Finanzierungsleitfaden - zur Projektgestaltung bei Neubau oder Modernisierung von Pflegeeinrichtungen in NRW - Bank für Kirche und Diakonie
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Finanzierungsleitfaden
zur Projektgestaltung bei Neubau oder
Modernisierung von Pflegeeinrichtungen in NRW
Rheinland-Westfalen-Lippe
Finanzierungsleitfaden für Pflegeeinrichtungen NRW |1|
Vorwort Inhalt
Liebe Leserin, lieber Leser,
als Bauherrin oder Bauherr wissen Sie um die Tragweite Neben den traditionellen Angeboten, wie:
Ihrer Entscheidungen. Wer baut, legt sich oftmals über
14
Jahrzehnte fest, Korrekturen sind im Nachhinein kaum noch }} Vollstationäre Altenpflege
oder nur mit hohem Aufwand möglich. Umso wichtiger ist }} Kurzzeitpflege
die detaillierte Planung Ihres Vorhabens. }} Tagespflege
Das Diakonische Werk Rheinland-Westfalen-Lippe e.V. - sollte geprüft werden, ob auch neue, moderne Konzepte
Diakonie RWL, die CURACON Wirtschaftsprüfungsgesell- stationärer Altenpflege umgesetzt werden können:
schaft und die Bank für Kirche und Diakonie haben diesen
Leitfaden gemeinsam erarbeitet, um Betreiber von Pflege- }} Haus- bzw. Wohngemeinschaften
einrichtungen bei Investitionsprojekten zu unterstützen. }} Mietwohnangebote mit ambulanter Betreuung und Ser-
viceangeboten bzw. ambulanter Betreuung
Wenn umfassende Modernisierungs- oder Neubaumaßnah- }} zielgruppenorientierte Angebote, z. B. Betreuung von
men erforderlich sind, ergeben sich neben der eigentlichen Menschen mit neurologischen Schädigungen oder älterer 4
Bauplanung sowie der Finanzierungsgestaltung diverse er- behinderter Menschen
forderliche Schritte und Überlegungen. Diese sollten sowohl }} stationäre Pflegeangebote in Wohnquartieren 16
zeitlich als auch inhaltlich gut aufeinander abgestimmt sein, da (z. B. Pflegeinseln in Neubausiedlungen)
sie oft ineinandergreifen und sich gegenseitig beeinflussen.
Wir empfehlen, die Konzeptüberlegungen frühzeitig mit der 14
Von daher gilt insbesondere auch im Bereich stationärer Diakonie RWL und genehmigenden Stellen (Kommunen, Land-
Altenhilfe, dass alle später zu tätigende praktischen Um- schaftsverbänden, Wohnungsbauministerium) zu besprechen
setzungsschritte auf Basis eines gut im Voraus überlegten und ein eigenes Projektmanagement aufzusetzen. Bei Bedarf
Konzepts erfolgen sollten. sollten frühzeitig externe Berater (z. B. Projektsteuerer) zur Un- 4 Pflege in Deutschland – wo geht die 14 Planung und Kalkulation der Kosten
terstützung hinzugezogen werden. Reise hin? – Handlungsbedarf und der Projektsteuerung
Es geht darum, an der örtlichen Bedarfssituation orien- Ziele Kostenüberschreitungen vermeiden
tierte, standortbezogene, gemeindenahe oder stadtteilbe- Die nachfolgenden Hinweise beziehen sich insbesondere auf
zogene Angebote für die Versorgung pflegebedürftiger die Schaffung bzw. Modernisierung vollstationärer Plätze, sind 6 Marktorientierte Bedarfsermittlung 16 Finanzierungs- und Förder-
Menschen zu entwickeln. aber grundsätzlich auf alle Investitionen anwendbar. und Konzeptfindung möglichkeiten
Strategische Überlegungen Handlungsoptionen und Ausgestaltung der
Herzliche Grüße Finanzierungsbausteine
8 Rechtliche Rahmenbedingungen
Rechtsvorschriften, ordnungspolitische Vorgaben, 20 Beurteilung der Machbarkeit
Diakonisches Werk Rheinland-Westfalen-Lippe e.V. - CURACON Bank für Kirche und Diakonie Fördermöglichkeiten und Abstimmung Umgang mit Planungs- und Szenariorechnungen
Diakonie RWL oder Businessplänen
12 Übersicht: Investitionsmaßnahmen im
Zeitablauf 22 Kontakt
Schematische Darstellung Ihre Ansprechpartner
Pfarrer Christian Heine-Göttelmann Jan Grabow Jörg Moltrecht
Vorstand Geschäftsführender Partner Vorstand
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Ziele
Pflege in Deutschland – wo geht die Reise hin? Handlungsbedarf
Prognosen zur Entwicklung der Zahl der Pflegebedürftigen Ein Hemmnis für die Etablierung zusätzlicher Angebote in
bis 2030 gehen von einem Anstieg von bis zu 1 Mio. Pflege- der stationären Versorgung kann die verbindliche Bedarfs-
bedürftigen aus. Spannend ist in diesem Zusammenhang eine planung nach § 7 Abs. 6 APG NRW darstellen. Hierüber wird
Analyse, wie sich zukünftig die Versorgungsanteile unterteilt den Kommunen die Möglichkeit eingeräumt, eine verbindliche
auf die stationäre Pflege und die ambulante Versorgung Entscheidung zur Feststellung des Bedarfs zur Förderung
entwickeln werden. Aufgrund von abnehmendem Potenzial zusätzlicher teil- oder vollstationärer Pflegeeinrichtungen
in der Familienpflege ist zu erwarten, dass mehr professionell im Rahmen des Pflegewohngelds zu treffen und ggf. abzu-
(ambulant und stationär) gepflegt wird. Eine Zunahme an sta- lehnen.
tionären Pflegeplätzen erscheint unumgänglich, auch wenn
Wachstum aktuell insbesondere in den ambulant betreuten Die Corona-Pandemie verstärkt aktuell anhaltende Diskus-
Wohnformen stattfindet. sionen zu der Frage, ob und wie die Vergütung und Perso-
nalausstattung verbessert werden kann, um Pflegekräften
Der demografische Wandel in Deutschland und die stei- mehr Wertschätzung im beruflichen Kontext zu verschaffen.
gende Lebenserwartung könnten zu der Annahme führen, Gleichzeitig steht die Frage im Raum, ob Anreize zum Ausbau
dass der Betrieb von Pflegeeinrichtungen ein „Selbstläufer“ ambulant betreuter Wohnformen reduziert werden sollten,
ist. Die Rahmenbedingungen der stationären Altenhilfe wenn die Mehrkosten dieser neuen Versorgungsmodelle kei-
sind jedoch unverändert gekennzeichnet durch knapper ne positiven Effekte für die Versorgung Pflegebedürftiger mit
werdende personelle und finanzielle Ressourcen. In den sich bringen. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt ist unklar, ob und
zurückliegenden Jahren wurde insbesondere durch die Pfle- wann diese Gesichtspunkte im Rahmen einer Pflegereform
gestärkungsgesetze I-III das Prinzip ambulant vor stationär aufgegriffen werden.
betont. Die gesetzgeberischen Maßnahmen auf Bundes- und
Landesebene haben in NRW zu einem Rückgang des stati- Für eine große Zahl von Trägern besteht die Notwendigkeit,
onären Versorgungsanteils von 28,6% in 1999 auf 17,5% in ihre veralteten Einrichtungen zu sanieren oder Ersatzneu-
2019 geführt. Aufgrund der durch das WTG auch Bestand- bauten zu erstellen. Investitionsbedarf kann insofern begrün-
seinrichtungen auferlegten erhöhten Anforderungen an die det sein in einer sinkenden Auslastung, gesetzlichen oder be-
Gebäudequalität ist der stationäre Versorgungsanteil nicht hördlichen Vorgaben (z. B. Vorgaben zur Einbettzimmerquote,
nur relativ gesunken. Die Anzahl der in der vollstationären Brandschutz, flächendeckes WLAN, Nachrüstung von Wand-
Pflege versorgten Pflegebdürftigen hat von 2017 bis 2019 hydranten) oder in der Notwendigkeit zur betriebswirtschaft-
absolut um 0,3% auf 169.128 abgenommen. Gleichzeitig hat lichen Optimierung (Gestaltung von Abläufen, Energiekosten,
die Zahl der ambulant versorgten Pflegebedürftigen in NRW Sanierungsbedarf sowie Digitalisierung).
um 23,9% auf 225.506 zugenommen.
Darüber hinaus kann sich Investitionsbedarf ergeben bei Um-
Im Gegensatz zu früher stellt die Politik für den Erhalt und setzung einer Wachstumsstrategie oder bei der Ausweitung
die Entwicklung der notwendigen Pflege-Infrastruktur in des stationären Angebots in angrenzende Bereiche. Aber
der Regel keine öffentlichen Mittel mehr zur Verfügung. Die auch mit der Realisierung von Investitionsprojekten sind
Zukunft der Pflege ist daher durch freie Finanzierungen zu Risiken (z. B. Verluste in der Umbauphase, Abschreibungs-
gestalten. In den meisten Landespflegegesetzen – so auch in bedarf, Baukostenüberschreitungen) verbunden, die durch
NRW – ist festgelegt, nicht mehr die Investitionskosten durch eine professionelle Projektplanung und -überwachung auf
Zuschüsse oder zinssubventionierte Darlehen („Objektför- ein Minimum reduziert werden können.
derung“) zu fördern, sondern einen entsprechend höheren
Investitionskostenanteil im Heimentgelt zu verankern. Das
bedeutet, dass die Investitionsmittel zunächst vom Träger der
Einrichtung aufzubringen sind und eine Refinanzierung erst
im Nachhinein als Bestandteil des Preises erfolgt.
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Strategische Überlegungen
Marktorientierte Bedarfsermittlung rungsgrad im Bereich zwischen 5 und 10 km. Gleichzeitig 6. Strukturorientierte Marktanalyse
erfolgt hierüber die Festlegung der vorhandenen und po- Zur Komplettierung der Marktanalyse sind auf übergeord-
und Konzeptfindung tenziellen Wettbewerber sowie die Festsetzung der Größe neter Makro-Ebene Entwicklungen zur strukturellen Situation
der Bevölkerungsgruppe, aus der sich das Kundenpotenzial des Marktes zu bewerten. Die Beurteilung der Entwicklungen
1. Einbettung der Investitionsentscheidung in ein Markts. Hierbei bestimmen sie das derzeitige und zukünftige der Einrichtung ableiten lässt. auf überregionaler Ebene ist nur begrenzt in eine regionale
strategisches Gesamtkonzept Marktpotenzial für vorhandene und neue Dienstleistung- Marktanalyse zu integrieren. Zusätzlich wird hierbei die un-
Entscheidungen zum Neubau oder zur Modernisierung von sangebote. Darüber hinaus bewerten sie die Wettbewerbs- 4. Kundenorientierte Marktanalyse ternehmerische Planungssicherheit eingeschränkt durch nur
Pflegeeinrichtungen sollten als Anlass genutzt werden, eine situation. Die kundenorientierte Marktanalyse stellt die Entwicklung bedingt abschätzbare Auswirkungen, beispielsweise etwai-
grundsätzliche Überprüfung der Zukunftsfähigkeit vorzu- potenzieller Bewohner in den Fokus. Die demografische ger Auswirkungen der Pflegereform (neuer Pflegebegriff,
nehmen und die Investitionsmaßnahme in ein strategisches 3. Bestimmung des relevanten Markts Struktur der Bevölkerung im Einzugsbereich ist ein wesent- Änderungen im Vergütungssystem, Entfall der Pflegestufe 1
Gesamtkonzept einzubetten. Die Festlegung des relevanten Markts bildet die Ausgangs- licher Faktor für die bestehende bzw. zukünftige Nachfrage. im stationären Bereich), oder der stärkeren Forcierung der
basis der Marktanalyse. Die Bestimmung des Einzugsgebiets Nur wenn genügend Menschen höheren Alters in der Region ambulanten Versorgung.
Die besten Erfolgsaussichten am Sozialmarkt werden die potenzieller Bewohner kann auf der Grundlage bereits leben, lohnen sich Investitionen in einen Standort. Daher ist
Unternehmen haben, die mit einer zukunftsfähigen Strategie bestehender Bewohnerdaten erfolgen. Der Einzugsradius in das Ziel dieses Analysebereichs einerseits die Ermittlung des 7. Ausgewählte Fragen im Rahmen der
arbeiten, die betriebswirtschaftlichen Steuerungsinstru- der stationären Altenhilfe bewegt sich erfah- aktuellen sowie die Berechnung des zukünftigen stationären Markt- und Umfeldanalyse
mente sinnvoll nutzen und eine hohe Veränderungsbe- rungsgemäß und je nach Urbanisie- Pflegebedarfs. Bei der Berechnung des stationären Pflege- }} Wie sieht die Altersstruktur der Bevölkerung aus?
reitschaft und Anpassungsfähigkeit an neue Bedingungen bedarfs gilt es auch den Anteil ambulant bzw. durch An- }} Welche künftige Bevölkerungsentwicklung ist zu
zeigen. gehörige versorgter Pflegebedürftiger zu berücksichtigen. erwarten?
}} Welche Kaufkraft ist vorhanden?
Zukünftig wird es immer weniger Betreiber geben, die 5. Wettbewerbsorientierte Marktanalyse }} Wie hoch ist die Arbeitslosenquote?
nur eine oder wenige Einrichtungen führen. Die Vor dem Hintergrund eines vorhandenen bzw. einsetzenden }} Wie ist die Infrastruktur beschaffen?
klassische Heimunterbringung wird zunehmend Verdrängungswettbewerbs – gerade auf einem wachsenden }} Welches Image hat der Standort?
durch gemischte Nutzungskonzepte ergänzt (u. a. Markt – ist die wettbewerbsorientierte Marktanalyse ein }} Wie sieht die bisherige und die zu erwartende Versorgung
Mietwohnungen mit Serviceangeboten, ambulant Pflichtbaustein bei Investitionsentscheidungen. Ziel dieser mit altengerechten Einrichtungen aus?
betreute Wohngemeinschaften). Mehrgliedrige Analyse ist die Darstellung und Bewertung des Leistung- }} Welche Seniorenimmobilien mit wie vielen Plätzen
Einrichtungen und die vertikale Integration ver- sangebots der Wettbewerber (Art und Anzahl der Bewoh- gibt es?
schiedener Angebote gewinnen an Bedeutung. nerplätze, Lage und bauliche Infrastruktur der Einrichtung }} Wie sind diese ausgelastet?
sowie die Konditionen der Unterbringung). }} Wer sind die Träger und wann sind die Immobilien gebaut
Der Markt verlangt vermehrt umfas- worden?
sende Versorgungspakete aus „einer Bei ausgeprägter Wettbewerbssituation kann die Betrach- }} Welche Angebote werden dort gemacht und zu welchen
Hand“. Insbesondere im Bereich der tung des Leistungsangebots von entscheidender Bedeutung Preisen?
konfessionellen Träger bestehen oft sein, um durch Alleinstellungsmerkmale die Auslastung }} Gibt es einen Bedarf für spezielle Angebote, z. B. für junge
noch Chancen und Spielräume zur sicherzustellen. Pflegebedürftige oder Pflegebedürftige im Wachkoma?
Schaffung von vernetzten Angebo- }} Was ist bei Modernisierung sinnvoll – Ersatzneubau, Platz-
ten. Die strategische Positionierung zahl durch Anbau zu erhalten, Plätze abzubauen oder
einschließlich der hiermit verbundenen Plätze an einen neuen Standort zu verlagern?
Investitionsentscheidungen sollten auf
Basis fundierter regionalbezogener Fazit
Marktanalysen vorgenommen wer- Investitionsentscheidungen sollten auf der Grundlage einer fundierten Marktanalyse getroffen werden. Marktanalysen in der
den, um Investitionen bedarfsgerecht stationären Pflege sollten neben einer objektiven Eingrenzung des relevanten Markts auch das gegenwärtige und zukünftige
zu tätigen und das Risiko von Fehlin- Pflegepotenzial abbilden, eine differenzierte Darstellung der Wettbewerbssituation beinhalten sowie die Berücksichtigung
vestitionen auf ein Minimum zu reduzie- politischer Planungen und Rahmenbedingungen der regionalen und überregionalen behördlichen Ebenen umfassen.
ren – denn bundesweite Trends können
regional sehr unterschiedlich ausgeprägt sein. Zu berücksichtigen ist, dass die Marktanalyse von der Datendokumentation, der Analyse und der Wertung her geeignet
ist, als Grundlage für eine Kreditentscheidung zu dienen.
2. Zielsetzung der Marktanalyse
Fundierte Marktanalysen identifizieren die Po- Marktanalysen können in Eigenregie unter Nutzung öffentlich zugänglicher Datenquellen, mit Unterstützung der Bank
tenziale und Entwicklungen eines regionalen für Kirche und Diakonie oder über spezialisierte Unternehmensberater erstellt werden.
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Rechtsvorschriften, ordnungsrechtliche Vorgaben, Fördermöglichkeiten und Abstimmung
Rechtliche Rahmenbedingungen in NRW dernfalls drohen ordnungsrechtliche Sanktionen, i.d.R. 2021/2022 (Zeitraum 01.7.2021 bis 31.12.2022) ist zeitnah
Wiederbelegungsverbot von Doppelzimmern bis die über PfAD.invest zu stellen.
Stand 1. Januar 2021 80 %-ige Einzelzimmerquote erreicht ist. Im Übrigen ha- }} Eine vorzeitige Beantragung ist sowohl im Eigentümer-
ben Bestandseinrichtungen ordnungsrechtlich auf Dauer modell als auch im Mietmodell jederzeit möglich, wenn
Bestandsschutz. es durch Modernisierungen, Ersatzneubauten, andere
Bei den rechtlichen und fördertechnischen Rahmenbe- }} Mindestflächen für Gemeinschaftsbereiche pro Platz 5 gg Die meisten der über die o. g. Mindestanforderungen Maßnahmen oder Mieterhöhungen zu einer Veränderung
dingungen unterscheiden wir: qm, davon für Wohngruppenraum 3 qm. hinausgehenden Modernisierungen sind daher nicht der Berechnungsgrundlage kommt.
}} Alle Individual- und Gemeinschaftsbereiche müssen über „gesetzlich zwingend“. Es handelt sich dann um ande- 2.2 Verordnung zur Ausführung des
1. Ordnungsrechtliche Vorgaben die technischen Voraussetzungen für die Nutzung eines re, weitergehende Maßnahmen, die nur dann zur Re- Altenpflegegesetzes NRW (APG-DVO NRW)
2. Rechtsvorschriften des Landes zur Förderung investiver Internetzugangs verfügen. finanzierung anerkannt werden, wenn der zuständige Die APG-DVO konkretisiert die Regelungen des APG. Wesent-
Kosten über das Pflegewohngeld }} Weitere Einzelheiten sind in §§ 6-8 WTG-DVO festgehalten. örtliche Träger der Sozialhilfe zustimmt. Dies gilt z. B. liche Punkte sind:
3. Soziallotterien und Förderstiftungen für die Umsetzung von Barrierefreiheit, zeitgemäßen
2. Rechtsvorschriften des Landes zur Förderung Raumkonzeptionen und energetischer Sanierung. Angemessenheits-(ober)grenzen
Dazu im Einzelnen: investiver Kosten über das Pflegewohngeld gg Bei entsprechender Beschlusslage kommunaler Ge- Mit Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens im September
2.1 Alten- und Pflegegesetz (APG) von Oktober 2014 bietskörperschaften zur „verbindlichen Bedarfspla- 2020 sind zum 1.1.2020 folgende Angemessenheitsgrenzen
1. Ordnungsrechtliche Vorgaben Die Bedingungen zur Förderung der laufenden Investitions- nung“ kann die Förderung von neuen bzw. zusätz- in Kraft getreten:
1.1 Wohn- und Teilhabegesetz (WTG und WTG DVO) kosten stationärer Pflegeeinrichtungen sind ab 2014 mit lichen Plätzen davon abhängig gemacht werden, dass }} Angemessenheitsobergrenze für die vollstationäre Pfle-
Das Landesgesetz WTG sowie die zugehörige Durchfüh- Inkrafttreten des Alten- und Pflegegesetzes NRW (APG NRW) ein entsprechender Bedarf besteht. geeinrichtungen, max. 53 qm pro Platz und € 2.378,16 je
rungsverordnung als ordnungsrechtlichen Regelungen zum maßgeblich verändert worden. Grundlage für die Refinan- gg Die kommunale Gebietskörperschaft kann bei beson- qm Nettogrundfläche (2020, jährliche Anpassung nach
Betrieb von Wohneinrichtungen (u. a. Pflegeheime) bestimmen zierung der Investitionskosten sind nunmehr die tatsächlich derer konzeptioneller, betriebsorganisatorischer und Baupreisindex NRW; 2021 = € 2.441,86).
die Anforderungen an die Wohnqualität und den baulichen nachgewiesenen Kosten („Tatsächlichkeitsprinzip“). Darüber wirtschaftlicher Bedeutung einer Einrichtung, bei der }} Für vollstationäre Pflegeeinrichtungen die die tägliche
Bestandsschutz bestehender Einrichtungen: hinaus unterliegen zugeflossene Mittel für Instandhaltung und Bedarfsplanung für die Kurzzeitpflege von den Vor- Vollversorgung der gesamten Bewohnerschaft überneh-
}} Neue Einrichtungen sollen nicht mehr als 80 Plätze umfassen. Ersatzbeschaffungen (für das sonstige Anlagevermögen) einer gaben nach § 20 Abs. 2 WTG abweichen. men (eigene Küche) wurde die Angemessenheitsgrenze
}} Unter Berücksichtigung der besonderen konzeptionellen, strengen Zweckbindung, die bilanziell zur Passivierungspflicht }} Doppelzimmer, die aufgrund der beschriebenen Ein- um 100 € erhöht und beträgt max. 53 qm pro Platz und
betriebsorganisatorischen und wirtschaftlichen Bedeu- führt und im virtuellen Konto nachzuweisen sind. zelzimmerquote abgebaut werden müssten, können € 2.478,16 je qm Nettogrundfläche (2020, jährliche An-
tung der Einrichtung und nach vorheriger Abstimmung bis zum 31.0.2021 weiterhin als Doppelzimmer genutzt passung nach Baupreisindex NRW; 2021 = € 2.541,86).
mit der zuständigen Behörde, kann von den 80 Plätzen Wesentliche Grundlagen des APG sind: werden, soweit diese im Rahmen der Kurzzeitpflege }} Die Angemessenheitsobergrenze für die teilstationäre
abgewichen (§ 20 Abs. 2 WTG) werden, wenn mit jedem }} Anerkennungsfähig sind Maßnahmen, die den Grundsät- belegt werden. Die Ausnahmeregelung (nach § 41 Abs. Pflege liegt bei € 1.948,01 je qm NGF (2020, jähr-
der die 80 Plätze überschreitenden Platz ein weiterer zen der Sparsamkeit und Wirtschaftlichkeit in Form der 2 Satz 1 WTG NRW) ist zwar bis zum 31.7.2021 befristet. liche Anpassung nach Baupreisindex NRW; 2021 = €
gesonderter separater Kurzzeitpflegeplatz im selben landesrechtlichen Festlegung von Angemessenheits- Eine Entfristung dieser Regelung wurde vom Ministerium 2.000,19)
Gebäude oder im selben räumlich verbundenen Gebäu- (ober)grenzen entsprechen. Dies betrifft grundsätzlich für Arbeit, Gesundheit, und Soziales NRW aber bereits in
dekomplex errichtet wird. Dabei darf die Gesamtplatzzahl Neubaumaßnahmen, Miet-/Pachtaufwendungen und Aussicht gestellt. Abgrenzung zwischen langfristigen und
von 120 Plätzen nicht überschritten werden. Eine Abwei- Modernisierungs-, Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen. sonstigen Anlagevermögen
chung setzt darüber hinaus voraus, dass ein besonderes, }} Bei baulichen Veränderungen bestehender Einrichtungen Verfahrensfristen nach APG Es ist eine klare Abgrenzung zwischen dem langfristigen
auf Dauer angelegtes Kurzzeitpflegekonzept vorhanden gilt dies unter Anrechnung der Restwerte, d. h. der noch }} Die Antragstellung zur Feststellung (Anerkennung von Anlagevermögen und dem sonstigen Anlagevermögen
ist und die Kurzzeitpflegeplätze ausschließlich für die nicht im Rahmen der Landesregelungen refinanzierten Maßnahmen) und Festsetzung (Investitionskostensätze, vorzunehmen, denn hierauf beruhen die Abschreibungs-
Kurzzeitpflege genutzt werden. Aufwendungen. i.d.R. Zweijahresturnus) erfolgt online über das EDV-Portal regelungen:
}} Bei neu errichteten Einrichtungen sind ausschließlich }} Für Bestandsgebäude besteht ein refinanzierungswirk- von d-NRW, PfAD.invest. }} Langfristiges Anlagevermögen: Gebäude bzw. steu-
Einzelzimmer zulässig, bei Bestandseinrichtungen muss samer Rechtsanspruch auf Anerkennung von Maßnahmen }} Soweit der Träger über das langfristige Anlagevermögen errechtlich dem Gebäude zuzuordnende Gebäudebe-
der Anteil der Einzelzimmer bei mind. 80 % liegen (ab- nur bei der Umsetzung „zwingender gesetzlicher Vorga- der Einrichtung verfügt (sog. Eigentümermodell), können standteile.
weichender Bestandsschutz – Umsetzung musste bis zum ben“, die durch die Landesbauverordnung und durch das die bis einschließlich 31.12.2019 geltenden Bescheide auch }} Sonstiges Anlagevermögen: Alle anderen Wirtschafts-
31.7.2018 erfolgen). Ordnungsrecht (WTG) normiert werden. für die Jahre 2020 und 2021 abgerechnet werden. Das güter einschl. der (steuerlichen) Betriebsvorrichtungen
}} Im Sanitärbereich sind nur Einzel- oder Tandembäder }} Hierunter fallen vor allem die im Ordnungsrecht (WTG) Antragsverfahren für 2022/2023 für Eigentümermodelle am Gebäude. Gemietete oder geleaste Wirtschaftsgüter
zulässig; sie müssen ohne Benutzung allgemeiner Flure definierte Vorgabe einer Einzelzimmerquote von 80 % beginnt ab dem 31.8.2021 werden hierbei mit ihrem marktüblichen Kaufpreis be-
zugänglich sein (abweichender Bestandsschutz – Umset- der Gesamtzahl der Zimmer sowie die Anforderung, }} Befindet sich das langfristige Anlagevermögen der Einrich- rücksichtigt.
zung musste bis zum 31.7.2018 erfolgen). dass zu jedem Bewohnerzimmer ein direkt zugäng- tung nicht im Eigentum des Trägers (sog. Mietmodell) kön- }} Das langfristige und sonstige Anlagevermögen ist ein-
}} Mindestwohnfläche ohne Nasszelle: Einzelzimmer 14 qm, liches Einzel- oder Tandembad vorhanden ist. Diese nen die bis einschließlich 31.12.2020 geltenden Bescheide richtungs- bzw. maßnahmenbezogen nachzuweisen und
Doppelzimmer 24 qm. Maßnahmen waren bis zum 31.7.2018 umzusetzen, an- bis zum 30.06.2021 abgerechnet werden. Ein Antrag für durch Wirtschaftsprüfer/Spitzenverband zu testieren.
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Rechtsvorschriften, ordnungsrechtliche Vorgaben, Fördermöglichkeiten und Abstimmung
Insgesamt lassen sich die anerkennungsfähigen Aufwen- Einrichtungen im Mietmodell (-fiktiv-) förderungsfähigen Aufwendungen gefunden werden. }} Bei der Angabe der tatsächlich verausgaben Mittel sind
dungen wie folgt ermitteln: }} Miet- und Pachtaufwendungen sind im Rahmen von Ober- Kann kein Einvernehmen gefunden werden, entscheidet ausschließlich steuerrechtliche Aufwände anzugeben.
grenzen aufgrund festgelegter Vergleichsberechnungen am Ende der Träger der örtlichen Sozialhilfe.
Langfristiges Anlagevermögen anerkennungsfähig (fiktive Vergleichsberechnung). Für Baumaßnahmen gilt: Die Planungen werden hinsicht-
}} Für Neueinrichtungen im Sinne erstmaliger Herstellung }} Bisher wurden, soweit das Miet- und Pachtverhältnis Einrichtungen im Mietmodell (-konkret-) lich der Vorgaben von APG und APG-DVO vom örtlichen
und Anschaffung von langfristigen Anlagegütern gilt ein bereits vor dem 02.11.2014 bestanden hat, die Miet- und }} Bei Nachweis der tatsächlichen Aufwendungen seitens des Sozialhilfeträger unter Einbeziehung des zuständigen Land-
Abschreibungssatz von 2 %. Pachtaufwendungen zum Vertragsstand 1.2.2014 im Vermieters kann ein Mietobjekt hinsichtlich der Anerken- schaftsverbandes geprüft. Grundlage sind die in §§ 9 und
}} Die Aufwendungen für anerkennungsfähige Modernisie- Rahmen des Bestandsschutzes anerkannt. nung der Investivkosten analog zu einem Eigentumsobjekt 10 APG DVO vorgegebenen Verfahrensgrundsätze und die
rungsmaßnahmen (einschl. baulicher Erweiterungen im }} Dieser Bestandsschutz endet nun am 30.6.2021. Das bewertet werden (konkrete Vergleichsberechnung). Regelungen zum Beratungs- und Abstimmungsverfahren.
Rahmen bisheriger Platzzahlen) werden im langfristigen bedeutet, dass Miet- und Pachtaufwendungen zum Ver- }} Träger im konkreten Mietmodell, bei denen als Ersatz für Die vom zuständigen Landschaftsverband ausgestellten
Anlagevermögen mit 4 % Abschreibung berücksichtigt. tragsstand 1.2.2014 (soweit das Miet- und Pachtverhältnis Miet- oder Pachtaufwendungen die Übernahme von Ka- Festsetzungsbescheide lösen für vollstationäre Pflegeein-
}} Unter bestimmten Voraussetzungen sind die Aufwen- bestand bereits vor dem 2.11.2014 bestand) nur dann pitaldiensten des Vermieters oder Verpächters vereinbart richtungen den Fördertatbestand des Pflegewohngelds aus
dungen im langfristigen Anlagevermögen für Ersatzneu- anerkannt werden, wenn sie den fiktiven Vergleichsbetrag wurde, können nach vollständiger Tilgung des Darlehens und wirken in gleicher Weise als Abrechnungsgrundlage für
bauten den Modernisierungsmaßnahmen gleichgestellt: um nicht mehr als 10 % überschreiten. zusätzlich zur tatsächlich gezahlten Miete oder Pacht die Selbstzahler.
= 4 % Abschreibung. }} Hiervon kann mithilfe eines gesonderten Antragsver- auch noch einen ggf. bestehenden Restwert als weitere
fahrens beim zuständigen überörtlichen Träger der So- Aufwendungen anerkannt bekommen. Die Existenzgrundlage für Einrichtungen, die sich im fik-
Sonstiges Anlagevermögen zialhilfe abgewichen werden, wenn der Vermieter oder tiven Mietmodell befinden und mit Ihrem Vermieter oder
}} Für die anerkannten Aufwendungen im sonstigen Anla- Verpächter der das Eigentum an der Einrichtung durch Virtuelle Konten Verpächter keine Anpassung der Miet- und Pachtaufwen-
gevermögen wird ein Refinanzierungsbetrag von 11 % deren erstmalige Herstellung erworben hat bereit ist, }} In den virtuellen Konten werden die tatsächlich veraus- dungen vereinbaren können, wird in den nächsten Jahren
(Abschreibung und Instandhaltung) anerkannt, der nach ergänzende Daten zur Verfügung zu stellen: gabten Mittel für Instandhaltung und Instandsetzung auf eine harte Probe gestellt. Die Möglichkeit eine Ausnah-
Baukostenindex NRW jährlich fortgeschrieben wird. ;; 1. Zins und Tilgung für bereits am 5. Juli 2019 oder der Ersatzbeschaffungen für das sonstige Anlagever- meregelung nach § 10 Abs. 3 APG DVO mit dem örtlichen
bestehendes Fremdkapital mögen den anerkannten Aufwendungen (zugeflossene Sozialhilfeträger zu vereinbaren bedeutet ein Ausstieg aus
Instandhaltung- und Instandsetzung ;; 2. Zinsen für eingebrachtes Eigenkapital Mittel) im Rahmen der Kappungsberechnung gegenüber- dem Pflegewohngeld.
}} Die Refinanzierung von Instandhaltungsaufwendungen ;; 3. die Pauschale für Instandsetzung und Instandhaltung gestellt.
im Gebäude erfolgt auf Basis der Nettogrundflächen mit ;; 4. der nachgewiesene Aufwand des Vermieters zum }} Es ist vorgesehen, dass wenn die Summe der nicht ver- 3. Soziallotterien und Förderstiftungen
einem qm-Kostensatz von € 21,25 (2020; 2021 = € 21,82) Erhalt des betriebsnotwendigen Bestandes an ausgabten Mittel für die Instandhaltung das 10-fache Je nach Einzelfall bestehen Fördermöglichkeiten durch
mit jährlicher Indexierung gemäß Baupreisindex NRW. sonstigen Anlagevermögen des Jahreswerts und die Summe der nicht verausgabten „verlorene Zuschüsse“ bei Förderstiftungen, insbesondere
In diesem Fall werden die konkret nachgewiesenen Daten Mittel beim Sonstigen Anlagevermögen das 4-fache der Soziallotterie Stiftung Deutsches Hilfswerk sowie in
Finanzierungsaufwendungen (Nr. 1-4) in der fiktiven Vergleichsberechnung zu Grunde des Jahreswerts überschreitet, es zu entsprechenden Ausnahmekonstellationen bei der Stiftung Wohlfahrtspflege
}} Die Finanzierung kann über Fremdkapital bei markt- gelegt und um einen pauschalen Risikozuschlag in Höhe Kürzungen (Kappung) der Investitionskostenentgelte im des Landes Nordrhein-Westfalen, die jeweils im Einzelfall zu
üblicher Laufzeit und Zinssatz oder über verzinsliches von 4 % erhöht. neuen Festsetzungszeitraum kommt. prüfen und ggf. über die Diakonie RWL zu beantragen sind.
Eigenkapital aufgebracht werden. }} Gleiches gilt, wenn der jetzige Vermieter oder Verpächter
}} Der Zinssatz bei Eigenkapitaleinsatz orientiert sich an einer zur Aufbringung des Kaufpreises (vor dem 05. Juli 2019)
statistischen Zeitreihe (letztes Kalenderjahr) der Bundes- zusätzliche Finanzierungsaufwendungen aufnehmen
bank zzgl. eines Risikozuschlages von + 0,5 %-Punkten, musste. Anerkennungsfähig sind
er wird jährlich durch Erlass festgesetzt. ;; 1. Zins und Tilgung für bereits am 05. Juli 2019
bestehendes Fremdkapital
Aufwendungen bei Erbpacht von Grundstücken ;; 2. Zinsen für eingebrachtes Eigenkapital
}} Ferner ist eine Refinanzierung von Erbpachtzinsen mög- Die fiktive Vergleichsberechnung wird in diesem Fall
lich. Obergrenzen ergeben sich aus bestimmten Flächeno- ebenfalls um die konkret nachgewiesenen Daten (Nr.
bergrenzen und ortsüblichen Bodenrichtwerten sowie 1-2) angepasst.
Erbpachtzinssätzen. }} Ist der Vermieter oder Verpächter nicht bereit ergän-
zende Daten zur Verfügung zu stellen, kann der Träger
2.3 Neureglungen ab 2020 lediglich einen Antrag auf Ausnahmeregelung nach §
Mit der Novellierung im Jahr 2020 der APG-DVO fängt 10 Abs. 3 APG beim örtlichen Sozialhilfeträger stellen.
insbesondere für die Mieteinrichtungen in NRW ein neues Nach den Grundsätzen des § 10 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 APG
Zeitalter an. Die zeitlich begrenzten Bestands- und Über- soll dann zwischen dem Träger und dem überörtlichen
gangsregelungen wurden neu gestaltet. und örtlichen Sozialhilfeträger ein Einvernehmen zu den
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Schematische Darstellung
Übersicht: Investitionsmaßnahme im Zeitablauf
Nordrhein-
Westfalen
Erstellen einer Überlegungen Hinzuziehen des
Marktanalyse zur Investition (qualifizierten)
Strategie (mit WP-Gesell- im Rahmen der Projektsteuerers
schaft/Bank, Gesamtstrategie
o.a.)
Ermittlung des Detaillierte Planer- Erstellung einer
groben Kosten- stellung durch den detaillierten
Planung rahmens auf Basis Architekten Kostenberechnung
grober Pläne
Abstimmung der Erstellung einer Abstimmungs- Aktualisierung der
Rahmenbedin- Wirtschaftlichkeits- bescheinigung Wirtschaftlichkeits-
Refinanzierung gungen und des berechnung (mit durch LVR/LWL berechnung
Refinanzierungs- Bank/WP-Gesell- sowie Bauge-
rahmens schaft, o.a.) nehmigungen
(mit Diakonie RWL)
Prüfung der Anpassen der Kreditvergabever-
Finanzierungsbau- Finanzierungsmittel fahren und Bean-
Finanzierung steine (inkl. För- tragung Fördermit-
dermöglichkeiten) tel/Zuschüsse
Anpassen der
(mit Bank) Finanzierungsmittel
Start Baubeginn
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Kostenüberschreitungen vermeiden
Planung und Kalkulation der Kosten Baumanagementleistungen in den einzelnen Projektphasen
und der Projektsteuerung
Projektentwicklung
Eine möglichst genaue Planung des Investitionsprojekts inklu- Offensichtliche bzw. „versteckte“ Risiken sind z.B.:
Baukosten-Check
sive Kostenkalkulation und Verteilung des Mitteleinsatzes ist }} Kostenüberschreitung
wichtige Grundlage für die weiteren Überlegungen. }} Terminüberschreitung
}} Teure Bauleistungen durch schlechten Einkauf Architektenwettbewerb
Bereits jetzt sollte über die Einbindung eines qualifizierten }} Schlechte Bauqualitäten
Projektsteuerers entschieden werden, da dieser die Kosten }} Falsche Partner bei Planung und Bau
Bautenstandsbericht
in signifikantem Maße nur vor Baubeginn beeinflussen }} Mangelhafte Verträge
kann. Die Erfahrung zeigt, dass i. d. R. eine „Gewaltenteilung“ }} Falsches Grundstück
Krisenmanagement
zwischen Architekt und Kostenüberwachung (Baubetreuer) }} Mängel im Raumprogramm
sinnvoll ist. }} Unwirtschaftliche Baugestaltung
}} Ungenügende Versicherungen Projektsteuerung
Zielführend für eine erfolgreiche Investition sind: }} Fehlende schriftliche Auftragserteilung der Planer
}} die Einhaltung der Baukosten und Termine (hierdurch werden meist ungewollt Aufträge für alle Konzeption Planung Bauvorbereitung Realisierung Abschluss
}} die Sicherstellung der erforderlichen Qualität Leistungsphasen erteilt)
}} Erfahrung im Umgang mit am Bau beteiligten }} Aushebeln des „ausgewogenen Vertragswerks“ der VOB
Unternehmen (durch Streichungen oder Ergänzungen)
}} Ausreichend großes Zeitkontingent seitens des }} Unvollständige Kostenermittlung der Planer (führt zu
Bauherren nachträglichen Kostensteigerungen)
Kostensteigerungen entstehen in aller Regel während der Realisierungsphase durch Nachträge. Unvollständige oder fehler-
hafte Leistungsverzeichnisse (und Pläne) sind der häufigste Grund für Nachträge und damit der Grundstein für Kostenüber-
schreitungen. Die Leistungsbeschreibungen sollten vorab durch geeignete Fachleute auf Vollständigkeit und Fehlerfreiheit
geprüft werden. Der Einsatz eines Projektsteuerers bedeutet weder, dass der Bauherr keine Einflussmöglichkeit, noch dass
er keine Verpflichtungen mehr hat. Der Bauherr ist und bleibt die zentrale Drehscheibe – allerdings kann er Teilaufgaben auf
Fachleute übertragen. Daher sind Projektsteuerungen regelmäßig modular aufgebaut (siehe Abbildung).
@ Gern benennen wir Ihnen Projektsteuerer, die sich nach
unseren Erfahrungen bewährt haben.
Bitte sprechen Sie uns an. Unsere Kontaktdaten finden
Sie auf Seite 22 dieser Broschüre.
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Handlungsoptionen und Ausgestaltung der Finanzierungsbausteine
Finanzierungs- und Fördermöglichkeiten
1. Betrieb im Eigentum oder im Mietobjekt? Zinsmanagement (z.B. Redu- Forward-Darlehen, Bauspar-
Die gesetzlichen Grundlagen in NRW ermöglichen die Refi- zierung von Bereitstellungs- darlehen, Zinsderivate
nanzierung der entstehenden Kosten über den Investitions- provision)
kostenanteil als Bestandteil des Pflegesatzes. Daher besteht Neubauten, Umbauten, Aus- Stiftung deutsches Hilfswerk,
stattung, Sinnesgärten bei Stiftung Wohlfahrtspflege
für Betreiber, die zugleich Gebäudeeigentümer sind, die Mög- neuem Konzept und Vorliegen NRW (sehr eingeschränkt)
lichkeit der Refinanzierung der (marktüblichen) Zinsen von besonderer Gründe
Darlehen bzw. der Ansatz einer Eigenkapitalverzinsung. Zu-
sätzlich werden hierbei Abschreibungsbeträge berücksichtigt. 2.1 Förderdarlehen
Diese sind über die Hausbank zu beantragen und können meis-
Für Mietobjekte wird die Miete bis zu einer nach der Verord- tens in die Gesamtfinanzierung eingebunden werden. Hier
nung festgelegten Mietobergrenze refinanziert. Dabei kann kommen für Altenhilfeeinrichtungen derzeit (Stand März 2021:
auch im „Mietmodell“ eine Refinanzierung auf Grundlage des es gibt regelmäßig Änderungen bei den Förderprogrammen)
„Eigentumsmodells“ erfolgen (konkrete Vergleichsberech- insbesondere in Frage:
nung), wenn die maximale Miete nicht ausreicht, die tatsäch-
lichen Kosten des Investors zu decken. Es ist dabei unerheblich, 2.1.1 Förderdarlehen der NRW-Bank
ob der Vermieter ein externer Investor oder ein Tochter-/ }} „NRW-Bank Infrastruktur“ (Zinsbindung für bis zu 30 Jahre
Schwesterunternehmen (Betriebsaufspaltung) ist. Ein Wechsel möglich, dabei flexible Gestaltung der tilgungsfreien Zeit
der Refinanzierungsgrundlage vom „Eigentumsmodell“ ins von 1-5 Jahren – als Annuitäten- oder als Tilgungsdarlehen
„Mietmodell“ ist hingegen i. d. R. nicht möglich. Hinzu kommt, wählbar).
dass es Konstellationen gibt, bei denen zwar seit Jahren ein
Mietvertrag besteht, von den Landschaftsverbänden die 2.1.2 Förderdarlehen der Kreditanstalt für Wiederauf-
Konstellation aber als „Eigentumsmodell“ refinanziert wurde, bau (KfW)
was vor dem Hintergrund der Regelungen aus der APG-DVO }} „KfW-IKU Investitionskredit Kommunale und Soziale 2.2 Alternative Finanzierungsinstrumente gestellt werden, hier können entsprechende Unterlagen
in die konkrete Vergleichsberechnung überführt wurde. Ein Unternehmen“ (Zinsbindung für bis zu 20 Jahre möglich, (Zinsmanagement) angefordert werden.
Wechsel ins „echte Mietmodell“ wird dabei i. d. R. abgelehnt, flexible Gestaltung der tilgungsfreien Zeit von 1-5 Jahren, Insbesondere bei langen Bauzeiten führt der Einsatz von
auch wenn nun ein Ersatzneubau errichtet wird. hohe Bereitstellungsprovision, nur Tilgungsdarlehen) KfW-Förderdarlehen regelmäßig zu sehr hohen Zinskosten Projektbeispiele bzw. die Richtlinien sind auf der jeweiligen
}} „KfW-Energieeffizient Sanieren“: Möglichkeit von Til- vor Inbetriebnahme, die in die Gesamtbaukosten einbezogen Homepage zu finden:
Wenn dennoch eine Entscheidungsmöglichkeit zwischen gungszuschüssen! werden müssen und somit nur im Rahmen der maximalen
dem Betrieb im „Eigentumsmodell“ oder im „Mietmodell“ }} „KfW-Energieeffizient Bauen“ (Zinsbindung bis zu 20 Investitionsbeträge refinanzierbar sind. Daher sollten Sie http://www.sw-nrw.de/home/
besteht (was zumindest bei echten Neubaumaßnahmen der Jahre) – Möglichkeit von Tilgungszuschüssen! gemeinsam mit Ihrer Bank den Einsatz von alternativen https://www.fernsehlotterie.de/foerdern-engagieren
Fall ist) sind mehrere Aspekte gesondert zu berücksichtigen. }} „KfW-Altersgerecht Umbauen“ (für altengerechte Woh- Finanzierungsinstrumenten prüfen. Hierdurch können z. B.
Zum einen sind die liquiden Mittel, die Erlössituation und die nungen, nicht stationäre Altenhilfe) die Bereitstellungsprovisionen und Zinskosten in der Bauzeit Die Stiftung Deutsches Hilfswerk fördert in der Regel
Entwicklung der Investitionskostenansätze über die gesamte deutlich reduziert, aber dennoch langfristige Zinsbindungen Neubauten/Umbauten/Ausstattung/Sinnesgärten von
Laufzeit relevant. Zum anderen spielen Kalkulationssicherheit Zum 01.07.2021 erfolgen umfassende Anpassungen in den zur Kalkulationssicherheit vereinbart werden. Je nach Zinssi- Altenpflegeeinrichtungen. Bei bestehenden Gebäuden kön-
und der administrative Aufwand der Rechtskonstruktion im energetischen Förderprogrammen der KfW. Die Förderung tuation und Zinserwartung ist dabei auch eine flexible Zins- nen folgende Gründe akzeptiert werden:
Investoren-Betreiber-Mietmodell eine Rolle. Wir empfehlen, für Wohngebäude (zu denen stationäre Altenpflegeplätze gestaltung mit der Absicherung eines Zinskorridors denkbar. }} Ordnungsrechtliche Auflagen/Anforderungen (WTG), z. B.
die Beratung der Diakonie RWL in Anspruch zu nehmen. ebenso zählen wie Betreutes Wohnen) wird denen der Nicht- Baumaßnahmen zur Erhöhung des Anteils an Einzelzim-
wohngebäude (z.B. Tagespflege) überwiegend angeglichen. 2.3 Förderung durch Stiftungen/Soziallotterien mern, Schaffung von Gemeinschaftsräumen, Anpassung
2. Fördermöglichkeiten und alternative Finanzierungs- So sind dann deutlich höhere Zuschüsse bei deutlich höheren Im Bereich von stationären Altenpflegeeinrichtungen können von Nasszellen etc.
instrumente neben klassischen Bankdarlehen maximalen Förderbeträgen möglich. für Investitionen Zuschüsse insbesondere über die Stiftung }} Wenn Brandschutzauflagen angepasst und erfüllt werden
Deutsches Hilfswerk (ARD Fernsehlotterie) beantragt werden. müssen.
Für alle Modernisierungen, insbesondere NRW-Bank-
Umbauten Infrastruktur oder KfW-IKU
Weitere Förderprogramme sind je nach Ausgestaltung der Über die Stiftung Wohlfahrtspflege NRW ist eine Mitfinanzie- }} Wenn Auflagen zu Gesundheits-/Hygienevorschriften
Investition möglich. Für die Beratung und Beantragung die- rung von Investitionsmaßnahmen in Pflegeeinrichtungen nach erfüllt werden müssen.
Energieeffizienz Energetische Programme der
KfW ser Förderdarlehen ist die Bank für Kirche und Diakonie Ihr SGB XI nur noch in begründeten Ausnahmefällen möglich.
Ansprechpartner. Anträge müssen über die Diakonie RWL als Landesverband Wenn Sie die Fördermöglichkeiten prüfen möchten, empfeh-
| 16 | www.KD-Bank.de Finanzierungsleitfaden für Pflegeeinrichtungen NRW | 17 |Handlungsoptionen und Ausgestaltung der Finanzierungsbausteine
len wir Ihnen die Beratung durch die Diakonie RWL. 3.2 Begleitung des Kreditnehmers bei der Ausgestaltung
der Rahmendaten
3. Der Weg zur Kreditzusage }} Abstimmungen mit den Förderinstituten
Im Rahmen der Kreditentscheidung werden drei Säulen }} Prüfung der Neuförderungen auf Basis der Konzeption
überprüft: Die Bonität des Kreditnehmers, die Wirtschaft- }} Prüfung der Vorrangeinräumung bei Altdarlehen aus
lichkeit des Projekts und die zur Verfügung stehenden früheren Finanzierungen (aufgrund des teilweise langwie-
Sicherheiten. Dabei ergeben sich in der Regel nachfolgende rigen Verfahrens sollte dies frühzeitig erfolgen)
Schritte: }} Insbesondere bei Modernisierungsmaßnahmen mit hohen
Altdarlehen sind ggf. zusätzliche Sicherheiten bzw. der
3.1 Erstellung eines konkreten Finanzierungsangebots Einsatz von Eigenmitteln erforderlich, da Blankoanteile
Auf Basis der Gespräche und der vorliegenden Unterlagen (unbesicherte Kreditmittel) durch das höhere Risiko die
erstellt die Bank ein Finanzierungsangebot und bindet dabei Finanzierungskondition zumindest verteuern
alle sinnvollen Finanzierungsbausteine (inkl. Förderdarlehen }} Anpassung der Finanzierungsgestaltung (hierbei sollten
und Leasing) ein. Die Konditionsgestaltung basiert dabei auf auch Altdarlehen für das Investitionsobjekt bezüglich der
den o.g. Säulen der Kreditentscheidung. Zinsausläufe und eventueller vorzeitiger Ablösungsmög-
}} Ermittlung der Bonität des Kreditnehmers anhand des lichkeiten geprüft werden)
aktuellen Ratings auf Basis der geprüften Bilanz und
GuV der letzten beiden Jahre sowie einer aktuellen Wirt- 3.3 Erstellen der verbindlichen Finanzierungszusage
schaftsplanung Der endgültige Investitions- und Finanzierungsplan ist Basis
}} Ermittlung einer vorläufigen Wirtschaftlichkeit auf Basis der für die Finanzierungszusage. Hierfür erforderliche ergänzende
auf einer Marktanalyse basierenden Wirtschaftlichkeitsbe- Voraussetzungen:
rechnung mit Einbeziehung folgender Unterlagen: gg Kostenberechnung
gg (vorläufige) Kostenkalkulation und gg Bauzeitenplan (geplante Bauzeit und vorgesehener
Gesamtkostendarstellung Mittelabruf)
gg (vorläufiger) Finanzierungsplan gg Festlegung Eigenmittelanteil
}} Ermittlung eines (vorläufigen) Beleihungswerts mit fol- gg Benennung realistischer Zuschüsse (ggf. Bewilligungs-
genden weiteren Unterlagen: bescheide)
gg Bau- und Konzeptionsbeschreibung gg Wirtschaftliche Stellungnahme der Diakonie RWL
gg (zumindest grobe) Baupläne gg Detaillierte Bauunterlagen (i. d. R. alle für die Bauge-
gg Flächen- und Kubatur-Berechnung für das zukünftige nehmigung eingereichten Unterlagen)
Gebäude gg Pachtvertrag(-sentwurf) bei Investor/Betreiber-
gg Flurkarte mit (zukünftigen) Gebäudegrundrissen Modellen
gg Aktueller Grundbuchauszug
gg Bei Erbbaurecht zusätzlich Erbbaurechtsvertrag
(-entwurf)
gg Bei Modernisierungsmaßnahmen zudem
PP Baujahr
PP Umfang der in den letzten Jahren vorgenom-
menen Modernisierungsmaßnahmen
PP Aktuelle Lichtbilder
| 18 | www.KD-Bank.de Finanzierungsleitfaden für Pflegeeinrichtungen NRW | 19 |Umgang mit Planungs- und Szenariorechnungen oder Businessplänen
Beurteilung der Machbarkeit von 3. Mehrjährige Planungsrechnungen als Entscheidungs- Eine Integrierte Planungsrechnung umfasst drei Module:
grundlage für den Finanzierungseinsatz von Fremd- }} Plan-Bilanz, Plan-GuV
Neubau- oder Modernisierungsmaßnahmen oder Eigenkapital }} Investitions- und Finanzierungsplanung
Nachdem sämtliche Informationen für eine Investitionsent- }} Finanz- und Liquiditätsplanung
scheidung vorliegen, sollte im Rahmen einer mehrjährigen Mehrjährige Planungsrechnungen entstehen durch die Wei-
Während die Erstellung von Wirtschafts- und Investitionsplä- }} Kann die Baumaßnahme organisatorisch so durchgeführt Planungsrechnung eine Bewertung stattfinden, ob und in terentwicklung aktueller Ertrags- oder Finanzrechnungen
nen für das laufende oder bevorstehende Jahr in den meisten werden, dass die Bewohner im Haus verbleiben bzw. welchem Umfang zur Investitionsfinanzierung Eigenmittel auf zukünftige Perioden. Bildet man für künftige Perio-
Einrichtungen des Gesundheits- und Sozialwesens inzwischen die Plätze weiter betrieben werden? Wenn nein, welche eingesetzt werden können und in welchem Umfang Fremd- den nicht nur eine Entwicklungsmöglichkeit ab, sondern
weitestgehend zum Standard zählt, bilden regelmäßig er- Möglichkeit gibt es, den Betrieb zeitweise in andere Ein- kapital aufgenommen werden muss. mehrere – durch unterschiedliche Maßnahmen oder Ein-
stellte mehrjährige Planungs- und Szenariorechnungen oder richtungen auszulagern (Ersatzquartiere)? Wie werden trittswahrscheinlichkeiten geprägte – Varianten, so spricht
Business-Pläne noch die Ausnahme. diese zusätzlichen Kosten aufgebracht? Ein den Einjahres-Horizont überschreitendes Finanzma- man von Szenariorechnungen.
}} Welche notwendigen pflegerischen und hauswirtschaft- nagement hat durch die Umstellung auf eine nachschüssige
Die Notwendigkeit zum Aufbau/Ausbau eines aussagekräf- lichen Leistungen (Personalbedarf) müssen in der Bau- Investitionsfinanzierung und freien Marktzugang erheblich In der Praxis hat sich folgendes strukturiertes Vorgehen im
tigen Berichtswesens (monatlich, vierteljährlich) sowie eine phase bei schwankender Belegung bzw. ggf. reduzierter an Bedeutung gewonnen. Zwar stellt die Umstellung der Umgang mit Planungs- und Szenariorechnungen bewährt:
Weiterentwicklung der einjährigen Ergebnis-, Liquiditäts-, Platzzahlen aufrechterhalten werden? Welche zusätzlichen Investitionsfinanzierung in NRW seit 2.11.2014 wieder auf }} Schritt 1: Schaffung und Analyse der Datenbasis (letzter
Investitions- und Finanzplanung zur Fünf-Jahresplanung als nicht refinanzierungsfähigen Kosten aus dem Bereich eine 25-jährige Nutzungsdauer insbesondere bei der Reali- geprüfter Jahresabschluss, Hochrechnung laufendes
internes Instrument und als Grundlage für den Kapitalmarkt Pflege und Unterkunft/Verpflegung belasten die Einrich- sierung von Modernisierungsmaßnahmen ab, jedoch können Geschäftsjahr)
sind jedoch unverzichtbar. tung? fehlende Eigenmittel, hohe Restbuchwerte und -darlehen }} Schritt 2: Bereinigung der Ausgangsjahre um Sonder- und
}} Ist bei der konzeptionellen Umstellung des Pflegebetriebs den Handlungsspielraum einschränken. Im Rahmen einer Einmaleffekte
1. Klärungsbedarf zur Beurteilung der Machbarkeit auf kleinere Wohngruppen (z. B. Hausgemeinschaftsmo- integrierten Planungsrechnung können während der Um- }} Schritt 3: Darstellung des Basisszenarios (Szenario bei
Grundlage sind die bereits zum Zeitpunkt der Planung ange- dell des KDA) sichergestellt, dass die Umstrukturierung bauphase oder später im laufenden Betrieb aufgrund des mittlerer Geschäftsentwicklung/Auslastung)
stellten Vorüberlegungen zur wirtschaftlichen Machbarkeit des Personalkörpers auf das neue Leistungsgeschehen Versatzes zwischen Tilgungsleistungen und Mittelzufluss }} Schritt 4: Darstellung weiterer Szenarien (Best-, Middle-
der Baumaßnahme. Auch hier bieten die Diakonie RWL und (z. B. Einsatz von hauswirtschaftlichen Präsenzkräften) aus dem Investitionskostensatz entstehende Ergebnis- oder und Worst-Case-Szenarien)
die Bank für Kirche und Diakonie entsprechende Beratung möglich ist und dass das neue Konzept im Rahmen refinan- Liquiditätslücken frühzeitig erkannt und beeinflusst werden. }} Schritt 5: Plausibilisierung der Planungen und Interpreta-
an. Entscheidend sind hierbei folgende Faktoren bzw. Fra- zierungsfähiger Pflegesätze und Entgelte für Unterkunft tion der Planungen
gestellungen: und Verpflegung sich wirtschaftlich trägt? Des Weiteren kann die Vorteilhaftigkeit unterschiedlicher
Handlungsoptionen (z.B. Teil-/Bettenreduzierung und An- Mit der Finanz- und Bilanzplanung werden die vorlaufenden
}} Kann die Baumaßnahme im Rahmen vorgegebener Bau- 2. Erste Grobkalkulation wendung des Dortmunder Modells gemäß § 11 Abs. 9 APG Planungen – wie beispielsweise Erfolgsplanung, Investitions-
und Einrichtungskosten durchgeführt werden? Abgeleitet aus den landesrechtlichen Vorgaben zur Kalku- DVO, Anbau zur Erhaltung der Platzzahl, Ersatzneubau, planung, Kreditplanung – mit der Ermittlung des künftigen
}} In welchem Umfang sind freie liquide Mittel verfügbar? lation der Investitionskosten (vgl. S. 8 ff.) ergibt sich unter Nachnutzung Altgebäude) einem Vergleich unterzogen Kapitalbedarfs (Neu- und Gesamtverschuldung) konsolidiert.
}} Besteht an anderer Stelle im Unternehmen Investitions- Berücksichtigung der sog. Restwerte gemäß § 1 Abs. 6 APG werden. Eine integrierte Planungsrechnung enthält grundsätzlich
oder Sanierungsbedarf? DVO und der Angemessenheitsgrenzen gemäß § 2 Abs. 2 mengenmäßige (u.a. Belegungstage, Heimplätze) und
}} Können die Tilgungsverpflichtungen aus der neuen der APG DVO der Handlungsrahmen für den Architekten zur Für eine monetäre Betrachtung der Realisierung von Investi- geldwertmäßige Informationen, die vergangenheits-, ge-
Darlehensaufnahme/den Altschulden aus den refinanzie- Ermittlung der zu erwartenden Baukosten. tionsmaßnahmen bietet sich eine integrierte Unternehmens- genwarts- und zukunftsorientierte Aussagen treffen. Die
rungsfähigen Abschreibungsbeträgen gezahlt werden? planung an. Sie hat den Vorteil, sich nicht nur auf wenige eingesetzten personellen (Entwicklung Vollkräfte nach
}} Ist das „konzerninterne“ Investor-Betreiber-(Miet)-Modell Hierbei ist zu beachten, dass eine Erneuerung der sonstigen Elemente (z. B. Erfolgsplanung, Investitionen) zu beschrän- Dienstarten), infrastrukturellen und sachlichen Ressourcen
eine Alternative zur herkömmlichen Finanzierung im Anlagegüter oder Instandhaltungsmaßnahmen grundsätzlich ken, sondern ebenso Planungen zu Bilanz, Finanzierung und sowie die zu erbringenden Einzelleistungen sind im Rahmen
Eigentümermodell? nicht refinanzierungsfähig sind. Des Weiteren ist frühzeitig zu Liquidität zu berücksichtigen und diese auch miteinander der Integrierten Planung abzustimmen und zu vereinbaren.
}} Bei welcher Auslastung ist mit einer Kostendeckung zu klären, ob und in welchem Umfang WTG-Vorgaben (1-Bett- zu verknüpfen. Die mit der Integrierten Planungsrechnung
rechnen? zimmerquote, direkter Zugang zum Bad) verpflichtend zu verfolgten Ziele sind die Verbesserung von Qualität und Auf dem aufgezeigten Weg erstellte Planungs- und Szena-
}} Sind die investiven Kosten insgesamt pro Tag in Relation erfüllen sind („Muss-Maßnahmen“) oder ob es sich um frei- Wirtschaftlichkeit der Wirtschaftsplanung. Insbesondere die riorechnungen dienen nicht nur als interne Entscheidungs-
zu der geplanten neuen Wohnqualität konkurrenzfähig? willige Maßnahmen („Kann-Maßnahmen“) handelt, deren folgenden Maßnahmen sollen dazu beitragen: grundlage, sondern werden u.a. auch von Fremdkapital-
}} Welche wirtschaftlichen Effekte kann die Inanspruchnah- Refinanzierung der örtliche Sozialhilfeträger genehmigen }} Mehrjährige Erfolgsplanung gebern eingefordert. Zur Beurteilung der Plausibilität von
me von NRW-Förderdarlehen insgesamt auf die gesondert kann. Nach der ersten Grobplanung des Architekten sollte }} Laufende Finanz- und Liquiditätsplanung Planungsrechnungen werden häufig auch spezialisierte
berechenbaren, investiven Folgekosten erzeugen? in Abstimmung mit der Hausbank die Gesamtfinanzierung }} Bilanzplanung Wirtschaftsprüfungsgesellschaften einbezogen.
}} Sind Finanzierungsspielräume vorhanden, wenn in der geplant werden.
Umbauphase Verluste auftreten oder die Umbaukosten
deutlich höher ausfallen als geplant?
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