Familienheim-Genossenschaft Zürich FGZ - Kurzporträt der 1924 gegründeten Siedlungs-Genossenschaft im Quartier Friesenberg Stadtkreis ...
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Familienheim-Genossenschaft
Zürich FGZ
Kurzporträt
der 1924 gegründeten Siedlungs-Genossenschaft im
Quartier Friesenberg (Stadtkreis 3/Zürich-Wiedikon)
Foto: Heinz Leuenberger, Desair AG
Kenndaten Wohnobjekte und Bewohner/innen Die FGZ verfügt über rund 2300 Wohnobjekte mit einem Versicherungswert von knapp CHF 870 Millionen und einem Anlagewert von CHF 575,9 Millionen (Stand Ende 2020). 860 der Wohnobjekte sind Reihen-Einfamilienhäuser mit vorwiegend 4 Zimmern. Sie prägen das Bild des Friesenbergs. Die FGZ ist die grösste Siedlungsgenossenschaft in der Schweiz; mit einer Ausnahme befinden sich alle Wohnobjekte im Friesenberg und bilden ein Quartier. In der FGZ wohnen 5747 Personen. Davon sind 28,6 % 18-jährig und jünger. Der Anteil der 65-jährigen und älter macht 16,2 % aus. Etwa 42% aller Haushalte in der FGZ verfügt über ein steuerbares Einkommen, das ihnen Anrecht auf eine subventionierte Wohnung gibt (maximales steuerbares Haushalteinkommen von 66 500 Franken bei Mehrpersonen, 55 600 Franken bei 1 Person). Subventioniert, d.h. staatlich verbilligt, sind in der FGZ aber nur rund 200 Wohnobjekte. Das sind gut 9 Prozent. Alle anderen Wohnungen sind so genannt freitragend. Die FGZ hat ein eigenes Mietumlagesystem. Wer ein Haushalteinkommen von mehr als 93 400 Franken oder mehr als 300 000 Franken Vermögen versteuert, bezahlt monatlich 125 Franken Zu- satzmiete. Dazu gibt es für alle preiswerten freitragenden Wohnungen Unterbesetzungsbeiträge. Wer z.B. als Einzelperson eine günstige 3-Zimmerwohnung bewohnt oder als Paar eine 4-Zim- merwohnung, bezahlt monatlich 150 Franken (110 Franken bei kleinen Wohnungen) in den Miet- zinsausgleichsfonds. Aus diesem Fonds werden dann die Mieten für Genossenschafter/innen mit tieferen Einkommen gezielt um 5 bis 15 Prozent verbilligt. Für die Familienwohnobjekte (= für Kinder geeignete Objekte) gelten in der FGZ statutarisch ver- ankerte Zügelfristen, die nach dem Wegzug der Kinder zum Tragen kommen. Organisation Gemeinnützig: Die FGZ ist eine gemeinnützige Wohnbaugenossenschaft. Gemeinnützig heisst, dass sich die Mieten nach dem Prinzip der Kostenmiete zu richten haben. Die Genossenschaft darf also keinen Gewinn machen. Zudem sind die Wohnobjekte der FGZ unverkäuflich und so jeg- licher Spekulation entzogen. Mieter/innen = Genossenschafter/innen: Wer in der FGZ ein Wohnobjekt mietet, muss Genos- senschafterin oder Genossenschafter werden (Ausnahme: Dienstwohnungen von Triemli-Spital und Krankenheim Gehrenholz). Je nach Wohnungsgrösse sind Anteile zu zeichnen, die verzinst werden (2020 mit 2,5 %). Wenn Paare oder zwei Erwachsene ein Wohnobjekt mieten, sind beide Genossenschafter/innen. Generalversammlung & Vorstand: Höchstes Organ der Genossenschaft ist die Generalversamm- lung. Geleitet wird die FGZ von einem Vorstand, der aktuell aus 11 Mitgliedern besteht. Eines der Vorstandsmitglieder wird von der Stadt Zürich bestimmt. 4 ständige Kommissionen: Neben dem Vorstand gibt es in der FGZ 4 ständige Kommissionen, de- ren Mitglieder vom Vorstand gewählt werden: Bauten- und Aussenraumkommission (BArKo), Fi- nanzkommission (FinaKo), Vermietungskommission (VeKo) sowie Sozialkommission (SoKo).
Verwaltung mit Regiebetrieb: Teil der Verwaltung ist ein eigener Regiebetrieb mit Reparateuren, Maler/innen, Gärtnern und einer Reinigungsequipe. Insgesamt arbeiten über 50 Personen bei der FGZ. Zudem werden 4 Lernende (2 Gärtner, 1 Fachmann Betriebsunterhalt, 1 Kaufmann) aus- gebildet. Sozialberatung, Altersbetreuung: Die FGZ verfügt über eine eigene Sozialberatung sowie über eine Altersbetreuung. Zudem gibt es die Stiftung Hilfsfonds FGZ: Diese leistet Einzelhilfe an Genos- senschafter/innen in Notsituationen. Gemeinschaftskompostieranlagen: In den Mehrfamilienhaus-Etappen gibt es Gemeinschafts- kompostieranlagen. Über 140 Betreuerinnen und Betreuer sorgen dafür, dass die derzeit 13 An- lagen kompetent betrieben werden. Gartenstadt als Idee – viel eigenes Land – Gemeinschaftsräume 1924 gegründet: Die Genossenschaft wurde 1924 gegründet, Vorbild war die englische Garten- stadt – eine Wohnstadt mit viel Grünraum und nicht die Wohn- und Arbeitsstadt. 90 % eigenes Land: Rund 90 % der Siedlungsfläche sind im Besitz der FGZ; der Rest konnte von der Stadt im Baurecht übernommen werden, darunter die Siedlungen Brombeeriweg (Hegian- wandweg), Manessehof und Friesenberghalde. Bald 100 Jahre Architekturgeschichte: Die FGZ umfasst 25 Siedlung – 5 davon sind Neubauten, bei denen die ursprünglichen Siedlungen vollständig ersetzt wurden (Bezugsjahre 1989, 1998/99, 2005, 2012/2014, 2017/2019). Jede Siedlung entspricht einer Bauetappe, darum spricht man in der FGZ auch von Etappennummern als Synonym für den entsprechenden Siedlungsnamen. Der neuste Ersatzneubau, das Quartierzentrum Friesenberg (Etappe 25), wurde Mai 2015 begonnen. Ende 2017 wurde der 1. Teil mit 38 Wohnungen, Gesundheitshaus, Coop, Läden, Restaurant, FGZ-Regiebetrieb sowie Friesenbergplatz eröffnet. Der Bezug des 2. Teils mit 63 Wohnungen, FGZ-Geschäftsstelle sowie Kindergarten/Hort erfolgte im Herbst 2019. Kindergärten und Horte: In den 25 Siedlungen der FGZ sind insgesamt 15 städtische Kindergär- ten und Horte untergebracht. Gemeinschaftsräume: In zahlreichen Mehrfamilienhaus-Etappen stehen den Bewohner/innen Gemeinschaftsräume zur Verfügung. Aktuell stehen 9 mietbare Gemeinschaftsräume zur Verfü- gung. Künstler-Ateliers: Zu den Qualitäten der FGZ gehört auch eine Reihe von Künstler/innen-Ateliers; sie befinden sich in der 3., 11., 20., 24. und 25. Etappe.
Die Wohnbaupolitik der FGZ
1. Die Familienwohnobjekte (Reihenhäuser, 4- und 5-Zi-Wohnungen) sind den Haushalten mit Kindern vor-
behalten: Für die gut 1150 Familienwohnobjekte (knapp über 50 %) gelten seit 1999 Zügelfristen (Umzugs-
fristen). Wenn die Kinder ausgezogen sind, ist das Objekt innerhalb festgelegter Fristen freizugeben. Die
FGZ bietet den Ausziehenden Ersatz im Quartier an. Effekt der Zügelfristen: Tiefer Wohnflächenverbrauch
von 31,8 m2 pro FGZ-Bewohner/in.
2. Die Bausubstanz wird mit Sanierungsprogrammen gepflegt. Von 1975 bis 2000 hat die FGZ fast alle
Wohnetappen wertvermehrend saniert. Wie, wann und wo in der Zukunft saniert und erneuert werden
soll, ist im «FGZ-Bauleitbild und Entwicklungsplan 2004 - 2025» sowie in Folgedokumenten festgelegt und
damit für die FGZ-Mitglieder berechenbar.
3. Estrichausbauten schaffen Wohnraum. Bis heute hat die FGZ über 600 Estriche der Reihenhäuser ausge-
baut und so Wohnfläche geschaffen.
4. Ersatzneubauten werden dann erstellt, wenn sich Renovationen nicht mehr rechnen. Bei 4 Etappen und
einem Teilgebiet der grossen 19. Etappe hat der Vorstand Ersatzneubauten mit deutlich mehr Wohnflä-
chen beantragt. Die GV hiess alle Vorhaben gut. Ein sechster Ersatzneubau ist in Planung – 2023/24 soll die
Siedlung Grossalbis neugebaut werden.
5. Neubauten verbreitern das Angebot. Die FGZ möchte weiterhin neu bauen, aber eine Siedlungsgenossen-
schaft bleiben. Ihr Interesse gilt darum Grundstücken im Friesenberg oder in unmittelbarer Nähe. Das städ-
tische Areal am Hegianwandweg (Siedlung «Brombeeriweg»), das direkt an die FGZ angrenzt und 2003 im
Baurecht übernommen werden konnte, war für die FGZ entsprechend ideal.
6. Bauleitbild mit Entwicklungsplan sowie ein Masterplan für die Zukunft. Die FGZ hat mit ihrem «Bauleitbild
und Entwicklungsplan 2004 - 2025» ein nachhaltiges Konzept für die kurz-, mittel- und langfristige Erneue-
rung bzw. Weiterentwicklung des gesamtgenossenschaftlichen Wohnungsbestandes geschaffen. Das Leit-
bild wurde mit Hilfe von Architekten- und Planungsteams erarbeitet; es zeigt auf, mit welcher Erneuerungs-
Strategie die einzelnen FGZ-Wohnetappen auf längere Zeit baulich erneuert und entwickelt werden können.
Je nach Befund wird für Substanzerhaltung, Werterhaltung, Strukturverbesserung oder Ersatzneubau plä-
diert. Die Generalversammlung (GV) vom November 2004 hat dem «FGZ-Bauleitbild und Entwicklungsplan
2004 - 2025» klar zugestimmt. Das Bauleitbild wird stetig fortgeschrieben. Zustimmung fanden im November
2011 dann auch die «Sieben Leitlinien für den Unterhalt und die Erneuerung der FGZ-Immobilien»,
eine Art Handlungsanweisung für die FGZ-Baugremien.
Von 2012 bis 2016 wurde mit der Stadt zusammen ein Masterplan FGZ entwickelt, den der Stadtrat geneh-
migt hat. Danach ging es um die Erarbeitung der notwendigen Planungsinstrumente (u.a. BZO-Teilrevision).
Die Vorlage des Stadtrates an den Gemeinderat sieht für 8 FGZ-Etappen Aufzonierungen vor. Damit die Stadt
ihre städtebaulichen Qualitätsvorstellungen absichern kann, muss die FGZ mit der Stadt einen städtebauli-
chen Rahmenvertrag eingehen, den die FGZ-GV im Juni 2019 zustimmend zur Kenntnis genommen hat.
7. Gründeretappen 1 und 2 vor Bundesgericht: Der Einspruch des Heimatschutzes gegen den Entscheid des
Stadtrates, die FGZ-Gründeretappen definitiv nicht unter Schutz zu stellen, wurde vom Bundesgericht gut-
geheissen. Nun ist die Angelegenheit wieder bei der Stadt Zürich, sie muss nun vorlegen, was unter Schutz
gestellt werden muss.
8. Anergienetz. Als Ergänzung zum Bauleitbild wurde ein neues Wärmeversorgungskonzept mit dem Ziel er-
arbeitet, die mittel- und langfristige Energieversorgung der Liegenschaften klar ökologischer zu machen. Im
Februar 2011 hat die GV dem Bau eines Abwärme- bzw. Anergienetzes zugestimmt. Dank der Abwärme-
nutzung nah gelegener Betriebe sowie dank ökologischeren Bauten kann der Verbrauch von Öl und Gas bis
2050 um 90 % gesenkt werden. Auch der CO2-Ausstoss wird sich bis dann um 90 % reduzieren.
Kontakt
Verwaltung FGZ, Friesenbergplatz 1, 8045 Zürich
044 456 15 00 | verwaltung@fgzzh.ch
www.fgzzh.ch
Stand: Mai 2021Sie können auch lesen
