Grundsteuerreform 2022 - Vortrag für die Mitglieder des VDK Ortsverbands Gemünden am 09.07.2022

Grundsteuerreform 2022
                Vortrag für die Mitglieder
           des VDK Ortsverbands Gemünden
                     am 09.07.2022

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Hauptniederlassung                      Niederlassung
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Steffen Werner
                    Steuerberater
Fachberater für Unternehmensnachfolge (DStV e.V.)
    Zertifizierter Testamentsvollstrecker (AGT)

Überblick
1.   Allgemeines zur Grundsteuer
2.   Urteil des Bundesverfassungsgerichts aus 2018
3.   Ablauf der Grundsteuerreform
4.   Überblick über die Bewertungsverfahren
5.   Bewertung des Grundvermögens in Hessen
      a.   Bewertung unbebauter Grundstücke
      b.   Bewertung bebauter Grundstücke
6.   Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen
     Vermögens

1. Allgemeines zur
   Grundsteuer

Arten von Grundsteuer
                        Grundsteuer

  Grundsteuer A                        Grundsteuer B

     Land- und                        Grundvermögen
forstwirtschaftliches
     Vermögen
                              unbebaute           bebaute
                             Grundstücke        Grundstücke

Berechnung der Grundsteuer
 Bewertung Grundbesitz    Feststellungsbescheid
   = Grundsteuerwert           (Finanzamt)

                                       Grundlagenbescheid

    x Steuermesszahl      Messbetragsbescheid
= Grundsteuermessbetrag       (Finanzamt)

                                       Grundlagenbescheid

x Hebesatz der Gemeinde   Grundsteuerbescheid
     = Grundsteuer            (Gemeinde)

2. Urteil des
Bundesverfassungsgerichts
        aus 2018

Urteil des Bundesverfassungs-
         gerichts aus 2018
• Bemessung der Grundsteuer nach dem Einheitswert auf
  den 01.01.1964 in den alten Bundesländern und nach
  dem Einheitswert auf den 01.01.1935 in den neuen
  Bundesländern verfassungswidrig
• Verabschiedung eines neuen Grundsteuergesetz bis
  zum 31.12.2019
• Anwendung der alten Vorschriften zur Bemessung der
  Grundsteuer nach den Einheitswerten noch bis zum
  31.12.2024 möglich
• Bemessung der Grundsteuer nach den neuen
  Vorschriften zwingend ab dem 01.01.2025

3. Ablauf der
Grundsteuerreform

Ablauf der Grundsteuerreform
01.01.2022          Hauptfeststellungszeitpunkt
März 2022           Allgemeinverfügungen der Finanzverwaltungen zur
                    Erklärungsabgabe
Mai bis Juli 2022   Informationsschreiben der Finanzämter an die
                    Grundstückseigentümer
01.07.2022          Beginn der Abgabefrist für die Feststellungserklärung
                    (zwingend elektronisch)
31.10.2022          Ende der Abgabefrist für die Feststellungserklärung
Ab November         Erlass der Feststellungsbescheide und
2022                Grundsteuermessbescheide durch die Finanzämter
Ab 2023/2024        Erlass der Grundsteuerbescheide durch die Gemeinden
01.01.2025          Erstmalige Zahlung der neuen Grundsteuer
01.01.2029          neuer Hauptfeststellungszeitpunkt

4. Überblick über die
Bewertungsverfahren der
einzelnen Bundesländer

Überblick über die
            Bewertungsverfahren
Verfahren         Bundesland
                  Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-
Bundesmodell      Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz,
                  Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen
Modifiziertes
                  Saarland, Sachsen
Bundesmodell
Modifiziertes
                  Baden-Württemberg
Bodenwertmodell
Flächenmodell     Bayern
Flächen-Faktor-
                  Hessen
Modell
Wohnlagenmodell   Hamburg
Flächen-Lage-
                  Niedersachsen
Modell

5.
  Bewertung des
Grundvermögens in
     Hessen

5.
    a. Bewertung von
unbebauten Grundstücken

Definition unbebautes
               Grundstück

• Grundstück, auf dem sich kein nutzbares Gebäude
  befindet
• Kein land- und forstwirtschaftliches Vermögen
   – land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen, die in einem
     Bebauungsplan als Bauland festgesetzt sind und
   – deren sofortige Bebauung möglich ist und
   – Bebauung innerhalb des Plangebiets in benachbarten Bereichen
     begonnen hat oder schon durchgeführt ist oder
   – Zu erwarten ist dass Fläche innerhalb der nächsten 7 Jahren als
     Bauland, Gewerbe- oder Industrieland genutzt wird

Beispiel unbebautes Grundstück

Bewertung eines unbebauten
          Grundstücks
• Grundsteuermessbetrag = Ausgangsbetrag x Faktor

• Ausgangsbetrag = Flächenbetrag für den Grund und
                   Boden

• Flächenbetrag für den Grund und Boden =
  Grundstücksfläche in qm x 0,04 €/qm

• Faktor = (Bodenrichtwert des Grundstücks/
  durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde)   0,3

Beispiel Bewertung unbebautes
           Grundstück
• Angaben zum unbebauten Grundstück (Baugrundstück)
  – Grundstücksgröße 1.000 qm

  – Bodenrichtwert des Grundstücks 60 €

  – Durchschnittlicher Bodenrichtwert der Gemeinde 70 €

  – Hebesatz der Gemeinde 390 %

Beispiel Bewertung unbebautes
           Grundstück
• Berechnung der Grundsteuer
  Flächenbetrag Grund     = Fläche Grund und Boden          x    0,04 €/qm
  und Boden               = 1.000 qm                        x    0,04 €/qm
                          = 40 €
  Ausgangsbetrag          = Flächenbetrag Grund und Boden x      Steuermesszahl
                          = 40 €                          x      100%
                          = 400 €
  Faktor                  = (Bodenrichtwert des Grundstücks / durchschn. Bodenrichtwert)   0,3

                          = (60 € / 70 €) 0,3
                          = 0,9548078108
  Grundsteuermessbetrag   = Ausgangsbetrag                   x   Faktor
                          = 40 €                             x   0,9548078108
                          = 38,19 €
  Grundsteuer             = Grundsteuermessbetrag            x   Hebesatz
                          = 38,19 €                          x   390 %
                          = 148,94 €

Wo finden Sie die für die
  Erklärung benötigten Angaben
• Grundbuchauszug
   –   Eigentümer
   –   Eigentumsanteil
   –   Gemarkung
   –   Grundbuchblatt
   –   Flur
   –   Flurstück
   –   Grundstücksgröße
• Informationsschreiben des Finanzamts
   – Zuständiges Finanzamt
   – Aktenzeichen

5.
b. Bewertung von bebauten
      Grundstücken

Definition bebautes Grundstück

• Grundstück, auf dem sich ein nutzbares Gebäude
  befindet
• Kein land- und forstwirtschaftliches Vermögen
• Besonderheit:
   – Wohnung des Landwirts gehört zum Grundvermögen

Bewertung eines bebauten
              Grundstücks
• Grundsteuermessbetrag = Ausgangsbetrag x Faktor

• Ausgangsbetrag =
    Flächenbetrag Grund und Boden x Steuermesszahl 100%
  + Flächenbetrag Gebäude (Wohnzwecke) x Steuermesszahl 70%
  + Flächenbetrag Gebäude (andere Zwecke x Steuermesszahl 100%

• Flächenbetrag für den Grund und Boden =
  Grundstücksfläche in qm x 0,04 €/qm

Bewertung eines bebauten
            Grundstücks
• Flächenbetrag Gebäude (Wohnzwecke) =
  Wohnfläche in qm x 0,50 €/qm

• Flächenbetrag Gebäude (andere Zwecke) =
  Nutzungsfläche in qm x 0,50 €/qm

• Faktor = (Bodenrichtwert des Grundstücks/
  durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde) 0,3

Besonderheiten bei Ermittlung
        der Wohnfläche
• Wohnflächen ab lichter Höhe von 1m zu 50% bei
  Berechnung der Wohnfläche zu berücksichtigen
• Wohnflächen ab lichter Höhe von 2m zu 100% bei
  Berechnung der Wohnfläche zu berücksichtigen
• Räume in Keller und Dachgeschoss, die nicht als
  Wohnraum dienen gehören nicht zur Wohnfläche
• Abstellräume außerhalb der Wohnung und Treppen bei
  Berechnung der Wohnfläche nicht zu berücksichtigen
• Fläche des häuslichen Arbeitszimmers gehört zur
  Wohnfläche

Besonderheiten bei Ermittlung
        der Wohnfläche
• Garagen:
   – Außer Ansatz, wenn im räumlichen Zusammenhang zum
     Gebäude stehen (angebaute oder freistehende Garage auf
     Grundstück, Tiefgarage oder
   – Grundfläche > 100 qm
• Nebengebäude:
   – Außer Ansatz, wenn
      • Wohnzwecken dienen und
      • Gebäudefläche > 30 qm
   – Beispiele: Gartenhaus oder Scheune
• Balkone und Terrassen:
   – Berücksichtigung der Flächen zu 25% bei der Ermittlung der
     Wohnfläche

Ermittlung der Nutzungsfläche
•   Flächen, die gewerblichen Zwecken (Büroräume, Werkstatt, Laden,
    Lager) dienen,

•   Flächen die freiberuflichen Zwecken dienen,

•   Flächen, die sonstigen Zwecken (z.B. Vereinsräume) dienen und

•   keine Wohnfläche sind

Beispiel Bewertung bebautes
            Grundstück
• Angaben zum bebauten Grundstück (Einfamilienhaus)
   – Grundstücksgröße 700 qm

   – Bodenrichtwert des Grundstücks 85 € (Amt für Bodenmanagement)

   – Durchschnittlicher Bodenrichtwert der Gemeinde 75 €
     (hessische Staatsanzeiger)

   – Wohnfläche 120 qm

   – Hebesatz der Gemeinde 420 %

Beispiel Bewertung unbebautes
              Grundstück
•   Berechnung des Ausgangsbetrags und des Faktors Grundsteuer
     Flächenbetrag Grund     = Fläche Grund und Boden          x    0,04 €/qm
     und Boden               = 700 qm                          x    0,04 €/qm
                             = 28 €

     Flächenbetrag Gebäude   = Wohnfläche                      x    0,50 €/qm
     (Wohnzwecke)            = 120 qm                          x    0,50 €/qm
                             = 60 €

     Ausgangsbetrag          = Flächenbetrag Grund & Boden x Steuermesszahl 100%
                             + Flächenbetrag Gebäude (Wohnen) x Steuermesszahl 70%
                               (Grund und Boden)                 (Gebäude)
                             = 28 € x 100%                    + 60 € x 70%
                             = 28 €                           + 42 €

                             = 70 €    (28 € + 42 €)

     Faktor                  = (Bodenrichtwert des Grundstücks / durchschn. Bodenrichtwert)   0,3

                             = (85 € / 75 €) 0,3
                             = 1,038262811

Beispiel Bewertung bebautes
            Grundstück
• Berechnung der Grundsteuer

  Grundsteuermessbetrag   = Ausgangsbetrag          x   Faktor
                          = 70 €                    x   1,038262811
                          = 72,68 €
  Grundsteuer             = Grundsteuermessbetrag   x   Hebesatz
                          = 72,68 €                 x   420%
                          = 305,26 €

Wo finden Sie die für die
  Erklärung benötigten Angaben
• Grundbuchauszug
   –   Eigentümer
   –   Eigentumsanteil
   –   Gemarkung
   –   Grundbuchblatt
   –   Flur
   –   Flurstück
   –   Grundstücksgröße
• Informationsschreiben des Finanzamts
   – Zuständiges Finanzamt
   – Aktenzeichen

Wo finden Sie die für die
    Erklärung benötigten Angaben
• Wohnfläche
    –   Bauunterlagen
    –   Kaufvertrag
    –   Darlehensvertrag/Darlehensantrag
    –   Versicherungsschein der Wohngebäudeversicherung
    –   Zollstock

•   Nutzungsfläche
    –   Bauunterlagen
    –   Kaufvertrag
    –   Darlehensvertrag/Darlehensantrag
    –   Versicherungsschein der Wohngebäudeversicherung
    –   Zollstock

6. Bewertung des land- und
    forstwirtschaftlichen
         Vermögens

Umfang des land- und
    forstwirtschaftliches Vermögens
•   Definition Betrieb der Land- und Forstwirtschaft
     – planmäßige Nutzung der natürlichen Kräfte des Bodens zur Erzeugung von
       Pflanzen und Tieren sowie die Verwertung der dadurch selbst gewonnenen
       Erzeugnisse
•   Definition land- und forstwirtschaftliches Vermögen
     – alle Wirtschaftsgüter, die dem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft dauernd zu
       dienen bestimmt sind, insbesondere
         •   Grund und Boden
         •   Wirtschaftsgebäude
         •   stehende Betriebsmittel
         •   normaler Bestand an umlaufenden Betriebsmitteln
         •   immaterielle Wirtschaftsgüter
     – sämtliche Wirtschaftsgüter mit Grundsteuerwert abgegolten
•   Folge:
     – Auch einzelne land- und forstwirtschaftliche nutzbare Fläche, die ungenutzt,
       verpachtet oder unentgeltlich überlassen wird, gehört zum land- und
       forstwirtschaftlichen Vermögen

Bewertung des land- und
forstwirtschaftliches Vermögens
       Reinertrag der landwirtschaftlichen Nutzung
   +   Reinertrag der forstwirtschaftlichen Nutzung
   +   Reinertrag der weinbaulichen Nutzung
   +   Reinertrag der gärtnerischen Nutzung
   +   Reinertrag der übrigen land- und forstwirtschaftlichen Nutzungen
   +   Reinertrag für Hofflächen und Nebenbetriebe
   =   Summe der Reinerträge
   x   18,6
   =   Grundsteuerwert
   x   Steuermesszahl
   =   Grundsteuermessbetrag
   x   Hebesatz
   =   Grundsteuer

Definition landwirtschaftliche
und forstwirtschaftliche Nutzung
• landwirtschaftliche Nutzung
   – alle genutzten oder brachliegenden Acker- und Grünlandflächen

• forstwirtschaftliche Nutzung
   – Alle Flächen, die der Erzeugung von Holz dienen
      • Waldflächen
      • Waldwege
      • Holzlagerplätze

Bewertung der
landwirtschaftlichen Nutzung
      Grundbetrag
          landwirtschaftlich genutzte Fläche in a
      x   2,52 €/a
      = Grundbetrag
  +   von Ertragsmesszahl abhängiger Betrag
          landwirtschaftlich genutzte Fläche in a
      x   0,041 €/a
      x   Ertragsmesszahl laut Liegenschaftskataster
      = von Ertragsmesszahl abhängiger Betrag
  =   Reinertrag der landwirtschaftlichen Nutzung

Bewertung der
forstwirtschaftlichen Nutzung

      forstwirtschaftlich genutzte Fläche in ha
  x   Bewertungsfaktor für das Wuchsgebiet in €/ha
  = Reinertrag der forstwirtschaftlichen Nutzung

Besonderheit bei der Bewertung
        der Hofstelle

Besonderheit bei der Bewertung
        der Hofstelle
• Aufteilung der Fläche der Hofstelle erforderlich
   – Wohnung des Landwirts gehört zum Grundvermögen
   – Bürogebäude und Wirtschaftsgebäude gehören zum land- und
     forstwirtschaftlichen Vermögen
• Aufteilung anhand der überbauten Flächen
  Gebäude              Überbaute   Anteil an der       Anteilige Fläche
                       Fläche      überbauten Fläche   an der Hofstelle
  Wohnung Landwirt       120 qm         25,00 %            455 qm
  Bürogebäude LuF         60 qm         12,50 %          227,50 qm
  Wirtschaftsgebäude     300 qm         62,50 %          1.137,50 qm
                         480 qm                           1.820 qm

Beispiel Bewertung land- und
 forstwirtschaftliches Vermögen
• Angaben land- und forstwirtschaftliches Vermögen
   – Fläche Ackerland 500 a
   – Ertragsmesszahl 25.000 €
   – Waldfläche 1,50 ha (Wuchsgebiet nördliches hessisches
     Schiefergebirge; Landkreis Waldeck-Frankenberg)
   – Fläche Hofstelle 3.500 qm (Wohnung des Landwirts befindet
     sich nicht auf der Hofstelle)
   – Hebesatz der Gemeinde 450%

Beispiel Bewertung land- und
 forstwirtschaftliches Vermögen
• Bewertung der landwirtschaftlichen Nutzung
   Grundbetrag                                              1.260 €
     landwirtschaftlich genutzte Fläche in a      500
   x 2,52 €/a                                     2,52 €
   = Grundbetrag                                  1.260 €
 + von Ertragsmesszahl abhängiger Betrag                    1.025 €
     landwirtschaftlich genutzte Fläche in a      500
   x 0,041 €/a                                    0,041 €
   / Ertragsmesszahl laut Liegenschaftskataster   50,00 €
   = von Ertragsmesszahl abhängiger Betrag        1.025 €
 = Reinertrag der landwirtschaftlichen Nutzung              2.285 €

Beispiel Bewertung land- und
 forstwirtschaftliches Vermögen
• Bewertung der forstwirtschaftlichen Nutzung

   forstwirtschaftlich genutzte Fläche in ha      1,50
 x Bewertungsfaktor für das Wuchsgebiet in €/ha   99,86 €
 = Reinertrag der forstwirtschaftlichen Nutzung   149,79 €

Beispiel Bewertung land- und
 forstwirtschaftliches Vermögen
• Bewertung der Nutzung Hofstelle

     Fläche der Hofstelle in a                      35,00 a
 x   Bewertungsfaktor 6,62 €/a                      6,62 €
 x   Vervielfältiger                                3
 =   Reinertrag der forstwirtschaftlichen Nutzung   695,10 €

Beispiel Bewertung land- und
 forstwirtschaftliches Vermögen
• Berechnung der Grundsteuer
     Reinertrag der landwirtschaftlichen Nutzung     2.285,00 €
 +   Reinertrag der forstwirtschaftlichen Nutzung     149,79 €
 +   Reinertrag der Nutzung Hofstelle                 695,10 €
 =   Summe der Reinerträge                           3.129,89 €
 x   Kapitalisierungsfaktor                               18,6
 =   Grundsteuerwert (gerundet)                     58.200,00 €
 x   Steuermesszahl                                     0,55‰
 =   Grundsteuermessbetrag                              32,01 €
 x   Hebesatz der Gemeinde                               450%
 =   Grundsteuer                                      144,05 €

Wir danken für
     Ihre
Aufmerksamkeit