Bewertung und Wertsteuerung von Immobilien Ergebnisse der Umfrage - Deloitte Real Estate Consulting November 2013
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Bewertung und Wertsteuerung
von Immobilien
Ergebnisse der Umfrage
Deloitte Real Estate Consulting
November 2013
Die Studie gibt einen Einblick in die Bewertungspraxis führender deutscher
Immobilieneigentümer und -manager
I. Untersuchungsgegenstand der Befragung
II. Profil der Studienteilnehmer
III. Untersuchungsergebnisse
Bewertung in der Praxis
Exkurs: Interne vs. externe Bewertung
IV. Fazit
Appendix
1 Bewertung und Wertsteuerung von Immobilien ©2013 Deloitte Consulting GmbH
Untersuchungsgegenstand der Befragung
Steigende Bedeutung von Immobilienbewertungen: Wie handelt die Praxis?
• Transparenz über Wert und Wertentwicklung des Immobilienbestands rückt aus vielen Gründen zunehmend in
den Fokus
• Steigende Kapitalmarktorientierung der Unternehmen
• Zunehmend komplexeres und anspruchsvolleres regulatorisches Umfeld (bspw. kürzere
Bewertungsfrequenzen)
• Erhöhte Anforderungen zu Rating- und Finanzierungszwecken
• Professionalisierung von Objekt- und Portfoliosteuerung
• Zunehmende Internationalisierung
• Unternehmen müssen sich daher aktiv mit Aspekten zur optimalen (qualitativ, ökonomisch,
Profil der Studienteilnehmer
Breite Abdeckung unterschiedlicher Branchen
Branchenverteilung der Teilnehmer
Branchenverteilung
Frage: der Teilnehmer
Zu welcher Branche zählt Ihr Unternehmen?
• Fokus auf den großen
Marktteilnehmern (gemessen am
8%
Immobilien-Unternehmen (Primär Verkehrswert des Portfolios)
Wohnimmobilien)
24% • Teilnehmende Unternehmen
13% Corporate
managen Portfolien mit
Verkehrswerten zwischen 0,3 und
Fondsgesellschaft
35 Mrd. EUR
16% Immobilien-Unternehmen (Primär • 101 Unternehmen wurden
Gewerbeimmobilien) befragt, 37 Unternehmen haben
21% Versicherung/Pensionskasse die Umfrage abgeschlossen
• Aussagen für 5 unterschiedliche
Andere*
18% Branchen ableitbar
* Andere: Non Profit Organisationen, gemeinnützige Vereine
Hinweis: Die Umfrage enthielt keine Pflichtfragen. Die Grundgesamtheit je Auswertung kann daher im Folgenden schwanken
3 Bewertung und Wertsteuerung von Immobilien ©2013 Deloitte Consulting GmbHProfil der Studienteilnehmer
Über 40% der teilnehmenden Property Companies* planen Ausbau des Portfolios
Immobilienstrategie der Teilnehmer
Frage: Wie wird sich Ihr Immobilienbestand in den nächsten 3-5 Jahren planmäßig entwickeln?
• Über ein Drittel der Unternehmen
plant in den nächsten 3-5 Jahren
weiteres Wachstum
• Insbesondere die befragten
Fondsunternehmen möchten
ihren Immobilienbestand
vergrößern
• Die befragten Corporate-
Unternehmen planen
überwiegend keine Verringerung
der Immobilienkapitalbindung
• Jedes zweite Gewerbe-
Immobilien-Unternehmen plant
eine Verkleinerung seiner
Bestände
* Property Companies: alle Branchen ohne Corporates und Andere
4 Bewertung und Wertsteuerung von Immobilien ©2013 Deloitte Consulting GmbHUntersuchungsergebnisse – Bewertung in der Praxis
Bewertungsauslöser häufig in externen Anforderungen begründet, aber interner
Nutzen der Ergebnisse durchaus gegeben
Bewertungszweck
Frage: Zu welchen Zwecken bewerten Sie Ihren Immobilienbestand?
70%
61%
• Bilanzielle Zwecke dominieren >
55%
60% 53% 53%
45%
hierüber erklärt sich, dass mehr
50%
40% als 2/3 der Befragten angaben,
29% 29%
30% 24% ihren Bestand in regelmäßigem
20%
10%
Turnus zu bewerten
3%
-
• 55% nutzen die Ergebnisse
(auch) zur aktiven
Portfoliosteuerung
Weiterverwendung der Bewertungsergebnisse
Frage: Nutzen Sie die Erkenntnisse/Ergebnisse Ihrer Bewertung auch für die Ableitung von
Wertsteigerungspotenzialen/Einsparmöglichkeiten Ihrer Immobilien?
• Bei über 2/3 der Unternehmen
erfolgt eine interne Weiternutzung
Ja, interne
Weiterverarbeitung der Erkenntnisse, bei 2 Unter-
26% und Nutzung nehmen sogar unter Einbindung
Ja, über externen des externen Bewerters
Bewerter
6% • 1/4 bekennt, die Werte lediglich
68%
Nein, Bewertung für den konkreten Bewertungs-
erfährt keine weitere anlass zu nutzen
Verwendung
5 Bewertung und Wertsteuerung von Immobilien ©2013 Deloitte Consulting GmbHUntersuchungsergebnisse – Bewertung in der Praxis
Eigene, spezialisierte Bewertungsabteilung ist eher Ausnahme denn Regel
Organisatorische Verankerung
Frage: Besteht eine eigene Bewertungsabteilung in Ihrem Unternehmen?
Alle Teilnehmer
• Nur 21% aller befragten
Unternehmen haben eine eigene
21% Ja, als eigene Abteilung
Abteilung für Immobilien-
bewertung, insbesondere die
38%
Non-Property Companies
Ja, integriert in einer
anderen Abteilung • Bei den meisten Immobilien-
Nein unternehmen (57%) ist die
41% Bewertungsabteilung integriert in
anderen Bereichen (Asset Mgnt.,
Ohne Non-Property Controlling, Portfolio Mgnt., Risk
Companies
Mgnt. o.ä.)
7% • Immerhin 36% der Immobilien-
Ja, als eigene Abteilung
unternehmen haben keine
36% spezialisierte Organisationseinheit
Ja, integriert in einer anderen für dieses Thema
Abteilung
• Auch beim Thema „Zuordnung zu
Nein einem Vorstandsresort“ ist am
57%
Markt kein einheitliches Bild
erkennbar > CEO und CFO halten
sich die Waage (siehe auch
Appendix)
6 Bewertung und Wertsteuerung von Immobilien ©2013 Deloitte Consulting GmbHUntersuchungsergebnisse – Bewertung in der Praxis
Fast ¾ der Unternehmen verfügen über kein spezialisiertes Immobilienreporting
Ausrichtung/Umsetzung Reporting
Frage: Haben Sie ein immobilienspezifisches Reporting implementiert oder nutzen Sie zur Steuerung das
unternehmensweite Finanzreporting?
• Lediglich 11% der Teilnehmer
verwenden ein eigens für die
Immobilien- und
Portfoliosteuerung entwickeltes
und folglich standardisiertes,
operatives und/ oder
11% strategisches Immobilienreporting
Kein spezialisiertes
Immobilienreporting • Weitere 16% verwenden das
16%
Nutzung unternehmensweite Finanz-
Finanzreporting reporting zur Performance-
Eigenes
darstellung der Immobilien
73% Immobilienreporting
7 Bewertung und Wertsteuerung von Immobilien ©2013 Deloitte Consulting GmbHUntersuchungsergebnisse – Bewertung in der Praxis
Ertragsorientierte Verfahren dominieren bei den führenden Bewertungsmethoden
Bewertungsverfahren
Frage: Mit welchen Bewertungsverfahren bewerten Sie /lassen Sie bewerten?
Genutzte Bewertungverfahren • Das DCF- sowie das deutsche
Ertragswert-Verfahren sind
DCF 53% erwartungsgemäß die führenden
Verfahren > 80% der Befragten
Ertragswert* 53%
(und fast alle Property
Sachwert* 29% Companies) nutzen eines der
Vergleichswert 26% beiden Verfahren
Investment Method 11%
• Die Entscheidung zwischen
diesen beiden Verfahren ist
weitere 11%
hierbei stark branchenabhängig
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% (siehe auch Appendix)
• Sonstige international übliche
Verfahren oder nicht normierte
deutsche Verfahren spielen eine
untergeordnete Rolle
* Nach ImmoWertV Mehrfachnennungen möglich
8 Bewertung und Wertsteuerung von Immobilien ©2013 Deloitte Consulting GmbHUntersuchungsergebnisse – Exkurs: Interne vs. Externe Bewertung
Das parallele Nutzen intern als auch extern durchgeführter Bewertungen stellt die
Regel dar
Interne vs. Externe Bewertung
Frage: Erfolgen die Bewertungen durch Mitarbeiter Ihres Unternehmens oder durch einen externen Bewerter?
• Bei insgesamt 72% der
Unternehmen findet sowohl eine
interne als auch eine externe
6%
Bewertung statt
Sowohl interne als auch
externe Bewertung
• Dies spricht für den Wunsch nach
22% interner Validierung der externen
Ausschließlich externe Ergebnisse bzw. externer
Bewertung
Bewertung als zusätzliche Pflicht
Ausschließlich interne
Bewertung • Nur 6% der Unternehmen
72%
bewerten ausschließlich intern,
22% ausschließlich extern
9 Bewertung und Wertsteuerung von Immobilien ©2013 Deloitte Consulting GmbHUntersuchungsergebnisse – Exkurs: Interne vs. Externe Bewertung
Die höhere Glaubwürdigkeit und Akzeptanz der Ergebnisse ist der wesentliche Grund
für die Beauftragung externer Bewerter
Gründe für externe Bewertung
Frage: Was spricht Ihrer Meinung nach für eine externe Bewertung?*
90%
82% • 82% sehen den wesentlichen
80% Vorteil externer Bewertungen in
70% der höheren Akzeptanz durch den
60% Markt
50% 45%
• Das Know-how der externen
40% Bewerter schätzen besonders die
30% Immobilien-Unternehmen mit
16% 16%
20% Fokus Wohnen und die Fonds-
10%
0%
3% gesellschaften
0%
Akzeptanz Kostenersparnis individuelle Knowhow der Lerneffekt eigener weitere
• Einen Kostenvorteil sehen die
Ergebnisse kundenorientierte Bewerter Mitarbeiter teilnehmenden Unternehmen
Dienstleistung
nicht. Dies liegt in erster Linie
darin begründet, dass die
Unternehmen externe
Bewertungen häufig zusätzlich zu
internen durchführen
* Mehrfachnennungen möglich
10 Bewertung und Wertsteuerung von Immobilien ©2013 Deloitte Consulting GmbHUntersuchungsergebnisse – Exkurs: Interne vs. Externe Bewertung
Individuellere Bearbeitung sowie die bessere Kenntnis des eigenen Bestandes sind
die Hauptgründe für eine interne Bewertung
Gründe für interne Bewertung
Frage: Was spricht Ihrer Meinung nach für eine interne Bewertung?*
60% 55% • Die individuellere Bearbeitung der
50%
Bewertung aufgrund der
45% 45%
42% Bestandskenntnisse und der
39%
40% weitere Ausbau dieser Kenntnisse
werden als wesentlicher Vorteil
30%
gesehen
20%
• Dieses Argument wird umso
10% bedeutender je spezifischer/
5%
komplexer die Immobilien sind
0% (Corporate-Immobilien,
Datensicherheit Kostenersparnis individuellere bessere Kenntnis Knowhow-Aufbau weitere
Bearbeitung durch des eigenen Projektentwicklungen,
eigene Mitarbeiter Bestands großvolumige Multi-Tenant-
Gewerbeobjekte)
* Mehrfachnennungen möglich
11 Bewertung und Wertsteuerung von Immobilien ©2013 Deloitte Consulting GmbHUntersuchungsergebnisse – Exkurs: Interne vs. Externe Bewertung
Bei den internen Bewertungssystemen handelt es sich i.d.R. um Individuallösungen
Interne Bewertungssysteme
Frage: Was ist die technische Basis für Ihre interne Immobilienbewertung?
Technische Basis bei der internen Bewertung
• Lediglich ein Drittel setzt bisher
3% auf ein datenbankbasiertes
Bewertungssystem
Excel, Access
• 64% der Unternehmen führen ihre
33% Bewertungen mit Hilfe von Excel
Datenbankbasiertes und Access-Tools durch
Bewertungssystem
• Die Vorteile von Excel
64%
Andere (Individualität und Flexibilität)
scheinen aus der Perspektive der
Unternehmen nach wie vor
gegenüber den Schwächen
(Datensicherheit, Einheitlichkeit,
Fehleranfälligkeit) zu überwiegen
12 Bewertung und Wertsteuerung von Immobilien ©2013 Deloitte Consulting GmbHUntersuchungsergebnisse – Exkurs: Interne vs. Externe Bewertung
Die fachliche und technische Testierung der internen Bewertungssysteme ist bisher
nicht die Regel
Testierung der internen Bewertung
Externe Überprüfung interner Bewertungen?
Frage: Wenn Sie eine interne Bewertung durchführen, haben Sie diese testieren/überprüfen lassen?
• 47% der betroffenen
Nein 53% Unternehmen lassen ihre
vorgenommen Bewertung extern
Ja, fachliche und technische Testierung 26% überprüfen. Dies tun schwerpunkt-
mäßig Unternehmen, die
Ja, fachliche Testierung Marktwerte bilanzieren (56%)
16%
(Bewertungssystematik geprüft)
Ja, technische Testierung
5%
• 26% lassen sowohl fachliche als
(Bewertungssystem geprüft) auch technische Testierung
0% 20% 40% 60% durchführen
durch:
• Die Testierung erfolgt in fast ¾ der
Fälle durch den Wirtschaftsprüfer
Wirtschaftsprüfer bei Jahresabschluss 73% im Rahmen der Jahresabschluss-
prüfung
externe Berater 20%
öffentl. Stellen 7%
0% 20% 40% 60% 80%
13 Bewertung und Wertsteuerung von Immobilien ©2013 Deloitte Consulting GmbHZusammenfassung und Fazit
Steigende Bedeutung von Immobilienbewertungen: Die Praxis setzt auf die
Verzahnung externer und interner Bewertungen
• Für viele Unternehmen sind die externen Anforderungen der wesentliche Auslöser für die Durchführung von
Immobilienbewertungen.
• Die insgesamt steigende Bedeutung ist allerdings klar abzulesen, da ein Großteil der Unternehmen angibt, die
Bewertungsergebnisse zunehmend für interne Zwecke zu nutzen (Objekt- und Portfoliooptimierung und -
steuerung).
• Aus diesem Grund verfügen viele Unternehmen über interne Bewertungsabteilungen, die deutlich mehr als
eine Steuerungs- und Kontrollinstanz für die externen Bewerter sind. Sie führen vielmehr parallel (teilweise
auch ausschließlich) eigene, interne Bewertungen durch.
<
• Wie greifen bei Unternehmen, die parallel externe als auch interne Bewertungen nutzen, die Bewertungs-
prozesse und –systeme ineinander?
Wir vermuten Potenziale zur Verschlankung der Prozesse sowie Qualitätserhöhung der Ergebnisse,
Indikatoren hierfür sind nicht bestehende bzw. technisch einfache Individuallösungen für Immobilien-
bewertung, -planung und –reporting.
• Wie erfolgt die Qualitätssicherung interner Bewertungen bei denjenigen Unternehmen, die keine externe
fachliche und technische Prüfung ihrer Systeme durchführen lassen?
Wir sehen häufig eine Vielzahl Excel-basierter Individuallösungen, eine transparente Nachvollziehbarkeit
der Parameter und Methodik ist häufig nur bedingt gegeben.
14 Bewertung und Wertsteuerung von Immobilien ©2013 Deloitte Consulting GmbHIhre Ansprechpartner:
Deloitte Consulting GmbH
Franklinstraße 46-48
60486 Frankfurt Germany
Nina Schrader
Director
Real Estate Consulting
Tel: +49 (0)69 97137345
nschrader@deloitte.de
www.deloitte.com/de
Deloitte Consulting GmbH
Schwannstraße 6
40476 Düsseldorf
Germany
Hendrik Aholt
Manager
Real Estate Consulting
Tel: +49 (0)211 8772 4117
haholt@deloitte.de
www.deloitte.com/de
15 Bewertung und Wertsteuerung von Immobilien ©2013 Deloitte Consulting GmbHAppendix: Profil der Studienteilnehmer
Investitionsschwerpunkte liegen mit über 50% in den Segmenten Büro und Wohnen
Portfoliostruktur der Teilnehmer
Durchschnittliche Verteilung
Frage: Welche Immobilien-Nutzungsarten dersich
befinden Immobiliennutzungsarten
in Ihrem Eigentum (Verteilung nach
Verkehrswert in %)?
• Erwartungsgemäß ist ein Großteil
der Teilnehmer primär in Wohnen
14% und Büro investiert
• Ein gutes Drittel der
28% Wohnen
7% Immobilienbestände ist den
Büro Segmenten Produktion, Handel
und Logistik zuzuordnen
Produktion
11%
Handel
Lager/Logistik
15% 25% Weitere*
* Weitere: Hotels, kirchliche und soziale Einrichtungen, Forschungseinrichtungen, Kliniken
16 Bewertung und Wertsteuerung von Immobilien ©2013 Deloitte Consulting GmbHAppendix: Untersuchungsergebnisse – Bewertung in der Praxis
Bilanzierung zu fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten bzw. zu
Marktwerten halten sich in etwa die Waage
AHK vs. Marktwerte
Frage: Bilanzieren Sie Ihre Immobilien zu Marktwerten oder zu fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten?
Bilanzierung zu fortgeführten AHK / Marktwerten
• Innerhalb der Grundgesamtheit
53% 47% Gesamt leichte Dominanz der AHK-
Bilanzierenden, Bild aber
75% 25% Corporate branchenabhängig sehr
unterschiedlich
Immobilien-Unternehmen
50% 50%
(Primär Gewerbeimmobilien) • Corporates bilanzieren zu
Immobilien-Unternehmen 75% zu fortgeführten AHK,
50% 50%
(Primär Wohnimmobilien) da Immobilien überwiegend
33% 67% Fondsgesellschaft selbstgenutztes
„Betriebsmittel“ und kein
50% 50% Versicherung/Pensionskasse Investment Property
50% 50% Andere • Fondsgesellschaften
bilanzieren überwiegend
0% 20% 40% 60% 80% 100% (67%) zu Marktwerten
fortgeführte AHK Marktwerte
17 Bewertung und Wertsteuerung von Immobilien ©2013 Deloitte Consulting GmbHAppendix: Untersuchungsergebnisse – Bewertung in der Praxis
Kein Standard für die Immobilienbranche bezüglich der Zuordnung zu einem
Vorstandsresort erkennbar
Zuordnung Vorstandsresort
Frage: Welchem Resort der Unternehmensleitung ist der Bewertungsbereich zugeordnet (Fokus auf
Immobilienunternehmen)?
• Zuordnung zu Vorstands-
Ohne Non-Property Companies vorsitzendem (CEO) und
Finanzvorstand (CFO) hält sich
die Waage
• Bei einigen wenigen
Unternehmen ist der Bewertungs-
11% CEO bereich dem Chief Risk Officer
oder den regional-
44% CFO/Finanzvorstand
verantwortlichen Managern
zugeordnet
44% Andere
18 Bewertung und Wertsteuerung von Immobilien ©2013 Deloitte Consulting GmbHAppendix: Untersuchungsergebnisse – Bewertung in der Praxis
Die Entscheidung für das deutsche oder internationale ertragsorientierte Verfahren ist
branchenabhängig
Bewertungsverfahren
Frage: Mit welchen Bewertungsverfahren bewerten Sie /lassen Sie bewerten (Fokus: Anwender ertragsorientierter Verfahren)?
• Die teilnehmenden Immobilien-
Immobilien-Unternehmen
100%
(Primär Gewerbeimmobilien)
unternehmen mit Schwerpunkt
Gewerbe verwenden
Immobilien-Unternehmen
57% 29% 14%
(Primär Wohnimmobilien) ausschließlich das DCF-
Verfahren. Ein Grund hierfür liegt
75% 25% Versicherung/Pensionskasse
wahrscheinlich in der
transparenteren Abbildung der
20% 40% 40% Fondsgesellschaft
einzelnen Mietverhältnisse
29% 71% Corporate • Die befragten Corporates,
Versicherungen und Pensions-
nur Discounted Cash Flow Beides nur Ertragswert
kassen hingegen bewerten primär
über das Ertragswert-Verfahren,
teilweise ergänzt durch das DCF-
Verfahren
19 Bewertung und Wertsteuerung von Immobilien ©2013 Deloitte Consulting GmbHAppendix: Untersuchungsergebnisse – Exkurs: Interne vs. Externe Bewertung
Lokales Know-how, Qualität und Unabhängigkeit sind die wichtigsten Kriterien bei
der Auswahl externer Berater
Kriterien bei der Auswahl externer Bewerter
Frage: Was ist/wäre Ihnen bei der Beauftragung von externen Bewertern besonders wichtig?*
Gesamt Immobilienunternehmen
• Auffällig ist, dass der Preis als
Kriterium deutlich hinter
Qualitätsmerkmalen des
Bewerters, dem lokalen Know-
Qualität
how sowie dem Thema
60%
Unabhängigkeit ansteht
weitere
60%
lokales Knowhow • Der Preis scheint insofern kein
wesentliches Differenzierungs-
kriterium zu sein
0%
• Das lokale Know-how schätzen
13%
60% Unabhängigkeit
insbesondere die Immobilien-
internat. Netzwerk
unternehmen mit Fokus Wohnen
33%
47%
Preis Bearbeitungsdauer
*Mehrfachnennungen möglich
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