HAMBURGER MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN 2022
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HAMBURGER MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN 2022
Hamburger Markt für Eigentumswohnungen 2022 Verantwortlich für den Inhalt: ZK Grundinvest GmbH Layout: Ulf Witt/witt-gestaltung.de Objektfotos: Julia Kretschmer/@postcardsbylia Visualisierungen:Alt/Shift(Barmbeker Markt) | Studio-Nice (Heinrich-Hertz-Str.75) Teamfotos: Arne Hoffmann/arnehoffmann.de Schmuckbilder: shutterstock.com + istock.com
ZK Grundinvest Marktbericht 2022 // Eigentumswohnungen in Hamburg zk-grundinvest.de
Inhalt
Hamburger Markt
für Eigentumswohnungen 2021 4
Eigene Zahlen ZK Grundinvest 9
Finanzierung 15
Rahmenbedingungen
für den Hamburger Wohnungsmarkt 17
Kommentar 21
Verkäufe 2020 – 2021
durch ZK Grundinvest 23
HAMBURGER MARKT FÜR
EIGENTUMSWOHNUNGEN 2022
2021 MARKIERTE
DEN ABSOLUTEN
HÖHEPUNKT
BEI PREISEN UND
UMSATZ
Um es vorwegzunehmen: Die dynamische
Entwicklung am Markt für Hamburger Eigen-
tumswohnungen im Jahr 2021, wie sie sich
in den Zahlen des Gutachterausschusses wi-
derspiegelt, hat sich nur bis zur Zinswende
im März 2022 fortgesetzt. Doch dazu später.
Größter Preissprung seit 15 Jahren
2021 vollzogen die Preise für Hamburger
Eigentumswohnungen nach Zahlen des
Hamburger Gutachterausschusses den
größten Sprung seit über 15 Jahren. Der
Durchschnittspreis stieg allein von 2020 auf
2021 um 15 % auf 6.927 €/m2. Da sich der
Gesamtkaufpreis mit gut 9 % weniger stark
Bahrenfelder Chaussee 13 verteuert hat, sind die verkauften Wohnun-
Bahrenfeld
gen im Durchschnitt offensichtlich kleiner –
insbesondere im Neubau. Mit Blick auf die
8 Eigentumswohnungen
letzten fünf Jahre haben sich Eigentums-
Aufteilung und Verkauf
wohnungen im Neubau und Bestand im
durch ZK Grundinvest
Mittel um 50 % verteuert.
2021 verzeichnet die Statistik insgesamt
6.241 Abschlüsse für Neubau- und Be-
4
ZK Grundinvest Marktbericht 2022 // Eigentumswohnungen in Hamburg zk-grundinvest.de
1.1 // Verkäufe und Quadratmeterpreise in den Stadtteilen 2021 ist auch auf die für das Investment aus-
Die Stadtteile mit den höchsten Verkaufszahlen sind überdurchschnittlich teuer gewählten Lagen zurückzuführen. Die 17 % Umsatzsteigerung
Stadtteile mit den meisten Verkäufen sind im Vergleich zum Vorjahr
bei gleichbleibender
1 2 .4 87
Winterhude (323 Abschlüsse/7.943 €/m2 Anzahl der Verkäufe
Durchschnittspreis ohne Neubauwoh-
10.159 nungen), HafenCity (298/12.487 €/m2) und
9. 001 Eimsbüttel (287/7.504 €/m2). Erst auf Rang
7 .9 4 3
7. 868
vier folgt mit Rahlstedt (258/4.153 €/m2)
7.504
ein Stadtteil, der deutlich unter dem Mit- Durchschnittspreis
6. 1 77
telwert der Stadtteilpreise von 6.164 €/m2 stieg um 15 %
5. 698 5. 544
rangiert, die vom Gutachterausschuss ohne auf 6.927 €/m2
4.153 Neubauwohnungen erhoben werden.
Der Durchschnittspreis für die zehn Stadt-
teile mit den höchsten Verkaufszahlen be-
323 298 287 258 236 205 200 178 177 177
trägt 7.653 €/m2. Der Wert liegt ein Viertel
Winterhude HafenCity Eimsbüttel Rahlstedt Uhlenhorst Barmbek-Nord Eppendorf Barmbek-Süd Stellingen Ottensen
über dem der Top-10-Stadtteile 2020 und
Anzahl Verkäufe Preis €/m2 Durchschnittspreis €/m2 Hamburger Stadtteile 24 % über dem Durchschnittspreis aller
Stadtteile 2021. Im Jahr davor übertraf der
standswohnungen – 48 oder 0,7 % mehr satzanteil jedoch mit 31 % deutlich höher. Mittelwert der Top 10 den aller Stadtteile
als im Jahr zuvor – sowie einen um 17 % auf Im Trend ist seit 2015 zu beobachten, dass nur um 13 %.
3,6 Mrd. Euro gestiegenen Umsatz. die Zahl der verkauften Neubauwohnun-
gen sinkt. Während etwa die Gesamtzahl Der Trend zu teuren bzw. etablierten Stadt-
„Dass die meisten
Der Preisschub im vergangenen Jahr grün- der Abschlüsse in den letzten fünf Jahren teilen wird auch im Vergleich der zehn teu-
Verkäufe in Hamburgs
det vor allem auf der Entwicklung im Neu- stabil blieb, ging die Zahl der Kaufverträ- ersten mit den zehn günstigsten Stadtteilen
besten Lagen getätigt
bausegment. Die Zahl der Kaufverträge ge für neue Wohnungen um 25 % zurück. (mit mehr als zehn Abschlüssen) erkennbar.
für neue Wohnungen stieg um gut 6 % auf Der Preisindex von Eigentumswohnungen So wurden in den zehn teuersten Stadtteilen
wurden, zeigt, dass
1.574, der Umsatz hingegen um 41 % auf erreichte im vergangenen Jahr den Wert 23 % (2020: 21 %) aller Verkäufe registriert,
eine lebenswerte
1,3 Mrd. Euro. Ein Viertel der Kaufverträge 274 – ausgehend von 100 im Jahr 2010. in den zehn günstigsten Stadtteilen 9 % Infrastruktur als hoher
entfiel auf Neubauwohnungen, was aber (2020: 11 %). Und der Preisanstieg gegen- Wert erkannt wird.“
37 % des Gesamtumsatzes ausmachte. Teure Stadtteile liegen vorn über 2020 betrug in den Edellagen im Mittel
2020 lag der Neubauanteil bei den Kaufver- Dass die Preise im vergangenen Jahr 16 % und in den preiswerten Vierteln nur Laura Urbath
Geschäftsführung
trägen bei knapp einem Viertel, der Um- noch einmal so kräftig zugelegt haben, 10 %. ZK Grundinvest Neubau GmbH
Quelle Infografik:Immobilienmarktbericht Hamburg 2022, Gutachterausschuss für Grundstückswerte 5
zk-grundinvest.de zk-grundinvest.de
1.2 // Anzahl Verkäufe und Umsatz 2012 – 2021 1.3 // Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen 2012 – 2021
Etwas mehr Abschlüsse, viel mehr Umsatz Signifikanter Sprung nach oben 605.000
Die HafenCity löste mit einem Preissprung 513.000
von 34 % auf 12.487 €/m2 Harvestehude (3 % 461.000
auf 11.173 €/m2) als teuersten Stadtteil ab. 402.000
410.000
Ebenfalls im fünfstelligen Preisbereich be- 345.000
366.000
318.000
wegen sich die Alsterlagen Rotherbaum (16 % 278.000
296.00
3.643
auf 10.782 €/m2) und Uhlenhorst (16 % auf 3.114
2.784
2.647
10.159 €/m2). Starke Preiszuwächse wurden 2.357 2.420 2.554
1.741 1.953
auch für Othmarschen (26 % auf 8.390 €/m2)
1.721
und Eppendorf (21 % auf 9.001 €/m2) notiert.
6.504
6.487
4.628
6.007
6.927
6.322
7.025
6.363
3.060
3.328
3.573
3.828
6.241
6.419
6.341
4.185
4.915
6.195
7.091
5.310
Eppendorf wird im Zehnjahresvergleich
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
(152,8 %) nur von Rotherbaum (153,4 %)
übertroffen. Der schwächste Preiszuwachs
Anzahl Verkäufe Umsatz Mio.€ Quadratmeterpreis in € Gesamtpreis in €
der zehn teuersten Stadtteile wird für Nien-
stedten (72 % auf 7.938 €/m2) registriert.
Explosive Preisentwicklung 1.4 // Top 10 der teuersten und günstigsten Stadtteile 2021
im Süderelberaum Am Wasser teuer, im Südosten günstig
Die zehn günstigsten Stadtteile liegen vor 4
9
allem im Süden und Osten Hamburgs. 76
2 4
3
35
Rönneburg ist der einzige Stadtteil in der 10 8 9 10
1
Statistik 2021 mit einem Durchschnittspreis 2
6
unter 3.000 €/m2, wurde aber mit weniger
Top 10 teure Stadtteile 8
als zehn Abschlüssen in den obigen Durch- Top 10 günstige Stadtteile
5
7
schnittsberechnungen nicht berücksichtigt. 1
Quadratmeterpreis in €
So reichen die zehn günstigsten Stadtteile
von Marmstorf im Süden (3.231 €/m2) bis
Billstedt im Osten (4.012 €/m2).
12.487
10.782
10.159
11.173
3.847
7.943
7.938
8.638
8.390
3.337
3.787
3.827
3.876
3.956
3.973
4.012
9.152
3.231
3.891
9.001
Auffällig sind die erheblichen Zuwächse
der Stadtteile im Süderelberaum. War Neu-
1 HafenCity
2 Harvestehude
3 Rotherbaum
4 Uhlenhorst
5 St.Georg
6 Eppendorf
7 Hoheluft-Ost
8 Othmarschen
9 Winterhude
10 Nienstedten
1 Marmstorf
2 Finkenwerder
3 Osdorf
4 Steilshoop
5 Heimfeld
6 Lohbrügge
7 Wilstorf
8 Eißendorf
9 Horn
10 Billstedt
graben-Fischbek 2020 mit 2.842 €/m2 noch
der hamburgweit günstigste Stadtteil, stieg
der Durchschnittswert 2021 um zwei Drittel
Quelle:Immobilienmarktbericht Hamburg 2022, Gutachterausschuss für Grundstückswerte
6
ZK Grundinvest Marktbericht 2022 // Eigentumswohnungen in Hamburg zk-grundinvest.de
2.1 // NEUBAU: Grundstückspreise für Geschosswohnungsbau 2012 – 2021
Bauplätze für Eigentumswohnungen 2021 am teuersten
1.851
1.756
Neubauprojekt KUBEK
1.589
1.511 Barmbek-Süd
1.427 1.400
1.421
35 Apartments
1.259 1.218
1.199 1.201
1.119 Marketing und Vertrieb
1.225 1.238
durch ZK Grundinvest Neubau GmbH
941 922
1.025 1.021 1.055 1.016
819 797
948
612 688 741
590
516
382
280
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Eigentumswohnungen Mietwohnungen Sozialwohnungen
auf 4.712 €/m2. Auch in Harburg (38 %) und ging um 36 % auf 149 im vergangenen Jahr
Wilhelmsburg (27 %) kosten Eigentumswoh- zurück. Der Flächenumsatz schrumpfte
nungen nun über 4.300 €/m2. von 819.000 m2 auf 270.000 m2 – ein Minus
von 67 %. Und selbst der Geldumsatz ver-
2011 war Wilhelmsburg mit 1.109 €/m2 ringerte sich um 40 % auf 380 Mio. Euro.
noch der günstigste Stadtteil in der Hanse-
stadt. Nach einem Preisplus von 288 % auf Mit Blick auf das Bauland für Eigentums-
4.311 €/m2 zählt der durch die Internatio- wohnungen wird die Statistik des zurück-
nale Bauausstellung 2013 in den Fokus gehenden Neubaus bestätigt (s. auch Woh-
gerückte Stadtteil nun nicht mehr zu den nungsbau in Hamburg ab Seite 6). Wurden
ganz preiswerten Lagen. 2011 bis 2020 im Durchschnitt 130.000 m2
für den Bau von Eigentumswohnungen ver-
Weniger Bauland, höhere Preise kauft, waren es 2021 nur 56.500 m2. Und lag
Seit 2016 weisen die Rahmendaten für den der Geldumsatz im Zehnjahresmittel bei
Verkauf von Bauland für Geschosswoh- 137 Mio. Euro, so waren es im vergange-
nungsbau nach unten. Die Zahl der Verkäufe nen Jahr nur 90 Mio. Euro. Gestiegen ist
7
2.2 // Top 10 der Stadtteile mit dem höchsten mittleren
Bodenwert pro Quadratmeter Wohnfläche 2021 zk-grundinvest.de
Höchster Bodenrichtwert in Winterhude ist viermal so hoch wie der mittlere
15.916 16.357
13.512 14.934
hingegen nicht ganz unerwartet der im gibt es auch hier eine deutliche Differen-
11.236 11.805
Durchschnitt erzielte Preis: ein Plus von zierung zwischen günstigeren und teureren
8.676 8.676 5,2 % auf 1.589 €/m2 Bauland. Stadtteilen. Zum Beispiel entspricht der Bo-
6.905
6.292
6.400 denrichtwert in Harvestehude an der Alster
5.014 4.845 4.694
4.748 4.682
4.299 4.180 4.046 4.012 Bauland für Mietwohnungen und Sozial- mit 6.905 €/m2 fast dem Neunfachen des
wohnungen günstiger Wertes von 783 €/m2 in Neuenfelde an der
12.487
10.782
10.159
11.173
7.943
7.938
8.638
8.390
9.152
9.001
Dass das nicht selbstverständlich ist, zei- Elbe, im südwestlichen Zipfel von Ham-
gen die Preise für Bauland für frei finan- burg. 2020 lag dieses Verhältnis sogar beim
1 Harvestehude
2 Rotherbaum
3 Nienstedten
4 Blankenese
5 Uhlenhorst
6 Othmarschen
7 Eppendorf
8 Groß Flottbek
9 HafenCity
10 Winterhude
zierte Mietwohnungen, bei denen es von 10,5-fachen, denn – und das ist die aktuelle
dem bisherigen Höchstwert 1.756 €/m2 Differenzierung – der Bodenrichtwert in
auf 1.421 €/m2 runterging, sowie für öf- Neuenfelde ist binnen eines Jahres um über
fentlich geförderten Mietwohnungsbau. 31 % gestiegen, während er in Harvestehude
Mittlerer Bodenrichtwert 2021 Höchster Bodenrichtwert 2021 Auch hier gab es 2020 mit 1.238 €/m2 einen „nur“ um 11 % anzog.
Höchstwert. 2021 wurden die Grundstücke
für 948 €/m2 veräußert. Dieses Beispiel spiegelt den Trend. In den
2.3 // Bodenrichtwert der fünf teuersten und fünf günstigsten Stadtteile 2021 zehn Stadtteilen mit den höchsten Boden-
Starke Wertentwicklung in den günstigsten Stadtteilen Bodenrichtwerte steigen in günstigen richtwerten gab es 2021 im Mittel ein Plus
6.905 31,4
Stadtteilen stärker von 16 %, während die zehn Stadtteile mit
6.292
30,2 30,2 31,1
Aussagekräftiger als die hamburgweiten den geringsten Richtwerten – wie Wilhelms-
29,9
Durchschnittspreise je Quadratmeter Bau- burg, Veddel, Steilshoop, Allermöhe – um
5.014 4.845 4.748
land – die zudem durch die Zufälligkeit der durchschnittlich über 30 % zulegten.
18,3 jeweils in dem Jahr erworbenen Lagen be-
15,9 einflusst werden – sind die Bodenrichtwerte Damit ist bei Bodenrichtwerten im Vergleich
14,0
12,3 783
797 810
für Geschosswohnungsbau auf Stadtteil- zu den Preisen für Eigentumswohnungen ge-
932 1.013
10,7
ebene. Hier wird der Preis je Quadratmeter nau der umgekehrte Trend zu beobachten –
Wohnfläche ausgewiesen. Die Spanne der weil es um verschiedene Käufergruppen
12.487
10.782
10.159
11.173
7.943
7.938
8.638
8.390
9.152
9.001
33.138 Hamburger Bodenrichtwerte reicht geht. Projektentwickler und Bauträger ge-
von 577 €/m2 in Wilhelmsburg bis 16.357 €/m2 hen beim Flächenkauf ins Risiko von chan-
Harvestehude
Rotherbaum
Nienstedten
Blankenese
Uhlenhorst
Neuenfelde
Francop
Moorburg
Cranz
Wilhelmsburg
in Winterhude. centrächtigen Stadtteilen, während Käufer
von Eigentumswohnungen mehrheitlich auf
Während der mittlere Bodenrichtwert für die Sicherheit etablierter Lagen setzen und
Mittlerer Bodenrichtwert 2021 Preissteigerung im Vergleich zum Vorjahr Hamburg insgesamt allein 2021 um 26 % dafür höhere Preise akzeptieren – wenn sie
auf 2.457 €/m2 Wohnfläche gestiegen ist, es können.
Quelle:Immobilienmarktbericht Hamburg 2022, Gutachterausschuss für Grundstückswerte
8
ZK Grundinvest Marktbericht 2022 // Eigentumswohnungen in Hamburg zk-grundinvest.de
IM SCHNITT zierung erfolgt bei der Errechnung der
Durchschnittspreise der Stadtteile durch
In Bahrenfeld (Mittelwert Gutachteraus-
schuss: 5.618 €/m2) wurden fünf Wohnun-
ÜBER DEM den Gutachterausschuss nicht. gen an Eigennutzer (7.204 €/m2) und in der Mit 7.099 €/m2
verkaufte ZK Grundinvest
Neustadt (Gutachterausschuss: 7.330 €/m2)
DURCHSCHNITT: In Winterhude allerdings liegt der Mittel- je zwei an Eigennutzer (9.125 €/m2) und an
rund 935 €/m2 über dem
Hamburger Durchschnitt
ZK GRUNDINVEST wert für die sieben durch ZK Grundinvest Anleger bzw. Mieter (7.413 €/m2) verkauft. In
an Selbstnutzer verkauften Wohnungen Borgfelde (Gutachterausschuss: 5.266 €/m2)
(7.869 €/m2) kaum über dem der drei von schließlich erwarben bei ZK Grundinvest
Bei der Auswertung der Verkäufe von
Anlegern erworbenen Wohneinheiten drei Eigennutzer Wohnungen für 7.331 €/m2
43 Eigentumswohnungen in sieben
(7.688 €/m2). Der Gutachterausschuss im Mittel.
Stadtteilen zwischen September 2021
weist für 2021 einen Mittelpreis von Bandbreite der Verkaufspreise
und Mai 2022 durch die ZK Grundinvest von ZK Grundinvest:
7.943 €/m2 aus. Der mittlere Verkaufsfaktor für die 15 ver-
fällt auf: Im Vergleich zu den Zahlen 33 bis 69 Jahresnettokaltmieten
mieteten Wohnungen lag bei 46 Jahresnet- (Mittelwert 46)
des Gutachterausschusses werden oft
Für Lokstedt summieren sich die amt- tokaltmieten – von 33 in Finkenwerder bis 69
überdurchschnittliche Preise erreicht.
lichen Zahlen auf einen Durchschnitts- in Lokstedt. Bei der Auswertung der von der
Der bei den 43 verkauften Bestandswohnun- preis von 6.365 €/m2. Die von ZK Grundin- ZK Grundinvest verkauften Wohnungen im
gen erzielte Durchschnittspreis von 7.099 €/m2 vest an Anleger verkauften fünf vermiete- vergangenen Jahr betrug der Faktor noch 43.
liegt deutlich über dem Hamburger Mittelwert ten Wohnungen (6.564 €/m2) und die vier
des Gutachterausschusses von 6.164 €/m2. von Eigennutzern erworbenen Domizile Die Wohnungen messen im Mittel 57 m2,
Dabei ist zu berücksichtigen, dass 29 Woh- (8.076 €/m2) liegen darüber. wobei die selbst genutzten Wohnungen
nungen in Stadtteilen mit überdurchschnitt- etwas größer und die vermieteten etwas
lichen Kaufpreisen veräußert wurden. Die So auch in Eimsbüttel: Hier liegen die erziel- kleiner ausfallen. Bei 80 m2 liegt der Wert
Spanne reicht von 3.303 €/m2 für eine vermie- ten Preise der fünf an Eigennutzer verkauf- des Gutachterausschusses.
tete Wohnung in Finkenwerder bis 9.219 €/m2 ten Wohnungen (8.475 €/m2) über dem Wert
für eine von Eigennutzern erworbene Einheit des Gutachterausschusses (7.504 €/m2), Zudem veräußerte die ZK Grundinvest
in der Neustadt. während die von einem Anleger erworbene 15 von 18 Eigentumswohnungen des Neu- „Der Quadratmeterpreis
Einheit (6.158 €/m2) darunterliegt. bauprojektes UHHU in Uhlenhorst. Die einer vermieteten
Ein deutliches Preisgefälle gibt es meist Einheiten zwischen 24 m² und 156 m² Wohnung ist im Vergleich
zwischen Wohnungen, die Eigennutzer er- In Finkenwerder liegen die fünf an Inves- wurden zu Preisen zwischen 9.296 €/m² zu einer freien Einheit
werben (28 der 43 durch ZK Grundinvest toren verkauften Wohnungen (3.541 €/m2) und 14.470 €/m² (Penthouse) verkauft. Zum immer günstiger.“
verkauften Wohnungen), und vermieteten leicht und die eine an Eigennutzer veräu- Vergleich: Für Bestandswohnungen in Uh-
Wohnungen (15), die Kapitalanleger (14) ßerte Einheit (4.662 €/m2) deutlich über lenhorst ermittelte der Gutachterausschuss Nick Schröder
Projektmanager
oder Mieter (1) kaufen. Diese Differen- der amtlichen Statistik von 3.337 €/m2. für 2021 einen Preis von 10.150 €/m². ZK Grundinvest GmbH
9
ZK Grundinvest Marktbericht 2022 // Eigentumswohnungen in Hamburg zk-grundinvest.de
3.1 // NEUBAU: Genehmigungen Miet- und Eigentumswohnungen
sowie Ein- und Zweifamilienhäuser 2012 – 2021 WOHNUNGSBAU: mittelte Wert von 7.836 abgeschlossenen
Wohneinheiten unterbietet den Fünfjahres-
9.790 9.725
DÜSTERE durchschnitt (2016-2020) von 9.478 um 17 %.
9.114
8.421 8.238 8.354 7.787
PERSPEKTIVEN 7.336 oder 93 % der Fertigstellungen ent-
7.065
6.296 Die Wohnungswirtschaft sieht aktuell fielen auf Wohnungen im Neubau. Hier
5.898
schwarz, was den Wohnungsbau angeht. setzte sich der Rückgang gegenüber dem
Die Pandemie hat mit den weltweiten Lock- Vorjahr mit 32 % noch etwas stärker fort.
3.139
2.508 2.562
2.905 2.597 downs die Lieferketten aus ihrem Rhythmus Und mit minus 33 % noch etwas deutli-
2.415 2.312
2.070 2.117
1.910 gebracht (s. auch S. 10 des Marktberichts cher schrumpfte die Zahl fertiggestellter
1.429 1.583
1.310 1.391 1.413 1.545 1.356
von 2021). Die vorher bereits eingesetzte Geschosswohnungen auf 6.280 Einheiten.
1.126 1.145 1.147
Verteuerung von Baumaterialien – Rohstoffe Mit 1.031 nur um 3,4 % hinter dem Wert von
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 wie verarbeitete Produkte – sowie der sich 2020 zurück bleibt die Zahl der fertiggestell-
verschärfende Mangel an Fachkräften ha- ten Ein- und Zweifamilienhäuser.
Geschosswohnungsbau Eigentumswohnungen Ein- und Zweifamilienhäuser
ben das Bauen in den letzten zwei Jahren
noch einmal deutlich verteuert und verzö- Während „nur“ 27 % weniger Mietwohnun-
3.2 // NEUBAU: Miet- und Eigentumswohnungen
gert. Hinzu kommen die mit dem Krieg in gen übergeben wurden, sind Eigentums-
Genehmigungen und Fertigstellungen 2012 – 2021
der Ukraine einhergehende Energiekrise wohnungen überproportional vom Rückgang
7.282
sowie die wachsenden Anforderungen aus betroffen. Mit einem Rückgang von 49 %
6.820
6.552 6.892 dem Klimaschutz bei gleichzeitiger Unklar- auf 1.301 Neubaueigentumswohnungen
6.121
5.873
5.757 5.977 heit über die künftigen Förderbedingungen. halbierte sich ihre Zahl gegenüber 2020
5.282 Inflation und Zinswende sind Konsequenzen und erreicht nur 56 % des Fünfjahresdurch-
5.487
4.650
4.979
dieser Entwicklung und verschärfen die schnitts.
4.244
3.828
3.792 3.701 Situation zusätzlich.
3.394
3.139
3.984
2.905 Weniger Baugenehmigungen,
2.415 2.508 2.562 2.555
2.135
2.312 2.117 Baugenehmigungen und Fertigstellungen größerer Bauüberhang
2.070
2.407
2.597 1.910 In den Statistiken zum Wohnungsbau in In der Zahl der 2021 von Statistik Nord
2.236 2.312 2.060 2.197
2.048
Hamburg im vergangenen Jahr spiegeln ausgewiesenen 9.852 Baugenehmigungen
1.429 1.301
1.243
sich diese Entwicklungen erst in Ansät- lässt sich bei einem Rückgang von 2,8 %
791
zen. Am stärksten illustriert die um 30,5 % die aktuelle Marktsituation kaum ablesen.
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
gegenüber 2020 eingebrochene Zahl fertig- Deutlicher ist das Minus von knapp 27 % bei
gestellter Wohneinheiten die Auswirkungen den 1.910 genehmigten Eigentumswohnun-
Mietwohnungen genehmigt Mietwohnungen fertiggestellt Eigentumswohnungen genehmigt Eigentumswohnungen fertiggestellt
der Pandemie. Der von Statistik Nord er- gen, während es bei den Mietwohnungen
Quelle:Immobilienmarktbericht Hamburg 2022, Gutachterausschuss für Grundstückswerte
10ZK Grundinvest Marktbericht 2022 // Eigentumswohnungen in Hamburg zk-grundinvest.de
sogar einen Zuwachs um knapp 4 % auf hang bei Wohnungsunternehmen nur um
5.977 Genehmigungen gab. Der Wert für die knapp 3 % auf 16.843 Wohnungen stieg, gab
Ein- und Zweifamilienhäuser verharrte mit es bei Handel/Banken/Versicherungen ein
1.447 auf dem Vorjahresniveau. Plus von 12 % auf 3.389 Wohnungen sowie
einen Zuwachs von 10 % bei privaten Bau-
Mit Blick auf die Statistik zeigt sich, dass herren auf 4.397 Wohneinheiten.
der Rückgang bei den genehmigten Eigen-
tumswohnungen (-27 %) größer ausfällt 108.704 Wohneinheiten wurden 2011 bis 2021
als bei der Wohnfläche (-23 %) und der in Hamburg genehmigt, 84.650 fertiggestellt.
Ohlsdorfer Straße 79 a – d Zahl der Gebäude (-20 % auf 220), in denen Der Anteil der Eigentumswohnungen an den
Winterhude sie entstehen. Das verweist darauf, dass Fertigstellungen liegt in diesem Zeitraum bei
24 Eigentumswohnungen die mit Eigentumswohnungen genehmig- 24 % – im vergangenen Jahr waren es 17 %.
Aufteilung und Verkauf ten Immobilien kleiner ausfallen als 2020. Im Bauüberhang 2021 sind die Eigentums-
durch ZK Grundinvest Bei Mietwohnungen ist die Entwicklung wohnungen mit gut 26 % vertreten.
2021 umgekehrt: mehr Wohnungen je
Gebäude. Umland wächst schneller als Hamburg
3.3 // NEUBAU: Fertigstellungen und durchschnittliche Wohnungsgröße 2012 – 2021 Die Bevölkerung Hamburgs ist im vergan-
Anzahl und Größe der Eigentumswohnungen schrumpfen Dass genehmigte Wohnungen bereits 2021 genen Jahr um lediglich 1.457 Menschen
102,5
97,5 98,3
in abnehmendem Maße gebaut wurden, gewachsen. Bei einer durchschnittlichen
87,4 87,0
92,9
90,9 belegt der Bauüberhang von 26.532 Wohn- Haushaltsgröße von 1,8 Personen ergibt
86,0 86,1 86,2
86,4
77,5 79,0 84,3 einheiten – ein Zuwachs der genehmigten, sich daraus ein Wohnungsbedarf von gut
74,0 74,9
71,2 72,0
68,1
aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen 800 Wohnungen. Tatsächlich fertiggestellt
65,7
von knapp 7 %. Wenig überraschend ist der wurden jedoch knapp 8.000 – 10-fach über
Bauüberhang bei Eigentumswohnungen dem Bedarf?
überdurchschnittlich um knapp 10 % auf
7.002 Einheiten gestiegen. Das ist ein Po- Das Bevölkerungswachstum in Hamburg
tenzial für Fertigstellungen bis 2026 auf dem hat im vergangenen Jahr den niedrigsten
Niveau des vergangenen Jahres – ohne eine Wert seit 1987 erreicht. Vor 35 Jahren lebten
5.454
2.048
2.407
7.684
9.384
2.220
2.236
5.035
6.292
2.060
8.280
2.555
6.280
4.371
1.243
2.312
2.197
6.013
1.301
791
einzige weitere Baugenehmigung. knapp 1,6 Mio. Menschen an Elbe, Alster
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
und Bille, heute sind es 1,85 Mio. Prog-
Fertigstellungen Geschosswohnungen Anteil Eigentumswohnungen
Unterschiede bei der Entwicklung des Bau- nostiziert wurde 2019 von Statistik Nord
Geschosswohnungen ¤ Größe in m2 Eigentumswohnungen ¤ Größe in m2
überhangs verzeichnet Statistik Nord auch ein Wachstum bis knapp 2 Mio. Menschen
Quelle:Immobilienmarktbericht Hamburg 2022, Gutachterausschuss für Grundstückswerte bei den Bauherren. Während der Bauüber- bis zum Jahr 2040.
11ZK Grundinvest Marktbericht 2022 // Eigentumswohnungen in Hamburg zk-grundinvest.de
Metropoles Bevölkerungswachstum
ist nicht selbstverständlich
Doch die Parameter ändern sich. Im vergan-
genen Jahrzehnt (2011 bis 2020) wuchs die
Hamburger Bevölkerung um durchschnitt-
lich 14.700 Menschen jährlich. Seit 2015 –
dem Höhepunkt des Zuzugs Geflüchteter –
Hütten 49
weist die Statistik jährlich niedrigere
Neustadt
Wachs-tumsraten aus. Die Pandemie hat
9 Eigentumswohnungen
die berufliche und private Mobilität zusätz-
lich gebremst, aber auch durch den Erfah- Aufteilung und Verkauf
rungsgewinn aus den Lockdowns für neue durch ZK Grundinvest
Pandemie und Digitalisierung
Fragestellungen hinsichtlich der Kriterien
haben das Homeoffice
zum festen Bestandteil des eigenen Wohnumfeldes gesorgt: mehr
der Arbeitswelt gemacht. Raum zum Arbeiten in der Wohnung, mehr
Grün und Abstand außerhalb. Pandemie
und Digitalisierung haben die Option des
Homeoffice zu einem selbstverständli-
chen Angebot bei der Mitarbeiterakquise
gemacht. Auf welchem Niveau sich die Ar- finden. Das führt einerseits auch dazu, dass schriebenen Entwicklung. In den vergange-
beit daheim oder an einem Third Place, etwa ein immer höherer Anteil der Beschäftigten nen zehn Jahren sind nach Empirica-Daten
einem Co-Working-Standort nahe der Woh- zur Arbeit aus der Stadt ins Umland fährt die Mieten in 30 km bis 50 km Entfernung
nung, einpendelt, ist noch offen. Ganz sicher und andererseits, dass die Mieten und Woh- von der Kernstadt um rund 4 % jährlich
hingegen ist: Eine Rückkehr zum Niveau nungspreise im Umland seit Jahren schnel- gestiegen, in 10 km bis 30 km um 3,5 % und
vor der Corona-Krise ist ausgeschlossen. ler steigen als in der Kernstadt. in Hamburg selbst um unter 3 %.
Empirica Studie:
Umland der Metropolen
wird als Arbeitsort Empirica stellte im Juni eine Studie vor, nach Wohnkosten steigen im Umland schneller Und der LBS Immobilienatlas 2022 weist
immer bedeutender der das Umland der Metropolen als Arbeits- Während allerdings in Frankfurt, Düsseldorf aus, dass sich die Angebotspreise für Eigen-
ort immer bedeutsamer wird. Denn bei der oder Stuttgart inzwischen 34 % bis 37 % der tumswohnungen sowohl im Neubau als
Ansiedlung orientieren sich Unternehmen Beschäftigten im Umland arbeiten – also auch im Bestand in der schleswig-holstei-
– neben der Verfügbarkeit von Fläche und auspendeln – sind es in Hamburg nur rund nischen Nachbarschaft von Hamburg 2021
18 % Pendler
in Hamburg Verkehrsanbindung – zunehmend daran, wo 18 %. Doch bei der Wohnkostenentwicklung um je 20 % verteuert haben, während es in
ihre Beschäftigten bezahlbaren Wohnraum folgt Hamburg und sein Umland der be- Hamburg „nur“ 13 % bzw. 12 % waren. An elf
12ZK Grundinvest Marktbericht 2022 // Eigentumswohnungen in Hamburg zk-grundinvest.de
Orten erhöhten sich die Angebotspreise für Eigentumswohnungen
Bestandswohnungen in Jahresfrist sogar im Hamburger Umland
sind 2021
um über ein Viertel. Trotz der deutlichen um 20 % teurer geworden
Sprünge liegen die Preise der zehn teu-
ersten Umlandorte in Schleswig-Holstein
immer noch klar unter dem mittleren Ham-
burger Preisniveau.
Bookholtzstraße 14 - 22
Wedel Zu wenig große Wohnungen gebaut
36 Eigentumswohnungen Empirica kritisiert in ihrer Erhebung, dass
Aufteilung und Verkauf der Mangel an bedarfsgerechten Wohnungs-
durch ZK Grundinvest angeboten für junge Familien in Metropolen
generell die Abwanderung einer kaufkräfti-
gen und -willigen Bevölkerungsgruppe ins
Umland forciere. Dabei betont Empirica auch,
dass nicht allein Zahl und Preis des Woh-
nungsangebots entscheidend seien, sondern
auch die Fehlallokation beim Wohnungsbau „Das Angebot von großen
des letzten Jahrzehnts. Es seien zu wenig Eigentumswohnungen
große Wohnungen gebaut worden. 2010 bis für junge Familien ist in
2020 sei die Zahl der Ein- und Zweipersonen- Hamburg zu gering.“
haushalte in Hamburg um 4,3 % oder 29.500 Lisa-Catherine Gottlob
Projektmanagerin
gewachsen, die Zahl der Haushalte mit drei
ZK Grundinvest GmbH
und mehr Personen hingegen um 16,8 %
oder 33.600. Parallel ist der Anteil von Woh-
nungen mit vier Räumen und mehr – in-
klusive Küche – seit 2004 von knapp 80 %
Anteil von
auf knapp 40 % geschrumpft. 4-Zimmer-Wohnungen
in Hamburg seit 2004
Nach Zahlen von Statistik Nord hat Ham- von 80 % auf 40 %
geschrumpft
burg 2020 8.980 Menschen an die direkten
Umlandkreise verloren. Empirica, die das
Umland etwas weiter fasst, kommt für 2020
13ZK Grundinvest Marktbericht 2022 // Eigentumswohnungen in Hamburg zk-grundinvest.de
auf einen Wanderungsverlust von knapp Zu dieser Statistik der Angebotsmieten in
15.000 Menschen. 2010 waren es noch gut Hamburg passt auch die Entwicklung des
4.500. Auch der Wanderungssaldo in den Mietenspiegels. Nach moderatem Anstieg
deutschen Bundesländern weist aus, dass von 2,6 % zwischen 2017 und 2019 gab es
es 2021 Verluste nur in Schleswig-Holstein, 2019 bis 2021 mit einem Plus von 7,3 %
Niedersachsen und Berlin gab. auf 9,29 €/m2 einen kräftigen und für viele
auch unerwarteten Schub – obgleich die
Projektentwickler und Bauträger reagieren rückwirkende Betrachtungszeit von vier auf
auf diesen Trend und investieren zunehmend sechs Jahre erweitert worden war.
im Umland. So weist bulwiengesa in der
Projektentwicklerstudie 2022 darauf hin, Starke Mietpreisanstiege gab es besonders
dass in den Metropolräumen Düsseldorf und im Bereich der Neubaumieten ab 2016: von
Frankfurt in diesem Jahr bereits annähernd 12,4 % auf 14,47 €/m2. Die Mieten der ab
die Hälfte der Immobilieninvestitionen – alle 2014 errichteten Mietwohnungen unterlie-
Assetklassen – auf das Umland entfallen. gen nicht der Mietpreisbremse.
In Berlin sind es 25 %, in Hamburg bisher
nur 15 %. Gleichwohl stiegen mit 8,6 % auf 8,80 €/m2
überdurchschnittlich auch die Mieten der
Entwicklung der Mieten Wohnimmobilien aus den Nachkriegs-
Mit Blick auf die vergangenen zehn Jahre Baujahren 1948 bis 1960. Hier greift die
sind nach Zahlen des Instituts Empirica die Umlage der Modernisierungsarbeiten.
Angebotsmieten in Hamburg im Vergleich Aufgrund der verstärkten Anstrengungen
der A-Städte Mitte der 2010er-Jahre mit für den Klimaschutz auch im Bereich der
Klaus-Grothe-Straße 16 1,5 % jährlich zunächst unterdurch- energetischen Sanierung wird die Moder-
Borgfelde schnittlich gestiegen. Aktuell steigen die nisierungsumlage auch in den nächsten
10 Eigentumswohnungen
Mieten jedoch stärker als in den meisten Jahren ein starker Mietpreistreiber bleiben –
A-Städten. 2021 gab es einen Mietkosten- insbesondere angesichts der auch hier
Aufteilung und Verkauf
zuwachs von 3,3 %. Nur in Berlin (4,7 %: greifenden Preissteigerungen für Bauma-
durch ZK Grundinvest
Aufhebung des Mietendeckels) und Köln terialien und Personal.
(3,9 %: kaum Neubau) fiel er höher aus –
wie auch im gesamtdeutschen Durch-
schnitt von 3,7 %.
14ZK Grundinvest Marktbericht 2022 // Eigentumswohnungen in Hamburg zk-grundinvest.de
Insgesamt verteilen sich die Kunden bei
der Wohnimmobilienfinanzierung bei Hüttig
& Rompf auf 78 % Eigennutzer und 22 %
Anleger. Dabei legen die Kapitalanleger
ihren Fokus deutlich auf Eigentumswoh- 78 %
nungen, die 76 % der gekauften Objekten
ausmachen.
Ins Auge fällt bei der Finanzierungsstatistik
Glockenblumenweg 2 –8
von 2021, dass entsprechend der Einkom-
mensgruppe der Käufer der Kaufpreis des Anteil der Eigennutzer
Lokstedt beim Kauf einer mit
Anlegers bei 53 % bis 55 % liegt. So investie-
28 Eigentumswohnungen Hüttig & Rompf finanzierten
ren Eigennutzer mit einem Haushaltsnetto- Eigentumswohnung
Aufteilung und Verkauf
einkommen von 3.000 bis 5.000 Euro monat- liegt bei 78 % 1
durch ZK Grundinvest
lich im Mittel 489.000 Euro (plus 9 % im Ver-
gleich zu 2020/2021) in eine Eigentumswoh-
nung, während Anleger knapp 260.000 Euro
Mezzanine-Kapital oder Crowdinvesting – (+ 4 %) ausgeben. Bei einem Haushaltsnetto-
geht unser Marktbericht 2021 (S. 14) aus- einkommen von 5.000 bis 8.000 Euro gibt es
führlich ein. Erheblich geändert haben sich ein Verhältnis von 627.000 Euro (+ 6 %) zu
FINANZIERUNG: die Zinskonditionen. Inflation samt Zinswen- 344.000 Euro (+ 13 %) und bei über 8.000 Euro
Durchschnittlicher
Kaufpreis der Anleger
de machen den Scholz´schen Terminus der Einkommen sind Eigennutzer bereit, im
ZEITENWENDE „Zeitenwende“ zu einem geflügelten Wort. Mittel 956.000 Euro (+ 16 %) zu investieren,
über 53 % unter dem
der Eigennutzer1
DURCH während Anleger 529.000 Euro (+ 29 %)
Kapitalanleger und Eigennutzer einsetzen.
ZINSERHÖHUNG Einen anschaulichen Einblick in das Finan-
UND INFLATION zierungsverhalten von Kapitalanlegern und
Eigennutzern beim Kauf von Hamburger
Dass die Immobilienpreise bei den wohl-
habenden Käufern die deutlich größten
Finanzstarke Käufer
investierten verstärkt
in guten und
Eigentumswohnungen gibt eine Übersicht Sprünge machen können, stützt die Sta- bevorzugten Lagen
Auf die Optionen, Immobilien jenseits der des Baufinanzierungsberaters Hüttig & tistik des Gutachterausschusses, nach der
klassischen Kombination aus Eigenkapital Rompf für das Zeitfenster 2021. Basis sind die Preise für Eigentumswohnungen in
und Fremdkapital von der Haus- oder Hy- die Daten der dort finanzierten Vorhaben guten und bevorzugten Lagen im Trend
pothekenbank zu finanzieren – etwa durch von Eigennutzern und Kapitalanlegern. im vergangenen Jahr überdurchschnitt- 1
Quelle:Hüttig & Rompf AG, 2021
15ZK Grundinvest Marktbericht 2022 // Eigentumswohnungen in Hamburg zk-grundinvest.de
lich gestiegen sind. Das bestätigt auch die von 1,5 % bis 1,75 %. Bis zum Jahresende übersichtlich – die Verteuerung der Energie
Hüttig & Rompf-Erhebung, nach der Er- 2022 soll ein Niveau von bis zu 3,5 % dazu durch den Krieg in der Ukraine sowie die
werber von Wohnungen im Preissegment beitragen, die Inflation zu bremsen. Die steigenden Preisen in unterschiedlichsten
ab 800.000 Euro einen evident höheren lag im Juni in den USA bei 8,9 %. Bereichen durch die gestörten Lieferketten.
Eigenkapitalanteil aufbringen als Käufer
von Wohnungen im Wert bis 100.000 Euro. EZB im Spagat zwischen Dass die EZB der Inflation mit kräftigen Zins-
Tilgungssatz ist Preisregulation und Staatsfinanzierung erhöhungen – wie in den USA oder Großbri-
bei Anlegern Gesunken ist der bei Hüttig & Rompf verein- In der EU lag die Inflation im selben Zeitraum tannien – nicht energischer entgegentritt,
stärker gesunken
barte Tilgungssatz – bei Anlegern stärker mit 8,1 % kaum niedriger. Die Europäische liegt an der Doppelfunktion der Leitzins-
als bei Eigennutzern
als bei Eigennutzern. So tilgen Eigennutzer Zentralbank (EZB) jedoch kann sich nur zö- politik seit der Finanzkrise. Der niedrige
in der jüngsten Erhebung im Mittel 2,75 % gerlich von ihrem Narrativ einer temporä- Leitzins hat zu einer erheblichen Entlastung
gegenüber 2,9 % im Zeitraum 2020/2021. ren Inflation lösen. Im Juni 2022 entschied insbesondere der hochverschuldeten EU-
Bei Anlegern sank der Tilgungssatz von sie, den Leitzins zur nächsten Sitzung am Mitgliedsstaaten Italien und Griechenland
3 % auf 2,6 % stärker. Diese Entwicklung 21. Juli um 0,25 % zu erhöhen – die erste geführt. Italiens Schuldenberg entspricht
wird 2022 aufgrund der gestiegenen Zinsen Zinserhöhung seit elf Jahren. Und sie stellt etwa 25 % der Gesamtschulden aller EU-
nochmal deutlich an Bedeutung gewinnen, den milliardenschweren Ankauf staatlicher Mitgliedsstaaten. Jede Zinserhöhung hat
denn die Eigengeldquoten werden sich wie Anleihen zum 1. Juli ein. Für Ende des Jah- hier gravierende Auswirkungen auf die
auch in den Vorjahren nicht ändern. Und res wird ein weiterer Zinsschritt um 0,5 % staatliche Liquidität und Handlungsfähigkeit.
obgleich wir gegenüber dem letzten Jahr in Aussicht gestellt. Experten bezweifeln,
eine deutliche Steigerung der Zinsen erle- dass diese vergleichsweise kleinen Schritte Hypothekenzinsen bereits vor
ben, befinden wir uns nach wie vor in einer ausreichen, um den Preisauftrieb zu stoppen. der Leitzinserhöhung gestiegen
Niedrigzinsphase. Umso wichtiger ist im Bereits deutlich vor der tatsächlichen
FED plant Leitzins Hinblick auf diese Entwicklung eine um- Allein in Deutschland wurden nach Zah- Leitzinserhöhung hatten die Banken die
von bis zu 3,5 %
bis Ende 2022 fangreiche, professionelle Finanzierungs- len des Kieler Instituts für Weltwirtschaft Hypothekenzinsen durch Liquiditäts-
beratung, damit dem Kauf der Immobilie durch die Einschränkungen beim Einkauf, und Risikoaufschläge erheblich erhöht.
EZB peilt nichts im Wege steht. in der Freizeitgestaltung und bei Reisen in Der 10-Jahres-Swap ist von 0,13 % am
Leitzins von 0,75 %
zum Jahresende an den beiden Pandemiejahren 200 Mrd. Euro 1. Dezember 2021 auf 2,6 % Mitte Juni
Zinsentwicklung gespart – etwa 10 % der jährlichen Konsum- gestiegen – um Faktor 20. Die Bestzinsen
Wohin sich die Zinsen auch in Europa ausgaben. Nach weitestgehender Aufhe- für zehnjährige Hypothekendarlehen haben
Bestzinsen für entwickeln könnten, illustrieren die Zins- bung der Einschränkungen wird die Inflation sich in dieser Frist auf ebenfalls 2,6 % etwa
10-jährige Hypothekendarlehen
haben sich im 1. HJ 2022 schritte der US-amerikanischen Noten- maßgeblich durch die in zwei Jahren aufge- verdreifacht. Bis zum Ende 2022 wird eine
verdreifacht bank FED. Im Juni 2022 erhöhte sie die staute Kaufkraft getrieben. Hinzu kommt – weniger dynamische Entwicklung erwartet,
Leitzinsen um 0,75 % auf eine neue Spanne und da ist der Einfluss der Notenbanken aber ein weiterer Anstieg auf rund 3 %.
16ZK Grundinvest Marktbericht 2022 // Eigentumswohnungen in Hamburg
RAHMENBEDINGUNGEN
FÜR DEN WOHNUNGSMARKT
AB 2023: Grunderwerbsteuer an die Bundesländer
verschickt, denn es ist eine Ländersteu-
HAMBURG er, die jedoch auf Bundesebene gesetzlich
geregelt wird.
ERHÖHT DIE
GRUNDERWERB- Grundsteuerreform
Mit der Novellierung der 2018 vom Bun-
STEUER desverfassungsgericht für rechtswidrig
erklärten Struktur der Grundsteuer wird
Zum 1. Januar 2023 wird Hamburg die Grund- es inzwischen auch in Hamburg konkret.
erwerbsteuer von 4,5 % auf 5,5 % erhöhen. Hamburg nutzt die im Bundesgesetz zur
Unter dem Vorbehalt, dass die Gesetzgebung Neuaufstellung der Grundsteuer vorgese-
im Bund bis dahin die Differenzierung der hene Länderöffnungsklausel, um ein für Im-
Grunderwerbsteuer erlaubt, ist in Hamburg mobilienbesitzer und städtische Verwaltung
ein auf 3,5 % abgesenkter Steuersatz für möglichst einfaches Procedere zu ermög-
junge Familien, öffentlich geförderten Woh- lichen. Das Wohnlagemodell nutzt primär
nungsbau sowie Baugemeinschaften und die Grundstücks- und Gebäudeflächen zur
Erbbaurechtsflächen vorgesehen. Berechnung – differenziert nach nur zwei
Lagen. Ein Blick in den Grundbuchauszug
Im Jahr 2021 zog Hamburg Grunderwerb- bietet die wesentlichen Informationen, die
steuer in Höhe von 620 Mio. Euro ein – 17 % vom 1. Juli bis 31. Oktober 2022 im Rahmen
Tornberg 30 a–e
mehr als 2020 und 36 % über dem Wert einer Grundsteuererklärung abgegeben
Klein-Borstel
von 2017. Die prognostizierten Mehrein- werden müssen.
15 Eigentumswohnungen
nahmen von gut 130 Mio. Euro sollen in
Aufteilung und Verkauf
den Bereich Stadtentwicklung und Wohnen Zielstellung für die Hamburger Entschei-
durch ZK Grundinvest
zurückfließen – etwa für die Erschließung dung zum Wohnlagemodell war nicht nur
und Infrastruktur der großen Stadtent- das relativ einfache Handling, sondern
wicklungsprojekte oder die Förderung der auch Aufkommensneutralität. 2021 lag
Wohnungswirtschaft bei der Umsetzung das Aufkommen aus der Grundsteuer B bei
von Auflagen zum Klimaschutz. 495 Mio. Euro. Nach einer Mitteilung des
Senats aus dem April 2022 bleibt der Hebe-
Finanzminister Christian Lindner (FDP) hat satz für die Grundsteuer B weiterhin bei
den Vorschlag einer Differenzierung der 540 % – wie schon seit 2005.
17ZK Grundinvest Marktbericht 2022 // Eigentumswohnungen in Hamburg zk-grundinvest.de
Die Grundsteuererklärung für Besitzer
von Hamburger Eigentumswohnungen Neubauprojekt UHHU
ist weitgehend identisch mit der von z. B. Uhlenhorst
Einfamilienhäusern: Name des Eigentü- 18 Eigentumswohnungen
mers, Grundsteuernummer (steht auf dem Marketing und Vertrieb
letzten Grundsteuerbescheid), Anschrift, durch ZK Grundinvest Neubau GmbH
Größe des Grundstück (s. Grundbuch) und
bei Eigentumswohnungen der Miteigen-
tumsanteil gemäß WEG, Wohn- und Nutz-
fläche sowie die Information, ob es sich um
eine öffentlich geförderte Wohnung oder
ein Baudenkmal handelt.
Neueingeführte Neu eingeführt werden soll die Grundsteu-
Grundsteuer C er C, um die Bebauung brachliegender, bau-
soll Bebauung
brachliegender Grundstücke reifer Grundstücke attraktiver zu machen.
attraktiver machen
Erbbaurecht
Rot-Grün hat im Koalitionsvertrag fest-
gelegt, dass die Vergabe von städtischen
Grundstücken „künftig wesentlich stärker
als bisher im Erbbaurecht erfolgen“ soll. Hamburg hat das Erbbaurecht in den ver- Ungeachtet dessen steht die Immobili-
Städtische Grundstücke Die Entscheidungen sollen im Einzelfall ge- gangenen Jahren novelliert und etwa den enwirtschaft dem Erbbaurecht weiterhin
sollen wesentlich häufiger
im Erbbaurecht troffen werden, wie Finanzsenator Andreas Zinssatz auf 1,5 % abgesenkt. Dieses Ni- grundsätzlich skeptisch gegenüber – auch
vergeben werden Dressel (SPD) wiederholt formuliert hat. veau soll trotz der aktuell steigenden Hy- deshalb, weil trotz vieler Verbesserungen
pothekenzinsen gehalten werden. Zudem zur Besicherung bei Banken ein Erbbau-
Im Trend ist es so: Je zentraler ein Grund- gibt es inzwischen 100 % Entschädigung rechtsgrundstück weiterhin nicht im glei-
stück liegt und je stärker es mit anderen bei Heimfall – also die Entschädigung für chen Maße als Sicherheit bei Finanzierun-
städtischen Flächen verflochten ist, des- das Gebäude, wenn der Grundstücksei- gen eingesetzt werden kann.
Novelliertes to wahrscheinlicher wird die Vergabe im gentümer den Erbbaurechtsvertrag nicht
Erbbaurecht Erbbaurecht. Flächen für den Bau von Ei- verlängert. Und die Laufzeit wurde auf Vorkaufsrecht
sieht Zinssatz
von 1,5 % vor gentumswohnungen werden überwiegend 100 Jahre verlängert – zuzüglich Verlän- Im November 2021 urteilte das Bundes-
verkauft – auch um Erlöse zu generieren. gerungsoption. verwaltungsgericht, das Vorkaufsrecht in
18ZK Grundinvest Marktbericht 2022 // Eigentumswohnungen in Hamburg zk-grundinvest.de
Milieuschutzgebieten könne nicht mehr mit Zurzeit gibt es 16 Erhaltungsgebiete mit
der Annahme begründet werden, dass der 317.000 Einwohnern. Geprüft wird aktuell 2022 bisher noch
keine Ausübung
Käufer künftig Absichten verfolgen werde, der Erlass eines weiteren Sozialen Erhal-
von Vorkaufsrecht
die der Erhaltungssatzung zuwiderliefen. tungsgebietes im Stadtteil Borgfelde mit in Sozialen Erhaltungsgebieten
Entscheidend sei der Status der Nutzung 9.000 Menschen. Eine Plausibilitätsprü-
beim Verkauf. Damit entfällt die Praxis, fung für die Einrichtung eines Erhaltungs-
dass sich Käufer durch die Unterzeichnung gebietes in Hamm, im westlichen Horn
einer sogenannten Abwendungserklärung sowie im südlichen Reiherstiegviertel in
verpflichten, auf teure Modernisierungen Wilhelmsburg fiel im vergangenen Jahr Hamburg: 16 Erhaltungsgebiete
oder die Umwandlung von Miet- in Eigen- negativ aus. mit 317.000 Einwohnern,
Borgfelde wird
tumswohnungen zu verzichten.
aktuell geprüft
Genehmigungspflicht für die
Von 2020 bis zum Mai 2022 hat Hamburg Aufteilung in Eigentumswohnungen
in 199 Fällen ein Vorkaufsrecht geprüft. Zu Der Hamburger Senat hat im November
einer Einigung kam es bei 126 Vorgängen 2021 die „Verordnung zur Einführung einer
(63 %), zu einer Ausübung des Vorkaufs- Genehmigungspflicht für die Bildung von
rechts in immerhin 73 Fällen. 25 der aus- Wohneigentum“ beschlossen. Damit ist
geübten Vorkaufsrechte betreffen Soziale hamburgweit die Umwandlung von Zins-
Erhaltungsgebiete, 19 sind bestandskräftig. häusern in Eigentumswohnungen geneh-
Da die Rechtsgrundlage fehle, so die Behörde migungspflichtig. Dies galt bisher nur in
für Stadtentwicklung und Wohnen, sei 2022 Milieuschutzgebieten mit einer Sozialen
noch kein Vorkaufsrecht in Sozialen Erhal- Erhaltungsverordnung. Rot-Grün setzte da-
tungsgebieten ausgeübt worden. mit eine Option des im Juni 2021 im Bund
in Kraft getretenen Baulandmobilisierungs-
Soziale Erhaltungsverordnung gesetzes um.
Die Soziale Erhaltungsverordnung weist
Lottestraße 13 – 17
Milieuschutzgebiete aus, in denen die dort Die Genehmigungspflicht greift für Zins- Aufteilung von Zinshäusern
Lokstedt Wohnenden vor Verdrängung durch steigen- häuser mit mehr als fünf Wohnungen und in Eigentumswohnungen
18 Eigentumswohnungen seit November 2021
de Wohnkosten geschützt werden sollen. gilt in ganz Hamburg – mit Ausnahmen bei in ganz Hamburg
Aufteilung und Verkauf Daher sind Maßnahmen wie Modernisierun- Auseinandersetzungen über die Vertei- genehmigungspflichtig
durch ZK Grundinvest gen oder die Aufteilung eines Zinshauses in lung des Erbes, wenn Familienangehörige
Eigentumswohnungen genehmigungspflich- des Eigentümers Wohnungen zur eigenen
tig – wie inzwischen in ganz Hamburg (s. u.). Nutzung erwerben oder Zwei Drittel der
19ZK Grundinvest Marktbericht 2022 // Eigentumswohnungen in Hamburg zk-grundinvest.de
Wohnungen an die derzeitigen Mieter ver- renzierung soll die Vermieter zur Investition vellierung des Gebäudeenergiegesetzes
äußert werden. in die energetische Sanierung motivieren (GEG) zum 1. Januar 2023 den EH-55-Stan-
und die Mieter zum Energiesparen. dard verpflichtend zu machen – vor allem
Bei Gebäuden Bei der Entscheidung für eine Genehmi- aus zwei Gründen.
ohne Energiestandard gungspflicht der Aufteilung wurde als Da- Um die Einstufung zu erleichtern, fordert
sollen Vermieter tengrundlage die Zahl der 2015 bis 2019 der Immobilienverband ZIA Zentraler Im- Erstens führt die Absenkung des Neu-
bis zu 90 % der
CO2-Kosten tragen ausgestellten „Abgeschlossenheitserklä- mobilienausschuss, sich an den Daten baustandards von EH-70 auf EH-55 nach
rungen“ herangezogen. Mit einer solchen in den Energieausweisen zu orientieren. Berechnungen des ZIA nur zu einer CO2-
Bescheinigung bestätigt die Baubehörde, Die Bundesregierung will dies prüfen. Der Reduktion von 0,5 Mio. t CO2, kostet aber
dass Wohnungen in einem Gebäude bau- BFW Nord wirft die grundsätzliche Frage 430 Mio. Euro. Nach Auswertungen von Diet-
technisch voneinander getrennt sind – auf, wie zielführend es ist, wieder auf das mar Walberg von der Arbeitsgemeinschaft
Voraussetzung für einen Verkauf. 14.777 Ab- einzelne Gebäude zu schauen, statt auf die für zeitgemäßes Bauen führen Standards
Kappung der
KfW-55-Förderung geschlossenheitsbescheinigungen wurden Klimabilanz und die klimaneutrale Ener- unterhalb des EH-70-Niveaus im Neubau
geht zu Lasten in dieser Frist ausgestellt, davon nur 588 in gieversorgung von Quartieren zu achten. und EH-115 im Bestand nur rechnerisch zu
des Wohnungsbaus
Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung. höherer Energieeffizienz – bei gleichzeitig
KfW-Förderung und Gebäudeenergie- hohen Investitionen.
gesetz (GEG)
WOHNUNGSPOLITIK Zu den gravierendsten negativen Inter- Zweitens setzt die Wohnungswirtschaft zur
DES BUNDES ventionen der Politik zu Lasten des Woh- Verbesserung der Energieeffizienz auf Quar-
nungsbaus seit Langem zählt die Woh- tierslösungen mit einer auf erneuerbaren
CO2-Abgabe nungswirtschaft die vorzeitige Kappung Energien basierenden Sektorkopplung von
Vermieter sollen sich ab dem 1. Januar 2023 der KfW-55-Förderung Ende Januar durch Elektrizität, Wärme- und Kälteversorgung
am CO2-Preis auf Öl und Gas beteiligen. das von den Grünen geführte Wirtschafts- sowie Mobilität. Hierbei würde es ein CO2-
Das von der Ampel-Regierung beschlos- ministerium. Und das dreistündige „Wind- Budget für Wohnungsbestände und Quartiere
sene Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz hundrennen“ am 20. April um die nach- geben, mit dem technologieoffen, effizienz-
(CO2KostAufG) kreiert auf Basis der CO2- geschossene Milliarde Euro Förderung und kostenoptimiert gearbeitet würde.
Emissionen eines Gebäudes eine zehnstufi- hat den Eindruck eher verschlimmert als
Geplante Absenkung
des Energiestandards ge Staffelung zur Verteilung der CO2-Kosten. verbessert.
von EH-70 auf EH-55 wird von Bei Gebäuden mit schlechter Klimabilanz
der Wohnungswirtschaft
werden Vermieter mit bis zu 90 % an den CO2- Zum kommenden Jahr soll die KfW-För-
heftig kritisiert.
Kosten beteiligt, bei einem den Energiestan- derung grundsätzlich neu sortiert werden.
dard entsprechendem Effizienzhaus 55 Hier kritisiert die Wohnungswirtschaft den
(EH 55) zahlen nur die Mieter. Diese Diffe- Ansatz der Ampel-Regierung, mit der No-
20zk-grundinvest.de
KOMMENTAR ZUM IMMOBILIENMARKT
FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN 2022
Wohnungsmarkt in einer atemberaubend Ebenfalls verdüstert haben sich die Rah-
kurzen Zeitspanne verändert. menbedingungen für Kapitalanleger. Ob-
wohl die für Anleger interessanten vermie-
Noch im vergangenen Jahr motivierten teten Wohnungen oft 1.000 bis 2.000 €/m²
niedrige Zinsen sowie Strafzinsen dazu, in günstiger sind, bevorzugen Banken bei der
der Pandemie angespartes Kapital auch bei Finanzierung Eigennutzer. Die Beleihungs-
deutlich steigenden Preisen in Immobilien wertverordnung sieht vor, dass Anleger be-
zu investieren. Nicht nur die starke Nach- legen müssen, dass sie die Finanzierung
frage sorgte für steigende Preise, sondern aus den Erträgen decken können – bei stei-
auch die Verknappung auf der Angebotssei- genden Zinsen und Kauffaktoren oberhalb
te. Die Zahl fertiggestellter Neubaueigen- der 35-fachen Jahresnettokaltmiete ein
tumswohnungen sank – auch pandemie- ambitioniertes Unterfangen.
bedingt – um die Hälfte, und gleichzeitig
führte Hamburg die Genehmigungspflicht Bestand rückt stärker in den Fokus
für die Umwandlung von Miet- in Eigen- Vor diesem Hintergrund werden von Bauträ-
tumswohnungen ein. gern Projekte in „Chancenlagen“ zunehmend
Cornelius Jebe
auf Eis gelegt. Gerade diejenigen Entwick-
Geschäftsführender Gesellschafter
Starke Nachfrage von Eigennutzern ler, die sich noch vor wenigen Monaten im
ZK Grundinvest GmbH
auch 2022 Bieterwettbewerb mit einem hohen Grund-
Etwa zum Jahreswechsel stiegen sowohl In- stückseinstand in weniger etablierten Lagen
flation als auch Hypothekenzinsen deutlich. durchgesetzt haben, stoßen nun auf Vertriebs-
Damit differenzierte sich die Entwicklung am und Finanzierungsschwierigkeiten – von der
DIE SCHAFFUNG ausschusses belegen, wie außerordent- Markt für Eigentumswohnungen. Weiterhin unübersichtlichen Kalkulation der Baukosten
VON WOHNEIGENTUM lich begehrt Eigentumswohnungen im
vergangenen Jahr waren – im Neubau
eine starke Nachfrage gibt es von Eigen-
nutzern für freie Neubau- oder Bestands-
und der Bauzeit mal ganz abgesehen.
WIRD IN HAMBURG wie im Bestand. Die bereits erläuterten wohnungen in guten Lagen. Die potenzielle Obwohl Geldinstitute mit Blick auf die deut-
Einflussfaktoren – Pandemie samt stei- Käufergruppe ist eigenkapitalstark und von lich steigenden Energiekosten sowie die
WEITERHIN gender Kosten für Baumaterial und Per- den steigenden Zinsen weniger betroffen. ebenfalls steigenden ESG-Anforderungen
DISKRIMINIERT sonal, politische Fehlentscheidungen zur
Wohnungsbauförderung, teure und knappe
Käufer mittlerer und schwächerer Lagen
reagieren auf die aus dem Zinsanstieg fol-
bevorzugt energieeffizienten Neubau fi-
nanzieren, sorgen die genannten Kalku-
2021 war ein sehr dynamisches Jahr am Grundstücke, Inflation samt Zinswende, gende höhere monatliche Belastung sen- lationsrisiken dafür, dass der Bestand in
Markt für Eigentumswohnungen. 2022 Krieg samt Energiekrise – haben in ihrer sibler – und ziehen sich nicht selten vom den nächsten Jahren stärker in den Fokus
ist anders. Die Zahlen des Gutachter- Kulmination die Rahmenbedingungen am Kauf zurück. der Käufer rückt.
21ZK Grundinvest Marktbericht 2022 // Eigentumswohnungen in Hamburg zk-grundinvest.de
Der Bestand an Eigentumswohnungen wird künstlichen Verknappung von Eigentums-
durch den schrumpfenden Neubau sowie wohnungen etwa in Sozialen Erhaltungs-
die Restriktionen bei der Aufteilung von gebieten folgen.
Zinshäusern deutlich langsamer wachsen.
Gleichzeitig gibt es weiterhin eine starke Warum wird nicht mehr getan, um Eigen-
Nachfrage aus gut verdienenden urbanen tum besonders in Milieuschutzgebieten zu
Milieus, die zudem während der Pandemie- fördern? Zur Absicherung der Mieter könnte
Phase „unfreiwillig“ zusätzliches Eigenkapi- der Kündigungsschutz erhöht werden, statt
tal angesammelt haben. In der Konsequenz die Umwandlung zu verbieten. In Schleswig-
erwarten wir wieder ansteigende Preise für Holstein gibt es eine Eigenkapitalförderung
Eigentumswohnungen, besonders in den für potenzielle Käufer, die zwar Zins und
ohnehin begehrten Lagen. Forciert wird die- Tilgung tragen können, aber denen das
se Nachfrage auch durch die künftig wieder Eigenkapital fehlt.
deutlich stärker steigenden Mieten. Hier
greift die Umlegung von Modernisierungs- Eigentum gibt die Sicherheit, die Menschen
kosten und steigenden Energiekosten – in unsicheren Zeiten suchen. Dazu gehört
wie auch der Rückgang beim Neubau. ein verlässlicher Rückzugsort. Wenn der
in Hamburg nicht bedarfsgerecht zur Ver-
Plädoyer für die Förderung fügung steht, ziehen die Menschen eben
des Wohneigentums ins Umland. Das muss nicht schlecht sein,
Angesichts dieser Konstellation ist es für wenn die Digitalisierung dafür sorgt, dass
uns noch weniger verständlich, warum die der tägliche Pendlerstrom nicht stetig zu-
Schaffung von Wohneigentum auch in Ham- nimmt.
burg weiterhin diskriminiert wird. Gerne
würdigen wir, dass mit der beschlossenen Unbestritten ist jedoch, dass das Wohnen
Erhöhung der Grunderwerbsteuer – die in der Stadt mit einem komfortablen Mobi-
in der aktuellen Situation äußerst kontra- litätsnetz und der Nutzung der gegebenen Bahrenfelder Chaussee 5
produktiv für den Wohnungsbau ist – die Infrastruktur die ökologisch und ökono- Bahrenfeld
Erstausstattung junger Familien mit eige- misch nachhaltigste Form zu leben ist. 8 Eigentumswohnungen
nen vier Wänden begünstigt werden soll. Aufteilung und Verkauf
Allerdings werden die dort gewonnenen durch ZK Grundinvest
wenigen Tausend Euro rasch durch die
Preiserhöhungen kompensiert, die aus der
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