Global Markets Real Estate - Real Estate Investment Trusts
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51253_GloMar_Real_Estate 08.09.2005 12:50 Uhr Seite 1
Marktanalysen
Industrie und Region im Wandel
Global Markets
Real Estate
Real Estate
Investment Trusts51253_GloMar_Real_Estate 08.09.2005 12:50 Uhr Seite 2
Redaktionsschluss: 29. 8. 2005
Verantwortlich für den Inhalt: NORD/LB Volkswirtschaft
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(Volkswirtschaft)
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NORD/LB Volkswirtschaft Marktanalysen
Management summary
Das Interesse ausländischer Investoren am ➢ Für den Immobilienmarkt sind durch die
deutschen Immobilienmarkt ist derzeit groß. Einführung von REITs neue Impulse so-
Einen zusätzlichen Beitrag hierzu können wohl auf der Angebots- als auch auf der
die Real Estate Investment Trusts (REITs) Nachfrageseite zu erwarten. Das Angebot
leisten, die im kommenden Jahr auch in wird durch die Mobilisierung des Immo-
Deutschland eingeführt werden sollen. bilienmarktes erhöht, gleichzeitig werden
REITs sind immobilienorientierte Kapital- die REITs die Nachfrage nach Immobilien
gesellschaften, die von Unternehmenssteuern steigern.
befreit sind, wenn sie bestimmte Voraus-
setzungen erfüllen.
Mit den REITs soll Deutschland seine gute
Position als Investment- und Kapitalmarkt
für Immobilien weiter ausbauen. Die Initia-
tive Finanzplatz Deutschland (IFD), auf
deren Vorschläge in dieser Studie eingegan-
gen wird, schätzt das Marktpotenzial auf
rund 130 Mrd. € im Jahr 2010. Der Erfolg
von REITs in Deutschland wird letztlich
davon abhängen, wie die konkreten gesetz-
lichen Regelungen aussehen.
Für die Einführung von REITs sprechen aus
unserer Sicht zahlreiche Gründe:
➢ Die Unternehmen, die ihre Immobilien in
REITs einbringen oder deren Immobilien
REIT-Status erlangen, mobilisieren den
Immobilienmarkt. Sie erlangen durch die
REITs zwei Vorteile. Zum einen würden
vorhandene stille Reserven nur zur Hälfte
besteuert sowie die Steuerbelastung zu-
dem über vier Jahre verteilt, zum anderen
sind Liquiditäts- und bilanzielle Vorteile
zu erwarten.
➢ Für die Kapitalanleger stellen REITs eine
weitere Anlageform dar. Sowohl für pri-
vate Anleger als auch für institutionelle
Anleger wird das Anlageportfolio erwei-
tert. Für ausländische Anleger gewinnt der
deutsche Anlagemarkt weiter an Bedeu-
tung, da mit REITs ein internationales
Standardprodukt des Immobilienmarktes
in Deutschland eingeführt wird.
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Gliederung
1 Einführung 6
2 Real Estate Investment Trusts – Immobilieninvestment AG 6
2.1 Definition 6
2.2 Abgrenzung zu existierenden deutschen Immobilienanlageformen 8
3 Internationale REIT-Modelle 10
3.1 USA 10
3.2 Niederlande 11
3.3 Frankreich 11
4 REITs am Standort Deutschland 12
4.1 Die Konzeption deutscher REITs 12
4.2 Die ökonomische Bewertung deutscher REITs 14
4.2.1 Mobilisierungspotential in Deutschland 14
4.2.2 Bewertung aus der Anlegerperspektive 14
4.2.3 Die gesamtwirtschaftliche Perspektive 16
4.3 Erwartete Effekte für den deutschen Kapitalmarkt 17
4.4 Erwartete Effekte für den Immobilienstandort Deutschland 17
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1 Einführung 2 Real Estate
Investment Trusts –
Immobilieninvestment AG
2.1 Definition
Im Rahmen des zu Beginn diesen Jahres Grundsätzlich handelt es sich bei einem Real
in Kraft getretenen Investmentmodernisie- Estate Investment Trust (REIT) um eine
rungsgesetzes sind zahlreiche neue Regelun- Kapitalgesellschaft, zumeist in Form einer
gen für Investmentaktiengesellschaften erlas- Aktiengesellschaft, deren Unternehmens-
sen worden. Diese Investment AG’s dürfen zweck in der Abwicklung direkter oder indi-
jedoch weder in Immobilien noch in Immo- rekter Immobiliengeschäfte besteht. Diese
biliengesellschaften investieren, so dass der können der Erwerb, die Errichtung, der Ver-
deutsche Immobilienmarkt bislang von die- kauf sowie die Vermietung und Verpachtung
sen Veränderungen unbeeinflusst geblieben eigener und die Finanzierung fremder Immo-
ist. Unter anderem durch die Arbeit der bilien sein. Es kann sich sowohl um bör-
„Initiative Finanzplatz Deutschland“ (IFD) sennotierte (public REITs) oder nur einem
und weiterer Gutachten hat mittlerweile ein bestimmten Anlegerkreis zugängliche Ge-
Umdenken beim Gesetzgeber stattgefunden, sellschaften (private REITs) handeln.
so dass Einigkeit im Bundestag darüber
besteht, Real Estate Investment Trusts Die wichtigste Besonderheit der REITs
(REITs) auch in Deutschland als Anlage- besteht in ihrer steuerrechtlichen Behand-
instrument einzuführen. Bei den REITs han- lung. Auf Ebene der Kapitalgesellschaft gilt
delt es sich um börsennotierte Aktiengesell- die Befreiung von Unternehmenssteuern, die
schaften, deren Geschäftszweck im Handel Besteuerung der Erträge geschieht erst auf
mit sowie in der Verwaltung und der Verwer- der Ebene der Anleger. Schaubild 1 stellt
tung von Immobilien besteht und denen bei dieses Besteuerungskonzept im Vergleich zu
Erfüllung definierter Kriterien Steuervorteile einer Immobilienaktiengesellschaft dar. Die-
gewährt werden sollen. Die Einführung ist ses Steuerprivileg ist allerdings an bestimmte
für das Jahr 2006 vorgesehen, wobei durch Anforderungen geknüpft, die von Land zu
die vorgezogene Bundestagswahl ein Termin Land durchaus variieren können. Die wich-
Mitte des Jahres wahrscheinlich ist. Die vor- tigste Vorgabe ist hierbei, dass der Großteil
liegende Studie stellt das Anlageinstrument der Erträge (80 bis 100 v. H.) in Form einer
zunächst vor und grenzt es von traditionellen Dividende an die Anleger ausgeschüttet wer-
Anlageformen am deutschen Immobilien- den muss, die diese dann nach ihrem indivi-
markt ab. In der Folge werden internationale duellen Steuersatz zu versteuern haben.
Erfahrungen angeführt, um dann die zu
erwartenden Effekte für Kapital- und Immo- Dies kann in Form des Transparenz- oder
bilienmärkte in Deutschland darzustellen. des Dividendenmodells geschehen. Im ersten
Fall wird der Anleger so behandelt, als habe
er direkt in eine Immobilie investiert. Die
Ausschüttung wird demnach steuerlich als
Einkommen aus Vermietung und Verpach-
tung oder als Veräußerungsgewinn qualifi-
ziert. Beim Dividendenmodell werden die
Ausschüttungen an die Anteilseigner auch als
solche behandelt und stellen damit Einkünfte
aus Kapitalvermögen (auf Basis des deut-
schen Einkommensteuerrechts) dar.
Nach ihrem Geschäftsschwerpunkt können
die börsennotierten Public REITs in Equity,
Mortgage oder Hybrid REITs untergliedert
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Besteuerung im Vergleich
REIT – Immobilien AG
Körperschaftsteuer 25% Individueller Steuersatz
Gewerbeertragsteuer des Anlegers
Halbeinkünfteverfahren
Nettodividende
Immobilien AG
Ertrag
Gesellschaftsebene Anlegerebene
r
REIT
Individueller Steuersatz
des Anlegers
g
Schaubild 1
m
werden. Erstere erzielen ihre Erträge aus der Die geographische Ausrichtung ist ein weite-
Vermietung und Verpachtung eigener Immo- res Kriterium, um REITs zu differenzieren.
bilien, der Projektentwicklung und aus Mie- Diese ist im Wohnungsbereich häufig die
terserviceleistungen. Mortgage REITs stellen Fokussierung auf einzelne Städte oder Lan-
t Hypothekenkredite bereit und erwirtschaf- desteile, aber auch Lagekriterien wie Vor-
ten ihre Erträge aus den anfallenden Zinsen. stadtimmobilien oder Citylage können hier
f Hybrid REITs schließlich stellen eine Misch- herangezogen werden.
t form aus den beiden erstgenannten dar.
Bei der Gründung eines REITs sind grund-
Ein weiteres Merkmal zur Strukturierung sätzlich die Cash-Methode oder die Appro-
von REITs ist ihr Anlageschwerpunkt nach priation-Methode denkbar sowie verschie-
Objektart. Hier wird ihre spezialisierte Aus- dene Mischformen. Die Cash-Methode ist
richtung deutlich, die als ein Erfolgsfaktor die ältere der beiden und bedeutet die voll-
angesehen wird. Schaubild 2 gibt einen ständige Neugründung der Aktiengesell-
r Überblick über mögliche objekttypische schaft, wobei das Immobilienvermögen erst
Ausrichtungen. noch erworben werden muss. Je nachdem, ob
REITs nach Objektarten
r
n
Real Estate Investment Trusts
Wohnimmobilien Wirtschaftsimmobilien Immobilien des
öffentlichen Sektors
• Eigentums- und • Bürogebäude • Infrastruktur
Mietwohnungen
• Einzelhandelsimmobilien • Verwaltung
• Industrie-/Logistik-
immobilien
• Freizeitimmobilien
• Sozialimmobilien
n
Schaubild 2
t
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die zu erwerbenden Anlageobjekte bekannt getauscht werden. Die Formierung des
sind oder nicht, wird hier weiter in „Fully UPREIT verläuft somit von „unten“ nach
Specified REITs“ und „Blind Pool REITS“ „oben“. Die Formierung eines DOWNREIT
unterschieden. Bei Ersteren kennt der An- hingegen verläuft entgegengesetzt von
leger im vorhinein alle Objekte sowie den „oben“ nach „unten“.
Zeitpunkt deren Erwerbs und kann daher die
Qualität gut einschätzen. Letztere erfordern Einen Überblick über die Marktkapitali-
ein hohes Maß an Vertrauen in das REIT- sierung bereits eingeführter REITs gibt
Management, da diese Informationen fehlen. Tabelle 1. Großbritannien und Deutschland
Sie ist aber dafür die flexiblere der beiden werden diesen Beispielen in absehbarer Zeit
Typen. Werden bestehende Immobilien- folgen.
unternehmen in einen REIT umstrukturiert,
spricht man von der „Appropriation-
Methode“. Sie bringen dann ihr bestehendes
Vermögen in die neue Gesellschaft ein.
2.2 Abgrenzung zu existierenden
In Bezug auf die Struktur des Gesellschafts- deutschen Immobilienanlageformen
vermögens kann in den Traditional REIT,
den UP- und den DOWNREIT unterschie- Derzeit existieren auf dem deutschen Immo-
den werden. Traditional REITs waren bis bilienmarkt drei Anlagemöglichkeiten, deren
1992 die einzige Konzeption in den USA. Spektrum durch die Einführung von REITs
Sie dürfen sich nicht an bestehenden Grund- erweitert werden soll. Dies sind die geschlos-
stücksgesellschaften beteiligen, verfügen aber senen und offenen Immobilienfonds sowie
über eine hohe Rechnungstransparenz und die Immobilienaktiengesellschaften.
eine übersichtliche Beteiligungsstruktur. Im
Jahr 1992 wurde den Gesellschaften die Geschlossene Immobilienfonds sind übli-
Beteiligung an Grundstücksgesellschaften cherweise sowohl in der Zahl der Anleger wie
im Rahmen der Schaffung von UP- und auch im Volumen begrenzt. Sie dienen im
des DOWNREITs eingeräumt. Bei einem Wesentlichen zur Finanzierung einzelner
UPREIT wird aus verschiedenen „Partner- Objekte oder Objektgruppen und stehen nur
ships“, die als geschlossene Fonds einzelne einen begrenzten Zeitraum zur Zeichnung
Immobilien oder Portfolios halten, letztlich offen. Die Anleger erwerben hierbei Anteile
ein Real Estate Investment Trust. Zu diesem an der Besitzgesellschaft eines Objektes und
Zweck wird als Vehikel eine „Umbrella- werden zu Mitgesellschaftern, ohne norma-
Partnership“ (UP) genutzt, in die das gesamte lerweise jedoch ein Mitspracherecht zu er-
Vermögen eingebracht wird. Hierbei können halten. Durch steuerliche Regelungen kann
die Partnership-Anteile in Umbrella-Part- dann jeder Anteilseigner Verlustzuweisungen
nership-Anteile getauscht werden. Diese geltend machen. Zumeist halten die Anleger
ihrerseits können dann in UPREIT-Anteile aus diesem Grund die Anteile bis zur plan-
Land Einführungsjahr Marktkapitalisierung
Australien 1971 50,0 Mrd. US-$
Belgien 1995 2,5 Mrd. €
Frankreich 2003 17,6 Mrd. €
Japan 2000 1,5 Mrd. US-$
Kanada 1994 12,8 Mrd. US-$
Niederlande 1969 9,0 Mrd. €
USA 1960 223,0 Mrd. US-$
Tabelle 1 Quelle: Ernst & Young, Dezember 2004
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mäßigen Tilgung. Ein organisierter bundes- Immobilienfonds. Soweit börsennotiert,
h weiter Sekundärmarkt für die Fondsanteile erfolgt ihre laufende Wertkontrolle durch die
T existiert derzeit nicht. Im Vergleich zu den Entwicklung der Aktienkurse. Ihre Strategie-
n geschlossenen Fonds sprechen REITs weit konzepte reichen vom klassischen „buy and
mehr Anleger an und bieten die Möglichkeit hold“, dem Kauf und dem langfristigen Hal-
eines auf Anlegerseite breiter gefächerten ten einer Immobilie im Portfolio, bis hin zu
Portfolios. aggressiven „Trading“-Strategien, bei denen
t vor allem auf das Wertsteigerungspotential
Anders als geschlossene sind offene Immo- einer Immobilie gesetzt wird. Dies geschieht
t bilienfonds weder hinsichtlich der Zahl der durch Renovierung, Umbau oder Umnut-
Anleger noch in Bezug auf das Volumen zung eines Objektes nach dem Kauf, um den
begrenzt. Sie werden durch die Bundesanstalt Verkaufspreis zu erhöhen. Die Gesellschaft
für Finanzdienstleistungsaufsicht (BAFin) selbst unterliegt der Körperschaft- und
beaufsichtigt. Die Anleger erwerben Anteile Gewerbesteuerpflicht. Auch hier ist die vor-
an dem Fonds, der die Mittel in verschiedene gesehene Börsennotierung der REITs ein
Immobilienprojekte investiert und den An- Unterscheidungsmerkmal zu vielen Immobi-
legern Zertifikate über ihre Anteile ausstellt. lienaktiengesellschaften. Hinzu kommt die
Verwaltet werden sie zumeist durch Banken Befreiung der REITs von den Ertragsteuern,
oder Kapitalanlagegesellschaften. Es müssen wodurch eine Doppelbesteuerung vermieden
n mindestens 51 v. H. des Fondsvermögens in werden soll.
Immobilien angelegt sein. Deren Wert wird
durch einen unabhängigen Sachverständigen- Im Vergleich zu den genannten Anlagemög-
ausschuss ermittelt, wodurch die Bewertung lichkeiten stellt die in Deutschland disku-
recht stabil aber vergleichsweise intranspa- tierte Variante des public REIT (vgl. 4.1) ein
rent wird. Der Zwang zur Anlage bei Kapi- alternatives Immobilienanlageprodukt dar.
talzuflüssen führt u.U. dazu, auch qualitativ Dieses entspricht internationalen Standards
nicht genügende Immobilien in das Portfolio und besitzt damit aufgrund weltweiter Ver-
m aufzunehmen. Aufgrund ihrer breiten Streu- gleichbarkeit auch besondere Attraktivität
r ung stellen sie eine vergleichsweise sichere für ausländische Anleger.
r Anlagealternative dar. Die Fondsgesellschaf-
g ten sind dazu verpflichtet, die Fondsanteile
jederzeit zurückzukaufen. Um hierbei Liqui-
ditätsengpässe zu vermeiden, sind sie ver-
pflichtet bis zu maximal 5 v. H. ihres Fonds-
vermögens an Liquidität vorzuhalten. Der
n Unterschied der REITs zu den offenen
n Immobilienfonds besteht in der Börsennotie-
r rung und der damit verbundenen Bewertung
des Immobilienvermögens durch den Kurs
der Anteilswerte. Dadurch wird ein höheres
Maß an Transparenz erreicht, als es die tradi-
tionellen deutschen offenen Fonds erreichen,
obwohl diese bereits eine eigene Initiative für
mehr Transparenz gestartet haben. Zudem
entfällt die Verpflichtung zur Rücknahme der
Anteile und damit auch die Vorhaltung der
entsprechenden Liquidität.
Immobilienaktiengesellschaften sind Unter-
nehmen, die einen Großteil ihrer Erträge aus
der Bewirtschaftung von oder dem Handel
mit Immobilien erzielen. Sie sind deutlich
spekulativer ausgerichtet als die mit ihnen
noch am ehesten vergleichbaren offenen
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3 Internationale REITs deutlich erhöhte. Der Omnibus Bud-
get Reallocation Act erlaubte es Pensions-
REIT-Modelle fonds, in größerem Umfang in REITs zu
investieren, was deren Attraktivität nochmals
3.1 USA erhöhte. Nach einer Phase mit einer eher ver-
haltenen Entwicklung wurde 1999 mit dem
REITs wurden in den USA mit dem Real REIT Modernisation Act die Möglichkeit der
Estate Investment Act im Jahr 1960 einge- Reinvestition von Gewinnen verbessert, da
führt. Eine Zielsetzung war hierbei, kleinen statt der bis dahin geltenden 95 v. H. nun
Anlegern die Möglichkeit zu eröffnen, in noch 90 v. H. der steuerpflichtigen Gewinne
große Immobilienbestände zu investieren. ausgeschüttet werden mussten. Durch die seit
Dies sollte vor allem der Altersvorsorge die- 2001 bestehende Möglichkeit, bis zu 20 v. H.
nen. Nach zunächst schleppender Entwick- ihres Vermögens in Tochtergesellschaften zu
lung wurden die REITs durch den wachsen- investieren, die nicht zwingend Immobilien-
den Kapitalbedarf der Immobilienbranche dienstleistungen erbringen müssen, erfuhren
Ende der 60er Jahre immer bedeutender. Zu die REITs eine weitere Attraktivitätssteige-
dieser Zeit wuchsen insbesondere die Mort- rung. In Verbindung mit der sehr dynami-
gage-REITs. Die wirtschaftliche Rezession schen Entwicklung der US-Immobilien-
1973 verschonte auch die Real Estate Invest- märkte führte dies zu dem in Schaubild 3 zu
ments Trusts nicht. Erst der Tax Reform Act erkennenden deutlichen Zuwachs der Markt-
von 1986 und der Omnibus Budget Real- kapitalisierung.
location Act von 1993 beschleunigten die
Entwicklung in ungeahntem Ausmaß. Schau- Die heutige REIT-Konzeption in den USA
bild 3 gibt einen Überblick über die jähr- schreibt nicht zwingend die Börsennotierung
liche Marktkapitalisierung der US-REITs seit der Gesellschaft vor, diese ist aber dennoch
1973. üblich. Ein Mindestvolumen an Eigenkapital
ist ebenfalls gesetzlich nicht vorgeschrieben.
Der Tax Reform Act eröffnete den REITs Es müssen mindestens 100 Anleger ihr Kapi-
neue Geschäftsfelder neben dem Besitz von tal investieren, wobei nicht mehr als 50 v. H.
Immobilien und Hypotheken. Sie durften des Kapitals von fünf oder weniger Anteils-
nun ihre Immobilien selbst verwalten und eignern gehalten werden dürfen. Eine Fremd-
bestimmte Dienstleistungen für ihre Mieter finanzierung ist grundsätzlich möglich und in
erbringen. Zudem wurden steuerliche Vor- der Höhe nicht beschränkt. Die Gesellschaft
teile der Direktanlage in Immobilien stark muss mindestens 75 v. H. ihres gesamten An-
eingeschränkt, was die Attraktivität der lagevermögens in Immobilien, Bargeld oder
Jährliche Marktkapitalisierung der US-REITs nach Typ
Mio. US-$
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
0
71
73
75
77
79
81
83
85
87
89
91
93
95
97
99
01
03
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
20
20
Schaubild 3
Equity REITs Mortgage REITs Hybrid REITs US-REITs Quelle: National Association of Real Investment Trusts (NAREIT)
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Staatsanleihen halten und mindestens 75 v. H. schränkung enthalten muss. Die Anlage- und
ihres Bruttoeinkommens aus Mietzahlungen Einkunftsmöglichkeiten der FBI’s sind eng
und Hypothekenzinsen beziehen, um die auf den Immobilienmarkt begrenzt. Eine
Kriterien für einen Real Estate Investment Projektentwicklung ist nur dann zugelassen,
Trust zu erfüllen. Zudem dürfen 20 v. H. der wenn das Objekt längere Zeit im Bestand der
m Anlagen aus steuerpflichtigen Tochtergesell- Gesellschaft verbleibt. Sie müssen ihren voll-
r schaften bestehen. Die Vorschriften hinsicht- ständigen Gewinn an die Anleger ausschüt-
a lich der Gewinnausschüttung besagen, dass ten, wobei Gewinne oder Verluste aus Ver-
n mindestens 90 v. H. der zu versteuernden äußerungen einer steuerlichen Wiederanlage-
Erträge als Dividenden an die Anleger ausge- reserve zugeführt werden dürfen. Hierdurch
t schüttet werden müssen. Die Steuerbefreiung sind diese aus dem zu versteuernden Ein-
wird dadurch erreicht, dass die Gewinnaus- kommen ausgegliedert. Grundsätzlich unter-
schüttung abzugsfähig ist. Auf der Anleger- liegen FBI’s der niederländischen Körper-
seite ist zu unterscheiden, ob es sich um ein schaftsteuer, der für sie geltende Steuersatz
n Unternehmen oder einen Privatanleger han- beträgt allerdings 0 v. H. Auf Anlegerebene
delt. Unternehmen zahlen 35 v. H. Unter- gilt in den Niederlanden für institutionelle
nehmenseinkommensteuer auf die ausge- Anleger eine Quellensteuer von 25 v. H. auf
schütteten Dividenden, der gleiche Steuersatz die ausgeschütteten Dividenden. Diese kann
gilt bei Gewinnen aus dem Verkauf von allerdings mit anderen Steuerverbindlichkei-
REIT-Anteilen. Für Privatanleger gilt der ten verrechnet werden. Gewinne aus der Ver-
normale Einkommensteuersatz von etwa äußerung von Anteilen an einer FBI unterlie-
39 v. H. für die Dividenden. Ausschüttungen gen der normalen Steuerpflicht. Bei nieder-
aus Veräußerungsgewinnen seitens des REITs ländischen Privatanlegern werden die FBI-
g werden normalerweise mit einem Steuersatz Anteile zumeist einer Portfolioanlage zuge-
h von 15 v. H. belegt. Ausländische Anleger rechnet. In diesem Fall ergibt sich ein Steuer-
unterliegen der US-amerikanischen Quellen- satz von 1,2 v. H. des durchschnittlichen
steuer, die nach der Quelle der jeweiligen Anlagevolumens des betreffenden Kalender-
Dividende variiert. Daneben sind Regelun- jahres. Für Dividendenausschüttungen gilt
gen im Rahmen von Doppelbesteuerungs- die reguläre Quellensteuer, wie auch bei
abkommen zu berücksichtigen. den institutionellen Anlegern. Realisierte
Gewinne aus dem Verkauf von FBI-Anteilen
n sind durch die Privatanleger in den Nieder-
t landen nicht zu versteuern. Handelt es sich
3.2 Niederlande um ausländische Investoren, gilt ebenfalls die
r niederländische Quellensteuer mit ihrem
Auch in den Niederlanden war mit der Ein- Steuersatz von 25 v. H. Bei Kapitalausschüt-
führung der „Fiscale Belegginggsinstelling“ tungen fällt zudem eine Kapitalsteuer in
(FBI) 1969 das Ziel verknüpft, private Inves- Höhe von 0,55 v. H. an. Auch hier sind even-
titionen in Immobilien durch den Wegfall der tuell bestehende Doppelbesteuerungsabkom-
Körperschaftsteuer zu stimulieren. men darüber hinaus zu berücksichtigen.
Die Börsennotierung ist keine zwingende
Voraussetzung, um in den Niederlanden als
FBI zugelassen zu werden. Zudem dürfen 3.3 Frankreich
maximal 45 v. H. der Anteile durch einen ein-
zelnen institutionellen Anleger bzw. 25 v. H. Die 2003 in Frankreich eingeführten REITs,
durch eine einzelne Person gehalten werden. die Société d’Investissement Immobilier
Im Falle ausländischer Anleger gilt die Cotée (SIIC), hatten 2004 eine Marktkapitali-
25 v. H. Beschränkung generell. Die Finan- sierung von 17,6 Mrd. € erreicht.
zierung durch Fremdkapital ist auf 60 v. H.
der steuerlichen Buchwerte der Immobilien Die Börsennotierung der Gesellschaften ist
und 20 v. H. aller anderen Buchwerte be- durch den Gesetzgeber vorgeschrieben, zu-
grenzt. Bei der Wahl der Rechtsform ist zu dem muss das Grundkapital mindestens 15
berücksichtigen, dass diese eine Haftungsbe- Mio. € betragen. Der Geschäftszweck der
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Gesellschaft muss der Erwerb, die Unter- 4 REITs am Standort
haltung oder Errichtung von Immobilien
zum Zweck der Vermietung oder Verpach- Deutschland
tung sein. Daneben dürfen Anteile an Unter-
nehmen gehalten werden, die den glei- 4.1 Die Konzeption deutscher REITs
chen Geschäftszweck verfolgen. Mindestens
80 v. H. des Kapitals einer SIIC müssen in Federführend beteiligt an der Konzeption
diese Aktivitäten investiert sein und maximal eines REIT-Modells für Deutschland war
50 v. H. der Erträge der Gesellschaft dürfen der Arbeitskreis „Neue Assetklassen“ der
aus dem Immobilienleasing stammen. Hin- Initiative Finanzplatz Deutschland, der seine
sichtlich der Anteilseigner gibt es keine Ein- Vorschläge im Februar 2005 veröffentlichte.
schränkungen, die Fremdfinanzierung darf Um durch die Finanzverwaltung als REIT
jedoch maximal 40 v. H. der Objektwerte zugelassen zu werden, ist zunächst als Vor-
betragen. aussetzung vorgesehen, dass es sich bei dem
Unternehmen um eine an einer deutschen
SIIC werden zumeist in der Rechtsform einer Wertpapierbörse notierte Aktiengesellschaft
Publikumsaktiengesellschaft geführt, sie handelt und das mindestens 25 v. H. der
können aber auch als Kommanditgesellschaft Anteile dort platziert sind. Die Haupttätig-
strukturiert sein. Die Gesellschaft wird von keit der Gesellschaft sollte im Erwerb, der
der Körperschaftsteuer befreit, wenn min- Errichtung, Veräußerung, der Vermietung
destens 85 v. H. der Gewinne aus Vermietung und Verpachtung direkt oder indirekt ge-
und Dienstleistungen und 50 v. H. der Ge- haltener Immobilien bestehen. Zudem sollte
winne aus Veräußerungen an die Anteilseig- der eigene Immobilienbestand aktiv ge-
ner ausgeschüttet werden. Auch Dividenden managed werden. Diese Vorgabe wird als
von Tochtergesellschaften der SIIC sind von erfüllt angesehen werden, wenn mindestens
der Körperschaftsteuer befreit, wenn die 75 v. H. des Vermögens (zu Marktwerten) in
Beteiligung 95 v. H. beträgt und 100 v. H. die- Immobilien investiert sind und mindestens
ser Dividenden ausgeschüttet werden. Bei 75 v. H. der Bruttoerträge aus der Vermietung
der Besteuerung der Dividenden auf An- und Verpachtung sowie Veräußerung von
legerebene ist zu unterscheiden, ob diese aus Immobilien stammen. Nebentätigkeiten, die
dem steuerfreien oder dem zu versteuernden der Haupttätigkeit dienen (z. B. Hausver-
Gewinn der SIIC gezahlt worden sind. Insti- waltung, Makelei, Projektsteuerung und Pro-
tutionelle Investoren müssen Dividenden jektentwicklung), können hierbei wie die
aus dem steuerfreien Gewinn vollständig Haupttätigkeit selbst behandelt werden. Die
zum Standardsatz der französischen Körper- Möglichkeit der Fremdfinanzierung soll für
schaftsteuer versteuern. Stammen die Divi- das Unternehmen nicht beschränkt werden,
denden aus den zu versteuernden Erträgen, hier vertraut man auf die Steuerung bzw.
sind sie ebenfalls körperschaftsteuerpflichtig, Sanktionierung durch den Markt. Werden
allerdings wird eine Gutschrift (avoir fiscal) mindestens 90 v. H. der Gewinne an die An-
von 10 v. H. der bar erhaltenen Dividenden leger ausgeschüttet, wird die Gesellschaft
gewährt. Diese ist aber nicht erstattungsfähig. von der Körperschaft- und Gewerbesteuer
Für Privatanleger gilt künftig das Halbein- befreit. Auf der Ebene der Anleger sollen
künfteverfahren, d. h. 50 v. H. der Dividen- die Dividenden der unbeschränkten indivi-
den sind von der Einkommensteuer befreit, duellen Steuerpflicht unterliegen, folglich
unabhängig aus welcher Quelle sie stammen. käme das Halbeinkünfteverfahren hier nicht
Für ausländische Investoren gilt auch in zur Anwendung. Die für ausländische In-
Frankreich eine Quellensteuer von 25 v. H., vestoren zunächst vorgesehene Quellen-
auch hier sind darüber hinaus Sonderregelun- besteuerung stieß auf Bedenken seitens der
gen und Doppelbesteuerungsabkommen zu Finanzverwaltung, da man durch die Aus-
berücksichtigen. nutzung von Doppelbesteuerungsabkommen
Steuerausfälle befürchtete. Dieser Kritik hat
der Arbeitskreis Rechnung getragen und vor-
geschlagen, die Ausschüttungen der Gesell-
schaften als Einkünfte aus unbeweglichem
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Vermögen zu definieren (Art. 6 Abs. 2 Satz 1 Regelung soll auf die ersten fünf Jahre nach
OEC-MA), welche der Quellenstaat exklusiv Einführung der REITs beschränkt bleiben,
besteuern darf. um deren Aufbau zu unterstützen und die
stillen Reserven zu mobilisieren.
Werden Immobilien in einen REIT einge-
bracht, bedeutet dies für ein Unternehmen Diese Konzeption stellt eine für den deut-
n die Aufdeckung stiller Reserven, die dann schen Markt neue Anlageform dar und
r grundsätzlich der Ertragsteuer unterliegen ergänzt damit das Anlagespektrum um eine
r würden. Um die Aufdeckung zu fördern, soll international anerkannte Anlagealternative
bei Einbringung in einen REIT der halbe (vgl. auch 2.2).
Steuersatz zur Anwendung kommen und
T zudem die Möglichkeit bestehen, die Steuer- In Tabelle 2 sind die wichtigsten Charakteris-
schuld in vier Jahresraten zu begleichen. Mit tika der vorgestellten internationalen REIT-
m diesem Vorgehen hat man in Frankreich Konzeptionen und des deutschen REIT-
n bereits gute Erfahrungen gemacht. Diese Modells einander gegenübergestellt.
t
r
r USA Niederlande Frankreich Deutschland
g (US-REIT) (FBI) (SIIC)
Börsennotierung üblich, keine Anforderung Anforderung Anforderung
keine Anforderung
Anteilseigner mind. 100 Anleger; max. 45 v. H. des keine Einschränkung keine Einschränkung
nicht mehr als 50 v. H. Aktienkapitals durch mind. 25 v. H.
der Aktien dürfen von einen Aktionär, in Streubesitz
n fünf oder weniger Per- max. 25 v. H.
sonen gehalten werden bei ausl. Aktionär
g
n Fremdkapital/ möglich, begrenzt auf 60 v. H. begrenzt auf 40 v. H. möglich,
Kreditaufnahme keine Begrenzung der steuerlichen Buch- des Objektwertes keine Begrenzung
werte der Immobilien
und 20 v. H. aller anderen
steuerlichen Buchwerte
Geschäftsfeld mind. 75 v. H. des Anlagen und Einkünfte Erwerb und Errichtung Mind. 75 v. H. des
Anlagevermögens in auf Immobilienmarkt zur Vermietung, Vermögens (Marktwert)
r Immobilien, Bargeld beschränkt andere Investitionen in Immobilien investiert;
oder Staatsanleihen; bis max. 20 v. H. mind. 75 v. H. der Brutto-
mind. 75 v. H. des zulässig erträge aus Vermietung,
Bruttoeinkommens aus Verpachtung und
n Mieten und Hypotheken- Veräußerung
zinsen; max. 20 v. H. der
Anlagen dürfen aus
t steuerpflichtigen Tochter-
r gesellschaften bestehen
n
Gewinne mind. 90 v. H. der mind. 95 v. H. des 85 v. H. der Einnahmen Mind. 90 v. H. des
steuerpflichtigen Erträge Gewinns müssen an aus Vermietung und Gewinns müssen an die
h müssen als Dividenden Anleger ausgeschüttet Dienstleistungen sowie Anleger ausgeschüttet
t ausgeschüttet werden werden; 50 v. H. der Einnahmen werden
Veräußerungsgewinne/ aus Veräußerungen
-verluste werden müssen ausgeschüttet
steuerlichen Reserve werden
r gutgeschrieben
Form der Ausschüttung reduzierter Körper- Freistellung der Befreiung von
n Steuerbefreiung abzugsfähig schaftsteuersatz von Einkünfte aus Körperschaft- und
t 0 v. H. Vermietung und Gewerbesteuer
Veräußerung
Tabelle 2 Quelle: Immobilien & Finanzierung 06-2005, eigene Darstellung
m
1351253_GloMar_Real_Estate 08.09.2005 12:50 Uhr Seite 14
NORD/LB Volkswirtschaft Marktanalysen
4.2 Die ökonomische Bewertung nahmen von 8,2 Mrd. € im gleichen Zeitraum
deutscher REITs gerechnet, wobei indirekte Wirkungen noch
nicht berücksichtigt sind.
4.2.1 Mobilisierungspotential in Deutschland
Deutsche Unternehmen weisen im inter-
nationalen Vergleich mit 73 v. H. eine sehr
hohe Quote selbstgenutzter Immobilien auf 4.2.2 Bewertung aus der Anlegerperspektive
(zum Vergleich: Großbritannien 54 v. H.,
USA 25 v. H.). Einen Grund für diese hohe Sollten REITs in Deutschland im kommen-
Eigentumsquote stellen die hohen Trans- den Jahr etabliert werden, bedeutet dies eine
aktionskosten im Immobiliensektor und die zusätzliche Anlagemöglichkeit für Investo-
bei Auflösung vorhandener stiller Reserven ren. Im Folgenden soll näher untersucht wer-
entstehende Ertragsteuerlast in Deutschland den, welche Vor- bzw. Nachteile hierdurch
dar. Auf diese Art und Weise ist ein großer für Anleger entstehen und welche gesamt-
Anteil des Eigenkapitals der deutschen wirtschaftlichen Effekte zu erwarten sind.
Unternehmen in deren Immobilien-Eigen-
kapital gebunden. Das Beispiel Frankreich Aus Sicht der Anleger ist sicherlich die hohe
hat gezeigt, dass die Einführung eines Fungibilität der REIT-Anteile ein wichtiger 0
REITs mit steuerlicher Begünstigung der Faktor. Sie können an der Börse schnell und
Einbringung von Unternehmensimmobilien ohne größere Transaktionskosten, insbeson-
in die Gesellschaft diese hohe Eigenkapital- dere im Vergleich zu den existierenden Anla-
bindung in Immobilien senkt und den geprodukten, gehandelt werden. Die hieraus
Unternehmen damit wieder mehr Möglich- resultierende höhere Volatilität durch die
keiten eröffnet, in ihre Kernkompetenzen Marktbewertung kann dazu genutzt werden,
zu investieren. Zudem führt die Aufdeckung bestehende Portfolios mit Hilfe der moder-
der stillen Reserven zur Steigerung der nen Portfoliotheorie sinnvoll durch wertbe-
Eigenkapitalbasis. Zur Unterstützung der ständige Immobilienanlagen zu ergänzen.
Ausgliederung der Immobilien aus dem Deren Anforderungen, besonders an die
Eigenkapital schlägt die IFD zudem vor, Markttransparenz und die Fungibilität, wer-
dass § 3 des Grunderwerbsteuergesetzes den von REITs erfüllt. Schaubild 4 gibt ein
dahingehend geändert wird, dass der Über- Übersicht über die mögliche Positionierung
trag von Grundstücken auf eine verbun- deutscher REITs im Anlagespektrum von
dene Gesellschaft und der Übertrag an Rendite und Volatilität.
einen Intermediär, wenn dieser das Grund-
stück innerhalb eines Jahres weiterveräußert, Auf diese Weise erscheint es möglich, durch
von der Besteuerung ausgenommen werden sinnvolle Ergänzung eines bestehenden Port-
sollen. folios durch REIT-Anteile bei konstantem
Risiko eine Renditesteigerung des Gesamt-
Bei inländischen Immobilien schätzt die IFD portfolios zu erreichen, oder bei konstanter
das Mobilisierungspotential im Unterneh- Rendite das Gesamtrisiko zu senken. Dieses
menssektor auf bis zu 60 Mrd. €. Mittel- Vorgehen erfordert allerdings umfangreiche
fristig ist auch bei kommunalen Wohnungs- Fachkenntnisse, über welche Privatanleger
baugesellschaften Potential vorhanden, wenn in der Regel nicht verfügen. Institutionelle
diese ihre Immobilienbestände im Rahmen Investoren hingegen können ihr vorhandenes
einer Privatisierung in einen REIT einbrin- Marktwissen hier renditesteigernd bzw.
gen. Derzeit halten Kommunen in Deutsch- risikosenkend einbringen und somit ihre
land ein Immobilienvermögen im Woh- Chancen erhöhen. Bislang sind institutionelle
nungssektor von ca. 100 Mrd. €, hiervon Anleger primär in geschlossenen Immobi-
könnten mittelfristig Immobilien im Wert lienfonds engagiert, erst an zweiter Stelle fol-
von 20 Mrd. € veräußert werden. Das ge- gen die offenen Fonds (vgl. Schaubild 4), die
samte Marktpotential eines deutschen REIT- eine Volatilität von unter 1 v. H. aufweisen
Marktes schätzt die IFD auf 127 Mrd. € im (bei normalen Aktien ca. 20 v. H.). Zusätz-
Jahr 2010, hierbei wird mit Steuermehrein- liche Attraktivität würden die deutschen
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NORD/LB Volkswirtschaft Marktanalysen
m Wie sollte sich der deutsche REIT im Anlagespektrum positionieren?
h Historisches Risiko-Rendite-Profil
(Jan. 1992 bis Dez. 2004)
Rendite
16
US REITs
14
Europäische Aktien
(STOXX 50)
12
Immobilienaktien
Europa
10
Deutsche Deutsche Aktien
Anleihen (DAX)
8
6
Internationale
h Anleihen
Zielposition 4
offene
Immobilienfonds für deutschen REIT
2
% %
0
r 0 5 10 15 20 25
Volatilität
Schaubild 4 Quelle: DB Research
REITs für institutionelle Anleger erhalten, Anlagealternativen aus dem REIT-Segment
wenn die Beteiligungen auf deren Immobi- zu vergleichen und die für seine Zwecke
lienquote angerechnet werden würden, ein optimale Asset-Allokation zu wählen. Pri-
Vorschlag, der derzeit diskutiert wird. Einen vate Anleger werden hier von vornherein
weiteren Vorteil für institutionelle Anleger bereits diversifizierte Investmentmöglichkei-
stellt die sektorale (Büro, Wohnen, Einzel- ten wählen, da ihnen kein entsprechendes
handel etc.) bzw. regionale Fokussierung von Immobilien-Research zur Verfügung steht,
n REITs dar. Sie sorgt für eine Bündelung der um alle Anlagealternativen zu analysieren. Es
g Kernkompetenzen des Managements und ist in diesem Zusammenhang generell davon
n damit für bessere Renditemöglichkeiten als auszugehen, dass die REITs in Deutschland
in weit diversifizierten Gesellschaften. Ein zu einer Professionalisierung des Immobi-
Investor hat so die Möglichkeit, verschiedene lienmarktes führen werden.
h
m Immobilienanlagen institutioneller Investoren in Deutschland 2004
r Immobilienbestand ca. 390 Mrd. € (geschätzt)
5%
r 20 % 41%
Geschlossene Immobilienfonds
Versicherungen und Pensionskassen
Immobilien-Leasinggesellschaften
3% Offene Immobilienfonds
Immobilien-AG’s
9%
Ausländische Investoren
22 %
n
Schaubild 5 Quelle: DB Research, Bloomberg, Bulwien AG, BVI
n
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NORD/LB Volkswirtschaft Marktanalysen
Die Einführung deutscher REITs wird den Arbeitsplätze geschaffen. Die Internationali-
hiesigen Immobilienmarkt auch für ausländi- sierung des REIT-Bereiches erfordert die
sche Anleger attraktiver machen. Offene und Bündelung von Fachwissen, um im Wettbe-
geschlossene Immobilienfonds sind inter- werb bestehen zu können.
national kein Standard und stoßen daher auf
wenig Interesse im Ausland. Es fehlt ihnen Aufgrund der internationalen Vergleichbar-
somit auch die erforderliche Vergleichbarkeit keit der REITs wird der deutsche Immobi-
mit ausländischen Immobilieninvestitionen. lienmarkt für ausländische Anleger wieder
REITs hingegen sind ein internationaler Stan- interessanter. Dies kann zu Kapitalimporten
dard, der diese Anforderungen erfüllt. Der führen, die den Finanzplatz Deutschland
deutsche Immobilienmarkt würde folglich weiter stärken. Allerdings ist hierbei die
deutlich an Attraktivität für ausländisches zukünftige Wechselkursentwicklung, insbe-
Kapital gewinnen. sondere zum US-Dollar, zu berücksichtigen,
die bei Auslandsanlagen eine wichtige Rolle
Die beschriebenen Vorteile von REITs in spielt.
Deutschland kommen allerdings nur dann
zum tragen, wenn im Gesetzgebungsprozess Die mobilisierten stillen Reserven an Immo-
die Vorschläge zur rechtlichen und steuer- bilienvermögen werden im Falle der Re-
lichen Ausgestaltung berücksichtigt werden. investition zu einer Zunahme der Investitio-
Es gilt zu vermeiden, durch zu enge gesetz- nen führen, was einen weiteren positiven
liche Vorgaben den REIT zu nah an den exis- gesamtwirtschaftlichen Effekt darstellt. Die-
tierenden Anlagealternativen zu positionie- ser kommt aber nur bei einer Reinvestition
ren. In diesem Fall würde er in der Tat nicht im Inland zum tragen. Steigen die Kapital-
Ergänzung, sondern Konkurrenz für offene exporte hierdurch an, relativiert sich die bin-
und geschlossene Fonds, wie auch zur Immo- nenwirtschaftliche Wirkung deutlich.
bilien AG werden. In jedem Fall werden
REITs sich in Deutschland zunächst als neues Des Weiteren könnten REIT-Anteile sinnvoll
Anlageprodukt zu beweisen haben. Nur eine genutzt werden, um die kapitalgedeckte
besondere Gesellschaftsform allein sorgt Altersvorsorge zu ergänzen. Gerade bei den
nicht für eine garantierte Mindestrendite, aktuellen Herausforderungen des demogra-
ebenso wenig kann sie die Überlegenheit phischen Wandels (auch für die Immobilien-
gegenüber anderen Anlagealternativen bei märkte, vgl. „Auswirkungen der demographi-
indirekten Immobilieninvestments manifes- schen Entwicklung auf die Immobilien-
tieren. Das Management eines REITs muss märkte“, Nord/LB) sollten alle Alternativen
am Markt den Beleg dafür liefern, dass die der privaten Altersvorsorge überprüft werden.
vorhandenen Erfolgsfaktoren auch nachhal- Schließlich entstehen der öffentlichen Hand
tig umgesetzt werden können. Steuermehreinnahmen zum einen aus der
Aktivierung der stillen Reserven, zum ande-
ren aus den bei den Anlegern steuerpflichti-
gen Ausschüttungen. Ohne die Einführung
4.2.3 Die gesamtwirtschaftliche Perspektive von REITs würde die Aktivierung der stillen
Reserven unterbleiben, was für den Fiskus
Aus gesamtwirtschaftlicher Sicht gewinnen keine Einnahmen bedeutet. Durch die vorge-
die Immobilienmärkte durch die tagesaktu- schlagene Regelung verzichtet der Staat zwar
elle Bewertung der in den Beständen gehalte- auf einen Teil der Steuereinnahmen aus der
nen Objekte an Transparenz und damit auf Ertragsteuer, kann so aber überhaupt erst
der Marktebene an Informationseffizienz. diese Einnahmen realisieren. Kommt es im
Hiermit verbunden ist auch eine Reduktion Erfolgsfall zu Dividendenausschüttungen an
der Transaktionskosten, da die Informations- die Anleger, steigen dadurch die Einnahmen
beschaffung deutlich erleichtert wird. aus der Einkommensteuer.
Durch die Gründung neuer Gesellschaften Insgesamt ist die Einführung von REITs in
und die bereits angesprochene Professionali- Deutschland gesamtwirtschaftlich durchaus
sierung des Immobiliensektors werden neue positiv zu bewerten. Die einzelnen vorge-
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NORD/LB Volkswirtschaft Marktanalysen
stellten Effekte sollten jedoch nicht überbe- gen-, aber kein Preiseffekt zu erwarten sein
wertet werden, da jeder für sich genommen wird. Sollte es auf Seiten der Unternehmen
nur einen relativ kleinen gesamtwirtschaft- zu Mitnahmeeffekten kommen, wäre das
lichen Einfluss darstellt. zusätzliche Angebot größer als die resultie-
rende Nachfrage, was preissenkend bei einem
geringeren Mengeneffekt wirken würde. Die-
ser Impuls entsteht jedoch nur einmal bei
r Aufdeckung der stillen Reserven und ist
n 4.3 Erwartete Effekte für den deutschen keine dauerhafte Beeinflussung des Markt-
Kapitalmarkt ergebnisses. Sind die REITs am Kapitalmarkt
als Anlagealternative etabliert, stellen sie eine
Durch Real Estate Investment Trusts würde Konkurrenz zu anderen Möglichkeiten der
in Deutschland zunächst das Angebot am Kapitalanlage dar. Sie erhöhen die Kapital-
Kapitalmarkt zunehmen, da die Unterneh- nachfrage und sorgen für einen intensiveren
men ihre stillen Reserven aufdecken und Wettbewerb auf der Nachfrageseite, wodurch
damit aktivieren. Dieser Effekt relativiert sich das Marktergebnis an Effizienz gewinnt. In
allerdings, wenn die Unternehmen dieses der Summe sind für den deutschen Kapital-
Kapital exportieren und es somit im Inland markt keine tiefgreifenden Veränderungen zu
nicht mehr zur Verfügung stünde. Auf dem erwarten, ein belebendes Element stellen die
n inländischen Kapitalmarkt stellen die neuen REITs aber in jedem Fall dar.
Gesellschaften eine weitere Anlagemöglich-
n keit dar, ohne jedoch selbst Grund für eine
Anlageentscheidung oder deren Höhe zu
sein. Es wird daher eher zu Umschichtungen
innerhalb bestehender Portfolios kommen, 4.4 Erwartete Effekte für den
um die Vorteile von REITs renditesteigernd Immobilienstandort Deutschland
oder risikomindernd zu nutzen. Das Gleiche
gilt für die Berücksichtigung von REITs im Als international ausgerichteter Immobilien-
n Rahmen der privaten Altersvorsorge. Hier standort wird Deutschland durch die REITs
wird das Kapitalangebot nicht wegen der an Attraktivität gewinnen. Deutsche Immo-
Einführung von REITs in Deutschland stei- bilien werden wieder mehr in den Focus
gen, sondern wegen demographisch beding- international agierender Immobiliengesell-
ter Unsicherheiten bezüglich der zukünftigen schaften rücken, was eine Belebung des
n Finanzierung der gesetzlichen Rentenversi- Marktes zur Folge haben wird.
cherungen. Als zusätzliche Anlagealternative
werden REITs sicherlich auch hier für die Das Angebot an Immobilien wird durch die
r Versicherungswirtschaft attraktiv sein. Ein Aktivierung der stillen Reserven der deut-
Zufluss an Kapital für den deutschen Markt schen Unternehmen zunächst steigen. Es muss
ist aus dem Ausland zu erwarten. Schon jetzt hier aber berücksichtigt werden, dass es sich
g wird die Entwicklung in Deutschland mit um einen einmaligen Effekt handelt. Auf der
n Interesse beobachtet. Werden bei der Ausge- anderen Seite wird dieses Angebot gemäß IFD-
staltung der REITs die internationalen Vor- Vorschlag nur Gesellschaften mit REIT-Status
gaben eingehalten, stellen deren Anteile für zugänglich sein, da andernfalls die steuer-
r ausländische Investoren eine interessante lichen Vorteile durch die Unternehmen nicht
r Anlage dar. Hierbei spielen aber auch weitere genutzt werden könnten. Es kommt somit
t Faktoren, wie z. B. die Wechselkursentwick- zu Bewegungen innerhalb des Immobilien-
m lung an den Devisenmärkten eine wichtige bestandes und nicht zur Bestandserweiterung.
n Rolle. Falls REITs auch im Rahmen der Projekt-
n entwicklung tätig werden, wird es zusätzlich
Die Kapitalnachfrage der Unternehmen wird zu Neu- oder Umbauten kommen, die den
im Falle der Reinvestition der aufgedeckten jeweiligen Gebäudestand erhöhen werden.
n stillen Reserven zwar steigen, es ist auf der
anderen Seite aber direkt ein Angebot in glei- Auf der Nachfrageseite stellen die REITs
cher Höhe entstanden, so dass zwar ein Men- einen zusätzlichen Akteur dar, der die Nach-
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NORD/LB Volkswirtschaft Marktanalysen
frage nach Immobilien erhöhen wird. Durch ren, dass andere Einflussfaktoren auf die
die steuerlichen Regelungen haben REITs Marktentwicklung weit schwerer ins Ge-
hier beim Aufbau ihres Immobilienbestandes wicht fallen. Die langfristige wirtschaftliche
zunächst einen Vorteil. Dieser lässt sie zu Entwicklung oder die demographische Situa-
einem privilegierten Nachfrager werden, tion einer Volkswirtschaft bestimmen das
soweit es sich um Objekte aus den stillen Geschehen auf den Immobilienmärkten und
Unternehmensreserven oder den Beständen den Verlauf der Immobilienmarktzyklen weit
der kommunalen Wohnungsbaugesellschaf- mehr als die Schaffung einer weiteren An-
ten handelt. Später werden sie einen weiteren lagealternative mit einer besonderen steuer-
Akteur am Immobilienmarkt darstellen, der lichen Ausgestaltung. Je nach Marktsegment,
dabei auch die Nachfrage erhöhen wird. objektartspezifisch oder regional gesehen,
Hierbei werden Qualitätsimmobilien eine wird dieser Einfluss zudem unterschiedlich
herausragende Rolle spielen, da nur mit ihnen stark ausgeprägt sein. Auch hier bleibt die
entsprechende Renditen zu erzielen sein abschließende Feststellung, dass REITs zwar
werden. eine wichtige Weiterentwicklung des Immo-
bilienstandorts Deutschland darstellen, die-
Die Effekte einer Schaffung von REITs für sen aber sicherlich nicht revolutionieren
den Immobilienstandort Deutschland sind werden.
allerdings vor dem Hintergrund zu relativie-
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