ImmoPLUS Monitoring Indirekte Immobilienanlagen Schweiz 2019/1 - Schroders
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ImmoPLUS Monitoring Indirekte Immobilienanlagen Schweiz 2019/1
Inhaltsverzeichnis
Vorwort 3
1. Kennzahlen Analyse Rentabilität 4
1.1 Sharpe-Ratio 4
1.2 Performance 5
1.3 Anlagerendite 6
1.4 Eigenkapitalrendite (ROE) 7
1.5 Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 8
1.6 Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 8
1.7 Ausschüttungsrendite 9
1.8 Ausschüttungsquote (Payout Ratio) 9
2. Kennzahlen Finanzierung 10
2.1 Fremdfinanzierungsquote 10
2.2 Fremdkapitalquote 11
2.3 Fremdfinanzierungskosten 11
3. Kennzahlen Finanzmärkte 12
3.1 Agio/Disagio 12
3.2 Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio) 13
3.3 Kurs-/Cashflowverhältnis (P/CF Ratio) 13
3.4 Börsenkapitalisierung 14
3.5 Marktgängigkeit 14
4. Kennzahlen Portfolio 15
4.1 Verkehrswerte der Liegenschaften 15
4.2 Nutzungsmix 16
4.3 Bewirtschaftungskosten in % der Gesamterträge 16
4.4 Mietausfallrate 17
4.5 Nettorendite der fertigen Bauten 18
4.6 Mietausfallrate/Nettorendite der fertigen Bauten 19
4.7 Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF GAV/MV) 20
Zusatzinformationen / Quellenangabe 21
Ihre Ansprechpartner 23
2 Schroder ImmoPLUS MonitoringVorwort
Im 2018 haben die börsennotierten Im- tiefer. Bei peripheren, schlecht erschlos-
mobilienanlagen den erfolgsverwöhnten senen Standorten wird die Entwicklung
Anlegern weniger Freude als in den Vor- auch im Bürosektor weiter anspruchsvoll
jahren breitet. Gründe waren neben dem bleiben. Im Detailhandel ist die Marktsitu-
spätzyklischen Immobilienmarkt vor allem ation nach wie vor sehr angespannt. Der
auch das vergrösserte Angebot, einerseits Druck von steigendem Onlinehandel und
aufgrund von neuen Fonds und anderer- anhaltendem Einkaufstourismus im nahen
seits aufgrund der zahlreichen Kapital- Ausland bleibt hoch. Die Flächennachfrage
erhöhungen. Ebenfalls wurde im letzten nach traditionellen Detailhandel Flächen
Jahr noch davon ausgegangen, dass nach ist rückläufig. Einzelne Segmente wie
den USA auch in Europa und in der Schweiz Foodretail/Near-Food oder Do-it-yourself
eine Zinswende bevorsteht. Die Stimmung sind jedoch gegenüber dem klassischen
der Anleger wurde somit gedrückt und die Retail wie Textilien oder Elektronik deutlich
Gesamtrenditen der Fonds im 2018 waren besser aufgestellt. Zudem ist auch die Lage
mit minus 6.2 Prozent deutlich negativ, die im Detailhandel ein wichtiger Faktor.
der Immobiliengesellschaften mit minus
1.3 Prozent ebenfalls leicht negativ. Trotz einem vermehrt anspruchsvollen
Immobilienmarkt scheinen die börsen-
Seit anfangs 2019 haben die Vorzeichen notierten indirekten Immobilienanlagen
wieder ins Positive gewechselt und die im aktuellen Umfeld attraktiv bewertet
Stimmung bei den Schweizer indirekten zu sein. Die Agios bei den Fonds haben sich
Immobilienanlagen hat sich aufgehellt. nach den Kurskorrekturen im 2018 deutlich
Es stellt sich die Frage nach den Gründen reduziert und liegen mit aktuell 17.3 Pro-
hierfür - handelt es sich dabei nur um ein zent sogar leicht tiefer als die der Gesell-
kurzfristiges Phänomen in einem länger- schaften mit 17.9 Prozent. Zudem scheint
fristigen Abwärtstrend? vorläufig ein markanter Zinsanstieg kein
realistisches Szenario zu sein. Immobilien-
Sicherlich ist das Potential bei den Schwei- fonds bleiben mit 2.8 Prozent Dividende
zer Immobilien nach mittlerweile über und Immobiliengesellschaften mit 3.6 Pro-
15 Jahren steigenden Preisen begrenzt. zent Dividende in Schweizer Franken somit
So zeigen sich im Wohnsegment als Folge eine attraktive Anlageklasse. Im aktuellen
der hohen Bautätigkeiten bei gleichzeitig Zyklus ist jedoch die Standortqualität noch
abschwächenden Bevölkerungswachstum wichtiger geworden und damit auch die
mittlerweile Bremsspuren in der Mietzins- Fondsselektion. Fonds und Gesellschaften
preisentwicklung. Die Leerwohnungsziffer mit Objekten an guten Lagen, hoher
bei den Wohnungen ist mit gegenwärtig Gebäudequalität und attraktiven Immo-
2.3 Prozent zwar deutlich angestiegen, bilienrenditen sind im gegenwärtigen
aber immer noch relativ tief. Es ist jedoch Umfeld klar zu favorisieren.
zu erwarten, dass diese hauptsächlich in
den ländlichen Standorten weiter anstei- Im vorliegenden Monitoring wurde
gen werden. Hingegen hat sich das Markt- erstmals die Fundamenta Real Estate AG
umfeld bei den Büroimmobilien dank aufgenommen. Der Immobilienwert dieser
dem erfreulichen Wirtschaftswachstum Gesellschaft mit über 90% Wohnnutzung
wieder deutlich aufgehellt. Vor allem beläuft sich aktuell auf 613 Millionen CHF.
grosse Büroflächen im Zentrum der Damit ist die Zahl der Immobiliengesell-
Stadt Zürich sind wieder gesucht und die schaften auf elf angestiegen. Die Anzahl
Büromieten steigen seit Jahren erstmals der Immobilienfonds liegt unverändert bei
wieder an. Analog dem Wohnen ist auch zweiunddreissig. Die Immobilienwerte der
die Entwicklung im Bürosegment jedoch Fonds belaufen sich auf 50.6 Milliarden
stark abhängig von der Lage. So erwar- CHF und die der Gesellschaften auf rund
tet Schroders in den nächsten 5 Jahren 31.2 Milliarden CHF. Das gesamte Segment
auf dem Zürcher Büromarkt wieder ein der Schweizer börsennotierten indirekten
durchschnittliches Mietzinswachstum von Immobilienanlagen beläuft sich damit
jährlich 1.6 Prozent. Somit befindet sich auf 81.8 Milliarden CHF. Seit dem letzten
der Zürcher Büromarkt wieder leicht über Monitoring vor einem Jahr haben damit die
dem Durchschnitt von 1.5 Prozent Miet- Immobilienwerte um weitere 2.8 Milliarden
wachstum innerhalb der Europäischen CHF zugenommen. Neben der Neuauf-
Städte bis Ende 2023. Auf der anderen nahme von der Fundamenta Real Estate
Seite liegen die Erwartungen in Genf mit AG sind bei den bestehenden Fonds und
einem durchschnittlichen Wachstum von AGs rund 2.2 Milliarden CHF (+2.7 Prozent)
lediglich 0.8 Prozent über 5 Jahre deutlich neue Immobilien hinzugekommen.
Schroder ImmoPLUS Monitoring 31. Kennzahlen Analyse
Rentabilität
Die meist beachtete Grösse zur Analyse der
verschiedenen Anlagevehikel ist die Gesamtrendite
(Kursentwicklung und Ausschüttung). Neben der
Börsenperformance sollten auch andere wichtige
Kennzahlen, wie zum Beispiel die Anlagerenditen oder
die Eigenkapitalrendite zur Analyse der Rentabilität
berücksichtigt werden.
Im Monitoring handelt es sich jeweils um ren Zeithorizont zu analysieren. Kurzfristig
eine stichtagsbezogene Betrachtung. können Kapitalerhöhungen oder grössere
Um die verschiedenen Anlagevehikel unter- Investitionen während eines Geschäftsjah-
einander vergleichen zu können, empfiehlt res die einzelnen Kennzahlen beeinflussen.
es sich, die Kennzahlen über einen länge-
1.1 Sharpe-Ratio
Die Sharpe-Ratio gibt das Verhältnis der Berechnungsperiode 5 Jahre
erzielten Rendite zum eingegangenen Total
Name Kurs per Tiefst Höchst Return Annuali- Volatilität Sharpe-
Risiko wieder. Dabei wird die erzielte 31.1.2019 letzte letzte 1 Jahr sierte Ratio
Rendite um den Zinssatz risikofreier Immobilienfonds 12 Monate 12 Monate (31.1.19) Rendite
*Edmond de Rothschild 133.00 125.00 138.90 -1.61% 9.10% 8.20% 1.18
Anlagen vermindert (vorliegend LIBOR UBS Foncipars 97.65 90.10 102.00 0.61% 8.40% 9.15% 0.98
CHF 3 Monate) und zum eingegangenen FIR 186.00 172.00 188.00 2.72% 7.83% 8.65% 0.97
Risiko (Volatilität) in Relation gesetzt. Je Residentia 124.00 116.00 136.10 -6.84% 6.14% 7.28% 0.93
La Foncière 109.70 101.30 112.00 1.37% 8.21% 9.51% 0.93
besser das Anlagevehikel im Beobach- Procimmo 1 161.10 147.00 169.00 0.97% 8.66% 10.16% 0.91
tungszeitraum (5 Jahre) bezüglich Ver- UBS Sima 113.50 103.50 113.50 4.47% 6.91% 8.24% 0.91
hältnis Risiko-Ertrag abgeschnitten hat, Solvalor 61 251.75 236.00 270.50 -1.11% 6.06% 8.00% 0.83
Patrimonium 151.10 141.00 153.82 0.83% 6.57% 8.83% 0.81
umso grösser ist die Kennzahl. Liegt die
CS Green Property 130.40 123.80 133.40 0.57% 6.13% 8.55% 0.79
Sharpe-Ratio über eins, deutet dies auf CS Siat 189.00 178.40 197.70 -1.21% 6.57% 9.25% 0.78
eine Überrendite hin. Bei einem Ergebnis Swisscanto Ifca 129.70 120.80 141.00 -3.99% 5.55% 8.08% 0.76
zwischen null und eins ist eine Mehrrendite Swissinvest 161.90 153.00 173.10 -3.87% 5.88% 9.21% 0.70
Schroder ImmoPLUS 159.60 149.00 165.00 0.97% 7.17% 11.20% 0.69
im Vergleich zur Verzinsung risikofreier Immo Helvetic 212.00 190.00 227.19 -2.80% 5.89% 9.48% 0.68
Anlagen erzielt worden, die aber nicht dem CS 1a Immo PK 1'315.00 1'310.00 1'395.00 -1.47% 3.13% 5.67% 0.66
eingegangenen Risiko entspricht. Ist die UBS Swissreal 71.00 64.75 72.55 2.78% 5.94% 10.05% 0.65
Immofonds 424.00 400.00 444.50 -0.43% 5.36% 9.25% 0.64
Kennziffer negativ, so ist der Ertrag gerin- Bonhôte-Immobilier 133.00 123.30 145.20 -6.07% 4.46% 9.57% 0.53
ger als bei einer risikofreien Anlage. UBS Anfos 68.20 63.25 68.40 5.25% 5.10% 10.90% 0.52
CS LivingPlus 134.40 124.50 140.50 -2.01% 4.23% 10.35% 0.47
Berechnung Sharpe-Ratio: Realstone Swiss Property 130.30 121.90 144.50 -3.91% 4.68% 11.72% 0.45
CS Interswiss 191.60 179.70 203.80 -1.76% 3.61% 10.03% 0.42
UBS Direct Residential 14.70 14.00 16.47 -8.27% 3.33% 9.83% 0.40
Überschussrendite Portfolio CS Hospitality 90.45 83.05 97.10 -1.65% 1.41% 8.72% 0.23
Standardabweichung Portfolio Polymen Fonds Immobilier 145.00 126.10 152.00 0.34% n/a n/a n/a
Realstone Development Fund 126.90 114.20 141.00 -9.19% n/a n/a n/a
SF Retail Properties Fund 116.00 106.00 118.50 1.46% n/a n/a n/a
Für die Berechnung der Überschussrendite SF Sustainable Property Fund 134.00 125.10 139.38 0.20% n/a n/a n/a
Streetbox 400.00 346.08 434.77 9.27% n/a n/a n/a
der Sharpe-Ratio wurde die annualisierte Swisscanto Swiss Commercial 107.00 101.20 112.90 -1.86% n/a n/a n/a
Rendite (basierend auf den monatlichen UBS Direct Urban 10.90 10.00 12.80 -12.14% n/a n/a n/a
Schlusskursen der letzten 5 Jahren) relativ Durchschnitt -1.20% 5.85% 9.19% 0.71
zum risikolosen Zinssatz verwendet, Immobilien-AG
BFW Liegenschaften 42.50 41.50 44.20 2.07% 13.99% 7.92% 1.84
gestützt auf den LIBOR CHF 3 Monate. Intershop 497.00 465.00 508.00 5.93% 13.22% 7.93% 1.74
Die Volatilität wurde ebenfalls auf der Basis ZugEstates 1'715.00 1'640.00 1'785.00 -1.66% 9.14% 8.00% 1.22
der monatlichen Schlusskurse der letzten Warteck 1'930.00 1'870.00 2'040.00 3.02% 6.68% 6.69% 1.09
5 Jahre berechnet Swiss Finance & Property Inv. 90.00 84.00 96.50 -0.13% 6.49% 7.42% 0.96
Allreal 161.20 164.40 150.30 3.63% 9.29% 10.88% 0.91
Mobimo 243.50 217.00 261.50 -2.46% 9.80% 12.52% 0.83
Für Polymen Fonds Immobilier, Realstone PSP Swiss Property 102.20 85.95 104.20 15.82% 9.52% 12.70% 0.80
Development Fund, SF Retail Properties Swiss Prime Site 84.15 77.45 93.58 -1.73% 8.67% 12.32% 0.75
Fundamenta Real Estate 14.20 12.75 15.00 0.71% 4.40% 7.98% 0.63
Fund, SF Sustainable Property Fund, Street- HIAG Immobilien 116.00 108.50 130.50 -2.75% n/a n/a n/a
box, Swisscanto Swiss Commercial, UBS Durchschnitt 2.04% 9.12% 9.44% 1.08
Direct Urban, sowie HIAG Immobilien sind * SICAV-Fonds
noch keine 5-Jahres-Daten zur Berechnung Alle Immobilien-Anlagegefässe welche einen Geschäftsimmobilienanteil von über 60% aufweisen sind
der Sharpe Ratio vorhanden. in den Grafiken dunkel (blau/dunkelgrau) markiert. Wohnimmobilien-Anlagegefässe sind hell (hellblau/
hellgrau) markiert.
4 Schroder ImmoPLUS Monitoring1.2 Performance
Die Performance widerspiegelt die für 1 Jahr (Total Return)
einen Anteil, bzw. einer Aktie, während
1 Jahr (Total Return)
einer bestimmten Periode erzielten
Gesamtrendite. Diese wird in Prozent des 16%
Börsen- bzw. Marktkurses zu Beginn der 12%
Berichtsperiode ausgewiesen. Die Gesamt- 8%
rendite setzt sich dabei sowohl aus dem 4%
Ertrag (Ausschüttung) als auch aus der 0%
Wertveränderung (Börsenkurs) zusammen,
–4%
wobei Ausgabe- und Rücknahmekommis-
–8%
sionen bei der Berechnung unberücksich-
tigt bleiben. –12%
–16%
Die Schweizer Immobilienfonds weisen
Streetbox
UBS Anfos
UBS SIMA
UBS Swissreal
FIR
SF Retail Properties Fund
La Foncière
Procimmo
Schroder ImmoPLUS
Patrimonium
UBS Foncipars
CS Green Property
Polymen Funds Immobilier
SF Sustainable Property Fund
Immofonds
Solvalor 61
CS Siat
CS 1a Immo PK
Edmond de Rothschild
CS Hospitality
CS Interswiss
Swisscanto Swiss Commercial
CS LivingPlus
Immo Helvetic
Swissinvest (SREIF)
Realstone
Swisscanto ifca
Bonhôte
Residentia
UBS Direct Residential
Realstone Dev. Fund
UBS Direct Urban
PSP Swiss Property
Intershop
Allreal
Warteck
BFW Liegenschaften
Fundamenta Real Estate
Swiss Finance & Property Inv.
Zug Immobilien
Swiss Prime Site
Mobimo
HIAG Immobilien
per 31. Januar 2019 eine durchschnittliche
Performance von minus 1.2 Prozent aus.
Im letzten Monitoring per 31. Mai 2018
betrug die durchschnittliche Performance
noch minus 3.9 Prozent. Es ist erfreulich,
dass die Performance seit Beginn 2019
wieder ins Positive gewechselt hat.
Die Befürchtungen im 2018, dass nach
den USA auch in Europa eine Zinswende
bevorstehen könnte, wurden mittlerweile
entschärft und es kann wieder mit
positiveren Gesamtrenditen gerechnet
werden.
Die Immobiliengesellschaften haben
sich im gleichen Zeitraum ebenfalls erholt
und weisen eine positive Performance von
5 Jahre (Total Return)
1.6 Prozent aus gegenüber der Vorperiode
von minus 0.2 Prozent.
16%
Die Angebotsausweitung durch die zahl-
reichen Kapitalerhöhungen und Lancie- 14%
rung von neuen Produkten, vor allem bei
12%
den Fonds, haben sicherlich zusätzlich zu
einem Druck auf die Performance geführt. 10%
So haben sich seit 2013 die Immobilienwer-
te der Fonds und AGs um CHF 23 Milliarden 8%
CHF auf rund 82 Milliarden (+ 40%) deutlich
6%
erhöht.
4%
Über eine längere Betrachtungsperiode
von 5 Jahren sind indirekte Immobilien- 2%
anlagen weiterhin eine sehr attraktive An-
lageklasse. So betrug bei den Immobilien- 0%
fonds die durchschnittliche Gesamtrendite
Edmond de Rothschild
Procimmo
UBS Foncipars
La Foncière
FIR
Schroder ImmoPLUS
UBS SIMA
Patrimonium
CS Siat
Residentia
CS Green
Solvalor 61
UBS Swissreal
Immo Helvetic
Swissinvest (SREIF)
Swisscanto ifca
Realstone Dev. Fund
Immofonds
UBS Anfos
Realstone
Bonhôte
CS LivingPlus
CS Interswiss
UBS Direct Residential
CS 1a Immo PK
CS Hospitality
Polymen Funds Immobilier
SF Retail Properties Fund
SF Sustainable Property Fund
Streetbox
Swisscanto Swiss Commercial
UBS Direct Urban
BFW Liegenschaften
Intershop
Mobimo
PSP Swiss Property
Allreal
Zug Immobilien
Swiss Prime Site
Warteck
Swiss Finance & Property Inv.
Fundamenta Real Estate
HIAG Immobilien
5.9 Prozent und bei den Immobiliengesell-
schaften 9.1 Prozent. Sämtliche kotierten
Immobilienanlagen weisen über 5 Jahre
eine positive Gesamtrendite aus.
Schroder ImmoPLUS Monitoring 51.3 Anlagerendite
Die Anlagerendite gibt Auskunft über
Aktuell
die Immobiliengesamtrendite der
Anlagengefässe unter der Annahme, 13%
dass alle Ertrags- und Kapitalgewinnaus-
12%
schüttungen reinvestiert werden. Sie
zeigt die Veränderung des Nettoinven- 11%
tarwertes zwischen Anfang und Ende 10%
der Berichtsperiode inklusive sämtlicher
9%
Ausschüttungen. In dieser Kennzahl
werden die jährlichen Bewertungen der 8%
Immobilienportfolios berücksichtigt, d.h. 7%
neben den realisierten Kapitalgewinnen 6%
und Kapitalverlusten sind auch die nicht
5%
realisierten Gewinne und Verluste einge-
rechnet. 4%
3%
Die durchschnittlichen Anlagerenditen
2%
sind bei den Immobilienfonds von
5.2 Prozent des letztjährigen Monitorings 1%
auf aktuell 5.5 Prozent leicht gestiegen. 0%
Grund für die Erhöhung ist hauptsächlich
auf den Immobilienfonds La Foncière
PSP Swiss Property
Swiss Prime Site
Intershop
HIAG Immobilien
Swiss Finance & Property Inv.
BFW Liegenschaften
Allreal
Mobimo
Warteck
Fundamenta Real Estate
Zug Estates
Realstone Swiss Property
Solvalor 61
La Foncière
Streetbox
Immofonds
FIR
UBS Foncipars
UBS Anfos
Immo Helvetic
Procimmo 1
Swisscanto Ifca
Schroder ImmoPLUS
UBS SIMA
Patrimonium
Swissinvest
CS Siat
UBS Swissreal
CS 1a Immo PK
UBS Direct Residential
Edmond de Rothschild
CS Interswiss
SF Retail Properties Fund
Realstone Development Fund
SF Sustainable Prop. Fund
Polymen
CS LivingPlus
CS Green Property
Bonhôte-Immobilier
Residentia
UBS Direct Urban
Swisscanto Commercial
CS Hospitality
zurückzuführen welcher aufgrund von
hohen nicht realisierten Kapitalgewin-
nen eine Anlagerendite von 12.7 Prozent
ausweist. Die Wohnimmobilienfonds
schneiden mit durchschnittlich 5.7 Prozent
besser ab als die Geschäftsimmobilien-
fonds mit 5.0 Prozent. Gründe dafür sind
die zum Teil höheren Aufwertungsgewin-
nen bei den Wohnimmobilienfonds. Diese
Aufwertungsgewinne werden zukünftig
voraussichtlich entfallen. Damit einherge-
hend wird sich auch die Renditedifferenz
gegenüber Geschäftsimmobilienfonds, die
geringere Aufwertungsgewinne verzeich-
neten, vermindern. Entwicklung
10%
Die Immobiliengesellschaften weisen mit
durchschnittlich 7.2 Prozent eine leicht 9%
tiefere Anlagerendite aus als im Vorjahr
8%
mit 7.4 Prozent, was hauptsächlich auf die
Fundamenta Real Estate AG zurückzufüh- 7%
ren ist, welche zum ersten Mal im Monito-
6%
ring wird mit einer tieferen Anlagerendite
von 5.2 Prozent ausgewiesen wird. 5%
4%
3%
2%
1%
0%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
ø Immobilienfonds ø Immobilien-AG
6 Schroder ImmoPLUS Monitoring1.4 Eigenkapitalrendite (ROE)
Die Höhe der Fremdfinanzierungen
Aktuell
(Leverage) beeinflusst unter anderem die
13%
Rentabilität des Eigenkapitals. Solange
das Zinsniveau und damit die Fremdkapi- 12%
talkosten tiefer sind als die Nettorenditen 11%
der Immobilien, ergibt sich eine positive
10%
Wirkung auf die Eigenkapitalrendite. Im
aktuellen Umfeld sind die Zinsdifferenzen 9%
in der Schweiz zurzeit besonders attraktiv. 8%
Mit einer Erhöhung des Fremdkapital-
7%
anteils steigt jedoch auch das Risiko. Vor
allem bei höherem Fremdkapitalanteil 6%
fehlt je nach Marktsituation die nötige 5%
Flexibilität, um schnell auf Änderungen
4%
am Immobilienmarkt agieren zu können.
3%
In dieser Kennzahl werden neben den 2%
realisierten Kapitalgewinnen und –verlus-
1%
ten auch die nicht realisierten
0%
Gewinne und Verluste berücksichtigt.
La Foncière
Streetbox
Immofonds
FIR
UBS Foncipars
UBS Anfos
Procimmo 1
Swisscanto Ifca
Immo Helvetic
UBS SIMA
Swissinvest
Patrimonium
Schroder ImmoPLUS
CS 1a Immo PK
CS Siat
UBS Direct Residential
Edmond de Rothschild
UBS Swissreal
CS Interswiss
SF Retail Properties Fund
Realstone Development Fund
SF Sustainable Prop. Fund
Polymen
CS LivingPlus
CS Green Property
Bonhôte-Immobilier
Realstone Swiss Property
Solvalor 61
Residentia
UBS Direct Urban
Swisscanto Commercial
CS Hospitality
Intershop
BFW Liegenschaften
HIAG Immobilien
Mobimo
PSP Swiss Property
Swiss Prime Site
Swiss Finance & Property Inv.
Allreal
Warteck
Fundamenta Real Estate
Zug Estates
Der Anteil der nicht realisierten Wertverän-
derungen im Verhältnis zum Gesamterfolg
ist daher genau zu analysieren. Deutliche
Aufwertungen der Immobilienportfolios,
ohne realen Mehrwert, verringern die
Rentabilität und bergen zukünftiges
Korrekturpotential.
Gegenüber dem letzten Monitoring ist
die durchschnittliche Eigenkapitalrendite
bei den Immobilienfonds mit 5.3 Prozent
(Vorjahr 5.1 Prozent) leicht gestiegen.
Dabei sind die durchschnittlichen Eigen-
kapitalrenditen bei den Wohnimmobilien-
fonds mit 5.5 Prozent deutlich höher
als bei den Geschäftsimmobilienfonds Entwicklung
mit 4.8 Prozent. Dies kann erneut auf die
9%
tendenziell höheren Aufwertungsgewinne
bei Wohnimmobilienfonds zurückgeführt 8%
werden.
7%
Bei den Immobiliengesellschaften beträgt 6%
die durchschnittliche Eigenkapitalrendite
5%
6.7 Prozent (Vorjahr 6.9 Prozent). Die Grün-
de für die höhere Eigenkapitalrendite bei 4%
den Aktiengesellschaften liegen zum Teil
3%
bei den höheren Aufwertungsgewinne bei
Projekten und Immobilien im Bestand. 2%
1%
0%
-1%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
ø Immobilienfonds ø Immobilien-AG Rendite 10yr Benchmark Eidgn.
Schroder ImmoPLUS Monitoring 71.5 Rendite des investierten Kapitals (ROIC)
Die Rendite des investierten Kapitals setzt 9%
den bereinigten Gesamterfolg (Gesamt- 8%
erfolg + Ausrichtung laufende Erträge
bei Rücknahmen – Einkauf in laufende 7%
Erträge bei Ausgabe von Anteilen) zuzüg- 6%
lich Zinsaufwand in Relation zum durch-
schnittlichen Gesamtfondsvermögen und 5%
gibt Auskunft über die Rendite des Ge- 4%
samtfondsvermögens. Die Gesamtkapital-
3%
rendite der Immobilienfonds befindet sich
mit 4.2 Prozent leicht oberhalb der Rendite 2%
des letzten Monitorings von 4.1 Prozent.
1%
Bei den Immobiliengesellschaften ist die 0%
Rendite von 4.0 Prozent gegenüber dem
La Foncière
FIR
Streetbox
Swissinvest
Immofonds
UBS Foncipars
UBS Anfos
CS 1a Immo PK
Procimmo 1
Swisscanto Ifca
Patrimonium
CS Siat
SF Retail Properties Fund
UBS SIMA
Immo Helvetic
Schroder ImmoPLUS
Realstone Development Fund
UBS Direct Residential
Edmond de Rothschild
UBS Swissreal
Polymen
CS Interswiss
Swisscanto Commercial
CS LivingPlus
SF Sustainable Prop. Fund
Solvalor 61
CS Green Property
Bonhôte-Immobilier
Realstone Swiss Property
Residentia
UBS Direct Urban
CS Hospitality
Intershop
BFW Liegenschaften
HIAG Immobilien
Swiss Finance & Property Inv.
Mobimo
PSP Swiss Property
Allreal
Swiss Prime Site
Warteck
Zug Estates
Fundamenta Real Estate
letzten Jahr um 0.1 Prozent gesunken
und hat sich nach der Korrektur an die
Renditen des investieren Kapitals von
Immobilienfonds angeglichen.
1.6 Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge)
Die EBIT-Marge setzt den Betriebsgewinn 90%
vor Steuern und Zinsen (EBIT) in Relation
zu den Netto-Mietzinseinnahmen. Diese
80%
Kennzahl gibt Auskunft über die Qualität
des Portfolios, die Effizienz der Verwaltung,
und die Kostenstruktur des Anlagevehikels. 70%
Je höher die Marge, desto mehr Erträge
verbleiben in der Gesellschaft beziehungs-
60%
weise beim Investor.
In der EBIT-Marge werden Aufwendun- 50%
gen und Erträge infolge Desinvestitionen
und Neubewertungen nicht berücksich-
40%
tigt. Allgemein kann festgestellt werden,
dass Portfolios mit Geschäftsimmobilien
eine höhere EBIT-Marge aufweisen, was 30%
aufgrund der tieferen Unterhaltskosten
Immo Helvetic
CS Hospitality
UBS Direct Urban
UBS Foncipars
Patrimonium
Solvalor 61
Procimmo 1
Realstone Swiss Property
Streetbox
Polymen
Bonhôte-Immobilier
Residentia
Realstone Development Fund
FIR
PSP Swiss Property
Schroder ImmoPLUS
Intershop
Warteck
Zug Estates
Allreal
Swiss Finance & Property Inv.
Mobimo
Fundamenta Real Estate
BFW Liegenschaften
HIAG Immobilien
Swiss Prime Site
CS Interswiss
CS Green Property
CS 1a Immo PK
CS LivingPlus
Edmond de Rothschild
UBS Swissreal
Swissinvest
CS Siat
Immofonds
UBS SIMA
Swisscanto CH Commercial
SF Sustainable Prop. Fund
UBS Anfos
SF Retail Properties Fund
Swisscanto Ifca
UBS Direct Residential
La Foncière
gegenüber Wohnimmobilien wenig über-
rascht. So sind die durchschnittlichen
EBIT-Margen bei den Geschäftsimmobilien-
fonds mit 73 Prozent im Vergleich zu den
Wohnimmobilienfonds mit 67 Prozent
deutlich höher.
Die durchschnittlichen EBIT-Margen bei
den Immobiliengesellschaften betragen
aktuell 75 Prozent. Bei diesen sind jedoch
auch Fremdaktivitäten enthalten, wie bei
Allreal die Generalunternehmung, bei
SPS die Verwaltung WINCASA oder bei
Mobimo der Verkauf von Eigentums-
wohnungen. Daher ist ein Vergleich der
EBIT-Margen zwischen den Immobilien-
fonds und den Immobiliengesellschaften
nur beschränkt möglich.
8 Schroder ImmoPLUS Monitoring1.7 Ausschüttungsrendite
5.0%
Diese Kennzahl gibt den Anteil bzw. den
zuletzt ausgeschütteten Bruttobetrag in 4.5%
Prozent des Börsenkurses pro Aktie wie- 4.0%
der. Gegenüber dem letzten Monitoring 3.5%
sind die Ausschüttungsrenditen praktisch 3.0%
identisch. Die Aktiengesellschaften weisen 2.5%
mit durchschnittlich 3.6 Prozent (Vorjahr 2.0%
3.7 Prozent) eine deutlich höhere Ausschüt- 1.5%
tungsrendite als die Immobilienfonds mit 1.0%
2.8 Prozent aus. 0.5%
0.0%
In Zukunft wird es interessant zu beobach-
ten, ob die zum Teil hohen Ausschüttungs-
CS Interswiss
CS 1a Immo PK
UBS Swissreal
SF Retail Properties Fund
Streetbox
CS Hospitality
Procimmo 1
Swisscanto Commercial
Immofonds
Immo Helvetic
Realstone Swiss Property
UBS SIMA
CS Siat
SF Sustainable Prop. Fund
Schroder ImmoPLUS
CS Green Property
Swissinvest
UBS Direct Residential
UBS Anfos
UBS Foncipars
Edmond de Rothschild
Swisscanto Ifca
CS LivingPlus
Residentia
Bonhôte-Immobilier
Patrimonium
UBS Direct Urban
Polymen
FIR
Solvalor 61
La Foncière
Realstone Development Fund
Swiss Finance & Property Inv.
Swiss Prime Site
Intershop
Mobimo
Allreal
Warteck
BFW Liegenschaften
PSP Swiss Property
HIAG Immobilien
Fundamenta Real Estate
Zug Estates
renditen nachhaltig sind und sich auf dem
Niveau etablieren bzw. halten können. Dies
vor allem vor dem Hintergrund, dass wenn
die Aufwertungsgewinne in den nächsten
Jahren tiefer ausfallen, es für Anlagege-
fässe mit hohen Ausschüttungsquoten
anspruchsvoller werden wird.
1.8 Ausschüttungsquote (Payout Ratio)
Die Aussage «Je höher die Ausschüttung Insbesondere bei den Immobiliengesell- gezogen werden, dass die Fremdaktivi-
desto besser die Anlage» scheint auf den schaften, welche zum Teil substantielle täten bei Immobiliengesellschaften eine
ersten Blick plausibel, denn Investoren Aufwertungsgewinne erzielt haben, gibt Auswirkung auf die Quote haben und
suchen nach ertragsstarken Alternativen. es grosse Unterschiede bei der Ausschüt- ein Vergleich mit Immobilienfonds daher
Die entscheidende Frage lautet jedoch: tungsquote. Hierbei muss in Betracht ungeeignet erscheint.
Wurde die Ausschüttung operativ erwirt- 120% 183149
schaftet? Einzelne Anlagevehikel haben
in den letzten Jahren mehr ausgeschüttet 110%
als operativ verdient wurde. Ein möglicher
100%
Grund für dieses Vorgehen liegt darin,
dass indirekte Immobilienanlagen einseitig 90%
an der Ausschüttungsquote gemessen
werden, weshalb versucht wird, diese 80%
möglichst hoch zu halten. Dies geht jedoch
70%
oft auf Kosten des Unterhalts der Liegen-
schaften, was langfristig die nachhaltige 60%
Ertragssituation gefährden kann.
50%
Ob die Anlagen mit einer hohen Ausschüt-
40%
tungsquote auch in einem anspruchs-
volleren Marktumfeld, auf dem die Auf- 30%
wertungsgewinne tiefer ausfallen werden,
das Dividendenniveau halten können, 20%
wird interessant zu beobachten. Auf die
10%
Empfehlungsliste gehören daher Anlage-
gefässe mit attraktiven und nachhaltigen 0%
Ausschüttungsquoten.
Residentia
Streetbox
Bonhôte-Immobilier
Solvalor 61
Zug Estates
CS 1a Immo PK
CS Interswiss
Procimmo 1
CS Siat
Realstone Swiss Property
Swissinvest
UBS SIMA
Immofonds
UBS Swissreal
SF Retail Properties Fund
UBS Anfos
UBS Foncipars
CS Green Property
Polymen
Swisscanto Ifca
CS Hospitality
CS LivingPlus
Edmond de Rothschild
Patrimonium
SF Sustainable Prop. Fund
UBS Direct Residential
UBS Direct Urban
Swisscanto Commercial
FIR
La Foncière
Immo Helvetic
Schroder ImmoPLUS
Realstone Development Fund
Mobimo
Swiss Finance & Property Inv.
HIAG Immobilien
Swiss Prime Site
Fundamenta Real Estate
BFW Liegenschaften
PSP Swiss Property
Intershop
Allreal
Warteck
Bei dieser Kennzahl wird auf die Fach-
information des SFAMA «Kennzahlen von
Immobilienfonds» abgestützt. Laut dieser
Information werden realisierte und nicht
realisierte Kapitalgewinne/-und verluste
nicht berücksichtigt. Bei Anlagen, die in
einem Geschäftsjahr einen hohen Gewinn-
anteil durch Aufwertungen (nicht realisiert)
oder Verkäufe (realisiert) ausweisen, ist Die Gesellschaften Mobimo und Swiss Finance & Property Investment wurden
diese Kennzahl weniger aussagekräftig. aufgrund von ausserordentlich hohen realisierten und nicht realisierten
Aufwertungsgewinnen für die Berechnung des Durchschnitts nicht berücksichtigt.
Schroder ImmoPLUS Monitoring 92. Kennzahlen Finanzierung
Die Finanzierungsstruktur, insbesondere die Fremdkapi-
talquote, prägt in hohem Mass das Ertragsrisikoprofil
einer Vermögensanlage. Im aktuellen Tiefzinsumfeld
macht ein moderater Fremdkapitalanteil durchaus
Sinn, solange der Handlungsspielraum für ein aktives
Portfoliomanagement gewährleistet ist.
Für Immobiliengefässe mit Qualitätsimmobilien weiterhin sehr attraktiv. Es empfiehlt sich
an guten Lagen können gegenwärtig Fremd- allerdings trotzdem, Anlagevehikel mit höherer
finanzierungen zu historisch tiefen Konditionen Fremdfinanzierung genau zu analysieren,
abgeschlossen werden. Der Zinsunterschied da deren zukünftigen Gewinne empfindlich
zwischen den Nettorenditen bei bestehenden auf Zins- und Risikoprämienänderungen sowie
Portfolien und einer langfristigen Hypothekar- Marktkorrekturen reagieren könnten.
finanzierung ist mit über 300 Basispunkten
2.1 Fremdfinanzierungsquote
Die Fremdfinanzierungsquote zeigt den 70%
Grad der Fremdfinanzierung der Immobilie
auf. 60%
Die gesetzliche Obergrenze für Immobi- 50%
lienfonds liegt bei einem Drittel der
40%
Verkehrswerte. Die durchschnittliche
Hypothekarbelastung bei den Immobilien-
30%
fonds liegt aktuell mit knapp 20 Prozent
deutlich unter der gesetzlichen Obergren-
20%
ze. Es gibt jedoch grosse Unterschiede
zwischen den einzelnen Immobilienfonds. 10%
Die Immobilienaktiengesellschaften
0%
kennen keine gesetzliche Obergrenze bei
Streetbox
CS Hospitality
Edmond de Rothschild
Procimmo 1
Realstone Development Fund
Polymen
CS Interswiss
Immo Helvetic
Bonhôte-Immobilier
Realstone Swiss Property
UBS Swissreal
Immofonds
Residentia
UBS SIMA
UBS Direct Residential
UBS Foncipars
CS LivingPlus
Swisscanto Ifca
Swisscanto Commercial
La Foncière
Schroder ImmoPLUS
Patrimonium
UBS Direct Urban
Swissinvest
CS Green Property
SF Retail Properties Fund
UBS Anfos
CS Siat
FIR
SF Sustainable Prop. Fund
CS 1a Immo PK
Solvalor 61
Swiss Prime Site
Swiss Finance & Property Inv.
PSP Swiss Property
Mobimo
BFW Liegenschaften
Warteck
Allreal
Fundamenta Real Estate
HIAG Immobilien
Intershop
der Hypothekarfinanzierung. Sie weisen Zug Estates
im Vergleich zu den Immobilienfonds mit
durchschnittlich 46 Prozent einen deutlich
höheren Anteil an Hypothekarbelastungen
aus.
Interessant ist insbesondere die Entwick-
lung des Anteils von kurzfristigen Verbind-
lichkeiten (2.2 Fremdkapitalquote
Die Fremdkapitalquote ist ein wichtiger 65%
Indikator für die Bilanz-Struktur der Immo-
bilienfonds und Immobiliengesellschaften. 60%
Diese Kennzahl gibt an, wie hoch der Anteil
55%
des Fremdkapitals am Gesamtvermögen
ist. Mitberücksichtig werden neben den 50%
kurz- und langfristigen Verbindlichkeiten
auch die Liquidationssteuern. 45%
Aufgrund des historisch tiefen Zinsniveaus 40%
ist die Differenz zwischen der mit direkten
35%
Immobilien erzielbaren Nettorendite und
den Fremdkapitalkosten (Zinsdifferenz) 30%
sehr attraktiv. Gezielt eingesetzt, ermög-
licht das Fremdkapital eine Erhöhung 25%
der Gesamtrendite. Mit zunehmender
Fremdkapitalquote steigt aber auch das 20%
Risikoprofil einer Anlage und die höhere
15%
Zinssensibilität ist in der Analyse mit zu
berücksichtigen. Die Fremdkapitalquote 10%
ist bei den Immobiliengesellschaften mit
54 Prozent mehr als doppelt so hoch wie 5%
bei den Fonds mit 25 Prozent.
0%
Streetbox
CS Interswiss
CS Hospitality
Edmond de Rothschild
UBS SIMA
Immofonds
Immo Helvetic
Realstone Development Fund
UBS Foncipars
UBS Swissreal
La Foncière
Procimmo 1
Polymen
Swisscanto Ifca
Schroder ImmoPLUS
Swissinvest
Bonhôte-Immobilier
CS Siat
Realstone Swiss Property
UBS Direct Residential
Residentia
UBS Anfos
CS LivingPlus
Swisscanto Commercial
Patrimonium
CS Green Property
SF Retail Properties Fund
UBS Direct Urban
FIR
SF Sustainable Prop. Fund
CS 1a Immo PK
Solvalor 61
Swiss Prime Site
Swiss Finance & Property Inv.
PSP Swiss Property
Warteck
Mobimo
Fundamenta Real Estate
Intershop
BFW Liegenschaften
Allreal
HIAG Immobilien
Zug Estates
2.3 Fremdfinanzierungskosten
Die Höhe der Fremdfinanzierungskosten
hängt neben der Qualität der Liegen-
2.5%
schaften von der Struktur und der Lauf-
zeit der Fremdfinanzierung ab. Generell 2.0%
lässt sich folgende Aussage machen: Je
höher der Fremdkapitalanteil und je länger 1.5%
die Laufzeiten des Fremdkapitals, desto
1.0%
höher die Fremdfinanzierungskosten. Die
Fremdfinanzierungskosten betragen bei 0.5%
den Immobilienfonds 1.1 Prozent, bei den
Immobiliengesellschaften unverändert 0.0%
1.7 Prozent.
Solvalor 61
Immo Helvetic
Swisscanto Commercial
Polymen
Schroder ImmoPLUS
Procimmo 1
Streetbox
Patrimonium
Realstone Swiss Property
Swisscanto Ifca
CS Green Property
CS Hospitality
UBS Foncipars
Bonhôte-Immobilier
Swissinvest
CS LivingPlus
CS Siat
SF Sustainable Prop. Fund
SF Retail Properties Fund
UBS Direct Residential
UBS Direct Urban
Warteck
Mobimo
Intershop
Zug Estates
Swiss Finance & Property Inv.
Swiss Prime Site
BFW Liegenschaften
Allreal
Fundamenta Real Estate
PSP Swiss Property
HIAG Immobilien
Immofonds
La Foncière
Edmond de Rothschild
Realstone Development Fund
FIR
UBS SIMA
Residentia
CS Interswiss
CS 1a Immo PK
UBS Anfos
UBS Swissreal
Schroder ImmoPLUS Monitoring 113. Kennzahlen Finanzmärkte
Neben den fundamentalen Finanzkennzahlen ist bei börsenkotierten
Vehikeln die Marktpreisbildung ein wichtiger Entscheidungsfaktor
für die Anleger. Das Verhältnis der Börsenkapitalisierung zum inneren
Wert (NAV) schwankt von Anlage zu Anlage sehr stark. Je nach
Anlagehorizont spielt zudem das durchschnittliche Handelsvolumen
eine wichtige Rolle.
3.1 Agio/Disagio
Aktuell
Die durchschnittlichen Agios aller Immo- 65%
bilienfonds betragen per Ende Januar 2019
17.3 Prozent. Es bestehen aber weiterhin 60%
grosse Unterschiede zwischen den Wohn-
55%
und Geschäftsimmobilienfonds.
So betragen die Agios bei den Wohnimmo- 50%
bilienfonds rund 18.9 Prozent und liegen
bei den Geschäftsimmobilienfonds deutlich 45%
tiefer mit 13.8 Prozent. Bei den Immo- 40%
bilienfonds weisen drei Fonds ein Disagio
aus: Realstone Development Fonds 35%
(-2.8 Prozent), UBS Direct Urban (-4.3 Pro-
30%
zent) und CS Hospitality (-4.8 Prozent)
25%
Die Bandbreite der Agios zwischen den
verschiedenen Fonds ist markant. Momen- 20%
tan weisen sieben Wohnimmobilienfonds
Agios zwischen 28 und 32 Prozent aus. 15%
Bei den Geschäftsimmobilienfonds weist 10%
Streetbox mit 43.9 Prozent das höchste
Agio aus. Dieser Fonds ist mit rund 5%
178 Millionen CHF Immobilienwerten
0%
jedoch relativ klein.
-5%
Aktuell betragen die durchschnittlichen
Streetbox
La Foncière
FIR
UBS SIMA
Solvalor 61
UBS Anfos
Swissinvest
Schroder ImmoPLUS
CS Green Property
Procimmo 1
Edmond de Rothschild
UBS Swissreal
Patrimonium
SF Retail Properties Fund
Polymen
SF Sustainable Prop. Fund
Bonhôte-Immobilier
Residentia
Realstone Swiss Property
UBS Direct Residential
CS 1a Immo PK
Swisscanto Commercial
CS Interswiss
Realstone Development Fund
UBS Direct Urban
CS Hospitality
Intershop
Warteck
Swiss Prime Site
HIAG Immobilien
Allreal
PSP Swiss Property
Mobimo
Zug Estates
BFW Liegenschaften
Fundamenta Real Estate
Swiss Finance & Property Inv.
Immofonds
UBS Foncipars
CS LivingPlus
CS Siat
Immo Helvetic
Swisscanto Ifca
Prämien bei den Immobiliengesellschaf-
ten 17.9 Prozent. Diese Prämienunter-
schiede sind auch hier erheblich. So weist
Intershop mit 62.8 Prozent weiterhin die
höchste Prämie auf, während Fundamenta
Real Estate ein Disagio von -1.3 Prozent
und Swiss Finance & Property Investment
von -4.5 Prozent haben.
Allgemein kann festgestellt werden, dass Entwicklung
36%
Immobilienanlagen mit Investitionen im
32%
Wohnsegment weiterhin die höchsten
28%
Agios und Prämien erzielen. Ausnahmen
24%
von dieser Regel bilden dabei der Street-
20%
box Immobilienfonds mit einem Agio von
43.9 Prozent und die Intershop AG mit 16%
einer Prämie von 62.8 Prozent. 12%
8%
Aufgrund der grossen Differenzen lohnt 4%
sich eine detailliertere Analyse der 0%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Fonds und Gesellschaften. Im aktuell fort- -4%
geschritten Immobilienzyklus spielt -8%
dabei die Qualität und Renditen der Immo- -12%
bilienportfolios eine wichtige Rolle. -16%
-20%
-24%
ø Immobilienfonds ø Immobilien-AG
12 Schroder ImmoPLUS Monitoring3.2 Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio)
74.4
Bei der Evaluierung einer indirekten Immo-
55
bilienanlage kann sich der Investor unter
anderem auch auf das Kurs-/Gewinnver- 50
hältnis stützen. Diese Kennzahl setzt den
45
Börsenkurs eines Anteils zum bereinigten
Gesamterfolg pro Anteil in Relation. Die 40
Immobilienfonds weisen mit 26.3 gegen-
35
über den Immobilienaktiengesellschaf-
ten mit 17.9 ein weitaus höheres Kurs-/ 30
Gewinnverhältnis auf. Dies ist wiederum
25
auf die unterschiedlichen Ertrags- und
Risikoprofile zurückzuführen. Anlagen mit 20
tieferem Kurs-/ Gewinnverhältnis weisen
15
sich entweder durch ein höheres Risiko
oder ein tieferes Ertrags- und Wachstums- 10
potential aus.
5
0
CS Hospitality
Swisscanto Commercial
Solvalor 61
Residentia
UBS Direct Urban
CS LivingPlus
CS Green Property
Realstone Swiss Property
Bonhôte-Immobilier
Polymen
SF Sustainable Prop. Fund
SF Retail Properties Fund
CS Siat
UBS SIMA
Immo Helvetic
UBS Direct Residential
Edmond de Rothschild
UBS Swissreal
Swissinvest
Schroder ImmoPLUS
Patrimonium
Swisscanto Ifca
CS Interswiss
CS 1a Immo PK
Procimmo 1
Realstone Development Fund
UBS Anfos
UBS Foncipars
FIR
Streetbox
Immofonds
La Foncière
Zug Estates
PSP Swiss Property
Warteck
Allreal
Swiss Prime Site
Mobimo
Fundamenta Real Estate
HIAG Immobilien
Intershop
Swiss Finance & Property Inv.
BFW Liegenschaften
3.3 Kurs-/Cashflowverhältnis (P/CF Ratio)
84.9
Viele Investoren betrachten das Heran- 70
ziehen von Gewinnkennzahlen skeptisch
65
und bevorzugen den Cashflow als Be-
60
wertungsbasis. Zur Berechnung wird der
Börsenkurs eines Anteils zum Cashflow 55
pro Anteil in Relation gesetzt. Als Cashflow 50
gemäss Swiss Fund & Asset Management 45
Association (SFAMA) gilt der Gesamterfolg
40
inklusive der Abschreibung auf Grund-
stücken, der Bildung von Rückstellungen 35
sowie der realisierten und nicht realisierten 30
Kapitalverluste abzüglich der Auflösung 25
von Rückstellungen und nicht realisierten-/
20
realisierten Kapitalgewinnen.
15
Die Immobilienfonds weisen mit 38.7 10
ein höheres P/CF Ratio aus als die Gesell- 5
schaften mit 30.5.
0
Swiss Finance & Property Inv.
PSP Swiss Property
Swiss Prime Site
Realstone Development Fund
Residentia
Polymen
Streetbox
Solvalor 61
La Foncière
FIR
Bonhôte-Immobilier
Patrimonium
CS LivingPlus
UBS Foncipars
Swisscanto Ifca
Allreal
Edmond de Rothschild
UBS Direct Urban
Swissinvest
UBS Anfos
Realstone Swiss Property
CS Green Property
CS Siat
UBS SIMA
UBS Direct Residential
Procimmo 1
CS Hospitality
Swisscanto Commercial
Schroder ImmoPLUS
Immo Helvetic
UBS Swissreal
CS Interswiss
Immofonds
SF Sustainable Prop. Fund
SF Retail Properties Fund
CS 1a Immo PK
Mobimo
HIAG Immobilien
Zug Estates
Warteck
Fundamenta Real Estate
BFW Liegenschaften
Intershop
Schroder ImmoPLUS Monitoring 133.4 Börsenkapitalisierung / 3.5 Marktgängigkeit
Die Marktgängigkeit bzw. Handelbar- Börsenkapitalisierung
in Mio.
keit einer Anlage korreliert stark mit der CHF
Börsenkapitalisierung. D.h. je höher die 8’000
Börsenkapitalisierung desto höher die 7’500
Marktgängigkeit. 7’000
6’500
Bei den Immobilienfonds sind in den 6’000
vergangenen 6 Monaten durchschnittlich 5’500
Anteile im Gegenwert von CHF 784‘000 5’000
pro Tag an der Börse gehandelt worden. 4’500
Gegenüber dem letzten Monitoring ist 4’000
der Wert um CHF 38‘000 pro Tag zurück- 3’500
3’000
gegangen. Der SIMA Fond der UBS hat als
2’500
grösster Schweizer Immobilienfonds nach
2’000
wie vor die höchste Marktgängigkeit mit
1’500
durchschnittlich CHF 4.5 Millionen Umsatz
1’000
pro Börsentag. 500
0
Bei den Immobilienaktiengesellschaften
weisen die beiden grössten Gesellschaften
Solvalor 61
Immo Helvetic
Bonhôte-Immobilier
Swissinvest
Procimmo 1
CS Hospitality
UBS Direct Residential
SF Sustainable Prop. Fund
Patrimonium
SF Retail Properties Fund
Realstone Swiss Property
Swisscanto Commercial
Realstone Development Fund
UBS Direct Urban
Polymen
Streetbox
Residentia
CS 1a Immo PK
UBS SIMA
CS Siat
CS LivingPlus
UBS Anfos
CS Green Property
UBS Swissreal
CS Interswiss
Swisscanto Ifca
Schroder ImmoPLUS
Immofonds
La Foncière
UBS Foncipars
FIR
Edmond de Rothschild
Swiss Prime Site
PSP Swiss Property
Allreal
Mobimo
Zug Estates
Intershop
HIAG Immobilien
Warteck
Fundamenta Real Estate
Swiss Finance & Property Inv.
BFW Liegenschaften
Swiss Prime Site mit durchschnittlich CHF
15.0 Millionen Umsatz pro Börsentag und
PSP Swiss Property mit durchschnittlich
CHF 10.0 Millionen Umsatz pro Börsen-
tag die höchste Marktgängigkeit auf. Die
beiden Gesellschaften Allreal und Mobimo
folgen mit rund CHF 2.9 Millionen respekti-
ve CHF 2.1 Millionen pro Tag. Bei Intershop
und HIAG Immobilien werden pro Tag An-
teile im Gegenwert von CHF 0.7 Millionen
respektive CHF 0.5 Millionen gehandelt. Bei
den fünf kleineren Immobilien AGs (Fun-
damenta Real Estate, BFW Liegenschaften, Marktgängigkeit in Mio. CHF
Zug Estates, Warteck und Swiss Finance (Ø Umsatz pro Börsentag über 6 Monate)
& Property Inv.) ist die Handelbarkeit der 15
Aktien deutlich geringer.
14
13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
Swiss Prime Site
PSP Swiss Property
Allreal
Zug Estates
CS Siat
UBS Anfos
CS Green Property
Swisscanto Ifca
CS Interswiss
UBS Swissreal
Schroder ImmoPLUS
Immofonds
Edmond de Rothschild
La Foncière
UBS Foncipars
Solvalor 61
FIR
Immo Helvetic
Procimmo 1
Realstone Swiss Property
Bonhôte-Immobilier
Swissinvest
UBS Direct Residential
Patrimonium
SF Sustainable Prop. Fund
CS Hospitality
Swisscanto Commercial
Realstone Development Fund
SF Retail Properties Fund
UBS Direct Urban
Polymen
Residentia
Streetbox
CS 1a Immo PK
Mobimo
Intershop
HIAG Immobilien
Fundamenta Real Estate
BFW Liegenschaften
Warteck
Swiss Finance & Property Inv.
UBS SIMA
CS LivingPlus
14 Schroder ImmoPLUS Monitoring4. Kennzahlen Portfolio
Diese immobilienspezifischen Kennzahlen
geben Hinweise auf die Qualität des Immobilien-
portfolios. Vor allem bei der Analyse über einen
längeren Zeithorizont können daraus interessante
Rückschlüsse gezogen werden.
4.1 Verkehrswerte der Liegenschaften
in Mio.
Die Immobilienwerte aller erfassten CHF
11’000
Anlagevehikel sind gegenüber dem letzten
Monitoring um CHF 2.8 Milliarden auf 10’000
CHF 81.8 Milliarden angestiegen.
9’000
Die Zunahme der Immobilienfonds betrug 8’000
CHF 1.6 Milliarden. Bei der Mehrheit der
Fonds sind die Portfolios weiter angewach- 7’000
sen und betragen neu CHF 50.6. Milliarden 6’000
(Vorjahr CHF 49.0 Milliarden).
5’000
Die Aktiengesellschaften sind im gleichen 4’000
Zeitraum um CHF 1.2 Milliarden auf
CHF 31.2 Milliarden gewachsen. Den 3’000
grössten Anteil davon machen PSP Swiss 2’000
Property mit CHF 294 Millionen und Swiss
Prime Site mit CHF 195 Millionen Wachs- 1’000
tum aus. Fundamenta Real Estate, erst- 0
malig im Monitoring erfasst, hat einen
UBS SIMA
CS 1a Immo PK
CS Siat
CS LivingPlus
UBS Anfos
CS Green Property
CS Interswiss
UBS Swissreal
Schroder ImmoPLUS
Immofonds
Swisscanto Ifca
La Foncière
UBS Foncipars
Edmond de Rothschild
CS Hospitality
FIR
Immo Helvetic
Realstone Swiss Property
Realstone Development Fund
Bonhôte-Immobilier
Solvalor 61
Procimmo 1
Swissinvest
UBS Direct Residential
SF Sustainable Prop. Fund
Patrimonium
SF Retail Properties Fund
Swisscanto Commercial
Polymen
UBS Direct Urban
Residentia
Streetbox
Swiss Prime Site
PSP Swiss Property
Allreal
Mobimo
Intershop
Zug Estates
HIAG Immobilien
Warteck
Swiss Finance & Property Inv.
Fundamenta Real Estate
BFW Liegenschaften
Verkehrswert von CHF 639 Millionen.
Das Wachstum bei den übrigen Aktien-
gesellschaften belief sich insgesamt auf
CHF 91 Millionen.
Getrieben von der ungebrochen starken
Nachfrage nach Immobilien mangels
Anlagealternativen und des begrenzten
Angebotes an attraktiven Investments
bewegen sich die Renditen weiterhin auf Entwicklung
historisch tiefem Niveau. Eine attraktive in Mio.
Wiederanlage der zur Verfügung stehen- CHF
den Mittel wird damit immer schwieriger. 60’000
Die Käufer müssen in diesem Umfeld ent-
weder bei den Renditen oder aber bei der
Standortqualität Kompromisse eingehen. 50’000
Entziehen kann man sich diesem Rendite-
druck nur noch durch ein Ausweichen in
Nischensegmente, bei denen die Nach- 40’000
fragegruppe noch relativ begrenzt ist und
welche ein höheres Risiko voraussetzen.
30’000
Wichtig im aktuellen Umfeld ist die Qualität
der Portfolios, denn attraktive Wohn-
und Geschäftsimmobilien an guten Lagen 20’000
bieten auch in Zukunft stabile Ertrags-
aussichten.
10’000
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
ø Immobilienfonds ø Immobilien-AG
Schroder ImmoPLUS Monitoring 154.2 Nutzungsmix
22 von 32 Immobilienfonds und damit die
Mehrheit der Fonds investiert in Wohn- 90%
liegenschaften; lediglich zehn Fonds – CS
80%
Hospitality, CS Interswiss, CS Green Proper-
ty, CS 1a Immo PK, Procimmo1, Schroder 70%
ImmoPLUS, Swisscanto Swiss Commercial, 60%
UBS Swissreal, SF Retail Properties Fund
50%
und Streetbox – investieren zu über 60
Prozent in Geschäftsliegenschaften. Sieben 40%
dieser Immobilienfonds, CS Hospitality,
30%
Procimmo1, Schroder ImmoPLUS, SF Retail
Properties Fund, Streetbox, UBS Swissreal 20%
und Swisscanto Swiss Commercial weisen 10%
dabei mit weniger als fünf Prozent die tiefs-
0%
ten Quoten an Wohnliegenschaften aus.
Swiss Finance & Property Inv.
Procimmo 1
Swisscanto Commercial
Schroder ImmoPLUS
Streetbox
Fundamenta Real Estate
BFW Liegenschaften
Warteck
Mobimo
Allreal
HIAG Immobilien
Swiss Prime Site
Intershop
PSP Swiss Property
Zug Estates
SF Sustainable Prop. Fund
Solvalor 61
Swisscanto Ifca
Immofonds
Patrimonium
UBS Direct Residential
UBS Foncipars
FIR
UBS Anfos
Swissinvest
CS LivingPlus
Bonhôte-Immobilier
La Foncière
CS Siat
Immo Helvetic
Residentia
Polymen
Realstone Development Fund
UBS SIMA
Edmond de Rothschild
UBS Direct Urban
Realstone Swiss Property
CS 1a Immo PK
CS Interswiss
CS Green Property
CS Hospitality
UBS Swissreal
SF Retail Properties Fund
Immobilienaktiengesellschaften sind da-
gegen mehrheitlich auf Geschäftsliegen-
schaften fokussiert. Eine Ausnahme bildet
dabei die neu ins Monitoring aufgenomme-
ne Fundamenta Real Estate AG, welche zu
87 Prozent im Wohnsegment investiert ist.
BFW Liegenschaften AG hat mit 45 Prozent
den zweitgrössten Wohnimmobilienanteil
gefolgt von gefolgt von Warteck mit 42 Pro- Wohnen
zent, Swiss Finance & Property Investment Büro-/Geschäftsliegensch.
und Allreal mit je 26 Prozent und Allreal mit Gewerbliche Bauten
Gemischte Liegenschaften
21 Prozent. Bei den übrigen Gesellschaften Angef. Bauten/Bauland
liegt der Wohnanteil unter 20 Prozent.
4.3 Bewirtschaftungskosten in % der Gesamterträge
40%
Geschäftsliegenschaften weisen im Ver-
gleich zu Wohnimmobilien wichtige 35%
Vorteile auf: So gehen der Grossteil der
30%
Unterhaltskosten zu Lasten der Mieter.
Dasselbe galt bisher auch für den Mieter- 25%
ausbau im Bürobereich. Aufgrund der er-
20%
höhten Konkurrenzsituation gehört jedoch
die Vermietung von ausgebauten Räum- 15%
lichkeiten immer mehr zum Standard. 10%
Portfolios mit einem höheren Geschäfts- 5%
immobilienanteil weisen einen geringeren
0%
Bewirtschaftungsaufwand auf. Dagegen
FIR
La Foncière
Solvalor 61
Polymen
Swissinvest
Bonhôte-Immobilier
*UBS Direct Residential
*UBS Foncipars
Edmond de Rothschild
Streetbox
Realstone Swiss Property
Patrimonium
Schroder ImmoPLUS
Residentia
CS 1a Immo PK
Procimmo 1
Immo Helvetic
CS Siat
*UBS Anfos
CS Hospitality
*Swisscanto Ifca
CS Interswiss
SF Sustainable Prop. Fund
Realstone Development Fund
CS LivingPlus
*UBS Swissreal
CS Green Property
*Immofonds
*UBS SIMA
*UBS Direct Urban
*Swisscanto Commercial
SF Retail Properties Fund
HIAG Immobilien
Swiss Prime Site
Swiss Finance & Property Inv.
BFW Liegenschaften
Mobimo
Fundamenta Real Estate
Allreal
PSP Swiss Property
Warteck
Zug Estates
Intershop
müssen Immobilienfonds mit älteren
Wohnliegenschaften und entsprechend
hohen Aufwendungen einen grossen
Anteil der Erträge in werterhaltende statt
wertsteigernde Massnahmen investie-
ren. Die Anlagevehikel, welche über eine
längere Periode höhere Unterhaltskosten
aufweisen, sollten daher genauer analy-
siert werden.
Unterhalt/Reparaturen
Liegenschaftenaufwand
Verwaltungsaufwand * Verwaltungsaufwand wird aus
Total Bewirtschaftungskosten der reglementarischen Vergütung
Durchschnitt an die Fondsleitung bezahlt.
16 Schroder ImmoPLUS Monitoring4.4 Mietausfallrate
Die Mietausfallrate stellt einen wichtigen
Aktuell
Indikator für die aktuelle Vermietungs-
situation dar. Die Mietausfallrate setzt
14.3 %
15.3 %
19.4 %
dabei die Mietzinsausfälle zu den Soll- 14%
Nettomietzinsen ins Verhältnis. Die Ent-
wicklung der Mietausfallrate sollte dabei 13%
über eine längere Periode betrachtet
12%
werden, da kurzfristige Schwankungen
aufgrund von Kündigungen grösserer 11%
Mietflächen an attraktiven Standorten von
problematischen Sockelleerständen zu 10%
unterscheiden sind.
9%
Gegenüber dem letzten Monitoring fiel 8%
die Entwicklung der gewichteten Miet-
ausfallrate nach Verkehrswert bei den 7%
Immobilienfonds und Immobilienaktien-
gesellschaften unterschiedlich aus. 6%
5%
Die Immobilienfonds weisen eine leicht
höhere Mietausfallrate von 5.2 Prozent 4%
(Vorjahr 5.0 Prozent) aus, während die
Rate von Gesellschaften unverändert bei 3%
5.9 Prozent liegt.
2%
Die gewichtete Mietausfallrate liegt bei
1%
den Wohnimmobilienfonds mit 5.0 Pro-
zent (Vorjahr 4.7 Prozent) um 0.5 Prozent 0%
unterhalb derer der Geschäftsimmobilien-
Streetbox
Procimmo 1
Residentia
UBS Direct Urban
Realstone Swiss Property
UBS Direct Residential
Immo Helvetic
SF Sustainable Prop. Fund
Swisscanto Commercial
CS Interswiss
CS 1a Immo PK
SF Retail Properties Fund
UBS Foncipars
CS LivingPlus
UBS Anfos
Realstone Development Fund
Swisscanto Ifca
UBS SIMA
Immofonds
CS Green Property
Patrimonium
Swissinvest
CS Siat
Edmond de Rothschild
UBS Swissreal
Polymen
Solvalor 61
Schroder ImmoPLUS
Bonhôte-Immobilier
Swiss Prime Site
Swiss Finance & Property Inv.
FIR
La Foncière
CS Hospitality
HIAG Immobilien
Intershop
BFW Liegenschaften
PSP Swiss Property
Mobimo
Fundamenta Real Estate
Warteck
Allreal
Zug Estates
fonds mit 5.5 Prozent (Vorjahr 5.6 Prozent).
Im aktuellen Marktumfeld wird es immer
anspruchsvoller für Portfolios mit Sockel-
leerständen, die Mietausfallraten nach
haltig zu senken. Gerade bei Geschäfts-
immobilien sind die Standort- und Objekt-
qualität für den Vermietungserfolg immer
wichtiger. So sind frühzeitige umfassende
Sanierungen oder Ersatzneubauten bei
älteren Geschäftsimmobilien unabding- Entwicklung
bar um die langfristige Vermietbarkeit zu 11%
sichern und am Markt attraktiv zu bleiben.
Aufgrund der hohen Bautätigkeit wird 10%
der Druck auf ältere Geschäftsimmobilien 9%
noch weiter ansteigen. Wohnliegenschaf-
8%
ten kommen durch die hohe Neubautätig-
keit in den vergangenen Jahren mit einem 7%
einhergehenden Rückgang der Immi- 6%
gration vor allem in ländlichen Regionen
und generell im hohen Mietpreissegment 5%
zunehmend unter Druck. Auf der anderen 4%
Seite ist die Nachfrage nach attraktiven
3%
Stadtwohnungen weiterhin ungebrochen.
2%
1%
0%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
ø Immobilienfonds ø Immobilien-AG
Schroder ImmoPLUS Monitoring 174.5 Nettorendite der fertigen Bauten
Die Nettorendite ist ein wichtiger Indikator
zur Messung der Ertragskraft. Während
6.0%
für Immobiliengesellschaften die Netto-
rendite in den Jahres- bzw. Halbjahres- 5.5%
berichten publiziert werden, veröffent-
5.0%
lichen die Immobilienfonds diese Kennzahl
nicht. Ausnahmen bilden der Schroder 4.5%
ImmoPLUS, Immo Helvetic, Swisscanto
4.0%
Ifca und der Swisscanto Swiss Commercial,
die diese Kennzahl ebenfalls in den Jahres- 3.5%
bzw. Halbjahresberichten publizieren.
3.0%
Eine Berechnung gemäss den SFAMA-
Richtlinien, welche Käufe und Verkäufe 2.5%
unter dem Jahr berücksichtigen, kann
aufgrund der fehlenden Informationen bei 2.0%
den übrigen Fonds nicht vorgenommen 1.5%
werden. Bei den Immobilienfonds basieren
daher die Nettorenditen auf den gewich- 1.0%
teten Verkehrswerten zu Beginn und am 0.5%
Ende der Berichtsperiode. Ein Vergleich
zwischen den Nettorenditen der Fonds 0%
und Aktiengesellschaften ist somit nur
Schroder ImmoPLUS
Swisscanto Commercial
SF Retail Properties Fund
UBS Swissreal
FIR
CS Interswiss
Immofonds
CS Siat
UBS Foncipars
CS 1a Immo PK
CS Green Property
Immo Helvetic
Edmond de Rothschild
CS LivingPlus
Procimmo 1
UBS Anfos
UBS SIMA
UBS Direct Residential
Swissinvest
Streetbox
Swisscanto Ifca
Polymen
La Foncière
SF Sustainable Prop. Fund
CS Hospitality
UBS Direct Urban
Bonhôte-Immobilier
Patrimonium
Solvalor 61
Realstone Swiss Property
Realstone Development Fund
Residentia
Intershop
Allreal
Warteck
Mobimo
BFW Liegenschaften
Swiss Prime Site
Fundamenta Real Estate
PSP Swiss Property
HIAG Immobilien
Swiss Finance & Property Inv.
Zug Estates
beschränkt möglich.
Mit 4.3 Prozent weisen Geschäftsimmo-
bilienfonds weiterhin eine deutlich höhere
Nettorendite aus als Wohnimmobilien-
fonds mit 3.7 Prozent. Die durchschnitt-
lichen Nettorenditen der Immobilienge-
sellschaften sind mit 4.1 Prozent nahezu
identisch zu denen der Geschäftsimmo-
bilienfonds.
18 Schroder ImmoPLUS MonitoringSie können auch lesen
