GEWERBEFLÄCHENMONITORING 2016 - WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG - Stadt Neustadt am ...
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Standortinformationen Ausgabe 3 / 2016 GEWERBEFLÄCHENMONITORING 2016 Entwicklung der gewerblichen Flächennachfrage und des Flächenangebots WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG
GEWERBEFLÄCHEN-
MONITORING 2016
Die Region Hannover führt seit 2005 ein jährliches Monitoring der Gewerbe
flächenumsätze und -angebote durch. Es ist die Fortschreibung einer um-
fassenden Bestandsaufnahme und Bewertung der Gewerbeflächenumsätze
(seit 1992) und des Gewerbeflächenangebots (Regionales Gewerbeflächen-
konzept aus dem Jahr 2004). Dabei wurden auch in früheren Dekaden bereits
belegte Gewerbegebiete hinsichtlich ihrer Entwicklungsdynamik und ihrer
Nutzerstruktur untersucht und typisiert. Diese Bestandsaufnahme wird seit
2005 durch jährliche Monitoringberichte aktualisiert.
Kontakt:
Region Hannover
Wirtschafts- und Beschäftigungsförderung
Rainer Meyer
Haus der Wirtschaftsförderung
Vahrenwalder Straße 7
30165 Hannover
rainer.meyer@region-hannover.de
www.wirtschaftsfoerderung-hannover.de
2 STANDORTINFORMATIONEN GEWERBEFLÄCHENMONITORINGINHALT
1. Zusammenfassung 4
2. Gewerbeflächennachfrage 6
2.1 Gewerbeflächenumsatz 6
2.1.1 Entwicklung der Flächenumsätze und Verkaufsfälle 7
2.1.2 Flächenumsatz nach Grundstücksgrößenklassen 10
2.1.3 Regionale Verteilung des Flächenumsatzes 10
2.1.4 Flächenumsatz nach Verkehrsanbindung 11
2.1.5 Flächenumsatz und Entwicklung der Grundstückpreise 12
2.1.6 Flächenumsatz nach regionaler Herkunft der Grundstückskäufer und Nutzergruppen 14
2.2 Grundstücksanfragen 15
2.2.1 Verteilung der Anfragen auf Grundstücksgrößenklassen 15
2.2.2 Anfragen nach Nutzergruppen 16
2.2.3 Anfragen nach Standortanforderungen 16
2.2.4 Herkunft der Anfragen 17
3. Gewerbeflächenangebot 18
3.1 Gewerbeflächenangebot im Überblick 18
3.2 Gewerbeflächenangebot und Anbindungsqualität 22
3.3 Nutzungsmöglichkeiten und Preissegmente 24
4. Potenziell wiedernutzbare Gewerbebrachen 25
4.1 Gewerbebrachen in der Region Hannover im Überblick 26
4.2 Gewerbebrachen und allgemeines Gewerbeflächenangebot im Vergleich 28
5. Vorschauflächen: Planungsabsichten für Flächenneuausweisungen 32
6. Fazit 34
Impressum 35
31. ZUSAMMENFASSUNG
Der Gesamtumsatz baureifer Gewerbegrundstücke Herkunft der Grundstückskäufer: 79 % kommen
betrug 2015 insgesamt 40,4 ha und liegt damit etwa aus der jeweiligen Kommune. Der Anteil überregionaler
31 % unterhalb des Vorjahreswertes (58,6 ha) sowie Ansiedlungen war dementsprechend mit 3 % stark
deutlich unterhalb des langjährigen Durchschnitts- rückläufig (Vorjahr 12 %) und fiel unter den Schnitt der
umsatzes (1992 bis 2015) von 65,4 ha. Gesamtperiode (8 %).
Beim Flächenumsatz hat die Landeshauptstadt Im Gegensatz zur Herkunft der Käufer hat bei den
Hannover mit 11,4 ha (18 %) mit Abstand an der Spitze Anfragen nach Gewerbegrundstücken der über-
gelegen, gefolgt von Lehrte (7,3 ha), Langenhagen regionale Anteil von 28,5 % auf 42 % deutlich zuge-
(6,7 ha) und Barsinghausen (4,4 ha). Kommunen mit nommen. Stärker gefragt waren mit 55 % Flächen
den meisten Verkaufsfällen 2015 sind die Landes- bis 5.000 qm (2014: 49 %), rückläufig war die Nach-
hauptstadt Hannover, Neustadt, Burgdorf, Isernhagen frage nach Flächen > 20.000 qm (von 18 % auf 14 %).
und Seelze. Bezogen auf Nutzgruppen belegte das „Verarbeitende
Gewerbe/Handwerk“ 2014 mit 25 % den ersten Rang,
Der Schwerpunkt des Flächenumsatzes 2015 hinsicht- gefolgt von „Logistik/Speditionen/Fuhrunternehmen“
lich der Größenklassen hat zu etwa 83 % bei Flächen mit 19 %.
bis 5.000 qm gelegen, im Langjahresmittel waren es
nur 75,5 %. Der Anteil sehr großer Flächen mit mehr als Das Gewerbeflächenangebot 2016 ist von 858,9 ha
5.000 qm beträgt 17 %, im Schnitt der Gesamtperiode auf 776,3 ha erneut erheblich zurückgegangen (seit 2013
seit 1992 dagegen etwa ein Viertel. um über 30 %). Bezogen auf die Vermarktungsreife
gliedert es sich in
Der Umsatz von Gewerbeflächen mit sehr guter über- – 119,2 ha sofort vermarktbare B-Plan-Flächen
regionaler Verkehrsanbindung (maximal 2 km zur (erschlossen, kommunales Eigentum)
Autobahn, keine Ortsdurchfahrt) ist – nach einem – 260,5 ha später vermarktbare B-Plan-Flächen
Tiefstwert von 9,5 % des Gesamtumsatzes im Vorjahr – (nicht erschlossen und/oder privates Eigentum)
2015 stark auf 49 % angestiegen und hat damit den – 396,6 ha F-Plan-Flächen (ohne B-Plan).
langjährigen Mittelwert (39 %) übertroffen.
Wie im Vorjahr sind 2016 nur rund 5 % aller Gewerbe-
Der Durchschnittspreis aller verkauften Grund- flächen (44 ha) als sehr verkehrsgünstig (2 km
stücke ist von 64 €/qm im Vorjahr stark auf 74 €/qm zur Autobahn, keine Ortsdurchfahrt) und sofort
im Jahr 2015 gestiegen. Das entspricht ungefähr dem vermarktbar (erschlossen mit Bebauungsplan und
Schnitt von 72 €/qm für die gesamte Berichtsperiode. in öffentlichem Eigentum) einzustufen. Diese ohnehin
Der Preisanstieg ist vor allem an Standorten mit sehr geringen Flächenpotenziale sind für Logistikaffine
guter Autobahnanbindung überproportional ausge- Ansiedlungen nur bedingt geeignet, weil sie keine
fallen und wurde durch eine vergleichsweise geringe größeren zusammenhängenden Areale aufweisen
Fallzahl vor allem in Isernhagen und Hannover/Expo oder nicht über uneingeschränkte Nutzungsmöglich-
Park Süd beeinflusst. Besonders stark zugenommen keiten (Nachtnutzung bzw. GI-Festsetzung) verfügen.
hat der Flächenumsatz von teuren Grundstücken mit 326,1 ha der F- und B-Planflächen insgesamt (42 %)
> 120 €/qm, deren Anteil am Gesamtumsatz sich von sind als besonders verkehrsgünstig einzustufen (im
6,5 % 2014 auf 24 % 2015 fast vervierfacht hat. Vorjahr 46 %).
Hier handelte es sich überwiegend um Flächen aus
der Landeshauptstadt Hannover.
4 STANDORTINFORMATIONEN GEWERBEFLÄCHENMONITORINGBezogen auf die Nutzungsmöglichkeiten sind vor allem Um dem Mangel an hochwertiger, verkehrsgüns-
GI-Flächen wegen der Eignung für Drei-Schicht- oder tiger Gewerbeflächen zu begegnen, hat die Region
Nachtbetrieb seitens der Betriebe und Projektent- Hannover mit den Kommunen das „Logistikflächen-
wickler von Interesse. Das Flächenpotenzial der GI- konzept 2020“ entwickelt. Ziel des Konzeptes ist es,
Flächen in F-und B-Plänen beträgt 120 ha und hat dass – komplementär zum Gewerbeflächenangebot
sich gegenüber dem Vorjahr deutlich reduziert (133 ha). der Kommunen für ihre Eigenentwicklung – größere
Nur etwa 44,5 ha davon besitzen wegen ihrer Auto- Flächenausweisungen dort entstehen, wo sie einerseits
bahnnähe und zusammenhängenden Flächen von raumplanerisch verträglich sind und andererseits vom
> 5 ha tatsächlich Logistikqualität, darunter 30 ha Markt akzeptiert werden.
in Laatzen/Rethen-Ost. – Für die Vorschaufläche Wunstorf/Erweiterung
Gewerbepark Süd (ca. 90 ha) wurde eine Wirt-
Um dem schonenden Umgang mit Flächenressourcen schaftlichkeitsuntersuchung zur Entwicklung eines
und der Nachverdichtung Rechnung zu tragen, sind Trimodal-Standortes mit Anbindung an Straße,
zusätzlich zum Flächenangebot auch in diesem Jahr Schiene und Wasserstraße erstellt. Eine im Herbst
potenziell wiedernutzbare Gewerbebrachen 2015 gegründete Projektentwicklungsgesellschaft
erfasst worden. Es handelt sich um 32 Objekte mit der Stadt Wunstorf und der HRG - Hannover Region
168,7 ha (Vorjahr 34 Flächen mit 172,3 ha). Sie liegen Grundstücksgesellschaft hat mit der Bauleitplanung
zu 75 % in der Landeshauptstadt Hannover. Altlasten und Vermarktung erster Grundstücke begonnen.
und/oder Altbebauung verhindern bei diesen Flächen – Für die Vorschaufläche Barsinghausen/Groß
derzeit eine Nachnutzung und begründen einen in der Munzel, nördlich Deponiestr. (14,8 ha) wird der
Regel jahrelangen Leerstand. Im Gegensatz zum allge- B-Plan-Satzungsbeschluss bis Ende 2016 erwartet
meinen Gewerbeflächenangebot sind Gewerbebrachen (Vermarktung durch die HRG).
weniger gut an die Autobahn, aber etwas besser an den – D as B-Planverfahren für Laatzen/Rethen-Ost (30
ÖPNV angebunden und verfügen häufiger über eine ha im F-Plan) verzögert sich zurzeit aufgrund natur-
innere Erschließung. Die Region Hannover fördert seit schutzfachlicher Ersatz- und Ausgleichsmaßnahmen.
dem Herbst 2015 Pilotprojekte in den Kommunen zur
Reaktivierung von Gewerbebrachen. Bereits geförderte
städtebauliche Planungskonzepte betreffen die
Zuckerfabrik Weetzen (3,4 ha; Stadt Ronnenberg),
das VION-Gelände in Wunstorf (6,4 ha) sowie das
Hüttengelände in Neustadt am Rübenberge (12 ha).
Zurzeit sind in den Kommunen Vorschauflächen
(beabsichtigte Neuausweisung von Gewerbeflächen)
in einer Größenordnung von ca. 778 ha (2015: 771 ha) in
der Diskussion. Der Anteil besonders autobahnnaher
Vorschauflächen (< 2 km, ohne Ortsdurchfahrt) ist
mit 28 % gegenüber dem Vorjahr fast unverändert
geblieben. Nach Einschätzung der Kommunen könnten
immerhin 87 ha bzw. 11 % kurzfristig planerisch um-
gesetzt werden (2014: 18 ha und 3 %). Die größten
kurzfristig aktivierb aren Flächen befinden sich in
Langenhagen/Airport-Business-Park Süd, Münchner Str.
West (jeweils 35 ha) sowie Barsinghausen/Groß Munzel,
nördlich Deponiestr. (14,8 ha).
52. GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE
Die Nachfrageseite umfasst den tatsächlichen Flächenumsatz im Jahr 2014 auf Grundlage dokumentierter
Flächenverkäufe (Kapitel 2.1). Darüber hinaus werden auch Flächenanfragen ausgewertet (Kapitel 2.2), um
Hinweise auf möglicherweise nicht zu bedienende Flächenqualitäten zu erhalten.
2.1 Gewerbeflächenumsatz
Zur Erfassung des Gewerbeflächenumsatzes kann auf Beide Datenquellen sind nicht deckungsgleich. Die von den
zwei Datenquellen zurückgegriffen werden: Kommunen gemeldeten Verkäufe enthalten zum Teil
auch Grundstücke in Misch- (MI) oder Sondergebieten für
Das Landesamt für Geoinformation und Landesvermes großflächigen Einzelhandel. Weiterhin verfügen einige
sung, Regionaldirektion Hannover, Katasteramt (im Kommunen über keine vollständige Übersicht aller ver-
Folgenden: Katasteramt), liefert anonymisierte Daten äußerten Gewerbegrundstücke, insbesondere wenn sie
über baureife Gewerbeflächen (siehe Auswertungen zu von privater Seite veräußert wurden. Insgesamt deckt das
2.1.1 bis 2.1.5). Es handelt sich in der Regel um unbebaute von den Kommunen gemeldete Flächenvolumen nur etwa
Grundstücke,1 die nach BauNVO als gewerbliche Bau- die Hälfte des vom Katasteramt gemeldeten Flächenum-
flächen im Flächennutzungsplan (F-Plan) ausgewiesen satzes ab. Auswertungen zu Nutzergruppen und Herkunft
sind. Um die Anonymität sicherzustellen, sind die der Käufer, die sich auf die Kommunen als Datenquelle
einzelnen Kauffälle lediglich nach Kommunen und beziehen, können daher nur Tendenzaussagen liefern.
Gewerbegebieten bzw. Ortsteilen mit vorhandenem Ge-
1
Sogenannte „Abbruchobjekte“, die bereits vorher baulich genutzt
werbebestand aufgeschlüsselt. 2 Angaben zur Flächen- waren, betreffen ca. 3 % der Fälle über die gesamte Berichtsperiode.
größe und zum Kaufpreis liegen für alle Kauffälle vor, 2
Kauffälle gewerblicher Grundstücke außerhalb ausgewiesener
Gewerbegebiete sind lediglich der jeweiligen Kommune (ohne nähere
jedoch über die Art der Nutzung nur sehr pauschalierte Ortsbestimmung) zugeordnet.
Angaben (z. B. Gewerbe, Industrie, Handel, Parkplatz).
Ergänzend wird jährlich eine Abfrage zu Flächenver-
käufen bei den Kommunen (über die kommunalen
Ansprechpartner für Wirtschaftsförderung) durchge
führt, um zusätzliche Informationen zu erhalten, die die
anonymisierten Daten des Katasteramts nicht liefern.
Dies betrifft neben konkreten Angaben zur Lage (auch
Einzellagen) vor allem Angaben zur Branche bzw.
Nutzergruppe und Herkunft der Käufer (siehe Auswer-
tungen zu 2.1.5).
6 STANDORTINFORMATIONEN GEWERBEFLÄCHENMONITORINGAbb. 1: Verkäufe baureifer Gewerbegrundstücke
1992 bis 2015
140
200
120 180
160
100
Anzahl der Verkaufsfälle
140
80 120
Fläche in ha
100
60
80
40 60
40
20
20
0
0
92
93
94
95
96
97
98
99
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
20
20
20
20
20
20
20
19
20
19
19
20
19
20
20
19
19
19
19
20
20
20
20
20
■ Gesamtfläche der Verkäufe (in ha) Verkaufsfälle
2.1.1
Entwicklung der Flächenumsätze und Verkaufsfälle Es folgten Isernhagen (5,1 ha), Barsinghausen (3,4 ha)
Die Daten des Katasteramtes Hannover weisen für das und Neustadt (3,2 ha). Im Vergleich zum jeweils lang-
Jahr 2015 einen Gesamtumsatz von 40,4 ha aus. Er lag jährigen Mittel erreichten dabei Burgdorf, Isernhagen
etwa 31 % unterhalb des Vorjahreswertes (58,6 ha)3 und und Seelze überdurchschnittliche Umsätze.
rund 38 % unterhalb des langjährigen Durchschnittsum-
satzes (1992 bis 2015) von p. a. 65,4 ha. Die Anzahl der Beim Umsatz über den Gesamtzeitraum seit 1992 nah-
Fälle im Jahr 2014 ist mit 89 gegenüber 2013 dagegen men die Landeshauptstadt Hannover (273,0 ha), Lehrte
leicht gestiegen (80). Abbildung 1 zeigt – bei großen unter- (176,2 ha), Langenhagen (160,2 ha) und Barsinghausen
jährigen Schwankungen über den Gesamtzeitraum – bis (104,6 ha) Spitzenpositionen ein.
zum Jahr 2005 einen deutlichen Trend zur Abnahme der
Verkaufsfälle. Die Durchschnittsgröße pro Flächenverkauf In Bezug auf die Flächenverkäufe im Jahr 2015 nahm die
hat in den letzten Jahren spürbar zugenommen.4 Im Jahr Landeshauptstadt Hannover mit 17 Fällen die Spitzen-
2015 lag der Durchschnittswert mit 4.500 qm allerdings stellung ein, gefolgt von Neustadt (11), Burgdorf (9),
weit unter dem Vorjahresschnitt (7.300 qm). Nur in drei Isernhagen und Seelze (je 7).
Fällen handelte es sich um Grundstücke > 2 ha.5
Die meisten Verkaufsfälle im langjährigen Vergleich
Tabelle 1 zeigt im Überblick den Flächenumsatz und seit 1992 entfielen auf Hannover mit 429, gefolgt von
die Anzahl der Verkaufsfälle, jeweils aufgeschlüsselt Neustadt (192), Lehrte (179), Wunstorf (178) und
nach Kommunen. Isernhagen (174).
3
Für 2014 wurden 5 Kauffälle mit insgesamt 12 ha nachgemeldet, die im
Beim Flächenumsatz für das Jahr 2015 (Abb. 2) stand Gewerbeflächen-Monitoring 2015 nicht erfasst sind.
die Landeshauptstadt Hannover mit 11,4 ha bzw. 18 % 4
In den Jahren 1992 bis 2003 lag die Durchschnittsgröße je Flächenver-
kauf bei 0,47 ha, im Zeitraum 2004 bis 2015 ist sie auf 0,68 ha gestiegen.
des regionalen Gesamtumsatzes an der Spitze. 5
Je ein Fall aus Barsinghausen/Bantorf, Isernhagen/Altwarmbüchen und
Hannover/Expo-Park Ost.
7Tab. 1: G
ewerbeflächenumsatz in den Kommunen seit 1992
Kommunen Summe Fläche p. a. davon 2015 Verkaufsfälle davon 2015
Fläche 1992 1992 bis 2015 (in ha) 1992 bis 2015
bis 2015 (in ha)
(in ha)
Barsinghausen 104,6 4,4 3,4 89 2
Burgdorf 30,7 1,3 2,4 92 9
Burgwedel 21,1 0,9 0,5 70 3
Garbsen 81,9 3,4 1,9 146 2
Gehrden 22,0 0,9 0,2 87 2
Hemmingen 23,2 1,0 0,4 96 2
Isernhagen 63,6 2,6 5,1 174 7
Laatzen 45,1 1,9 0* 131 1
Langenhagen 160,2 6,7 1,7 145 3
Lehrte 176,2 7,3 1,0 179 4
LH Hannover 273,0 11,4 13,0 429 17
Neustadt 72,0 3,0 3,2 192 11
Pattensen 35,5 1,5 53
Ronnenberg 19,6 0,8 0,7 55 4
Seelze 32,1 1,3 2,4 96 7
Sehnde 66,4 2,8 0,9 99 3
Springe 40,5 1,7 1,2 87 2
Uetze 45,3 1,9 0,6 97 3
Wedemark 91,5 3,8 0,4 156 1
Wennigsen 12,8 0,5 0,1 52 1
Wunstorf 86,7 3,6 1,2 178 5
Summe 1.503,9 62,7 40,4 2.703 89
* Laatzen: 2015 ein Verkauf < 0,05 ha
8 STANDORTINFORMATIONEN GEWERBEFLÄCHENMONITORINGAbb. 2: G ewerbeflächenumsatz in den Kommunen 2015
Wedemark
Neustadt a. Rbge. 0,4 ha
3,2 ha Burgwedel
0,5 ha
Burgdorf Uetze
Langenhagen Isernhagen 2,4 ha 0,6 ha
Garbsen 1,7 ha 5,1 ha
Wunstorf
1,9 ha
1,2 ha
Lehrte
Seelze Hannover 1,0 ha
2,4 ha 13,0 ha
Barsing-
hausen
3,4 ha Gehrden Sehnde
Ronnen- Hem- 0,9 ha
0,2 ha mingen
berg
0,4 ha Laatzen
0,7 ha
0,0 ha
Wennigsen Pattensen
0,1 ha 0,0 ha
Springe
1,2 ha
■ kein Umsatz ■ bis 0,5 ha ■ > 0,5 ha bis 1 ha
■ > 1 ha bis 2 ha ■ > 2 ha bis 5 ha ■ > 5 ha bis 10 ha
■ > 10 ha
IM JAHR 2015 STIEG
DIE ZAHL DER VERKAUFSFÄLLE
VON 75 AUF 89.
9Abb. 3: G rößenklassen des Gewerbeflächenumsatzes
45
40
35
30
Angaben in %
25
20
15
10
5
0
■ Durchschnitt seit 1992
m
00 1 –
00 1 –
0q –
0q –
qm
0q
.0 0 .0 01
.0 0 01
qm
qm
m
m
2 .0 1 .0 0
5 .0 2 .0 0
01
20 10.0
.0 0
■ 2015
0.0
5
2
10
2.1.2 2.1.3
Flächenumsatz nach Grundstücksgrößenklassen Regionale Verteilung des Flächenumsatzes
Abbildung 3 stellt die Verteilung des Gewerbeflächen- Bei der Verteilung des Flächenumsatzes auf die regio-
umsatzes nach Größenklassen der Grundstücke für das nalen Teilzonen (Landeshauptstadt Hannover, direktes
Jahr 2015 im Vergleich zum Gesamtzeitraum 1992 bis Umland, äußere Region)6 ist zu erkennen (Abb. 4), dass
2015 dar. 83 % des Umsatzes 2015 umfassen kleine und der Anteil der äußeren Region am Gesamtumsatz 2015 mit
mittlere Flächen bis 5.000 qm, das ist deutlich mehr als 35 % deutlich unterhalb des langjährigen Durchschnitts
im langjährigen Durchschnitt (75,5 %). Innerhalb dieser (49 %) liegt; im Vorjahr lag der Wert noch bei 59 %. Stark
Gruppe fällt der Flächenanteil unter 1.000 qm mit 7 % gestiegen ist dagegen der Anteil der Flächenverkäufe in
unterdurchschnittlich aus (Gesamtzeitraum 13 %). Der der Landeshauptstadt Hannover von 15 % 2014 auf 32 %
Anteil von Flächen über 5.000 qm beträgt nur etwa 17 % (Durchschnitt im Gesamtzeitraum 18 %).7 In der Kernrand-
des Umsatzes, liegt in der gesamten Betrachtungsperiode zone deckt sich der Umsatz mit ca. 33 % etwa mit dem
dagegen bei etwa einem Viertel. langjährigen Mittel (Vorjahr 26 %).
6
LHH = Landeshauptstadt Hannover. Dem direkten Umland (angrenzend
an die Landeshauptstadt Hannover) werden die Kommunen Garbsen,
Gehrden, Hemmingen, Isernhagen, Laatzen (mit Ausnahme der
Ortschaft Gleidingen), Langenhagen, Ronnenberg und Seelze sowie
die Ortschaften Ahlten (Lehrte) und Höver (Sehnde) zugerechnet.
Zur äußeren Region zählen die Kommunen Barsinghausen, Burgdorf,
Burgwedel, Lehrte (mit Ausnahme der Ortschaft Ahlten), Neustadt,
Pattensen, Sehnde (mit Ausnahme der Ortschaft Höver), Springe,
Uetze, Wedemark, Wennigsen und Wunstorf sowie die Ortschaft
Gleidingen (Laatzen).
7
Der Anstieg wird vor allem durch einen einzigen Flächenverkauf von
83 % DES UMSATZES über 6 ha in Bemerode/EXPO-Park Ost verursacht.
2015 UMFASSEN FLÄCHEN
BIS 5.000 QM.
10 STANDORTINFORMATIONEN GEWERBEFLÄCHENMONITORINGAbb. 4: F lächenumsatz baureifer Gewerbegrundstücke 2015 ÜBERTRIFFT DER UMSATZ
nach regionalen Teilzonen
DER AUTOBAHNNAHEN
Daten prüfen 60
FLÄCHEN DAS LANGJÄHRIGE
MITTEL VON 39 % UM 10 %.
50
40
Angaben in %
30
20 Flächen mit guter Anbindung an die Autobahn
(bis 5 km, überwiegend mit Ortsdurchfahrt) erreichten
10
im Jahr 2015 mit 23 % nur noch etwa die Hälfte des
Vorjahresvolumens (40 %) und damit wieder weniger
0
als in der Gesamtperiode (31 %). Die Durchschnittsgröße
Landeshauptstadt direktes äußere dieser 32 Flächen lag bei nur ca. 2.900 qm. Seelze und
Hannover Umland Region
die Landeshauptstadt Hannover waren hier mit jeweils
■ 2014 ■ 2015 ■ Mittelwert 1992–2015 fünf Fällen am häufigsten vertreten.
Etwas stärker als im Vorjahr nachgefragt wurden vom
Umsatzvolumen her Grundstücke mit befriedigender
2.1.4 Autobahnanbindung (5 bis 10 km): Sie erreichten
Flächenumsatz nach Verkehrsanbindung 10 % gegenüber nur 6 % im Vorjahr (Durchschnitt der
Der Flächenumsatz in Abhängigkeit von der Qualität Berichtsperiode ca. 9 %). Es handelte sich um zwölf
der überregionalen Verkehrsanbindung (Autobahn- Fälle, davon allein neun aus Burgdorf (überwiegend
entfernung) unterlag in der Gesamtperiode starken Gewerbepark Nordwest). Die Durchschnittsgröße
jährlichen Schwankungen (Abb. 5 siehe Seite 12): betrug 3.400 qm.
Seit 2012 war der Hektar-Umsatz von Flächen mit Der 2014 außergewöhnlich hohe Umsatz (44 %) von
sehr guter Autobahnanbindung 8 (maximal 2 km Flächen an besonders autobahnfernen Standorten
zur nächsten Anschlussstelle, ohne Ortsdurchfahrt) (> 5 km) fiel 2015 mit 18 % auf einen Wert unterhalb
stark rückläufig und 2014 auf den niedrigsten Wert von des langjährigen Durchschnitts (21 %). Hier stammten
9,5 % gefallen. 2015 jedoch übertrifft der Umsatz dieser allein elf von insgesamt 26 Kauffällen aus Neustadt.
autobahnnahen Flächen mit 49 % erstmals wieder das Mit durchschnittlich 2.800 qm handelte es sich –
langjährige Mittel von ca. 39 %. Von den 19 Kauffällen im Gegensatz zum Vorjahr (8.600 qm) – um eher
mit durchschnittlich 10.500 qm Größe kamen jeweils kleine Flächen.
fünf aus Isernhagen (vier davon aus Altwarmbüchen)
8
Sehr gut = maximal 2 km zur Autobahnanschlussstelle, keine Orts-
und aus der Landeshauptstadt Hannover (vor allem durchfahrt, gut = maximal 5 km bzw. < 2 km mit Ortsdurchfahrt, befrie-
Bemerode), vier aus Lehrte, drei aus Langenhagen und digend ≥ 5 bis 10 km, ungünstig ≥ 10 km bis zur nächsten Autobahnan-
schlussstelle
zwei aus Barsinghausen/Bantorf.
11Abb. 5: Z
eitlicher Verlauf des Flächenumsatzes nach Qualität der 2.1.5
überregionalen Verkehrsanbindung Flächenumsatz und Entwicklung
der Grundstückspreise
100 Die Durchschnittspreise für Flächen sind in hohem Maße
90
abhängig von der verkehrlichen Anbindungsqualität.
Vor allem Flächen in der Landeshauptstadt Hannover
80
verfügen je nach Nutzungseignung (Büro, Einzelhandel,
70 Industriegebiet, Logistik) über ein sehr differenziertes
Preisgefüge.
60
Angaben in %
50 Nachdem beim Durchschnittspreis der Flächenumsätze
40 2014 mit 64 €/qm ein starker Rückgang zu verzeichnen
war, stieg der Durchschnittspreis 2015 wieder auf 74 €/qm
30
(Abb. 6), was etwa dem Durchschnitt der gesamten
20 Berichtsperiode seit 1992 (72 €/qm) entspricht. Dieser
Preisanstieg betraf in erster Linie Flächen in bester Ver-
10
kehrsanbindung (0 bis 2 km bis zur BAB, ohne Ortsdurch-
0
fahrt), hier stieg der Preis von 51 €/qm im Jahr 2014 auf
1999
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Ø 1992
bis 2015
89 €/qm.9 Ein leichter Anstieg war auch bei Flächen mit
ungünstiger Autobahnanbindung (> 10 km) zu verzeichnen
(Anstieg von 48 €/qm auf 58 €/qm). Bei den übrigen
■ sehr gut ■ gut ■ befriedigend ■ unbefriedigend Flächen blieb der Preis in etwa auf dem Vorjahresniveau.
Abb. 6: E
ntwicklung der Durchschnittspreise des Gewerbeflächenumsatzes
nach Qualität der überregionalen Verkehrsanbindung
200
180
160
140
Kaufpreis in €/qm
120
100
80
60
40
20
0
2005
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
■ sehr gut ■ gut ■ befriedigend ■ ungünstig ■ Durchschnittspreise
12 STANDORTINFORMATIONEN GEWERBEFLÄCHENMONITORINGDie Entwicklung der Durchschnittspreise der ver- (135 €/qm). Im direkten Umland sind die Preise von 70 €/qm
äußerten Flächen, differenziert nach regionalen auf 78 €/qm nur leicht gestiegen, während sie in der
Teilzonen, zeigt im Zeitvergleich (Abb. 7), dass die Preise äußeren Region von 49 €/qm auf 44 €/qm leicht gefallen
gegenüber 2014 in der Landeshauptstadt Hannover von sind. Insgesamt entsprechen die Durchschnittspreise in
97 €/qm auf 138 €/qm wieder stark gestiegen sind. allen drei Teilzonen annähernd dem Schnitt der gesamten
Sie liegen damit etwas über dem langjährigen Mittel Berichtsperiode.
Abb. 7: E
ntwicklung der Durchschnittspreise des Flächenumsatzes nach regionalen Teilzonen
200
180
160
140
Kaufpreis in €/qm
120
100
80
60
40
20
0
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
■ LHH ■ direktes Umland ■ äußere Region ■ D urchschnitt aller Teilzone
Abb. 8: F
lächenumsatz nach Preisgruppen Beim Vergleich des Flächenumsatzes nach Preisgruppen
für die Jahre 2014 und 2015 fällt auf (Abb. 8), dass der
60 Anteil von Grundstücksverkäufen zwischen 20 und
50 40 €/qm auf etwa ein Drittel des Vorjahres gefallen ist
45 (von 52 % auf ca. 17 %). Insgesamt 18 Verkäufe waren
hier zu verzeichnen, davon 15 aus Kommunen der äußeren
40
Region. Stark gestiegen sind dagegen Flächenverkäufe
35
in der Gruppe zwischen 40 und 60 €/qm (von 24 % auf
Angaben in %
30 44 %). Hier handelte es sich um insgesamt 33 Kauffälle,
25 darunter u. a. neun aus Neustadt und sieben aus Burgdorf.
20 Fast vervierfacht von 6,5 % auf 24 % hat sich der Anteil
der Flächenverkäufe in der obersten Preisgruppe > 120 €/qm,
15
wobei von den insgesamt 15 Fällen allein 11 aus der
10
Landeshauptstadt Hannover stammen.
5
9 Von insgesamt 19 Grundstücksverkäufen in unmittelbarer Autobahn-
0
nähe waren maßgeblich 5 Fälle mit Verkaufspreisen > 125 €/qm für
bis 20 € über 20 über 40 über 60 über 85 über 120 € den Anstieg des Durchschnittspreis verantwortlich, davon lagen drei in
bis 40 € bis 60 € bis 85 € bis 120 € Isernhagen/Altwarmbüchen und zwei in Hannover (EXPO-Park Süd bzw.
Vahrenwalder Straße).
■ 2014 ■ 2015
132.1.6
Flächenumsatz nach regionaler Herkunft der
Grundstückskäufer und Nutzergruppen
Wie in den Vorjahren wurden die Kommunen zum 79 % DER KAUFFÄLLE
Gewerbeflächenumsatz befragt, da Angaben zur
KOMMEN AUS DERSELBEN
Herkunft der Käufer und Art der Nutzung aus den
Daten des Katasteramtes Hannover nicht ersicht-
KOMMUNE.
lich sind. Für den Zeitraum 1995 bis 2015 liegen von
den Kommunen über 1.100 verwertbare Kauffälle
vor, darunter 69 für das Jahr 2015.10 Eine syste-
matische Dokumentation der Verkaufsfälle nach
Kommunen ist insofern eine wichtige Informations- Die Auswertung der Kauffälle nach regionaler Herkunft
quelle für qualitative Analysen. der Grundstückskäufer zeigt (Abb. 9), dass diese im
Jahr 2015 zu über drei Vierteln (79 %) aus derselben
Kommune kamen (Neuansiedlungen, Erweiterungen im
jeweiligen Gewerbegebiet oder Verlagerungen innerhalb
der Kommune). Der Wert liegt über dem langjährigen
Mittel (65 %) und dem Vorjahr (67 %).11 Verlagerungen aus
Abb. 9: F lächenverkäufe nach Herkunft der Grundstückskäufer der Landeshauptstadt Hannover in das direkte Umland
haben gegenüber dem Vorjahr leicht zugenommen (von
50 2 % auf 7 %), der Wert liegt jedoch noch immer weit unter
dem Schnitt der Gesamtperiode (15 %). Halbiert haben
40 sich dagegen Verlagerungen zwischen Kommunen des
Umlandes, und zwar von 20 % auf 10 % (Gesamtperiode
12 %). Sehr stark gefallen ist auch der Anteil überregio-
30
Angaben in %
naler Verlagerungen 12 % auf 3 % (übriges Niedersachsen,
übriges Deutschland, Ausland), so dass der langjährige
20 Durchschnittswert (8 %) nicht erreicht wird.
Bei den Fallzahlen der Grundstücksverkäufe nach
10
Nutzungen bilden die Gruppen „Verarbeitendes Hand-
werk/Werkstätten“ mit elf Verkäufen, die „unternehmens-
0
orientierten sonstigen Dienstleistungen“ mit neun sowie
„Baustoffhandel, Lager- und Umschlagplätze“ mit sieben
g
un r-
un b
la H
nd en
n
un
ge
m hal
m LH
m hba
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e)
e
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es
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nd
m isc
Ansiedlungen die Spitzengruppen. Beim Flächenvolumen
om er
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da s d
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in au
de en
ns
de en
ch u
Ne
liegt die Nutzergruppe „unternehmensorientierte sonstige
ei a
en ng
eA
en
ng
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ng
ru
al
e ( eru
m ge
ge
on
ru
Dienstleistungen“ mit 17 % an der Spitze, gefolgt von
m rla
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ge
rla
gi
e
re
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Ko e
flä r w
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V
er
E
Ve
„Maschinen-, Anlagenbau, Elektrotechnik“ mit 16 % sowie
üb
Kommunen „Großhandel“ mit 10 %.
10
Die Daten der Kommunen und des Katasteramts sind aufgrund der
■ 2014 ■ 2015 ■ Durchschnitt seit 1995 unterschiedlichen Erfassungsmethodik nicht direkt vergleichbar (vgl.
Abschnitt 2.1.). Weiterhin reichen in einigen Kommunen die Datenreihen
nicht bis zum Jahr 1995 zurück (zum Teil erst ab 2000 verfügbar).
11
Stark zugenommen innerhalb der regionalen Gruppe von 18 % auf
31 % hat die Zahl der Käufer, die ein Grundstück am selben Standort
(dasselbe Gewerbegebiet, i. d. R. Nachbargrundstück) kauften.
14 STANDORTINFORMATIONEN GEWERBEFLÄCHENMONITORING2.2 Grundstücksanfragen
2.2.1
Weitere qualitative Aussagen zur Gewerbe- Verteilung der Anfragen auf Grundstücks-
flächennachfrage bietet die Auswertung der größenklassen
Anfragen im Hinblick auf Herkunft, gewünschte Grundstücksanfrage nach kleinsten Flächen < 1.000 qm
Grundstücksgröße und Anforderungen an den waren seit 2014 (13 %) leicht rückläufig (2015: 10 %),
Standort. Hierzu liegen für 2015 insgesamt 150 während Anfragen nach kleinen bis mittelgroßen Grund-
verwertbare Fälle12 vor. Davon wurden 81 Anfragen stücken zwischen 1.000 und 5.000 qm gegenüber 2014
wieder zurückgezogen, überwiegend weil nach (49 %) deutlich zunahmen (55 %) (Abb. 10). Innerhalb
näherer Prüfung die Flächenangebote nicht den dieser Gruppe betraf dies vor allem das Segment von
Vorstellungen der Interessenten entsprachen. 2.000 bis 5.000 qm, wo der Zuwachs von 26 % auf 32 %
Bei weiteren 50 Fällen war die Bearbeitung noch überproportional ausfiel. Auffällig ist, dass die Nachfrage
nicht abgeschlossen, in 7 Fällen wurden konkrete nach großen bis sehr großen Flächen ab 20.000 qm rück-
Ansiedlungsverhandlungen geführt, 12 Fälle läufig war (von 18 % auf 14 %), während der Anteil in der
mündeten bis Jahresende in einen Flächenverkauf. 13
Gruppe von 10.000 qm bis 20.000 qm erheblich zunahm
(von 5,5 % auf 9,5 %).
12
Ausgewertet wurden Anfragen, die vom Unternehmensservice der
Region Hannover sowie den Kommunen erfasst wurden, soweit diese
Grundstücke mit konkreten Flächenangaben betrafen. Nicht ausgewer-
tet wurden Gesuche nach Bestandsimmobilien bzw. Hallenflächen.
13
Diese Flächenverkäufe sind im Abschnitt 2.1. berücksichtigt worden.
DIE ANFRAGE NACH KLEINEN BIS
MITTELGROSSEN GRUNDSTÜCKEN
NAHM DEUTLICH ZU.
Abb. 10: A
nfragen nach Größe der Grundstücke
35
30
25
20
Angaben in %
15
10
5
0
■ 2014
qm
0 –
0 –
qm –
qm –
qm –
0 –
qm
00 q m
00 q m
00 m
00 m
00 m
00 q m
qm
qm
qm
00
0
.0 q
.0 q
.0 q
■ 2015
00
2. 00
5 . 00
10 0 0
20 0 0 0
50 000
0. 0
1 .0
10 .0 0
0.
1 .0
0
0
>
>
>
>
>
>
152.2.2 oder IT-Dienstleister bzw. eher gewerblich orientiert wie
Anfragen nach Nutzergruppen z. B. Messebau oder Gebäudereinigung) sehr unterschied-
Eine Aufschlüsselung nach Nutzergruppen zeigt, dass das liche Grundstücksgrößen suchen, folgen mit 14 % auf
Verarbeitende Handwerk/Werkstätten, das meist Grund- Rang 3. Hotel/Gastronomie/Vergnügungsstätten mit
stücke bis 5.000 qm benötigt, mit ca. 25 % an der Spitze 10 % (ebenfalls sehr unterschiedliche Grundstücks-
der Anfragen steht (Abb. 11). Den zweiten Rang nehmen größen) liegen auf Platz 4, gefolgt von Großhandel
Logistik, Speditionen, Fuhrunternehmen mit 19 % ein; in (7 %, unterschiedliche Grundstücksgrößen). Diese fünf
der Regel fragt diese Gruppe Flächen ab 20.000 qm nach. Gruppierungen machen zusammen etwa drei Viertel des
Unternehmensnahe Dienstleister, die je nach Spezifika- Flächenumsatzes aus, alle übrigen Nutzergruppen spielen
tion (eher büroähnlich wie bspw. Unternehmensberater eine untergeordnete Rolle.
2.2.3
Abb. 11: F lächenanfragen 2015 nach Nutzergruppen Anfragen nach Standortanforderungen
Bei den Anforderungen an das gesuchte Grundstück14 lag
1,3 % das Kriterium „gute Verkehrsanbindung (allgemein)“ 15 mit
2,0 % 53 % (Vorjahr 29 %) der Nennungen mit Abstand an der
2,7 %
Spitze (Abb. 12), auf Position zwei „Fläche in der bisheri-
2,7 % gen Standortkommune“ mit ca. 12 %, (2015: 19 %) dicht
3,3 %
gefolgt von „ÖPNV-Anbindung“ mit 9 % (10 %) und „guter
4,0 % 25,3 %
Autobahnanbindung“ mit 7 % (18 %). Immerhin noch ca.
4,0 %
5 % (6 %) nennen „zentrale Lage, Citynähe“ als wichtiges
Kriterium. Alle weiteren geäußerten Standortanforderun-
gen umfassen zusammen etwa 10 % Nennungen.
5,3 %
14
Die Standortanfragen wurden vom Unternehmensservice der Region
Hannover bzw. von den Kommunen individuell dokumentiert (ohne Vor-
gabe von Kategorien) und im Zuge dieser Auswertung zu sinngleichen
7,3 % Kriteriengruppen zusammengefasst.
15
„Gute Verkehrsanbindung (allgemein)“ umfasst Fälle, in denen eine
gute Verkehrsanbindung, aber nicht explizit die Nähe zur Autobahn
18,7 % genannt wurde. Es ist jedoch zu vermuten, dass dies häufig eine gute
Autobahnanbindung impliziert.
9,3 %
Abb. 12: F lächenanfragen nach Standort-
14,0 % anforderungen
55
■ Verarbeitendes Handwerk, ■ Industrie, Verarbeitendes
Werkstätten Gewerbe 50
■ Logistik, Speditionen, ■ Lebensmitteleinzelhandel, 45
Fuhrunternehmen Einzelhandel (allgemein) 40
■ Unternehmensnahe ■ Freizeit- und Gesundheits- 35
Angaben in %
Dienstleister dienstleistungen 30
■ H otels, Gastronomie, ■ Baugewerbe, Baustoffhandel, 25
Vergnügungsstätten -lager
20
■ Großhandel (allgemein) ■ Autohäuser, -handel,
15
■ Fachmarkt/Einzelhandel -vermietung
10
■ Büro, Verwaltung, ■ technischer Kundendienst
5
Schulungseinrichtungen
0
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16 STANDORTINFORMATIONEN GEWERBEFLÄCHENMONITORINGAbb. 13: F
lächenfragen nach Herkunft
45
40
35
30
Angaben in %
25
20
15
10
5
0
■ 2014
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■ 2015
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gl
nd
la
Um
2.2.4
Herkunft der Anfragen
Bei Auswertung der Anfragen nach Herkunft zeigt sich
(Abb. 13), dass der überregionale Anteil (Summe von
Niedersachsen, Bundesgebiet, Ausland) gegenüber
dem Vorjahr von 28,5 % auf 42 % stark gestiegen ist.
Besonders ausgeprägt war der Zuwachs bei Anfragen
aus dem übrigen Bundesgebiet (Anstieg von 20 % auf
28 %). Mit 58 % fielen dementsprechend Anfragen aus
der Region weniger ins Gewicht (2014: 71,5 %).16 Innerhalb
dieser Gruppe der regionalen Anfragen fiel der Rückgang
in Umlandkommunen / Region, bei denen eine andere
42 %
Kommune als Ziel angegeben wurde, am stärksten aus
(von 28 % auf 8 %).
16
Intraregionale Anfragen umfassen „Neugründungen“, „gleiche Kommune“
(Anfragen aus der eigenen Kommune), „LHH“ (Anfragen bei einer
Umlandkommune, die aus der Landeshauptstadt Hannover stammen)
und „Umlandkommune“ (Anfragen bei einer Umlandkommune, die
der Anfragen waren überregional eine andere Umlandkommune als Ziel nannten). Anfragen bei der LHH,
die die LHH selbst als Ziel nannten, wurden der Kategorie „gleiche
Kommune“ zugeordnet.
173. GEWERBEFLÄCHENANGEBOT
3.1 Gewerbeflächenangebot im Überblick
Das Gewerbeflächenangebot bezieht sich auf unbebaute17, folgt, weil z. B. ein Nutzungsinteressent sein Vorhaben
gewerblich nutzbare Flächen , die rechtswirksam in
18
zurückgestellt hat. Daher sagt allein die Tatsache, ob
Flächennutzungs- (F-Plan) oder Bebauungsplänen für eine Fläche bereits ein B-Plan-Verfahren eingeleitet
(B-Plan) dargestellt sind. Für ein Baurecht werden ein wurde oder diese nur im F-Plan dargestellt ist, wenig
rechtswirksamer B-Plan (im Regelfall aus dem F-Plan über die zeitliche Mobilisierbarkeit aus. Das Flächenan-
entwickelt) sowie eine vorhandene Erschließung benötigt. gebot (Umfang, Planungsstand und Baurecht in F- oder
Bei bereits konkret feststehendem Nutzungsinteresse B-Plan, Eigentumsverhältnisse, Grundstückspreise und
erfolgen häufig F-Planänderung und B-Plan-Aufstellung ggf. Zielgruppen für die Vermarktung) wird jährlich bei
im Parallelverfahren. Andererseits werden in manchen den Ansprechpartnerinnen und Ansprechpartnern für
Fällen zwar B-Plan-Aufstellungsbeschlüsse gefasst, das Wirtschaftsförderung der Kommunen abgefragt.19
Verfahren wird dann aber oft über Jahre nicht weiterver-
Das Gewerbeflächenangebot in F- und B-Plänen beträgt B -Plan, sofort vermarktbar: Flächen mit rechts-
insgesamt 776,3 ha und ist damit erheblich niedriger als im kräftigem B-Plan, vorhandener Erschließung und
Vorjahr (858,9 ha). Davon stehen aktuell nur 119,2 ha bzw. öffentliches Eigentum. Insgesamt sind 119,2 ha der
15 % des Flächenangebots zur Vermarktung zur Verfügung Gewerbeflächen als sofort vermarktungsreif einzu-
(sofort vermarktbar, siehe unten). Zusätzlich entfallen stufen, im Vorjahr waren es 122,4 ha.
168,7 ha auf potenziell wiedernutzbare Gewerbebrachen.
F- und B-Plan-Flächen einschließlich Gewerbebrachen B -Plan, später vermarktbar: Flächen mit rechtskräf-
umfassen zusammen somit 945 ha. tigem B-Plan, die noch nicht erschlossen und/oder nicht
in öffentlichem Eigentum sind. Diese Kategorie umfasst
Maßgeblich für die Vermarktungsreife bzw. Verfügbarkeit 260,5 ha (Vorjahr 294,9 ha).
der Flächen sind die Rechtskraft des B-Plans, eine vor-
handene Erschließung und die Zugriffsmöglichkeit der F -Plan-Fläche (ohne B-Plan): Flächen, für die eine
Kommune über kommunales Eigentum. 20 Die Verfügbar- F-Plan-Festsetzung, aber noch kein rechtskräftiger
keit des allgemeinen Flächenangebots wird nach drei B-Plan besteht und im Regelfall keine Erschließung
Gruppen klassifiziert 21, die wiedernutzbaren Gewerbe vorhanden ist. Hier dokumentiert die Kommune zwar ihr
brachen werden als vierte Gruppe gesondert ausgewiesen grundsätzliches Planungsziel im Rahmen der vorbe-
(Abb. 14; Tab. 2): reitenden Bauleitplanung. Ob und wann diese Flächen
aber tatsächlich durch verbindliche Bauleitplanung
Baurecht erhalten (rechtskräftiger B-Plan, Erschließung),
ist offen. 22 Die Mehrzahl dieser Flächen befindet sich in
Privateigentum. Der Umfang der F-Plan-Flächen hat
sich mit 396,6 ha gegenüber dem Vorjahr (441,6 ha)
deutlich reduziert.
VON 776,3 HA GEWERBEFLÄCHEN- Wiedernutzbare Gewerbebrachen: Aufgrund der
ANGEBOT SIND 119,2 HA SOFORT erheblichen Nutzungsrestriktionen23 verfügen diese
Flächen über die geringste Vermarktungsreife.
VERMARKTBAR. Hier haben sich mit 168,7 ha gegenüber dem Vorjahr
(172,3 ha) nur geringfügige Änderungen ergeben.
18 STANDORTINFORMATIONEN GEWERBEFLÄCHENMONITORINGAbb. 14: G ewerbeflächenangebot nach Vermarktungsreife
2013 bis 2016
1.200
Die nachfolgende Grafik verdeutlicht, dass das gesamte
1.100
Gewerbeflächenangebot – einschließlich potenziell wie-
dernutzbarer Gewerbebrachen – seit 2013 um etwa 30 %
1.000
bzw. von 1.111,1 ha auf 945,0 ha zurückgegangen ist. 24
900
Tabelle 2 zeigt die Verteilung des Gewerbeflächen-
angebots in den jeweiligen Kommunen 2016: 800
700
G rößere Flächenpotenziale von mindestens 5 ha
Angaben in %
sofort vermarktbarer B-Planflächen befinden sich
600
in der Landeshauptstadt Hannover (35,8 ha), Langen-
hagen (14,6 ha), Isernhagen (13,4 ha), Burgdorf (10,1 ha), 500
Springe (8,2 ha) und Barsinghausen (6,0 ha).
400
Flächenreserven mit rechtskräftigem B-Plan
300
(sofort bzw. später verfügbar) von über 30 ha liegen
in der Landeshauptstadt Hannover (82,2 ha), Springe 200
(61,5 ha), Uetze (57,4 ha) und Sehnde (40,8 ha).
100
F -Planreserven (ohne rechtskräftigen B-Plan) von
0
über 30 ha befinden sich in Lehrte (126,9 ha), Garbsen
(47,7 ha), Barsinghausen (35,3 ha) und Laatzen (30 ha).
13
14
15
16
20
20
20
20
■ B-Plan, sofort vermarktbar ■ F-Plan-Flächen (ohne B-Plan)
■ B-Plan, später vermarktbar ■ potenziell wiedernutzbare
Gewerbeflächen
Bei der Bilanzierung des Flächenangebotes gegen- L ehrte: In Aligse-Nord wurden 14 ha veräußert. Im
über dem Vorjahr (Abb. 15) haben folgende Kommunen Gegenzug standen in Lehrte/Ost I etwa 4 ha private
Veränderungen von mehr als 5 ha zu verzeichnen: Flächen zusätzlich zur Verfügung, so dass in der Bilanz
ein Rückgang von – 10,8 ha zu bilanzieren ist.
Isernhagen verzeichnet als einzige Kommune einen
Zuwachs des Flächenangebots (+ 5,4 ha). Dies ist auf L angenhagen: Auch hier führen Flächenverkäufe in
die Erweiterung des Gewerbegebiets Altwarmbüchen/ den Gewerbegebieten Airport Business Park Ost (-8,5 ha)
An der Chaussee zurückzuführen. und Kaltenweide/Heinrich-Hagemann-Allee (- 1,7 ha) zu
einem Rückgang des Flächenangebots (- 10,2 ha).
G arbsen: Der Rückgang von 22 ha resultiert im Wesent-
lichen aus einem Flächenverkauf in Garbsen/West, Landeshauptstadt Hannover: Für das sinkende Flä-
Burgstr. an einen Projektentwickler (- 13 ha) und der chenangebot (- 5,8 ha) sind in erster Linie Flächenverkäu-
Reduzierung des Planungsgebiets Osterwald/Unterende, fe in Stöcken/Schwarze Heide (- 5,0 ha) verantwortlich.
nördlich Koppelknechtsdamm (- 7 ha).
B arsinghausen: Vor allem Ansiedlungen in Bantorf-
Burgwedel: 14,5 ha Gewerbeflächen wurden in Groß- Nord (4,2 ha) führen zu Flächenverlusten von insge-
burgwedel/westlich BAB 7 verkauft. samt 5,8 ha.
19Tab. 2: G
ewerbeflächenpotenziale der Kommunen nach Vermarktungsreife 2016 (in ha)
Kommunen B-Plan-Flächen F-Plan- Summe potenziell
Flächen Flächenange- wiedernutzbare
sofort später (ohne B-Plan) bot in F- oder Gewerbebrachen
vermarktbar vermarktbar B-Plänen
Barsinghausen 6,0 4,5 35,3 45,8
Burgdorf 10,1 2,0 10,3 22,4
Burgwedel 3,4 8,8 12,2
Garbsen 4,0 7,4 47,7 59,1
Gehrden 2,5 12,4 14,9
Hemmingen
Isernhagen 13,4 2,9 16,3
Laatzen 1,9 6,8 30,0 38,7 1,1
Langenhagen 14,6 6,5 2,4 23,5
Lehrte 3,8 11,1 126,9 141,8
LH Hannover 35,8 46,4 82,2 126,8
Neustadt 1,5 2,3 19,1 22,9 0,9
Pattensen 2,9 23,5 26,4
Ronnenberg 1,0 3,0 5,5 9,5 2,8
Seelze 4,5 9,2 10,5 24,2 2,2
Sehnde 0,3 40,5 6,7 47,5
Springe 8,2 53,3 5,5 67,0 1,9
Uetze 1,7 55,7 18,4 75,8 15,0
Wedemark 1,7 5,5 8,9 16,1 1,4
Wennigsen 0,4 15,3 15,7 5,2
Wunstorf 1,9 3,0 9,4 14,3 11,4
Summe 119,2 260,5 396,6 776,3 168,7
17
Für Unternehmen spielt zwar auch die Anmietung von Hallenflächen, 20
Dies kann auch durch eine kommunale Grundstücksgesellschaft
also von Bestandsobjekten, eine wichtige Rolle. Diese Objekte werden oder einen Projektentwickler erfolgen, sofern die Kommune sich den
im Rahmen des Gewerbeflächenmonitorings jedoch nicht erfasst. Vermarktungszugriff gesichert hat (z. B. HRG Grundstücksgesellschaft).
Berücksichtigt wird nur der Flächenumsatz baureifer, also unbebauter 21
Vergleiche mit den Jahren 2012 und früher sind nur für die Gruppe
Industrie- und Gewerbeflächen. „B-Plan, sofort vermarktbar“ möglich, da die Einstufung der Verfügbar-
18
Gewerbliche (G) und gemischte Bauflächen (M) im Flächennutzungsplan keit für die übrigen Gruppen mit dem „Gewerbeflächenmonitoring 2013“
(F-Plan) sowie Gewerbegebiet (GE), eingeschränktes Gewerbegebiet geändert wurde.
(GE-e) Industriegebiet (GI), eingeschränktes Industriegebiet (GI-e), 22
Viele F-Plan-Flächen werden zum Teil seit Jahrzehnten unverändert im
Mischgebiet (MI), Kerngebiet (MK) oder Sondergebiet (SO verschiedener Bestand geführt und wurden bisher (offenbar mangels Nachfrage) nicht
Zweckbindungen: großflächiger Einzelhandel, Hotel/Sport/Freizeit, in B-Pläne überführt.
Wissenschaft/Forschung, Medizinische Hochschule oder Flughafener- 23
Diese Restriktionen ergeben sich vor allem aus nicht mehr nutzbarer
weiterung) nach BauNVO. Altbebauung, Altlasten und/oder nicht mehr adäquater Bauleitplanung
19
Im „Gewerbeflächenmonitoring 2013“ wurde das methodische Vorgehen (vgl. Definition und Kriterien für die Einstufung als wiedernutzbare
der Erhebung verändert. So wurden erstmals potenziell wiedernutzbare Gewerbebrache in Abschnitt 4).
Gewerbebrachen in das Flächenpotenzial einbezogen (vgl. Abschnitt 4). 24
Aufgrund der geänderten Systematik der Flächenverfügbarkeit im Jahr 2013
ist die Darstellung einer Zeitreihe mit Daten früherer Jahre nicht sinnvoll.
20 STANDORTINFORMATIONEN GEWERBEFLÄCHENMONITORINGAbb. 15: G
ewerbeflächenangebot in den Kommunen 2015 und 2016
214,8
209,0
152,6 90,8 90,8
141,8
81,1
24,2 23,8
19,0 17,5
26,7
59,1
12,2
1,9 1,9 1,4 1,4
Neustadt a. Rbge. Wedemark
Burgwedel 24,7 22,4
26,2 25,7
33,7
Garbsen 16,3
23,5 10,9 15,0 15,0
Langen- Uetze
Burgdorf
11,4 11,4 28,2 26,4 hagen Isernhagen
Wunstorf
48,8 47,5
2,2 2,2 Hannover 50,2
51,6
45,8 Seelze 39,8 Lehrte
15,3 14,9 16,0
12,3 127,1 126,8
Barsing-
hausen
Gehrden 2,8 2,8
Ronnen- 0,0 0,0 Sehnde
20,9 20,9 berg Hemmingen 1,1 1,1
2,3
Laatzen
26,4 26,4
Wennig- 69,1 68,9
sen 5,2 5,2
Patten-
Verfügbares Gewerbeflächenangebot in ha
sen
20,9 20,9 Springe
2016
2015
1,9 1,9
5,2 5,2
Wiedernutzbare Gewerbebrachen in ha
Die potenziell wiedernutzbaren Gewerbebrachen
sind als besonders schwer vermarktbar einzustufen.
Sie werden daher in den Unterabschnitten 3.2. und
3.3 nicht betrachtet und im Abschnitt 4 gesondert
behandelt.
213.2 Gewerbeflächenangebot und Anbindungsqualität
Wichtigstes Kriterium für die Qualität der überörtlichen Tabelle 3 zeigt die Verteilung des Gewerbeflächenange-
Verkehrsanbindung des Flächenangebots ist die Entfer- bots nach Qualität der Autobahnanbindung. 25
nung zur nächsten Autobahnanschlussstelle.
Tab. 3: G
ewerbeflächenangebot nach Qualität der Autobahnanbindung und Vermarktungsreife in ha
Qualität der B-Plan, sofort B-Plan, später F-Plan-Flächen Summe 2016 in % 2015 in %
Autobahn- vermarktbar vermarktbar (ohne B-Plan) Gewerbeflächen-
anbindung angebot
sehr gut 44,0 77,0 205,1 326,1 42,0 45,9
gut 53,2 63,7 48,0 164,9 21,2 20,1
befriedigend 7,1 38,3 70,4 115,8 14,9 13,8
ungünstig 14,9 81,5 73,1 169,5 21,8 20,2
Summe 119,2 260,5 396,6 776,3 100,0 100,0
326 ha bzw. etwa 42 % des Flächenangebots in F- Von den insgesamt etwa 326 ha sehr gut an die
und B-Plänen besitzen 2016 eine sehr gute Anbin- Autobahn angebundenen B- und F-Plan-Flächen
dung, insgesamt sehr gut oder gut angebunden sind sind lediglich 44 ha als sofort vermarktungsreif
491 ha bzw. etwa 63 % der Flächen. 2015 waren 394,5 ha einzustufen. Das sind lediglich 5 % des gesamten
sehr gut erreichbar bzw. 567 ha sehr gut bis gut an die Flächenangebots (2015: 40,5 ha bzw. 4 %). Aktuelle
Autobahn angebunden. Flächenpotenziale befinden sich noch in der Landes-
hauptstadt Hannover (insgesamt 11,7 ha in Anderten,
Im Vergleich zu 2015 haben sich nur geringfügige Lahe, Schwarze Heide), Barsinghausen/Bantorf (4,3 ha),
Veränderungen ergeben (Abweichung maximal +/- 2 %- Garbsen-Mitte/An der Universität (1,6 ha), Isernhagen
Punkte). Nur die Gruppe der sehr gut angebundenen (insgesamt 12,6 ha in Kirchhorst und Altwarmbüchen),
Flächen verzeichnete einen auffälligen Rückgang des Langenhagen (zusammen 13,0 ha im Airport-Business-
Angebots von 68 ha auf 326 ha (etwa 4 %-Punkte). 26 Park Ost, in Godshorn/Europaallee, Rehkamp und
Schulenburg-Süd) sowie Lehrte/Ahlten (0,8 ha). Für
Logistikunternehmen sind Flächen interessant, die über
zusammenhängende Zuschnitte von mindestens 5 ha
sowie GI-Qualität verfügen, damit 24-Stunden-Verkehre
für LKW zulässig sind. Dies ist an keinem der genannten
Standorte der Fall.
42 % DES FLÄCHENANGEBOTS IN F-
UND B-PLÄNEN BESITZEN EINE SEHR
GUTE ANBINDUNG.
22 STANDORTINFORMATIONEN GEWERBEFLÄCHENMONITORINGWeitere ca. 77 ha sehr gut an Autobahnen ange- Von den gut an den ÖPNV angebundenen ca. 113 ha sind
bundene B-Plan-Flächen sind aufgrund fehlender etwa 24 ha als sofort vermarktbare B-Plan-Flächen
Erschließung und/oder privater Eigentumsverhältnisse einzustufen. (Vorjahr 108 ha). 8,4 ha dieser Flächen
als später vermarktungsreif einzustufen. Es handelt sich liegen in Hannover/ Businesspark Hannover Nord, 6 ha
beispielsweise um Flächen in Sehnde/Höver-Nord (ca. in Isernhagen/Altwarmbüchen, An der Chaussee, 2,8 ha
37 ha), Hannover/Lahe (13,5 ha), Hannover/Anderten in Hannover/Roderbruch, Gerhard-Lossin-Str. sowie
(5 ha) und Barsinghausen/Groß Munzel (4,5 ha). 2,0 ha in Hannover/Bult, Hans-Böckler-Allee.
Weitere aktivierbare Flächenreserven von etwa Weitere ca. 68 ha mit guter ÖPNV-Erreichbarkeit
205 ha mit sehr guter Autobahnanbindung sind später vermarktbare B-Plan-Flächen (ohne Er-
verfügen zumindest über eine rechtswirksame schließung und/oder in privatem Eigentum). Zu nennen
F-Plan-Darstellung. An größeren Flächenpotenzi- sind hier beispielsweise Hannover/Lahe (13,5 ha),
alen 27 zu nennen sind Lehrte/Immensen-Tönjeskamp Hannover/Marienwerder, Wissenschaftspark (13 ha)
(93 ha), Laatzen/Rethen-Ost (30 ha), Garbsen-West/ und Uetze/Dollbergen II (12 ha).
Im Moore (16 ha), Lehrte/Ahlten-Südost (11,6 ha),
Lehrte/Aligse (8,8 ha), Garbsen-West, Burgstr. (8 ha), L ängerfristige Flächenpotenziale in F-Plänen
Burgwedel/Großburgwedel (7,5 ha) und Wedemark/ (ohne B-Plan) von ca. 20 ha mit guter ÖPNV-Er-
Berkhof (7,5 ha). reichbarkeit verteilen sich auf mehrere kleinere
Einzelstandorte. Zu den größeren zählen Ronnenberg/
Die Qualität der ÖPNV-Anbindung des Flächenan- Weetzen, An der Ohe (5,5 ha) und Wennigsen/Kloster-
gebots steht zunehmend als Standortfaktor im Fokus – grund (4,8 ha).
gemessen anhand der Entfernung der Gewerbefläche zum
25
Sehr gut = maximal 2 km zur Autobahnanschlussstelle, keine Ortsdurch-
nächstgelegenen Haltepunkt der Stadtbahn bzw. S-Bahn fahrt; gut = maximal 5 km bzw. < 2 km mit Ortsdurchfahrt; befriedigend
(SPNV) (Tab. 4). 28 ≥ 5 bis 10 km; ungünstig ≥ 10 km.
26
Dieser Rückgang korrespondiert mit dem in Abschnitt 2.1.2 genannten
hohen Umsatz autobahnnaher Flächen bspw. in der Landeshauptstadt
Etwa 113 ha bzw. knapp 14,5 % des Gewerbeflächen- Hannover und Isernhagen/Altwarmbüchen.
27
Eine Logistiknutzung wird für einige Flächenpotenziale von den Kom-
angebots (Vorjahr 13 %) weist eine gute ÖPNV-An- munen zurzeit explizit ausgeschlossen (z. B. Lehrte/Immensen-Tönjes-
kamp, Garbsen-West/Im Moore, Lehrte/Ahlten-Südost).
bindung auf. Der Großteil der Flächen von etwa 79 % 28
Gut = maximal 500 m Entfernung zur S-Bahn- bzw. Stadtbahnhalte
(2015: ebenfalls 79 %) ist nur unzureichend an den stelle; befriedigend = 500 bis 1.000 m; unbefriedigend ≥ 1.000 m.
Die Einbeziehung von Bushaltestellen ist wenig sinnvoll, weil diese –
ÖPNV angebunden (7 % befriedigende Erreichbarkeit, insbesondere außerhalb der Landeshauptstadt Hannover – im Regelfall
2015: 8 %). seltener bedient werden.
Tab. 4: G
ewerbeflächenangebot nach Qualität der ÖPNV-Anbindung und Vermarktungsreife in ha
Qualität der B-Plan, sofort B-Plan, später F-Plan-Flächen Summe 2016 in % 2015 in %
ÖPNV- vermarktbar vermarktbar (ohne B-Plan) Gewerbefläche-
Anbindung nangebot
gut 24,2 68,3 20,4 112,9 14,5 12,6
befriedigend 44,3 6,6 0,5 51,4 6,6 8,4
ungünstig 50,7 185,6 375,7 612 78,8 79,0
Summe 119,2 260,5 396,6 776,3 100,0 100,0
233.3 Nutzungsmöglichkeiten und Preissegmente
Der größte Teil des Flächenangebots in F- und B- F -Plan-Flächen 71,9 ha in Laatzen/Rethen-Ost (30 ha),
Plänen (ca. 76 %) besitzt GE-Qualität. Von besonderer Lehrte-Ost/Benzstr. (12,2 ha), Uetze-Hänigsen/Celler
Bedeutung sind Flächen mit GI-Ausweisung, die einen Weg (8,5 ha), Wedemark-Berkhof/Wieckenberger Str.
Drei-Schicht-Betrieb ermöglichen. Sie sind vor allem für (7,5 ha), Wunstorf-Süd/Am Mittellandkanal (7 ha) und
Logistiker von großer Bedeutung, um auch Nachtum- Sehnde/Borsigring Nord (6,7 ha). Über Logistikqua-
schlag und -belieferung durchführen zu können. Das lität verfügen von den vorgenannten F-Plan-Flächen
Flächenangebot mit GI-Qualität liegt bei ca. 120 ha mit GI-Qualität nur solche, die eine sehr gute Auto-
und hat sich gegenüber dem Vorjahr erheblich verringert bahnanbindung und ein zusammenhängendes
(133 ha), wobei der Anteil am Gesamtpotenzial mit 15,5 % Flächenangebot von mindestens 5 ha besitzen.
konstant geblieben ist 29. Derzeit trifft dies nur auf 44,5 ha, und zwar in Laatzen/
Rethen-Ost, Wedemark/Berkhof und Wunstorf-Süd/
Die ca. 120 ha GI-Flächen besitzen folgenden Am Mittellandkanal, zu.
Vermarktungsstatus:
Aussagen zum Preisniveau sind lediglich für 219 ha des
S ofort verfügbare B-Planflächen 10,7 ha, verteilt Gewerbeflächenangebots möglich30. Etwa 40 % davon
auf vier kleinere Einzelstandorte (Pattensen/Gewerbe- bzw. etwa 87 ha verfügen bereits über einen rechts-
park Ost, Sehnde/Borsigring Ost, Springe/Rathenaustr., kräftigen B-Plan, sind erschlossen und in öffentlichem
Wunstorf-Süd/An der Feldmark). Eigentum, somit sofort verfügbar. 30 % der Flächen (ca.
65 ha) sind später verfügbare private und/oder noch nicht
Später verfügbare B-Planflächen 32,6 ha, bei- erschlossene B-Plan-Flächen, weitere ca. 30 % (ca. 66 ha)
spielsweise in Uetze/Dollbergen II (12 ha), Seelze-Lohnde/ sind nur im F-Plan dargestellt.31
Hafenstr. (7,9 ha), Barsinghausen/Groß Munzel (4,5 ha),
Springe/Bison-Gelände (4,0 ha) und Sehnde/Schnede- 21 % des Flächenangebots (Abb. 16) kosten maximal
bruch (3,8 ha). 40 €/qm; dies entspricht etwa dem Vorjahreswert. Ein
leichter Rückgang hat sich jeweils im mittleren Preisseg-
ment von 40 bis 60 €/qm (von 21 % auf 18 %) sowie in der
nächsthöheren Preisgruppe von 60 bis 85 €/qm einge-
stellt (von 31,5 % auf 28 %). Demgegenüber verzeichnete
die Flächenkategorie von 85 bis 120 einen deutlichen
Abb. 16: G
ewerbeflächenangebot nach Preisgruppen 2015 und 2016 Zuwachs von 16,5 auf 24,5 %. Im höchsten Preissegment
über 120 €/qm hat es kaum Veränderungen gegeben
35
(10 % bzw. 9 % 2015).
30
29
Weitere etwa 5 % sind nur für weniger störende Betriebe nutzbar (GE
eingeschränkt, MI = Mischgebiet, MK = Kerngebiet), bei den übrigen ca.
25 3 % handelt es sich um Sondergebiete (SO), entweder für die Flughafen-
erweiterung oder Wissenschaft und Forschung.
Angaben in %
20
30
Vor allem bei der Mehrzahl der privaten Flächen liegen keine
Preisangaben vor.
31
Aufgrund der geringen auswertbaren Fallzahlen – 41 Gebiete 2015 und
15 42 Gebiete 2016 – ist eine Aufschlüsselung der Preisentwicklung nach
Verfügbarkeit des Flächenpotenzials nicht sinnvoll. Unter den sofort
vermarktbaren B-Plan-Flächen sind als preisgünstigste Standorte
10 (20 bis 40 €/qm) Barsinghausen/Eckerde und Uhlenbruch, Burgdorf/
Hülptingsen V, Sehnde/Borsigring Ost, Springe/Bennigsen, Eldagsen
5 und Völksen, Uetze/Nordost sowie Wunstorf-Süd/An der Feldmark zu
nennen, als teuerste Standorte (> 120 €/qm) Langenhagen-Godshorn/
Europaallee, Hannover-Brinkhafen/Business Park Nord und Hannover/
0 Expo Park Süd.
bis 20 € über 20 über 40 über 60 über 85 über 120 €
bis 40 € bis 60 € bis 85 € bis 120 €
■ 2015 ■ 2016
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