Grundbesitz und Steuern: eine allgemeine
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Wo fällt wann welche Steuer an?
Grundbesitz und Steuern:
eine allgemeine
Gesamtübersicht
U
Unter den Begriff Grundbesitz oder Immobilien fallen alle Ar-
ten von bebauten oder unbebauten Bodenflächen bzw. Grund-
stücken. Dazu gehören ferner alle Rechte, die von der Rechtsord-
nung als Grundstücke behandelt werden. Das Sachenrecht spricht
von Grundeigentum und zählt zu den Grundstücken neben Lie-
genschaften im umgangssprachlichen Sinne auch solche Rechte, die
als selbstständige und dauernde Rechte ins Grundbuch aufgenom-
men werden können. Dazu gehören z.B. selbstständige Baurechte.
Grundbesitz wird auch als unbewegliches (immobiles) Vermögen
bezeichnet in Unterscheidung zum beweglichen Vermögen in Form
beweglicher Sachen (Mobilien). Die Begriffe Grundeigentum,
Grundbesitz, Immobilie, Grundstück und Liegenschaft werden hier
synonym verwendet.
Steuern sind öffentlich-rechtliche Abgaben, die dem Fiskus
ohne eine Gegenleistung geschuldet werden. Steuerhoheitsträger
können Bund, Kantone, Bezirke, politische und kirchliche Gemein-
den sein. Im Unterschied zu den Steuern steht den Kausalabgaben
bzw. Gebühren eine bestimmte Gegenleistung des Gemeinwesens
gegenüber (z.B. Gebühr für die Ausstellung eines Passes, Kehrichtge-
bühr). Ebenfalls nicht zu den Steuern gehören die Zölle und die Vor-
teilsabgaben. Letztere werden dem Gemeinwesen für bestimmte wirt-
schaftliche Sondervorteile geschuldet, welche der Grundeigentümer Dr. Willy Huber
aus Leistungen des Gemeinwesens zieht (z.B. Strassenvorteilsabgabe Rechtsanwalt und Urkunds-
person, Partner Treuhand-
oder die Mehrwertabgabe für vom Gemeinwesen durch raumplane-
und Revisionsgesellschaft
rische Massnahmen geschaffene Mehrwerte). Mattig-Suter und Partner,
Schwyz8
Grundbesitz als attraktives Substrat für die
Erhebung von Steuern
Boden ist ebenso wie Wasser und Luft eine Lebensgrundlage für
Menschen, Tiere und Pflanzen. Liegenschaften sind Lebens-,
Wohn- und Arbeitsraum des Menschen. Landwirtschaftlich ge-
nutzter Boden bildet die Ernährungsgrundlage für Mensch und
Tier. Wald hat Schutzfunktion, bietet Erholungsraum und wird oft
als Lunge der Natur bezeichnet. Die Be-
schreibung der Bedeutung und Funktio-
Alle Themen dieses Textes
nen von Boden und Grundbesitz liesse sich
beliebig erweitern. Boden ist unvermehr-
• Grundbesitz als attraktives Substrat für die Erhe-
bar, knapp und daher auch von grossem
bung von Steuern
• Theoretisch mögliche Anknüpfungspunkte für die wirtschaftlichem Wert.
Besteuerung von Grundbesitz So wie der Mensch «von der Wiege bis zur
• Zwei Kategorien von Steuern auf Grundbesitz Bahre» Subjekt verschiedenster Steuern ist,
– Spezielle Immobiliensteuern
bildet Grundbesitz das Objekt zahlreicher
– Allgemeine Steuern, welche auch (aber nicht
nur) Grundbesitz erfassen Steuern. Darüber, wie Grundbesitz in wel-
• Spezielle und allgemeine Steuern auf Gewinnen aus chem Masse besteuert wird, entscheidet die
Veräusserung von Grundbesitz Politik und letztendlich der Steuergesetzge-
• Allgemeine Steuern auf Erträgnissen aus Grundbesitz ber. In der politischen Diskussion wird die
• Steuern auf dem Besitz von Grundeigentum
existenzielle Bedeutung von Grundbesitz je
– Allgemeine Steuern auf dem Besitz von Vermö-
gen bzw. Eigenkapital nach ideologischer Weltanschauung so-
– Spezielle Steuern auf Grundbesitz wohl für als auch gegen die Erhebung von
• Spezielle Steuern auf rechtsgeschäftlichen Hand- immobilienbezogenen Steuern eingesetzt.
änderungen an Grundstücken
Wieso ist der Grundbesitz als Substrat
• Allgemeine Steuern auf der Vererbung und Ver-
schenkung von Grundeigentum für die Erhebung von Steuern attraktiv?
• Allgemeine Verbrauchssteuern im Zusammenhang Einerseits wird in der Politik oft damit argu-
mit Immobilien mentiert, dass der Wert von Grundbesitz
• Zusammenfassende Schlussfolgerungen nicht allein von (wertvermehrenden) Inves-
titionen des Grundbesitzers abhängt, son-
dern auch von Leistungen des Gemeinwe-
sens, der Öffentlichkeit und der Gesellschaft, z.B. durch die Bereit-
stellung von leistungsfähiger öffentlicher Infrastruktur, durch
Schaffung von politischer Stabilität, durch Gewährleistung der Ei-
gentumsgarantie und Rechtssicherheit udgl.9
Am besten lässt sich dieser Gedanke im eidgenössischen Raum-
planungsgesetz (RPG) erkennen. Dieses erlaubt es den Kantonen oder
den von diesen bestimmten Gemeinwesen, Mehrwerte auf Grundbe-
sitz, die durch Nutzungsplanung oder andere raumplanerische Mass-
nahmen entstehen, bei deren Realisierung durch eine Mehrwertab-
gabe abzuschöpfen (sog. Mehrwertabschöpfung, Art. 37 RPG). Linke
politische Kreise rechtfertigen mehr oder weniger hohe steuerliche
Zugriffe auf Grundbesitz i.d.R. auch damit, dass wegen der Privatisie-
rung des insgesamt knappen und unvermehrbaren Grundbesitzes die
Eigentümer von Grundbesitz privilegiert seien und die Besteuerung
von Grundbesitz, Immobilieneinkünften und Grundstückgewinnen
als Umverteilungsinstrument einen sozialen Ausgleich schaffe.
Besonders attraktiv ist Grundbesitz als Basis für die Erschlies-
sung von steuerlichen Einnahmequellen auch deshalb, weil sich
keine andere Vermögensart vom Staat bzw. Fiskalhoheitsträger so
gut und lückenlos kontrollieren lässt wie der Grundbesitz: Jedes
Grundstück in der Schweiz ist in dem vom Staat geführten öffent-
lichen Grundbuch in allen Details nach Art und Umfang und mit
allen wirtschaftlichen und rechtlichen Vor- und Nachteilen (z.B.
Dienstbarkeiten und Grundlasten) erfasst und beschrieben. Die Ei-
gentumsverhältnisse sind dem Staat als Grundbuchführer von Am-
tes wegen jederzeit bekannt. Dies gilt auch für jede Veränderung der
Eigentumsverhältnisse, für die Parzellierung von Grundstücken, für
die Begründung von Stockwerkeigentum oder Baurechten, für die
Begründung und Veränderung von Dienstbarkeiten und Grundlas-
ten und für viele andere grundstücksbezogene Rechtsgeschäfte, die
zu ihrer (zivil-)rechtlichen Gültigkeit der Eintragung, Vormerkung
oder Anmerkung im Grundbuch bedürfen.
In Bezug auf Grundbesitz, welcher einen bedeutenden Teil des
Volksvermögens und Volkseinkommens einer Nation ausmacht, ist
der Staat also immer eine Art «Big Brother», dem auch im Hinblick
auf die Erhebung von grundstücksbezogenen Steuern grundsätzlich
nichts entgehen kann. Dies im Unterschied zu anderen Vermögens-
arten, Einkommensquellen, Rechtsgeschäften udgl., die der Staat
bzw. der Fiskus ebenfalls möglichst lückenlos der Besteuerung
unterstellen möchte, aber nicht so gut kontrollieren kann.10
Theoretisch mögliche Anknüpfungspunkte
für die Besteuerung von Grundbesitz
Es gibt theoretisch folgende Anknüpfungspunkte für eine Besteue-
rung von Grundbesitz:
• Der Erwerb von Grundbesitz (Handänderungssteuer);
• Die Veräusserung von Grundbesitz durch Verkauf (Grundstück-
gewinnsteuer, Einkommens- bzw. Gewinnsteuer auf geschäft-
lichen Gewinnen aus Immobilienveräusserungen);
• Die Vererbung oder Verschenkung von Grundbesitz (Erbschafts-
und Schenkungssteuer);
• Der Besitz von Grundeigentum (Liegenschafts- bzw. Grund-
steuer);
• Der Ertrag aus der Bewirtschaftung von Eigentum (Einkom-
menssteuer auf Ertrag aus Grundbesitz);
• Die Eigennutzung von Wohneigentum (Eigenmietwertbesteue-
rung).
Zwei Kategorien von Steuern auf Grundbesitz
Grundbesitz untersteht zwei Kategorien von Steuern:
• Speziellen Immobiliensteuern, die ausschliesslich im Zusammen-
hang mit Immobilien erhoben werden;
• Allgemeinen Steuern, die auch (aber nicht nur) im Zusammen-
hang mit Immobilien erhoben werden.
Zu den speziellen Immobiliensteuern, welche ausschliesslich an
Grundbesitz anknüpfen, gehören:
• Die Grundstückgewinnsteuer als Objektsteuer auf Gewinnen,
die aus der Veräusserung von Grundbesitz erzielt werden;
• Die Handänderungssteuer als Rechtsverkehrssteuer, die an die
Handänderung von Grundbesitz anknüpft;
• Die Liegenschafts- oder Grundsteuer, die an den Besitz von
Grundeigentum anknüpft.11
Zu den allgemeinen Steuern, bei denen Grundbesitz in die Besteue-
rung einbezogen wird, gehören:
• Erbschafts- oder Nachlasssteuern = kantonale und/oder kommu-
nale Steuern auf der Vererbung bzw. Hinterlassung von bewegli-
chem oder unbeweglichem Vermögen;
• Schenkungssteuern = kantonale und/oder kommunale Steuern
auf der Verschenkung von beweglichem oder unbeweglichem
Vermögen;
• Einkommenssteuern = direkte Bundessteuer und kantonale/
kommunale Steuern auf dem Einkommen von natürlichen Per-
sonen. Zum steuerbaren Einkommen gehören auch:
• der Ertrag aus Grundbesitz,
• der Mietwert von selbstgenutztem, eigenem Grundbesitz und
• der Gewinn aus Veräusserung von Grundbesitz des Ge-
schäftsvermögens in Kantonen mit dem dualistischen Steuer-
system und bei der direkten Bundessteuer;
• die Einkünfte aus gewerbsmässigem Liegenschaftshandel in
Kantonen mit dem dualistischen Steuersystem und bei der di-
rekten Bundessteuer;
• Gewinnsteuern = direkte Bundessteuer und kantonale/kommunale
Steuern auf dem Gewinn bzw. Ertragsüberschuss von juristischen
Personen. Einbezogen in die Besteuerung sind auch Erträgnisse aus
Immobilien und Gewinne aus der Veräusserung von Grundbesitz;
• Vermögenssteuern = kantonale und kommunale Steuern auf dem
Besitz von beweglichem oder unbeweglichem Vermögen von na-
türlichen Personen;
• Kapitalsteuern = kantonale und kommunale Steuern auf dem
Eigenkapital bzw. Aktivenüberschuss von juristischen Perso-
nen. Einbezogen in die Bemessung der Steuer ist auch der
Grundbesitz;
• Eidgenössische Mehrwertsteuer = allgemeine Verbrauchssteuer
auf Lieferung von Gegenständen, Dienstleistungen, Eigenver-
brauch und Einfuhren. Unter die Mehrwertsteuer fallen auch
verschiedene Nutzungen bzw. Leistungen und Eigenverbrauch-
statbestände im Zusammenhang mit Immobilien (z.B. Park-
hausgeschäft).12
Spezielle und allgemeine Steuern auf Gewinnen aus
Veräusserung von Grundbesitz
Die Grundstückgewinnsteuer ist eine nur von den Kantonen erhobene
Objektsteuer, die bei der Veräusserung von Grundbesitz mit Gewinn
anfällt. Man könnte sie auch als spezielle Veräusserungsgewinn-
steuer oder Kapitalgewinnsteuer auf Grundbesitz bezeichnen. Das
besondere an der Grundstückgewinnsteuer ist, dass sie den Charak-
ter einer speziellen privaten Kapitalgewinnsteuer hat: Das Bundes-
gesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone
und Gemeinden (StHG) schreibt vor, dass die Kantone oder Ge-
meinden auf Gewinnen aus der Veräusserung des Privatvermögens
eine Grundstückgewinnsteuer erheben müssen (Art. 2 StHG).
Demgegenüber sind Kapitalgewinne auf beweglichem Privatver-
mögen, also z.B. Gewinne aus der Veräusserung von Wertschriften
oder anderen beweglichen Vermögenswerten des Privatvermögens
steuerfrei (Art. 7 Abs. 4 lit. b StHG). Insofern ist also Grundbesitz
gegenüber anderen Vermögensarten steuerlich diskriminiert.
Es gibt zwei Systeme, nach denen die Kantone oder Gemeinden
Gewinne aus Veräusserung von Grundbesitz besteuern:
• Die meisten Kantone (LU, OW, GL, ZG, FR, SO, SH, AR, AI,
SG, GR, AG, VD, VS, NE) erheben eine spezielle Grundstück-
gewinnsteuer nur auf Gewinnen aus der Veräusserung von
Grundbesitz des Privatvermögens durch natürliche Personen.
Demgegenüber werden Gewinne aus der Veräusserung von
Grundstücken des Geschäftsvermögens durch natürliche Perso-
nen und Grundstückveräusserungsgewinne von juristischen Per-
sonen nicht gesondert (via Grundstückgewinnsteuer) besteuert,
sondern bei natürlichen Personen im Rahmen der allgemeinen
Einkommenssteuer und bei juristischen Personen im Rahmen der
allgemeinen Gewinnsteuer steuerlich erfasst. Man spricht bei die-
ser differenzierten Art der Besteuerung von Gewinnen aus der
Veräusserung von Grundbesitz vom dualistischen Besteuerungs-
system, wie es z.B. im Kanton Zug gilt.
• Demgegenüber werden beim monistischen System in einigen
Kantonen (ZH, BE, UR, SZ, NW, BS, BL, TG und TI) alle13
Gewinne aus der Veräusserung von Grundbesitz der speziellen
Grundstückgewinnbesteuerung unterstellt, unabhängig davon
ob Grundbesitz aus dem Privat- oder Geschäftsvermögen verkauft
wird und ob es sich beim Veräusserer um eine natürliche oder ju-
ristische Person (z.B. AG) handelt. Hier findet also nie eine
Zusammenrechnung von Grundstückgewinnen mit übrigen Ein-
künften/Gewinnen statt. Bei diesem System werden separat be-
steuerte Grundstückgewinne entweder von der Einkommens-
und Gewinnsteuer ausgenommen oder die Grundstückgewinn-
steuer wird auf die Einkommens- und Gewinnsteuer angerech-
net, damit es zu keiner Doppelbesteuerung kommt. Für das mo-
nistische System der Besteuerung von Grundstückgewinnen und
der generellen Ausnahme von Grundstückgewinnen von der all-
gemeinen Einkommens- und Gewinnsteuer hat sich z.B. der
Kanton Schwyz entschieden.
Die Grundstückgewinnsteuer als Objektsteuer ist nach folgenden
Prinzipien ausgestaltet: Grundstückgewinn ist grundsätzlich der
Überschuss des Veräusserungserlöses über die Anlagekosten. Ab-
zugsfähig als Anlagekosten sind der Erwerbspreis oder Ersatzwert für
denselben zuzüglich wertvermehrende Aufwendungen während der
Besitzdauer (vgl. Art. 12 Abs. 1 StHG). In verschiedenen Kanto-
nen werden weit zurück-
liegende Gestehungs-
Eine kurze Reise in die «Steuerhölle»
preise und/oder Inves-
titionen teuerungsberei-
Wenn eine natürliche Person aus Geschäftsvermögen oder im Rahmen
nigt, um nicht reine Infla- gewerbsmässigen Liegenschaftshandels Grundbesitz mit Gewinn ver-
tionsgewinne steuerlich äussert, fallen drei Abgabearten an: Erstens die kantonale Grundstück-
zu «bestrafen». Das StHG gewinnsteuer (in Kantonen mit dem monistischen Steuersystem) oder
schreibt den Kantonen die kantonale Einkommenssteuer (in Kantonen mit dem dualistischen
System), zweitens die direkte Bundessteuer (maximal 11.5%) und drit-
bzw. Gemeinden vor, dass tens die eidgenössischen Sozialversicherungsbeiträge (AHV, IV, EO, Ge-
kurzfristige Grundstück- samtbelastung derzeit total 9.5%) an.
gewinne stärker besteuert
werden müssen als länger- Je nach Kanton kann beim Verkauf von Grundbesitz nach kurzer Besitzes-
dauer eine Gesamtabgabebelastung von rund 60 und 70% resultieren.
bzw. langfristige Ge-
winne. In verschiedenen14
speziellen Fällen von gesetzlichen oder rechtsgeschäftlichen Eigen-
tumswechseln (z.B. Erbgang, Erbteilung, Vermächtnis, reine oder
gemischte Schenkung, Handänderungen im Rahmen des ehelichen
Güterrechts, Landumlegungen etc.) findet ein Aufschub der Be-
steuerung bis zur nächsten steuerrelevanten Veräusserung statt.
Der Bund kennt keine Grundstückgewinnsteuer. Gewinne aus der
Veräusserung von Grundbesitz aus dem Privatvermögen von natür-
lichen Personen sind von der direkten Bundessteuer ausgenommen,
so wie nach der Grundkonzeption des Bundesgesetzes über die di-
rekte Bundessteuer (DBG) alle privaten Kapitalgewinne steuerfrei
sind, unabhängig davon, ob sie auf beweglichem oder unbewegli-
chem (Privat-)Vermögen erzielt werden. Demgegenüber werden
Gewinne aus der Veräusserung von Grundbesitz aus dem Ge-
schäftsvermögen von natürlichen Personen als geschäftliche Kapi-
talgewinne besteuert. Dasselbe gilt für Grundstückgewinne, die na-
türliche Personen im Rahmen gewerbsmässigen Liegenschaftshan-
dels erzielen. Der Höchststeuersatz für natürliche Personen beträgt
bei der direkten Bundessteuer 11.5%. Gewinne, die juristische Per-
sonen aus der Veräusserung von Grundbesitz erzielen, unterliegen
bei der direkten Bundessteuer immer der ordentlichen Besteuerung.
Der Steuersatz beträgt 8.5% des Reingewinnes von Kapitalgesell-
schaften und Genossenschaften.
Allgemeine Steuern auf Erträgnissen aus Grundbesitz
Sowohl der Bund (direkte Bundessteuer) als auch alle 26 Kantone
besteuern alle Arten von Erträgnissen aus Grundbesitz (Mietertrag,
Pachtzinsertrag, Baurechtszins etc.) im Rahmen der allgemeinen
kantonalen und kommunalen Besteuerung von Einkommen natür-
licher Personen (Einkommenssteuer) und von Gewinnen juristi-
scher Personen (Gewinnsteuer). Ebenfalls in die Besteuerung ein-
bezogen ist die viel diskutierte und umstrittene Besteuerung des Ei-
genmietwertes von selbstgenutztem, eigenem Grundbesitz. Dies,
obwohl dem Steuerpflichtigen durch die Eigennutzung von Grund-
besitz kein Einkommen in Geldform zufliesst.15
Steuern auf dem Besitz von Grundeigentum
Allg. Steuern auf dem Besitz von Vermögen bzw. Eigenkapital
Alle 26 Kantone besteuern das bewegliche und unbewegliche Ver-
mögen von natürlichen Personen im Rahmen der allgemeinen Ver-
mögenssteuern und das Eigenkapital von juristischen Personen im
Rahmen der allgemeinen Kapitalsteuer.
Der Bund kennt keine Vermögenssteuer für natürliche Personen
und hat auch die Kapitalsteuer für juristische Personen abgeschafft.
Spezielle Steuern auf dem Besitz von Grundeigentum
Diverse Kantone oder Gemeinden erheben neben der allgemeinen Ver-
mögenssteuer eine spezielle Steuer auf Grundbesitz, die als Liegen-
schafts- oder Grundsteuer bezeichnet wird. Es handelt sich um eine
spezielle Vermögenssteuer. Die Kantone GL, SO, SZ und ZH ken-
nen keine solche Spezialsteuer. Politisch begründet wird die Erhe-
bung einer Liegenschafts- oder Grundbesitzsteuer damit, dass
Grundeigentümer speziell von allgemeinen Leistungen und Infra-
strukturen des Gemeinwesens profitieren. Steuersubjekt dieser Spe-
zialsteuer ist entweder der Eigentümer oder der Nutzniesser von
Grundbesitz. Die Steuerbelastung ist abhängig von der Grund-
stücks- bzw. Nutzungsart. Die Steuer bemisst sich nach dem amtlich
geschätzten Wert des Grundbesitzes. Sie variiert von ca. 0.3 bis
3 Promille des besteuerten Immobilienwerts.
Spezielle Steuern auf rechtsgeschäftlichen
Handänderungen an Grundstücken
Die Handänderungssteuer ist eine so genannte Rechtsverkehrssteuer. Sie
fällt an, wenn Grundbesitz juristisch und /oder wirtschaftlich die
Hand wechselt. Handänderungssteuern werden in der Schweiz von
den Kantonen und/oder ihren Gemeinden als kantonale bzw. kom-
munale Steuer erhoben. Handänderungssteuern sind von den
Handänderungs- bzw. Grundbuchgebühren zu unterscheiden, wel-
che als reine Verwaltungsgebühr bzw. Kausalabgabe im Zusammen-16
hang mit der Inanspruchnahme von Dienstleistungen der Grund-
buchämter nach dem Kostenverursacherprinzip erhoben werden.
Diverse Kantone erheben keine reine Handänderungssteuer, dafür
aber eine Mischung zwischen Handänderungssteuer und Verwal-
tungs- bzw. Grundbuchgebühr (Gemengsteuer), bei der die erho-
bene Grundbuchabgabe über die reine Verwaltungsgebühr hinaus-
geht und somit auch Steuercharakter beinhaltet.
Es sind also drei Abgabesysteme in den 26 Kantonen zu unterscheiden:
• Reine Handänderungssteuer auf Handänderungen und Verwal-
tungs- bzw. Grundbuchgebühr als Kausalabgabe für staatliche
Dienstleistungen im Zusammenhang mit Handänderungen
• Keine Handänderungssteuer, nur Verwaltungs- bzw. Grundbuch-
gebühr als Kausalabgabe für staatliche Dienste bei Handände-
rungen
• Gemengsteuer: Handänderungs- bzw. Grundbuchabgabe, welche
über eine reine, nur nach Kostenverursacherprinzip erhobene
Verwaltungs- bzw. Grundbuchgebühr hinausgeht und auch eine
(gegenleistungslos geschuldete) Steuer beinhaltet.
Handänderungssteuerpflichtig sind sowohl rechtliche als auch wirt-
schaftliche Handänderungen. Rechtliche Handänderungen sind solche
zivilrechtlichen Eigentumsübertragungen, die durch Eintragung im
Grundbuch vollzogen werden. Wirtschaftliche Handänderungen liegen
vor, wenn die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein Grundstück die
Hand wechselt, ohne dass eine zivilrechtliche Eigentumsübertragung ins
Grundbuch eingetragen wird (z.B. Übertragung der Mehrheit der An-
teilsrechte an einer Immobiliengesellschaft).
Die Handänderungssteuer ist entweder vom Erwerber allein (z.B.
in den Kantonen BE, LU, SZ) oder von Veräusserer und Erwerber je
zur Hälfte (z.B. in den Kantonen BL und OW) zu entrichten.
Verschiedene Formen der Handänderungen sind von der Hand-
änderungssteuer ausgenommen, z.B. Handänderung durch Erbgang,
Erteilung, Vermächtnis, Erbvorbezug, Schenkung, Handänderungen
zwischen Ehegatten, Handänderungen zwischen Eltern und Nach-
kommen oder Handänderungen infolge Landumlegungen.17
Bemessungsgrundlage der Handänderungssteuer ist je nach ge-
setzlicher Ausgestaltung der Kaufpreis, der Verkehrswert oder ein
amtlich festgesetzter Wert des Grundbesitzes, der die Hand ändert.
Die Handänderungssteuer beträgt in den meisten Kantonen
bzw. Gemeinden 1–3 % des für die Besteuerung massgeblichen
Handänderungswertes.
Die Handänderungssteuer ist politisch umstritten, u.a. weil sie
Grundbesitz unnötig verteuert. Deshalb hat z.B. der Kanton Zürich
die Handänderungssteuer abgeschafft.
Allgemeine Steuern auf der Vererbung und Verschen-
kung von Grundeigentum
Mit Ausnahme des Kantons Schwyz besteuern alle Kantone die Ver-
schenkung oder Vererbung von Vermögen, unabhängig davon, ob
es sich um bewegliches oder unbewegliches Vermögen handelt. Auf
der Vererbung oder Verschenkung von Grundbesitz fällt je nach
Kanton die allgemeine Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer an.
Die Erbschafts- und Schenkungssteuer ist politisch umstritten. Der
Bund kennt keine Erbschafts- und Schenkungssteuer. Linke politische
Kreise diskutieren jedoch seit Längerem die Einführung einer
Erbschaftssteuer auf Bundesebene. Demgegenüber haben viele
Kantone die Erbschafts- und Schenkungssteuer dadurch entschärft,
dass die Vererbung oder Verschenkung von Vermögen an Ehegat-
ten und Nachkommen von der Besteuerung gänzlich ausgenommen
wird.
Dort, wo die Schenkungs- und Erbschaftssteuer anfällt, bemisst
sie sich nach dem Wert des verschenkten bzw. vererbten Vermögens.
Für Grundbesitz gelten spezielle Bewertungsvorschriften.
Die Steuerbelastung hängt ab vom Verwandtschaftsgrad zwi-
schen Erblasser /Schenker und Erben /Beschenkten. Je enger dieser
Verwandtschaftsgrad ist, umso niedriger ist der Steuersatz bzw.
umso höher sind die Steuerfreibeträge und umgekehrt. Am höchs-
ten, oft geradezu prohibitiv ist die Steuerbelastung, wenn Erblasser /
Schenker und Erben/Beschenkte miteinander nicht verwandt sind.18
Allgemeine Verbrauchssteuern im Zusammenhang
mit Immobilien
Der Bund erhebt auf Lieferungen von Gegenständen und auf Dienst-
leistungen einschliesslich dem Eigenverbrauch sowie auf der Einfuhr
von Gegenständen und Dienstleistungen eine allgemeine Verbrauchs-
steuer, die Mehrwertsteuer (MWSt) genannt wird (vgl. Art. 130 Abs. 1
der Schweizerischen Bundesverfassung und Art. 1 des Bundesgesetzes
über die Mehrwertsteuer). Der Regelsteuersatz beträgt derzeit 7.6%.
Zu den steuerbaren Leistungen im Bereich Immobilien gehören
die Beherbergung von Gästen (z.B. in Hotels, Ferienhäusern und
Ferienwohnungen), die Vermietung von Sälen im Hotel- und Gast-
gewerbe, die Vermietung von Campingplätzen durch deren Betrei-
ber, die Vermietung von Parkplätzen als Hauptdienstleistung (z.B.
Parkhausgeschäft), die Vermietung von Schliessfächern, die Ver-
mietung von Messestandflächen und einzelner Räume in Messe- und
Kongresshäusern, die Zurverfügungstellung von Gebäudeflächen
für Reklamezwecke oder das Lagerhausgeschäft (vgl. Branchenbro-
schüre Nr. 16 «Liegenschaftsverwaltung/Immobilien» der Eidge-
nössischen Steuerverwaltung, Hauptabteilung Mehrwertsteuer).
Der Mehrwertsteuer unterliegen nicht nur Lieferungen und
Dienstleistungen an Dritte, sondern auch der Eigenverbrauch. Solcher
liegt vor, wenn eine mehrwertsteuerpflichtige Person aus ihrem
Unternehmen Gegenstände entnimmt und zu einem bestimmten
Zweck verwendet (Art. 9 Abs. 1 MWStG). Mehrwertsteuerpflichti-
ger Eigenverbrauch kann z.B. vorliegen, wenn eine mehrwertsteu-
erpflichtige Person an bestehenden oder neu zu erstellenden, zum
Verkauf oder zur Vermietung bestimmten Liegenschaften und an-
deren Bauwerken, Arbeiten vornimmt oder vornehmen lässt. Ver-
brauch eigenen Materials und Erbringung von Eigenleistungen
beim Erstellen von Bauten für eigene Rechnung können als Eigen-
verbrauch mehrwertsteuerpflichtig sein.19
Zusammenfassende Schlussfolgerungen
Ebenso wie der Mensch als Steuersubjekt ist Grundbesitz als Objekt
dauernd mehr oder weniger einschneidenden allgemeinen oder spe-
ziellen steuerlichen Zugriffen ausgesetzt, sei es durch periodische,
direkte Steuern (z.B. Einkommens- und Vermögenssteuer, Gewinn-
und Kapitalsteuer) oder nicht-periodisch bzw. nur bei bestimmten
Gelegenheiten fällig werdenden Objektssteuern (z.B. Grundstück-
gewinnsteuer) oder indirekten Steuern (Erbschafts- und Schen-
kungssteuer, Mehrwertsteuer).
Grundbesitz ist nicht beliebig teilbar. Praktisch jedes bebaute
oder unbebaute Einzelgrundstück, z.B. schon ein einzelner Autoab-
stellplatz, hat heute in der Schweiz mindestens einen fünfstelligen
Wert. Bei Grundbesitz geht es bei jedem Einzelobjekt meistens um
6 - und 7-stellige Werte, was bei beweglichen Sachen nur selten (z.B.
bei wertvollen Kunstgegenständen) der Fall ist.
Wenn also Immobilien oder daraus resultierende Erträgnisse
oder Gewinne direkt oder indirekt die Bemessungsgrundlage von
Steuern bilden, geht es schon bei geringen (geschweige denn bei hö-
heren oder hohen) Steuersätzen um substantielle fällige oder latente
Steuerbeträge. Glückliche Besitzer von Grundeigentum und Leute,
die es werden wollen oder ungewollt werden (z.B. durch Erbschaft),
sollten daher dem Thema Steuern genügend Beachtung schenken
und bestehende Steuerplanungsmöglichkeiten ausschöpfen. uSie können auch lesen
