"Hartzer, Hipster, Ottonormalo" - Die aktuellen Wohnbedürfnisse im Ruhrgebiet - Impulsvortrag auf dem Forum "RUHRWERT" der Immobilienkonferenz ...
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„Hartzer, Hipster, Ottonormalo“ – Die aktuellen Wohnbedürfnisse im Ruhrgebiet Impulsvortrag auf dem Forum „RUHRWERT“ der Immobilienkonferenz Ruhr 2019 Manfred Neuhöfer Herne, 12. September 2019
So sieht der Wohnungsmarkt im Ruhrgebiet aus 12.09.2019 2
Ruhrgebiet – Wohnungsmieten Q2/2019*
Quelle: F+B Wohnindex Q2/2019
* der Städte mit über
25.000 Einwohnern
Ruhrgebiet – Entwicklung Wohnungsmieten 5 Jahre*
Quelle: F+B Wohnindex Q2/2019
* der Städte mit über
25.000 Einwohnern
Ruhrgebiet – ETW-Preise Q2/2019*
Quelle: F+B Wohnindex Q2/2019
* der Städte mit über
25.000 Einwohnern
Ruhrgebiet – Entwicklung ETW-Preise 5 Jahre*
Quelle: F+B Wohnindex Q2/2019
* der Städte mit über
25.000 Einwohnern
Preisniveau erschließungsbeitragsfreier Baugrundstücke für
freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser (mittlere Wohnlage)
Sozio-Ökonomie im Ruhrgebiet
Wohnungsmarkt Ruhr 2018, 4. Regionaler Wohnungsmarktbericht S. 10
10.09.2019 F + B Präsentation 7
Mittlerer Angebotspreise für Eigenheime
Sozio-Ökonomie Mittlerer Angebotspreis für Eigenheime
Wohnungsmarktbericht NRW 2018 S. 54
12.09.2019 F + B Präsentation 8
Entwicklung der Eigenheim-Erschwinglichkeit
(Preis-Einkommens-Relation) 2008–2018
Sozio-Ökonomie
Wohnungsmarktbericht NRW 2018 S. 56
12.09.2019 F + B Präsentation 9
Eigenheim-Erschwinglichkeit 2018
(Preis-Einkommens-Relation für mittleres Bestandshaus)
Sozio-Ökonomie
Wohnungsmarktbericht NRW 2018 S. 56
12.09.2019 F + B Präsentation 10Regionale Kaufpreisfaktoren (vereinfachte Rechnung)
für Eigentumswohnungen
Sozio-Ökonomie
Wohnungsmarktbericht NRW 2018 S. 63
12.09.2019 F + B Präsentation 11Gegenüberstellung quantitativer
Neubaubedarf mit realem Neubau
Sozio-Ökonomie
Wohnungsmarktbericht NRW 2018 S. 81
12.09.2019 F + B Präsentation 12Sozio-Ökonomie Bevölkerungsprognose 2018 - 2040
Prognostizierte prozentuale
Bevölkerungsentwicklung
2018 – 2040 in %
Stadt Essen 7,39
Stadt Dortmund 6,15
Stadt Mülheim an der Ruhr 1,22
Stadt Herne 0,15
Stadt Gelsenkirchen 0,07
Stadt Bochum -0,65
Stadt Hagen -1,74
IT.NRW, Düsseldorf, 2019
Stadt Hamm -2,54
Stadt Duisburg -3,49
Ennepe-Ruhr-Kreis -4,00
Stadt Oberhausen -4,12
Kreis Recklinghausen -4,68
Kreis Unna -4,80
Kreis Wesel -5,08
Stadt Bottrop -6,49
10.09.2019 F + B Präsentation 13So sind die sozio-ökonomischen Rahmenbedingungen – Grundlage der marktrelevanten Wohnbedürfnisse 12.09.2019 14
Wirtschaftswachstum (BIP) 2006–2016 BIP
Sozio-Ökonomie
Wohnungsmarktbericht NRW 2018 S. 26
12.09.2019 F + B Präsentation 15Entwicklung der Arbeitnehmerzahlen
Sozio-Ökonomie
Mittlere jährliche
Entwicklung seit 2013
Wohnungsmarktbericht NRW 2018, S. 27
12.09.2019 F + B Präsentation 16Kaufkraftniveau (haushaltsbezogener
Kaufkraftindex) 2017
Sozio-Ökonomie
Wohnungsmarktbericht NRW 2018, S. 30
12.09.2019 F + B Präsentation 17Sozio-Ökonomie Kaufkraftniveau Ruhrgebiet 2016 (Index)
Wohnungsmarkt Ruhr 2018, 4. Regionaler Wohnungsmarktbericht S. 74
10.09.2019 F + B Präsentation 18SGB II-Empfänger
Sozio-Ökonomie
Entwicklung April 2016
zu April 2018
Wohnungsmarktbericht NRW 2018 ,S. 32
12.09.2019 F + B Präsentation 19Regionaler Arbeitslosenüberhang
2018 NRW
Sozio-Ökonomie
Qualifizierte Arbeitslose
ohne passende Stelle in %
aller Arbeitslosen
IW Regionalstudie 2019, S. 163
12.09.2019 F + B Präsentation 20Zuwanderung an Ausländern
in NRW 2013 - 2017
Sozio-Ökonomie
Nettozuwanderung in %
der Bevölkerung
IW-Regionalstudie 2019, S. 171
12.09.2019 F + B Präsentation 21Sozio-Ökonomie Ausländeranteil im Ruhrgebiet 2016
Wohnungsmarkt Ruhr 2018, 4. Regionaler Wohnungsmarktbericht S. 56
10.09.2019 F + B Präsentation 22Regionale Verteilung von Akademikern – NRW 2018
Sozio-Ökonomie (Prozentualer Anteil auf die Beschäftigtenzahl)
IW-Regionalstudie 2019, S. 157, 159
12.09.2019 23Entwicklung Familienhaushalte (mit Kindern unter 18
Sozio-Ökonomie Jahren, im lang- und kurzfristigen Mittel)
Wohnungsmarktbericht NRW 2018, S. 22
12.09.2019 24Neue Regionalstudie: Schlussfolgerungen für das
Sozio-Ökonomie Ruhrgebiet aus Sicht des IW
▪ In der Zusammenfassung der Indikatoren Wirtschaft, Demografie und Infrastruktur
schneidet das Ruhrgebiet in der Gesamtzahl relativ schlecht ab (1,5 – 2,75 von 3,25).
▪ „Besonders düster sieht es in Duisburg/Essen, Emscher-Lippe und Bremerhaven
aus“.
▪ IW-Chef Michael Hüther: „Die betroffenen Länder sollten Schuldenerlasse für die
Kommunen in Betracht ziehen, damit diese wieder handlungsfähig werden.“
▪ Jens Südekum: „Eine kluge Regionalpolitik sollte den Kommunen die Möglichkeit
geben, sich selbst zu helfen.“
▪ Insbesondere in den Bereichen der Wirtschaft und Infrastruktur besitzt das
Ruhrgebiet einen starken Handlungsbedarf.
12.09.2019 25 IW 08.08.2019Sozio-Ökonomie „Die Stärkung der Wirtschaft ist das A und O“*
▪ Das Ruhrgebiet besitzt gute demographische Voraussetzungen, geringe
Fachkräfteengpässe, Potenziale bei der Frauenerwerbsquote und Qualifizierung der
Arbeitslosen.
▪ Weiterhin notwendig ist der gezielte Ausbau der Hochschullandschaft und der Start-
Up-Szene, sowie eine verstärkte Gründermentalität im nicht-akademischen Bereich.
▪ „Das Revier kann noch immer nicht seine PS auf die Straße bringen, die es als
größter dieser Ballungsräume eigentlich haben müsste. Daran muss sich unbedingt
was ändern. [….] Heute ist es eher Hemmschuh in der gesamtwirtschaftlichen
Entwicklung. Dass sich dies ändert, ist im gesamtdeutschen Interesse.“
* WAZ-Interview mit Dr. Klaus-Heiner Röhl/ IW vom 16.08.2019 zu der IW-Studie Die Zukunft
der Regionen in Deutschland – Zwischen Vielfalt und Gleichwertigkeit
12.09.2019 26 WAZ 16.08.2019Wohnungsangebot und marktrelevante Wohnungsnachfrage – wer ist Henne, wer ist Ei? 12.09.2019 27
Pendleranalyse: starke Verflechtungen mit dem Umland,
Angebot und Nachfrage Mobilität erzeugt enorme Verkehrsbelastungen
▪ Randgebiete der Metropole Ruhr (insbesondere Süden und Südosten sowie Hamm)
besitzen besonders hohe Auspendleranteile aufgrund zahlreicher Arbeitsplätze im
Umland
▪ Gründe zum Pendeln vom Ruhrgebiet in die Rheinschiene:
▪ räumliche Nähe von Städten mit einem hohen Arbeitsplatzbesatz
(Beschäftigtendichte) und höher entlohnten Jobs in der Rheinschiene
▪ hohe Auspendlerüberschüsse signalisieren die preisliche Attraktivität des
Wohnungsmarktes der Metropole Ruhr
▪ Einpendleranteil von außerhalb ist im Zentrum der Metropole Ruhr eher gering, an
den Rändern der Metropole jedoch höher
▪ im Süden teilweise Einpendleranteil von einem Drittel (Duisburg, Essen)
▪ Im Südosten teilweise Einpendleranteil von 40 % (Hagen, Schwelm)
▪ Am Ost- % (Kreis Unna, Stadt Hamm) und Westrand (Kreis Wesel) teilweise
Einpendleranteil von bis zu 60 %
→ Große Bedeutung dieser Arbeitsmärkte für das Umland
12.09.2019 28 empirica Regionale Nachfrageanalyse Wohnungsmarkt Ruhr 2040, S. 35 ff.Hartzer, Hipster, Ottonormalo:
Angebot und Nachfrage Quantitative Veränderung der Wohnungsnachfrage
▪ Die Nachfragegruppe der Älteren nimmt zu, dabei steigender Trend der Altersarmut/
Armutsgefährdung aufgrund Strukturwandel
▪ Bis 2040 weiterer Anstieg der Ein- und Zweipersonenhaushalte zu erwarten
▪ Zunehmender Anteil an jungen Nachfragegruppen mir relativ höheren Einkommen bei
gleichzeitigem Wachstum der Nachfragegruppen mit geringen Einkommen → wachsende
Polarisierung
▪ Prozess der Polarisierung wird auf dem Wohnungsmarkt verschärft, da Einkommen
langsamer steigen als die Marktpreise; Polarisierung wirkt am stärksten in den
Stadtregionen, die sich im Strukturwandel der Tertiärisierung befinden, also im Ruhrgebiet
▪ Internationale Zuwanderung in die Metropole Ruhr wird auch in Zukunft eine Rolle spielen
▪ Zuwanderer aus wirtschaftlich schwächeren Regionen dar (z.B. Süd-Ost-Europa) stellen
besondere Herausforderung dar; Konzentration auf wenige Kommunen, zumeist in
wohngünstigen Stadtteilen nahe ehemaligen Industriestandorten
▪ Multilokale Haushalte vor allem in zentralen, urbanen Lagen stellen bis zu einem Viertel
aller Haushalte
12.09.2019 29 empirica Regionale Nachfrageanalyse Wohnungsmarkt Ruhr 2040, S. 126Hartzer, Hipster, Ottonormalo:
Angebot und Nachfrage Qualitative Veränderung der Wohnungsnachfrage
▪ Hohe Standorttreue Älterer (über 65 Jahre) bleibt weiterhin bestehen, dagegen höhere
Umzugsbereitschaft bei den 50 bis 60-Jährigen
▪ Nachfrage nach Wohnstandorten in Mehrgenerationennachbarschaften besonders bei
Familien und älteren Menschen; ältere Haushalte wollen zentral gelegene, barrierefreie,
„normale“ Neubauten
▪ Mehr „Living-Apart-Together-Beziehungen“ unter Akademikern
▪ Junge Nachfragegruppen präferieren zentrale Lagen mit sehr gutem Angebot an
unterschiedlichen Mobilitätsformen
▪ Anhaltend hohe Präferenz und Nachfrage für/nach Wohneigentum; aber: Trend der
zukünftigen Wohneigentumsbildung in der Metropole Ruhr ist unklar
▪ Familien: Häufig werden für die Vorteile der zentralen Lage beengte und suboptimale
Wohnverhältnisse in Kauf genommen
▪ Trend zum Cohousing?
12.09.2019 30 empirica Regionale Nachfrageanalyse Wohnungsmarkt Ruhr 2040, S. 126Ausblick 10 Thesen zur Wohnungspolitik im Ruhrgebiet
▪ Arm zieht arm – und billig wird oft nicht schön
▪ Beim Bauen und Sanieren auf Qualität und Wertigkeit setzen, nicht nur billig billig
▪ Niemals Sozialwohnungsghettos neu bauen, Mischung von Bauformen und gefördert/ frei
finanziert ist extrem wichtig
▪ Menschen nicht als Masse, sondern als Individuen mit Verantwortung für sich selbst
sehen; Förderpolitik und Forderpolitik (Bsp. Luxemburg)
▪ Abweichendes, dissoziales, kaputtes Verhalten benennen und frühzeitig sanktionieren
(ist anstrengend und kostet Geld)
▪ Menschen in Passau, Pirmasens oder Pirna können möglicherweise mit Fußball,
Currywurst und Montanruinen wenig anfangen, mehr Außensicht wagen!
▪ Indikator: wo wohnen die Fußballspieler der Bundesliga-Vereine im Ruhrgebiet?
▪ Infrastruktur wird bei allen Ökonomen über- und Lebenskultur, Freizeitwert sowie Ästhetik
werden unterbewertet (weil so schlecht messbar)
▪ Mutig sein – nicht depressiv werden
▪ Beispiel an Berlin nehmen: Trotz Bad Governance und Armut noch Investorenliebling,
aus Subkultur wird dort Kapital geschlagen; in Dortmund beschwert sich der OB wegen
Ruhri-Tatort beim WDR
12.09.2019 31Projekt „Sechs Seen Wedau“ der GEBAG aus Duisburg
Cooles Beispiel 60 ha Vielfalt, Qualität und Wertigkeit
12.09.2019 32 Atelier Loidl LandschaftsarchitektenF+B Forschung und Beratung für
Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH
Adenauerallee 28
20097 Hamburg
www.f-und-b.de
Manfred Neuhöfer (Standort Neuss)
Mitglied der Geschäftsleitung
Telefon: (0 21 37) 9 37 91 31
E-Mail: mneuhoefer@f-und-b.de
12.09.2019 33Sie können auch lesen
