Bestandsmanagement bei der Evonik Wohnen GmbH
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Bestandsmanagement bei der Evonik Wohnen GmbH
Evonik ist einer der größten privaten
Wohnungsanbieter mit Fokus NRW
• Ursprung in Wohnungsbeständen der Altgesellschaften
des Ruhrbergbaus sowie des ehemaligen Eschweiler
Bergwerks-Vereins (EBV) in der Aachener Region 25,01% 69,89% 100%
• Rund 60.000 eigene Wohnungen plus 50 % der Anteile
an THS mit mehr als 70.000 Wohnungen 5,10%
• Bestandsschwerpunkte: Ruhrgebiet, Raum Aachen,
„Rheinschiene“ Düsseldorf-Köln-Bonn
• Nachhaltiges Geschäftsmodell mit klarer Abgrenzung CHEMIE ENERGIE IMMOBILIEN
von Immobilienhändlern
• Bewirtschaftung als Kerngeschäft; Evonik Immobilien
GmbH
Portfoliomanagement zur Optimierung und
Arrondierung des Gesamtbestandes
Evonik Wohnen EBV /
GmbH HVG / RHZ 50%
• Ausgewogenes Verhältnis zwischen zentraler
Steuerung und Präsenz vor Ort
(9 KundenCenter, 15 Außenstellen) THS GmbH
Attraktives Geschäftsmodell als aktiver
Bestandshalter von Wohnimmobilien
Kerngeschäft Unterstützend
Real Estate Management Portfolio Management
Steigerung der operativen Performance Langfristige Wertsteigerung des Portfolios
Senkung Leerstandsquote Qualitativ / technisch hochwertige
Modernisierungen und Neubauten
Optimierte Mittelverwendung für
Instandhaltung / Modernisierung Ganzheitliche Stadtteil- und
Quartiersentwicklungen
Straffung der Organisation
Selektive Akquisition von
Adäquate Mietsteigerung
Wohnimmobilienportfolios
Fokus auf die Privatisierung von
Ein- und Zweifamilienhäusern
Ergänzende Blockverkäufe von
Mehrfamilienhäusern
Aktive Quartiersentwicklung unter Ausnutzung
aller Facetten des Geschäftsmodells
Ursachen Fokus: Quartiersentwicklung Ergebnisse
Demografischer Verkauf Wert- und
Wandel Ertragssteigerungen
Veränderte Nachfragegerechtes
Wohnpräferenzen Portfolio
Modernisierung/
Steigende Abriss/Neubau
Instandhaltung Reduktion
Energiekosten/ Energieverbrauch/
CO2- Emissionen CO2-Emissionen
Veränderung Soziale
sozialer Strukturen Stabilisierung
Ankauf
Mit neuem Portfolio-Analyse-System (PAS)
Bestände in die Zukunft bringen
Bewirtschaftung Portfolio Management
• Festlegung der Bewirtschaftungsstrategie • An- und Verkäufe
• Steuerung der Mieterlöse und des • Modernisierungen
Bewirtschaftungsaufwandes • Neubauaktivitäten
Quartierorientiertes Portfolio-Analyse-System (PAS) mit unterstützender Funktion
SAP als Datenbasis
Zahlreiche weitere Determinanten fließen ein (demographische und sozio-ökonomische Faktoren wie z.B.
Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung, Kaufkraft, Marktdaten,…)
Das neue Denken in Quartieren!
Quartiersbezogenes Portfolioanalysesystem (PAS)
• Inhaltlich erfolgt im Rahmen des PAS eine Bewertung der Entwicklungsperspektiven eines
Wohnquartiers
• Zentrale Betrachtungseinheit ist nicht ein einzelnes Objekt oder eine Wirtschaftseinheit,
sondern alle eigenen Wohnungsbestände, die sich innerhalb eines zusammenhängenden
Wohnquartiers befinden
• Es geht nicht um die Bewertung der heutigen Qualität, sondern um die Abschätzung der
künftigen Entwicklungsrichtung des Quartiers
• Grundlage der Analyse sind Typenbildungen
• Methodisch wird der gewöhnliche Entscheidungsprozess kompetenter Beurteiler
systematisiert
• Die Bewertung basiert auf drei Säulen: Quartiersbeschreibung, Bestandsqualität, Operative
Bewirtschaftungsperformance
Clusterung der Quartiere nach Qualitäten
Quartiersbeschreibung Bestandsqualität Operative
Performance
• Allg. Merkmale (Bsp. • Gebäudetypen (Bsp. • Mietenwicklung
Mikrolage, Städtebau, EFH/ZFH/MFH, (Mietvertragsmieten,
Infrastruktur, Mobilität) Baujahre) Neuvermietungsmieten,
• Statistische Daten • Technischer Zustand/ Marktmieten)
(Bsp. Sozialstruktur, Modernisierungsgrad • Leerstand,
Haushaltstruktur, • Wohnungsgrößen Erlösschmälerungen,
Kaufkraft) • Finanzierungsart Fluktuation
• Renditekennzahlen
Clusterung nach Qualitäten
Quartierstypen
Q1 Q2 Q3 Q4 Q5 Q6
Quartierstypologie und -bewertung
Typ Beschreibung Handlungsempfehlung
Q1 Situation verschlechtert sich, sinkende Prüfung Verkauf
Qualität wahrscheinlich
Q2 Situation droht sich zu verschlechtern, Bei hohem Marktanteil:
Tendenz scheint aber umkehrbar Quartiersentwicklung prüfen, sonst:
Prüfung Verkauf
Q3 Qualität absehbar stabil Zielorientiert Investieren
Q4 Situation verbessert sich, steigende Zielorientiert Investieren/Prüfung von
Qualität wahrscheinlich Wachstumsinvestitionen
Q5 Entwicklung vom Miet- zum Prüfung auf Wert steigernde Investition
Eigentumsquartier für anschließenden Verkauf
Q6 Eigentumsquartier Prüfung Verkauf
Best Practice am Beispiel eines Quartiers in Essen-Altenessen
Der Standort Altenessen:
Stadtteil mit Charme und ohne Kohle
• Altenessen liegt im Norden der Ruhrmetropole
Emscher
• Evonik bewirtschaftet in Essen rund 4.400
Wohnungen, davon rund 2.600 in Altenessen
• Der Stadtteil war lange durch Kohle und Stahl geprägt
- auch die Bestände von Evonik entstanden als
Siedlungsbereiche in der Nähe von Zechenstandorten
• Heute dominieren Logistik- und Gewerbenutzungen Rhein
den Westen des Stadtteils (Nähe zum Kanalhafen),
im östlichen Teil dominieren Wohn- und
Geschäftsnutzungen
Essen
• Altenessen gilt als Teil des „schwierigen Nordens“; in
Essen wie auch in anderen Ruhrgebietsmetropolen
Ruhr
zeigt sich hinsichtlich diverser sozio-ökonomischer
Indikatoren ein starkes Nord-Süd-Gefälle
• Insgesamt liegt der Stadtteil verkehrsgünstig an
Autobahn- und ÖPNV-Knoten
Essen: Metropole des RuhrgebietsEvonik-Quartier „Bausemshorst“ ist in die Jahre gekommen (I)
Evonik-Quartier „Bausemshorst“ ist in die
Jahre gekommen (II)
• Situation vor Maßnahmenbeginn:
• Wohneinheiten: 255
• Grundstücksfläche: ~30.692 m²
• Wohnfläche: ~11.544 m²
• Ist-Miete: ~4,20 €/m²/Monat
• Leerstand: ~25 %
• Keine zeitgemäßen Wohnungsgrößen und Grundrisse
(Kleinstwohnungen)
• Instandhaltungs- und Modernisierungsstau
• Soziale Destabilisierung
• Fazit: Handlungsbedarf!
• Aber: Wie finden wir für unser Quartier
den richtigen Managementansatz?Schritt für Schritt Perspektiven entwickeln:
Vom Gesamtbestand zum Quartier
Portfolio gesamt (rd. 60.000 WE in NRW)
Ebene Evonik-Gesamtbestand
• Geschäftsmodell/Unternehmensstrategie
Implementierung
Quartiersebene
• Bildung strategischer Einheiten durch Poolen von
räumlich zusammenhängenden Beständen
Quartier Quartier
• Quartiere als Abbild relevanter lokaler Märkte Essen-Altenessen-Nord Essen-Altenessen-Nord
(Bausemshorst) 255 WE (Mitte) 906 WE
• Extraktion erforderlicher Marktdaten
• Bewertung der Quartiersqualitäten
(Marktattraktivität/Marktpositionierung)
• Ableitung von Handlungsempfehlungen in
Abhängigkeit der Marktattraktivität, Bestandsqualität
sowie der BewirtschaftungsperformanceAbleitung einer Normstrategie für Quartier „Bausemshorst“: Investment lohnt sich! Kriterien: • Quartiersqualität: durchschnittlich • Bestandsqualität: unterdurchschnittlich • Operative Performance: unterdurchschnittlich • Wettbewerbsposition: mittel bis hoch Bewertung: Q2: Situation droht sich zu verschlechtern. Auf Grund der Wettbewerbsposition und der versteckten Potentiale des Standortes (Nahversorgung, Mobilität, Grünflächen, Städtebau) scheint die Entwicklung aber umkehrbar Normstrategie: Ganzheitliche Quartiersentwicklung als Impuls für Trendumkehr anstoßen
Ein bestehendes Quartier wird neu gedacht -
mit einem ausgeklügelten Strategiemix
• Abriss unzeitgemäßer Bestände
• Neubau seniorengerechter Wohnungen
• Neubau des KundenCenters
• Neubau familiengerechter Wohnungen
• Neubau von Einfamilienhäusern
• Modernisierung bestehender Wohngebäude
und Wohnungen
• Ziel: Mehrgenerationenquartier
• Anspruch: neue Qualitäten schaffen
• Architektur und Freiraum als Identitätsstifter
• Gesamtes Projektvolumen: rd. 17 Mio. €
(1. bis 4. BA, Modernisierung)Sukzessive Vorgehensweise unter
Berücksichtigung der Nachfragesituation
Umgebender Bestand (115 WE):
Modernisierung
(20 WE bereits modernisiert)
4. Bauabschnitt: 10 Eigenheime
(in Planung)
3. Bauabschnitt: 23 Mietwohnungen
(in Planung)
2. Bauabschnitt: 30 Mietwohnungen
(Anfang 2010 begonnen)
1. Bauabschnitt: 37 Mietwohnungen
(seit Mai 2009 bezogen)
KundenCenter Essen
(am 9. März 2010 feierlich eröffnet)Ausstattung im Neubaubereich:
Lösungen für viel Komfort
• Neuer Maßstab für Mietwohnungen am
Standort - Beispiel seniorengerechtes Bauen
• Barrierefreiheit in modernen, hellen Wohnungen
• 2,5- bis 3,5-Zimmer-Wohnungen
• 60 m² bis 90 m² Wohnfläche
• Mietergärten in den Erdgeschosswohnungen
• Großzügige Bewegungsflächen
• Abstellräume für Elektro- bzw. Wohnrollstühle vor den
Wohnungen
• Massive Parkettböden, raumhohe Fenster
• Aufzüge, Videogegensprechanlage
• Elektrisch bedienbare Rolläden
• Angebot haushaltsnaher Dienstleistungen
• Mehrwert für alte und neue BewohnerDer Bestand wird mitgenommen! • Modernisierung des umgebenden Bestandes (Dächer, Fassaden, Hauseingänge) • Bestehende Häuser werden in Farb- und Materialkonzept eingebunden • Erhalt von preisgünstigem Wohnraum
Garten der Generationen sorgt für gesundes
Mikroklima in der gesamten Siedlung
• Zentraler Innenraum mit Grünflächen, Spielplatz und Ruhezonen
• Regenwasser versickert auf dem Gelände in Mulden und Rigolen. Von den Dächern gelangt es durch offene
Bodenrinnen zu einem bepflanzten Wasserbecken und wird dem natürlichen Wasserkreislauf zugeführt; Wasser
wird somit visualisiert und erlebbarMehrwert durch Quartierscharakter und
Kommunikationsräume
• Großzügige Hausflure mit angenehmer Aufenthaltsqualität schaffen Blickbeziehungen
und den Bewohnern viel Raum für Gespräche
• Sitzbänke im Gemeinschaftsbereich vor den Wohnungen
• Mietertreff für gemeinsame Aktivitäten (Raum für Vorträge, Bibliothek)Der Erfolg
• Barrieren konventioneller Wohnmodelle überwunden
• Neue Zielgruppen durch differenziertes Angebot gewonnen
• Bewohner haben Zuhause für alle Lebensphasen
• Individualität und persönliche Stärken der Bewohner
ergänzen gemeinsames Miteinander
• Evonik sichert Vermietbarkeit auf lange Sicht
• Leerstandssituation deutlich entspannt: Neubaubereich:
Vollvermietung; Bestand: ~3 %
• Im Neubaubereich signifikante Steigerung der
Neuvermietungsmiete erreicht (~8,00 €/m²/Monat)
• Im umgebenden Bestand (Modernisierung) preisgünstigen
Wohnraum erhalten
• Leuchtturmprojekt für den Stadtteil Altenessen realisiert
• 2010 wurde das Projekt mit dem NRW-Architekturpreis für
vorbildliche Bauten ausgezeichnetSie können auch lesen
