Festlegung der Angemessenheitsgrenzen gemäß SGB II und SGB XII für den Landkreis Lüneburg - Endbericht
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Festlegung der Angemessenheitsgrenzen gemäß SGB II und SGB XII für den Landkreis Lüneburg Endbericht Hamburg, Oktober 2013
Festlegung der Angemessenheitsgrenzen
gemäß SGB II und SGB XII für den
Landkreis Lüneburg
Endbericht
Adenauerallee 28
20097 Hamburg
Telefon
(040) 28 08 10-0
Fax
(040) 28 08 10 20
Hamburg, Oktober 2013 service@f-und-b.de
www.f-und-b.de
Geschäftsführer
Dr. Bernd Leutner
Dr. Michael Clar
Hamburg HRB 49405Inhaltsverzeichnis
1 Ausgangslage und Rahmenbedingungen .................................... 1
2 Schlüssiges Konzept der Mietenniveauerhebung zur Festlegung
der Angemessenheitsgrenzen gemäß SGB II und SGB XII ........ 4
3 Bestandsmietenerhebung im Landkreis Lüneburg....................... 7
3.1 Datenerhebung................................................................................................7
3.1.1 Datenschutz.....................................................................................................7
3.1.2 Grundgesamtheit .............................................................................................7
3.1.3 Erhebungsunterlagen ......................................................................................8
3.1.3 Umfang der Datenerhebung ............................................................................9
3.2 Datenplausibilisierung ...................................................................................11
3.2.1 Datenplausibilisierung der Nettokaltmiete (Grundmiete) ...............................11
3.2.2 Datenplausibilisierung Betriebskosten...........................................................11
4 Datenauswertung ....................................................................... 12
4.1 Festlegung des Grenzwertes der abstrakten Angemessenheit .....................12
4.1.1 Rechtliche Rahmenbedingung für den einfachen Wohnungsstandard .........12
4.1.2 Ermittlung des Bedarfs an preisgünstigem Wohnraum .................................14
4.1.3 Bestimmung des Grenzwertes für einen angemessenen
Wohnungsstandard .......................................................................................15
4.2 Berechnung und Festlegung der Angemessenheitsgrenzen
Nettokaltmiete................................................................................................16
4.2.1 Analyse der Nettokaltmiete............................................................................16
4.2.2 Regionalisierung............................................................................................17
4.2.3 Festlegung der Angemessenheitsgrenzen der Nettokaltmieten ....................19
4.3 Ermittlung der regionalen durchschnittlichen kalten Betriebskosten .............21
4.4 Ermittlung der Mietobergrenzen des abstrakt angemessenen
Wohnraums ...................................................................................................22
4.4.1 Ergebnisse der Bestandsmietenerhebung ....................................................22
4.4.2 Bestandschutz ...............................................................................................245 Feststellung der konkreten Angemessenheit ............................. 26 5.1 Auswertung der Leerstände ..........................................................................26 5.2 Analyse der Neuvermietungen ......................................................................27 5.3 Analyse der Mietwohnungsangebote ............................................................29 Anhang I................................................................................................. 34 Erläuterungen zur Wohnkostenerhebung im Landkreis Lüneburg Erhebungsbogen Anhang II................................................................................................ 38 Strukturdatenanalyse zur Regionalisierung
Tabellenverzeichnis
Tab. 3.1 Rücklaufübersicht Vermieterbefragung.....................................................10
Tab. 3.2 Rücklaufübersicht nach Gemeinden .........................................................10
Tab. 3.3 Datenplausibilisierung Nettokaltmieten.....................................................11
Tab. 4.1 Bedarf an preisgünstigen Wohnraum im Landkreis Lüneburg..................14
Tab. 4.2 Fallzahl der Bestandsmieten nach Wohnungsgrößenklassen und
Gemeinden ...............................................................................................16
Tab. 4.3 Durchschnittliche Nettokaltmiete in Euro je m² nach
Wohnungsgrößenklassen und Gemeinden...............................................17
Tab. 4.4 Ermittlung der abstrakten Angemessenheit im Landkreis Lüneburg
nach Regionen, Nettokaltmieten in Euro pro m² .......................................20
Tab. 4.5 Betriebskostenanalyse im Landkreis Lüneburg (Angaben in €/m²) ..........21
Tab. 4.6 Ermittlung der abstrakten Angemessenheit Mietobergrenzen
im Landkreis Lüneburg nach Regionen, Bruttokaltmieten ........................23
Tab. 4.7a Mietobergrenzen im Landkreis Lüneburg nach Gemeinden Vergleich der
alten Mietobergrenzen, den Ergebnissen der Mietenniveauerhebung
und den neuen Mietobergrenzen ..............................................................24
Tab. 4.7b Mietobergrenzen im Landkreis Lüneburg nach Gemeinden Vergleich der
alten Mietobergrenzen, den Ergebnissen der Mietenniveauerhebung
und den neuen Mietobergrenzen ..............................................................25
Tab. 5.1 Wohnungsleerstand im Landkreis Lüneburg am 1. Januar 2013 nach
Regionen und Wohnungsgrößen,
Grundlage: Datenerhebung Vermieter......................................................27
Tab. 5.2 Neuvertragsmieten im Landkreis Lüneburg – Anzahl und Prüfung der
konkreten Angemessenheit: Neuvertragsmieten (bruttokalt) innerhalb
der Mietobergrenzen nach Regionen und Wohnungsgrößen ...................28
Tab. 5.3 Wohnungsangebote im Landkreis Lüneburg – Anzahl und Prüfung der
konkreten Angemessenheit: Angebotsmieten mit Betriebskostenangaben
(bruttokalt) innerhalb der Mietobergrenzen nach Regionen und
Wohnungsgrößen .....................................................................................31
Tab. 5.4 Wohnungsangebote im Landkreis Lüneburg – Anzahl und Prüfung der
konkreten Angemessenheit: Angebotsmieten mit Betriebskostenangaben
oder bei Fehlen Ersetzung durch den Regionswert (bruttokalt) innerhalb
der Mietobergrenzen nach Regionen und Wohnungsgrößen ...................32-1-
1 Ausgangslage und Rahmenbedingungen
Als Leistungsträger nach SGB II und XII ist der Landkreis Lüneburg verpflichtet, die
angemessenen Kosten der Unterkunft für Hilfebedürftige zu übernehmen. In einem
Urteil vom 7.11.2006 hat das Bundessozialgericht entschieden, dass die Unterkunfts-
kosten allerdings nicht pauschal, sondern nach den örtlichen Verhältnissen bestimmt
werden müssen. Der Landkreis Lüneburg hat daher zum Zwecke der Festlegung der
Angemessenheitsgrenzen der Kosten der Unterkunft nach § 22 SGB II und § 29 SGB
XII (alte Fassung) bzw. § 35 SGB XII (neue Fassung) F+B Forschung und Beratung
GmbH, Hamburg mit einer Erhebung der regionalen Mietpreisniveaus beauftragt.
In § 22 Abs. 1 SGB II ist geregelt, dass „Leistungen für Unterkunft und Heizung ... in
Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht (werden), soweit diese angemessen
sind.“ Die Angemessenheit wird allerdings im Gesetz nicht näher bestimmt, es handelt
sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der näherer Auslegung bedarf.
Nach dem Urteil des Bundessozialgerichtes vom 18.6.2008, Az.: B 14/7 B AS 44/06 R
ist zur Angemessenheitsbestimmung nicht zwingend ein qualifizierter Mietspiegel
nach § 558d BGB zu erstellen, wenn die Ermittlung der örtlichen Gegebenheiten auf
den Wohnungsmärkten auf einem schlüssigen Konzept basieren. Im Grundsatzurteil
vom 07.11.2008, Az.: B 7 AS 18/06 R hat das Bundessozialgericht ausgeführt, dass in
den Fällen, in denen keine entsprechenden Mietspiegel oder Mietdatenbanken vorlie-
gen, der Grundsicherungsträger erwägen sollte, für den jeweiligen Zuständigkeitsbe-
reich eigene grundsicherungsrelevante Mietspiegel oder -tabellen zu erstellen.
Entscheidend ist die vom Grundsicherungsträger gewählte Datenbasis, die auf einem
schlüssigen Konzept beruhen muss. Das Bundessozialgericht führt hierzu im Urteil
vom 18.6.2008, Az.: B 14/7 B AS 44/06 R aus:
Zur Feststellung der Beschaffenheit des örtlichen Mietwohnungsmarktes muss
der Grundsicherungsträger, wie der Senat bereits im Urteil vom 7. November
2006 (SozR 4-4200 § 22 Nr. 3) angedeutet hat, nicht zwingend auf einen qualifi-
zierten oder einfachen Mietspiegel i.S. der §§ 558c und 558d BGB abstellen (s.
auch Kahlhorn in Hauck/Noftz, SGB II, Stand Juli 2007, § 22 RdNr. 26; s. zu den
vielfältigen Möglichkeiten auch Berlit in LPK-SGB II, 2. Auflage 2006, § 22 RdNr.
38). Die vom Grundsicherungsträger gewählte Datengrundlage muss lediglich auf
einem schlüssigen Konzept beruhen, das eine hinreichende Gewähr dafür bietet,
die aktuellen Verhältnisse des örtlichen Mietwohnungsmarktes wiederzugeben
(vgl. hierzu Lang/Link in Eicher/Spellbrink, SGB II, 2. Auflage 2008, § 22 RdNr.
45c). Das kann u.a. dann der Fall sein, wenn die Datenbasis auf mindestens
10 % des regional in Betracht zu ziehenden Mietwohnungsbestandes beruht.
In einem weiteren Urteil vom 22.9.2009, Az.: B 4 AS 18/09 R hat das Gericht den
Begriff des „schlüssigen Konzepts“ mit folgenden Mindestvoraussetzungen konkreti-
siert:
Schlüssig ist das Konzept, wenn es mindestens die folgenden Voraussetzungen er-
füllt:-2-
– Die Datenerhebung darf ausschließlich in dem genau eingegrenzten und
muss über den gesamten Vergleichsraum erfolgen (keine Ghettobildung)
– Es bedarf einer nachvollziehbaren Definition des Gegenstandes der Beo-
bachtung (z. B. welche Art der Wohnungen – Differenzierung nach Stan-
dard der Wohnungen, Brutto- und Nettomiete < Vergleichbarkeit >, Diffe-
renzierung nach Wohnungsgröße)
– Angaben über den Beobachtungszeitraum
– Festlegung der Art und Weise der Datenerhebung (Erkenntnisquellen, z. B.
Mietspiegel)
– Repräsentativität des Umfangs der einbezogenen Daten
– Validität der Datenerhebung
– Einhaltung anerkannter mathematisch-statistischer Grundsätze der Daten-
auswertung und
– Angaben über die gezogenen Schlüsse (z. B. Spannoberwert oder Kap-
pungsgrenze).
Diese Definition des schlüssigen Konzepts wurde in späteren Urteilen wiederholt und
damit gefestigt. Im Urteil des Bundessozialgerichts vom 22.9.2009, Az.: B 4 AS 18/09
R wurde die Berücksichtigung der Methodik, die bei der Erstellung eines Mietspiegels
herangezogen wird, als mögliche Grundlage für ein schlüssiges Konzept angeführt:
Entschließt sich der Grundsicherungsträger zur Erstellung eines grundsiche-
rungsrelevanten Mietspiegels, wird dies aus finanziellen Gründen regelmäßig nur
auf der Basis einer Stichprobe erfolgen können. Hier bietet es sich an, sich hin-
sichtlich Stichprobenumfang und Auswertung etc an den für Mietspiegel gelten-
den Standard anzulehnen (vgl. dazu Bundesministerium für Verkehr, Bau- und
Wohnungswesen, Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln, Stand Juli 2002, S.
38 f).
Um die sich daraus ergebenden erhebungstechnischen Vorgaben zu berücksichtigen,
basiert die Mietenerhebung im Landkreis Lüneburg auf den Rahmenbedingungen, die
für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels verwendet werden. Wichtige Aspek-
te sind insbesondere die Repräsentativität, die Transparenz der Datenerhebung, sta-
tistisch gesicherte Auswertungsverfahren und die Dokumentation der Verfahrens-
schritte in einem veröffentlichungsfähigen Methodenbericht.
Durch das Urteil des Bundessozialgerichts vom 7.11.2006 ist die Angemessenheits-
grenze bei einem einfachen Wohnungsstandard gezogen worden. Mit Urteil vom
22.09.2009 führt das Bundessozialgericht außerdem an: „Ein schlüssiges Konzept
kann sowohl auf Wohnungen aus dem Gesamtwohnungsbestand (einfacher, mittlerer,
gehobener Standard) als auch auf Wohnungen nur einfachen Standards abstellen“.
Nach den Erfahrungen von F+B wird der einfache Wohnwertstandard zumeist nicht
über eine Kombination von Merkmalen mit geringem Wohnwert gebildet, sondern ü-
ber die „untere örtliche“ Miethöhe bestimmt, die statistisch zu ermitteln ist. Damit wird-3- implizit angenommen, dass wohnwerthöhere Wohnungen eine vergleichsweise höhe- re Miete haben als wohnwertniedrigere. Diese Annahme ist grundsätzlich rechtskon- form. Mit der Mietenerhebung 2013 wird das erste Mal im Landkreis Lüneburg eine empiri- schen Mietenerhebung als Basis für die KdU-Festsetzung durchgeführt.
-4-
2 Schlüssiges Konzept der Mietenniveauerhebung zur Festle-
gung der Angemessenheitsgrenzen gemäß SGB II und SGB XII
Die Mietenerhebung für die Festlegung der Angemessenheitsgrenzen gemäß SGB II
und SGB XII erfolgte auf Basis einer repräsentativen Datenerhebung bei den Vermie-
ter und Eigentümern der Mietwohnungsbestände im Landkreis Lüneburg. Mit dem
Urteil vom 22.9.2009, Az.: B 4 AS 18/09 R hat das Bundessozialgericht Mindest-
voraussetzungen für den Begriff des „schlüssigen Konzepts“ definiert. Nachfolgend
wird aufgezeigt, in welcher Weise die einzelnen Punkte dieser Vorgabe durch die Da-
tenerhebung und die verwendeten Methoden der Datenauswertung im Landkreis Lü-
neburg diese Rahmenbedingungen erfüllen. Abschließend werden die Ergebnisse der
Datenauswertung dargestellt und die Angemessenheitsgrenzen berechnet.
Vergleichsraum
Im Rahmen der Mietenerhebung wurden die Vermieter bzw. Eigentümer befragt, die
Mietwohnungsbestände in den angehörigen Gemeinden des Landkreises Lüneburg
besitzen oder für andere verwalten.
Eine Differenzierung nach Wohnungsteilmärkten, wie z. B. mit öffentlichen Mitteln
geförderte oder nicht geförderte Mietwohnungsbestände, erfolgte nicht. Dieses Ver-
fahren gewährleistet, dass alle relevanten Wohnungsteilmärkte bzw. Stadt-/Gemein-
degebiete in der Datenerhebung berücksichtigt werden.
Definition des Gegenstands der Beobachtung
Im Rahmen der Datenerhebung im Landkreis Lüneburg erfolgte eine klare Definition
des Gegenstands der Beobachtung. Nicht berücksichtigt wurden folgende Teilmärkte:
– Wohnungen in Altenpflegeheimen oder sonstigen Heimen, bei denen die Miet-
zahlung zusätzliche Leistungen wie z. B. die Betreuung und Verpflegung ab-
deckt
– Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein aner-
kannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen
mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen
– Untermietverhältnisse, d. h. Mietverträge die nur für einen Teil der Wohnung
abgeschlossen wurden. Entsprechende Mietverhältnisse repräsentieren einen
ähnlichen Teilmarkt wie Heimplätze, da Teile der Wohnungen einer gemein-
schaftlichen Nutzung unterliegen und somit die Mietzinszahlung nicht die
ortsübliche Vergleichsmiete abbildet.
– Wohnungen, die teilweise oder vollständig gewerblich genutzt werden oder an
ein Beschäftigungsverhältnis gebunden sind (Dienst-/Werkswohnungen). Auch
bei diesem Teilmarkt ist davon auszugehen, dass der Mietzins nicht dem
ortsüblichen Mietpreisniveau entspricht
– Ganz oder überwiegend möblierten Wohnraum, der Teil der vom Vermieter
selbst genutzten Wohnung ist, sofern er nicht zum dauerhaften Gebrauch mit-5-
seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer
angelegten gemeinsamen Haushalt führt
In die Auswertungen zum Mietpreisniveau im Landkreis Lüneburg sind nur Wohnun-
gen mit der vermieterseitig gestellten Mindestausstattung Sammelheizung, Bad und
Innen-WC berücksichtigt worden. Dies entspricht den Ausführungen im Urteil des
Bundessozialgerichts vom 19. Oktober 2010 (Az. B 14 AS 50/10 R, Rd. 29), wonach
Wohnungen mit einem einfachsten Ausstattungsstandard nicht für die Ableitung der
Angemessenheitsgrenzen herangezogen werden dürfen.
Eine Differenzierung nach weiteren Ausstattungsmerkmalen der Beschaffenheit und
der Lage wird bei der Auswertung der Mietenniveauerhebung für die Ableitung der
zulässigen Wohnkosten nicht berücksichtigt, um der Gefahr der Ghettobildung vorzu-
beugen. Lediglich nach Wohnungsgröße bzw. der Größe der Bedarfsgemeinschaft
und der ihr zustehenden Wohnfläche wird unterschieden.
Die Datenbasis der Mietenerhebung wurde auf den einheitlichen Begriff der Netto-
kaltmiete normiert. Zusätzlich erfolgte eine Erhebung der aktuell gezahlten Voraus-
zahlungen für Betriebskosten und für Heizung und Warmwasser. Damit können für die
Festlegung der Angemessenheitsgrenzen nach SGB II und SGB XII auch aktuelle
ortsübliche Kosten für die kalten Betriebskosten und für Heizung und Warmwasser
ermittelt werden.
Beobachtungszeitraum
Die Mietenerhebung wurde als stichtagsbezogene Datenerhebung durchgeführt. Die
erhobenen Mieten und Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten und die Kosten für
Heizung und Warmwasser beziehen sich auf den 1. Januar 2013.
Art und Weise der Datenerhebung
Die Datenerhebung erfolgt flächendeckend auf Basis einer repräsentativen Erhebung
bei den Vermietern bzw. Eigentümern von Mietwohnungen im Landkreis Lüneburg.
Dieses Verfahren ist ein gängiges Verfahren bei der Erstellung von grundsicherungs-
relevanten Mietspiegeln.
Für die Datenerhebung wurde von der Gesellschaft für Abfallwirtschaft (GfA) vom
Landkreis Lüneburg in Zusammenarbeit mit Vertretern des Landkreises eine Grund-
gesamtheitsdatei mit Adressen von Wohnungsvermietern und Einzeleigentümern von
Mietwohnungen zur Verfügung gestellt. Die Erstellung der Grundgesamtheitsdatei
sowie die Versendung der Anfragen nach Datenbereitstellung erfolgte durch die GfA
Lüneburg. Dieses Verfahren wurde aufgrund der datenschutzrechtlichen Vorgaben
des Landesdatenschutzbeauftragten gewählt. Die Adressen der Wohnungsvermieter
und Eigentümer wurde F+B nicht übergeben, wodurch die datenschutzrechtlichen
Anforderungen und Vorgaben im Rahmen der Datenerhebung erfüllt wurden.
Insgesamt wurden von der GfA 2.663 Vermieter bzw. Eigentümer angeschrieben und
um eine Lieferung der entsprechenden Daten gebeten. Hierbei handelte es sich nicht-6- nur um im Landkreis ansässige Wohnungseigentümer. Zusätzlich wurden die beiden regionalen großen Wohnungsunternehmen persönlich angesprochen und die Vermie- ter von Sozialwohnungen wurden ebenfalls gesondert angeschrieben. Die Datenerhebungen wurde als Abfragen aus den entsprechenden Mieterdateien der Wohnungsunternehmen oder der Wohnungsverwalter durchgeführt bzw. durch Ein- zelangaben kleinerer Wohnungseigentümer. Die Zuverlässigkeit der erhobenen Daten wurde durch umfangreiche Kontroll- und Qualitätsprüfungen sichergestellt. Repräsentativität des Umfangs der einbezogenen Daten Bei den abgebildeten Ergebnissen handelt es sich um eine repräsentative Datener- hebung. Erhoben wurden insgesamt 5.433 Wohnungsdaten, wodurch rd. 14 % des Wohnungsbestandes in Mehrfamilienhäusern erfasst worden ist. Nach den durchge- führten Bereinigungen, wie z. B. um Wohnungsleerstände, Plausibilitätsprüfungen und Ausschluss minderausgestatteter Wohnungen sind die Mietedaten von 5.189 Woh- nungen in die Auswertung eingeflossen. Neben den Wohnungen in Mehrfamilienhäu- sern wurden auch 296 vermietete Wohnungen in Ein- und Zweipersonenhaushalten erhoben (rund 6% des erhobenen Datenbestands). Die Repräsentativität der Ergebnisse ist aufgrund der flächendeckenden Erhebung im Landkreis Lüneburg und dem Anteil am Wohnungsbestand gegeben. Validität der Datenerhebung Gemäß den Zielen einer Mietenniveauerhebung sollen die Ergebnisse einen Über- blick über das regionale Mietenpreisniveau im Wohnungsbau geben. Hinsichtlich dieses Zieles ist die Validität der Methodik und der Ergebnisse der Mie- tenerhebung im Landkreis Lüneburg durch die Verwendung anerkannter statistischer Verfahren bei der Erhebung und Auswertung gegeben. Die Befragung grundsätzlich aller Vermieter und Eigentümer im Landkreis sichert eine valide Datenbasis. Anerkannte mathematisch-statistische Grundsätze der Datenauswertung Die in Lüneburg im Rahmen der Mietenerhebung erhobenen Daten wurden äquivalent zu den anerkannten Regeln eines Tabellenmietspiegel erhoben und ausgewertet. Die dabei verwendeten mathematisch-statistischen Verfahren bei der Datenerhebung und -auswertung entsprechen den anerkannten Verfahren der Datenauswertung entspre- chend den Hinweisen der Bundesregierung zur Erstellung von Mietspiegeln (vgl. dazu Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln, Stand Juli 2002). Vollständigkeit des schlüssigen Konzepts Damit erfüllt die Mietenniveauerhebung im Landkreis Lüneburg alle Punkte, die nach dem BSG Urteil vom 22.9.2009, Az.: B 4 AS 18/09 R als Merkmal eines schlüssigen Konzepts aufgeführt werden.
-7- 3 Bestandsmietenerhebung im Landkreis Lüneburg 3.1 Datenerhebung Die Erhebung der notwendigen Daten für die Festlegung der Angemessenheitsgren- zen nach SGB II und SGB XII im Landkreis Lüneburg erfolgte auf Basis einer Befra- gung der Vermieter bzw. Eigentümer. Grundlage für die schriftliche Befragung war eine Datei von Wohnungsunternehmen und Einzeleigentümern, welche von der Gesellschaft für Abfallwirtschaft Lüneburg und dem Landkreis Lüneburg erstellt worden ist. Die Versendung der Datenerhebung erfolgte durch die GfA. Zur Erhöhung der Ausschöpfungsquote wurde während der Feldzeit eine Nachfassaktion bei allen Vermietern durchgeführt. Bei den befragten Wohnungsvermietern und Eigentümern wurden die kompletten Mietwohnungsbestände abgefragt, so dass keine Stichprobenziehung notwendig war. Der Erhebungszeitraum erstreckte sich von Januar 2013 bis April 2013, inklusive der Nachfassaktion. Die Datenerhebung wurde zusätzlich unterstützt durch ein Schreiben des Landkreises Lüneburg sowie der Bürgermeister der kreisangehörigen Städte und Samt-/Einheitsgemeinden. 3.1.1 Datenschutz Der Datenrücklauf erfolgte direkt an F+B, so dass die GfA keine Kenntnisse über die Informationen der Wohnungsvermieter und Eigentümer erhalten hat. Hierdurch wur- den die datenschutzrechtlichen Vorgaben erfüllt. Die Angabe der Adresse des Eigentümers, die für eventuelle Datenplausibilisierungen erforderlich war, erfolgte auf freiwilliger Basis durch die Eigentümer. In den versende- ten Unterlagen wurde hierauf entsprechend hingewiesen. Die Fragebogen mit den Namen und Adressen der Wohnungsvermieter und Eigentümer wurden nach Erfas- sung und Datenplausibilisierung (vergleiche 3.2.1) entsprechend den datenschutz- rechtlichen Vorgaben vernichtet. Die persönlichen Daten der Eigentümer und die Da- ten zu den Mietwohnungen wurden separat erfasst. Die persönlichen Daten der Ei- gentümer wurden nach Abschluss der Datenplausibilisierung gelöscht. Bei den erfassten Mietwohnungen wurden die Ortsnamen erfragt, keine konkreten Adressangaben. Somit kann keine direkte Zuordnung der erhobenen Daten zu einer konkreten Wohnung erfolgen. 3.1.2 Grundgesamtheit Für die Ermittlung des entsprechend der Rechtssprechung notwendigen Datenerhe- bungsumfangs wurde auf die aktuellen Zahlen der Gebäude- und Wohnungszählung 2011 mit dem Datenstand Mai 2011 zurückgegriffen. Bei der Gebäude- und Woh-
-8- nungszählung handelt es sich um eine Totalerhebung des Wohnungsbestands im Landkreis Lüneburg differenziert nach den einzelnen Städten und Gemeinden. Gemäß der Gebäude- und Wohnungszählung 2011 gibt es im Landkreis Lüneburg 38.606 vermietete Mietwohnungen in Wohngebäuden sowie 1.994 leerstehende Wohnungen, von denen unbekannt ist, ob es sich um Miet- oder Eigentümerwohnun- gen handelt. 3.1.3 Erhebungsunterlagen Für die Datenerhebung bei den Vermietern und Eigentümern von Wohnraum im Landkreis Lüneburg wurden von F+B entsprechende Erhebungsunterlagen erstellt: – Begleitschreiben der Gesellschaft für Abfallwirtschaft Lüneburg (GfA) – Begleitschreiben des Landkreises Lüneburg – Erhebungsbogen – Erläuterungen zum Erhebungsbogen – Rückumschlag Aufgrund der Bereitstellung der Adressdaten durch die GfA wurden die Vermieter und Eigentümer durch ein entsprechendes Schreiben angeschrieben. Das Schreiben dien- te der Erläuterung des Sachverhalts und insbesondere die Sicherstellung der daten- schutzrechtlichen Belange. Es wurde darin erläutert, dass die Adressdaten aus den Datenbeständen der GfA stammen und nicht dem Landkreis oder F+B zugänglich gemacht worden sind. Zusätzlich benannte das Schreiben die entsprechenden qualifi- zierten Ansprechpartner bei F+B. In einem zweiten Anschreiben des Landkreises Lüneburg erfolgte eine weiterführende Erläuterung zum Grund der Erhebung und insbesondere zum Auftragsgegenstand bzw. der Auftragsvergabe an F+B. Auch hier wurde vom Landrat noch einmal darauf hingewiesen, dass die Adressdaten nicht von der GfA weitergegeben wurden. In der Nachfassaktion wurde zusätzlich darauf verwiesen, dass die Bürgermeister der ein- zelnen Gemeinden die Befragung unterstützen. Für die Datenerhebung wurde von F+B ein entsprechender Fragebogen erstellt. Hier- bei wurden die für den Untersuchungsgegenstand notwendigen Sachverhalte erfragt. Zur Sicherstellung des Datenrücklaufs wurde auf eine umfangreiche Erhebung von zusätzlichen Ausstattungsmerkmalen verzichtet, da dieses nach den Erfahrungen von F+B die Teilnahmebereitschaft der Datengeber und damit den Datenrücklauf deutlich verringert hätte. Im Rahmen der Datenerhebung wurden die folgenden Dateninhalte erhoben: – Ort- bzw. Gemeinde mit Postleitzahl – Mietvertragsbeginn (Datum)
-9-
– leer stehend (ja/nein)
– Wohnfläche
– Anzahl Wohnräume
– Baujahr
– monatliche Nettokaltmiete (Grundmiete) in Euro
– monatliche Betriebskostenvorauszahlung in Euro
– monatliche Heizkostenvorauszahlung in Euro
– Kosten für Warmwasser in den Heizkosten enthalten (ja/nein)
– Direktabrechnung der Heizkosten zwischen Versorger und Mieter (ja/nein)
– Bad vorhanden – vermieterseitig gestellt (ja/nein)
– Innen-WC vorhanden – vermieterseitig gestellt (ja/nein)
– Einzelofen (ja/nein)
– Energieart der Heizung
(Erdöl, Erdgas, Flüssiggas, Fernwärme, Kohle, Holz, Strom, Sonstiges)
– Förderart (frei/gefördert)
– Gebäudetyp
Neben dem Fragebogen wurde den Schreiben an die Wohnungsvermieter und Eigen-
tümer eine umfangreiche Erläuterung der einzelnen Inhalte des Fragebogens beige-
fügt. Vor dem Hintergrund der Befragung aller Eigentümer von Wohnraum im Land-
kreis Lüneburg war davon auszugehen, dass die Datenerhebung auch viele nicht pro-
fessionelle Vermieter erfasst. Für diese Vermieter sind viele der Begriffe, die der pro-
fessionelle Wohnungswirtschaft geläufig sind, nicht bekannt und bedurften daher ei-
ner Erläuterung. Zudem dienten die Erläuterungen dazu, dass bei allen Datengebern
ein einheitliches Verständnis der Fragen vorlag und damit die erhobenen Daten ver-
gleichbar sind.
3.1.3 Umfang der Datenerhebung
Insgesamt wurden 2.686 Vermieter bzw. Eigentümer angeschrieben und um Teilnah-
me an der Datenerhebung gebeten. Davon haben sich 544 gemeldet, 423 Eigentümer
haben Daten zur Verfügung gestellt haben (s. Tab. 3.1).- 10 -
Tab. 3.1 Rücklaufübersicht Vermieterbefragung
Anzahl Anteil
angeschriebene Unternehmen (Brutto) 2.686 100,0 %
keine Rückmeldung 2.119 79,7 %
Rückmeldungen insgesamt 544 20,3 %
Davon 100,0 %
selbstnutzende Eigentümer 76 14,0 %
weitere Ausfälle 45 8,2 %
(z. B. Gewerbe, Ferienwohnungen)
Vermieter mit Datenlieferungen, die in die Auswertung 423 77,8 %
übernommen wurden
© F+B 2013
Insgesamt konnten durch die Datenerhebung Informationen zu 5.433 Wohnungen im
Landkreis Lüneburg gewonnen werden und damit für 14 % der rund 38.600 vermiete-
ten Wohnungen im Landkreis laut der Gebäude- und Wohnungszählung 2011. In den
einzelnen Gemeinden ergab sich aufgrund der unterschiedlichen Antwortbereitschaft
der Vermieter teilweise eine geringere Rücklaufquote (s. Tab. 3.2).
Tab. 3.2 Rücklaufübersicht nach Gemeinden
Gemeinde Mietwohnungsbestand Anzahl der Anteil am
nach Gebäude- und erhobenen Mietwohnungsbestand
Wohnungszählung Daten
Mai 2011
ohne mit ohne mit
Leerstand Leerstand Leerstand Leerstand
Adendorf 1.643 1.743 82 5,0 % 4,7 %
Amelinghausen 1.399 1.492 118 8,4 % 7,9 %
Amt Neuhaus 672 842 140 20,8 % 16,6 %
Bardowick 2.356 2.507 172 7,3 % 6,9 %
Bleckede 1.607 1.786 191 11,9 % 10,7 %
Dahlenburg 1.000 1.107 77 7,7 % 7,0 %
Gellersen 2.093 2.198 127 6,1 % 5,8 %
Ilmenau 1.288 1.389 67 5,2 % 4,8 %
Lüneburg 22.965 23.721 4.212 18,3 % 17,8 %
Ostheide 1.300 1.400 106 8,2 % 7,6 %
Scharnebeck 2.283 2.415 141 6,2 % 5,8 %
Landkreis Lüneburg 38.606 40.600 5.433 14,1 % 13,4 %
© F+B 2013- 11 -
3.2 Datenplausibilisierung
3.2.1 Datenplausibilisierung der Nettokaltmiete (Grundmiete)
Die von den Vermietern gelieferten Daten wurden in einer einheitlichen Datenbank
zusammengefasst und umfangreichen Fehlerprüfungen und Plausibilitätskontrollen
unterzogen. Mit Hilfe entsprechender rechnergestützter Analysetools wurde sicherge-
stellt, dass die in die Auswertung eingeflossenen Daten keine Fehler enthalten und
plausibel sind. Bei festgestellten Unplausibilitäten erfolgte eine Nacherhebung der
Daten bei den entsprechenden Vermietern. Konnte durch die Nacherhebung die Un-
plausibilität nicht geklärt oder die vorhandenen Datenlücken nicht geschlossen wer-
den, wurde die Datensätze in den weiteren Analyseschritten nicht mehr berücksich-
tigt.
Zusätzlich wurde überprüft, ob die im Datenpool befindlichen Wohnungen alle über
eine vermieterseitig gestellte Mindestausstattung verfügen, also ob eine Sammelhei-
zung, ein Bad und ein Innen-WC vorhanden sind. Datensätze, die nicht über eine aus-
reichende Ausstattung verfügen, wurden entsprechend markiert und nicht bei der Da-
tenauswertung berücksichtigt.
Außerdem wurden alle Datensätze im Datensatz entsprechend markiert die zum
Stichtag nicht vermietet waren. Nach allen Bereinigungsschritten standen für die Net-
to-Kaltmieten-Analyse noch 5.189 Datensätze zur Verfügung (siehe Tabelle 3.3).
Tab. 3.3 Datenplausibilisierung Nettokaltmieten
Anzahl Anteil
Erhobene Datensätze (Wohnungsdaten) 5.433 100,0 %
- fehlende Angaben (Wohnfläche oder Nettokaltmiete) 24 0,4 %
- keine Nettokaltmiete 8 0,2 %
- kein ausreichender Wohnungsstandard 112 2,1 %
(Bad, WC oder Sammelheizung nicht vorhanden)
- Leerstand 100 1,8 %
Bereinigte und verwertbare Datensätze (Wohnungsdaten) 5.189 95,5 %
© F+B 2013
3.2.2 Datenplausibilisierung Betriebskosten
Insbesondere bei der Aufbereitung der Vorauszahlungen für die kalten Betriebskosten
und die Kosten für Heizung und Warmwasser wurde darauf geachtet, dass die gelie-
ferten Daten als getrennte Summen vorlagen. Datensätze, die vom Datengeber nicht
eindeutig abgegrenzt worden waren bzw. abgegrenzt werden konnten, wurden ent-
sprechend gekennzeichnet und im weiteren Verlauf bei der Auswertung zu den
durchschnittlichen kalten Betriebskosten und den durchschnittlichen Kosten für Hei-
zung und Warmwasser nicht mehr berücksichtigt.- 12 -
4 Datenauswertung
Nach erfolgter Datenbereinigung wurden die Daten entsprechend den Rahmenbedin-
gungen der Angemessenheitsgrenzen gemäß SGB II und SGB XII aufbereitet. Hierzu
erfolgte eine Festlegung der Größenklassen und des Grenzwertes für den einfachen
Wohnungsstandard im Landkreis Lüneburg.
Die Ermittlung der Angemessenheitsgrenze wurde in einem mehrstufigen Verfahren
durchgeführt. Ziel war die Berechnung der höchstzulässigen Nettokaltmiete pro Mo-
nat, den ortsüblichen kalten Betriebskosten und den ortsüblichen Kosten für Heizung
und Warmwasser. Daher erfolgte eine getrennte Auswertung dieser drei Mietebe-
standteile.
Am Schluss wurden zur Ermittlung der abstrakten Angemessenheitsgrenzen für die
Bruttokaltmiete die sich ergebenden Quadratmeterwerte mit der jeweils maximal zu-
lässigen Wohnungsgröße für die Bedarfsgemeinschaften multipliziert, um die endgül-
tigen Beträge für die maximal erstattungsfähigen Bruttokaltmiete-/Wohnkosten zu
erhalten.
4.1 Festlegung des Grenzwertes der abstrakten Angemessenheit
Die Festlegung der angemessenen Miete für Wohnungen des einfachen Standards
soll auf den regionalen Gegebenheiten beruhen, damit eine Versorgung der Bedarfs-
gemeinschaften gemäß SGB II und SGB XII sichergestellt wird. Die Festlegung der
Angemessenheitsgrenze ist insbesondere davon abhängig, wie hoch der regionale
Bedarf an preisgünstigem Wohnraum ist. Je höher der Bedarf an Wohnraum ist, desto
mehr preisgünstiger Wohnraum muss durch die Festlegung der Angemessenheits-
grenzen berücksichtigt werden.
4.1.1 Rechtliche Rahmenbedingung für den einfachen Wohnungsstandard
Nach dem Urteil des Bundessozialgerichts vom 7.11.2006 (Az. B 7b AS 18/06 R) ist
die Angemessenheitsgrenze bei einem einfachen Wohnungsstandard zu ziehen. Eine
Definition für den einfachen Wohnungsstandard wird aber weder im Gesetz noch in
den einschlägigen Urteilen gegeben. Gemäß Urteil des Bundessozialgerichts vom
18.06.2008 (Az. B 14/11b AS 61/06 R) ist auf den Wohnungsbestand im unteren
Segment der jeweiligen Wohnungsmarktregion abzustellen. Dazu hat das Bundesso-
zialgericht folgenden Hinweis gegeben:
Dahinstehen kann auch, ob der von der Stadt O. erstellte Mietpreisspiegel den
Anforderungen an einen einfachen „Mietspiegel“ i. S. des § 558c BGB entspricht.
Zweifel bestehen insoweit, als der überwiegende Teil des Datenbestandes wohl
aus „Wohngeldfällen“ stammt. Diese Datengrundlage wird bei der Qualifizierung
der betreffenden Mietdatenbanken als „Mietspiegel“ nicht als ausreichend ange-
sehen ... Für den hier auszufüllenden unbestimmten Rechtsbegriff der „Ange-
messenheit“ des Wohnraums ist dieser Gesichtspunkt jedoch nur von unterge-- 13 -
ordneter Bedeutung. Maßgeblich ist vielmehr, dass die bei den Wohngeldemp-
fängern und bei Beziehern von Grundsicherungsleistungen in Betracht zu zie-
henden Wohnungen in weiten Bereichen identisch sind. Soweit mithin in den
Städten und Gemeinden Statistiken geführt werden, die Datensätze über durch-
schnittliche Mietpreise aus Wohngeldfällen enthalten oder überwiegend aus die-
sen bestehen, sind diese Daten durchaus geeignet, eine Grundlage zur Bestim-
mung des Begriffs der „Angemessenheit“ zu bilden (Aktenzeichen B 14/7b AS
44/06 R vom 18.6.2008)
In diesem Urteil wird deutlich, dass das Bundessozialgericht Wert auf eine Kongruenz
der Datenbasis der Mietenerhebung und der Wahl der angemessenen Miethöhe legt.
Vereinfacht ausgedrückt: Wenn die Datenbasis der erhobenen Mieten in etwa dem für
Bezieher von Grundsicherungsleistungen zur Verfügung stehenden Wohnraum ent-
spricht, wird in etwa auch der Mittelwert, gegebenenfalls sogar der Oberwert dieser
Mieten als angemessen angesehen. Wenn dagegen der gesamte Mietwohnungs-
markt gemessen wird, der hinsichtlich seines Wohnwertes und Mietenniveaus ober-
halb des für Bezieher von Kosten der Unterkunft als angemessen angesehen Woh-
nungsstandards liegt, müssen die Höchstsätze der Kosten der Unterkunft deutlich
unter dem Mietenmittel liegen, um den rechtlichen Vorgaben zum einfachen Wohn-
wert zu entsprechen.
Im Urteil des Bundessozialgerichts vom 19.10.2010 (Az. B 14 AS 50/10 R) wird zu-
sätzlich ausgeführt, dass die Wohnungen für Hilfebedürftige einen Mindeststandard
erfüllen müssen.
Es handelt sich einerseits um Wohnungen mit „Ofenheizung“, bei denen sich der
Mieter der Wohnung mit der Versorgung mit Kohlen und der Entsorgung der A-
sche befassen muss, und andererseits oder kumulativ um Wohnungen ohne Bad
(mit Innen-WC), in denen sich die Bewohner nur mit fließendem Wasser am
Waschbecken (sei es in WC oder Küche) waschen, aber nicht duschen Können.
Zur Bildung eines grundsicherungsrelevanten Mietwertes sind diese Werte nicht
mit heranzuziehen, denn auf Wohnungen mit diesem untersten Ausstattungsgrad
können Hilfebedürftige bei der Wohnungssuche grundsätzlich nicht verwiesen
werden. Dem lässt sich nicht entgegenhalten, diese Werte seien einzubeziehen,
um eine möglichst breite Datenbasis zu erhalten. Wenn solche Wohnungen nicht
den unteren, sondern den untersten Standard abbilden, gehören sie von vorn-
herein nicht zu dem Wohnungsbestand, der überhaupt für die Bestimmung einer
Vergleichsmiete abzubilden ist. Deshalb dürfen sie in eine Auswertung des quali-
fizierten Mietspiegels unter dem Blickwinkel de § 22 SGB II nicht einfließen, un-
abhängig davon, ob sich in diesem Mietsegment (noch) eine nennenswerte Zahl
an Wohnungen findet. (Aktenzeichen B 14 AS 50/10 R vom 19.10.2010)
Durch die durchgeführten Plausibilitätsprüfungen (vgl. Kapitel 3.2.1) wurden, gemäß
des Urteil des Bundessozialgerichts vom 19.10.2010, Wohnungen mit einem für Hilfe-
bedürftige nicht ausreichenden Wohnungsstandard bereits aus der Datenbasis elimi-
niert. Hierbei handelt es sich um Wohnungen, die keine vermieterseitig gestellte Voll-- 14 -
ausstattung mit Bad, WC und Sammelheizung haben. Diese Wohnungstypen wurden
für die weitere Auswertung nicht mehr berücksichtigt.
Nach den Erfahrungen von F+B wird der einfache Wohnwertstandard in den meisten
Mieteniveauerhebungen für die Kosten der Unterkunft nicht über eine Kombination
von Merkmalen mit geringem Wohnwert gebildet, sondern über die „untere örtliche“
Miethöhe bestimmt, die statistisch zu ermitteln ist. Damit wird implizit angenommen,
dass wohnwerthöhere Wohnungen eine vergleichsweise höhere Miete haben als
wohnwertniedrigere.
4.1.2 Ermittlung des Bedarfs an preisgünstigem Wohnraum
Die Bestimmung des Mietenniveaus für den einfachen Wohnungsstandard erfolgt in
der Regel über einen Quantilswert der Mietenverteilung. Die Wahl des konkreten
Quantilswerts sollte der Grundsicherungsträger aus dem Bedarf an preisgünstigem
Wohnraum auf den regionalen Wohnungsmärkten ableiten, um die Versorgung mit
preisgünstigem Wohnraum sicherzustellen. Neben den Leistungsempfängern gemäß
SGB II und SGB XII fragen auch andere Bevölkerungsgruppen mit einem niedrigen
Haushaltseinkommen entsprechende Wohnungen nach. Insbesondere in der Stadt
Lüneburg mit einem hohen Anteil an Studenten an der Gesamtbevölkerung entsteht
eine entsprechende Nachfrage auf den Wohnungsmarkt nach preisgünstigem Wohn-
raum bzw. Wohnungen mit einfachem Wohnungsstandard.
Die nachfolgende Tabelle zeigt den Bedarf an preisgünstigem Wohnraum im Land-
kreis Lüneburg differenziert nach der Stadt Lüneburg und dem restlichen Kreisgebiet
(Tab. 4.1).
Tab. 4.1 Bedarf an preisgünstigen Wohnraum im Landkreis Lüneburg
Landkreis Stadt Landkreis
Lüneburg Lüneburg Lüneburg
ohne Stadt
Bedarfsgemeinschaften SGB II 7.000 4.250 2.750
Leistungsempfänger SGB XII 2.050 1.300 750
Wohngeldbezieher 1.400 800 600
Niedrigeinkommensbezieher ohne 5.850 2.650 3.200
Transferleistung (7 % der Haushalte)
Studenten Leuphana Universität 7.000 5.000 2.000
sonstige Haushalte, Sicherheitszu- 4.200 1.900 2.300
schlag (5 % der Haushalte)
Haushalte mit Bedarf an preisgüns- 27.500 15.900 11.600
tigem Wohnraum
Haushalte insgesamt 83.900 38.000 45.900
Anteil der Haushalte mit Bedarf an 32,8 % 41,8 % 25,3 %
preisgünstigem Wohnraum an allen
Haushalten
© F+B 2013- 15 -
Bei der Ermittlung des Bedarfs wurden alle Studenten der Leuphania Universität be-
rücksichtigt. Da keine Kenntnisse darüber vorliegen, ob die Studenten in Lüneburg
oder dem Kreisgebiet wohnhaft sind, oder ob sie teilweise auch noch im Elternhaus
wohnen, ist der in der Tabelle aufgeführte Ansatz von allen Studenten als Nachfrager
auf dem Wohnungsmarkt eher zu hoch. Auch bleibt bei der Analyse unberücksichtigt,
dass die Studenten teilweise in Wohnheimen oder Wohngemeinschaften leben. Bei
Veränderung der Wohnsituation dieser Haushalte entsteht jedoch ein Bedarf an
preisgünstigem Wohnraum, weshalb diese auch in der Analyse berücksichtigt wurden.
Insgesamt wurde der Bedarf somit eher überschätzt, damit bei der Festlegung der
Angemessenheitsgrenzen die Leistungsempfänger nicht schlechter gestellt werden.
Über die Zahl der Niedrigeinkommensempfänger, die keine Transferleistungen bezie-
hen, existieren keine Statistiken. Da ein Teil dieser Nachfragergruppe bereits durch
die Studenten in der Analyse berücksichtigt wird, werden für die Stadt Lüneburg zu-
sätzlich weitere 7 % aller Haushalte als Niedrigeinkommensempfänger angenommen.
In anderen Studien wird dieser Anteil üblicherweise zwischen 5 % und 10 % ange-
setzt. Zusätzlich wird noch ein Sicherheitsaufschlag von 5 % bei der Bedarfsrechnung
berücksichtigt.
4.1.3 Bestimmung des Grenzwertes für einen angemessenen Wohnungs-
standard
Für die Festlegung der Angemessenheitsgrenze wurde von F+B auf den Bedarf an
preisgünstigem Wohnraum im Landkreis Lüneburg abgestellt. Es stellt sich die Frage,
wo hierfür die Grenze zu ziehen ist.
Generell ist davon auszugehen, dass der einfache Wohnstandard als Bemessungs-
grundlage heranzuziehen ist. Wie das Bundessozialgericht in seinem Urteil vom
18.06.2008 (Az. B 14/11b AS 61/06 R) allerdings deutlich gemacht hat, kann hierbei
beispielsweise auch der Mittelwert oder sogar der Oberwert der erhobenen Mieten als
angemessen angesehen werden, wenn die Datenbasis der erhobenen Mieten in etwa
dem für Bezieher von Grundsicherungsleistungen zur Verfügung stehenden Wohn-
raum entspricht.
Im Landkreis Lüneburg wurde eine Datenerhebung bei allen Mietwohnungen
durchgeführt, d.h. die erhobenen Mieten repräsentieren im Grundsatz den Gesamt-
Mietwohnungsmarkt. Da durch die Befragung grundsätzlich alle Vermieter eine Chan-
ce hatten, sich an der Erhebung zu beteiligen, sind die Ergebnisse als repräsentativ
für den Gesamt-Mietwohnungsmarkt im Landkreis anzusehen.
Die Ergebnisse der Tabelle 4.1 zeigen, dass der Bedarf an preisgünstigen Wohnun-
gen, ausgedrückt als Anteil der auf dieses Wohnungsmarktsegment angewiesenen
Haushalte an allen Haushalten, zwischen der Stadt Lüneburg und dem restlichen
Kreisgebiet stark differenziert. Die Anteile liegen zwischen gut 25 % im Landkreis oh-
ne die Stadt Lüneburg und bei knapp 42 % in Lüneburg. Dieser Unterschied ist, wie
Tab. 4.1 zeigt, sehr stark durch die studentischen Haushalte bestimmt. Für die Ermitt-
lung der Angemessenheitsgrenzen differenziert nach den Wohnungsgrößenklassen- 16 -
bzw. der Personenanzahl der Bedarfsgemeinschaft sowie der regionalen Gebietsein-
heiten wurde daher für die Stadt Lüneburg das 42 %-Quantil und für die restlichen
Städte und Gemeinden des Landkreises das 33 %-Quantil festgelegt. Auch wenn die
Datenanalyse zeigt, dass der Bedarf an preisgünstigen Wohnungen im restlichen
Kreisgebiet nur 25 % beträgt, wird das 33 %-Quantil zur Berechnung festgelegt, wel-
ches üblicherweise für die Abgrenzung des einfachen Wohnungsstandard herange-
zogen wird.
4.2 Berechnung und Festlegung der Angemessenheitsgrenzen Nettokaltmiete
4.2.1 Analyse der Nettokaltmiete
Insgesamt sind in die Analyse 5.189 Wohnungsdaten eingeflossen. Die Auswertung
der erhobenen und plausibilisierten Nettokaltmieten erfolgte für die elf Städte/Samt-
/Einheitsgemeinden im Landkreis Lüneburg differenziert nach sechs Wohnungsgrö-
ßenklassen. Hierzu wurden die einzelnen Datensätze entsprechend aufbereitet und
getrennt nach den 66 Tabellenfeldern ausgewertet. Die Tabelle 4.2 zeigt für jedes
Tabellenfeld die Fallzahl differenziert nach den Wohnungsgrößenklassen und den elf
Städten/Samt-/Einheitsgemeinden des Landkreises Lüneburg.
Tab. 4.2 Fallzahl der Bestandsmieten nach Wohnungsgrößenklassen und
Gemeinden
Größenklasse Insgesamt
bis zu 50 über über über über über
m² 50 m² bis 60 m² bis 75 m² bis 85 m² bis 95 m²
60 m² 75 m² 85 m² 95 m²
(= 1 PHH) (= 2 PHH) (= 3 PHH) (= 4 PHH) (= 5 PHH) (> 5 PHH)
Adendorf 18 6 19 10 4 16 73
Amelinghausen 12 18 18 11 8 27 94
Amt Neuhaus 29 36 29 10 0 1 105
Bardowick 46 28 30 25 15 22 166
Bleckede 35 36 38 34 6 20 169
Dahlenburg 8 11 13 8 7 22 69
Gellersen 17 25 38 6 12 22 120
Ilmenau 8 3 9 9 8 18 55
Lüneburg 1.334 791 1.309 325 222 137 4.118
Ostheide 23 14 16 17 6 24 100
Scharnebeck 23 19 26 12 10 30 120
Landkreis 1.553 987 1.545 467 298 339 5.189
Lüneburg
graue Felder = unter 10 Mietwerte © F+B 2013- 17 -
Tab. 4.3 Durchschnittliche Nettokaltmiete in Euro je m² nach Wohnungsgrö-
ßenklassen und Gemeinden
Größenklasse Insgesamt
bis zu 50 über über über über über
m² 50 m² bis 60 m² bis 75 m² bis 85 m² bis 95 m²
60 m² 75 m² 85 m² 95 m²
(= 1 PHH) (= 2 PHH) (= 3 PHH) (= 4 PHH) (= 5 PHH) (> 5 PHH)
Adendorf 6,56 7,24 6,13 6,38 4,49 5,81 6,20
Amelinghausen 6,31 5,48 5,27 5,15 5,62 5,29 5,47
Amt Neuhaus 4,75 4,40 4,46 4,52 -- 5,80 4,54
Bardowick 7,02 6,02 5,70 6,01 5,18 5,65 6,11
Bleckede 5,35 4,79 4,81 4,87 4,45 4,16 4,84
Dahlenburg 5,92 5,15 4,92 5,27 4,86 4,25 4,89
Gellersen 7,52 6,32 6,13 5,53 5,12 5,48 6,12
Ilmenau 6,75 4,86 5,47 5,07 5,62 5,45 5,57
Lüneburg 6,75 6,07 6,04 5,91 5,85 6,03 6,26
Ostheide 6,28 5,83 5,32 5,37 5,80 4,77 5,52
Scharnebeck 5,60 5,76 5,78 5,74 6,09 5,75 5,76
Landkreis 6,66 5,94 5,94 5,75 5,71 5,53 6,10
Lüneburg
graue Felder = unter 10 Mietwerte © F+B 2013
Die Auswertung zeigt, dass nicht für alle Tabellenfelder eine ausreichende Fallzahl
(= 10 Mietwerte in Anlehnung an die entsprechende Praxis bei der Erstellung qualifi-
zierter Mietspiegel) vorliegt, so dass nicht in jedem Fall ein statistisch gesicherter
Mietwert abgeleitet werden kann. Daher ist es notwendig, einzelne Gemeinden zu
Wohnungsmarktregionen zusammen zu fassen.
4.2.2 Regionalisierung
Grundsätzlich sind nach einhelliger Rechtssprechung die Mieten am Wohnort als Ver-
gleichsmaßstab für die Bestimmung der höchstzulässigen Miete der Hilfeempfänger
heranzuziehen. Im ländlichen Raum können allerdings kleinere Gemeinden zu größe-
ren Einheiten zusammengefasst werden.
Aus der detaillierten Analyse ist ersichtlich, dass die einzelnen Tabellenfelder häufig
keine ausreichende Fallzahl für die Ableitung eines statistisch gesicherten Mittelwer-
tes ermöglicht (vgl. Tab. 4.2). Um eine ausreichende Anzahl von Mietwerten für eine
statistisch abgesicherte Aussage über die höchstzulässige Miete für die Hilfeempfän-
ger zu ermitteln, ist deshalb eine Regionalisierung notwendig.
Die Auswertung zeigt eine deutliche Differenzierung des Mietpreisniveaus im Land-
kreis Lüneburg. Insbesondere im östlichen Preisgebiet kommt es zu niedrigeren
durchschnittlichen Mieten, die durch die Entfernung zum Zentrum Lüneburg und eine
im Vergleich schlechte Verkehrsanbindung charakterisiert werden. Die deutlich niedri-- 18 -
geren Mieten in der Gemeinde Amt Neuhaus resultieren aus der historischen Entwick-
lung. Die Gemeinde Amt Neuhaus war ehemals Bestandteil der DDR und ist erst nach
der politischen Wende Teil des Landkreises Lüneburg geworden. Der Wohnungs-
markt in der ehemaligen DDR zeigt eine besondere Struktur der Wohnungsbestände
auf (z. B. industrieller Wohnungsbau, sogenannte Plattenbauten). Außerdem wird die
Gemeinde Amt Neuhaus durch eine hohe Bevölkerungsabwanderung charakterisiert,
welche zu erheblichen Leerständen im Wohnungsmarkt führt.
Abb. 1 Regionen im Landkreis Lüneburg
Scharnebeck, SG
Bardowick, SG 5,76
6,11 Bleckede
Adendorf
6,20 4,84
Amt Neuhaus
Lüneburg
4,54
6,26 Ostheide, SG
Gellersen, SG 5,52
6,12
Dahlenburg, SG
4,89
Ilmenau, SG
5,57
Amelinghausen, SG
5,47
Region 1: Lüneburg
Region 2: Adendorf, Bardowick und Gellersen
Region 3: Amelinghausen, Ilmenau, Ostheide und Scharnebeck
Region 4: Bleckede, Dahlenburg
Region 5: Amt Neuhaus
© F+B 2013
Im Gegensatz hierzu kommt es aufgrund der zentralen Bedeutung der Stadt Lüneburg
und der hohen Zahl von Studenten zu einem hohen Druck auf den Wohnungsmarkt.
Die Leerstände sind nur sehr gering. Auch in den nördlich angrenzenden Gemeinden
kommt es durch die gute Verkehrsanbindung zu einer erheblichen Nachfrage auf dem
Mietwohnungsmarkt. Trotzdem nimmt die Stadt Lüneburg im Landkreis eine Sonder-
stellung ein, welche bereits durch die Wahl eines höheren Quantilswert charakterisiert
wird. Daher wird die Stadt Lüneburg separat betrachtet
Im Ergebnis wurde also folgende Regionalisierung für den Landkreis vorgenommen:
– Stadt Lüneburg mit einem hohen Mietenniveau von 6,26 €/m²
– Gemeinde Adendorf und die Samtgemeinden Bardowick und Gellersen mit ei-
nem hohen Mietenniveau von über 6,00 €/m²- 19 -
– Samtgemeinden Amelinghausen, Ilmenau, Ostheide und Scharnebeck mit ei-
nem mittleren Mietenniveau zwischen 5,00 €/m² und 6,00 €/m²
– Gemeinde Bleckede und Samtgemeinde Dahlenburg mit einem niedrigen Mie-
tenniveau zwischen 4,50 €/m² und 5,00 €/m²
– Gemeinde Amt Neuhaus aufgrund der speziellen Wohnungsstruktur mit einem
niedrigen Mietenniveau von 4,54 €/m².
4.2.3 Festlegung der Angemessenheitsgrenzen der Nettokaltmieten
Nach der Zusammenfassung der Städte und Gemeinden im Landkreis Lüneburg zu
fünf Regionen ergibt sich eine ausreichende Fallzahl für die Ableitung statistisch gesi-
cherter örtlicher Mietpreisniveaus. Nur für Wohnungen mit einer Wohnfläche ab
105 m² ist für eine weitere Differenzierung die Datenbasis nicht ausreichend (unter 10
Fälle). Daher wird hier für die Wohnungen ab 105 m² die durchschnittliche Nettokalt-
miete der Größenklasse 95 m² bis 105 m² als Vergleichsmaßstab herangezogen. Da
üblicherweise größere Wohnungen eine geringere Quadratmetermiete haben (da sich
der Anteil der kostenträchtigen Funktionsräume wie Küche und Bad an der Wohnflä-
che mit zunehmender Wohnungsgröße verringert) als kleinere, stellt diese Übertra-
gung der Quadratmetermiete auf größere Wohnflächen keine Benachteiligung der
Bedarfsgemeinschaften dar.
Im Amt Neuhaus (Region 5) gibt es bereits für Wohnungen ab 85 m² keine ausrei-
chende Datenbasis mehr. Daher wird für Wohnungen mit einer Wohnungsgröße ab
85 m² die durchschnittliche Nettokaltmiete der Größenklasse 75 m² bis 85 m² als Ver-
gleichsmaßstab herangezogen.
In der nachfolgenden Tabelle 4.4 sind die Netto-Kaltmiet-Quantilswerte für die einzel-
nen Regionen differenziert nach der Größe der Bedarfsgemeinschaft bzw. der ent-
sprechenden zulässigen Wohnungsgrößen ausgewiesen.- 20 -
Tab. 4.4 Ermittlung der abstrakten Angemessenheit im Landkreis Lüneburg
nach Regionen, Nettokaltmieten in Euro pro m²
Region Größe der maximale Woh- Anzahl er- Netto-Kaltmiete
Bedarfs- nungsgröße hobene in €/m²
gemeinschaft in m² Daten (42%-/33%-Quantil)
Stadt Lüneburg 1 Person 50 1.334 6,08
2 Personen 60 791 5,80
3 Personen 75 1.309 5,90
4 Personen 85 325 5,74
5 Personen 95 222 5,70
6 Personen 105 137 5,88
jede weitere Person je zzgl. 10 m² 5,88
Adendorf, 1 Person 50 81 5,90
Bardowick, 2 Personen 60 59 5,90
Gellersen 3 Personen 75 87 5,65
4 Personen 85 41 5,73
5 Personen 95 31 4,47
6 Personen 105 60 5,11
jede weitere Person je zzgl. 10 m² 5,11
Amelinghausen, 1 Person 50 66 5,38
Ilmenau, 2 Personen 60 54 5,17
Ostheide, 3 Personen 75 69 5,00
Scharnebeck
4 Personen 85 49 5,06
5 Personen 95 32 5,00
6 Personen 105 99 4,80
jede weitere Person je zzgl. 10 m² 4,80
Bleckede, 1 Person 50 43 5,00
Dahlenburg 2 Personen 60 47 4,51
3 Personen 75 51 4,50
4 Personen 85 42 4,52
5 Personen 95 13 4,44
6 Personen 105 42 3,77
jede weitere Person je zzgl. 10 m² 3,77
Amt Neuhaus 1 Person 50 29 4,41
2 Personen 60 36 4,40
3 Personen 75 29 4,27
4 Personen 85 10 4,60
5 Personen 95 0 4,60*
6 Personen 105 1 4,60*
jede weitere Person je zzgl. 10 m² 4,60*
* bei weniger als 10 Fällen wird der qm-Wert der nächsthöheren Gruppe genommen © F+B 2013- 21 -
4.3 Ermittlung der regionalen durchschnittlichen kalten Betriebskosten
Neben der Nettokaltmiete wurden im Rahmen der Datenerhebung auch die Voraus-
zahlungen für die kalten Betriebskosten zum Stichtag 1. Januar 2013 erhoben. Wie
bei der Nettokaltmiete erfolgte auch hierfür eine Auswertung auf der Basis der Kosten
pro Quadratmeter Wohnfläche differenziert nach den elf Städten/Samt-/Einheits-
gemeinden und fünf Regionen.
Durch das gewählte Verfahren konnten die im Urteil des Bundessozialgerichts vom
19.10.2010 geforderten örtlichen Übersichten für die Betriebskosten erstellt werden.
Insbesondere bei Ver- und Entsorgungsdienstleistungen ergeben sich regional deutliche
Unterschiede, auf die Rücksicht genommen werden muss. .... Neben den (nichtamtli-
chen) Übersichten in Mietspiegeln kommen auch Übersichten der örtlichen Interessen-
verbände in Betracht, die an der Anerkennung des Mietspiegels beteiligt waren. Soweit
die örtlich erfassten Werte nicht aktuell sind, liegt es nahe, vom Träger der Grundsiche-
rung entsprechende Rückfragen bei den örtlichen Interessenverbänden durchführen zu
lassen bzw. die Werte an die allgemeine Preisentwicklung anzupassen. Nur wenn sich
konkret Anhaltspunkte dafür ergeben, dass vom Deutschen Mieterbund für das gesamte
Bundesgebiet aufgestellte Übersichten gerade das örtliche Niveau besser abbilden,
kann auf diese zurückgegriffen werden. (Aktenzeichen B 14 AS 50/10 R vom
19.10.2010)
Durch die Differenzierung der erhobenen Daten nach den Gemeinden und Regionen
im Landkreis Lüneburg können die örtlichen Gegebenheiten, die sich aus den unter-
schiedlichen Kosten für Ver- und Entsorgung ergeben, erfasst werden, es steht damit
eine ausreichend repräsentative regionale Datenbasis zur Verfügung.
Für die Ermittlung der durchschnittlichen Betriebskosten je Region wurden die erho-
benen Betriebskostenvorauszahlungen entsprechend ausgewertet. Die Zahl der aus-
wertbaren Datensätze ist mit 4.480 Datensätzen geringer als bei der Analyse der Net-
tokaltmieten. Dieses resultiert aus den teilweise fehlenden Angaben oder nicht ein-
deutig ermittelbaren kalten Betriebskosten. Einige Vermieter haben die Betriebkosten
auch nur als Gesamtsumme, d. h. kalte Betriebskosten und Kosten für Heizung und
Warmwasser in einer Summe übermittelt.
Tab. 4.5 Betriebskostenanalyse im Landkreis Lüneburg (Angaben in €/m²)
Region Durchschnittliche kalte Anzahl
Betriebskosten Datensätze
in Euro pro m²
Lüneburg 1,22 3.618
Adendorf, Bardowick, 1,10 290
Gellersen
Amelinghausen, Ilmenau, Ostheide, Schar- 0,93 277
nebeck
Bleckede, Dahlenburg 0,98 198
Amt Neuhaus 1,11 97
© F+B 2013Sie können auch lesen
