GRUNDSTEUER: QUO VADIS? - PROF. DR. DIRK LÖHR 50. FREIBURGER IMMOBILIEN-FACHSEMINAR, 12.04.2019 - Deutsche Immobilien Akademie ...

GRUNDSTEUER: QUO VADIS?
PROF. DR. DIRK LÖHR
50. FREIBURGER IMMOBILIEN-FACHSEMINAR, 12.04.2019

DAS URTEIL
DES BVERFG
VOM 10.04.2018

DIE WICHTIGSTEN PUNKTE

− Einheitswerte (West von 1964, Ost von 1935) verstossen gegen den allgemeinen
  Gleichheitssatz
− Zweistufige Frist:
  − Neuregelung bis spätestens Ende 2019 erforderlich
  − Danach können die Einheitswerte noch maximal fünf Jahre verwendet werden,
     längstens bis Ende 2024
− Bei Verstoß: … droht die Aussetzung der Grundsteuer!

WICHTIGE VORGABEN DES BVERFG

− Künftige Reformoptionen: Gesetzgeber hat weiten Spielraum.
− Neue Bewertungsregeln müssen aber
   den Belastungsgrund der Steuer erfassen und
   die Relation der Wirtschaftsgüter realitäts- und gleichheitsgerecht abbilden
   (BVerfG 2018, Tenor, Nr. 1; Rz. 97).

WAS BISHER GESCHAH

11 / 2016           09 / 2017              02 / 2019        03 / 2019

Bundesrats-        Bundestagswahl:         BMF: WUM         BMF: Nach-
initiative         Diskontinuität          und WAM          justierung WAM

Adam Smith … Henry George … William Vickrey … „Grundsteuer: Zeitgemäß!“

                                Bodenwertsteuer

DIE
DERZEITIGEN
REFORM-
KANDIDATEN

VERBUNDMODELLE

VERBUNDMODELLE

Das Kostenwertmodell
(Bundesratsmodell)

VERBUNDMODELLE

                                    Befürworter:
                                     (Immobilien-) Wirtschaft und ihre
                                      Verbände (z.B. ZIA),
Das Flächenmodell
                                     Grundeigentümer (z.B. Haus & Grund)
(wertunabhängiges Modell - WUM,
Südmodell, „Einfachsteuermodell“)    Unterstützung durch ifo-Institut
                                     Weite Teile der CDU/CSU-Fraktion
                                      und der FDP

FLÄCHENMODELL: BELASTUNGSGRUND, BEWERTUNGSZIEL

“Die Grundsteuer soll neben der Erhebung von Gebühren und Abgaben die
kommunalen Kosten für die Bereitstellung und die Instandhaltung öffentlicher
Infrastruktur finanzieren, die durch den Besitz bzw. die Nutzung eines Grundstücks
entstehen. Die Grundsteuer sollte daher mit ihrem Äquivalenzprinzip an eine mögliche
Inanspruchnahme von öffentlichen Leistungen bzw. der Gewährung von
Daseinsvorsorge geknüpft sein.”
(AG Kommunalpolitik der CDU/CSU-Fraktion im Deutschen Bundestag)

Begründung: Offenbar Kostenäquivalenz => Bemessungsgrundlage?

FLÄCHENMODELL: BEMESSUNGSGRUNDLAGE

              Boden: Fläche (qm) x 2 Cent (Wertzahl)
                                +
           Gebäudegrundfläche x Geschosszahl x 20 Cent

                (Gewerbe: Äquivalenzzahl 40 Cent)

                                                         11

FLÄCHENMODELL: BEMESSUNGSGRUNDLAGE
                                                              Quelle: Hamburger
Vereinfachungen:                                              Diskussionspapier, S. 4
Brutto-Grundfläche: Gebäude-Grundfläche x Vollgeschossflächenzahl

                                                                          12

FLÄCHENMODELL: BEMESSUNGSGRUNDLAGE
                                                               Quelle: Hamburger
Vereinfachungen:                                               Diskussionspapier, S. 4

“im Hinblick auf die eingeschränkte Nutzbarkeit von Kellern und der Dachschrägen bei
Dachböden sollten darin jeweils Keller und Dachgeschoss typisierend mit der halben
Vollgeschossflächenzahl berücksichtigt werden”

                                                                           13

FLÄCHENMODELL: BEMESSUNGSGRUNDLAGE
                                                                 Quelle: Hamburger
Vereinfachungen:                                                 Diskussionspapier, S. 4
“Alternativ kann ggf. Auch die Gebäudehöhe vom tiefsten Schnittpunkt zwischen
Gebäude und Erdoberfläche (bei Hanglage talseitig) vom Steuerpflichtigen angegeben
werden und??????????????
             daraus die Vollgeschossflächenzahl ermittelt werden …”

                                                                             14

FLÄCHENMODELL: BEWERTUNG

Technisch:
 Ermittlung der Gebäudefläche ist keineswegs trivial!
 Werden die Grenzen der Typisierung überschritten?
 Notwendige Daten sind nicht in allen Bundesländern vorhanden?
 Nachhalten der Flächen in Hauptfeststellungen erforderlich!

                                                                  15

FLÄCHENMODELL: BEWERTUNG

Rechtlich:
 Stellenwert des Leistungsfähigkeitsprinzips?
 Argumentation mit Folgerichtigkeit, aber:
  − Was genau sollen Äquivalenzzahlen eigentlich abbilden?
  − Warum einheitliche Äquivalenzzahlen
     trotz unterschiedlicher kommunaler Kostenstrukturen?
  − Warum höhere Äquivalenzzahlen für Gewerbe?
  => Wahl der Äquivalenzzahlen bislang willkürlich!
 Jegliche Differenzierung = Annäherung an Wertgrößen!
                                                             16
 Verfassungsänderung mit Sicherheit erforderlich!

FLÄCHENMODELL: BEWERTUNG

Wirtschaftlich / sozial / städtebaulich:
 Kaum Belastung von unbebaut vorgehaltenen Grundstücken!
 Immobilie an peripherem Standort wird genauso besteuert wie flächengleiche
  Immobilie an hochpreisigem Standort!
 Belastung der Investition (größte Last liegt auf Gebäudesteuern)!
 Belastung der Wirtschaftstätigkeit in der Peripherie!

                                                                         17

FLÄCHENMODELL: BEWERTUNG

Wirtschaftlich / sozial / städtebaulich:

                                                                                        18

   Zentralere Orte: mehr hochwertige Dienstleistungen   Peripherere Orte: stärker produktionsorientiert

VERBUNDMODELLE

                         Befürworter:
                          Teile der kommunalen Spitzenverbände
Das „Kompromissmodell“
(modifiziertes WAM)       Weite Teile der SPD-Fraktion und der
                           Fraktion der Bündnisgrünen

BEGRÜNDUNG:   A) MIT NUTZENÄQUIVALENZ (?)
              B) MIT LEISTUNGSFÄHIGKEIT?=>
BEMESSUNGSGRUNDLAGE?

                                        Privat geschaffene Werte:
                                        Nutzenäquivalenz?

                                        Öffentlich geschaffene
                                        Werte

MIETWERTMODELL: STEUERERKLÄRUNG

     Abgefragt         Mögliche Probleme
1.   Grundst.-fläche   keine

                                                                        ?§?
2.   Bodenrichtwerte   “Geglättete” Bodenrichtwerte, aber …
3.   Nettokaltmiete    Amtl. ermittelte Durchschnittsmieten, aber …
4.   Wohnfläche        Komplex und angreifbar!
5.   Baujahr           Wirtschaftliche Betrachtung außer Acht gelassen
                       (Renovierungen, Modernisierungen, Anbauten – s. Folgeseite)
6.   Wohnförderung?    Zwecks Ansatz ermäßigter Steuermesszahlen
                                                                        21

Baujahr: Ermittlung und Aussagekraft?

MIETWERTMODELL: BEWERTUNG

Technisch:
 Komplexität geringer als bei Einheitsbewertung, aber …
 Nicht-Wohngrundstücke: Modifiziertes Sachwertverfahren!
 Land- und Forstwirtschaft: Spezielles Verfahren!
 Änderungen müssen in Hauptfeststellungen nachgehalten werden!
 Wieviel Manpower (Katasterverwaltungen, Finanzverwaltung)?
 Gelingt Digitalisierung und Umsetzung bis 2024?
                                                                  23

MIETWERTMODELL: BEWERTUNG

Rechtlich:
 Nähe zur (Sonder-) Vermögensteuer?
 Unabhängiger Belastungsgrund?
 Falls Begründung mit Leistungsfähigkeit: Relation der Steuerwerte darf sich nicht
  ohne triftigen Grund erheblich von der Struktur der Verkehrswerte unterscheiden!
 Erforderlichkeit einer Verfassungsänderung noch unklar!
                                                                              24

MIETWERTMODELL: BEWERTUNG

Wirtschaftlich / sozial / städtebaulich:
− Investitionen (in den Wohnungsbau) bestraft
− Überwälzbarkeit, Gentrifizierungsgefahr
− Unbebaute Grundstücke nur mäßig mobilisiert
− Compliance zur Planung bestraft

                                                25

WUM, WAM UND …

… Wendelin?

UNVERBUNDENES MODELL

                       Befürworter:
                       - Initiative “Grundsteuer: Zeitgemäß!”
                       - Unterstützung u.a. durch IW Köln,
Die Bodenwertsteuer      DIW
                       - Deutsche Steuergewerkschaft
                       - Teile der SPD, der FDP und der
                         Grünen

ANSATZPUNKT: 2 WIRTSCHAFTSGÜTER

                                  Privat geschaffene Werte

                                  Öffentlich geschaffene
                                  Werte

BORIS-SYSTEM

BODENWERTMODELL: BELASTUNGSGRUND, BEWERTUNGSZIEL

Begründung: mit Nutzenäquivalenz (kompatibel mit Leistungsfähigkeitsprinzip)
 Erfassung der v.a. durch kommunale Bereitstellung (!) öffentlicher Güter
  vermittelten Vorteile, die sich (unabhängig von der Bebauung) im Bodenwert
  zugunsten des Bodeneigentümers niederschlagen.
 (Die konkrete Inanspruchnahme von Leistungen durch die Nutzer der Grundstücke
  wird i.d.R. durch Gebühren abgedeckt und muss nicht durch eine
  Gebäudekomponente erfasst werden).

                                                                           31

ÖFFENTLICHE BEREITSTELLUNGSKOSTEN (FIXKOSTEN)

                                  Nutzung Infrastruktur:
                                  Gebühren!

                  Bereitstellung Infrastruktur:
                  Bodenwerte!

BODENWERTSTEUER: BEMESSUNGSGRUNDLAGE

                Boden: Fläche (qm) x Bodenrichtwert

            (Difu-Modell: + Bodenfläche x Äquivalenzzahl)

                                                            33

WIRKUNG

Ergänzung der Bodenwertkomponente durch Lenkungskomponente:
 Bodenwertkomponente mit Blick auf Investition neutral.
 Teure Lagen: Bodenflächenkomponente dämpft Preisdifferenzierung (soziale
  Zielsetzung)
 Periphere Lagen: Bodenflächenkomponente reizt zu effizienterer Flächennutzung an
  (planerische / ökologische Zielsetzung)

                                                                          34

BEWERTUNG

Technisch:
− Unterschiedliche Qualität der Arbeit der Gutachterausschüsse (s. Bayern, Baden-
  Württemberg, Berlin)
− Probleme bei kaufpreisarmen Lagen und Grundstückstypen (Innenstädte,
  Gewerbebetriebe, ländliche Regionen)
− Aber:Verbesserung durch Vereinheitlichung im Gutachterausschusswesen,
  automatisierte Bodenrichtwertermittlung als stützendes Verfahren.

                                                                           35

BEWERTUNG

Rechtlich:
− Bodenwertmodell kann Belastungsgrund folgerichtig und gleichheitsgerecht abbilden.
− Aber:Verfassungsänderung mit Sicherheit erforderlich.

                                                                           36

BEWERTUNG

Wirtschaftlich / sozial:
− Unterstützt planerische Zielsetzungen.
− Ökonomisch effizient.
− Sozial: Abschöpfung der Bodenrente und schwierige Überwälzbarkeit, aber stärkste
  Differenzierung nach Lagen.

                                                                          37

BELASTUNG DER MIETER - ÜBERWÄLZUNG
            €

                             Angebot 2

                                         Angebot 1

Mieter

                                                     Nachfrage
Vermieter                  Steuer

                                                                     39
                                                                 X

ALSO

Bodenwertsteuer:
− … differenziert starker nach Lagen als andere Modelle
− … belastet aber unabhängig von rechtlicher Umlagefähigkeit langfristig den
     Bodeneigentümer (bei Überwälzung sinken erzielbare Nettokaltmieten)

                                                                               40

“PUBLIC VALUE OF LAND” - ODER:
WER HAT DIE BODENWERTE GESCHAFFEN?

                                                                Alfred Marshall
                                                                (1842-1924)
Bodenwerte sind das Resultat externer Effekte:
Leistungen der Allgemeinheit!

Kein Bodeneigentümer hat den Wert seines Bodens selbst geschaffen!

Arbeitnehmer
Verbraucher                     Abgaben
-----------------                 €
Mieter

          €                                        €
   Mieten,                                          Öffentliche
   Produktpreise                                    Leistungen

                    Gewinner:             Bodeneigentum!
Cui Bono?

VERMÖGENSVERTEILUNG
(GINI-KOEFF.: 0.76!)

Inwertsetzung der Standorte mit
öffentlichen Mitteln zugunsten
der reichsten 10 Prozent
(an den besten Standorten)!

Im Schlaf reich werden!? - seit dem 2. Weltkrieg :
Ca. 80 % des globalen Anstiegs der
„Immobilienpreise“ wurden
durch Bodenpreissteigerungen
verursacht!

 Quelle: Knoll / Schularick / Steger (2018)

ERWEITERTE STANDORTRENTE NACH DEZILEN, PRIVATISIERTER ANTEIL (2016)
      140,0

      120,0                                                              115,8

      100,0

       80,0

       60,0

                                                              38,9
       40,0
                                                   24,0
       20,0                             14,1
                 3,9          7,1
                                                                                    45

        0,0
              1.-5. Dezil   6. Dezil   7. Dezil   8. Dezil   9. Dezil   10. Dezil

EFFIZIENZ DER BODENWERTSTEUER

Super-Neutralität: Lenkt nicht aktiv, aber
− … belastet keine Investitionen!
− … führt zu keinen steuerlichen Zusatzlasten!
− … nimmt Verzerrungen der heutigen, verbundenen
      Steuern weg!
− … belastet unbebaute und bebaute Grundstücke gleich!

                                                         46

SENKT DIE BODENWERTE, LENKT INVESTITIONEN IN GEBÄUDE
(“PORTFOLIOEFFEKT”):

                                                       47

BEFOLGUNG DER PLANUNG:

                         48

REFERENZEN

    …. und viele andere mehr …

QINGDAO, DEUTSCHE KOLONIE (1898 – 1914)
MIT EINER VORBILDLICHEN STEUER- UND BODENORDNUNG

                                       Sun Yat-sen
                                       (1866-1925)

                                                     50

QINGDAO, BODENRICHTWERTKARTE

                                                51

             In kürzester Zeit implementiert!

UND “DER APPARAT”?

                     52

VERGLEICH DER MODELLE

Zahllastverschiebungen
(vorläufige Berechnungen)

Durchschnitt Deutschland
                                   Prämisse: Aufkommensneutralität!
Angaben in Euro
Durchschn. Steuer / WE     ØUG/ WE      EFH          MFH              NWG
Ø BRW                        197        173           215             135
Status Quo                   19         293           152             1.158
Bodenwertsteuer              130        427           111             816
Difu-Modell                  116        417            94              947
Modell BMF                   47         296           112             1.364
Flächensteuer
                             17         288           129             1.306
(ÄZ NWG = 0,20)
Flächensteuer
                             12         210           94              1.788
(ÄZ NWG = 0,40)

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