Geschäftsbericht 2019 - Wohnungsgenossenschaft Wittgenstein eG - Wohnungsgenossenschaft ...
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Wohnungsgenossenschaft
Wittgenstein eG
Geschäftsbericht 2019
Herausgeber und verantwortlich für den Inhalt: Wohnungsgenossenschaft Wittgenstein eG Am Hilgenacker 2 57319 Bad Berleburg Vertreten durch den Vorstand: Marc Hofmann, Manfred Peter, Rainer Schmalz Fotos Vorstand, Aufsichtsrat und Mitarbeiter: Hans-Peter Kehrle, www.fotogeist.com Stefan Klingelhöfer & Moritz Hartmann, www.nerodesign.de
1
Wohnungsgenossenschaft
Wittgenstein eG
Bad Berleburg
Geschäftsbericht 2019
2
Inhaltsverzeichnis
Unternehmensdaten.......................................................................................................................... 3
Organe der Genossenschaft............................................................................................................. 4
Zahlenspiegel........................................................................................................................................ 5
Bericht des Vorstandes...................................................................................................................... 6
1. Geschäftsverlauf und Entwicklung der Genossenschaft......................................................... 6
1.1 Wohnungsbewirtschaftung.............................................................................................................. 6
1.2 Vermietung.............................................................................................................................................. 8
1.3 Instandhaltung und Modernisierung.......................................................................................... 11
2. Unbebauter Grundstücksbestand.................................................................................................. 13
3. Neubautätigkeit..................................................................................................................................... 13
4. Wohnungsverwaltung als Dienstleistung für Dritte............................................................... 13
5. Betriebsorganisation........................................................................................................................... 14
6. Wirtschaftliche Lage............................................................................................................................ 15
7. Gewinnverteilung.................................................................................................................................. 18
8. Zusammenfassung und Ausblick..................................................................................................... 18
9. Schlussbemerkung................................................................................................................................ 20
Bericht des Aufsichtsrates............................................................................................................. 21
Jahresabschluss.................................................................................................................................. 22
Bilanz zum 31. Dezember 2019............................................................................................................ 23
Gewinn- und Verlustrechnung 2019.................................................................................................. 25
Anhang des Jahresabschlusses 2019 ......................................................................................... 26
A) Allgemeine Angaben............................................................................................................................ 26
B) Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden.................................... 26
C) Angaben zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung....................................................... 27
I. Bilanz........................................................................................................................................................... 27
II. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung.............................................................................. 28
Anlage 1: Entwicklung des Anlagevermögens................................................................................ 29
Anlage 2: Verbindlichkeitenspiegel..................................................................................................... 30
D) Sonstige Angaben................................................................................................................................. 31
3
Unternehmensdaten
(nach dem Stand vom 31. Dezember 2019)
Firma und Sitz: Wohnungsgenossenschaft Wittgenstein eG
Am Hilgenacker 2, 57319 Bad Berleburg
Telefon: 02751/4116-0
Telefax: 02751/4116-20
E-Mail: info@wsgmail.de
Internet: www.wohnen-in-wittgenstein.de
Gründung: 26. November 1948
Eintragung im
Genossenschaftsregister: Amtsgericht Siegen, Register-Nr. 152
Prüfungsverband: VdW, Verband der Wohnungs- und
Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V.,
Düsseldorf
Satzung:
Zweck und Gegenstand der Wohnungsgenossenschaft Wittgenstein eG sind nach den Statuten
eine sichere und sozial verantwortbare Versorgung ihrer Mitglieder mit Wohnungen. Geschäfte
mit Nichtmitgliedern sind zugelassen, die besonderen Voraussetzungen beschließen Vorstand
und Aufsichtsrat gemeinsam.
Der Geschäftsanteil beträgt 520,00 €; die Haftsumme ist gleichlautend. Mitglieder, die eine
Wohnung zur Nutzung anmieten, verpflichten sich zur Beteiligung mit einem zweiten Geschäfts-
anteil. Für Kleinwohnungen genügt eine Pflichtmitgliedschaft mit 1 Anteil. Nähere Kriterien
sind in § 17 der Satzung geregelt. Die Mitgliedschaft ist mit einer Frist von drei Monaten zum
Jahresschluss kündbar. Die am 21.11.2019 beschlossene Neufassung der Satzung ist seit dem
28.11.2019, dem Tag der Eintragung im Genossenschaftsregister, wirksam.
Steuerliche Verhältnisse der Genossenschaft:
Die Genossenschaft nimmt die Steuerbefreiung als Vermietungsgenossenschaft gemäß § 5 Abs.
1 Nr. 10 KStG für die Überlassung von Wohnraum an Mitglieder in Anspruch. Für die sonstige,
nicht begünstigte Tätigkeit der Betreuung von Mietwohnungen im Rahmen einer Geschäftsbe-
sorgung und der Verwaltungsdienstleistung für Wohnungseigentümergemeinschaften sind die
Einnahmen partiell steuerpflichtig.
Beteiligungen und Mitgliedschaften:
• Volksbank Wittgenstein eG, Bad Berleburg
• VdW Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V.
• Arbeitsgemeinschaft ehemals gemeinnütziger Siegerländer Wohnungsunternehmen
• Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsunternehmen, “Arge Sauerland-Wittgenstein“
• Marketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaften Deutschland e.V., Berlin
• DESWOS, Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e.V., Köln
4
Organe der Genossenschaft
(nach dem Stand vom 31. Dezember 2019)
Vorstand: Heinz-Adolf Stöcker Verwaltungs-Fachbereichsleiter a.D.
Erndtebrück
(Nebenamtlich)
Marc Hofmann Staatl. gepr. Betriebswirt
Wenden
(Hauptamtlich)
Manfred Peter Dipl.-Sparkassenbetriebswirt
Kirchhain
(Nebenamtlich)
Aufsichtsrat: Rainer Schmalz Verwaltungs-Dezernent
Bad Laasphe Vorsitzender
Claudia Hengst Dipl.-Ingenieurin
Bad Laasphe stv. Vorsitzende
Esther Bernshausen Sparkassenfachwirtin
Bad Laasphe
Friedrich Wilhelm Birkelbach Malermeister
Erndtebrück
Matthias Marburger Abteilungsleiter
Bad Berleburg
Michael Schneider Elektromeister
Bad Berleburg
Mitgliederversammlung
Am 21. November 2019 fand die ordentliche Mitgliederversammlung für das Geschäftsjahr
2018 in Bad Berleburg statt.
Die Versammlung nahm die Berichte des Vorstands, des Aufsichtsrats und des Prüfungsaus-
schusses entgegen. Das zusammengefasste Ergebnis der gesetzlichen Prüfung wurde verlesen.
Der Jahresabschluss 2018 wurde festgestellt, Vorstand und Aufsichtsrat entlastet. Die vorge-
schlagene Gewinnverwendung wurde bestätigt und die Auszahlung einer 4%-igen Dividende
beschlossen.
Ebenfalls einstimmig beschloss die Versammlung eine Neufassung der Satzung. Vorstand und
Aufsichtsrat hatten die Empfehlungen des Gesamtverbands der Wohnungswirtschaft (GdW)
und der entsprechenden Mustersatzung umgesetzt und in eine neue Satzung eingearbeitet.
5
Zahlenspiegel
2019 2018 2017 2016
Anzahl der Mitglieder 1.128 1.132 1.130 1.120
Anzahl der Geschäftsanteile 3.465 3.443 3.427 3.347
Wohnungsbestand 922 922 924 928
Nachstehende Angaben in T€
Bilanzsumme 25.002 24.688 24.150 23.432
Anlagevermögen 23.444 23.136 22.458 21.908
Umlaufvermögen 1.558 1.552 1.692 1.524
Eigenkapital (langfristig) 10.621 10.576 10.471 10.367
Eigenkapitalquote 42,4 42,8 43,4 44,2
Rückstellungen 1.324 1.177 1.092 1.015
Fremdkapital 11.098 11.008 10.532 10.213
Geschäftsguthaben 1.847 1.829 1.819 1.796
Instandhaltung 1.569 1.471 1.608 1.506
Investitionen im Grundstücks-
1.176 1.537 1.392 1.386
und Gebäudebestand (Modernisierung)
Neubauvolumen 0 0 0 0
Umsatzerlöse
4.707 4.699 4.634 4.520
Hausbewirtschaftung
Jahresüberschuss 53 188 136 246
Bilanzgewinn 44 71 69 71
Dividendenausschüttung 44 71 69 68
6
Bericht des Vorstandes
1. Geschäftsverlauf und Entwicklung der Genossenschaft
1.1 Wohnungsbewirtschaftung
Haus-, Wohnungs- und Garagenbestand
Die Genossenschaft besitzt Wohnungen in unterschiedlichen Größen und Ausstattungen, vom
Einzimmer-Appartement bis zur Vierzimmer-Familienwohnung. Positiv auf die Vermarktung
freier Wohnungen wirkte sich der gepflegte Zustand und die professionelle Bewirtschaftung
und Betreuung unserer Objekte aus. Unsere Häuser mit überwiegend nur 4 – 6 Wohneinheiten
sind Teil gewachsener Wohngebiete und attraktiv für breite Schichten der Bevölkerung.
Wie in den Vorjahren soll der vorhandene genossenschaftseigene Wohnungsbestand weiter-
hin marktgerecht instandgehalten und modernisiert werden. Das Ziel ist eine gute, sichere und
sozial verantwortbare Wohnungsversorgung unserer Mitglieder.
Die Beseitigung von Barrieren und die energetische Optimierung der Objekte haben weiterhin
Vorrang vor der Entwicklung neuer Wohnbauprojekte.
Auch die Pflege und Gestaltung des direkten Wohnumfeldes ist für den Erfolg der Genossen-
schaft und die Zufriedenheit unserer Mitglieder wichtig.
Die Unterbringung und die Integration von Flüchtlingen und Asylbewerbern sind weiterhin
gesellschaftlich und politisch wichtige Themen. Auch unsere Genossenschaft hat im Rahmen
der normalen Wohnungsbewirtschaftung Flüchtlingsfamilien Wohnraum zur Verfügung stellen
können und so neue Mitglieder gewonnen.
Im Geschäftsjahr hat sich der Gebäude- und Wohnungsbestand nicht verändert.
Insgesamt 5 Wohnungen werden aufgrund ihrer Lage, Größe und/oder dem technischem Zustand
nicht mehr vermietet. Diese Einheiten werden vorerst nur noch verkehrssichernd erhalten.
Anzahl der Immobilien
Häuser Wohnungen Garagen
172 922 182
7
Standorte der Wohnungen
Stadt Bad Berleburg Stadt Bad Laasphe
Ortskern Bad Berleburg 296 WE Ortskern Bad Laasphe 352 WE
Ortsteil Aue 40 WE Ortsteil Feudingen 23 WE
Ortsteil Wingeshausen 4 WE Ortsteil Niederlaasphe 8 WE
Ortsteil Puderbach 5 WE
Gemeinde Erndtebrück Ortsteil Banfe 4 WE
Ortskern Erndtebrück 190 WE
Tabelle nach Wohnraumgrößen
Anzahl der Zimmer Wohnungen Anteile in %
1 51 5
2 233 25
3 550 60
4 88 10
Wohn- und Nutzflächen
Wohnflächen 57.848 m²
Nutzflächen (Garagen) 3.111 m²
Gesamtsumme der Flächen 60.959 m²
Die Gesamt-Wohnfläche erhöhte sich von 57.845,39 m² auf 57.848,33 m². Die Nutzfläche der
Garagen (3.110,96 m²) hat sich gegenüber dem Vorjahr nicht verändert.
Wohnungen nach der Finanzierungsart
Öffentlich gefördert: 170 Wohnungen (18,4 %) 11.378 m² (19,7 %)
Freifinanziert: 752 Wohnungen (81,6 %) 46.470 m² (80,3 %)
8
1.2 Vermietung
In unserem Tätigkeitsgebiet ist der Wohnungsmarkt weiterhin ausgewogen. Sowohl in den Kern-
orten als auch in den sonstigen Ortschaften konnten für die gekündigten Wohnungen zeitnah
geeignete Nachmieter gefunden werden. Mit 21 internen Wechseln wies das Berichtsjahr 2019
eine erhöhte interne Fluktuation gegenüber den Vorjahren auf.
Als zunehmend schwierig erwies sich die Wiedervermietung von öffentlich geförderten Woh-
nungen. Die Vorlage des für den Bezug notwendigen Wohnberechtigungsschein ist den Bewer-
bern oft nicht möglich. Die gesetzlich festgelegte Kostenmiete der Sozialwohnungen ist in Ein-
zelfällen bereits höher als die maximale individuelle Kostenübernahme von Jobcenter oder
Sozialamt.
Erfreulich verlief die Vermietung von Wohnungen an Flüchtlinge mit Arbeitsplatz und ausrei-
chenden Sprachkenntnissen. Hier konnte die WSG drei neue Mitglieder und Mieter im Jahr
2019 gewinnen. Durch die Unterstützung und tatkräftige Hilfe von ehrenamtlichen Betreuern
konnten zwei weitere neue Asylsuchende mit Wohnraum dauerhaft versorgt werden.
Trotz einer leichten Zunahme der Fluktuation (s.u.) konnte der durchschnittliche Leerstand auf
dem niedrigen Niveau von 1,4 % gehalten werden.
Für den Erfolg am lokalen Wohnungsmarkt sehen wir vor allem folgende Gründe:
• wir verfügen über bezahlbaren und energieeffizienten Wohnraum in allen Größen
• der Großteil der erwirtschafteten finanziellen Mittel wird für die kontinuierliche Wohnungs-
und Gebäudesanierung eingesetzt
• unsere Mitglieder wohnen sicher wie ein Eigentümer und sind flexibel wie ein Mieter
• bei einer Veränderung der Lebenssituation ist ein Wechsel im Bestand möglich
• technische Störungen und dringende Reparaturen werden entweder durch unseren Regiebe-
trieb oder durch Fachhandwerker zeitnah beseitigt
• die Mitarbeiter der Genossenschaft stehen den Mitgliedern mit Rat und Tat zum Thema Woh-
nen zur Verfügung - für jedes Anliegen kennen unsere Mitglieder ihren festen Ansprechpart-
ner vor Ort
Über die Online-Vermarktung der freien bzw. gekündigten Wohnungen konnten auch im Jahr
2019 zahlreiche Kontakte zu Interessenten hergestellt werden. Die klassischen Wohnungs-
inserate in der lokalen Presse und Aushänge der Vermietungsangebote in allen Zentralorten
runden den Marketing-Mix ab. Die Aktion „Mieter werben Mieter“ führte im Jahr 2019 zu ei-
nem neuen Mietverhältnis.
Die Wohnungsgenossenschaft hat an der „IMMO-Messe“ der Sparkasse Wittgenstein teilge-
nommen und die aktuellen Wohnungs- und Dienstleistungsangebote den Besuchern vorge-
stellt.
Leerstand
15 nutzbare Wohnungen waren am Stichtag 31.12.2019 nicht vermietet, gegenüber dem Vor-
jahr eine Steigerung um 3 Wohnungen.9
Leerstand
2,17 % 2,07 %
1,47 %
1,20 %
2019 2018 2017 2016
Mieterwechsel
Im Berichtsjahr kündigten 99 Mitglieder ihre Verträge, das sind 10,74 % der Wohnraum-Nut-
zungsverhältnisse. Davon sind 21 Kunden in andere Wohnungen der Genossenschaft umgezo-
gen. Im Vergleich mit dem Jahr 2018 hat sich die Fluktuation absolut um 3 Fälle erhöht.
Fluktuation
10,74 % 10,41 % 11,10 %
9,96 %
2019 2018 2017 2016
Die Gründe für die Beendigung der Mietverhältnisse
Anzahl Prozent-Anteil
Familiäre Gründe (Heirat, Trennungen usw.) 27 27 %
Wechsel der Arbeitsstelle / Entfernung zur Arbeitsstelle 16 16 %
Wohnung zu klein oder zu groß 17 17 %
Bau oder Kauf von Wohneigentum 15 15 %
Todesfälle 10 10 %
Umzug in Alters-/Pflegeheim und Krankheit 6 6%
Sonstige Gründe 8 8%
99 100 %10
Mietenentwicklung
Im Geschäftsjahr wurde ein Nettomehrerlös von rd. 40T€ gegenüber dem Vorjahr erreicht.
Im Allgemeinen werden die Nutzungsgebühren nur bei Mieterwechseln und Wohnungsmoder-
nisierungen angepasst. Vor energetischen Sanierungen werden ebenfalls Erhöhungen der Nut-
zungsgebühr mit den Bestandsmietern vereinbart.
Es fehlt im Altkreis Wittgenstein an einem aussagekräftigen Mietspiegel. Die vorliegende Miet-
preisübersicht beruht auf Werten aus dem Jahr 2000 und berücksichtigt keine aktuelle Woh-
nungsausstattung. Wir überwachen die Mietpreisentwicklung laufend anhand von veröffent-
lichten Wohnungsangeboten der Mitbewerber.
Nutzungsgebühren (Nettokaltmieten) der gesamten Mietobjekte
Nettokaltmieten
3.429 T€
3.389 T€
3.354 T€
3.282 T€
2019 2018 2017 2016
Durchschnittliche Entwicklung der Nutzungsgebühren und Nebenkosten
Durchschnittsmieten pro m² Wohnfläche und Monat:
Wohnraum gesamt: 4,83 €
Freifinanziert: 4,87 €
Öffentlich gefördert: 4,69 €
Durchschnittsmiete
4,83 €
4,78 €
4,72 €
4,65 €
2019 2018 2017 2016
Die Mieten unserer Genossenschaftswohnungen liegen nach unserer Erfahrung unter dem
Marktpreisniveau. Wir leisten damit einen wichtigen Beitrag zur Versorgung breiter Schichten
der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen.
Die „kalten“ Betriebskosten wurden im Durchschnitt je m² Wohnfläche und Monat mit 1,39 €
(Vorjahr: 1,27 €) abgerechnet.
An abgerechneten Heizkosten fielen in den zentral beheizten Objekten je m² Wohnfläche und
Monat 0,71 € (Vorjahr: 0,77 €) an.11
Ausgaben in der Hausbewirtschaftung
2019 2018 Veränderung
€ € €
Betriebskosten 1.398.922,92 1.316.230,85 + 82.692,07
Instandhaltung (nur Fremdkosten) 1.309.562,81 1.229.228,91 + 80.333,90
Andere Kosten der Hausbewirtschaftung,
1.882,23 2.297,57 - 415,34
u.a. Vertriebskosten
2.710.367,96 2.750.048,04 + 162.610,63
1.3 Instandhaltung und Modernisierung
Die Erhaltung und Weiterentwicklung unserer Objekte ist ein wichtiger Beitrag für den wirt-
schaftlichen Erfolg der Genossenschaft. Wie in den Vorjahren wurden wieder mehr als 40 % der
Sollmieten für die Instandhaltungsleistungen aufgewendet.
Bei Auszug eines Mieters wird jede Wohnung begutachtet und erhält – wenn nötig – eine zeitge-
mäße technische Ausstattung. Auch bei laufenden Mietverhältnissen werden Instandhaltungs-
maßnahmen und Anpassungen der Wohnungsausstattung durchgeführt.
Für die Instandhaltung sind, zusammen mit verrechneten Kosten, rd. 1.569 T€ aufgewendet
worden.
Instandhaltungskosten verteilt nach Bereichen bzw. Gewerken:
Gewerke/Leistungen 2019 2018
Malerarbeiten und Fußbodenbeläge 310,6 T€ 296,9 T€
Bäder (Sanitäreinrichtungen und Fliesen) 260,2 T€ 269,9 T€
Heizungen und Warmwasseranlagen 137,9 T € 174,1 T €
Dachdecker und Balkonsanierungen u. Sonstiges 129,7 T€ 68,4 T€
Haustüren, Wohnungsabschluss- und Innentüren 124,3 T€ 170,8 T€
Maurerarbeiten und Mauerwerksabdichtungen 117,0 T€ 60,0 T€
Wege- und Hofraumbefestigungen,
105,0 T€ 59,7 T€
Abwasserleitungen und sonstige Außenanlagen
Elektroinstallationen 103,4 T€ 99,8 T€
Versicherungsschäden und Ansprüche
21,5 T€ 29,6 T€
gegen Mieter und Dritte
Instandhaltungskosten (Fremdkosten) 1.309,6 T€ 1.229,2 T€
Verrechnete Instandhaltungskosten der Verwaltung 259,5 T€ 241,5 T€
Gesamtaufwendungen 1.569,1 T€ 1.470,7 T€12
Instandhaltungskosten im mehrjährigen Vergleich:
Gesamt in T€ je m² Wohn- und Nutzfl.
26,34 €
1.608 25,74 €
1.569
1.506 24,57 €
1.471 24,13 €
2019 2018 2017 2016 2019 2018 2017 2016
Energetische Modernisierung
In die Modernisierung und damit einhergehenden substanziellen Verbesserung der Grundstü-
cke und Gebäude sind weitere 1.176 T€ investiert und als Herstellungskosten aktiviert worden.
Wir investierten in Wohnobjekte, die nach der internen Bewertung optimiert werden können,
um die aktuellen und künftigen Erwartungen der Kunden und Nachfrager zu erfüllen. Dabei steht
die Senkung des Energieverbrauchs im Fokus der Modernisierung. Dies versuchen wir durch die
folgenden Maßnahmen zu erreichen: Wärmedämmung, Fenstererneuerung, Einbau dezentra-
ler Wohnungslüftung mit Wärmerückgewinnung und Ersatz der Nachtspeicherheizungen durch
Zentralheizung (Brennwertheizungen, Wärmepumpen oder Fernwärme).
Seit 2018 werden Wohnungen der WSG auch durch Fernwärme beheizt. Im Jahr 2019 wurde
1 Gebäude mit weiteren 6 Wohnungen für den entsprechenden Anschluss vorbereitet.
Die in den Vorjahren begonnen mehrjährigen Großmaßnahmen wurden auch im Jahr 2019
fortgeführt.
Auf der Osterwiese 1 - 8 Bad Berleburg 8 Häuser mit 48 Wohnungen
In der Grube 16 - 22 Bad Laasphe 4 Häuser mit 17 Wohnungen
Kalteborn 24 - 34 Bad Laasphe 6 Häuser mit 26 Wohnungen
Mühlenstraße 24 - 30 Bad Laasphe 4 Häuser mit 32 Wohnungen
Goethestraße 1 - 9 Erndtebrück 5 Häuser mit 20 Wohnungen
Zusätzlich wurde mit einer mehrjährigen Großmaßnahme in Bad Laasphe begonnen.
Puderbacher Weg 37 - 43 / Hirtsgrunder Weg 26 - 34, 9 Häuser mit 36 Wohnungen
Im Jahr 2020 werden die Investitionen in die o.g. Objekte fortgeführt. Die geplante Investiti-
onssumme für diese Maßnahmen beträgt insgesamt 1.184 T€. Die Finanzierung erfolgt durch
Eigenkapital, Kapitalmarktmittel und KfW-Fördermittel.
In den Folgejahren sind weitere energetische Modernisierungen geplant.13
2. Unbebauter Grundstücksbestand
m2 T€
Bad Berleburg, Am Baumrain 1.487 120,4
Feudingen, Zum Holschenrain 718 62,2
Bad Laasphe, Hirtsgrunder Weg 366 13,8
Sonstige 577 0,0
Gesamt 3.148 196,4
Das Grundstück in Bad Berleburg liegt in zentrumsnaher Lage und ist zur Bebauung mit einem
Mehrfamilienhaus geeignet. Die Genossenschaft hat im Mai 2019 ein unbebautes Grundstück in
Feudingen erworben. Eine Teilfläche wird als Pkw-Stellplatz genutzt, die restliche Fläche könnte
bebaut werden. Die übrigen Flächen befinden sich in der Nachbarschaft bestehender Gebäude
und eignen sich nicht für eine Bebauung.
3. Neubautätigkeit
Neubaumaßnahmen
Die Genossenschaft wird in absehbarer Zeit keine Gebäude errichten. Schwerpunkt der Bau-
tätigkeit bleibt die Modernisierung des Hausbestandes und hier besonders der Vollwärme-
schutz nach den Anforderungen der Energieeinsparverordnung.
4. Wohnungsverwaltung als Dienstleistung für Dritte
Die Verwaltungstätigkeit für Dritte ist ein weiteres Geschäftsfeld der WSG. Dabei setzen wir
auf ein langjähriges und vertrauensvolles Verhältnis mit den Eigentümern. Unsere Tätigkeit
folgt den gleichen hohen Standards wie bei der Bewirtschaftung unserer eigenen Wohnungen.
Im Jahr 2019 wurden personelle und organisatorische Veränderungen erfolgreich umgesetzt.
Für die Zukunft erhoffen wir uns weitere Kunden gewinnen zu können und diesen Geschäftsbe-
reich weiter auszubauen.
Von 9 Eigentümergemeinschaften ist die Genossenschaft zum Verwalter nach WEG bestellt.
Für weitere 7 private Hauseigentümer leisten wir die allgemeine Miethausbewirtschaftung,
im Wesentlichen durch Anschlussvermietung, Betriebskostenabrechnung und Instandhaltung.
Für jedes abgeschlossene Wirtschaftsjahr berichten wir den Eigentümern durch eine
Einnahme-/Überschussrechnung über die Ergebnisse aus der Betreuung ihres Besitzes.14
5. Betriebsorganisation
Die Geschäftsstelle befindet sich in dem genossenschaftseigenen Verwaltungsgebäude in Bad
Berleburg, Am Hilgenacker 2.
Den Kunden und Wohnungsinteressenten in der Stadt Bad Laasphe und der Gemeinde Erndte-
brück wird an zwei Spätnachmittagen jeden Monats eine persönliche Beratung in den Rathäu-
sern der Kommunen angeboten.
Die Arbeitsabläufe werden durch ein wohnungswirtschaftliches IT-Produkt der Aareon-Gruppe
prozessoptimiert unterstützt. Die Datenverwaltung und -sicherung ist in das externe Rechen-
zentrum des Aareon-Konzerns verlagert. Die Planung, Durchführung und Abrechnung der
Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen werden durch eine auf die Genossenschaft
zugeschnittene Individualsoftware unterstützt.
Die Geschäfte der Genossenschaft wurden von einem hauptamtlichen und zwei nebenamtli-
chen Vorstandsmitgliedern geführt.
Am 31.12.2019 beschäftigte das Unternehmen
7 Kaufmännische Mitarbeiter, davon 1 Teilzeitbeschäftigte
1 technischen Mitarbeiter
2 Regiehandwerker
Der Vorstand legt besonderen Wert auf die Weiterbildung der Mitarbeiterinnen und Mitarbei-
ter, da sie ein wesentlicher Erfolgsfaktor für die Genossenschaft sind. Er ermöglicht den Besuch
von Tagesseminaren, Lehrgängen und Info-Veranstaltungen, um Fachwissen zu aktualisieren, zu
erweitern oder zu vertiefen. Diese Investitionen sind wichtig für die Zukunftsfähigkeit der eige-
nen Verwaltung.
Unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter haben sich auch im Geschäftsjahr 2019
mit viel Engagement den gestiegenen Anforderungen des Wohnungsmarkts gestellt und mit
großem Einsatz und Verantwortungsbewusstsein zu dem guten Jahresergebnis beigetragen.
Die Mitglieder als (Mit-)Eigentümer der Genossenschaft standen dabei im Mittelpunkt ihres
Handelns.15
6. Wirtschaftliche Lage
6.1 Vermögenslage
Die Bilanzwerte, unterteilt nach Fristen, ergeben folgende Deckungsverhältnisse:
Vermögen 31.12.2019 % 31.12.2018 % Veränderungen
Anlagevermögen (langf.)
Immaterielle
T€ 6 0,0 5 0,0 + 1
Vermögensgegenstände
Sachanlagen T€ 23.438 93,7 23.131 93,7 + 307
T€ 23.444 93,7 23.136 93,7 + 308
Umlaufvermögen (kurzf.)
Umlaufvermögen T€ 1.558 6,3 1.552 6,3 + 6
Gesamtvermögen T€ 25.002 100,0 24.688 100,00 + 314
Kapital
Langfristiges Kapital
Eigenkapital T€ 10.621 42,4 10.576 42,8 + 45
Rückstellungen T€ 1.271 5,1 1.134 4,6 + 137
Darlehen T€ 11.098 44,4 11.008 44,6 + 90
T€ 22.990 91,9 22.718 92,0 + 272
Kurzfristiges Kapital
Erhaltene Anzahlungen T€ 1.456 5,8 1.442 5,9 + 14
Vbl. Lief. u. Leistungen T€ 345 1,4 275 1,1 + 70
Geschäftsguthaben aus-
T€ 63 0,3 81 0,3 - 18
scheidender Mitglieder
Sonst. Rückstellungen T€ 53 0,2 43 0,2 + 10
Sonst. Verbindlichkeiten T€ 51 0,2 58 0,2 - 7
Dividendenausschüttun-
T€ 44 0,2 71 0,3 - 27
gen (für 2019 geplant)
T€ 2.012 8,1 1.970 8,0 + 42
Gesamtkapital T€ 25.002 100,0 24.688 100,0 + 31416
Die Bilanzsumme erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 314 (1,2 %).
Das Sachanlagevermögen (überwiegend bebaute Grundstücke) hat sich gegenüber dem Vorjahr
um T€ 308 erhöht. Den Investitionen in Höhe von T€ 1.272 stehen planmäßige Abschreibungen
von T€ 964 gegenüber.
Das kurzfristige Umlaufvermögen hat sich um T€ 6 erhöht; der Anteil am Gesamtvermögen
beträgt 6,3 % (Vorjahr: 6,3 %).
Das langfristige Eigenkapital hat sich gegenüber dem Vorjahr überwiegend bedingt durch
Einstellungen aus dem Jahresüberschuss des Berichtsjahres um T€ 45 auf T€ 10.621 erhöht.
Die Eigenkapitalquote ist bei gestiegener Bilanzsumme um 0,5 %-Punkte auf 42,4 % gesunken.
Die langfristigen Rückstellungen betreffen Pensionsverpflichtungen.
Die langfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben sich gegenüber dem
Vorjahr um T€ 90 auf T€ 11.098 erhöht. Die langfristigen Verbindlichkeiten belegen 44,4 %
(Vorjahr: 44,6 %) der Bilanzsumme.
Das kurzfristige Kapital hat sich um T€ 42 auf T€ 2.012 erhöht. Der Anteil am Gesamtkapital
beträgt 8,1 % (Vorjahr: 8,0 %). Der Anstieg betrifft vornehmlich Verbindlichkeiten aus Lieferun-
gen und Leistungen.
6.2 Finanzlage
Das Anlagevermögen ist mit Eigenkapital und langfristigen Annuitätendarlehen finanziert.
Bei Kapitalmarktmitteln wurden mindestens 10-jährige Zinsbindungsfristen vereinbart.
Das Risiko durch Zinsänderungen ist durch unterschiedliche Festschreibungszeiträume gering.
Neben den Dauerfinanzierungsmitteln stehen der Genossenschaft verbindliche Kreditlinien in
Höhe von 250 T€ für kurzzeitige Überziehungen zur Verfügung.
Stichtagsliquidität:
Die Beurteilung der Finanzlage (siehe Vermögenslage nach Fristigkeiten 6.1) in der Gegenüber-
stellung von
langfristigen Vermögenswerten 23.444 T€
zu
langfristigem Eigen- und Fremdkapital 22.990 T€
ergibt eine Stichtagsliquidität (Netto-Geldvermögen) von - 454 T€
Am Jahresschluss 2019 waren die langfristig angelegten Vermögenswerte von T€ 23.444 bis
auf T€ 454 (1,9 %) durch Eigenkapital sowie langfristig zur Verfügung stehendes Fremdkapital
gedeckt.17
Stichtagsliquidität im 4-Jahresvergleich:
2019 2018 2017 2016
Zum 31.12. j. J. in T€ - 454 - 418 - 408 - 359
Die Vermögens- und Kapitalverhältnisse sind geordnet. Die laufende Überwachung des Finanz-
bedarfs sichert die jederzeitige Liquidität der Genossenschaft sowie die Bedienung der Darle-
hen. Die Zahlungsfähigkeit war im Jahr 2019 gegeben und ist auch im Jahr 2020 gesichert.
Cash Flow:
Der Begriff Cash Flow kommt aus dem angelsächsischen Raum und kann mit Geldfluss oder Kapi-
talfluss übersetzt werden. Er stellt eine Kennzahl dar, die es ermöglicht das finanzielle Potenzial
eines Unternehmens (Innenfinanzierungskraft) zu beurteilen.1
2019 2018
T€ T€
Jahresüberschuss 53 188
Abschreibung auf Anlagevermögen 967 936
Zunahme langfristiger Rückstellungen 137 87
Cash-Flow (nach DVFA) 1.157 1.211
6.3 Ertragslage
2019 2018 +/-
T€ T€ T€
Hausbewirtschaftung 219 298 - 79
Betreuungstätigkeit - 7 - 7 0
Sonstiger Geschäftsbereich - 132 - 74 - 58
Betriebsergebnis 80 217 - 137
Finanzergebnis - 35 - 38 3
Neutrales Ergebnis 8 9 - 1
Ergebnis vor Ertragsteuern 53 188 - 135
Ertragsteuern 0 0 0
Jahresergebnis 53 188 - 135
Das geringere Betriebsergebnis ist vornehmlich begründet in höheren Instandhaltungsaus-
gaben sowie höheren Aufwendungen für die Altersversorgung.
1
http://www.boersennews.de/lexikon/begriff/cash-flow/30618
7. Gewinnverteilung
Der Aufsichtsrat kann der Mitgliederversammlung die Auszahlung einer 2,5 %-igen Dividende
vorschlagen.
Bilanzgewinn 44.406,46 €
2,5 % Dividende auf die Geschäftsguthaben 44.406,46 €
8. Zusammenfassung und Ausblick
Voraussichtliche Entwicklung der Genossenschaft
Die Genossenschaft hat in den letzten Jahren von der guten Nachfrage nach Wohnraum pro-
fitiert. Eine gleichbleibend hohe Fluktuation führte nicht zu einer Erhöhung der Leerstände,
sondern wurde für die Weiterentwicklung unseres Wohnungsbestands genutzt. Die gute Wirt-
schaftslage, verbunden mit einem aktiven Forderungsmanagement, ermöglichte den Abbau der
Mietausfälle.
Die zielgerichtete Instandhaltung und Modernisierung haben zu einer kontinuierlichen Auf-
wertung unserer Bestände geführt. Dies verschafft uns auch in Zukunft eine gute Position auf
dem regionalen Wohnungsmarkt.
Die Bewirtschaftung unserer Wohnungen wird vorwiegend die unternehmerische Tätigkeit der
Genossenschaft bleiben. Dabei stehen die Entwicklung und bauliche Unterhaltung des Gebäu-
debestandes an erster Stelle. Die Dienstleistung „Vermietung und Wohnungsverwaltung für Pri-
vatkunden und Wohnungseigentümer“ wird ein weiterer Tätigkeitsbereich sein, soweit er mit
vertretbarem Aufwand kostendeckend praktiziert werden kann.
Zum Erhalt eines marktfähigen Bestandes werden in dem Planungszeitraum 2020 an weiteren
Wohngebäuden Modernisierungen mit einhergehender Instandhaltung durchgeführt. Die Bau-
maßnahmen sind mit einem Volumen von rd. 1.184 T€ veranschlagt. Weitere 1.690 T€ sind für
die laufende und periodische Instandhaltung vorgesehen.
Die Nutzungsgebühren sollen auf einem für die Mitglieder tragbaren Niveau gehalten werden.
Bei Neuvermietungen werden nach erfolgter Instandhaltung und Standardanpassung höhere
Grundmieten vereinbart. Wohnungen mit kompletter energetischer Sanierung erfordern
Grundmieten über der Unternehmensdurchschnittsmiete von z.Z. 4,83 €, damit angemessene
Deckungsbeiträge für die getätigten Investitionen erzielt werden. Insgesamt ist für unsere Mit-
glieder ein faires Preis-Leistungsverhältnis gewährleistet.
Als regionaler Anbieter von Wohnungen mit zeitgemäßer Ausstattung und professionellem Ser-
vice wollen wir in der Zukunft weiter erfolgreich sein.
Auswirkungen der Corona Pandemie
Die Auswirkungen der Corona-Pandemie haben auch unsere Genossenschaft im ersten Halb-
jahr des Jahres 2020 betroffen. Die Folgen für das soziale Leben und unsere Wirtschaft lassen
sich zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht absehen. Die eigene Wohnung rückte in der öffentlichen
Wahrnehmung stärker in den Vordergrund. Vom einen Tag auf den anderen mussten auch unsere
Mitglieder zu Hause bleiben, teilweise zu Hause arbeiten und die Kinder und Jugendlichen zu
Hause lernen. Die Wichtigkeit einer guten und sicheren Wohnung wurde in diesen Zeiten mehr
als deutlich. Diese bietet die WSG ihren Mitgliedern seit vielen Jahrzehnten.19
Die Mitarbeiter in unserer Verwaltung waren ebenfalls stark gefordert, als es zu Einschränkun-
gen des öffentlichen Lebens kam. Der Service für unsere Mitglieder konnte dennoch stets auf-
recht gehalten werden. Dank der bewährten guten Zusammenarbeit mit unseren Handwerkern
und Dienstleistern konnten bis zum jetzigen Zeitpunkt alle Instandhaltungs- und Modernisie-
rungsmaßnahmen wie geplant weiterverfolgt werden.
Mieterbefragung 2019
In Zusammenarbeit mit 4 Wohnungsunternehmen der argêwo, Arbeitsgemeinschaft der ehe-
mals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen im Siegerland, wurde im Berichtsjahr erstmals
eine umfangreiche Mieterbefragung durchgeführt. Zielsetzung war, die Wünsche und Bedürf-
nisse unserer Kunden zu identifizieren und auch eine Analyse der Zufriedenheiten, von Fluktu-
aktionsabsichten und Modernisierungspotenzialen durchzuführen.
An alle wohnenden Mitglieder der WSG wurde ab März 2019 ein standardisierter Fragebogen
zugesandt, der bis Mai ausgefüllt und zurückgeschickt werden sollte. Teilgenommen haben ins-
gesamt 293 Mitglieder, dies entspricht einer sehr hohen Teilnahmequote von 34 %.
Die Ermittlung einer „Gesamtzufriedenheit“ wurde anhand von Fragen zu drei Teilbereichen
durchgeführt. Es wurden die Teilbereiche „Wohnung/Wohngebäude“, „Wohnumfeld“ und
„Service bzw. Kundenorientierung“ abgefragt und somit bewertet.
Die Ergebnisse wurden in mehreren Workshops mit den anderen Wohnungsunternehmen, den
Mitarbeitern und dem Aufsichtsrat bearbeitet. Auf der Mitgliederversammlung wurden die
Befragung und die Ergebnisse den Mitgliedern präsentiert.
Das mit der Befragung beauftragte Unternehmen fasst die Ergebnisse wie folgt zusammen:
Zentrale Ergebnisse und Ausblick
• Service ist deutliche WSG-Stärke!
– Hohe Zufriedenheit über alle Bereiche
– Begleitung des Demografischen Wandels wird zur Herausforderung in Sachen Kundenservice
• Image: zuverlässig, kompetent und preiswert
• „Pole-Position“ im Vergleich der Argewo-Unternehmen
– Höchste Zufriedenheitswerte in allen Bereichen
– Stärkste Kundenbindung
• Hohe Bindung an das Unternehmen, dennoch punktuelle Handlungsfelder
– Hohe Kundenbindung, viele „Fans“ (58% sind „sehr Verbundene“)
– Handlungsfelder v. a. in Wohngebäuden (Treppenhäuser, Hauseingänge, Kellerbereiche)
– Bindungstreiber nicht ausschließlich „kosmetischer“ Natur, auch aufwändige Faktoren sind von
Relevanz (Spielplätze, Parkplätze, Fassaden/Dämmung, baulicher Gebäudezustand)
– „Quick-Wins“ sind v. a. bei Sauberkeit/Optik von Wohnungseingangstüren, Kellerbereichen,
Außenflächen und Treppenhäusern zu erzielen
WSG Wittgenstein - Mieterbefragung (n=293) - InWIS Forschung & Beratung GmbH 120
Zentrale Ergebnisse und Ausblick
• Eher „alte“ Mieterschaft mit Tendenz zu konservativer Werthaltung
− Eher hohes Durchschnittsalter, wenig „Junge“
− Viele Konventionelle und Bescheidene, wenig „moderne“ Zielgruppen
• Generationenwechsel steht an!
− Nachfolgende Mietergenerationen bringen „neue“ Anspruchshaltungen mit sich, v.a. in Bezug
auf (digitale) Erreichbarkeit, Öffnungszeiten, wohnungsnahe Dienstleistungsangebote etc.
− Junge Mieter sind im Vergleich deutlich in der Minderheit, für künftige Mieteransprache sind
deren Anforderungen von Relevanz
− Begleitung des Demografischen Wandels wird zur Herausforderung, auch in Sachen
Kundenservice
− Junge Mietergenerationen müssen „abgeholt“ werden, deshalb: Zukunftsthemen im Auge
behalten (Mobilität, Kommunikation und Transparenz, Digitalisierung)
• WSG-Mieter stehen modernen Technologien/Mobilitätsangeboten „vorsichtig
offen“ gegenüber
WSG Wittgenstein - Mieterbefragung (n=293) - InWIS Forschung & Beratung GmbH 2
9. Schlussbemerkung
Der Vorstand dankt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die geleistete Arbeit. Wir dan-
ken den Mitgliedern unseres Aufsichtsrats für die gute und vertrauensvolle Zusammenarbeit
und die Unterstützung bei der Verfolgung unserer geschäftspolitischen Ziele.
Auch allen Mitgliedern, Kunden und Geschäftspartnern danken wir für das entgegengebrachte
Vertrauen sowie dem Handwerk für qualitativ gute Leistungen und einen zügigen Service.
Bad Berleburg, den 24. Juli 2020
Der Vorstand
Marc Hofmann Manfred Peter Rainer Schmalz21
Bericht des Aufsichtsrates
Der Aufsichtsrat hat sich in vier Sitzungen Zusammenhang mit dem Jahresabschluss und
des Gesamtgremiums sowie einer Arbeits- dem Prüfungsbericht zu fassenden Beschlüs-
sitzung des Bau- und Prüfungsausschusses sen erfolgten ebenfalls einstimmig.
gemeinsam mit dem Vorstand über die Lage
der Genossenschaft im Geschäftsjahr 2019 Herr Friedrich Wilhelm Birkelbach wurde für
informiert. eine neue Amtszeit als Mitglied des Aufsichts-
rats wiedergewählt.
Darüber hinaus wurde in einer weiteren
Sitzung das Ergebnis der Mieterbefragung Mit Wirkung zum 30.06.2020 schied Herr
zusammen mit den Mitarbeitern der WSG aus- Heinz-Adolf Stöcker mit Erreichen der in der
führlich erörtert. Der Aufsichtsrat begrüßt das Satzung festgelegten Altersgrenze aus dem
durchweg sehr positive Ergebnis der Befra- Vorstand aus. Der Aufsichtsrat wählte in sei-
gung und die damit verbundene Bestätigung ner Sitzung am 25.06.2020 Herrn Rainer
der guten Arbeit der Verwaltung. Schmalz, bisher Vorsitzender des Aufsichtsra-
tes, in den Vorstand und Frau Claudia Hengst
Die dem Aufsichtsrat durch Gesetz und Sat- zur Aufsichtsratsvorsitzenden.
zung zugewiesenen Aufgaben wurden wahr-
genommen. Er hat den Vorstand in seiner Der Aufsichtsrat billigt die vom Vorstand auf-
Geschäftsführung beraten, gefördert und gestellte Bilanz mit Gewinn- und Verlustrech-
überwacht. Die Mitglieder des Aufsichtsrats nung sowie den Anhang. Den Zuführungen in
wurden vom Vorstand ausführlich und mit die gesetzliche Rücklage und in andere Ergeb-
aussagefähigen Unterlagen über die Unter- nisrücklagen stimmt das Gremium vorbehalt-
nehmensentwicklung, die wirtschaftlichen los zu. Der Mitgliederversammlung wird der
Verhältnisse und die Unternehmensplanung Aufsichtsrat empfehlen, den vorgelegten Jah-
sowie wichtige Geschäftsvorfälle unterrichtet. resabschluss 2019 festzustellen und den aus-
gewiesenen Bilanzgewinn vorschlagsgemäß
Insbesondere über das umfangreiche Instand- zu verteilen.
haltungs- und Investitionsbudget wurde zu
Beginn des Berichtsjahres eingehend beraten. Die gesetzliche Prüfung wird im Juli und
Die vom Aufsichtsrat gefassten Beschlüsse August 2020 vom Verband der Wohnungs-
sind in Niederschriften festgehalten. und Immobilienwirtschaft Rheinland West-
falen e.V., Düsseldorf, durchgeführt. In der
Der Bau- und Prüfungsausschuss hat sich mit bevorstehenden Mitgliederversammlung wird
der Prüfung der abgeschlossenen Modernisie- über das zusammengefasste Prüfungsergeb-
rungs-Baumaßnahmen eingehend befasst. nis berichtet.
Die Neufassung der Satzung (Eintragung am Allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern
28.11.2019) erfolgte auf Empfehlung unseres sowie dem Vorstand danken wir für die Förde-
Prüfungsverbandes. Grundlage war hier die rung der Genossenschaft.
entsprechende Mustersatzung verbunden mit
den durch Vorstand und Aufsichtsrat berate- Bad Berleburg, den 24. Juli 2020
nen WSG spezifischen Regelungen.
Der Aufsichtsrat
Auf der ordentlichen Mitgliederversammlung
am 21.11.2019 wurde die Neufassung der Sat- Claudia Hengst
zung einstimmig beschlossen. Die weiteren im Vorsitzende22
Jahresabschluss
für das
Geschäftsjahr 2019
Bilanz
Gewinn- u. Verlustrechnung
Anhang
der
Wohnungsgenossenschaft
Wittgenstein eG
Am Hilgenacker 2
57319 Bad Berleburg23
Bilanz zum 31. Dezember 2019
AKTIVSEITE
Geschäftsjahr Vorjahr
€ € € €
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Lizenzen 5.499,44 5.254,64
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten 22.305.376,09 21.979.657,40
Grundstücke mit anderen Bauten 828.193,88 854.993,15
Grundstücke ohne Bauten 196.409,91 134.197,94
Technische Anlagen und Maschinen 33.546,21 62.607,93
Betriebs- und Geschäftsausstattung 74.473,55 23.437.999,64 98.837,17 23.130.293,59
Finanzanlagen
Andere Finanzanlagen 150,00 150,00
Anlagevermögen insgesamt 23.443.649,08 23.135.698,23
Umlaufvermögen
Unfertige Leistungen 1.388.474,99 1.310.931,16
Andere Vorräte 11.348,71 1.399.823,70 16.057,82 1.326.988,98
Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung 8.743,60 13.818,88
Sonstige Vermögensgegenstände 6.816,03 15.559,63 54.447,85 68.266,73
Flüssige Mittel
Kassenbestand, Guthaben
bei Kreditinstituten 143.115,48 157.097,02
Umlaufvermögen insgesamt 1.558.498,81 1.552.352,73
Bilanzsumme 25.002.147,89 24.688.050,9624
PASSIVSEITE
Geschäftsjahr Vorjahr
€ € € €
Eigenkapital
Geschäftsguthaben
• der mit Ablauf des Geschäftsjahres
ausgeschiedenen Mitglieder 62.738,00 80.519,92
• der verbleibenden Mitglieder 1.784.206,56 1.846.944,56 1.748.178,41 1.828.698,33
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäfts-
anteile 2.986,94 € (Vorjahr: 5.169,15 €)
Ergebnisrücklagen
Gesetzliche Rücklage 1.201.000,00 1.195.000,00
davon aus Jahresüberschuss
Geschäftsjahr eingestellt:
6.000,00 € (Vorjahr: 20.000,00 €)
Andere Ergebnisrücklagen 7.635.669,12 8.836.669,12 7.632.823,79 8.827.823,79
davon Einstellung für das Geschäftsjahr 2019
2.845,33 € (Vorjahr: 97.289,83 €)
Bilanzgewinn
Jahresüberschuss 53.251,79 187.909,81
Einstellung in gesetzliche Rücklage - 6.000,00 - 20.000,00
Einstellung in andere Ergebnisrücklagen - 2.845,33 - 97.289,83
Bilanzgewinn 44.406,46 70.619,98
Eigenkapital insgesamt 10.728.020,14 10.727.142,10
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen
und ähnliche Verpflichtungen 1.271.020,00 1.134.421,00
Sonstige Rückstellungen 52.930,56 1.323.950,56 43.178,25 1.177.599,25
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten 11.097.758,10 11.008.042,05
Erhaltene Anzahlungen 1.456.370,64 1.442.358,35
Verbindlichkeiten aus Vermietung 21.768,65 25.721,16
Verbindlichkeiten aus Lieferungen
344.568,22 275.204,57
und Leistungen
Sonstige Verbindlichkeiten 29.711,58 12.950.177,19 31.983,48 12.783.309,61
• davon aus Steuern
4.927,76 € (Vorjahr: 5.846,01 €)
• davon im Rahmen der sozialen
Sicherheit 59,03 € (Vorjahr: 550,87 €)
Bilanzsumme 25.002.147,89 24.688.050,96Gewinn- u. Verlustrechnung 2019 25
Geschäftsjahr Vorjahr
€ € € €
Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 4.706.609,41 4.698.603,37
b) aus Betreuungstätigkeit 48.585,94 48.415,50
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 3.680,44 4.758.875,79 0,00 4.747.018,87
Erhöhung / Minderung des Bestandes an
77.543,83 -49.287,82
unfertigen Leistungen
Andere aktivierte Eigenleistungen 29.831,07 41.865,74
Sonstige betriebliche Erträge 60.136,73 69.309,98
Aufwendungen für bezogene Lieferungen
und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 2.710.367,96 2.547.757,33
b) Aufwendungen für andere Lieferungen
und Leistungen 5.834,01 2.716.201,97 4.429,64 2.552.186,97
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 585.793,72 582.352,20
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und Unterstützung 257.125,15 842.918,87 208.136,18 790.488,38
• davon für Altersversorgung
136.285,43 € (Vorjahr: 85.798,27 €)
Abschreibungen auf immaterielle Vermö-
gensgegenstände des Anlagevermögens
und Sachanlagen 966.611,76 935.910,70
Sonstige betriebliche Aufwendungen 165.593,69 155.734,99
Erträge aus Ausleihungen des
Finanzanlagevermögens 4,50 4,88
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 805,57 0,00
Zinsen und ähnliche Aufwendungen 182.618,22 186.679,52
• davon Aufzinsung von Rückstellungen
35.881,00 € (Vorjahr: 37.914,00 €)
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 1,19 1,28
Ergebnis nach Steuern 53.251,79 187.909,81
Jahresüberschuss 53.251,79 187.909,81
Einstellung in gesetzliche Rücklage - 6.000,00 - 20.000,00
Einstellung in andere Ergebnisrücklagen - 2.845,33 - 97.289,83
Bilanzgewinn 44.406,46 70.619,9826
Anhang des Jahresabschlusses 2019
A) Allgemeine Angaben
B) Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
C) Angaben zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
D) Sonstige Angaben
A) Allgemeine Angaben
Die Genossenschaft firmiert unter dem Namen „Wohnungsgenossenschaft Wittgenstein eG“.
Sie hat ihren Sitz in Bad Berleburg und ist im Genossenschaftsregister 152 beim Amtsgericht
Siegen eingetragen.
Der Jahresabschluss zum 31.12.2019 wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches
(HGB) in der aktuellen Fassung aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Rege-
lungen für Genossenschaften und die Satzungsbestimmungen ebenso beachtet wie die Verord-
nung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen
in der Fassung vom 17.07.2015. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde entsprechend dem
§ 275 Abs. 2 HGB wiederum nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.
B) Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Bewertung des Anlagevermögens:
Die immateriellen Vermögensgegenstände betreffen EDV-Software und sind zu Anschaffungskos-
ten unter Berücksichtigung planmäßiger Abschreibung bewertet. Die AfA erfolgt linear mit 25 %.
Das gesamte Sachanlagevermögen ist zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten
bewertet.
Zugänge von Anschaffungs- und Herstellungskosten enthalten Fremdkosten und Eigenleistun-
gen. Fremdkapitalzinsen sind nicht aktiviert. Bei den Zugängen auf Grundstücke mit Wohnbau-
ten ist die Differenzierung nach parallel entstandenen Erhaltungsaufwendungen bei gleichzeitig
angefallenen Herstellungskosten beachtet.27
Abschreibungen:
• 2 % auf Herstellungs- oder Anschaffungskosten der Wohngebäude.
Nachträgliche Herstellungskosten sind ganzjährig einbezogen.
• 10 % auf sonstige Betriebseinrichtung von Wohngebäuden, ab Baujahr 1991.
• 3 % auf Herstellungs- oder Anschaffungskosten für Verwaltungsgebäude.
• 10 % auf Herstellungs- oder Anschaffungskosten der „Sonstigen Gebäude“ (Garagen).
• 20 % auf Rauchwarnmelder.
• 6,67 % auf sonstige Technische Anlagen und Maschinen.
• 12,5 % auf Einbauküchen.
Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung sind linear abgeschrieben. Für nach dem
01.01.01 angeschaffte bewegliche Wirtschaftsgüter ist die Nutzungsdauer nach den amtlichen
AfA-Tabellen bemessen.
Geringwertige Wirtschaftsgüter werden als Sammelposten geführt und über einen Zeitraum
von 5 Jahren abgeschrieben.
Bewertung des Umlaufvermögens:
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zu Nominalwerten ausgewiesen.
Soweit erforderlich, wurden Einzelwertberichtigungen gebildet.
Unfertige Leistungen:
Die Position enthält ausschließlich noch nicht abgerechnete Betriebs- und Wärmekosten.
Diese sind mit den Anschaffungskosten bilanziert. Die verlustfreie Bewertung ist beachtet.
Andere Vorräte:
Heizölbestände sind nach der Fifo-Methode ermittelt und zu Anschaffungskosten bewertet.
Der Wertansatz für Reparaturmaterial enthält die Einstandspreise.
C) Angaben zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung
I. Bilanz
Aktiva:
a) Die Entwicklung des Anlagevermögens wird im Anlagenspiegel dargestellt (Anlage 1).
Die Zugänge betreffen:
• Immaterielle Vermögensgegenstände von 2.469,55 €
› Kosten für Software-Lizenzen28
• Grundstücke mit Wohnbauten von 1.175.938,95 €
› Nachträgliche Herstellungskosten für die
Substanzausweitung durch Modernisierungsmaßnahmen
• Grundstücke mit anderen Bauten von 27.308,99 €
› Herstellung von 2 Garagen
• Grundstücke ohne Bauten von 62.211,97 €
› Kauf eines Grundstücks
• Technische Anlagen und Maschinen von 1.413,28 €
› Rauchwarnmelder
• Betriebs- und Geschäftsausstattung von 5.261,13 €
› Anschaffungskosten für Betriebs- und Geschäftsausstattung
b) In dem Posten „Sonstige Vermögensgegenstände“ sind keine Beträge ausgewiesen, die recht-
lich erst nach dem Abschlussstichtag entstehen.
c) Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestanden am Bilanzstichtag sowie
auch am Ende des vorhergegangenen Jahres nicht (§ 284 HGB).
Passiva:
a) Pensionsrückstellungen sind nach dem Teilwertverfahren unter Berücksichtigung von
zukünftigen Entgelt- und Rentenanpassungen ermittelt. Dabei wurden die Heubeck-Richtta-
feln 2018 G und ein Abzinsungssatz von 2,71 % bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15
Jahren zugrunde gelegt. Der Gehalts- und Rententrend ist mit 2,5 % bzw. 1,5 % p.a. berück-
sichtigt.
Bei den Rückstellungen für Altersversorgungsverpflichtungen besteht zwischen dem Ansatz
der Rückstellungen nach Maßgabe des entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatzes
aus den vergangenen zehn Geschäftsjahren und dem Ansatz der Rückstellungen nach Maßgabe
des entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatzes aus den vergangenen sieben
Geschäftsjahren zum 31. Dezember 2019 ein Unterschiedsbetrag gemäß § 253 Abs. 6 HGB
von 159.772 €.
b) Die übrigen Rückstellungen sind für ungewisse Verbindlichkeiten in Höhe des nach kaufmän-
nischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Rückstellungen mit einer
Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen nicht.
c) Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag passiviert. Die Fristigkeiten der Verbindlich-
keiten und die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte sind in der Anlage 2 zum Anhang ange-
geben.
II. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung
Sonstige betriebliche Erträge
Die Position „Sonstige betriebliche Erträge“ beinhaltet Erträge aus Erstattungen von Versiche-
rern und Mietern von 28.747,76 €.Entwicklung des Anlagevermögens
Anlage 1
Anschaffungs-/Herstellungskosten kumulierte Abschreibungen
Buchwert am Buchwert am
Änderungen
Zugänge des 31.12.2019 31.12.2018
im Zusam-
01.01.2019 Zugänge Abgänge 31.12.2019 01.01.2019 Geschäfts- € €
menhang mit 31.12.2019
€ € € € € jahres
den Abgängen
€
€
Immaterielle
Vermögensgegenstände 96.266,43 2.469,55 18.940,46 79.795,52 91.011,79 2.224,75 18.940,46 74.296,08 5.499,44 5.254,64
Entgeltlich erworbene Lizenzen
Sachanlagen
43.504.411,04 1.175.938,95 41,26 44.680.308,73 21.524.753,64 850.179,00 0,00 22.374.932,64 22.305.376,09 21.979.657,40
Grundstücke mit Wohnbauten
Grundstücke mit anderen Bauten 1.534.635,36 27.308,99 2.169,48 1.559.774,87 679.642,21 54.108,26 2.169,48 731.580,99 828.193,88 854.993,15
Grundstücke ohne Bauten 134.197,94 62.211,97 0,00 196.409,91 0,00 0,00 0,00 0,00 196.409,91 134.197,94
Technische Anlagen und Maschinen 254.579,15 1.413,28 0,00 255.992,43 191.971,22 30.475,00 0,00 222.446,22 33.546,21 62.607,93
Betriebs- und Geschäftsausstattung 248.455,18 5.261,13 2.746,42 250.969,89 149.618,01 29.624,75 2.746,42 176.496,34 74.473,55 98.837,17
Summe Sachanlagen 45.676.278,67 1.272.134,32 4.957,16 46.943.455,83 22.545.985,08 964.387,01 4.915,90 23.505.456,19 23.437.999,64 23.130.293,59
Finanzanlagen
150,00 0,00 0,00 150,00 0,00 0,00 0,00 0,00 150,00 150,00
Andere Finanzanlagen
Anlagevermögen insgesamt 45.772.695,10 1.274.603,87 23.897,62 47.023.401,35 22.636.996,87 966.611,76 23.856,36 23.579.752,27 23.443.649,08 23.135.698,23
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