Bessere Entscheidungen treffen auch bei Immobilien - QualiCasa
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IMMOBILIEN | 83
Ein Risk-Management-Ansatz aus der Versicherungswelt
Bessere Entscheidungen treffen
auch bei Immobilien
Durch den Einsatz von Risikokennzahlen kann die Entwicklung einer
nachhaltigen und werterhaltenden Strategie für direkte Immobilien
anlagen verbessert werden. Richtig angewendet und interpretiert helfen
solche Indikatoren, die künftigen Cashflows realitätsnah zu modellieren
und Planungssicherheit zu schaffen.
IN KÜRZE Aufgrund der aktuellen ultraexpansiven dach, Fassade oder Fenster bilden die Per-
Geldpolitik sehen sich viele Vorsorgeein- sonengruppen. Die Sterbewahrschein-
In Analogie zu Sterbetafeln können richtungen gezwungen, bei der Vermö- lichkeit wird im Zusammenhang mit
für Immobilien die Ausfallwahr- gensanlage grössere Risiken einzugehen. Bauteilen Ausfallwahrscheinlichkeit ge-
scheinlichkeiten wichtiger Bauteile Von dieser Verschiebung profitieren auch nannt. Das Ereignis Ausfall tritt dann ein,
Immobilien: Im Jahr 2017 lag ihr An- wenn ein Bauteil die Gebrauchstauglich-
kalkuliert werden. Dies liefert eine teil an den Pensionskassenportfolios mit keit verliert und nicht mehr für den vor-
gute Basis zur Abschätzung von 19.6 Prozent so hoch wie noch nie zuvor.1 gesehenen Zweck genutzt werden kann.
Objektrisiken. Diese Umschichtung in Anlageklassen Die Ausfallwahrscheinlichkeit ist, wie
wie Immobilien birgt langfristig gesehen in der Lebensversicherung, von verschie-
Gefahren. Sinkt die Zuverlässigkeit der denen Faktoren abhängig. Dazu zählen
Bauteile eines Objekts infolge einer fal- das Alter, die Materialisierung und nicht
schen Instandsetzungsstrategie, steigt das zuletzt die Qualität der Instandhaltung
Risiko von Ertragsausfällen aufgrund von des Bauteils. Liegt ein repräsentativer
Mietzinsreduktionen oder Leerständen. Datensatz über das Alterungs- und Aus-
Die Folgen sind Schwankungen bei künf- fallverhalten von einzelnen Bauteilen
tigen Cashflows und tiefere Renditen. Ein vor, lässt sich eine aussagekräftige «Ster-
Risk Management, das die Wahrschein- betafel» erstellen.
lichkeit der erwarteten zukünftigen Cash- Theoretische Wahrscheinlichkeitsver-
flows in Abhängigkeit vom Objektrisiko teilungen können den Ansatz der empi-
darstellt, kann hier Abhilfe schaffen. rischen Sterbetafel ergänzen, um Aussa-
gen über das Ausfallverhalten eines
Ansatz aus der Lebensversicherung Bauteils für Zeitpunkte zu treffen, die
Für die Kalkulation von Altersrenten ausserhalb bekannter Beobachtungszeit-
kommen Sterbetafeln zum Einsatz. Da- räume liegen.
bei werden von bestimmten Personen-
gruppen die alters- und geschlechtsab- Über die Zuverlässigkeit
hängigen Sterbewahrscheinlichkeiten zum Objektrisiko
mit statistischen Methoden geschätzt. Mit dieser kombinierten Methode
Die Wahrscheinlichkeit einer x-jährigen lässt sich für jedes Bauteil und dessen
Person, vor Erreichen des Alters x+1 zu Alter ein verlässliches Indiz für die Ge-
sterben, heisst Sterbewahrscheinlichkeit. brauchstauglichkeit bestimmen, die
auch als Zuverlässigkeit bezeichnet
Adaption für Immobilien wird. Eine hohe Zuverlässigkeit bedeu-
Dieser Ansatz aus der Lebensversiche- tet eine tiefe Ausfallwahrscheinlichkeit.
rung kann analog auf Gebäudebauteile Analog gilt der Umkehrschluss.
angewendet werden. Bauteile wie Flach- Mit geeigneten Gewichtungen lassen
Daniel Weber
Leiter Analytics und sich diese Zuverlässigkeiten einzelner
Software Development, 1
Gemäss Tätigkeitsbericht der Oberaufsicht Bauteile aggregieren und Aussagen über
QualiCasa AG Berufliche Vorsorge (OAK BV) 2017. die Zuverlässigkeit eines ganzen Gebäu-
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Zehn-Jahres-Simulation / Simulation sur dix ans
Risikoklasse rot
10
1.0
Instandsetzungskosten in Mio. CHF (Säulendiagramm)
0.875
9
Risiko-Ertrags-Verhältnis (Box-Plots)
0.75
8
7
Risikoklasse orange
0.6
6
0.5
5
4
0.25
Risikoklasse grün
3
0.125
2
0.0
1
2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
Lesebeispiel: Exemple d’interprétation:
Für das bessere Verständnis der Grafik wird als Beispiel das Jahr 2020 interpretiert: Pour mieux expliquer l’illustration, on a choisi d’interpréter l’année 2020: la distribution
Mithilfe von Box-Plots wird die Verteilung des Risiko-Ertrags-Verhältnisses (REV) für du ratio risque/rendement (RRR) est représentée à l’aide de diagrammes en boîte pour
den ganzen Immobilienbestand dargestellt und in die drei Risikoklassen grün, orange l’ensemble du portefeuille immobilier et répartie sur les catégories de risque vert,
und rot eingeteilt. Das REV hilft, das Risiko und die finanziellen Auswirkungen eines orange et rouge. Le RRR aide à illustrer le risque et les répercussions financières de
verfrühten Bauteilausfalls zu veranschaulichen. Das risikoärmste Gebäude hat 2020 la défaillance prématurée d’un composant. Le bâtiment avec le moins de risques af-
ein REV von circa 0.125 (untere Antenne) und gehört in die Risikoklasse grün. Analog fiche un RRR d’env. 0.125 (frontière basse) en 2020 et appartient à la catégorie de
weist das risikoreichste Gebäude einen REV von 0.875 auf (schwarzer Punkt oberhalb risque vert. Inversement, le bâtiment qui présente le plus de risques a un RRR de 0.875
der Antenne) und befindet sich in der Risikoklasse rot. Der Median (Strich innerhalb (point noir au-dessus de la frontière) et se situe dans la catégorie de risque rouge. La
der Box) liegt bei einem REV von 0.6. Der Instandsetzungsbedarf für dieses Jahr ist médiane (trait à l’intérieur de la boîte) s’établit à un RRR de 0.6. Le besoin de répara-
mit einer grauen Säule eingezeichnet und beläuft sich auf CHF 3 Mio. Ein strategi- tion pour cette année est illustré par une colonne grise et s’élève à CHF 3 mios. Un
sches Ziel könnte nun sein, den Median, also 50% des ganzen Immobilienbestands, objectif stratégique pourrait consister à déplacer la médiane, représentative de 50%
mithilfe einer angepassten Instandsetzungsplanung in die Risikoklasse grün zu be- de tout l’effectif, dans la catégorie de risque vert à l’aide d’une planification appropriée
kommen, was im Beispiel beinahe erreicht wird. de la maintenance, ce qui est presque atteint dans l’exemple présenté.
des, das sogenannte Objektrisiko, treffen. Bauteile mit direkten Risiko-Ertrags-Verhältnis /
Auswirkungen auf den Mietzins und folglich den Cashflow, zum
Beispiel Wärmeerzeugung oder Elektroanlagen, erhalten dabei Ratio risque/rendement
eine höhere Gewichtung.
Die aggregierte Risikokennzahl beschreibt nicht nur die mo-
1.0
hoch
mentane Zuverlässigkeit, sondern widerspiegelt auch den all-
gemeinen baulichen Zustand des Gebäudes. Sie dient als Instru-
ment für die qualitative Beurteilung und zugleich als Risk Ma-
0.8
nagement für die strategische Planung von Immobilien.
0.6
Risiko-Ertrags-Verhältnis
Ertrag
Massgebender Treiber für eine erfolgreiche Immobilienbe-
wirtschaftung ist der Cashflow. Wichtigste Grösse ist dabei der
0.4
jährliche Ertrag in Form von Mieteinnahmen. Ein verlässliches
Risk Management ist unverzichtbar, um Risiken richtig zu
0.2
quantifizieren und den optimalen Zeitpunkt für die Objekt-
strategien Instandsetzung, Verkauf, Halten oder Entwickeln zu
finden. Unerwartete, plötzliche Bauteilausfälle können Zu-
0.0
tief
satzkosten, Leerstände oder Mietzinsreduktionen und somit
Schwankungen beim Cashflow und der Rendite verursachen.
0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0
Bei der Bestimmung der erwarteten nachhaltigen Cashflows tief hoch
sind neben dem Objektrisiko unter anderem auch Prognosen Risiko
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ökonomischer Bedingungen wie Markt-, des Portfolios und umgekehrt. Am drin- Dadurch lässt sich auf einfache Weise
Standort- und Leerstandsrisiko zu be- gendsten müssen folglich Liegenschaften überprüfen, ob die erwarteten zukünfti-
rücksichtigen. Zur Veranschaulichung angeschaut werden, die sich im Quadrat gen Cashflows für ein Portfolio im Ver-
nehmen wir hier jedoch ceteris paribus rechts oben befinden (hoher Ertrag bei hältnis zum simulierten Objektrisiko rea-
an und versuchen nur die Frage zu be- hohem Ausfallrisiko). listisch modelliert sind. Zeigt der Trend
antworten, wie wahrscheinlich die pro- zu den oberen Risikoklassen (orange oder
gnostizierten nachhaltigen Cashflows Zehn-Jahres-Simulation rot), so sollte die Instandsetzungsplanung
unter Berücksichtigung der Zuverlässig- Nebst dem stichtagsbezogenen Risi- nochmals überdacht werden. Ansonsten
keit der einzelnen Bauteile respektive des ko-Ertrags-Verhältnis kann auch eine drohen Ertragsausfälle.
Gebäudes eintreten werden. dynamische Zehn-Jahres-Simulation
Die Grafik «Risiko-Ertrags-Verhält- der Zuverlässigkeit von Gebäuden in Gut hinschauen, rechtzeitig handeln
nis» (Seite 85) hilft, in einer Risikomatrix einem Portfolio durchgeführt werden Um langfristige finanzielle Stabilität
das Risiko und die finanziellen Auswir- (siehe entsprechende Grafik mit Lese- bei direkten Immobilienanlagen zu ga-
kungen eines verfrühten Bauteilausfalls beispiel). Dabei lässt das Risikomodell rantieren und die künftige Entwicklung
innerhalb des Immobilienportfolios zu jedes einzelne Bauteil jeweils um ein bis einer Pensionskasse positiv zu beeinflus-
veranschaulichen. Jeder Punkt repräsen- neun weitere Jahre altern und berechnet sen, sollte dem Objektrisiko besondere
tiert ein Gebäude eines Portfolios. Auf die entsprechende Zuverlässigkeit. Mit- Beachtung geschenkt werden. Instand-
der x-Achse ist die Zuverlässigkeit eines hilfe sogenannter Box-Plots kann die setzungen sollten risikoadjustiert geplant
Gebäudes, ermittelt aus der Zuverlässig- Verteilung des Objektrisikos für jedes werden und nicht zulasten der Substanz,
keit der einzelnen Bauteile, abgebildet. Jahr dargestellt werden. Berücksichtigt um die kurzfristige Performance zu stei-
Eine hohe Zuverlässigkeit bedeutet ein werden alle Gebäude eines Portfolios gern.
tiefes Risiko für einen Bauteilausfall und und deren risikoadjustierte Instandset- Ein Risk Management mit periodi-
umgekehrt. Auf der y-Achse ist der rela- zungsplanungen (angezeigt als Säulen- schen Simulationen und Auswertungen
tive Ertrag eines Gebäudes innerhalb des diagramm). Falls ein Bauteil instand hilft, falsche Entwicklungen im Immobi-
Portfolios abgebildet. Ein tiefer Ertrag gesetzt wird, so erhöht sich die Zuver- lienportfolio frühzeitig zu erkennen und
bedeutet beim Ereignis Ausfall eine ge- lässigkeit des gesamten Gebäudes wie- richtige Massnahmen einleiten zu kön-
ringe Auswirkung auf die Gesamtrendite der. nen. nIMMOBILIER | 87
Une approche de la gestion du risque empruntée au monde de l’assurance
Améliorer la prise de décisions
pour l’immobilier aussi
Le recours aux indicateurs de risque peut faciliter la mise au point
d’une stratégie durable et préservatrice de valeur pour les placements
immobiliers directs. Correctement utilisés et interprétés, de tels
indicateurs aident à modéliser des cashflows futurs proches de la réalité
et à fiabiliser la planification.
EN BREF Dans le contexte actuel d’une politique Adaptation à l’immobilier
monétaire ultra-expansive, de nom- Cette approche empruntée à l’assu-
On peut calculer la probabilité breuses institutions de prévoyance se rance-vie peut être appliquée aux com-
de défaillance de composants voient contraintes de prendre plus de posants d’un bâtiment par analogie. Aux
importants de l’immobilier en risques avec leurs placements. L’immobi- groupes de personnes, on substitue alors
lier est une classe d’actifs qui profite de des éléments tels qu’un toit plat, une fa-
s’inspirant des tables de mortalité. cette évolution: en 2017 il avait atteint çade ou des fenêtres. Et on ne parlera
C’est une bonne base pour une proportion record de 19.6% dans les plus de probabilité de décès, mais de pro-
évaluer le risque des objets. portefeuilles des caisses de pensions.1 babilité de défaillance des éléments du
Une telle recomposition et la concen- bâtiment. L’événement de défaillance
tration sur des classes d’actifs telles que survient quand un élément ne fonc-
l’immobilier comporte des dangers indé- tionne plus et ne peut plus servir à l’usage
niables. Si la fiabilité des éléments consti- prévu.
tutifs d’un objet diminue suite à une Comme l’espérance de vie, la proba-
mauvaise stratégie de maintenance, il bilité de défaillance dépend de toutes
risque de se produire des déductions de sortes de facteurs tels que l’âge, les maté-
loyer ou des vacances locatives qui sont riaux utilisés, mais aussi la qualité de la
synonymes de moins de revenus. Il s’en- maintenance de l’élément en question. Si
suit des fluctuations des futurs cashflows on dispose d’un jeu de données représen-
et une diminution de la performance. tatif sur le comportement de vieillisse-
Une gestion des risques qui visualise la ment et de défaillance des composants
probabilité des futurs cashflows anticipés individuels, on pourra établir une «table
en fonction des risques de l’objet peut de mortalité» tout à fait pertinente sur
remédier à ce problème. cette base.
Des distributions de probabilité théo-
Une approche provenant riques peuvent compléter la table de
de l’assurance-vie mortalité empirique afin qu’il soit pos-
Pour calculer les rentes de vieillesse, sible de spéculer sur le comportement de
on s’appuie sur des tables de mortalité. défaillance d’un composant à un mo-
Ces tables sont établies à l’aide de mé- ment donné dans le temps en dehors des
thodes statistiques servant à estimer la périodes d’observation connues.
probabilité de décès de groupes détermi-
nés de personnes selon l’âge et le sexe. Cerner le risque d’un objet
La probabilité qu’une personne âgée de à travers la fiabilité
x ans décède avant l’atteinte de l’âge x+1 Par cette méthode combinée, il est
est appelée probabilité de décès. possible de définir pour chaque compo-
sant à chaque âge un indice fiable de
1
Selon le rapport d’activités de la Commission fonctionnalité, également appelé fiabi-
de haute surveillance de la prévoyance lité. Une fiabilité élevée signifie une faible
professionnelle (CHS PP) 2017. probabilité de défaillance et vice versa.
09·18 | Prévoyance Professionnelle Suisse | Schweizer Personalvorsorge88 | IMMOBILIER
Adéquatement pondérées, les fiabili- tive. Mais pour les besoins de la dé- vieillir chaque composant de un à neuf
tés agrégées de différents composants monstration, nous allons simplement ans supplémentaires et calcule la fiabilité
permettent d’établir des pronostics sur la appliquer le ceteris paribus et tenter de correspondante. Tous les bâtiments d’un
fiabilité globale d’un bâtiment. On parle définir la probabilité avec laquelle les portefeuille sont pris en compte avec la
alors du risque d’un objet. Les compo- cashflows durables pronostiqués vont se planification de la maintenance ajustée
sants qui ont un impact direct sur le loyer matérialiser compte tenu de la fiabilité au risque (illustration sous forme de
et influencent donc le cashflow, par des composants individuels ou du bâti- diagramme à colonnes). Si un élément
exemple la production de chaleur ou les ment dans son ensemble. du bâtiment est remis un état, la fiabilité
installations électriques, sont pondérés L’illustration «Ratio risque/rende- de l’ensemble du bâtiment s’en trouvera
plus fortement. ment» (page 85 dans la version alle- améliorée.
L’indicateur de risque agrégé ne décrit mande de l’article) aide à visualiser dans Cette façon de procéder permet de
pas seulement la fiabilité du moment, une matrice du risque le risque et les vérifier aisément si les futurs cashflows
mais reflète aussi l’état général des struc- répercussions financières d’une défail- anticipés modélisés pour un portefeuille
tures du bâtiment. Il sert à la fois d’ins- lance précoce de composants au sein sont réalistes par rapport à la simulation
trument d’évaluation qualitative et d’ou- d’un portefeuille immobilier. Chaque du risque des objets. Si la tendance va
til de gestion du risque pour la planifica- point représente un immeuble du porte- vers les catégories de risque supérieures
tion stratégique de l’immobilier. feuille. Sur l’axe x est représentée la fia- (orange ou rouge), il faudrait revoir la
bilité d’un bâtiment, déterminée en planification de la maintenance, sinon
Ratio risque/rendement fonction de la fiabilité de ses compo- on risque d’essuyer des pertes de revenus.
Le cashflow est le moteur d’une ges- sants individuels. Une fiabilité élevée va
tion immobilière fructueuse. Et le revenu de pair avec un faible risque de défail- Observer de près, agir à temps
de loyer annuel son paramètre principal. lance d’un composant et vice versa. Pour garantir la stabilité des place-
Une gestion fiable du risque est indispen- L’axe y illustre le rendement relatif d’un ments immobiliers directs sur le long
sable pour quantifier les risques correcte- bâtiment au sein du portefeuille. Si ce terme et influencer positivement l’évolu-
ment et trouver le moment idéal pour rendement est faible, une défaillance tion future d’une caisse de pensions, il
déployer les différentes options straté- aura peu d’impact sur la performance faudrait être particulièrement attentif au
giques telles que la réparation, la vente, la globale du portefeuille et vice versa. Il risque des objets. Les réparations de-
garde ou le développement d’un objet. faudra donc inspecter en priorité les ob- vraient être planifiées en fonction des
Les défaillances subites et inattendues de jets qui se trouvent dans le carré en haut risques et non pour améliorer la perfor-
composants peuvent engendrer des coûts à droite (rendement élevé et grand mance à court terme aux dépens de la
additionnels, des vacances locatives ou risque de défaillance). substance.
des réductions de loyer qui se traduiront Une gestion des risques basée sur des
par des fluctuations du cashflow et de la Simulation sur dix ans simulations et des évaluations pério-
performance. En plus d’un instantané du ratio de diques permet de suivre l’évolution du
Pour déterminer le cashflow durable risque/rendement au jour référence, on portefeuille immobilier de près et d’in-
anticipé, on prendra en compte non peut aussi réaliser une simulation sur dix tervenir rapidement si elle va dans le
seulement le risque de l’objet, mais aussi ans de la fiabilité des bâtiments d’un por- mauvais sens. n
les pronostics économiques au sujet de tefeuille (voir illustration correspondante
facteurs tels que le risque du marché, le à la page 85 avec exemple d’interpréta- Daniel Weber
risque de situation et de vacance loca- tion). La modélisation du risque fait alors
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