Geschäftsbericht 2019 - Siedlungsgenossenschaft Eigengrund, Zürich
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Geschäftsbericht 2019
Siedlungsgenossenschaft Eigengrund, Zürich
VORWORT
Liebe Genossenschafterinnen und Genossenschafter
75 Jahre SGE – das Geschäftsjahr 2019 stand ganz im Zei-
chen des Jubiläums. Eine besondere Generalversamm-
lung und das tolle Jubiläumsfest am Letzigraben werden
in Erinnerung bleiben, die bunte Festschrift dokumentiert
nachhaltig, was die SGE ausmacht.
Auch ging es zurück zum Ursprung – zurück an den Letzi-
graben, wo die SGE vor mehr als 70 Jahren ihre erste
Siedlung bauen konnte. Der Bezug der Ersatzneubauten
im Sommer war der zweite Höhepunkt des Jahres. Für die
Geschäftsstelle hiess es, umzuziehen und gleich wieder
zu funktionieren. Und es hat funktioniert. Das Jubiläums-
fest, mit dem gleichzeitig die neue Siedlung eingeweiht
wurde, war ein grosser Erfolg. Mehr dazu auf Seite 5. Und
auf Seite 9 bis 12 weitere Impressionen.
Ich wünsche Ihnen eine spannende Lektüre.
Mit genossenschaftlichen Grüssen
Ron Steiger
Präsident SGE
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VORWORT 2
JA HRE SBERICH T 2 019 3
DANKESBRIEF GLÜCKSKET TE 8
F IN A N Z BE R I CH T 2 019 13
Lagebericht
Jahresrechnung
Bilanz
Erfolgsrechnung
Gewinnverwendung
Anhang
Bericht der Revisionsstelle
Mittelflussrechnung
BE S TA ND A N WOHNUNGEN UND GE W ERBER ÄUMEN 24
Titelbild: GENOSSENSCHAFTSORGANE 26
Jubiläumslogo
Monika Salzgeber,
Zürich
GESCHÄFTSSTELLE 27
2 Geschäftsbericht 2019 | Siedlungsgenossenschaft Eigengrund, Zürich
JAHRESBERICHT 2019
Foto: Monika Amstad
Zwei Ereignisse prägten das Geschäftsjahr 2019 – das
75-Jahr-Jubiläum der SGE und der Bezug der Ersatzneu-
bauten am Letzigraben mit der Rückkehr der Geschäfts-
stelle dorthin. Abseits des Scheinwerferlichts wurden
derweil weitere Bauprojekte vorangetrieben, Wohnun-
gen vermietet, Siedlungsanlässe und -informationen
veranstaltet, wurde geplant und umgesetzt, gearbei-
tet, gelebt und das Siedlungsleben gepflegt. Herbstretraite des Vorstands
TÄTIGKEITEN DER GENOSSENSCHAF T geschoss eines der Ersatzneubauten. Der Umzug verlief reibungs-
los. Am «alten Ort» war vieles neu: ein Teil des Mobiliars, die Sicht
Obwohl im Berichtsjahr das Jubiläum sowie die Fertigstellung und direkt ins Grüne, die Einblicke in die Büros, die wenigen rechten
der Bezug der neuen Siedlung am Letzigraben viele Ressourcen Winkel, eine neue IT-Infrastruktur. Die SGE nutzte die Gelegen-
banden, wurden auch zahlreiche andere Projekte weiterverfolgt heit, mit dem Aufsetzen der neuen IT auch gleich ihre Datenablage
oder abgeschlossen. So trieb man beispielsweise die Profes- zu überprüfen und dem Organigramm gemäss neu zu strukturie-
sionalisierung des Siedlungsunterhalts voran, erarbeitete eine ren. Alle Mitarbeitenden wurden ihren Aufgaben entsprechend in
Richtlinie zur Beteiligung, pflegte die Zusammenarbeit mit den Workshops zu den verschiedenen Office-Anwendungen geschult.
Siedlungskommissionen, und das Neubauprojekt an der Obsthal- Nur Tage nach dem Umzug und noch mitten in den Umzugskartons
denstrasse in Zürich nahm wichtige Hürden. konnte erfolgreich das Aufrechterhaltungsaudit der ISO-Zertifizie-
Der Gesamtvorstand traf sich 2019 in unveränderter Zusammenset- rung durchgeführt werden.
zung zu sieben Sitzungen, einem eintägigen Workshop sowie seiner
jährlichen zweitägigen Retraite. Am Retraite-Wochenende wurden Unterhalt / Hauswartung
Themen vertieft, die im Alltag zu kurz kommen, wie beispielsweise Der Geschäftsbereich Unterhalt und Hauswartung wurde im
das Vermietungsreglement. Und es wurde entschieden, in welcher Berichtsjahr stark weiterentwickelt. Es sind immer mehr Fach-
Form sich die SGE künftig politisch engagiert. Ausserdem wurde kenntnisse gefragt, um die unterschiedlichen Materialien in den
die strategische Weiterentwicklung der SGE mit den Jahreszielen Treppenhäusern und Gemeinschaftsräumen schonend und effek-
für 2020 diskutiert. Die Planungs- und Baukommission (PBKO) traf tiv reinigen zu können, die Siedungsumgebungen naturgerecht zu
sich 2019 zusätzlich zu neun Sitzungen, die Geschäftskommission pflegen und die anspruchsvolle Gebäudetechnik zu unterhalten.
(GEKO) zu acht und die Mieterkommission (MIKO) zu fünf Sitzun- Damit die SGE dafür weniger auf externe Fachkräfte angewiesen
gen. Ausserdem bildete man eine Festschriftkommission (FEKO), ist, investierte man 2019 weiter in die Professionalisierung des
die inhaltliche und konzeptuelle Überlegungen zu einer Jubiläums- Unterhalts. Die Standards der Treppenhausreinigung wurde in
Publikation anstellte und eine externe Projektleitung bei der Um- allen Siedlungen überprüft, und eine Unterhaltsreinigerin wurde
setzung begleitete und unterstützte. Der FEKO gehörten drei Vor- eingestellt. Für die fachgerechte Pflege der Grünanlagen wurde
standsmitglieder und der Geschäftsführer an. Sie traf sich im Lauf ein Gärtner verpflichtet.
des Jahres elfmal. Nach Fertigstellung der Festschrift wurde sie Im Untergeschoss der Siedlung Letzigraben richtete man einen
wieder aufgelöst. Regieraum ein, in dem Maschinen, Geräte und Material künftig zen-
Sämtliche Vorstandsmitglieder waren an zahlreichen Anlässen tral gelagert werden. Inzwischen können Hauswartungs- und Un-
präsent, etwa an der Siedlungsbegehung, am Jubiläumsfest und terhaltsdienstleistungen einzelnen externen Kunden wie z. B. klei-
an den Siedlungsversammlungen. neren Genossenschaften angeboten werden. 2019 erhielt die SGE
An der Jubiläums-Generalversammlung vom 14. Juni sprach sich von der Stiftung Gemeinnütziger Wohnungsbau Letzigraben (SGWL)
eine Mehrheit der anwesenden Stimmberechtigten für den Vor- den Auftrag, Reinigung, Hauswartung und Gartenunterhalt ihrer
schlag des Vorstands aus, den Bilanzgewinn 2018 als Zeichen der Liegenschaft am Letzigraben zu übernehmen. Der SGWL gehört das
Solidarität einmalig der Glückskette zu spenden – für ihr Projekt dritte Gebäude des neuen Ensembles.
«Ein Dach über dem Kopf». Der Stimmkünstler Martin O. um-
rahmte den statutarischen Teil und führte mit einer musikalisch Finanzen
begleiteten Diashow augenzwinkernd durch die Geschichte der Das Team Finanzen & Controlling entwickelte auch 2019 das Kenn-
SGE und der ihr verbundenen Menschen. zahlen-Cockpit weiter, das dem Vorstand seit 2017 regelmässig
Kurz nach der Generalversammlung zog im Juni die Geschäfts- wichtige Eckwerte zur Verfügung stellt. Die an der Generalver-
stelle von ihren provisorischen Büroräumlichkeiten in Schlieren sammlung beschlossene Spende in der Höhe von 103 824 Franken
zurück an den Letzigraben – in neue, grosszügige Büros im Erd- wurde am 14. Juli 2019 an die Glückskette überwiesen, im Rahmen
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Foto: Monika Amstad
Foto: Monika Amstad
Bezug der neuen Geschäftsstelle am Letzigraben Bezug des Neubaus Letzigraben
des Jubiläumsfests überreichte Präsident Ron Steiger deren Ver- Im Hinblick auf den Bezug der Siedlung Letzigraben entwickelte
treterin einen symbolischen Check über diesen Betrag. die SGE gemeinsam mit einem externen Partner und unterstützt
Die 2018 abgeschlossenen Cross Currency Swaps, mit denen die von einer Arbeitsgruppe die «Eigi-App». Sie entlastet die Ge-
SGE dem negativen Zinsumfeld begegnet, ermöglichten 2019 Ein- schäftsstelle, da darüber Raumbuchungen vorgenommen werden
sparungen von ungefähr 300 000 Franken (Details siehe Finanz- können und wichtige Dokumente einfach zugänglich sind. Ausser-
bericht, S.19). dem bietet sie mit einem virtuellen Marktplatz und einer Pinn-
wand eine einfache Möglichkeit, einander kennenzulernen, sich
Personelles auszutauschen und zu organisieren. Es ist geplant, die «Eigi-App»
2019 wurden zwei Mitarbeitende der Geschäftsstelle verabschie- auch in anderen Siedlungen einzuführen.
det und und sechs neue eingestellt. Beat Löpfe, der als Assistent Vor Weihnachten erhielten alle Genossenschafterinnen und Ge-
des Geschäftsführers tätig war, sowie die Bewirtschafterin Jelena nossenschafter ein Exemplar der Festschrift zum 75-Jahr-Jubi-
Bassini verliessen die SGE. Lara Scharenac übernahm die Auf- läum.
gaben von Jelena Bassini. Julia Rubin trat die vakante Stelle als
Projektleiterin Bauherr im Team Immobilienentwicklung an. Das
Team der Hauswarte wurde ergänzt mit Daniela Thalmann und
dem Gärtner Alexander Gasser, der neu für die Pflege der Sied- GENOSSENSCHAFT LEBEN
lungsumgebungen mitverantwortlich ist. Zum Treppenhausreini-
gungsteam stiess Miriam Delgado. Und Jennifer Mösenfechtel, Bereits vor dem Bezug der Ersatzneubauten am Letzigraben wa-
die zuerst als Praktikantin im Bereich Soziokultur tätig war, wur- ren eine provisorische Siedlungskommission (SIKO) sowie vier
de fest angestellt. Während sie berufsbegleitend an der Zürcher Arbeitsgruppen aktiv, die von den beiden Verantwortlichen für So-
Hochschule für Soziale Arbeit studiert, erhält sie in der SGE ihre ziokultur begleitet und moderiert wurden. So konnten frühzeitig
Praxisausbildung. Kontakte geknüpft und der Boden für eine lebendige Siedlung ge-
legt werden. Je eine Arbeitsgruppe beschäftigte sich mit dem Ju-
gendraum, der Gestaltung der Siedlungsumgebung, der Vermie-
tung von Gästezimmern und der Gästewohnung sowie technischen
KOMMUNIK ATION Aspekten wie dem Carsharing und einer App. Der Jugendraum
wird voraussichtlich im Sommer 2020 eröffnet. Allen Mietparteien
Während des ganzen Jahres begleitete das Jubiläumslogo, das wurde beim Bezug der Siedlung die «Eigi-App» erklärt.
Monika Salzgeber gestaltet hatte, die gesamte Kommunikation Am von der SIKO organisierten Adventsevent nahmen rund 140
der SGE. Mit zwei «Mietinfos» wurden die Genossenschafterinnen Personen teil. Einer der neuen Gewerberäume am Letzigraben
und Genossenschafter über Veränderungen informiert, die für ihr wurde an den Verein La Fermata vermietet, der dort einen öffent-
Mietverhältnis relevant waren. lichen Treffpunkt eingerichtet hat. Ihm gehören Bewohnerinnen
Flyer und Aushänge wiesen auf wichtige Veranstaltungen oder und Bewohner der Siedlung an.
Neuheiten hin. Die Agenda auf der SGE-Website wurde rege ge- Auch in allen anderen Siedlungen organisierten die SIKOs im Lauf
nutzt, um Siedlungsanlässe publik zu machen und darüber zu be- des Jahres Brunchs, Grillfeste, Samichlausfeiern und viele weitere
richten. Gelegenheiten, eine gute Nachbarschaft zu pflegen. Im November
Ebenfalls wurden zwei Ausgaben des Magazins «SGE Kultur» in trafen sich alle SIKOs zu einem Austausch. Die nahezu vollständig
alle Haushalte verteilt. Die Herbstnummer widmete sich schwer- anwesenden SIKO-Mitglieder nutzten die Gelegenheit, unterein-
punktmässig den Aktivitäten des Jubiläumsjahres und dokumen- ander, mit den beiden Verantwortlichen Soziokultur und dem zu-
tierte fotografisch sowohl die Geschichte der SGE wie auch das ständigen Vorstandmitglied über ihre Anliegen sowie Fragen der
grosse Jubiläumsfest. Beteiligung und Zusammenarbeit zu diskutieren.
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Foto: Werner Rolli
Foto: Monika Amstad
Aufführung des Kindertheaters im Limmatblick Buchvernissage der Festschrift
Im Lauf des Jahres besuchte ein Team der Geschäftsstelle alle nossenschafterinnen und Genossenschafter, Partner und weitere
Siedlungen. Bei diesen Besuchen ging es darum, gemeinsam mit Interessierte verteilt wurde. Neben den Beteiligten waren die Mit-
Mitgliedern der SIKO die Nutzung der halböffentlichen Räume und arbeitenden der Geschäftsstelle sowie Vorstandsmitglieder anwe-
der Umgebung zu besprechen, Bedürfnisse der Bewohnerschaft send. «Vom ‹Vaterunser-Dörfli› zur vielfältigen Genossenschaft»
aufzunehmen und abzuklären, wie die erneuerte Hausordnung wirft Blicke in die Geschichte der SGE und eine mögliche Zukunft
umgesetzt wird. Die Siedlungsbesuche sind nicht zu verwechseln und zeigt mit vielen Fotos und Porträts, wie bunt das Leben in der
mit der Siedlungsbegehung, bei der in einer Siedlung pro Jahr alle SGE heute ist.
Wohnungen begutachtet werden und bauliche Fragen im Zentrum
stehen. Flüchtlingsprojekt Dietikon
Genossenschafterinnen und Genossenschafter der SGE sind mehr Seit 2017 stellt die SGE in ihren Siedlungen in Dietikon eine An-
als nur Mieter: Die SGE legt bei ihrer Entwicklung Wert darauf, ihre zahl Wohnungen für die Unterbringung von Asylsuchenden zur
Mitglieder miteinzubeziehen. Bei welchen Projekten dies künftig Verfügung. Bis Ende 2019 wurden sie durch die Organisation ORS
in welcher Form geschehen soll, wurde 2019 in einer «Richtlinie betreut, ab 2020 ist die Asyl-Organisation Zürich (AOZ) zuständig.
Beteiligung» festgehalten. Die vereinbarte Mindestzahl wurde bereits 2018 erreicht; 2019 lief
das Projekt erfolgreich weiter.
Jubiläum feiern
75 Jahre SGE: Es war eine gesunde und gut aufgestellte Genossen- Wettbewerb WBG
schaft, die 2019 ihr Bestehen seit 1944 feiern konnte. Im Zentrum 2019 war nicht nur für die SGE ein Jubiläumsjahr, auch der Ver-
stand das grosse Jubiläumsfest am 31. August, mit dem gleichzei- band Wohnbaugenossenschaften Schweiz feierte, und zwar sei-
tig die Ersatzneubauten am Letzigraben eingeweiht wurden. Bei nen 100. Geburtstag. Aus diesem Anlass schrieb er einen Wett-
prächtigem Wetter genossen mehrere hundert Gäste die zahlrei- bewerb aus, bei dem innovative Projekte von Genossenschaften
chen Attraktionen: Zaubershow, Slacklining, Konzerte für Gross gesucht wurden. Die SGE reichte zwei Beiträge ein: einen zu
und Klein, Kinderschminken, Bingo-Show mit Beat Schlatter und den Vorteilen von Partnerschaften bei Bauprojekten und einen
viele mehr. Durch den Tag führte Susanne Kunz, Gratulationen zur Unterbringung von Asylsuchenden durch die SGE. Die Ein-
überbrachten Stadtrat André Odermatt und der Präsident des Re- gabe «Wohnraum für Asylsuchende», die die Zwischennutzung
gionalverbands Zürich von Wohnbaugenossenschaften Schweiz, am Letzigraben von 2016 und das laufende Projekt in Dietikon
Christian Portmann. Am Jubiläumsfest waren auch die Bilder zu vorstellte, gelangte in die engere Auswahl und wurde im Jurybe-
bewundern, die Kinder aus vier Siedlungen für einen Wettbewerb richt gewürdigt. Insgesamt wurden 58 Projekte eingereicht, neun
zum runden Geburtstag der SGE gemalt hatten. davon ausgezeichnet.
In den Herbstferien wurde ein weiteres siedlungsübergreifendes
Projekt umgesetzt, das die SIKOs zum Jubiläum angeregt hatten:
eine Theaterwoche für Kinder. Die Organisation «fahrwerk ö!» er-
arbeitete mit zwölf Kindern ein Theaterstück. Während der gan- BAUPROJEKTE / LIEGENSCHAFTEN
zen Woche lebten die Kinder in Zirkuswagen neben der Siedlung
Limmatblick in Dietikon, direkt an der Limmat, dachten sich Ge- Rund zehn Jahre beschäftigte der Ersatzneubau am Letzigraben
schichten aus, verkleideten sich und schlüpften in verschiedene die SGE. Ab Bezug Mitte des Berichtsjahres wurden wieder Res-
Rollen. Die beiden Aufführungen am Ende der Woche waren sehr sourcen frei für die nächsten grossen Bauprojekte.
gut besucht.
Und schliesslich fand Anfang Dezember im Gemeinschaftsraum Letzigraben, Zürich
am Letzigraben eine kleine Buchvernissage der druckfrischen Sämtliche neunzig Wohnungen in den Ersatzneubauten waren
Festschrift statt, bevor diese als Weihnachtsgeschenk an alle Ge- bereits 2018 vermietet; dies bewusst, um die künftige Mieter-
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Foto: Jennifer Mösenfechtel
Foto: Monika Amstad
SIKO-Austausch in der Bäckeranlage Siedlungsbegehung 2019 in der Siedlung Gutstrasse, Zürich
schaft an verschiedenen Entscheidungen beteiligen zu können. Frei werdende Wohnungen in der bestehenden Siedlung werden
Nach dem termingerechten Abschluss der Bauarbeiten fand der nur noch befristet vermietet. Die jetzigen Mieterinnen und Mieter
Bezug der beiden Häuser im Sommer 2019 in zwei Etappen statt wurden 2019 darüber informiert, dass ihnen bei rechtzeitiger Kün-
und klappte reibungslos; jeder Mietpartei stand ein halber Tag zur digung eine Umzugshilfe ausbezahlt wird.
Verfügung. Auch die Pflegewohngruppe freya, eine grosse Kinder-
tagesstätte sowie die Geschäftsstelle der SGE haben ihre neuen Weitere Projekte
Räumlichkeiten bezogen. Die Planung für die Sanierung der Siedlung Giessächer in Gerolds-
Erstmals hat die SGE in einer Siedlung mehrere Gewerberäume wil lief 2019 auf Hochtouren, im Dezember wurde die Baubewilli-
erstellt. Wie und wem diese vermietet werden sollen, erarbeitete gung rechtskräftig. An einer Informationsveranstaltung erläuterte
eine Arbeitsgruppe. Einer wurde bereits dem Verein La Fermata man der Mieterschaft das Vorgehen und beantwortete ihre Fragen.
vermietet, die anderen werden voraussichtlich im Lauf des kom- Bei der Siedlung Gutstrasse in Zürich, die 2022 saniert werden
menden Jahres vergeben. Der Mieterschaft am Letzigraben stehen soll, wurde eine Zustandsuntersuchung durchgeführt. An der
– als weitere SGE-Neuheit – Gästezimmer und eine Gästewohnung jährlichen Siedlungsbegehung befragte man ausserdem die Be-
zur Verfügung. Diese werden von einer Arbeitsgruppe verwaltet und wohnerschaft zu ihren Bedürfnissen.
wurden 2019 bereits rege genutzt. Auch wenn ein Ersatzneubau der Siedlung Überland noch in der
Ferne liegt, wurde im Berichtsjahr gemeinsam mit benachbarten
Obsthaldenstrasse, Zürich Grundbesitzern eine Potenzialstudie durchgeführt, um die Mög-
Im Juni 2019 wurde die Baubewilligung für die neue Siedlung mit lichkeiten auszuloten.
rund 140 Wohnungen rechtskräftig. Im Sommer und Herbst konnte 2015 hat die SGE im Dietiker Entwicklungsgebiet Niderfeld ein
man daher eine Probebohrung für die Erdsonden sowie archäolo- Grundstück erworben. 2019 wurde das im Vorjahr aufgenommene
gische Sondierungen durchführen. Drei dabei gefundene Hufeisen Quartierplan-Verfahren weitergeführt. Parallel dazu läuft inzwi-
betrachtet die SGE als Glücksbringer für den weiteren Projektver- schen auch das Gestaltungsplan-Verfahren. Bis hier die Bagger
lauf. Im Oktober wurde die Nachbarschaft über den Projektfort- auffahren werden, dauert es allerdings noch einige Jahre.
schritt, Anpassungen beim Projekt und den Baustart informiert. Aufgrund der nationalen Vorgaben zum Gewässerschutz müssen
Die befristeten Mietverträge für die Abbruchliegenschaften laufen alle Gemeinden der Schweiz festlegen, welche Räume entlang von
noch bis im Februar 2020. Im Dezember wurde offiziell das Bau- Gewässern nicht bebaut werden dürfen. Die Gemeinde Weiningen
recht von der Stadt Zürich an die SGE übertragen. Dem Baubeginn legte im Januar ihren Plan vor, den Gewässerraum im Bereich des
steht nichts mehr im Weg. Länggenbachs zu verbreitern. Dies hätte das Grundstück der SGE,
auf dem die Siedlung Brunau steht, nach Einschätzung von Vor-
Pünt, Egg stand und Geschäftsführung über Gebühr betroffen. Die SGE hat
Im Juni wurde der Gestaltungsplan für das Areal Pünt rechts- daher beim Gemeinderat eine Einwendung dagegen deponiert.
kräftig, den die Gemeindeversammlung 2018 angenommen hatte. Diese wurde gutgeheissen und ist rechtskräftig. Die Gemeinde hat
Anschliessend begann man mit der Vorbereitung eines Architek- den Gewässerraum entsprechend verkleinert.
tur-Wettbewerbs für den Ersatzneubau für die in die Jahre ge-
kommene Siedlung. Im Rahmen der Projektdefinition wurde ein
Workshop zum Thema Wohnen im Alter durchgeführt, da auf dem
Areal auch für ältere Menschen attraktive Wohnungen entstehen
sollen. Zum Projektteam gehören auch zwei Vertreterinnen der
Mieterschaft Pünt. Sie sind Ansprechpersonen für Mieterschaft
und SGE und bringen die Bedürfnisse der Genossenschafterinnen
und Genossenschafter in die Planung ein.
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Foto: Gian Vaitl
MUTATIONEN
WOHUNGSWECHSEL 2 0 19 2 0 18
Siedlungen
Letzigraben, Zürich 0 0
Hirzenbach, Zürich 6 11
Überland, Zürich 3 4
Giessächer, Geroldswil-Fahrweid 7 3
Brunau, Weiningen-Fahrweid 4 1
Pünt, Egg 9 4
75. Generalversammlung mit Martin O. im «Lake Side», Casino Zürichhorn Glanzenberg, Dietikon 5 10
Haupt, Dänikon 3 3
Unterdorf, Dänikon 3 7
Gutstrasse, Zürich 7 9
NACHHALTIGKEIT Winzerhalde, Zürich 4 1
Schönegg, Dietikon 2 1
Auch 2019 konnte die SGE Erfolge in ihrem Bestreben um mehr Am Wasser, Zürich 11 4
Nachhaltigkeit in ihren Siedlungen verbuchen. Limmatblick, Dietikon 4 4
Die Ersatzneubauten am Letzigraben dürfen sich gleich mit zwei Untere Reppisch, Dietikon 0 0
Labels schmücken: Sie erfüllen sowohl den Minergie-P-Eco-Stan- Schachenmatt, Dietikon 1 2
dard wie auch die Standards Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS). Rössliwis, Egg 1 2
Nachdem im Vorjahr bereits die Photovoltaik-Anlagen auf den Rütibach, Egg 6 6
Siedlungen in der Stadt Zürich auf Eigenverbrauch umgestellt T O TA L 76 72
worden waren, folgte 2019 die Siedlung Schachenmatt in Dietikon. Davon Umsiedlungen 31 17
Eigenverbrauch heisst, dass der produzierte Strom direkt in den
SGE-Liegenschaften verbraucht werden kann und nicht mehr voll-
umfänglich ins öffentliche Netz eingespeist werden muss. Damit
kann die SGE nun alle ihre Photovoltaik-Anlagen kostenneutral ANZ AHL WOHNUNGEN UND GE WERBE 2 0 19 2 0 18
betreiben. Wohnungen 1015 929
Für 2019 war der Anschluss der Siedlung Winzerhalde, Zürich, ans Gewerberäume 12 4
Fernwärmenetz geplant. Dieser verzögerte sich jedoch und wird
voraussichtlich 2023 erfolgen.
In den Tiefgaragen Winzerhalde und Letzigraben wurden erstmals
Ladestationen für Elektromobile eingerichtet. Bewohnerinnen und A N Z A H L G E N O S S E N S C H A F T E R /-I N N E N 2 0 19 2 0 18
Bewohner mit einem Elektroauto können einen entsprechend aus- Genossenschafter/-innen 1399 1288
gerüsteten Parkplatz mieten. Mit dem Umzug der Geschäftsstel- Übrige Genossenschafter/-innen 157 161
le an den Letzigraben hat die SGE auch drei Elektroautos für die
Mitarbeitenden angeschafft. Diese können sie nach Bedarf reser-
vieren. In einem weiteren Schritt ist geplant, die Elektrofahrzeuge
ausserhalb der Bürozeiten auch der Mieterschaft zugänglich zu
machen.
TODESFÄLLE
Im Jahr 2019 sind folgende Genossenschafterinnen und Ge-
DANK nossenschafter verstorben. Die SGE drückt den Angehörigen
ihr herzliches Beileid aus.
Jedes Jahr leisten Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Geschäfts-
stelle, Vorstandsmitglieder sowie Genossenschafterinnen und Ge- Richard Hotz, Siedlung Hirzenbach, Zürich
nossenschafter enorm viel für ein gutes, lebendiges und attraktives Herbert Kempf, Siedlung Überland, Zürich
Leben in der SGE. Dies galt im Jubiläumsjahr ganz besonders. Allen, Margrit Neff, übrige Genossenschafterin
die mitgearbeitet, mitgefiebert und mitgefeiert haben, sei sehr herz- Erhard Ruesch, Siedlung Gutstrasse, Zürich
lich gedankt. Cäcilia Schnyder, übrige Genossenschafterin
Walter Schürch, Siedlung Rütibach, Egg
Thomas Schweizer, Siedlung Winzerhalde, Zürich
Robert Wiedemeier, Siedlung Hirzenbach, Zürich
Geschäftsbericht 2019 | Siedlungsgenossenschaft Eigengrund, Zürich 7
DANKESSCHREIBEN DER GLÜCKSKETTE 8 Geschäftsbericht 2019 | Siedlungsgenossenschaft Eigengrund, Zürich
FINANZBERICHT 2019
LAGEBERICHT
Dieser Lagebericht soll zusammen mit dem Jahresbericht ab Sei- eine Rückstellung von 150’000 Franken und für die Siedlung Rütibach
te 3 gelesen werden. Im Jahresbericht wird detailliert auf die ver- 300’000 Franken.
schiedenen laufenden und zukünftigen Projekte der SGE eingegangen. Der Gesamtaufwand der Verwaltung ist im Vergleich zum Vorjahr ge-
Bemerkungen zur Jahresrechnung stiegen (5,9%). Im Gesamtaufwand sind die restlichen Kosten für
Die vorliegende Jahresrechnung wurde gemäss den Vorschriften des das Jubiläumsfest und die Herausgabe der Festschrift enthalten.
schweizerischen Gesetzes, insbesondere der Artikel über die kaufmän- Ein Teil der Kosten ist bereits in die Jahresrechnung 2018 geflos-
nische Buchführung und Rechnungslegung (Art. 957–962 OR), erstellt. sen und ein Teil der Kosten konnte auf das Bauprojekt Letzigraben
aktiviert werden.
BILANZ Der Personalaufwand der Geschäftsstelle konnte trotz diverser auf-
Aktiven wändiger Projekte, wie z.B. der Erstvermietung am Letzigraben, ge-
Total hat die Bilanzsumme um 15’240’949 Franken (+5,5%) auf senkt werden.
291’186’081 Franken zugenommen. Das Umlaufvermögen hat abge-
Trotz wesentlich höherer Hypotheken und Darlehen ist der Finanz-
nommen, was auf die Flüssigen Mittel zurückzuführen ist. Mit einem
aufwand um rund 440’700 Franken oder 16,5% gesunken. Dies ist
Bestand an Flüssigen Mitteln von 4’940’180 Franken verfügt die SGE
höheren kalkulatorischen Zinsen zu verdanken, die aufgrund der lau-
über eine komfortable Liquiditätssituation. Der Bestand deckt zum
fenden Bauprojekte erfasst werden konnten. Ausserdem haben das
einen die kurzfristig erwarteten Rechnungen, die unter den übrigen
Auslaufen eines Zinssatz-Swaps und der USD-CHF-Cross-Currency-
kurzfristigen Verbindlichkeiten und passiven Rechnungsabgrenzung
Swap eine merkliche Reduktion der Zinslast ermöglicht.
zurückgestellt sind, zum anderen die im 1. Quartal 2020 erwarteten
Rechnungen für Planungs- und Bauaktivitäten des 1. Quartals 2020. Im Geschäftsjahr 2019 konnte ein Gewinn von 296’638 Franken ausge-
wiesen werden. Der Vorstand schlägt der Generalversammlung vor,
Das Anlagevermögen verzeichnet im Berichtsjahr eine Zunahme um
das Anteilscheinkapital mit 2,5% zu verzinsen. Nach Zuweisung von
16’627’255 Franken (+6,2%). Diese Zunahme ist hauptsächlich auf die
20’000 Franken an die gesetzliche Reserve wird einen Gewinnvor-
Bauaktivitäten am Letzigraben zurückzuführen.
trag von 208’840 Franken auf die neue Rechnung vorgeschlagen.
Passiven
DURCHFÜHRUNG EINER RISIKOBEURTEILUNG
Das kurzfristige Fremdkapital der SGE hat 2019 um 2’267’940 Franken
Die SGE hat in ihrem Führungssystem ein Risikomanagement integ-
oder 29,1% abgenommen. Die Abnahme betrifft hauptsächlich die üb-
riert. Das Risikomanagement dient unter anderem dazu, Risiken jeg-
rigen kurzfristigen Verbindlichkeiten. Unter den übrigen kurzfristigen
licher Art rechtzeitig zu erkennen und dem Vorstand zu ermöglichen,
Verbindlichkeiten werden die offenen Rechnungen per Jahresende
Massnahmen zu ihrer Vermeidung zu treffen. Im Finanzbereich dient
aus Bauaktivitäten ausgewiesen. Das langfristige Fremdkapital hat
es vor allem dazu, finanzielle Risiken möglichst zu vermeiden. Das
um 6,4% oder 16’533’651 Franken zugenommen. Die Zunahme resul-
Interne Kontrollsystem wird jährlich auf Verbesserungen oder verän-
tiert hauptsächlich aus der Aufnahme von Hypotheken für die Bautä-
derte Bedingungen geprüft und allenfalls überarbeitet.
tigkeit am Letzigraben.
Der Erneuerungsfonds weist per 31.12.2019 einen Bestand von Im Rahmen der Vorstandssitzung vom 11. September 2019 hat der
35’025’800 Franken auf. Die Zunahme beträgt 2’678’000 oder 8,3%. Vorstand die periodische Risikobeurteilung mit Massnahmeplänen
Der steuerbefreite Betrag beträgt maximal 40’148’625 Franken (15% durchgeführt.
des Gebäudeversicherungswertes von 267,7 Millionen Franken)
ZUKUNFTSAUSSICHTEN
Erfolgsrechnung Aufgrund der Coronavirus-Pandemie müssen 2020 diverse Veran-
Im Geschäftsjahr 2019 hat der betriebliche Gesamtnettoertrag um staltungen abgesagt werden, unter anderem auch die Generalver-
5,4% oder 773’920 Franken auf 15’124’863 Franken zugenommen. Die sammlung. Weiter muss die Instandsetzung der Siedlung Giessächer
Zunahme der Mieteinnahmen ist hauptsächlich auf die ab Sommer verschoben werden. Der Baustart der Neubausiedlung Obsthalden-
neu bezogene Siedlung Letzigraben zurückzuführen. strasse sollte hingegen planmässig erfolgen. Dank den Massnahmen
des Bundes werden keine wesentlichen Mietzinsausfälle erwartet.
Die Gesamteinlage in den Erneuerungsfonds betrug 2’678’000 Franken.
Die Siedlungen der SGE wurden bis anhin jährlich mit 0,75% des Ge- Nach wie vor betreibt die SGE eine konservative Finanzierungspolitik
bäudewerts abgeschrieben. Da dies einer Abschreibedauer von 133 mit dem Grundsatz der Diversifikation nach Kapitalgeber, Laufzeit
Jahren entspricht, in den meisten Fällen aber ein Ersatzneubau frü- und Art der Finanzierung. In den Jahren 2020 und 2021 laufen einige
her erfolgt, wurde die Abschreibung auf 1% erhöht, um die Abschrei- längere Finanzierungsverträge aus. Zusammen mit der Finanzie-
bedauer auf 100 Jahre zu verkürzen. Für die Siedlungen Überland und rung des Neubaus an der Obsthaldenstrasse und der Instandsetzung
Haupt ist gemäss Erneuerungsplan ein Neubau in 10 bis 15 und für Giessächer müssen für ca. 150 Mio. Franken neue Finanzierungen
die Siedlung Rütibach in ungefähr 20 Jahren geplant. Um den Rest- getätigt werden.
wert der Siedlungen bis dahin abzuschreiben und Änderungen von
Zürich, 24. März 2020
Nutzungsvorschriften zu berücksichtigen, wurde im Geschäftsjahr
2019 für die Siedlungen Überland und Haupt eine Rückstellung von je Christian Zopfi Nicole Bucher
450’000 Franken gebildet, für das Grundstück Überlandstrasse 329 Geschäftsführer Leiterin Finanzen & Controlling
Geschäftsbericht 2019 | Siedlungsgenossenschaft Eigengrund, Zürich 13JAHRESRECHNUNG
BILANZ in Franken
in Franken
Aktiven 31.12. 2019 31.12. 2018 V E R Ä N D E R U N G
in Franken in %
Flüssige Mittel 4’940’180 6’551’479 –1’611’299 – 24,6
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 161’656 51’993 109’663 210,9
Übrige kurzfristige Forderungen 30’997 2’790 28’207 1011,0
Aktive Rechnungsabgrenzung 3.1 779’337 692’214 87’123 12,6
Umlaufvermögen 5’912’170 7’298’476 –1’386’306 19,0
Finanzanlagen 3.2 678’334 522’448 155’886 29,8
Mobile Anlagen 3.3 311’587 37’902 273’685 722,1
Immobilien 3.5 259’849’347 259’705’195 144’152 0,1
davon Landkosten 35’119’477 35’119’477 – –
. /. Amortisationskonten 3.5 –25’883’000 –24’286’000 –1’597’000 6,6
. /. Heimfallkonten 3.5 –10’049’461 –9’653’418 –396’043 4,1
223’916’886 225’765’777 –1’848’891 –0,8
Baukonten 3.6 60’137’869 42’153’939 17’983’930 42,7
Immaterielle Anlagen 3.4 127’519 135’688 – 8’169 – 6,0
Nicht einbezahltes Genossenschaftskapital 101’717 30’902 70’814 229,2
Anlagevermögen 285’273’911 268’646’656 16’627’255 6,2
Total Aktiven 291’186’081 275’945’132 15’240’949 5,5
Passiven 31.12. 2019 31.12. 2018 V E R Ä NDE R UN G
in Franken in %
Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen 439’383 770’180 –330’798 – 43,0
Kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten 3.9 1’114’950 1’066’400 48’550 4,6
Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 886’647 3’676’765 –2’790’117 –75,9
Passive Rechnungsabgrenzung 3.7 3’071’610 2’267’185 804’425 35,5
Kurzfristiges Fremdkapital 5’512’590 7’780’530 –2’267’940 29,1
Langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten
· Darlehenskasse 3.8 19’737’979 19’166’841 571’138 3,0
· Hypotheken und Darlehen 3.9 217’546’545 205’710’045 11’836’500 5,8
Rückstellungen 4’327’867 2’879’853 1’448’013 50,3
· Rückstellungen Ersatzneubauten 3.10 3’300’000 1’950’000 1’350’000 69,2
· Mietzinsausgleichsfonds 3.10 550’334 455’374 94’960 20,9
· Sozialfonds 3.10 297’533 294’480 3’053 1,0
· Personalfürsorgefonds 3.10 80’000 80’000 – –
· Baufonds 3.10 100’000 100’000 – –
Erneuerungsfonds 3.10 35’025’800 32’347’800 2’678’000 8,3
Langfristiges Fremdkapital 276’638’191 260’104’539 16’533’651 6,4
Genossenschaftskapital 7’701’400 7’022’800 678’600 9,7
Gesetzliche Gewinnreserven 920’000 900’000 20’000 2,2
Gewinnvortrag 117’263 15’005
Jahresgewinn 296’638 413’900 122’258 137’263 276’638 201,5
Eigenkapital 9’035’300 8’060’063 975’238 12,1
Total Passiven 291’186’081 275’945’132 15’240’949 5,5
14 Geschäftsbericht 2019 | Siedlungsgenossenschaft Eigengrund, ZürichERFOLGSRECHNUNG in Franken
in Franken
2019 2018 V E R Ä N D E R U N G
in Franken in %
Mietzinseinnahmen brutto 4.1 –14’617’995 –13’802’129 – 815’867 5,9
./. Leerstandsverluste 148’176 81’680 66’496 81,4
Nebenkostenertrag 4.2 – 536’302 –542’794 6’492 –1,2
Übriger betrieblicher Ertrag –118’742 – 87’701 – 31’041 35,4
= Betrieblicher Gesamtnettoertrag –15’124’863 –14’350’944 – 773’920 5,4
Unterhalt und Reparaturen 1’246’310 1’442’756 – 196’4 46 – 13,6
Übriger Aufwand Liegenschaften 1’808’732 1’652’910 155’821 –9,4
· Nebenkostenaufwand 4.3 1’077’838 1’196’576 –118’738 –9,9
· Aufwand Fahrzeuge 90’144 66’574 23’570 35,4
· Versicherungen 129’069 126’407 2’662 2,1
· Erweiterter Unterhalt/Planungskosten 289’966 5’348 284’618 5’321,7
· Aufwand nebenamtliche Mitarbeiter 221’715 258’005 –36’290 –14,1
Personalaufwand Betrieb 4.4 950’226 667’910 282’316 42,3
Einlagen 4’531’383 4’463’291 68’092 1,5
· Einlage Erneuerungsfonds 3.10 2’678’000 2’616’500 61’500 2,4
· Einlage Heimfallkonto 3.10 396’043 395’931 112 –
· Einlage Mietzinsausgleichsfonds 3.10 107’340 100’860 6’480 –
· Einlage Rückstellung für Ersatzneubauten 3.10 1’350’000 1’350’000 – –
= Betrieblicher Nettoerfolg – 6’588’213 –6’124’077 –464’137 7,6
Aufwand Verwaltung 2’092’775 1’976’665 116’110 5,9
· Büro- und Verwaltungsaufwand 664’607 470’244 194’363 41,3
· Aufwand Siedlungskommissionen 53’289 52’951 338 0,6
· Aufwand Organe 4.5 222’413 217’685 4’728 2,2
· Personalaufwand Geschäftsstelle 4.4 1’147’868 1’233’420 –85’551 – 6,9
· Übriger betrieblicher Aufwand 4’598 2’365 2’233 94,4
Abschreibungen 1’739’006 1’273’162 465’84 4 36,6
· Abschreibungen mobile und immaterielle Anlagen 142’006 76’162 65’84 4 86,5
· Abschreibungen Liegenschaften 3.10 1’597’000 1’197’000 400’000 33,4
= Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern –2’756’431 –2’874’250 117’818 – 4,1
Finanzaufwand 4.6 2’228’630 2’669’331 –4 40’700 –16,5
Finanzertrag -356 -561 205 – 36,5
Periodenfremder Erfolg 42’327 -33’674 76’002 – 225,7
Ausserordentlicher Erfolg 4.7 103’824 – 103’824 –
= Jahresergebnis vor Steuern –382’006 –239’154 –142’852 59,7
Steuern 85’368 116’896 –31’528 –27,0
= Jahresgewinn –296’638 –122’258 –174’380 142,6
Geschäftsbericht 2019 | Siedlungsgenossenschaft Eigengrund, Zürich 15GE WINN V ERWENDUNG 2019 in Franken
Antrag des Vorstands an die Generalversammlung
Jahresgewinn 2019 296’638
Gewinnvortrag Vorjahr SGE 117’263
Bilanzgewinn zuhanden Generalversammlung 413’900
Gewinnverwendung
(2,5 % Zins des einbezahlten Genossenschaftskapitals) 185’061
Zuweisung an die gesetzliche Reserve 20’000
Gewinnvortrag auf neue Rechnung 208’840
Total Gewinnverwendung 413’900
LIEGENSCHAFTENWERT per 31. Dezember 2019, in Franken
Liegenschaften Anzahl Jahr Asse- Netto- davon Buchwert
Wohnungen kuranz- anlage- Land-
u. Gewerbe summe kosten kosten
Letzigraben, Zürich 98 2019 Die Bauabrechnung erfolgt im Jahr 2020
Hirzenbach, Zürich 81 1958 18’840’000 17’491’703 482’680 14’160’703
Überland, Zürich 52 1960 9’850’700 6’448’714 571’900 4’694’714
Giessächer, Geroldswil-Fahrweid 57 1961 14’087’500 6’745’221 343’200 4’738’221
Brunau, Weiningen-Fahrweid 50 1968 13’572’000 8’374’265 854’040 6’299’265
Pünt, Egg 64 1968 14’997’000 7’795’246 1’221’200 5’132’246
Glanzenberg, Dietikon 116 1969/72 36’025’900 33’513’186 1’690’000 27’992’186
Haupt, Dänikon 52 1971 12’053’100 9’866’015 556’560 7’844’015
Unterdorf, Dänikon 54 1975 14’374’000 9’629’660 823’070 7’268’660
Gutstrasse, Zürich 110 1979 31’890’000 23’551’630 Baurecht 18’469’544
Winzerhalde, Zürich 43 1984 21’430’000 19’806’750 Baurecht 16’633’347
Schönegg, Dietikon 32 1973 8’555’000 8’214’848 482’000 6’881’848
Am Wasser, Zürich 62 1999 22’675’000 21’598’537 Baurecht 19’804’565
Limmatblick, Dietikon 42 2011 14’987’000 23’384’612 3’071’416 22’116’612
Untere Reppisch, Dietikon 8 2002 2’640’800 3’250’420 450’000 2’828’420
Schachenmatt, Dietikon 40 2014 13’200’000 22’406’534 5’482’641 21’729’534
Rössliwis, Egg 17 1982 5’576’000 8’717’173 2’700’000 8’522’173
Rütibach, Egg 48 1968 11’522’000 26’111’244 14’501’170 25’908’244
Überlandstrasse 329, Zürich 1 1952 1’381’500 2’943’588 1’889’600 2’892’588
Total 2019 1027 * 267’657’500 259’849’347 35’119’477 223’916’886
Total 2018 929 * 267’259’500 259’705’195 35’119’477 225’765’777
Diese Liegenschaften sind als Sicherheit für die Hypotheken verpfändet. * Index ab 1. 1. 2009 = 1025
16 Geschäftsbericht 2019 | Siedlungsgenossenschaft Eigengrund, ZürichANHANG ZUR JAHRESRECHNUNG
Per 31. Dezember 2 019
1. Angaben über die in der Jahresrechnung angewandten Grundsätze
Die vorliegende Jahresrechnung wurde gemäss den Vorschriften des schweizerischen Gesetzes, insbesondere der Artikel über die kauf-
männische Buchführung und Rechnungslegung (Art. 957 bis 962 OR), erstellt. Zudem wurde das Rechnungsreglement der Stadt Zürich
eingehalten.
2. Angewandte Grundsätze
Die Sachanlagen wurden zu Anschaffungs- und Herstellkosten, die übrigen Positionen zu Nominalwerten bewertet. Die Abschreibungen
erfolgten nach steuerlich zulässigen Sätzen und den Richtlinien der Stadt Zürich.
Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber Mietern (Genossenschaftern) werden als Forderungen und Verbindlichkeiten aus Liefe-
rungen und Leistungen bezeichnet und zu Nominalwerten ausgewiesen. Auf die Separierung der Forderungen und Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen gegenüber Genossenschaftern und Nichtgenossenschaftern wurde aus Wesentlichkeitsgründen verzichtet.
Gemäss Reglement der Darlehenskasse dienen die Einlagen in die Darlehenskasse der langfristigen Finanzierung der Liegenschaften
der SGE. Trotz der Minimaleinlagefrist von sechs Monaten hat die Darlehenskasse einen langfristigen Charakter und wird unter dem
langfristigen Fremdkapital ausgewiesen.
Hypotheken und Darlehen werden – selbst wenn die vertragliche Restlaufzeit weniger als ein Jahr beträgt – als langfristige Finanzierung
betrachtet, da sie laufend erneuert werden. Entsprechend sind sie als langfristige Verbindlichkeiten abgebildet. Im Folgejahr zu leistende
Amortisationen werden als kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten dargestellt.
Zur Finanzierung von Grossrenovationen wird ein Erneuerungsfonds gemäss den Bestimmungen der Stadt Zürich geäufnet (in der Regel 1
Prozent des Gebäudeversicherungswerts). Bei grosszyklischen Sanierungen von Liegenschaften wird der werterhaltende Teil der Kosten
dem jeweiligen Erneuerungsfonds belastet.
Die Baurechtszinsen werden als Finanzierungskosten für die nicht im Eigentum der Genossenschaft stehenden Grundstücke betrachtet
und deshalb im Finanzaufwand aufgeführt.
3. Angaben, Aufschlüsselungen und Erläuterungen zu Positionen der Bilanz in Franken
3.1 Aktive Rechnungsabgrenzung 2019 2018 Veränderung in %
Aktive Rechnungsabgrenzung 128’635 154’786 –16,9
Heizkosten 650’703 537’428 21,1
Total aktive Rechnungsabgrenzung 779’337 692’214 12,6
3.2 Finanzanlagen 2019 2018 Veränderung in %
ZKB-«Mietzinsausgleichsfonds» 550’334 455’441 20,8
Wertschriften 128’000 67’007 91,0
Total Finanzanlagen 678’334 522’448 29,8
Der Bestand des Mietzinsausgleichsfonds ist per 31.12. 2019 über die Schwelle von 500’000 Franken gestiegen. Das bedeutet gemäss Reglement des
Mietzinsausgleichsfonds, dass die Beitragszahlungen der Mieter eingestellt werden können. Dies wird ab dem 1.7. 2020 der Fall sein.
3.3 Mobile Anlagen 2019 2018 Veränderung in %
Mobiliar/Büromaschinen 197’281 17’322 1038,9
EDV-Hardware 105’345 8’900 1083,7
Fahrzeuge – 800 – 100,0
Maschinen und Geräte FM 8’961 10’880 –17,6
Total mobile Anlagen 311’587 37’902 722,1
Geschäftsbericht 2019 | Siedlungsgenossenschaft Eigengrund, Zürich 173.4 Immaterielle Anlagen 2019 2018 Veränderung in %
EDV-Software 127’519 135’688 – 6,0
Total immaterielle Anlagen 127’519 135’688 –6,0
3.5 Immobilien 2019 2018 Veränderung in %
Gebäude 159’772’953 159’651’159 0,1
Gebäude auf Land im Baurecht 64’956’917 64’934’559 0,0
Total Gebäude 224’729’870 224’585’718 0,1
Grundstücke 35’119’477 35’119’477 0,0
Total Gebäude und Grundstücke 259’849’347 259’705’195 0,1
./. Amortisationskonten – 25’883’000 – 24’286’000 6,6
./. Heimfallkonten – 10’049’461 – 9’653’418 4,1
Total Immobilien – 223’916’886 225’765’777 – 0,8
3.6 Baukonten 2019 2018 Veränderung in %
Letzigraben, Zürich – Planung /Ersatzneubau 48’723’670 32’090’042 51,8
Giessächer, Geroldswil – Instandsetzung 1’336’970 441’798 202,6
Ueberlandstrasse, Zürich - Entwicklung 35’242 – –
Alte Landstrasse, Dänikon – Aufwertung Strassenraum – 282’128 –100,0
Niderfeld Dietikon – Landreserve 4’719’560 4’716’148 0,1
Gutstrasse, Zürich – Instandsetzung 175’438 121’176 44,8
Brunau, Geroldswil – Landreserve 1 1 0,0
Obsthalde, Zürich – Vorstudie/Neubau 4’431’780 3’911’467 13,3
Pünt, Egg – Machbarkeitsstudie/Neubau 715’208 591’177 21,0
Total Baukonten 60’137’869 42’153’939 42,7
Der Wert der Siedlung Letzigraben, die im Sommer 2019 erstbezogen worden ist, erscheint noch auf dem Baukonto, da die Bauabrechnung
im Geschäftsjahr 2020 erfolgen wird. Nach der Bauabrechnung wird der Wert der neuen Immobilie auf den Anschaffungswert der Immobilien
umgebucht.
3.7 Passive Rechnungsabgrenzung 2019 2018 Veränderung in %
Passive Rechnungsabgrenzung 1’462’973 830’186 76,2
Vorausbezahlter Mietzins 991’551 833’928 18,9
Heizkosten-Akontozahlungen 607’824 585’912 3,7
Rückstellungen Tankrevisionen 9’262 17’159 – 46,0
Total passive Rechnungsabgrenzung 3’071’610 2’267’185 35,5
3.8 Entwicklung Darlehenskasse 1.1. 2019 Rückzüge Einlagen 31.12. 2019
Darlehenskasse 19’166’841 1’395’010 1’966’148 19’737’979
Das Guthaben der Genossenschafterinnen und Genossenschafter wurde im Jahr 2018 wie folgt verzinst:
1. 1. 2019 – 31.12. 2019 1,00%
3.9 Hypotheken und Darlehen Dritte 1.1. 2019 Amortisation Erhöhung 31.12. 2019
1. Rang 158’972’000 540’000 13’000’000 171’432’000
2. + 3. Rang 47’804’445 574’950 – 47’229’495
Total Hypotheken und Darlehen Dritte 206’776’445 1’114’950 13’000’000 218’661’495
davon kurzfristig 1’066’400 1’114’950
18 Geschäftsbericht 2019 | Siedlungsgenossenschaft Eigengrund, ZürichNach Finanzierungsinstrumenten 1.1. 2019 Amortisation Erhöhung 31.12. 2019
Festhypotheken/Darlehen 27’411’545 734’350 13’000’000 39’677’195
LIBOR-Hypotheken 143’182’000 – – 143’182’000
EGW-Anleihen 31’700’000 – – 31’700’000
Fonds de Roulement 4’482’900 380’600 – 4’102’300
Total Hypotheken und Darlehen Dritte 206’776’445 1’114’950 13’000’000 218’661’495
davon kurzfristig 1’066’400 1’114’950
Zinssatzswaps 2019 2018 Veränderung in %
Kontraktwert 70’000’000 80’000’000 –12,5
Marktwert – 7’810’256 – 5’173’616 51,0
Cross Currency Swap 2019 2018 Veränderung in %
Kontraktwert (USD 50’185’687) 50’000’000 50’000’000 –
Marktwert – 1’479’536 – 775’587 90,8
Die SGE betreibt eine konservative Finanzierungspolitik mit dem Grundsatz der Diversifikation nach Kapitalgeber, Laufzeit und Art der Finanzie-
rung. Etwas mehr als die Hälfte der LIBOR-Hypotheken ist mit langfristigen Swap-Verträgen abgesichert, damit der Zinsaufwand auch in einem
steigenden Zinsumfeld relativ tief gehalten werden kann.
Drei Swap-Verträge wurden in der Vergangenheit refinanziert und der Startzeitpunkt für die Bezahlung der variablen Zinsen in die Zukunft gelegt
mit der Erwartung, dass die Zinsen wieder steigen würden. Im Jahr 2019 wurden nun auch die letzten variablen Zinsen fällig, was bei den wei-
terhin negativen Zinssätzen zu einem höheren Finanzierungsaufwand geführt hat. Der Marktwert der Swaps hat sich im Vergleich zum Vorjahr
aufgrund der Zinserwartungen reduziert. Im Vorjahr ist man von einer rascheren Erholung des Zinsumfelds ausgegangen.
Da die Aussicht der Zinssätze auch weiterhin negativ ausfällt, hatte sich die SGE im Jahr 2018 dazu entschlossen, in Fremdwährungsgeschäfte
zu investieren, um von den positiven Zinsen auf Fremdwährungsinvestitionen zu profitieren (Cross Currency Swap). Das Währungsrisiko ist dabei
abgesichert. Das Geschäft erneuert sich alle drei Monate und läuft über zwei Jahre (bis November 2020). Mit diesem Geschäft konnte die SGE im
Jahr 2019 ihren Finanzaufwand um rund 300’000 Franken reduzieren.
3.10 Entwicklung Amortisations- und 1.1. 2019 Entnahmen Einlagen 31.12. 2019
Heimfallkonten und Fonds
Amortisationskonten 24’286’000 – 1’597’000 25’883’000
Heimfallkonten 9’653’418 – 396’043 10’049’461
Erneuerungsfonds 32’347’800 – 2’678’000 35’025’800
Übrige Fonds und Rückstellungen
· Rückstellungen Ersatzneubauten 1’950’000 – 1’350’000 3’300’000
· Mietzinsausgleichsfonds 455’374 63’700 158’660 550’334
· Sozialfonds 294’480 4’400 7’453 297’533
· Personalfürsorgefonds 80’000 – – 80’000
· Baufonds 100’000 – – 100’000
Die Siedlungen der SGE wurde bisher mit jährlich 0,75% des Gebäudeanschaffungswerts abgeschrieben. Neu wird der Höchstsatz gemäss
Merkblatt A /1995 der ESTV (Abschreibungen auf dem Anlagevermögen geschäftlicher Betriebe) von 1,0% verwendet. Dies entspricht einer
Abschreibung über 100 Jahre gegenüber einer Abschreibung über 133 Jahre. In vielen Fällen erfolgt ein Neubau immer noch vorher. Für die
Siedlungen Überland und Haupt ist gemäss Erneuerungsplan ein Neubau in 10 bis 15 und für die Siedlung Rütibach ein solcher in ungefähr 20
Jahren geplant. Um den Restwert der Siedlungen bis dahin abzuschreiben und Änderungen von Nutzungsvorschriften zu berücksichtigen,
wurde im Geschäftsjahr 2019 für die Siedlungen Überland und Haupt eine Rückstellung von je 450’000 Franken gebildet, für das Grundstück
Überlandstrasse 329 eine Rückstellung von 150’000 Franken und für die Siedlung Rütibach eine Rückstellung von 300’000 Franken.
Geschäftsbericht 2019 | Siedlungsgenossenschaft Eigengrund, Zürich 19Der Mietzinsausgleichsfonds hat per 31.12.2019 den Bestand von 500’000 Franken erreicht. Aus diesem Grund werden die Beitragszahlun-
gen der Mieter auf den nächstmöglichen Termin eingestellt. Das Total der Einlagen in den Mietzinsausgleichsfonds betrug 158’650 Franken.
Dieser Betrag setzt sich zusammen aus 107’340 Franken Beitragszahlungen der Mieter von freitragenden Wohnungen und Einlagen über
51’320 Franken aus den Unterbelegungszuschlägen.
3.11 Der Gesamtbetrag der zur Sicherung eigener Verpflichtungen verpfändeter oder abgetretenen Aktiven beträgt 264’ 931’645 Franken.
Per 31.12.2018 betrug der Gesamtbetrag 263’ 731’645 Franken. Bei den eigenen Verpflichtungen handelt es sich ausschliesslich um
grundpfandgesicherte Hypotheken und Darlehen sowie Baurechtszinsen.
3.12 Sonstige Angaben 2019 2018 Veränderung in %
Verbindlichkeiten gegenüber Vorsorgeeinrichtungen 27’687 26’547 4,3
Kaufvertragsähnliche Leasingverbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit 348’456 141’276 146,7
von mehr als 12 Monaten nach Bilanzstichtag*
*Der Fuhrpark der SGE ist im Jahr 2019 erweitert worden. Neben den drei Elektrofahrzeugen der Verwaltung ist je ein Fahrzeug für das Rei-
nigungsteam und den Gärtner dazugekommen. Die fünf Fahrzeuge der Hauswartung waren bereits im Bestand per Ende 2018 enthalten.
3.13 Es gibt keine Hinweise auf Eventualverbindlichkeiten.
3.14 Nach dem Bilanzstichtag und bis zur Verabschiedung der Jahresrechnung durch den Vorstand am 18. März 2020 sind keine wesentlichen
Ereignisse eingetreten, welche die Aussagefähigkeit der Jahresrechnung 2019 beeinträchtigen könnten bzw. an dieser Stelle offengelegt
werden müssten.
4. Angaben, Aufschlüsselungen und Erläuterungen zu Positionen der Erfolgsrechnung in Franken
4.1 Mietzinseinnahmen brutto 2019 2018 Veränderung in %
Wohnungen 13’073’677 12’512’806 4,5
Parkplätze 1’011’279 978’350 3,4
Nebenräume 123’923 123’923 0,0
Gewerberäume 303’357 154’960 95,8
Eigenmiete SGE 105’760 32’090 229,6
Total Mietzinseinnahmen brutto 14’617’995 13’802’129 5,9
Die Zunahme der Mieteinnahmen der Wohnungen und Parkplätze ist hauptsächlich auf die Erstvermietung der neuen Siedlung Letzigraben
in Zürich zurückzuführen. Das Haus 1 wurde per 16.7.2019 und das Haus 2 per 1. 9. 2019 vermietet.
4.2 Nebenkostenertrag 2019 2018 Veränderung in %
TV-Pauschale 47’261 82’949 –43,0
Waschküchenstrom 32’952 33’403 –1,4
Treppenhausreinigung 280’583 261’744 7,2
Beitrag für Siedlungsaktivitäten 56’805 53’190 6,8
Beitrag für Mietzinsausgleichsfonds 107’340 100’870 6,4
Solidaritätsbeitrag WBG 11’361 10’638 6,8
Total Nebenkostenertrag 536’302 542’794 –1,2
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