sind insbesondere im Bürobereich und wiesen in den vergan-
oft sehr nutzerspezifisch konzipiert und weisen daher genen Jahren ein konstantes Mietwachstum auf. Sie stel-
eine eingeschränkte Drittverwendbarkeit auf. len eine managementintensive und renditeträchtige Alter-
4,28 % 2,
native im Core-Bereich dar.
4,46 %
Marktumfeld 4,64 % Marktumfeld 2,
Investmentnachfrage national bis international
© bulwiengesainfografik
© bulwiengesainfografik
4,82 %
Investmentnachfrage regional bis international 3,
Flächennachfrage regional bis national Flächennachfrage
5,00 % lokal bis national 3,
Liquidität niedrig Liquidität
5,18 % mittel 3,
Volatilität mittel Volatilität
5,36 % mittel 3,
Marktgängige Losgröße ab 1 Mio. Euro aufwärts Marktgängige
5,54 % Losgröße ca. 2 bis 70 Mio. Euro 3,
5,72 %
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Die 4,50- bis 5,49-Prozenter
Der Markt für Büroimmobilien in D-Städten
Ausprägung IRR Büro D-Städte
7%
Core
6%
Wahrscheinlichkeit
5%
4%
Non-Core
3%
2%
1%
0%
-2,3 % 0,2 % 2,6 % 5,1 % 7,6 % 10,0 % 12,5 %
IRR auf Objektebene
Ergebnisse Ausprägung
IRR-Basiswert 5,03 % Maximum
-2,31 %
Performanceerwartung Für wen geeignet? -2,00 %
Core-
2,8 – 5,8% -1,69 %
Investoren
3,6 – 6,4 % Vorjahresvergleich -1,38 %
-1,07 %
Non-Core-
bis zu 12,8 %
Investoren -0,77 %
bis zu 12,4 % Vorjahresvergleich -0,46 %
-0,15 %
0,16 %
Fazit 0,47 %
D-Städte sind für Käufer mit einer hohen lokalen Expertise
geeignet. Phasen von stark nachlassender Investmentakti-
vität sollten mit einkalkuliert werden.
0,78 %
1,09 %
Marktumfeld 1,40 %
Investmentnachfrage regional bis international 1,70 %
© bulwiengesainfografik
Flächennachfrage regional bis national 2,01 %
Liquidität niedrig 2,32 %
Volatilität niedrig 2,63 %
Marktgängige Losgröße ca. 3 bis 18 Mio. Euro 2,94 %
3,25 %
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6
5
Die 4-Prozenter
3
2
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Die 3,50- bis 4,49-Prozenter
IRR objektbezogen
Der Markt für Shoppingcenter Der Markt für Unternehmensimmobilien (UI)
Lager
Ausprägung
Ausprägung IRR
IRR Shopping
Shoppingcenter
Center Ausprägung IRR UI Lager
5%
6 5%
Core Core Core
5
4%% 4%
Wahrscheinlichkeit
Wahrscheinlichkeit
4%
3% 3%
3% Non-Core Non-Core
2% Non-Core 2%
2%
1%
1 % 1%
0% 0%
-0,7
1,0 %
% 0,5
2,1 % 1,6
3,1 % 2,7
4,2 % 3,8
5,2 % 5,0
6,3 % 6,1
7,4 % 1,0 % 2,1 % 3,1 % 4,2 % 5,2 % 6,3 % 7,4 %
IRR auf Objektebene IRR auf Objektebene
Ergebnisse Ausprägung Ergebnisse Ausprägung
IRR-Basiswert
IRR-Basiswert 3,91
3,90 %
% Maximum
IRR-Basiswert 3,84 % Maxi
1,01 %
-0,67 1,
Performanceerwartung
Performanceerwartung Für wen geeignet? Performanceerwartung
1,15 %
-0,53 Für wen geeignet? 1,
Core- Core-
2,5 – 4,3 % 3,0 – 4,9%
1,28 %
-0,39 1,
Investoren Investoren
1,54 %
-0,11 1,
3,2
3,2 –– 3,9
3,9 %
% Vorjahresvergleich
Vorjahresvergleich 3,5 – 5,2%1,41 %
-0,25 Vorjahresvergleich 1,
Non-Core- Non-Core-
bis zumaximal
6,2 % bis zu 6,2 % bis zu 7,5 %
Investoren 1,67 %
0,03 Investoren 1,
bis zu
maximal 5,0
bis zu%5,0 % Vorjahresvergleich
Vorjahresvergleich bis zu 8,10,17
% %
1,81
1,94 Vorjahresvergleich 1,
0,31 % 1,
2,07 %
0,45 2,
Fazit 2,20 %Fazit
0,59 2,
Die
Die Unsicherheiten
Unsicherheiten beibei Shoppingcentern
Shoppingcentern hat
hat sich
sich durch
durch Das Renditeniveau von Lagerimmobilien (UI) ist weiterhin
die
die Corona-Krise nochmals verstärkt. Angebote im
Corona-Krise nochmals verstärkt. Angebote im Core-
Core- rückläufig bei sehr begrenztem Angebot – sowohl auf Nut-
Bereich
Bereich sind
sind daher
daherderzeit
derzeiteher
eherdie
dieAusnahme.
Ausnahme. In vielen zerseite als auch im Investmentmarkt. Die weitere Etablie-
In vielenherrscht
Centern Centerneinherrscht ein hoher Mietanpassungs-
hoher Mietanpassungsdruck. rung urbaner Logistik wird auch zukünftig ein hohe Nach-
druck. 2,33 %
frage nach Lagerflächen
0,74 initiieren. 2,
2,47
0,88 % 2,
Marktumfeld Marktumfeld
2,60
1,02 % 2,
Investmentnachfrage
Investmentnachfrage national bis
national bis international
international 2,73
1,16 % regional bis international
Investmentnachfrage 2,
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Flächennachfrage
Flächennachfrage national
national bis
bis international
international Flächennachfrage 2,86
1,30 % lokal bis national 2,
Liquidität
Liquidität derzeit
derzeit gering
gering Liquidität 2,99
1,44 % niedrig bis mittel 2,
Volatilität
Volatilität hoch
hoch Volatilität 3,13 %
1,58 mittel 3,
Marktgängige Losgröße
Marktgängige Losgröße ca. 80
ca. 80 bis
bis 500
500 Mio.
Mio. Euro
Euro 3,26 %
Marktgängige Losgröße
1,72 ca. 1 bis 10 Mio. Euro 3,
3,39
1,86 % 3,
© bulwiengesa AG 2021 Seite 22/43DIE 5! % STUDIE 2020
WO INVESTIEREN SICH NOCH LOHNT
bulwiengesa
Die 3,50- bis 4,49-Prozenter
IRR objektbezogen
Der Markt für Büroimmobilien in C-Städten Der Markt für moderne Logistikimmobilien
Ausprägung IRR Büro C-Städte Ausprägung IRR moderne Logistikimmobilien
7% 6%
Core Core
6% 5%
Wahrscheinlichkeit
Wahrscheinlichkeit
5%
Non-Core 4%
4%
3%
3% Non-Core
2%
2%
1% 1%
0% 0%
-2,7 % -0,6 % 1,5 % 3,6 % 5,7 % 7,8 % 9,9 % 0,9 % 1,9 % 2,8 % 3,8 % 4,7 % 5,7 % 6,7 %
IRR auf Objektebene IRR auf Objektebene
Ergebnisse Ausprägung Ergebnisse Ausprägung
IRR-Basiswert 3,82 % IRR-Basiswert
Maximum 3,67 % Maxi
-2,69 % 0,
Performanceerwartung Für wen geeignet? Performanceerwartung
-2,43 % Für wen geeignet? 1,
Core- Core-
1,5 – 4,3 % 3,2 – 4,4-2,17
% % 1,
Investoren Investoren
-1,64 % 1,
2,4 – 5,1% Vorjahresvergleich 3,2 – 4,5%
-1,90 % Vorjahresvergleich 1,
Non-Core
bis zu 10,2 % maximal bis zu 6,8 %
Investoren -1,38 % 1,
maximal bis zu 10,1 % Vorjahresvergleich maximal bis zu 6,4 %
-1,12 % Vorjahresvergleich 1,
1,
-0,85 %
-0,59 % 1,
Fazit -0,33 %Fazit 2,
C-Märkte bleiben kleinteiligere Investmentalternativen zu Logistikimmobilien profitieren von der zunehmenden Nut-
den großen etablierten Märkten. Die Renditeerwartung ist zernachfrage durch den E-Commerce, die während der
jedoch im Vergleich zum Vorjahr nochmals gesunken. Die Corona-Krise noch einmal zugelegt hat. Die Ankaufsrendi-
Performance der einzelnen Städte differiert dabei sehr ten sind daher stark rückläufig – insbesondere in den etab-
stark. lierten Logistikregionen.
-0,07 % 2,
0,20 % 2,
Marktumfeld Marktumfeld
0,46 % 2,
Investmentnachfrage regional bis international 0,72 % 2,
© bulwiengesainfografik
© bulwiengesainfografik
Investmentnachfrage national bis international
Flächennachfrage regional bis national Flächennachfrage 0,98 % regional bis international 2,
Liquidität niedrig Liquidität 1,25 % hoch 2,
Volatilität niedrig Volatilität 1,51 % niedrig 2,
Marktgängige Losgröße ca. 3 bis 25 Mio. Euro 1,77 %
Marktgängige Losgröße ab ca. 10 Mio. Euro 3,
2,03 % 3,
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