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Herzlich willkommen
AG Giger Treuhand
CH-8500 Frauenfeld · CH-8596 Scherzingen · www.gigertreuhand.ch 24.02.2019
Steuern rund ums Eigenheim
Kanton Thurgau
CH-8500 Frauenfeld · CH-8596 Scherzingen · www.gigertreuhand.ch 24.02.2019Steuerarten und Gebühren
im Zusammenhang mit Immobilien
• Beurkundungs- und Grundbuchgebühren
• Handänderungssteuern
• Einkommens- und Vermögenssteuern
• Liegenschaftssteuern
• Grundstückgewinnsteuern
Exkurs Liegenschaftenhändler
• Folgen
CH-8500 Frauenfeld · CH-8596 Scherzingen · www.gigertreuhand.ch 24.02.2019Beurkundungs- und Grundbuchgebühren
0.5% des Kaufpreises
- Beurkundung 0.1% (+7.7% MWST)
- Handänderung 0.4%
- Publikation Fr. 50 pro Grundstück
Bei Erbgang, Erbteilung, Erbvorbezug/Schenkung,
Eigentumsübertragung unter Ehegatten gibt es
Ermässigungen.
Erkundigen Sie sich dazu beim Grundbuchamt
Treffen die Parteien keine Vereinbarung, sind die Gebühren vom Erwerber zu bezahlen.
CH-8500 Frauenfeld · CH-8596 Scherzingen · www.gigertreuhand.ch 24.02.2019Handänderungssteuern
Verkauf an Dritte: 1% des Kaufpreises
Steuerbefreiung bei:
• Bei Erbfolge, Erbteilung, Erbvorbezug oder Schenkung
• Handänderung unter Ehegatten
• Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich
selbstgenutzten Wohnliegenschaft, soweit der Erlös innert
angemessener Frist vor und nach der Veräusserung zu
Erwerb oder Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft
in der Schweiz verwendet wird.
Art. 138 bzw. 129 StG
CH-8500 Frauenfeld · CH-8596 Scherzingen · www.gigertreuhand.ch 24.02.2019Handänderungssteuer wird normalerweise geteilt:
Thurgauer Steuergesetz § 141 Steuersubjekt:
Die Steuer ist vom Erwerber zu entrichten.
Der Veräusserer haftet solidarisch.
! Beim Aufschub.
Herr Meier verkauft seine selbstgenutzte Wohnliegenschaft an Frau Weiss. Die
Handänderungssteuer ist von Frau Weiss als Erwerberin zu begleichen. Kauft
Herr Meier nun innert angemessener Frist (d.h. innert 2 Jahren) eine Ersatz-
liegenschaft zur ausschliesslichen Selbstnutzung, so wird er bei deren Erwerb
gemäss § 141 Abs. 1 StG handänderungsteuerpflichtig, kann diesfalls aber eine Ersatz-
beschaffung gemäss § 138 Abs. 2 i.V.m. § 129 Abs. 1 Ziff. 9 StG geltend machen.
Frau Weiss ihrerseits kann kein Steuerprivileg aufgrund der Ersatzbeschaffung
von Herrn Meier geltend machen.
! Gebühren ändern nicht. Wird die Sperrfist von 5 Jahren
verletzt, ist die Steuer zu bezahlen. Wer zahlt, wenn die
Immobilie nicht mehr Selbstgenutzt wird?
Empfehlung: Vom Grundbuchamt beraten lassen, auch
was die anderen Vertragsdetails betrifft.
CH-8500 Frauenfeld · CH-8596 Scherzingen · www.gigertreuhand.ch 24.02.2019Einkommenssteuern
• Steuerpflichtig: Mieterträge / Eigenmietwert
Reduktion Eigenmietwert (Kanton 40%; Bund 20%), wenn
am Wohnsitz selbstgenutztes Wohneigentum
• Abzüge: Hypothekarzinsen & Liegenschaftsunterhalt
In der Regel resultiert ein negatives Ergebnis aus der
Liegenschaftsrechnung, was zu einer tieferen
Steuerbelastung führt.
Grosse Liegenschaftsunterhaltskosten staffeln, um die
Progression zu berechnen.
Kleine Liegenschaftsunterhaltskosten sammeln;
Wahlrecht effektiver vs. Pauschalabzug.
CH-8500 Frauenfeld · CH-8596 Scherzingen · www.gigertreuhand.ch 24.02.2019Vermögenssteuern
• Steuerpflichtig: Liegenschaftssteuerwert
• Abzug: Hypothekarschuld
=> In der Regel wird damit das steuerbare Vermögen tiefer
(erfahrungsgemäss 20% des Kaufpreises der Immobilie).
CH-8500 Frauenfeld · CH-8596 Scherzingen · www.gigertreuhand.ch 24.02.2019Einkommens- und Vermögenssteuern - Beispiel
Musterfamilie mit 1 Kind, in Kreuzlingen, ohne Kirche
Steuerbares Einkommen bisher Fr. 100’000
Steuerbares Vermögen bisher Fr. 400’000
Kauf Eigentumswohnung für Fr. 900’000
Hypothek zu 2.5% Fr. 720‘000
Hypothekarzinsen Fr. 15‘000
Liegenschaftssteuerwert Fr. 720‘000
Steuerlicher Eigenmietwert Fr. 27’000
Unterhalt, Erneuerungsfond Fr. 6’300
* Eigenkapitalverzinsung wurde bei der Berechnung nicht berücksichtigt
CH-8500 Frauenfeld · CH-8596 Scherzingen · www.gigertreuhand.ch 24.02.2019Einkommens- und Vermögenssteuern
Was ändert:
Kanton Bund
Eigenmietwert 27'000 100% 27'000 100%
./. Abzug Selbstnutzung -10'800 -40% -5'400 -20%
Netto Eigenmietwert 16'200 60% 21'600 80%
./. Abzüge (Zinsen, Unterhalt) -21'300 -21'300
= Veränderung stb. Einkommen -5'100 300
Kaufpreis Wohnung 900'000
Liegenschaftssteuerwert 720'000
= Veränderung stb. Vermögen -180'000
Steuern vorher 12'672.95 1'717.00
Steuern nachher 11'234.10 1'732.00
Einsparung / Mehrkosten -1'438.85 15.00
CH-8500 Frauenfeld · CH-8596 Scherzingen · www.gigertreuhand.ch 24.02.2019! Vorfälligkeitsentschädigung
Die Vorfälligkeitsentschädigung stellt eine Konventionalstrafe
dar.
Wenn Darlehensverhältnis beim gleichen Gläubiger weiter besteht zu
anderen Konditionen:
Abzugsfähig bei der Einkommenssteuer
Wenn Darlehensgläubiger wechselt
Keine Abzugsfähigkeit
Beendigung des Darlehensverhältnisses bei Verkauf
Abzugsfähig bei der Grundstückgewinnsteuer
(2C_1148/2015 und 2C1165/2014)
CH-8500 Frauenfeld · CH-8596 Scherzingen · www.gigertreuhand.ch 24.02.2019Liegenschaftssteuer
Die Liegenschaftssteuer wird auf jeder Immobilie im
Kanton Thurgau erhoben.
0.5 ‰ vom Liegenschaftssteuerwert (Verkehrs- oder Ertragswert)
CH-8500 Frauenfeld · CH-8596 Scherzingen · www.gigertreuhand.ch 24.02.2019Wirtschaftlich-technischer Neubau
Bundesgerichtsentscheide:
• Totalsanierungen, welche wirtschaftlich-technisch einem Neubau
entspricht = Herstellkosten
• Völliger Um-/Ausbau einer Liegenschaft = Herstellkosten, wenn
Umbau umfangmässige einem Neubau gleich kommt.
• Ausbau von Gebäuden/ - teilen zur Wohnraumerweiterung =
Herstellkosten
• Energiespar- / Umweltschutzmassnahmen sind wirtschaftlich-
technischen Neubau nicht anzunehmen (BGE2C_63/2010, Erw.
2.1)
• Aufwendungen für «wirtschaftlich-technische Neubauten»
stellen nicht abzugsfähige, wertvermehrende Kosten dar.
CH-8500 Frauenfeld · CH-8596 Scherzingen · www.gigertreuhand.ch 24.02.2019Wirtschaftlich-technischer Neubau
• Definition
Fanden Eingriffe in die Statik bzw. Bausubstanz statt, wird von
wirtschaftlich-technischen Neubau ausgegangen (Aushöhlen auch bei
gleichem Wiederaufbau)
• Abbruch von tragenden Wänden und Stützen
• Einbau von Stützen
• Raumhöhenveränderung
CH-8500 Frauenfeld · CH-8596 Scherzingen · www.gigertreuhand.ch 24.02.2019Steuerplanung auf voraussichtlich 2021
Energiesparende und dem Umweltschutz dienende Investitionen:
Aufwendungen, die zur rationellen Energieverwendung oder zur Nutzung
erneuerbaren Energien beitragen.
Beziehen sich auf den Ersatz von veralteten und die erstmalige Anbrin-
gung von neuen Bauteilen oder Installationen in bestehende Gebäude.
Als Ersatzneubau gilt ein Bau, der nach Abschluss des Rückbaus eines
Wohngebäudes oder eines gemischt genutzten Gebäudes innert ange-
messener Frist auf dem gleichen Grundstück errichtet wird und eine
gleichartige Nutzung aufweist.
Können diese Kosten auf den Ersatzneubau im Jahr der angefallenen
Aufwendungen nicht vollständig steuerlich berücksichtigt werden, so
können die verbleibenden Kosten auf die folgende Steuerperiode
übertragen werden.
Genaueres siehe Entwurf (Art. 32 Abs. 2 zweiter Satz uff DBG)
CH-8500 Frauenfeld · CH-8596 Scherzingen · www.gigertreuhand.ch 24.02.2019Grundstückgewinnsteuer (Privatvermögen natürlicher Personen)
Berechnung:
+ Verkaufspreis
- Anlagekosten (Kaufpreis oder Steuerwert vor 20 Jahren)
- Wertvermehrende Investitionen
- Verkaufsaufwendungen (wie Makler, Grundbuchgebühren,
Insertionen, etc.)
- Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf der Immobilie
= Grundstückgewinn
Hinweis: Verlustverrechnung Kalenderjahr plus 4 Vorjahre
möglich.
Geschäftsvermögen unterliegen seit 2014 vollumfänglich der Einkommenssteuer
CH-8500 Frauenfeld · CH-8596 Scherzingen · www.gigertreuhand.ch 24.02.2019Grundstückgewinnsteuer
40% vom Grundstückgewinn, wobei je nach Haltedauer
Zuschläge oder Abschläge erfolgen.
Haltedauer *Steuer % Haltedauer *Steuer %
1 Jahr 49.6% 9 Jahre 33.6
2 Jahre 44.8% 10 Jahre 32.0
3 Jahre 40.0% 15 Jahre 24.0
4 Jahre 40.0% 20 Jahre 16.0
5 Jahre 40.0% 25 Jahre 11.2
6 Jahre 38.4% danach 11.2
* Steuern in % zum Grundstückgewinn
CH-8500 Frauenfeld · CH-8596 Scherzingen · www.gigertreuhand.ch 24.02.2019Grundstückgewinnsteuer
Steueraufschiebende Veräusserung:
• Erbfolge, Erbteilung, Erbvorbezug, Schenkung
• Handänderung unter Ehegatten
• Reinvestition in selbstgenutzte Wohnliegenschaft (ganze
CH), sofern
- innert angemessener Frist (TG, in der Regel 3 Jahre selbstbewohnt)
- reinvestierter Betrag muss Anlagekosten der ver-
äusserten Liegenschaft übersteigen
CH-8500 Frauenfeld · CH-8596 Scherzingen · www.gigertreuhand.ch 24.02.2019AHV (bei Geschäftsvermögen, Bsp. Liegenschaftshändler)
Handelt jemand gewerbsmässig so wird er aus steuerrechtlicher
Sicht zum Liegenschaftenhändler. Dies kann relativ rasch ge-
schehen.
Bsp. Jemand parzelliert das geerbte Land, beginnt darauf zu bauen
und verkauft die Einheiten. Diese Person dürfte als Liegenschafts-
händler eingestuft werden.
Folgen:
STE Gewinn unterliegt vollumfänglich der Einkommensteuer
Staats-/Gemeindesteuern sowie direkte Bundessteuer
AHV: 11.5% AHV-Beiträge inkl. FAK auf steuerpflichtigem Gewinn
Evtl. über juristische Person abwickeln.
CH-8500 Frauenfeld · CH-8596 Scherzingen · www.gigertreuhand.ch 24.02.2019Fazit:
• In der Regel wird durch den Kauf einer Immobilie die
Steuerlast geringer.
• Durch einen geplanten Liegenschaftsunterhalt können
Steuern gespart werden.
• Doch ein Immobilienkauf sollte nicht aus steuerlichen
Gründen erfolgen.
CH-8500 Frauenfeld · CH-8596 Scherzingen · www.gigertreuhand.ch 24.02.2019Herzlichen Dank
für Ihre
Aufmerksamkeit
www.gigertreuhand.ch
CH-8500 Frauenfeld · CH-8596 Scherzingen · www.gigertreuhand.ch 24.02.2019Sie können auch lesen
