Höhere Wohnungspreise auch 2018 - Nachfrageüberhang dürfte noch jahrelang steigen - Deutsche Bank
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Höhere Wohnungspreise auch 2018 – Nachfrageüberhang dürfte noch jahrelang steigen Liebe Immobilien-Interessierte, nur knapp 285.000 neue Wohnungen wurden in Deutschland im vergangenen Jahr fertiggestellt. Setzt sich die schwache Wachstumsdynamik von rund 5 Prozent jährlich fort, dürfte der Nachfrageüberhang bis 2022 auf deutlich über 1 Mio. Woh- nungen steigen und für beständigen Preisdruck sorgen. Deutsche Wohnimmobilien verteuerten sich in den ersten fünf Monaten 2018 weiter, und zwar um durchschnitt- lich 1,6 Prozent. Das entspricht unserer Inflationsprognose für das Gesamtjahr – Immobilien können ihre Funktion als Inflationsschutz damit weiter erfüllen. Zehnjährige Bundesanleihen setzten ihren Abwärtstrend über die Sommermonate fort und rentieren aktuell um 0,30 Prozent. Da die EZB angekündigt hat, ihre monatlichen Anleihekäufe zum Jahresende auslaufen zu lassen, erwarten wir im Jahresverlauf aber höhere Kapitalmarktzinsen. Entsprechend dürften die Hypothekenzinsen bis Ende 2018 auf rund 2,0 Prozent steigen und ihren Anstieg im nächsten Jahr fortsetzen. Im Mai 2018 lagen die durchschnittlichen Bauzinsen für Darlehen mit fünf- bis zehnjähriger Zinsbindung bei 1,77 Prozent. Wenn Sie die weiterhin günstigen Zinsen jetzt für eine Baufinanzierung nutzen wollen, sollten Sie unbedingt daran denken, ihre Zahlungsverpflichtungen umfassend abzusichern. Mit einem Baufinanzierungsschutz der Deutschen Bank können Sie sich und Ihre Familie zum Beispiel bei unverschuldetem Arbeitsplatzverlust oder bei Arbeitsunfähigkeit finanziell entlasten. Unser vierteljährlicher Marktausblick Baufinanzierung gibt Ihnen einen Überblick über die Entwicklung der Zinsen und des Wohnungsmarktes in Deutschland. Ich wünsche Ihnen eine anregende Lektüre! Ihr Christoph Zschaetzsch
Deutschland-Monitor
Baufinanzierung Q3/2018 12. Juli 2018
Aktuell Ausblick Ende 2018
Zinsen deutscher Banken
1,77%
Wohnbaudarlehen mit 5-10jähriger Zinsbindung (letzter Wert=Mai 2018)
Inflation im Jahr 2018 (gg. Vj.) 1,6%
Wirtschaftswachstum im Jahr 2018 (gg. Vj.) 2,0%
Arbeitslosenquote (letzter Wert=Jun 2018) 5,2%
Quelle: Deutsche Bank Research
BIP-Wachstumstreiber
% gg. Vj., Prozentpunkte
— Im ersten Halbjahr verlangsamte sich die
6
Konjunkturdynamik etwas. Vor allem die Eskalation
des Handelsstreits dürfte belastet haben.
3
— Angesichts der robusten Binnenkonjunktur mit
0
kräftigen Lohnsteigerungen in der Bau-, Metall- und
-3 Elektroindustrie sowie im öffentlichen Sektor erwarten
-6
wir für das Gesamtjahr dennoch ein BIP-Wachstum
08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 von 2,0%.
Außenbeitrag Binnenwirtschaft BIP
Quellen: Statisches Bundesamt, Deutsche Bank Research
Inflation — Die Kerninflation dürfte auch im Jahr 2018 deutlich
% gg. Vj., Prozentpunkte unter 2% liegen. Aufgrund steigender Energiepreise
3 und Löhne ist unsere Prognose der Gesamtinflation
2 von 1,6% aber mit Aufwärtsrisiken behaftet.
1
— Kräftiger als das Preisniveau insgesamt dürften die
0 Wohnimmobilienpreise steigen. In den ersten fünf
-1 Monaten des Jahres 2018 legten diese bereits um
08 10 12 14 16 18 1,6% zu. Nach dem kräftigen Miet- und Preiswachstum
Energie Kerninflation
Nahrungsmittel Gesamt im Jahr 2017 war die Preisdynamik in den letzten
Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bank Research Monaten damit aber deutlich schwächer.
Hypothekenzinsen — Aktuell liegen die 5-10jährigen Hypothekenzinsen bei
% 1,77% (letzter offizieller Wert vom Mai 2018).
8
— Die EZB steigt am Jahresende aus dem Anleihekauf-
6 programm aus (aktuell EUR 30 Mrd. pro Monat).
4
— Im Jahr 2018 legten die 10jährigen Bundrenditen eine
2 Berg- und Talfahrt hin: Ein Anstieg auf fast 0,8% zu
0 Jahresbeginn, dann ein Absturz auf 0,3% über die
-2 Sommermonate. Trotz des jüngsten Renditerückgangs
00 02 04 06 08 10 12 14 16 18 erwarten wir weiterhin einen leichten Anstieg der 5-
3M Euribor 10J Bunds 5-10J Baufizinsen 10jährigen Hypothekenzinsen auf 2% am Jahresende
Quellen: EZB, Deutsche Bank Research 2018. Auch im Jahr 2019 erwarten wir leicht steigende
Kapitalmarkt- und Hypothekenzinsen.
Autor Internet
Jochen Möbert | jochen.moebert@db.com | Tel.: +49 69 910-31727 www.dbresearch.de
Deutschland-Monitor Baufinanzierung Q3/2018
Monatliche Baugenehmigungen
Tausend Wohnungen — Die Anzahl der Baugenehmigungen im Jahr 2017 lag
bei 350.000. Angesichts dessen enttäuschten die
60
jüngst veröffentlichten Fertigstellungszahlen für das
40 Jahr 2017 in Höhe von 284.800.
— Folglich lag in den letzten drei Jahren die
20 durchschnittliche jährliche Wachstumsrate bei lediglich
5%. Bei dieser geringen Wachstumsdynamik dürfte es
0
bis zum Jahr 2022 dauern, bis das Angebot die
78 82 86 90 94 98 02 06 10 14 18
jährliche Nachfrage von mindestens 350.000
Wohngebäude mit 3 oder mehr Wohnungen
Wohnungen pro Jahr übersteigt. Erst danach dürfte der
Wohngebäude mit 2 Wohnungen
Nachfrageüberhang von dann deutlich über 1 Mio.
Wohngebäude mit 1 Wohnung Wohnungen allmählich sinken. Daher dürfte auch der
Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bank Research
Preisdruck nicht vor dem Jahr 2022 nachlassen.
Bundesweite Erschwinglichkeit — Wohneigentum bleibt erschwinglich. Aufgrund der
linke y-Achse: 2005=100, rechte y-Achse % hohen Preisdynamik im Jahr 2017 geht die
180 6 bundesweite Erschwinglichkeit aber leicht zurück.
150 5 — Angesichts unserer Zinsprognose und voraussichtlich
120 4 weiter steigender Preise dürfte die Erschwinglichkeit
90 3 auch im Jahr 2018 weiter abnehmen.
60 2 Hinweis 1: Je höher der Index (rote Linie im Chart), desto weniger
30 1 erschwinglich sind Wohnimmobilien.
0 0 Hinweis 2: Beachten Sie die hohen regionalen Unterschiede von
05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 Wirtschaftskraft, Preisen und daher auch von Erschwinglichkeiten.
Zinsen (rechts) Hauspreise
Hinweis 3: Definition Erschwinglichkeit = Haus- bzw. Wohnungs-
Einkommen Erschwinglichkeit preise inkl. Finanzierungskosten relativ zum verfügbaren
Quellen: Bundesbank, Deutsche Bank Research
Haushaltseinkommen pro Kopf.
Zusätzlicher jährlicher Nachfrageüberhang — Das Ziel der Bundesregierung, 1,5 Mio. neue
vs. Preisentwicklung Wohnungen in der Legislaturperiode 2017 bis 2021 zu
linke y-Achse: Anzahl der Wohnungen in '000 bauen, rückt angesichts der geringen Neubaudynamik
rechte y-Achse: Preise in % gg. Vj. in weite Ferne. Wachsen die Fertigstellungen wie in
200 10 den vergangenen Jahren um 5% pro Jahr, werden in
160 8 der Legislaturperiode insgesamt weniger als 1,3 Mio.
120 6 neue Wohnungen gebaut.
80 4 — Angesichts der historisch hohen Kapazitätsauslastung
40 2 dürften viele staatliche Maßnahmen hauptsächlich zu
0 0 „Crowdingout-Effekten“ und noch stärker steigenden
09 10 11 12 13 14 15 16 17 Preisen führen.
Jährlicher Nachfrageüberhang
Haus- und Wohnungspreise (rechts) Ausblick Deutschland - Juni 2018
Quellen: Statistisches Bundesamt, riwis, Deutsche Bank Research
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