HOME-BASIERT BUSINESS - Antrag auf Änderung des Bebauungsplans "3. Änderung Äußere Kulmbacher Straße Bereich 4" nebst Flächennutzungsplan zum ...
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HOME-BASIERT BUSINESS
Antrag auf Änderung des Bebauungsplans „3. Änderung
Äußere Kulmbacher Straße Bereich 4“ nebst
Flächennutzungsplan zum „sonstigen Sondergebiet“ mit
der Zweckbestimmung „Ärzte- und Praxishaus“
PRAXISHAUS HEINERSREUTH
GESCHÄFTSHAUS UND VERBINDUNGSQUARTIER FÜR SOZIALE, MEDIZINISCHE UND
ÖKONOMISCHE FUNKTIONEN MIT ALTERNATIVEN WOHNFORMEN
HOME-BASIERT BUSINESS
Antrag auf Änderung des Bebauungsplans „3. Änderung
Äußere Kulmbacher Straße Bereich 4“ nebst
Flächennutzungsplan zum „sonstigen Sondergebiet“ mit
der Zweckbestimmung „Ärzte- und Praxishaus“
PRAXISHAUS HEINERSREUTH
GESCHÄFTSHAUS UND VERBINDUNGSQUARTIER FÜR SOZIALE, MEDIZINISCHE UND
ÖKONOMISCHE FUNKTIONEN MIT ALTERNATIVEN WOHNFORMEN
Vorhabenträger:
Richtberg Hausbau GmbH
Richard-Wagner-Str. 22
95444 Bayreuth
Voraussetzungen:
Die Gemeinde Heinersreuth hat in der Gemeinderatsitzung vom 23.06.2020 den Beschluss
gefasst, die Verwaltung zu beauftragen, eine bauplanungsrechtlich tragfähige Lösung zu
finden, welche im Bürogebäude mit medizinischem Schwerpunkt künftig sowohl eine
Intensivpflege mit Beatmungsplätzen als auch Wohnen im Obergeschoss zulässt.
In der Bauausschusssitzung vom 23.09.2020 wurde als mögliche Lösung die Ausweisung
eines sonstigen Sondergebiets besprochen, welche auch seitens des Landratsamt
Bayreuth als gangbar betrachtet wird.
Änderung Bebauungsplan „Äußere Kulmbacher Straße, Bereich 4 1
ANTRAG AUF ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANS „3. ÄNDERUNG ÄUßERE KULMBACHER STRAßE BEREICH
4“ NEBST FLÄCHENNUTZUNGSPLAN ZUM „SONSTIGEN SONDERGEBIET“ MIT DER ZWECKBESTIMMUNG
„ÄRZTE- UND PRAXISHAUS“
Begründung (gemäß § 2a BauGB) zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan
Nach rechtsgültigem Bebauungsplan ist für die betreffenden Flächen ein Gewerbegebiet
festgesetzt, an das im Osten und Süden Wohnbauflächen anschließen. Am Fehringer Platz
selbst sind Einzelhandelsgewerbe sowie eine Bankfiliale vorzufinden. Die
gegenüberliegenden Grundstücke sind unbebaut.
Die vorgesehenen Nutzungen lassen sich jedoch auf Basis des vorhandenen
Bebauungsplans nicht darstellen, da viele Nutzungsmöglichkeiten, die zur weiteren
Belebung des Fehringer Platzes beitragen würden, nicht zugelassen bzw. nicht unerheblich
eingeschränkt sind.
Gleichzeitig bleibt zu berücksichtigen, dass eine Ansiedlung von Ärzten und anderen
medizinischen Einrichtungen aus dem Stadtgebiet Bayreuth, entgegen aller Erwartungen,
unter den Voraussetzungen des bestehenden Bebauungsplans nicht realisierbar ist.
Dazu sind im Einzelnen folgende Nutzungen angedacht:
- Ebene 1, Apotheke bzw. Einzelhandel mit medizinischem Schwerpunkt
- Ebene 2, Tagespflege
- Ebene 3, ambulant betreute Wohngemeinschaft für intensivpflegebedürftige
Personen im Sinne des Bayerischen Pflege- und Wohnqualitätsgesetzt – PfleWoqG
– vom 8. Juli 2008
- Ebene 4, Wohnen
Um am Standort Fehringer Platz 5 die o.g. Nutzungen zu ermöglichen und so auch den
Bereich für die Gemeinde Heinersreuth funktional und städtebaulich aufzuwerten und
ebenfalls für die Ansiedlung eines Allgemeinmediziners attraktiver zu gestalten, halten wir
es für notwendig, den Bebauungsplan zu ändern, um weitere Nutzungen zu ermöglichen
und dadurch für Mediziner weitere Anreize durch positive Synergieeffekte zu schaffen.
Geltungsbereich:
Der Geltungsbereich umfasst die Flurnummern 298/6, 298/1, Gemarkung Gemeinde
Heinersreuth.
Zweckbestimmung:
Sonstiges Sondergebiet „Ärzte- und Praxishaus“
Bei der Festsetzung eines Sondergebietes ist die Gemeinde nicht an den Katalog der
Nutzungsarten der BauNVO gebunden, sofern diese nicht die §§ 2 bis 10 BauNVO
entsprechen.
Begründungen zur Änderung B-Plan „3. Änderung Äußere Kulmbacher Straße, Bereich 4“ zu SO 2
ANTRAG AUF ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANS „3. ÄNDERUNG ÄUßERE KULMBACHER STRAßE BEREICH
4“ NEBST FLÄCHENNUTZUNGSPLAN ZUM „SONSTIGEN SONDERGEBIET“ MIT DER ZWECKBESTIMMUNG
„ÄRZTE- UND PRAXISHAUS“
Zulässigkeiten:
1. Arztpraxen
2. Einzelhandel mit medizinischem Schwerpunkt z.B. Apotheken, Optiker, Höhr-
Akustiker etc.
3. Sonstige Gewerbe mit medizinischem Schwerpunkt z.B. Dentallabor, Physiotherapie
etc.
4. Tages- Kurzeit- und Beatmungspflege
5. Ausschließlich in Ebene 3 ambulant betreute Wohngemeinschaft für intensiv
pflegebedürftige Personen im Sinn des Bayerischen Pflege- und
Wohnqualitätsgesetz – PfleQoqG – vom 8. Juli 2008
6. Ausschließlich in Ebene 4 eine Wohnnutzung.
Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen:
Grundlage für die baulichen Planfestsetzung ist Planung des Architekturbüros Wölfel,
dessen Pläne bereits Bestandteil des gültigen Bebauungsplans sind und weitestgehend
auch unverändert Grundlage des weiteren Vorhabens und des Erschließungsplanes sind.
Der Baukörper des Praxishauses entspricht mit 3 Geschossen und einem Kellergeschoss
(III) den aktuellen städtebaulichen Festsetzungen und soll in die Festsetzungen des
sonstigen Sondergebiets „SO“ mit der Zweckbestimmung Ärzte- und Praxishaus
übernommen werden.
Aufgrund der Hangsituation wird die Höhenentwicklung des Gebäudes nicht über die
Festsetzung von Geschosszahlen, sondern über die Festsetzung maximaler
Gebäudehöhen über NN geregelt. Für Baugrenzen, Baulinien gelten weiterhin wie bereits
im bestehenden Bauleitplan §9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, §§22 und 23 BauNVO und bleiben
somit unberührt.
Die Grundflächenzahl mit einem Wert von 0,65 sowie die Geschossflächenzahl von 1,2
bleiben auch unverändert.
Abweichend von den ansonsten nach Art. 6 BayBo geltenden Vorschriften ist im SO mit
Zweckbestimmung Ärzte- und Praxishaus eine bauordnungsrechtliche Abstandsfläche von
0,25 H jedoch min. 3m zulässig. Die Festsetzung ist auf die bereits rechtsgültigen
Voraussetzungen zurückzuführen und entspricht im Wesentlichen denen, des bereits
bestehenden Bebauungsplans.
Die damals vom Straßenbauamt geforderte Bauverbotszone wird mit gleichem Abstand
eingehalten.
Begründungen zur Änderung B-Plan „3. Änderung Äußere Kulmbacher Straße, Bereich 4“ zu SO 3
ANTRAG AUF ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANS „3. ÄNDERUNG ÄUßERE KULMBACHER STRAßE BEREICH 4“ NEBST FLÄCHENNUTZUNGSPLAN ZUM „SONSTIGEN SONDERGEBIET“ MIT DER ZWECKBESTIMMUNG „ÄRZTE- UND PRAXISHAUS“ Erschließung: Das Gebiet ist von der Kulmbacher Straße (B85) über den Fehringer Platz erschlossen. Busanbindungen sind an der Kulmbacher Straße (B85) direkt erreichbar. Die Anfahrt am Praxishaus ist über eine zweispurige Straße gewährleistet. Das Praxishaus kann somit über die bestehende Infrastruktur abgewickelt werden und erfordert keinen zusätzlichen Bau einer Straße, da der zu erwartende Verkehr zum Praxishaus überschaubar ist und nicht wesentlich ins Gewicht fällt. Die Hauptzugänge zu den Gebäuden liegen weiterhin in den geplanten Bereichen. Die notwendigen Stellplätze werden auf dem Grundstück untergebracht und vom Fehringer Platz aus erschlossen. Der Stellplatznachweis wird gemäß Satzung nachgewiesen. Grünordnung / Begrünungskonzept Flächen außerhalb von Stellplätzen und Ihren Zufahrten werden begrünt. 3 Bäume sollen gepflanzt werden. Zum Nachbargrundstück Flnr. 301 bleibt der ursprünglich geplante 3 m breite Grünstreifen mit dichten Heckenbewuchs erhalten. Umweltverträglichkeit: Eine Umweltverträglichkeitsprüfung oder eine Vorprüfung ist gemäß § 3 UVPG i. V. m. Anhang 1 zum UVP-Gesetz für Vorhaben dieser Größenordnung nicht erforderlich. Die angrenzende Bebauung (Wohn- und Gewerbegebiet) weist keine unverträgliche Nutzung zum geplanten Sondergebiet aus. Nach § 18 BNatSchG ist keine Eingriffsbilanzierung notwendig, da eine Bebauung grundsäzlich auch nach geltendem Planungsrecht bereits möglich ist. Umweltauswirkungen: Für den Bebauungs- und Flächennutzungsplan ist keine Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB erforderlich. Dennoch wird im folgenden kurz auf die Umweltauswirkungen durch das Bauvorhaben eingegangen. Schutzgut Ortsbild: Das Praxishaus ist ein Zugewinn am Fehringer Platz in Heinersreuth und trägt zur weiteren Atraktivität und Belebung des Platzes bei. Das Ortsbild verschlechtert sich durch Änderung des Bebauungsplans nicht. Durch die Änderung städtebaurechtlicher Vorgaben sollen lediglich neue Nutzungen enstehen, die zur Bereicherung der Gemeinde durch z.B. einer Tagespflege beitragen. Begründungen zur Änderung B-Plan „3. Änderung Äußere Kulmbacher Straße, Bereich 4“ zu SO 4
ANTRAG AUF ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANS „3. ÄNDERUNG ÄUßERE KULMBACHER STRAßE BEREICH
4“ NEBST FLÄCHENNUTZUNGSPLAN ZUM „SONSTIGEN SONDERGEBIET“ MIT DER ZWECKBESTIMMUNG
„ÄRZTE- UND PRAXISHAUS“
Schutzgut Flora und Fauna:
Der Bestand des Planungsgebiets vor Änderung des Bebauungsplans von Gewerbegebiet
zu „Sonstigen Sondergebiet Ärzte- und Praxishaus“ ändert sich nicht. Durch die Änderung
der Nutzungsmöglichkeiten ist mit keiner Verschlechterung zu rechnen. Es wird angestrebt
möglichst viele Grünflächen unversiegelt zu lassen.
Schutzgut Boden:
Die Baumaßnahmen finden innerorts, am Ortsrand statt. Dadurch wird eine
Neuversiegelung der freien Landschaft ausgeschlossen. Am Fehringer Platz finden sich
bereits versiegelte Flächen, welche sich nicht wesentlich im Planungsbereich erweiten
sollen.
Wegen der Änderung des Bebauungsplan sind keine zusätzlich versiegelte Bodenflächen
zu erwarten, da die Bauweise im Vergleich zum bestehenden Bebauungsplan übernommen
wird.
Schutzgut Wasser:
Im Gebiet befindet sich kein Gewässer. Auch in der direkten Umgebung des
Planungsgebiets ist kein Gewässer vorhanden, welches durch die Baumaßnahme
beeinträchtigt wird. Zur Entlastung der Kanalisation wird das Niederschlagswasser in einem
dafür vorgesehen Rückhaltebecken entwässert.
Schalltechnische Untersuchung / Lärmschutz
Nach § 1 Abs. 6 BauGB sind bei Aufstellung und Änderung von Bebauungsplänen
insbesondere die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu
berücksichtigen.
Für den beantragten Bebauungsplan „Sondergebiet Ärzte- und Praxishaus“ wurde die
schalltechnische Untersuchung 1522_1/20 mm des Ingenieurbüros Makowka vom
25.08.2020 als Fortsetzung zum bestehenden Schallschutzgutachten des IB Leistner vom
13.02.2008 angefertigt.
Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung wurden folgende Punkte geprüft:
- Berechnung der zu erwartenden Geräuschimmission des gesamten Gewerbegebiets
(„Ist – Zustand“)
- Berechnung der zu erwartenden Geräuschimmission des gesamten Gewerbegebiets
inklusive Praxishaus („Prognose“)
An den Immissionsorten am Praxishaus sind je nach Geschoss und Himmelsrichtung
Immisionspegel von ca. LIm = 35 dB (A) bis ca. LIm = 56 dB (A) zu erwarten und
überschreiten somit unwesentlich die Orientierungswerte für „allgemeine Wohngebiete nach
/2.6/
Begründungen zur Änderung B-Plan „3. Änderung Äußere Kulmbacher Straße, Bereich 4“ zu SO 5ANTRAG AUF ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANS „3. ÄNDERUNG ÄUßERE KULMBACHER STRAßE BEREICH 4“ NEBST FLÄCHENNUTZUNGSPLAN ZUM „SONSTIGEN SONDERGEBIET“ MIT DER ZWECKBESTIMMUNG „ÄRZTE- UND PRAXISHAUS“ Seitens des Immissionsschutzes bestehen gegen die Ausweisung eines „sonstigen Sondergebiets Ärzte- und Praxishaus“ keine Bedenken. Die bestehenden Auflagen des Bebauungsplans wie keine Nachanlieferungen von 22:00 Uhr bis 06:00 Uhr sowie die Anlieferungszeiten im Bereich 1 von 07:00 Uhr bis 22:00 Uhr bleiben unverändert bestehen, weshalb keine Benachteiligung der bestehenden Einzelhandelsflächen zu erwarten sind Antrag auf Änderung Flächennutzungsplan im Parallelverfahren Im Flächennutzungsplan ist die Fläche als Gewerbegebiet (G) ausgewiesen, weshalb wir zur Änderung des B-Plans ebenfalls die Änderung des Flächennutzungsplans von Gewerbeflächen (G) zu Sonderflächen (SO) im Parallelverfahren beantragen. Darstellung Flächennutzungsplan aktuell Begründungen zur Änderung B-Plan „3. Änderung Äußere Kulmbacher Straße, Bereich 4“ zu SO 6
ANTRAG AUF ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANS „3. ÄNDERUNG ÄUßERE KULMBACHER STRAßE BEREICH 4“ NEBST FLÄCHENNUTZUNGSPLAN ZUM „SONSTIGEN SONDERGEBIET“ MIT DER ZWECKBESTIMMUNG „ÄRZTE- UND PRAXISHAUS“ Darstellung geänderter Flächennutzungsplan von (G) in (SO) Sondergebiet für Ärzte- und Praxishaus Begründung: Die Änderung des Flächennutzungsplan wird beantragt um die Nutzung im Plangebiet um die Möglichkeiten entsprechender Nutzungen für soziale, medizinische und ökonomische Funktionen mit alternativen Wohnformen zu ermöglichen. Mit der angestrebten Änderung wird ebenfalls das Ziel verfolgt, im städtebaulichen Übergangsbereich zwischen bestehender Wohn- und Gewerbenutzung eine neue Nutzung zu ermöglichen, die zwischen den beiden konträren Bestandnutzungen (Wohnen / Gewerbe) vermittelt. Ziel ist es dabei, einen Nutzungsmix zu etablieren, der zum einen einen städtebaulichen Übergang von Gewerbegebiet zu Wohngebiet schafft und eine Bereicherung für die Gemeinde Heinersreuth darstellt. Bayreuth 12.10.2020 Richtberg Hausbau GmbH i.V. Thorsten Fuchs Begründungen zur Änderung B-Plan „3. Änderung Äußere Kulmbacher Straße, Bereich 4“ zu SO 7
ART DER BAULICHEN NUTZUNG (nachrichtlich übernommen) VERFAHRENSVERMERKE
LEGENDE: (§ 5 Abs. 2 Nr.1, § 9 Abs.1 Nr.1 BauGB ; §§ 1-11 BauNVO ) Änderungsbeschluss :
SCHUTZGEBIETE UND SCHUTZOBJEKTE Der Gemeinderat des Gemeinde Heinersreuth beschloss am die Änderung
Wohnbauflächen
Umgrenzung von Schutzgebieten und Schutzobjekten W (§ 1 Abs. 1, Nr. 1 BauNVO) des wirksamen Flächennutzungsplanes. Ber Beschluss wurde öffentlich bekannt gemacht.
LSG Landschaftsschutzgebiet "Unteres Rotmaintal"
Frühzeitige Beteiligung der Bürger, der Nachbargemeinden und der Träger
Gemischte Bauflächen
M öffentlicher Belange:
vorhandene Biotopflächen (§ 1, Abs. 1, Nr. 2 BauNVO)
Dorfgebiete
Mit Beschluss des Gemeinderates des Gemeinde Heinersreuth vom wurde für die
L Landschftsschutzgebiet MD Änderung des Flächennutzungsplanes zusammen mit dem Erläuterungsbericht die frühzeitige
(§ 5 BauNVO)
Bürgerbeteiligung durchgeführt. In der Zeit vom bis die Beteiligung
ND Naturdenkmal Gewerbliche Bauflächen
G der Nachbargemeinden und der Träger öffentlicher Belange. Über die vorgebrachten Bedenken
(§ 1, Abs. 1, Nr. 3 BauNVO)
ND Geschützter Landschaftsbestandteil und Anregungen wurde in der Gemeinderatssitzung vom Beschluss gefasst. Das
Ergebnis wurde mitgeteilt.
Sonstige Sondergebiete,(§ 11, BauNVO)
SO
MASSNAHMEN ZUM SCHUTZ, PFLEGE UND ENTWICKLUNG VON Öffentliche Auslegung:
NATUR UND LANDSCHAFT Mit Beschluss des Gemeinderates des Gemeinde Heinersreuth vom wurde nach
T T T T Öffentliche Verwaltungen
Umgrenzung von Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und öffentlicher Bekanntmachung am der Entwurf der Änderung des Flächennutzungs-
T
T
T T T Entwicklung von Natur, Landschaft und Boden (ökologische Ausgleichsflächen) Schule planes zusammen mit dem Erläuterungsbericht vom bis im Rathaus
der Gemeinde Heinersreuth öffentlich ausgelegt.
LANDSCHAFTSELEMENTE BESTAND Kirchen und kirchlichen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen
Sozialen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen Feststellung:
Bach, Fluß, Bachgraben
Kulturellen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen Mit Beschluss des Gemeinderates des Gemeinde Heinersreuth vom wurde die
Teich, Stillgewässer Änderung des Flächennutzungsplanes festgestellt.
Sportlichen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen
Heinersreuth, den
VERKEHRSFLÄCHEN Feuerwehr
Gemeinde Heinersreuth
Sportlanlagen
(Dienstsiegel) Simone Kirschner
Überörtliche und Örtliche Hauptverkehrsstraßen Erste Bürgermeisterin
Spielanlagen Genehmigung:
FLÄCHEN, ANLAGEN UND TRASSEN FÜR VERSORGUNG, ENTSORGUNG Der Gemeinde Heinersreuth reichte mit Schreiben vom an das Landratsamt
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Bayreuth die Änderung des Flächennutzungsplanes zur Genehmigung ein. Das Landratsamt
Bayreuth hat die Änderung des Flächennutzungsplanes mit Schreiben vom ,
Elektrizität
Az. genehmigt.
Gas
Wasser Bayreuth, den
Abwasser Landratsamt Bayreuth
(Dienstsiegel)
Abfall
225
261
RÜB Regenüberlaufbescken
B
r
a
n
d
B 85
Abwasserpumpwerk
Roter
A-PW
Main
Hauptversorgung- Hauptwasserleitung
20 kV
Elektrische Freileitung
G
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261
w
e Ferngasleitung
n
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Abwasserleitung
Ma in
Roter
W
Wasser
NORD
Ro ter
Main
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Mühlgraben
Hahnenhof Elektrische Kabelleitung
261
178
Hahnenhof
SONSTIGE PLANZEICHEN
383/35
Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans
PS 261
Roter
Main
(§ 9 Abs. 7 BauGB)
294/5
raben
Mühlg
294/5
Flächen, für die Wasserwirtschaft
S
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p i (Überschwemmungsgebiet Roter Main)
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205
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r Mühlgraben
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383/
35
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Gemarkungsgrenze
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s SO: ÄRZTE- UND PRAXISHAUS
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"ÄUSSERE KULMBACHER STRASSE (BEREICH 4)" b
O
L e r c h e n b ü h l
G Begründung
303/7
6
HEINERSREUTH
Für das Gesamtareal am Fehringer Platz, Gemarkung Heinersreuth, wurde im Jahr 2007/2008
B 85
en
Mühlgrab
ein rechtskräftiger Bebauungsplan aufgestellt.
Mü
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e Die Bebauung wurde zum großen Teil ausgeführt. Bislang entstanden sind Einkaufsmarkt,
283
Getränkemarkt, Textildiscounter und Bankfiliale.
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Kulm
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Vom Vorhabenträger ist geplant, ein Gebäude mit 3 Geschossen und Kellergeschoss einschl.
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GEMEINDE HEINERSREUTH
r. (B
TS
85)
L e r c h e n b ü h l
318 zugehöriger Stellplätze zu errichten, mit der Zweckbestimmung sonstiges Sondergebiet
Lerch enbühlstr.
(Kr BT 14)
318/3
M LANDKREIS BAYREUTH
"Ärzte- und Praxishaus".
Ratha
us
Parkplatz
41 M Im Gebäude mit medizinischem Schwerpunkt soll zusätzlich eine ambulant betreute
301
14
119
/8
443
T
Kr B
TS 119
Wohngemeinschaft für intensivpflegebedürftige Personen im Sinne des Bayerischen Pflege- und
49/4
Ku
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Wohnqualitätsgesetzes mit Beatmungsplätzen sowie Wohnen im Dachgeschoss zugelassen werden.
tr.
(B
ÄNDERUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLAN
85
)
PS
W
303/
60
Die vom Straßenbauamt bereits damals geforderte Bauverbotszone wird mit gleichem Abstand "ÄUSSERE KULMBACHER STRASSE (BEREICH 4)"
303/
75
TS
W eingehalten mit Beatmungsplätzen sowie Wohnen im Dachgeschoss zugelassen werden.
M 383/31
PHASE: MASZSTAB:
W TS
Die Tiefe der Abstandsflächen (AF) wird festgelegt mit 0,25 H, jedoch mind. 3,0 m. 1 : 5.000
ENTWURF
M SO Die Änderungen gelten nur für den festgesetzten Bereich 4. Die ursprünglichen Festsetzungen
Seni
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439/9
heim
HEINERSREUTH PLANUNGSSTAND: DATUM NAME
bleiben im Übrigen unberührt. OKTOBER 2020
Parkpl 27.10.2020 GEB./P.N.
W BEARB./GEZ.
W Da bereits im ursprünglichen Bebauungsplan im Bereich 4 eine versiegelte Fläche für Fahrbahnen
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Bay
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und Stellplätze vorgesehen war, ergibt sich durch die Planung eines Bauwerks auf den vorgenannten ENTWURFSVERFASSER:
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Str.
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(B 8
5)
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TS
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befestigten Flächen keine wesentlichen nachteiligen Auswirkungen auf die Umwelt, sodass ein
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349
Spielplatz
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weiterer Ausgleichsbedar nicht besteht.
INGENIEUR - TEAM
(Kr BT
14)
Flächen außerhalb von Stellplätzen und ihren Zufahrten werden begrünt. 3 Bäume GEBHARDT HAHN GmbH
Str.
her
nbac
356
Co tte
M 383/6
sollen gepflanzt werden.
M
W 27.10.2020
ORIONSTRASSE 7 - 95448 BAYREUTH
Zum Nachbargrundstück Flurst.-Nr. 301 bleibt der ursprüngliche geplante 3 m breite Grünstreifen
303/
DATUM ENTWURFSVERFASSER
77
353/12
TEL.:0921/5070399-0 - FAX: 0921/5070399-9 - E-MAIL: INFO@INGENIEURTEAM-INFO.DE
354/7
mit dichtem Heckenbewuchs erhalten.
INGENIEUR - TEAM
303/
37
168 /4
98Richtberg Hausbau GmbH
Richard-Wagner-Str. 22
95444 Bayreuth
Projekt Nr. 1522_1/20 mm Seybothenreuth, 25.08.2020
Projekt: Heinersreuth
Wohn- und Geschäftshaus
Immissionstechnische Beratung
INHALTSÜBERSICHT Seite
1. Vorbemerkung 2
2. Unterlagen 2
3. Situation und Aufgabenstellung 3
4. Anforderungen 5
5. Schallemissionen 6
6. Schallimmissionen 7
7. Beurteilung der Ergebnisse 7
8. Vorschläge für Bebauungsplan 9
9. Zusammenfassung 9Ingenieurbüro Martin Makowka • Dipl. -Ing. BayIKaBau • Seite 2
Thermische Bauphysik • Baulicher Schallschutz • Raumakustik • Schwingungstechnik • Immissionsschutz • Bausanierung
1. Vorbemerkung
Die Richtberg Hausbau GmbH, Bayreuth, plant derzeit den Neubau eines Praxishauses am
Fehringer Platz 5 in Heinersreuth.
Das Ing.-Büro Makowka, Seybothenreuth, wurde hierzu von der Richtberg Hausbau GmbH,
Bayreuth, damit beauftragt, eine Immissionstechnische Untersuchung hinsichtlich der Ände-
rung des bestehenden Bebauungsplanes zu erarbeiten.
2. Unterlagen
Folgende Unterlagen wurden für die Bearbeitung herangezogen bzw. wurden von der Richt-
berg Hausbau GmbH, Bayreuth, zur Verfügung gestellt:
2.1 Lageplan Bebauungsplan Vorabzug M = 1:500 vom Januar 2010.
2.2 1. Änderung zum Vorhabensbezogenen Bebauungsplan „Äußere Kulmbacher
Straße“ – geändert im Januar 2010.
2.3 2. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Äußere Kulmbacher
Straße (Bereich 4)“ M = 1:500 vom 26.07.2016.
2.4 Immissionsschutzbericht des Ingenieurbüros Stefan Leistner vom 13.02.2008.
2.5 Die Sechste Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immissionsschutzge-
setz (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm – TA-Lärm).
2.6 DIN 18005-1:2002-07,“Schallschutz im Städtebau, Teil 1: Grundlagen und Hin-
weise für die Planung“Ingenieurbüro Martin Makowka • Dipl. -Ing. BayIKaBau • Seite 3
Thermische Bauphysik • Baulicher Schallschutz • Raumakustik • Schwingungstechnik • Immissionsschutz • Bausanierung
3. Situation und Aufgabenstellung
Bei dem geplanten Bauvorhaben handelt es sich um die Änderung des rechtsgültigen Be-
bauungsplanes „1. Änderung zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Äußere Kulmbacher
Straße“ in Heinersreuth.
Im Bereich des Bebauungsplanes befinden sich in einem Gebiet das als „Gewerbegebiet“
ausgewiesen ist ein REWE – Markt, eine VR-Bank sowie ein NKD-Markt mit dazugehörigen
Kundenparkplätzen und Lieferwegen.
Im Nord-Osten des Bebauungsplanes sind zwei derzeit noch unbebaute Grundstücke –
298/9 und 298/10, die ebenso einem „Gewerbegebiet“ zuzurechnen sind.
Im Süd-Osten des Bebauungsplanes auf dem Grundstück 298/1 entsteht derzeit ein „Praxis-
haus“ mit einer Apotheke, Räumen für Intensiv- und Tagespflege sowie Büros und Wohnun-
gen.
In dem vorliegenden Bericht wird überprüft, welche Immissionen von dem gesamten „Gewer-
begebiet“ inklusive der noch unbebauten Grundstücke 298/9 und 298/10 ausgehen und wie
sich diese auf die umliegende Bebauung und das „Praxishaus“ auswirken.
Des Weiteren ist zu überprüfen welche Emissionen von dem Praxishaus inklusive Parkplätze
ausgehen sowie die Auswirkung dieser Emissionen auf die umliegende Bebauung zu bestim-
men.
Das Ziel der angestrebten Änderung des Bebauungsplanes ist die Ausweisung eines „Misch-
gebietes“ bzw. eines „Sondergebietes“ oder eines „urbanen Gebietes“ auf dem Grundstück
298/1, sodass die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Bebauung des Gebiets mit
Wohnungen und Gewerbebetrieben die das Wohnen nicht wesentlich stören geschaffen wer-
den, damit eine bestimmungsgemäße Nutzung des Praxishauses unter Wahrung der immis-
sionsschutzrechtlichen Vorgaben möglich wird.
Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung sind folgende Punkte zu prüfen:
- Berechnung der zu erwartenden Geräuschimmissionen des gesamten Gewerbege-
bietes („Ist – Zustand“).
- Berechnung der zu erwartenden Geräuschimmissionen des gesamten Gewerbege-
bietes inklusive Praxishaus („Prognose“).
- Erarbeiten von Vorschlägen für die Übernahme der schallimmissionsschutztechni-
schen Belange in den zu ändernden Bebauungsplan.Ingenieurbüro Martin Makowka • Dipl. -Ing. BayIKaBau • Seite 4 Thermische Bauphysik • Baulicher Schallschutz • Raumakustik • Schwingungstechnik • Immissionsschutz • Bausanierung
Ingenieurbüro Martin Makowka • Dipl. -Ing. BayIKaBau • Seite 5
Thermische Bauphysik • Baulicher Schallschutz • Raumakustik • Schwingungstechnik • Immissionsschutz • Bausanierung
4. Anforderungen
Gemäß § 1 Abs. 5 des Baugesetzbuches (BauGB) sind in die Bauleitplanung unter anderem
die Belange des Umweltschutzes angemessen zu berücksichtigen. Die Anforderungen an
den Lärmschutz sind in der DIN 18005, "Schallschutz im Städtebau" /2.12/ angegeben.
Demnach sind hinsichtlich der verschiedenen schutzbedürftigen Nutzungen (z.B. Bauflä-
chen, Baugebiete, sonstige Flächen) folgende Orientierungswerte für den Beurteilungspegel
anzustreben, wobei die Lärmbelastungen nach einschlägigen Richtlinien berechnet werden:
bei Dorfgebieten (MD) und Mischgebieten (MI)
tags 60 dB
nachts 50 bzw. 45 dB
bei urbanen Gebieten
tags 63 dB
nachts 48 dB
bei sonstigen Sondergebieten, soweit sie Schutzbedürftig sind, je nach Nutzungsart
tags 45 dB bis 65 dB
nachts 35 dB bis 65 dB
Bei zwei angegebenen Nachtwerten soll der niedrigere für Industrie-, Gewerbe- und Freizeitlärm
sowie für Geräusche von vergleichbaren öffentlichen Betrieben gelten.
Nach den Bestimmungen der DIN 18005 ist die Einhaltung oder Unterschreitung der in ihnen
enthaltenen Orientierungswerte lediglich wünschenswert, um die mit der Eigenart des betreffen-
den Baugebietes oder der betreffenden Baufläche verbundene Erwartung auf angemessenen
Schutz vor Lärmbelästigungen zu erfüllen. Die vorgenannten Werte sind demnach keine Grenz-
werte. Von ihnen kann bei Überwiegen anderer Belange als denen des Schallschutzes abgewi-
chen werden.
Gemäß der 1. Änderung zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Äußere Kulmbacher Straße“
vom Januar 2010 befindet sich das Praxishaus in einem „Gewerbegebiet“, das jetzt in ein „Son-
dergebiet“ bzw. „Mischgebiet“ oder aber in einen „urbanen Gebiet“ umgewandelt werden soll.Ingenieurbüro Martin Makowka • Dipl. -Ing. BayIKaBau • Seite 6 Thermische Bauphysik • Baulicher Schallschutz • Raumakustik • Schwingungstechnik • Immissionsschutz • Bausanierung 5. Schallemissionen Die Schallemissionspegel im Gewerbegebiet wurden nach räumlicher Anpassung an die tat- sächliche Bebauung ohne weitere Änderungen dem Immissionsschutzbericht des Ingenieur- büros Stefan Leistner vom 13.02.2008 entnommen. Dieser Bericht ist Bestandteil der 1. Än- derung zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Äußere Kulmbacher Straße“ vom Januar 2010, sodass der vorliegende Bericht als eine Fortführung / Erweiterung des Berichts nach /2.4/ zu verstehen ist. Für die unbebauten Grundstücke wurde ergänzend zum /2.4/ der Schalleistungspegel von jeweils LWA = 90 dB(A) pro Grundstück angesetzt. Des Weiteren wurden die Immissionen die Parkplätze am Praxishaus mit zwei Bewegungen pro Stunde berücksichtigt. 6. Schallimmissionen Die Berechnung der Beurteilungspegel an den Immissionsorten in der Umgebung des Be- bauungsplanes erfolgte nach den Vorgaben der TA-Lärm /2.5/. Sämtlichen für die Berechnung relevanten Gegebenheiten (Lage und Form der Parkplätze, der Verkehrswege und anderen Emittenten mit den dazugehörigen Schalleistungspegeln, Immissionsorte, reflektierende bzw. abschirmende Gebäudefassaden, usw.) wurden als ein sog. digitales Geländemodel mit dem Simulationsprogramm Soundplan bearbeitet. Auf der Grundlage der digitalisierten Gelände- und Emissionsdaten errechnet das Programm die in dem Gebiet zu erwartenden Immissionspegel. Die so errechneten Immissionspegel sind im Anhang zu diesem Bericht enthalten. In der Anlage 1 sind die zu erwartenden Beurteilungspegel (mit Teilpegeln) in der Umgebung des Bebauungsplanes für die Tagzeit, ohne des Praxishauses angegeben („Ist – Zustand“). In der Anlage 2 sind die zu erwartenden Beurteilungspegel (mit Teilpegeln) in der Umgebung des Bebauungsplanes für die Tagzeit, unter Berücksichtigung des Praxishauses angegeben („Prognose“).
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7. Beurteilung der Ergebnisse
Bei der Beurteilung der im Bereich des Bebauungsplanes zu erwartenden Immissionspegel
sind die Orientierungswerte gemäß Beiblatt 1 zu DIN 18005, Teil 1 heranzuziehen, wobei
folgende Orientierungswerte für den Gewerbelärm angestrebt werden sollen:
bei Dorfgebieten (MD) und Mischgebieten (MI)
tags 60 dB
nachts 50 bzw. 45 dB
bei urbanen Gebieten
tags 63 dB
nachts 48 dB
bei sonstigen Sondergebieten, soweit sie Schutzbedürftig sind, je nach Nutzungsart
tags 45 dB bis 65 dB
nachts 35 dB bis 65 dB
Die Analyse der Ergebnisse zeigt, dass für die Höhe der Immissionen in der Umgebung des
Bebauungsplanes vor allem die Parkplatzimmissionen maßgeblich sind.
Am Praxishaus selbst sind Aufgrund der geringen Entfernung die Immissionen der derzeit
unbebauten Grundstücke entscheidend.
7.1. Geräuschimmissionen des Gewerbegebietes – „Ist Zustand“
Unter Berücksichtigung der Vorgaben nach /2.4/ und /2.5/ wie in der „1. Änderung zum Vor-
habensbezogenen Bebauungsplan „Äußere Kulmbacher Straße“ – geändert im Januar 2010“
angegeben, erreichen die Gewerbelärmimmissionen in der Umgebung des Bebauungspla-
nes unter Berücksichtigung der Immissionen der derzeit noch unbebauten Grundstücke je
nach Geschoß am Tage die Werte von ca. LIm = 25 dB(A) bis ca. LIm = 49 dB(A).
Die Immissionen unterschreiten somit teilweise deutlich die für die jeweiligen Gebietseinstu-
fungen einzuhaltenden Orientierungswerte.Ingenieurbüro Martin Makowka • Dipl. -Ing. BayIKaBau • Seite 8 Thermische Bauphysik • Baulicher Schallschutz • Raumakustik • Schwingungstechnik • Immissionsschutz • Bausanierung 7.2. Geräuschimmissionen des Gewerbegebietes – „Prognose“ Unter Berücksichtigung der Vorgaben nach /2.4/ und /2.5/ wie in der „1. Änderung zum Vor- habensbezogenen Bebauungsplan „Äußere Kulmbacher Straße“ – geändert im Januar 2010“ angegeben, erreichen die Gewerbelärmimmissionen in der Umgebung des Bebauungspla- nes wie auch im Bereich des Grundstücks 298/1 unter Berücksichtigung der Immissionen der derzeit noch unbebauten Grundstücke und der Immissionen der Parkplätze des Praxishau- ses je nach Geschoß am Tage die Werte von ca. LIm = 27 dB(A) bis ca. LIm = 48 dB(A) und unterschreiten teilweise deutlich die für die jeweiligen Gebietseinstufungen einzuhaltenden Orientierungswerte. An den Immissionsorten am Praxishaus selbst sind je nach Geschoß und Himmelsrichtung Immissionspegel von ca. LIm = 35 dB(A) bis ca. LIm = 56 dB(A) zu erwarten und überschreiten somit unwesentlich die Orientierungswerte für „allgemeine Wohngebiete“ nach /2.6/. 8. Vorschläge für den Bebauungsplan. Immissionsschutzbericht des Ingenieurbüros Stefan Leistner vom 13.02.2008 ist nach wie vor Bestandteil der von der Firma Richtberg Hausbau GmbH angestrebten Änderung zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Äußere Kulmbacher Straße“. Ergänzend hierzu wird der Schalleistungspegel der derzeit noch unbebauten Grundstücke 298/9 und 298/10 auf jeweils LWA = 90 dB(A) begrenzt, wobei die Arbeitszeiten und Anlieferungen in der Nacht nicht zulässig sind. Die Parkplätze am Praxishaus dürfen nur von den Besuchern des Praxishauses genutzt wer- den. Die im vorliegenden Bericht angesetzte Bewegungshäufigkeit an den Parkplätzen von 2 Bewegungen pro Stunde liegt auf der sicheren Seite. Unter Berücksichtigung der im Bereich des Untersuchungsgebietes auftretenden Immissio- nen inklusive der unbebauten Grundstücke im „Gewerbegebiet“ kann sowohl ein „Sonderge- biete“ oder aber ein „Mischgebiet“ bzw. „urbanes Gebiet“ auf dem Grundstück 298/1 ausge- wiesen werden. Seitens des Immissionsschutzes bestehen gegen die Ausweisung der ge- nannten Gebiete keine Bedenken.
Ingenieurbüro Martin Makowka • Dipl. -Ing. BayIKaBau • Seite 9 Thermische Bauphysik • Baulicher Schallschutz • Raumakustik • Schwingungstechnik • Immissionsschutz • Bausanierung 9. Zusammenfassung Für die angestrebte Änderung des Bebauungsplanes „Äußere Kulmbacher Straße“ in Heiners- reuth wurde eine schalltechnische Untersuchung erarbeitet. Um eine bestimmungsgemäße Nutzung des Gebäudes unter Wahrung der immissions- schutzrechtlichen Vorgaben zu ermöglichen ist eine Umwidmung in ein „Mischgebiet“ ein „Sondergebiet“ oder „urbanes Gebiet“ erforderlich. Hierfür bestehen seitens des Immissions- schutzes keine Bedenken. Ing.-Büro M. Makowka Dipl.-Ing. Martin Makowka
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LageplanIngenieurbüro Martin Makowka • Dipl. -Ing. BayIKaBau • Seite 11 Thermische Bauphysik • Baulicher Schallschutz • Raumakustik • Schwingungstechnik • Immissionsschutz • Bausanierung Anlage 1: Teilbeurteilungspegel in der Umgebung des Bebauungsplanes Seite 1
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