Gemeinde Weggis Teiländerung Zonenplan und BZR Weiher
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Gemeinde Weggis Teiländerung Zonenplan und BZR Weiher Planungsbericht nach Art. 47 RPV 4. November 2020
Teiländerung Zonenplan und BZR Weiher 4. Nov. 2020
Gemeinde Weggis Kt. LU
Planungsbericht nach Art. 47 RPV Version 4.0
Impressum
Teiländerung Zonenplan und BZR Weiher
Auftrag
Gemeinde Weggis, Parkstrasse 1, 6353 Weggis
Auftraggeberin
Planteam S AG, Inseliquai 10, Postfach 3620, 6002 Luzern
Auftragnehmerin
Mirco Derrer, MSc ETH Raumentwicklung & Infrastruktursysteme
Projektbearbeitung
041 469 44 47, mirco.derrer@planteam.ch
Tobias Sonderegger, MSc Raumplanung TU Dortmund
041 469 44 46, tobias.sonderegger@planteam.ch
Elena Erni (bis Ende Juli 2020)
Janine Frei (ab September 2020)
SQS-Zertifikat ISO 9001
Qualitätssicherung
weg_Planungsbericht TZP Weiher_201105_ver4.0
Dateiname
2
Teiländerung Zonenplan und BZR Weiher 4. Nov. 2020
Gemeinde Weggis Kt. LU
Planungsbericht nach Art. 47 RPV Version 4.0
Inhaltsverzeichnis
1. Anlass der Planung 5
1.1 Ausgangslage 5
1.2 Entwicklungsabsichten 5
1.2.1 Südlicher Bereich 5
1.2.2 Nördlicher Bereich 6
1.3 Perimeter 6
2. Organisation und Ablauf der Planung 7
2.1 Umfang der Planungsvorlage 7
2.2 Projektorganisation 7
2.3 Bisherige Planungsschritte 8
2.4 Folgende Planungsschritte 8
3. Planerische Rahmenbedingungen und Grundsätze 9
3.1 Kantonales Planungs- und Baugesetz (PBG) 9
3.2 Kantonaler Richtplan 9
3.2.1 Strategie Landschaft 10
3.3 Agglomerationsprogramm Luzern 3. Generation 11
3.4 Teilrichtplan Siedlungslenkung LuzernPlus 11
3.5 Zonenplan heute 13
4. Weitere relevante Sachbereiche 14
4.1 Erschliessung 14
4.2 Wald 14
4.3 Gewässer 14
4.4 Naturgefahren 15
4.5 Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler (BLN)
16
4.6 Inventar der historischen Verkehrswege der Schweiz IVS 17
4.7 Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz
von nationaler Bedeutung ISOS 17
4.8 Denkmalschutz 17
4.9 Kataster belasteter Standorte 18
4.10 Geruchsabstandlinien (FAT) 18
4.11 Risikovorsorge / Störfall 18
4.12 Fruchtfolgeflächen 18
4.13 Lärm 19
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Teiländerung Zonenplan und BZR Weiher 4. Nov. 2020
Gemeinde Weggis Kt. LU
Planungsbericht nach Art. 47 RPV Version 4.0
5. Teilrevision Nutzungsplanung 21
5.1 Anpassungen am Zonenplan 21
5.2 Änderungen im Bau- und Zonenreglement 23
6. Anpassungen Gestaltungsplan 25
7. Ausgleich der Planungsvorteile (Mehrwertabgabe) 28
8. Würdigung der Planung 30
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Teiländerung Zonenplan und BZR Weiher 4. Nov. 2020
Gemeinde Weggis Kt. LU
Planungsbericht nach Art. 47 RPV Version 4.0
1. Anlass der Planung
1.1 Ausgangslage
Die Arbeitszone Weiher ist das einzige reine Gewerbegebiet in der Ge-
meinde Weggis. Zum einen befindet sich hier die Firma Thermoplan AG,
welche nicht nur national, sondern vornehmlich auch international eine
bedeutende Ausstrahlung hat und bezüglich Arbeitsplatzangebot für die
Gemeinde und die ganze Region von grosser Bedeutung ist. Zum andern
bietet das Gewerbegebiet Weiher auch Platz für das traditionelle, lokale
Gewerbe im Handwerk- und Dienstleistungsbereich. Hier befindet sich
dieses Gewerbe am richtigen Standort, nämlich da, wo es sich in und mit
bedürfnisgerechten Infrastrukturanlagen entwickeln kann.
1.2 Entwicklungsabsichten
Die vorliegende Teilrevision beinhaltet zwei voneinander unabhängige
Anliegen, die räumlich nahe beieinander liegen und aus diesem Grund
gleichzeitig behandelt werden sollen.
1.2.1 Südlicher Bereich
Im südlichen Bereich des Arbeitsgebiets Weiher ist die Firma Thermoplan
AG angesiedelt. Innerhalb der bestehenden Bauzonen besteht die Ab-
sicht, die Nutzung zu optimieren und eine gesamtheitliche Entwicklung
der Thermoplan aufzuzeigen.
Gegenwärtig baut das Unternehmen, neben der Entwicklung und Pro-
duktion von Maschinen für das Gastgewerbe, ein zweites Standbein auf,
die Medizinaltechnik. Die Firma bekennt sich ausdrücklich zum Produkti-
onsstandort Schweiz, sie erfreut sich trotz aktuell schwierigem wirtschaft-
lichem Umfeld einer guten Auftragslage und beabsichtigt ihre Kapazitä-
ten am Standort Weggis weiter auszubauen. Die Nähe aller Geschäfts-
funktionen von der Verwaltung, Entwicklung, Einkauf bis zur Produktion
am selben Standort ist ein wichtiger Schlüsselfaktor für den Erfolg der
Firma. Dabei sind kurze Kommunikationswege in allen Bereichen effektiv
und zielführend. Mit neuen Bauten, die einem hohen Qualitätsstandard
bezüglich konzeptionellen Abläufen wie architektonischem Ausdruck
entsprechen, erreicht die Firma Thermoplan AG diese Ziele.
Daher soll eine Umzonung eines Teilbereichs der bestehenden Arbeits-
zone in eine neue Zone, die Mehrnutzungen gegenüber den heutigen
Bestimmungen zulässt, geknüpft an qualitative Anforderungen, einge-
führt werden. Im Weiteren wird auf die beigelegte Volumenstudie ver-
wiesen.
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Teiländerung Zonenplan und BZR Weiher 4. Nov. 2020
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Planungsbericht nach Art. 47 RPV Version 4.0
1.2.2 Nördlicher Bereich
Im nördlichen Bereich des Gebietes Weiher soll mit einer Arrondierung
der Bauzonen eine zweckmässige Überbauung der noch unbebauten Flä-
chen innerhalb der bestehenden Arbeitszone ermöglicht werden. Die
einzuzonende Fläche wird mehrheitlich für die Erschliessung benötigt,
dafür verbessert sich die Geometrie innerhalb der bestehenden, unbe-
bauten Arbeitszone massiv.
Damit hier zwei weitere Baufelder realisiert werden können, wird ein Teil
der Zone für Sport- und Freizeitanlagen ausgezont und ein flächenglei-
cher Teil von der Landwirtschaftszone in die Arbeitszone Weiher 1 einge-
zont. Zusätzlich wird ein Stück der Landwirtschaftszone eingezont. Nur
so ist die Erschliessung der Baufelder möglich. Das einzuzonende Land-
wirtschaftsland wird ersetzt, indem der nördlichste Teil der Zone für
Sport- und Freizeitanlagen, welcher zurzeit noch landwirtschaftlich ge-
nutzt wird, flächengleich ausgezont werden soll.
Über das gesamte Gebiet existiert gegenwärtig ein Gestaltungsplan (GP
Weiher Gewerbe und Sport). Dieser soll, um die hohe Komplexität zu re-
duzieren, in zwei Gestaltungspläne, einen für das nördliche Teilgebiet in-
klusive Sportanlagen sowie einen für das südliche Teilgebiet, aufgeteilt
werden.
1.3 Perimeter
Der Planungsperimeter umfasst rund 17 (Baurechts-)Parzellen der Zone
für Sport- und Freizeitanlagen, der Arbeitszone Weiher und der dreige-
schossigen Arbeits- und Wohnzone am nördlichen Eingang ins Dorf ent-
lang der Kantonsstrasse. Über einem Teil der Arbeitszone Weiher liegt ein
Gestaltungsplanpflichtgebiet.
Abbildung 1.: Luftbild des Perimeters, Quelle: www.geoportal.lu.ch.
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Teiländerung Zonenplan und BZR Weiher 4. Nov. 2020
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Planungsbericht nach Art. 47 RPV Version 4.0
2. Organisation und Ablauf der Planung
2.1 Umfang der Planungsvorlage
Hauptdokumente:
■ Teiländerung Zonenplan Weiher vom 18. September 2020
■ Änderung des Bau- und Zonenreglements vom 27. Oktober 2020
Orientierend liegen folgende Dokumente vor:
■ Planungsbericht nach Art. 47 RPV vom 4. November 2020
■ Lärmgutachten vom 24. Juli 2020
■ FFF-Konzept vom 11. August 2020
■ Volumenstudien Thermoplan AG, Neubau Werk 5
2.2 Projektorganisation
Die Erarbeitung der Planungsinstrumente erfolgte durch das folgende
Projektteam:
Name Funktion
Arbeitsgruppe
Gemeinde Weggis: Gesamtverantwortung Gemeinde
Baptist Lottenbach
Planteam S AG: Erarbeitung aller Planungsinstrumente so-
Mirco Derrer, wie bei der Koordination der Fachplanerin-
Tobias Sonderegger nen und Fachplaner
Elena Erni
Janine Frei
Aldoplan AG Verantwortung für die Erarbeitung des Ge-
Vadian Metting van Rijn staltungsplans Weiher «Thermoplan»
Architekturbüro Bruno Verantwortung für die Erarbeitung des Ge-
Felder staltungsplans Weiher «Gewerbe & Sport»
Tabelle 1 Bearbeitungsteam
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Teiländerung Zonenplan und BZR Weiher 4. Nov. 2020
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2.3 Bisherige Planungsschritte
Nachstehend werden die wichtigsten Planungsschritte und Entscheide
aufgeführt:
Planungsschritt Datum
Termine und Zeiträume
Erarbeitung Teilrevision Zonenplan und Ge- Mai - Juni 2020
staltungspläne
Beschluss Gemeinderat zur kantonalen Vor-
4. November 2020
prüfung und öffentliche Mitwirkung
Tabelle 2 Bisherige Planungsschritte
2.4 Folgende Planungsschritte
Planungsschritt Datum
Termine und Zeiträume
Kantonale Vorprüfung Nov. 2020 – Feb. 2021
Mitwirkung anschliessend, gleichzeitig
mit Öffentlicher Auflage
Öffentliche Auflage anschliessend, gleichzeitig
mit der Mitwirkung
Beschlussfassung durch die Stimmbevölke- anschliessend
rung
Genehmigung durch Regierungsrat anschliessend
Tabelle 3 Weitere Planungsschritte
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Teiländerung Zonenplan und BZR Weiher 4. Nov. 2020
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3. Planerische Rahmenbedingungen und Grundsätze
3.1 Kantonales Planungs- und Baugesetz (PBG)
In der Gemeinde Weggis zählen noch die Übergangsbestimmungen ge-
mäss § 224 da baurechtlich noch nichts geändert wurde.
3.2 Kantonaler Richtplan
Gemäss Koordinationsaufgabe S2-2 des kantonalen Richtplans haben
Zweck von Sondernutzungsplanungen
Sondernutzungsplanungen eine haushälterische Nutzung des Bodens
zum Ziel. Dies wird mit einer Steuerung der Siedlungsentwicklung, mit
Quartiergestaltungen inklusive Frei- und Grünräume, einer zweckmässi-
gen Anordnung der Erschliessung und einer Verbesserung der Parzellen-
und Eigentumsstruktur angestrebt.
Raumstruktur Die im Richtplan 2009 verankerte kantonale Raum-, Achsen- und Zen-
trenstruktur wurde im Rahmen der Raumentwicklungsstrategie 2012 wei-
ter konkretisiert, wobei acht Gemeindekategorien gebildet wurden. Ge-
mäss dieser Einteilung zählt die Gemeinde Weggis zur Kategorie L1
«Stützpunkte in der Landschaft». Dies bedeutet Gemeinde Weggis hat für
die umliegenden Gemeinden eine wichtige Stützpunktfunktion unter an-
derem in Bezug auf Versorgung, Bildung und Freizeit.
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Teiländerung Zonenplan und BZR Weiher 4. Nov. 2020
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Planungsbericht nach Art. 47 RPV Version 4.0
Legende
Abbildung 2.: Raumstruktur Kanton Luzern - Gemeindekategorien, Quelle: Kantonaler
Richtplan 2015 (Download: 17.06.2020).
Der Nutzungsdruck auf die Landschaft hat in den letzten Jahren stark zu-
Landschaft
genommen und das Landschaftsbild sich dementsprechend verändert.
Eine intakte Landschaft ist essenziell für den Erholungsraum der Men-
schen. Wichtig ist deshalb eine Interessenabwägung für den sachgerech-
ten Schutz und Unterhalt der Naturobjekte und Landschaften.
Die Erhaltung der Böden als Lebens- und Landschaftsraum, als Nah-
rungsgrundlage sowie als Wasserspeicher und -filter und die Sicherung
der Biodiversität innerhalb und ausserhalb des Siedlungsgebiets sind zu
gewährleisten. Naturschutzflächen sollen erhalten bleiben und wo erfor-
derlich verbessert werden.
3.2.1 Strategie Landschaft
Die Erarbeitung einer kantonalen Landschaftsstrategie wurde als Koordi-
nationsaufgabe L1-1 im Richtplan formuliert und im März 2018 durch die
Strategie Landschaft Kanton Luzern realisiert. Bei der nächsten Richtplan-
revision werden die wichtigsten Aussagen daraus aufgenommen. In der
Strategie Landschaft werden die vielfältigen Landschaften des Kantons
Luzern analysiert und Ziele sowie Massnahmen pro Landschaftstyp aus-
gewiesen.
Die Eingliederung in die Landschaft wird im Kapitel 4.6 Bundesinventar
der Landschaften und Naturdenkmäler (BLN) behandelt.
10Teiländerung Zonenplan und BZR Weiher 4. Nov. 2020
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Planungsbericht nach Art. 47 RPV Version 4.0
3.3 Agglomerationsprogramm Luzern 3. Generation
Beim Gewerbegebiet Weiher handelt es sich um ein Schwerpunktgebiet
für Arbeitsnutzung. In diesen kantonalen Entwicklungsschwerpunkten
und regionalen Arbeitsplatzgebieten sind vorrangig Arbeitsnutzungen
mit ausreichender Dichte realisiert. Ausserdem gibt es ein regionales Ar-
beitszonen- und Standortmanagement.
Legende
Regionales Arbeitszonen- und
Standortmanagement
Schwerpunktgebiet für Ar-
beitsnutzung
Siedlungsbegrenzungslinie
Abbildung 3: Ausschnitt aus dem Agglomerationsprogramm 3. Generation, Quelle:
www.agglomerationsprogramm.lu.ch (Download: 02.07.2020).
3.4 Teilrichtplan Siedlungslenkung LuzernPlus
Gemäss regionalem Teilrichtplan Siedlungslenkung LuzernPlus gibt es
drei Typen von Siedlungsbegrenzungslinien:
■ Typ A: Dieser Typ begrenzt die Bauzonen.
■ Typ B: Die Bauzone kann erweitert werden.
■ Typ C: Bauzonenerweiterungen bis dahin sind zulässig.
11Teiländerung Zonenplan und BZR Weiher 4. Nov. 2020
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Das Areal geht über die Siedlungsbegrenzungslinien aller drei Typen hin-
aus. Die Linie Typ A wird bereits heute von der Zone für Sport- und Frei-
zeitanlagen überschritten und ist gemäss regionalem Teilrichtplan Sied-
lungslenkung 1.5 zulässig. Zusätzlich fand eine Erweiterung der Arbeits-
zone in Richtung des Fussballplatzes statt (Teilrevision Zonenplan Par-
zelle 2025, Weiher (Regierungsratsentscheid Nr. 1098 vom 15. Oktober
2020). Auch der Gestaltungsplan Weiher «Thermoplan» geht über diese
Linie hinaus. Gemäss Teilrichtplan Siedlungslenkung ist die projektbezo-
gene und positiv beurteilte Erweiterung für bestehende Betriebe ohne
eine Anpassung des Richtplans gestattet. Im Norden geht die beste-
hende Arbeitszone bereits über die Siedlungsbegrenzungslinie Typ B hin-
aus bis an die Linie Typ C. Die bevorstehende Einzonung geht noch über
diese Linie Typ C hinaus.
Bei der Erweiterung der Arbeitszone handelt es sich um eine Arrondie-
rung, die zur besseren Bebaubarkeit der Baubereiche dient und nicht um
eine grundsätzliche Bauzonenerweiterung.
Legende
Siedlungsbegrenzungslinie
Typ A
Siedlungsbegrenzungslinie
Typ B
Siedlungsbegrenzungslinie
Typ C
Abbildung 4.: Ausschnitt aus dem regionalen Teilrichtplan Siedlungslenkung, Quelle:
www.luzernplus.ch (Download: 18.06.2020).
12Teiländerung Zonenplan und BZR Weiher 4. Nov. 2020
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Planungsbericht nach Art. 47 RPV Version 4.0
3.5 Zonenplan heute
Der Betrachtungsperimeter umfasst Parzellen der Zone für Sport- und
Freizeitanlagen, der Arbeitszone Weiher, der dreigeschossigen Arbeits-
und Wohnzone sowie der Landwirtschaftszone. Im nördlichen Teil gibt es
ein überlagertes Gestaltungsplanpflichtgebiet.
Legende
Zone für Sport- und Freizeit-
anlagen
Arbeitszone Weiher
Dreigeschossige Arbeits- und
Wohnzone
Landwirtschaftszone
Gestaltungsplanpflichtgebiet
Betrachtungsperimeter
Abbildung 5.: Ausschnitt Kommunale Nutzungsplanung Ist-Zustand, Quelle: geoportal.lu.ch
(Download: 17.06.2020).
13Teiländerung Zonenplan und BZR Weiher 4. Nov. 2020
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Planungsbericht nach Art. 47 RPV Version 4.0
4. Weitere relevante Sachbereiche
4.1 Erschliessung
Das Areal liegt gemäss kantonalen ÖV-Angebotsstufen zu einem grossen
Öffentlicher Verkehr
Teil in der Stufe 3. Diese entspricht einem sehr guten Angebot mit starker
Marktstellung des öffentlichen Verkehrs, in welcher tagsüber in der Regel
ein durchgehender 30-Minuten-Takt mit Verdichtungsleistungen zu den
Hauptverkehrszeiten angeboten wird. Die Haltestelle «Zopf» liegt knapp
200 Meter vom Planungsperimeter entfernt. Es gibt regelmässige Bus-
verbindungen nach Küssnacht am Rigi und nach Vitznau.
Entlang dem südöstlichen Rand des Perimeters leigt die Wanderroute 95.
Langsamverkehr
Von der Röhrlistrasse zweigt die Route auf die Hügeristrasse ab, führt
zum See und weiter nach Küssnacht. 250 Meter vom Areal entfernt ver-
läuft die Etappe 3 der Veloroute 38 Luzerner Hinterland - Rigi
Die Erschliessung erfolgt von der Kantonsstrasse auf die Röhrlistrasse
Motorisierter Individualverkehr
und schliesslich in die Weiherstrasse. Parkierungsmöglichkeiten gibt es
auf dem ganzen Areal verteilt.
4.2 Wald
In knapp 50 Meter Entfernung zum Areal befindet sich ein kleiner Wald.
Die Anpassungen des Zonenplans haben keine Auswirkungen auf die
Wälder.
4.3 Gewässer
Der Röhrlibach entspringt auf dem Areal. Jedoch gilt dieser Abschnitt
Oberflächengewässer
nicht als Gewässer im rechtlichen Sinn, sondern als Retentionskanal, wel-
cher mehrheitlich unterirdisch verläuft.
Als Oberflächenwasser wird derjenige Niederschlagsanteil verstanden,
Siedlungsentwässerung
der nach dem Auftreffen an der Oberfläche nicht im Boden versickert,
sondern oberflächlich zu einem Gewässer abfliesst. Da ein erheblicher Teil
der Gebäude- und Mobiliarschäden bei Unwettern durch Oberflächen-
wasser verursacht wird, stellt die Oberflächenabflusskarte ein wichtiges
Präventionsinstrument dar.
Auf der Karte ist zu sehen, dass der Perimeter teilweise von starken Ober-
flächenwasserabflüssen betroffen ist. Die bis jetzt unbebauten Teile sind
weniger oder gar nicht betroffen. Dies ist bei der Umsetzung der Gestal-
tungspläne zu berücksichtigen.
14Teiländerung Zonenplan und BZR Weiher 4. Nov. 2020
Gemeinde Weggis Kt. LU
Planungsbericht nach Art. 47 RPV Version 4.0
Legende
>25 cm
11 – 25 cmTeiländerung Zonenplan und BZR Weiher 4. Nov. 2020
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Planungsbericht nach Art. 47 RPV Version 4.0
Legende
Gefahrenstufen
Mittlere Gefährdung
Geringe Gefährdung
Restgefährdung
Gefahrenhinweise
Überschwemmung / Übersa-
rung
Abbildung 7.: Ausschnitt Gefahrenkarte, Quelle: geoportal.lu.ch (Download: 18.06.2020).
4.5 Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler
(BLN)
Das Gebiet befindet sich im BLN Gebiet «Vierwaldstättersee mit Kern-
wald, Bürgenstock und Rigi» im Teilraum «westliche Seebuchten».
Abbildung 8.: Ausschnitt BLN Karte, Quelle: map.geo.admin.ch (Download: 18.06.2020).
BLN Objekte haben zum Ziel, die landschaftliche Vielfalt der Schweiz zu
bewahren. Das BLN Teilobjekt «westliche Seebuchten» hat drei konkrete
Schutzziele:
■ Die kleinräumig gegliederte Uferlandschaft in ihrer Substanz und mit
ihrem Charakter erhalten.
■ Die natürlichen Unterwasserlebensräume und naturnahen Uferberei-
che mit ihren charakteristischen Pflanzen- und Tierarten erhalten.
■ Die geologischen und geomorphologischen Formationen der
Schichtrippenlandschaft erhalten.
16Teiländerung Zonenplan und BZR Weiher 4. Nov. 2020
Gemeinde Weggis Kt. LU
Planungsbericht nach Art. 47 RPV Version 4.0
Die Eingliederung in die Landschaft ist sehr wichtig und wird durch vor-
gängig sorgfältig erarbeitete Volumenstudien sichergestellt. Mit dem
Einbezug von diversen Interessengruppen konnten diverse potenzielle
Konflikte bereits zu Beginn behoben werden. Eine grössere Höhe, wie im
südlichen Bereich vorgesehen, wird an dieser Lage optisch nicht so ext-
rem wahrgenommen, da die Gebäude in einer Geländekammer stehen.
Das Landschaftsbild Rigi wird somit nicht beeinträchtigt.
4.6 Inventar der historischen Verkehrswege der Schweiz IVS
Gemäss IVS (Inventar der historischen Verkehrswege der Schweiz) ist die
Kantonsstrasse, welche an der östlichen Grenze des Areals verläuft, ein
historischer Verlauf regionaler Bedeutung. Die Teilzonenplanänderung
und die geplanten Gestaltungspläne beeinflussen die Kantonsstrasse
nicht.
Legende
historischer Verlauf regionaler
Bedeutung
Historischer Verlauf lokaler
Bedeutung
Abbildung 9.: IVS (Inventar der historischen Verkehrswege der Schweiz), Quelle: map.geo.ad-
min.ch (Download: 18.06.2020).
4.7 Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz
von nationaler Bedeutung ISOS
Das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von na-
tionaler Bedeutung (ISOS) ist ein Ortsbildinventar, in welchem insbeson-
dere Baugruppen inventarisiert und beschrieben sind, ausserdem auch
Umgebungszonen und -richtungen.
Zum Areal werden im ISOS keine Aussagen gemacht.
4.8 Denkmalschutz
Der Bebauungsplanperimeter tangiert keine im kantonalen Denkmalver-
zeichnis erfassten Objekte.
17Teiländerung Zonenplan und BZR Weiher 4. Nov. 2020
Gemeinde Weggis Kt. LU
Planungsbericht nach Art. 47 RPV Version 4.0
4.9 Kataster belasteter Standorte
In 150 Meter Entfernung zum Areal befindet sich ein belasteter, weder
überwachungs- noch sanierungsbedürftig Ablagerungsstandort. Dieser
befindet sich genügend weit entfernt und betrifft das Areal deswegen
nicht.
Legende
Weder überwachungs- noch
sanierungsbedürftig
Abbildung 10.: Ausschnitt aus dem Kataster belastetet Standorte des Kantons Luzern,
Quelle: geoportal.lu.ch (Download: 18.06.2020).
4.10 Geruchsabstandlinien (FAT)
Ohne Detailabklärungen gemacht zu haben, ist davon auszugehen, dass
mit den getroffenen Ein- und Auszonungen keine Konflikte bezüglich Ge-
ruchsabstände entstehen, da davon betroffene landwirtschaftliche Be-
triebe mit genügend grossem Abstand zu den Bauzonen stehen.
4.11 Risikovorsorge / Störfall
Im Sinne der Risikovorsorge werden Gefahrenbereiche um Risikobetriebe
oder -anlagen definiert, was dazu dient, Konflikte zwischen Siedlungsent-
wicklung und technischen Risiken frühzeitig zu erkennen und Lösungen
zu erarbeiten.
Gemäss Risikokataster des Kantons Luzern ist das Areal durch keine tech-
nischen Gefahren betroffen.
4.12 Fruchtfolgeflächen
Fruchtfolgeflächen sind besonders gut geeignete Flächen zur landwirt-
schaftlichen Bewirtschaftung. Der Sachplan Fruchtfolgeflächen legt einen
Mindestumfang an FFF fest, welcher erhalten werden muss. Die Kantone
müssen dafür sorgen, dass dieser dauernd gewährleistet ist.
18Teiländerung Zonenplan und BZR Weiher 4. Nov. 2020
Gemeinde Weggis Kt. LU
Planungsbericht nach Art. 47 RPV Version 4.0
Gemäss Karte der aktuelle Fruchtfolgeflächen des Kantons ist das Areal
nicht als FFF definiert. Vorsorglich wurde die einzuzonende Fläche über-
prüft.
Wie dem Gutachten Fruchtfolgeflächen vom 11. August 2020 zu entneh-
men ist, wird die Fläche, die von der Landwirtschaftszone in Bauland (Ar-
beitszone Weiher) eingezont wird, durch die Fläche, die vom Bauland
(Zone für Sport- und Freizeitanlagen) in die Landwirtschaftszone umge-
zont wird, kompensiert. Der Fruchtfolgeflächenanteil kann daher kon-
stant gehalten werden. Durch den Teilrevision des Teilzonenplans Weiher
werden keine zusätzlichen Kompensationsmassnahmen für Fruchtfolge-
flächen nötig.
4.13 Lärm
Der Strassenlärmkataster zeigt entlang der Kantonsstrasse auf, dass an
gewissen Messpunkten der Immissionsgrenzwert oder gar der Alarmwert
überschritten wurde. Aus diesem Grund wurde ein diesem Bericht beige-
legtes Lärmgutachten erstellt.
Legende
8001 -16000 Fahrzeuge pro
Tag
4001 – 8000 Fahrzeuge pro
Tag
Immissionsgrenzwert über-
schritten
Alarmwert erreicht/über-
schritten
Abbildung 11.: Ausschnitt aus dem Strassenlärmkataster, Quelle: www.geoportal.lu.ch,
Download: 19.06.2020
Für die detaillierten Ausführungen wird auf das Lärmgutachten verwie-
sen. Dieses kommt zu folgenden Schlüssen:
19Teiländerung Zonenplan und BZR Weiher 4. Nov. 2020
Gemeinde Weggis Kt. LU
Planungsbericht nach Art. 47 RPV Version 4.0
Anpassung des Zonenplans im nördlichen Gebiet der Arbeitszone Wei-
her:
Im einzuzonenden Gebiet ist der für Gewerbe- und Büronutzungen mass-
gebende Planungswert der ES III von 65 dB(A) tags und 55 dB(A) nachts
überall eingehalten. Die Anforderungen von Umweltschutzgesetz und
Lärmschutz-Verordnung sind erfüllt.
Umzonung in die Arbeitszone Weiher 2:
Im umzuzonenden Gebiet ist der für Gewerbe- und Büronutzungen mass-
gebende Immissionsgrenzwert der ES III von 70 dB(A) tags und 60 dB(A)
nachts überall eingehalten. Der massgebende Grenzwert kann sogar bis
zur Parzellengrenze hin eingehalten werden. Die Anforderungen von Um-
weltschutzgesetz und Lärmschutz-Verordnung sind erfüllt.
Im Rahmen der Anpassung der Nutzungsplanung sind demnach keine
weiteren Massnahmen notwendig.
20Teiländerung Zonenplan und BZR Weiher 4. Nov. 2020
Gemeinde Weggis Kt. LU
Planungsbericht nach Art. 47 RPV Version 4.0
5. Teilrevision Nutzungsplanung
5.1 Anpassungen am Zonenplan
Die Grundstücke 342, 1784 und 345, GB Weggis (A) werden in eine neue
Änderungen im südlichen Gebiet
Zone, die Arbeitszone Weiher 2, umgezont. In dieser wird eine höhere
Dichte dank einer grösseren Höhe möglich. So besteht die Möglichkeit
für eine Betriebserweiterung an diesem Standort, ohne dass zusätzliches
Bauland eingezont wird. Die bestehende Arbeitszone Weiher heisst neu
Arbeitszone Weiher 1. Neu wird auch die Parzelle 344 und 346 (B), welche
bisher der dreigeschossigen Arbeits- und Wohnzone angehört, dieser
Zone zugeteilt.
Im nördlichen Teil des Areals wird ein Streifen der Zone für Sport- und
Änderungen im nördlichen Gebiet
Freizeitanlagen in die Arbeitszone Weiher 1 umgezont, um die Erschlies-
sung für zwei weitere Baufelder zu ermöglichen. Zusätzlich muss ein
Stück von 1'218 m2 Landwirtschaftszone von der Parzelle 331 (C) einge-
zont werden. Das Flächenmass bezieht sich nur auf den Bereich der Ein-
zonung der Teilparzelle Nr. 331, GB Weggis. Die flächengleiche Kompen-
sation für die Einzonung wird an der Zone für Sport- und Freizeitanlagen
auf der Parzelle 339 (D) vorgenommen. Zusätzlich findet eine Umzonung
von der Zone für Sport- und Freizeitanlagen in die Arbeitszone Weiher 1
statt (E, Teil-Parzelle Nr. 2066).
21Teiländerung Zonenplan und BZR Weiher 4. Nov. 2020
Gemeinde Weggis Kt. LU
Planungsbericht nach Art. 47 RPV Version 4.0
Legende
D
Arbeitszone Weiher 1
Arbeitszone Weiher 2
Landwirtschaftszone 1 C
E
A
B
Abbildung 12: Teiländerung Zonenplan Weiher, 18.09.2020.
In der Zuordnungstabelle entspricht dies folgender Zone:
Zonenart Code-C Art. ES
BZR
Arbeitszone Weiher 1 Ar-W1 C.411 11a III
Arbeitszone Weiher 2 Ar-W2 C.412 11b III
Tabelle 4: Zuordnungstabelle
22Teiländerung Zonenplan und BZR Weiher 4. Nov. 2020
Gemeinde Weggis Kt. LU
Planungsbericht nach Art. 47 RPV Version 4.0
5.2 Änderungen im Bau- und Zonenreglement
Das Bau- und Zonenreglement der Gemeinde Weggis wird mit einem
neuen Artikel zur Arbeitszone Weiher 2 ergänzt. Dieser beinhaltet die fol-
genden Vorschriften:
Abbildung 13: Änderung BZR Arbeitszone Weiher 2
23Teiländerung Zonenplan und BZR Weiher 4. Nov. 2020
Gemeinde Weggis Kt. LU
Planungsbericht nach Art. 47 RPV Version 4.0
Abs. 1 Nutzung
Der Nutzungszweck verdeutlicht, dass eine gewerbliche Nutzung vorge-
sehen ist. Emissionsreiche Industrie sowie Wohnnutzungen sind nicht er-
laubt.
Abs. 2 Baumasse
In den Arbeitszonen sind Baumasse nicht zwingend auf Stufe Nutzungs-
planung festzulegen. Im Falle der Arbeitszone Weiher 2 werden jedoch
die maximalen Höhen festgelegt, damit auch in der Nachbarschaft Si-
cherheiten geschaffen werden und die Einpassung ins Orts- und Land-
schaftsbild garantiert wird. Am Knoten Kantonsstrasse – Röhrlistrasse ist
ein höheres Haus möglich. In allen weiteren Bereichen der Arbeitszone
Weiher 2 sind maximal 18.0 m hohe Bauten möglich. Die weiteren Masse
legt der Gemeinderat, analog zu den Vorschriften in der Arbeitszone Wei-
her 1, im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens fest. Wesentlich ist ins-
besondere die Eingliederung ins Orts- und Landschaftsbild.
Abs. 3 Gestaltung
Nebst den Baumassen ist die effektive Gestaltung der Bauten und Anla-
gen für die in Weggis massgebende Einpassung ins Orts- und Land-
schaftsbild massgebend. Die Gemeinde kann eine Umgebungsgestal-
tung verlangen, damit aufgezeigt werden kann, wie der für die Gemeinde
wesentliche Ortseingang gestaltet wird. Aus diesem Grund ist ein spezi-
eller Fokus auf die Gestaltung entlang der Kantonsstrasse gelegt.
Abs. 4 Gestaltungsgrundsätze
Die Gestaltungsgrundsätze dienen als Richtlinie für die Prüfung einer
sauberen Einpassung in das Orts- und Landschaftsbild sowie für die Ge-
staltung des Ortseingangs von Weggis. Die Aussenräume haben dabei
einen möglichst geringen Versiegelungsgrad aufzuweisen und sind mit
hochstämmigen, breitkronigen Bäumen zu pflanzen, die in den Sommer-
monaten genügend Schatten spenden und daher die unmittelbaren kli-
matischen Bedingungen verbessern sollen.
Im Weiteren wird die bestehende Arbeitszone Weiher in Arbeitszone
Weiher 1 umbenannt.
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Gemeinde Weggis Kt. LU
Planungsbericht nach Art. 47 RPV Version 4.0
6. Anpassungen Gestaltungsplan
Der rechtskräftige Gestaltungsplan Weiher «Gewerbe & Sport» umfasst
Heutiger Gestaltungsplan
die gesamte Zone für Sport- und Freizeitanlagen und den grössten Teil
der Arbeitszone Weiher (auch Teile der Firma Thermoplan).
Abbildung 14.: Gestaltungsplan Weiher "Gewerbe & Sport", Architekturbüro Bruno Felder,
2018.
Dieser Gestaltungsplan ist sehr komplex, da unterschiedliche Nutzungen
Aufsplittung
und Interessen aufeinandertreffen. Um ihn zu vereinfachen, wird er auf-
gesplittet. Neu gibt es die Gestaltungspläne Weiher «Gewerbe & Sport»
und Weiher «Thermoplan».
Abbildung 15.: Neue Aufteilung der Gestaltungspläne
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Planungsbericht nach Art. 47 RPV Version 4.0
Mit dem Gestaltungsplan Weiher «Thermoplan» wird ein internationales
Nachhaltigkeitszertifikat angestrebt.
Der Gestaltungsplan Weiher «Gewerbe & Sport» beinhaltet mehrere Bau-
Gestaltungsplan Weiher «Gewerbe und
Sport» bereiche sowie Bereiche für Sportanlagen und Sportzwecke. Weiter sind
Grünflächen, Abstellflächen und Flächen für Parkierungen vermerkt. Be-
stimmt wurden insgesamt 2 verschiedene Bereiche für Sportanlagen, die
als Naturrasenspielfeld respektive Kunstrasenspielfeld ausgewiesen wur-
den. Zusätzlich zu diesen beiden Spielfeldern wurde ein Kleinspielfeld
und ein Bereich für den Tennissport ausgewiesen. Diese Bereiche sind im
nordwestlichen bzw. westlichen Teil des Gestaltungsplangebiets positio-
niert worden. Zur Kantonsstrasse hin, das heisst im nordöstlichen Bereich
des Gestaltungsplangebiets, sind die einzelnen Baubereiche ausgewie-
sen. Gesamthaft wurden 12 Baufelder vermerkt, die grösstenteils Gewer-
bezwecken dienen. Jeweils ein Baufeld ist dem Bereich Gewerbe und
Wohnen respektive Gewerbe und Sportvereine zugewiesen. Die Ge-
bäude, die auf den Baufeldern vorhanden sind, respektive bei einem
Neubau oder neubauähnlichen Umbauten erstellt werden können, sind
rund 14 m hoch, mit Ausnahme des Baubereichs 5. Zwischen den einzel-
nen Baufeldern wurden Bereiche für Zwischenbauten, eingeschossige
Anbauten, unter Terrain liegende Anbauten sowie auskragende Oberge-
schosse gekennzeichnet. Zudem sind die Erschliessungsflächen im Ge-
staltungsplan vermerkt.
Abbildung 16: Gestaltungsplan Weiher "Gewerbe & Sport", Entwurf (violetter Teil nicht Be-
standteil Gestaltungsplan Weiher «Gewerbe & Sport»)
Der Gestaltungsplan Weiher «Thermoplan» beinhaltet vor allem Baube-
Gestaltungsplan Weiher «Thermoplan»
reichsflächen sowie Erschliessungs- und einzelne Grünflächen. Insgesamt
sind im Gestaltungsplan 7 Baufelder ausgewiesen. Sie dienen gewerbli-
chen Zwecken, in 3 Fällen in Kombination mit Parkierungsmöglichkeiten.
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Planungsbericht nach Art. 47 RPV Version 4.0
Die Gebäude, die auf den ausgewiesenen Baufeldern liegen oder zukünf-
tig durch Neubauten oder neubauähnlichen Umbauten auf den Baufel-
dern erstellt werden, sind zwischen 6 m und 26 m hoch. Hinzu kommen
zahlreiche Flächen für Vorplätze respektive Parkplätze, oberirdischen Pas-
serellen, unter Terrain liegende Anbauten sowie eingeschossige Anbau-
ten, die um die Baufelder herum angeordnet sind.
Abbildung 17: Gestaltungsplan Weiher "Thermoplan", Entwurf
Für Quartierentwicklungen sind Gestaltungspläne ein wichtiges Pla-
Wirkung der Gestaltungspläne
nungsinstrument. In ihnen werden die konkreten Bauweisen, die Er-
schliessungen, die Abstände sowie die zulässigen Höhen im Detail gere-
gelt. Wird ein Gestaltungsplan erstellt, sind zu den Zielen und Inhalten
sowie zu den Abweichungskriterien und -ausmassen ergänzende Vor-
schriften zu erlassen. Zusammen mit den Bebauungsplänen dienen die
Gestaltungspläne gemäss § 65 PBG der Festlegung von ausschlaggeben-
den Elementen einer Überbauung und der konzeptionell festgelegten Er-
schliessungs- und Gemeinschaftsanlagen sowie zur Ausweisung von Ge-
bieten, die nicht überbaut werden sollen.
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Gemeinde Weggis Kt. LU
Planungsbericht nach Art. 47 RPV Version 4.0
7. Ausgleich der Planungsvorteile (Mehrwertabgabe)
Mit der Revision des kantonalen Planungs- und Baugesetztes trat ab dem
1. Januar 2018 der sogenannte Mehrwertausgleich in Kraft. Dieser sieht
mit § 105 ff PBG vor, dass Grundeigentümer, deren Land durch eine Än-
derung der Bau- und Zonenordnung oder den Erlass und die Änderung
eines Bebauungsplans einen Mehrwert erfahren, eine Mehrwertabgabe
zu entrichten haben. Im Kanton Luzern beträgt diese bei Einzonungen
20% des Mehrwerts.
Eine Mehrwertabgabe wird aber nur dann erhoben, sofern ein Mehrwert
von mehr als 100‘000 Franken anfällt.
Weiter muss einer der folgenden Tatbestände erfüllt sein damit die Mehr-
wertabgabe zur Geltung kommt (§ 105 Abs. 3 PBG):
a) Einzonung (neue und dauerhafte Zuweisung von Land in eine
Bauzone)
b) Umzonung von einer Bauzone in eine andere in Gebieten mit Be-
bauungs- oder Gestaltungsplanpflicht
c) Anpassung der Nutzungsvorschriften (Aufzonung) bei Gebieten
mit Bebauungs- oder Gestaltungsplanpflicht
d) bei Erlass oder Änderung eines Bebauungsplanes.
Anstatt eine finanzielle Mehrwertabgabe zu leisten, ist es für die Fälle b),
c) und d) möglich, einen verwaltungsrechtlichen Vertrag zwischen der
Gemeinde und der Grundeigentümerschaft zu schliessen. Der Vertrag er-
möglicht, dass Mehrwerte in Form von Verpflichtungen und Leistungen
durch die Grundeigentümerschaft abgegolten werden können. Zum Bei-
spiel kann sich die Grundeigentümerschaft an Infrastrukturbauten oder
an der Aufwertung des öffentlichen Raumes beteiligen (vgl. § 105a PBG).
Gemäss § 105 Abs. 2 PBG sind Gemeinwesen im Sinne von § 5 des Geset-
zes über die Grundstückgewinnsteuer nicht mehrwertabgabepflichtig
(zum Beispiel Kirchgemeinde oder Einwohnergemeinde).
Gemäss § 105b PBG entspricht der Mehrwert der Differenz des Verkehrs-
Bestimmung des Mehrwertes:
wertes des Landes mit und ohne Planänderung. Er ist mit anerkannten
Methoden zu bestimmen.
Im Rahmen der Vorprüfung wird der genaue Mehrwert noch nicht ermit-
telt. Es findet aber eine Abschätzung statt, ob bei einer Ein- oder Umzo-
nung der Tatbestand der Mehrwertabgabe voraussichtlich erfüllt ist. Ent-
sprechend wird die Gemeinde mit der Grundeigentümerschaft Gesprä-
che führen und gegebenenfalls einen Vertrag ausarbeiten. Mit der
Rechtskraft der Baubewilligung oder dem Verkauf des Grundstückes wird
die Mehrwertabgabe fällig.
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Planungsbericht nach Art. 47 RPV Version 4.0
Durch die Einzonung von der Landwirtschaftszone in die Arbeitszone
Weiher 1 entsteht für den Eigentümer der Parzelle 331 ein Mehrwert. Da-
für sinkt der Wert der Parzelle 339 aufgrund der flächengleichen Auszo-
nung.
Der Tatbestand der Mehrwertabgabe bei Grundstück Nr. 331 ist somit
gegeben.
Legende
Eigentum der Gemeinde
Eigentum der Korporations-
gemeinde Weggis
Private Eigentümer
Abbildung 18.: Übersicht der verschiedenen Eigentümer der Gestaltungsplangebiete Weiher
"Gewerbe & Sport" sowie Weiher "Thermoplan".
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Gemeinde Weggis Kt. LU
Planungsbericht nach Art. 47 RPV Version 4.0
8. Würdigung der Planung
Das BLN Gebiet wird nicht beeinträchtigt durch die Teilrevision. Die Vo-
Wahrung der Schutzinteressen
lumen der geplanten Neubauten gliedern sich gut in die Landschaft ein.
Der haushälterische Umgang mit dem Boden ist mit der neuen Dichte
gegeben.
Standortgebundenheit Die Firma Thermoplan hat ihren Standort in Weggis und möchte dort-
bleiben und ausbauen. Dank der Umzonung und der damit verbundenen
höheren Dichte kann der Betrieb erweitert werden. Es steht auch im öf-
fentlichen Interesse, dass Thermoplan ihren Standort behält, denn viele
Einwohner von Weggis arbeiten dort.
Durch die Einzonung entstehen zwei saubere Baufelder mit einer guten
Überbaubarkeit an dem bereits bestehenden Arbeitsplatzstandort.
Da die Gestaltungspläne und die Bauordnung gleichzeitig geändert wer-
Verhältnis zur kommunalen Planung
den, entspricht der Gestaltungsplan den Bauvorschriften. Die beiden In-
strumente werden aufeinander abgestimmt.
Die Zonenplanänderung, die parallel zu den Gestaltungsplänen aufgelegt
wird, ist auf diese abgestimmt.
Verhältnis zu weiteren Planungsinstru- Es werden keine weiteren Abweichungen von den übergeordneten Pla-
menten
nungsinstrumenten festgelegt. Die Vorgaben gemäss Kantonalem Richt-
plan werden eingehalten. Die Wanderwege gemäss übergeordneten Vor-
gaben werden beibehalten.
Schlusswürdigung Die Teilrevision und die Gestaltungspläne tragen zu einer qualitätsvollen
Entwicklung des Arbeitsgebiets bei. Dabei wird auf den Natur- und Land-
schaftsraum Rücksicht genommen und das Bild der Ortseinfahrt aufge-
wertet.
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Gemeinde Weggis Kt. LU
Planungsbericht nach Art. 47 RPV Version 4.0
Quellenverzeichnis
Bilder
Abbildung 1.: Luftbild des Perimeters, Quelle: www.geoportal.lu.ch. 6
Abbildung 2.: Raumstruktur Kanton Luzern - Gemeindekategorien, Quelle: Kantonaler
Richtplan 2015 (Download: 17.06.2020). 10
Abbildung 3: Ausschnitt aus dem Agglomerationsprogramm 3. Generation, Quelle:
www.agglomerationsprogramm.lu.ch (Download: 02.07.2020). 11
Abbildung 4.: Ausschnitt aus dem regionalen Teilrichtplan Siedlungslenkung, Quelle:
www.luzernplus.ch (Download: 18.06.2020). 12
Abbildung 5.: Ausschnitt Kommunale Nutzungsplanung Ist-Zustand, Quelle: geoportal.lu.ch
(Download: 17.06.2020). 13
Abbildung 6.: Ausschnitt Oberflächenabflusskarte, Quelle: geoportal.lu.ch (Download
18.06.2020). 15
Abbildung 7.: Ausschnitt Gefahrenkarte, Quelle: geoportal.lu.ch (Download: 18.06.2020). 16
Abbildung 8.: Ausschnitt BLN Karte, Quelle: map.geo.admin.ch (Download: 18.06.2020). 16
Abbildung 9.: IVS (Inventar der historischen Verkehrswege der Schweiz), Quelle:
map.geo.admin.ch (Download: 18.06.2020). 17
Abbildung 10.: Ausschnitt aus dem Kataster belastetet Standorte des Kantons Luzern,
Quelle: geoportal.lu.ch (Download: 18.06.2020). 18
Abbildung 11.: Ausschnitt aus dem Strassenlärmkataster, Quelle: www.geoportal.lu.ch,
Download: 19.06.2020 19
Abbildung 12: Teiländerung Zonenplan Weiher, 18.09.2020. 22
Abbildung 13: Änderung BZR Arbeitszone Weiher 2 23
Abbildung 14.: Gestaltungsplan Weiher "Gewerbe & Sport", Architekturbüro Bruno Felder,
2018. 25
Abbildung 15.: Neue Aufteilung der Gestaltungspläne 25
Abbildung 16: Gestaltungsplan Weiher "Gewerbe & Sport", Entwurf (violetter Teil nicht
Bestandteil Gestaltungsplan Weiher «Gewerbe & Sport) 26
Abbildung 17: Gestaltungsplan Weiher "Thermoplan", Entwurf 27
Abbildung 18.: Übersicht der verschiedenen Eigentümer der Gestaltungsplangebiete Weiher
"Gewerbe & Sport" sowie Weiher "Thermoplan". 29
31Teiländerung Zonenplan und BZR Weiher 4. Nov. 2020
Gemeinde Weggis Kt. LU
Planungsbericht nach Art. 47 RPV Version 4.0
Tabellen
Tabelle 1 Bearbeitungsteam 7
Tabelle 2 Bisherige Planungsschritte 8
Tabelle 3 Weitere Planungsschritte 8
Tabelle 4: Zuordnungstabelle 22
32Sie können auch lesen
