Grundstücksmarktbericht 2020 - für die Stadt Wuppertal Kurzfassung - GARS.NRW
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Der Gutachterausschuss
für Grundstückswerte
in der Stadt Wuppertal
Grundstücksmarktbericht 2020
für die Stadt Wuppertal
Kurzfassung
gutachterausschuss.wuppertal.de
2 Grundstücksmarktbericht 2020 - Kurzfassung
Die folgenden Seiten stellen eine Kurz- in Deutschland 1960 eingerichtet, 77 gibt
fassung des Grundstücksmarktberichtes es derzeit in NRW. Ziel war und ist es, für
(GMB) 2020 des Gutachterausschusses für Transparenz auf dem Immobilienmarkt
Grundstückwerte in der Stadt Wuppertal zu sorgen und die Preisbildung nachvoll-
dar. Den gesamten Bericht können Sie sich ziehbarer zu machen. So gesehen dienen
über die Homepage des Gutachteraus- die Ausschüsse der Verbraucherinforma-
schusses tion über einen marktgerechten Preis für
Grundstücke.
http://gutachterausschuss.wuppertal.de
kostenlos herunterladen.
Aufgaben des Gutachterausschusses
Der Gutachterausschuss ist eine Behörde
des Landes NRW, nicht der Stadt Wupper-
tal. Er setzt sich aus Sachverständigen der
Immobilienwirtschaft in Wuppertal zusam-
men (Architekten, Bauingenieure, Gerichts-
gutachter, Makler u.a.). Die Mitglieder wer-
den nach einer Sachkundeprüfung von der
Bezirksregierung Düsseldorf für 5 Jahre
bestellt. Die Gutachterausschüsse wurden
Bodenrichtwertkarte in BORISplus.NRW
Grundstücksmarktbericht 2020 - Kurzfassung 3
Der Gutachterausschuss Lizenz:
für Grundstückswerte in der Datenlizenz Deutschland –
Stadt Wuppertal Namensnennung – Version 2.0 URL:
http://www.govdata.de/dl-de/by-2-0.
Johannes-Rau-Platz 1
Eingang Große Flurstraße Die Nichtbeachtung dieser Nutzungsbe-
42275 Wuppertal dingungen wird nach dem Urheberrechts-
gesetz verfolgt. Für die Nutzung des Titel-
Geschäftsstelle bildes gilt das Urheberrechtsgesetz
Tel.: 0202 / 563 - 5982
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sowie nach Vereinbarung
Internet: http://gutachterausschuss.
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stadt.wuppertal.de
Homepage des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Wuppertal
4 Grundstücksmarktbericht 2020 - Kurzfassung
Wie war die Marktentwicklung Bei Mehrfamilienhäusern als dem typischen
im Jahr 2018? Anlageobjekt waren steigende Ertragsfaktoren
zu verzeichnen. Sie liegen jetzt durchweg über
Die Preissteigerung der letzten Jahre hat sich dem 13- bis 14-fachen des Jahresrohertrages.
wiederum verstärkt fortgesetzt. Die Preise von Baugrundstücken stiegen wie
um Vorjahr um rd. 7 %.
In 2019 wurden deutlich mehr Kaufverträge als
im Vorjahr abgeschlossen. So stieg die Anzahl Wie in den Vorjahren wurde der Anteil der
der verkauften Immobilien und Zwangsverstei- zwangsversteigerten Immobilien immer kleiner.
gerungen um 9% auf 4.010 Fälle. Auffallend Nach einem Höchststand 2012 von 295 Verstei-
dabei ist der nochmals starke Rückgang der gerungen kamen in 2019 nur noch 61 Objekte
Zwangsversteigerungen. Der Geldumsatz ist unter den Hammer. 2018 waren es noch 99,
gegenüber dem Vorjahr um 23% deutlich auf 2017 waren es 149.
1.109 Mio. € gestiegen, der bisher höchste Wert
seit 50 Jahren. Auffallend ist, dass bei Zwangsversteigerungen
kaum noch „Schnäppchen“ gemacht werden,
Die immer stärker werdende Nachfrage nach die Zuschläge erfolgen meist bei über 100%
Immobilien führte sowohl bei Einfamilienhäu- des angesetzten Verkehrswertes. 45% der Ver-
sern als auch bei Mehrfamilienhäusern zu stei- steigerungserlöse liegen bei mehr als 30% über
genden Preisen. dem Wert des Gutachtens der Zwangsverstei-
gerung.
Bei den klassischen Reihenhäusern stieg der
durchschnittliche Wiederverkaufspreis aller Ver-
käufe um 15.000 € auf 260.000 €, bei den Dop- Bebaute Grundstücke –
pelhaushälften stieg er um 5.000 € auf 290.000 das klassische Eigenheim
€. Damit setzte sich die Preisentwicklung aus
den Vorjahren nochmals verstärkt weiter fort. Das „klassische Eigenheim“ gliedert sich in
Sowohl bei den freistehenden Einfamilienhäu- drei Gruppen:
sern als auch bei klassischen Reihenhäusern • Freistehende Ein-/ und Zweifamilien-
und Doppelhaushälften ist der Preis seit 2010 häuser
um 35% bis 45% gestiegen. • Doppelhaushälften
Gegenüber den Vorjahren gab es 2019 keine • Reihenhäuser
Verkäufe von neugebauten Doppelhaushälften
und Reihenhäusern. Die Zunahme des Um- Bei den freistehenden Häusern gab es 312
satzes in Höhe von 186 Mio € liegt vor allem an Verkäufe, in den Vorjahren waren es noch
einem hohen Verkaufszuwachs von Eigentums- 355 bzw. 284.
wohnungen. Damit verbunden ist auch eine
deutliche Preissteigerung. In diesem Immobili- Die Preise in dieser Gruppe differieren stark,
ensegment ist vor allem der Umsatz an teuren da sowohl die Villa im Briller Viertel als auch
Ei¬gentumswohnungen gestiegen. Insgesamt der alte bergische Kotten in diese Kategorie
beträgt der Preisanstieg für Eigentumswoh- fällt. Für ein typisches Haus in guter Lage
nungen rd. 8 – 10%. Der Durchschnittspreis für auf einem 750 m² großen Grundstück und
einen Quadratmeter Eigentumswohnung stieg 150 m² Wohnfläche wurde für jüngere Ge-
von 1.260 €/m² auf 1.340 €/m² Wohnfläche. bäude (max. 15 Jahre alt) im Durchschnitt
Vor allem für sehr kleine und ältere Wohnungen 2.940 €/m² Wohnfläche gezahlt. Der Preis
wurden im Durchschnitt 8 bis 10 % mehr ge- geht bei zunehmendem Gebäudealter in
zahlt als im Vorjahr. Regel zurück. Je nach Alter sind die Preise
Grundstücksmarktbericht 2020 - Kurzfassung 5
bei freistehenden Gebäuden im Jahr 2019 Mehrfamilienhäuser –
um 5 bis 9 % gestiegen. das Sparbuch mit Zinsen
Bei den Doppelhaushälften gab es keine Neben den Eigentumswohnungen waren
Verkäufe von Neubauten. Aus 31 Kaufreisen die Mehrfamilienhäuser der „Renner“ in
von gebrauchten Häusern wurde ein Durch- 2019. Die Verkaufszahlen stiegen von 475
schnittspreis in Höhe von 290.000 €, im Vor- Kauffällen in 2018 um 20% auf 571 in 2019.
jahr in Höhe von 285.000 € ermittelt. Der Geldumsatz stieg noch stärker, nämlich
um 62 %. Bei allen Arten von Mehrfamilien-
Für ein typisches Haus in mittlerer Lage auf häusern ist ein deutlicher Preisanstieg von
einem 300 m² großen Grundstück und 120 6 bis 10% zu beobachten.
m² Wohnfläche wurde bei jüngeren Gebäu-
den (max. 10 Jahre alt) im Durchschnitt 2.770 Der Markt der Mehrfamilienhäuser unter-
€/m² Wohnfläche gezahlt. Auch hier geht gliedert sich in:
der Preis bei zunehmendem Gebäudealter
zurück und lag bei den 41 bis 60 Jahre alten • Mehrfamilienhäuser ohne Gewerbe-
Häusern bei 2.140 €/m² Wohnfläche. Je nach anteil
Alter stiegen die Preise in dieser Gebäudeka- • Mehrfamilienhäuser mit geringem
tegorie im Jahr 2019 um 4 bis 7 %. Gewerbeanteil (bis 20% des Jahres-
rohertrages)
Bei den Reihenhäusern gab es keine Verkäu- • Mehrfamilienhäuser mit hohem
fe von Neubauten. 69 Kaufverträge über Gewerbeanteil (21% bis 60%
gebrauchte Häuser wurden registriert. Der des Jahresrohertrages)
durchschnittliche Kaufpreis betrug 260.000
€, im Vorjahr lag er bei 245.000 €. Ein Gewerbeanteil in einem Mehrfamilien-
haus ist z. B. ein Ladenlokal, ein Büro oder
Für ein typisches Reihenmittelhaus in mittle- eine Praxis.
rer Lage auf einem 300 m² großen Grundstück
und 120 m² Wohnfläche wurde für jüngere Die folgenden Angaben gelten für Mehrfa-
Gebäude (max 10 Jahre alt) im Durchschnitt milienhäuser, die keinen oder nur geringen
2.670 €/m² Wohnfläche gezahlt. Auch hier Leerstand haben. Eine wichtige Kenngröße
geht der Preis mit zunehmendem Gebäude- für den Preis eines Mehrfamilienhauses ist
alter zurück und lag bei den 41 bis 60 Jahren der Ertragsfaktor. Er beschreibt das Wie-
alten Häusern bei 2.040 €/m² Wohnfläche. Je vielfache der Jahresnettomiete (Jahresro-
nach Alter stiegen die Preise in dieser Gebäu- hertrag), das für ein solches Gebäude am
dekategorie im Jahr 2019 um 4 bis 6 %. Markt bezahlt wird.
Ausschnitt aus der Wohnlagenkarte Bei Mehrfamilienhäusern ohne Gewerbe-
Wuppertal-Barmen anteil lagen die Durchschnittspreise pro m²
Wohnfläche bei 1.010 €, wenn es sich um
ein über 50 Jahr altes Haus handelt (um
1960). Im Vorjahr waren es noch 930 €,
davor 800 €. Bei Gebäuden, Baujahr nach
1966, betrug der Preis 1.020 €/m² Wohn-
fläche. Im Vorjahr betrug dieser Preis noch
945 €/m² Wohnfläche, davor 850 €.
6 Grundstücksmarktbericht 2020 - Kurzfassung
Für ältere Häuser betrug der Ertragsfaktor Dies ist eine Steigerung von rd. 4,5% gegen-
im Jahr 2018 noch das 12,5-fache, in 2019 über dem Vorjahr. Nicht eingerechnet dabei
wurde sogar das 13,5-fache erzielt, eine sind die Preise für Penthousewohnungen,
Preissteigerung von rd. 8%. diese waren deutlich teurer und kosteten
durchschnittlich 3.770 €/m² Wohnfläche.
Bei Mehrfamilienhäusern mit geringem In diesem Segment ist der Anteil der teuren
Gewerbeanteil betrug der Ertragswertfak- Wohnungen mit Preisen über 300.000 €
tor im letzten Jahr 13,5 (Spanne von 9,9 bis am Gesamtumsatz gestiegen. Mittlerweile
15,9). Im Vorjahr betrug er das 2,6-fache, kosten 76% aller verkauften neuen Eigen-
davor das 11,5 fache. tumswohnungen über 300.000 €, 24% so-
gar über 400.000 €.
Bei Mehrfamilienhäusern mit hohem Ge-
werbeanteil betrug der Ertragswertfaktor Deutlich zurückgegangen ist die Anzahl der
im letzten Jahr 12,7 gegenüber dem 11,9-fa- Verkäufe von gebrauchten Eigentumswoh-
chen des Jahresrohertrages im Vorjahr. nungen, insgesamt waren es 13% mehr als
im Vorjahr. 1969 Wohnungen wurden ver-
Eine besondere Kategorie bilden in Wupper- kauft, im Vorjahr 1745 Wohnungen.
tal die Dreifamilienhäuser. Sie schwanken
je nach Bauart und Ausstattung zwischen Bei diesen Wohnungen lag der Durch-
dem Typus eines Einfamilienhauses mit schnittspreis bei 1.340 €/m² Wohnfläche,
Einliegerwohnung und dem eines Mehrfa- 6,3% mehr als im Vorjahr. Dieser variierte
milienhauses mit drei Mietwohnungen. Die stark mit der Größe und dem Alter der Woh-
wenigen Verkäufe solcher Immobilien in nung. Außerdem beeinflussten die Wohnla-
Wuppertal ermöglichen keine verlässlichen ge, die Größe des Wohnkomplexes, die Ge-
Zahlen über Durchschnittspreise. Der Er- schoßlage sowie das Vorhandensein eines
tragsfaktor liegt 2019 in einer Spanne vom Balkons den Kaufpreis. So lagen die Preise
13- bis 22-fachen des Jahresrohertrages. für eine „normale“ Wohnung mit Balkon
Zahlen über Durchschnittspreise. Der Er- bei 1.280 €/m² Wohnfläche, wenn sie klein
tragsfaktor liegt seit vielen Jahren in einer und alt ist. Wenn sie groß ist und in einem
Spanne von 11 bis 22. neueren Gebäude liegt, wurde ein Preis bis
2.240 €/m² Wohnfläche erzielt. Insgesamt
stiegen hier die Preise gegenüber dem Vor-
Eigentumswohnungen – jahr um 3,6% bis 9,4%.
Zinsen und Tilgung statt Miete
Gerade die kleinen und alten Eigentums-
Das größte Marktsegment auf dem Wup- wohnungen haben in den letzten Jahren er-
pertaler Immobilienmarkt sind die Eigen- heblich an Wert gewonnen. Innerhalb von
tumswohnungen, knapp 60% aller Verkäufe. sechs Jahren (2012 – 2019) stieg der Durch-
Dementsprechend groß ist auch die Daten- schnittspreis einer 40 Jahre alten Wohnung
menge für eine detaillierte Analyse – so- mit einer Wohnfläche von 30 bis 49 m² um
wohl bei Neubauten als auch bei gebrauch- 74%.
ten Wohnungen.
Bemerkenswert ist, dass die Anzahl der
Bei den Neubauten betrug der durch- Wohnungen im einem Gebäude den Preis
schnittliche Preis 3.210 €/m² Wohnfläche erheblich beeinflusst, je mehr Wohnungen,Grundstücksmarktbericht 2020 - Kurzfassung 7
desto niedriger der Preis. Auch die Ge- Mehrfamilienhäuser
schoßlage hat einen nicht unerheblichen Auch im Geschosswohnungsbau waren die
Einfluss, die höchsten Zuschläge erfahren Verkäufe gering, die Nachfrage höher. In
neu ausgebaute Wohnungen im Dachge- 2019 wurden 19 Grundstücke veräußert,
schoss. sechs mehr als im Vorjahr. Die Preisspanne
liegt zwischen 150 und 350 €/m² baureifer
Ist eine Eigentumswohnung vermietet, so Grundstücksfläche.
lässt sich auch der Ertragsfaktor (wie bei
Mehrfamilienhäusern) zur Preisfindung he- Bodenrichtwerte
ranziehen. Er lag bei dem 15,2-fachen des Aus den Kaufpreisen unbebauter baureifer
Jahres¬rohertrages mit einer Spanne von Grundstücke werden die Bodenrichtwerte
8,9 bis 24,3. abgeleitet. Sie werden im Informationssy-
stem BORIS.NRW der Gutachterausschüsse
Zu einer Eigentumswohnung gehört meist in NRW publiziert. Eine Übersicht über die
auch ein Stellplatz, der aber separat miter- Bodenrichtwerte erschließungsbeitrags-
worben wird, aber nicht in den o.a. Preisen freier Grundstücke zeigt die folgende Ta-
enthalten ist. belle:
Bei neugebauten Wohnanlagen kostete
2019 ein oberirdischer Stellplatz unter frei-
em Himmel im Durchschnitt 5.400 €, im
Vorjahr 6.400 €. Für einen Tiefgaragenstell-
platz wurden 17.500 € gegenüber 17.700
€ im Vorjahr gezahlt. Bei gebrauchten Im-
mobilien lag dieser Preis bei 5.000 € bzw.
Unbebaute Grundstücke – Arrondierungsflächen
frei zur individuellen Gestaltung
Arrondierungsflächen sind Grundstücks-
Während im Jahr 2018 in Wuppertal noch teile, die nicht selbstständig bebaubar sind.
189 unbebaute Grundstücke verkauft wur- Sie erweitern die Nutzungsmöglichkeiten
den, waren es im Jahr 2019 175. Diese eines bestehenden Grundstücks und sind
rückläufige Entwicklung ist seit mehreren daher nur für einen eingeschränkten Käu-
Jahren zu beobachten. ferkreis von Interesse. Bei Flächen, die eine
höhere oder bessere bauliche Nutzung auf
Die Preise sind gegenüber dem Vorjahr um dem Hauptgrundstück ermöglichen, wur-
rd. 7 % gestiegen. den im Durchschnitt 90% des jeweiligen
Bodenrichtwertes gezahlt. Bei Flächen im
Ein- und Zweifamilienhäuser hinteren Grundstücksbereich (z.B. Garten-
Die Anzahl der Kaufverträge über unbe- land) waren es im Durchschnitt 20%.
baute baureife Grundstücke für Ein- und
Zweifamilienhäuser ist in Wuppertal seit
Jahren gering, die Nachfrage ist jedoch
groß. Im Jahr 2019 wurden 43 baureife
Grundstücke für den Eigenheimbau veräu-
ßert, in den Vorjahren waren es 50 bzw. 61.8 Grundstücksmarktbericht 2020 - Kurzfassung
Immobilien-Preis-Agent Wuppertal BORIS.NRW
Das Auskunftssystem aller
Mit Hilfe des Immobilien-Preis-Agenten Gutachterausschüsse in NRW
können Sie schnell, einfach und kosten-
frei das Preisniveau für ein freistehendes BORIS.NRW wurde als Informationssystem
Ein- und Zweifamilienhaus, eine Dop- für Bodenrichtwerte, Immobilienricht-
pelhaushälfte, ein Reihenhaus oder eine werte und Grundstücksmarktberichte für
Eigentumswohnung abschätzen. Der Im- ganz NRW eingerichtet. Mit mittlerweile
mobilien-Preis-Agent basiert auf Kaufprei- durchschnittlich 1 Mio. Zugriffen pro Mo-
sen, die durch den Gutachterausschuss mit nat ist BORIS eines der erfolgreichsten
Hilfe statistischer Verfahren analysiert wur- E-Government-Projekte des Landes NRW.
den. Der Immobilien-Preis-Agent dient der Maßgeblichen Anteil an der Entwicklung
Ermittlung eines ungefähren Preisniveaus des Portals hat die Arbeitsgemeinschaft
und soll dem Nutzer eine grobe Einschät- der Vorsitzenden der Gutachterausschüs-
zung des Immobilienwertes geben. Das se für Grundstückswerte in NRW (AGVGA.
Ergebnis der Berechnung ersetzt kein Ver- NRW), ein seit über 40 Jahren bestehender
kehrswertgutachten. freiwilliger Zusammenschluss der Gutach-
terausschüsse. Seit dem 01.01.2017 ste-
https://www.wuppertal.de/ hen die Grundstücksmarktberichte und die
gutachterausschuss/ Ausdrucke der Bodenrichtwertkarten dort
immoagent_gars.php kostenlos zur Verfügung.
http://www.boris.nrw.de
Homepage BORISplus.NRWSie können auch lesen
