Hügelsheim Seniorenzentrum - Neubau 2020 Immobilien-Exposé
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Seniorenzentrum
Curatio GmbH
Hügelsheim
ŸBis zu 4,70 % Rendite
Ÿ25 Jahre Pachtvertrag
ŸRenommierter Betreiber
Neubau 2020 ŸNeues KfW Programm
ab 24.01.2020
Immobilien-Exposé
Seniorenzentrum Hügelsheim
Hinweis:
Alle im Exposé angebrachten Beispielberechnungen unterliegen der
gemachten Annahmen, die sich ändern können. Alle visuellen
Darstellungen der Seniorenwohnanlage in Hügelsheim können in der
tatsächlichen Ausführung abweichen. Sämtliche Angaben in diesem
Exposé dienen lediglich einer Vorabinformation und stellen den
Planungsstand zum Zeitpunkt der Druckfertigstellung dar. Änderungen
bleiben daher vorbehalten, insbesondere auch auf die Inhalte der
Baubeschreibung, Grundrisse, Größen- und Preisangaben sowie die
mit Grundrissplänen, Detailzeichnungen und der Projektübersicht
verbundenen Angaben. Das Exposé stellt kein Vertragsangebot dar. Für
die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben wird keine Haftung
übernommen. Abbildungen können Sonderausstattungen enthalten.
Für die Ausstattung, Art und Umfang aller Ausführungen sowie
Grundrisse sind vertraglich maßgebend allein die geschlossenen
Verträge nebst deren Anlagen, wie zum Beispiel Baubeschreibung, die
wir Ihnen gerne überreichen.
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Inhalt ŸZum Projekt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 ŸDas Curatio-Netzwerk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 ŸUnser Versprechen zum Projekt . . . . . . . . . . . . . . . 5 ŸRendite-Berechnung einer Pflegeeinheit. . . . . . . . 36 ŸBevölkerungsentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 ŸBeispiel Kreditverlauf Pflegeeinheit. . . . . . . . . . . . 37 ŸAnstieg der Pflegebedürftigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . 7 ŸRendite-Berechnung Seniorenappartements . . . . 38 ŸEine sichere Investition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 ŸZusammensetzung Kaufpreis Appartement . . . . . 39 ŸGute Gründe für eine Investition in Immobilien . . . . 9 ŸDie Immobilie im Überblick. . . . . . . . . . . . . . . . 40-42 ŸEigentumswohnung oder Pflegeimmobilie . . . . 10-11 ŸChancen + Risiken. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43-44 ŸVorteile bei einer Investition . . . . . . . . . . . . . . . 12-13 ŸDer Kaufablauf in 6 Schritten . . . . . . . . . . . . . . . . 45 ŸBilder zu Hügelsheim . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 ŸNachhaltig bauen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 ŸHügelsheim im Herzen Badens. . . . . . . . . . . . . . . 15 ŸBau- und Ausstattungsbeschreibung . . . . . . . . 44-50 ŸGeplanter Standort Seniorenzentrum . . . . . . . . . . 16 ŸDer Kaufpreis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 ŸZum Objekt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 ŸDie Bauabnahme. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 ŸStruktur des Gebäudes . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18-19 ŸDie bevorzugte Belegung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 ŸAußenansicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 ŸPre-Opening, was ist das? . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 ŸAufbau des Seniorenzentrums . . . . . . . . . . . . . . . 21 ŸDer Kaufvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 ŸLageplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 ŸDer Miet- / Pachtvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 ŸGrundriss Untergeschoss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 ŸDie Mietverwaltung /WEG-Verwaltung . . . . . . . . . 57 ŸGrundriss Erdgeschoss – Pflege . . . . . . . . . . . 24-25 ŸDie Instandhaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 ŸGrundriss 1. Obergeschoss – Pflege . . . . . . . . . . 26 ŸVersicherungen und steuerliche Erläuterung . . . . 59 ŸBeispiel Pflegeeinheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 ŸEinkommenssteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60 ŸGrundriss 2. Obergeschoss – Betreutes Wohnen. 28 ŸGrunderwerbssteuer / Umsatzssteuer. . . . . . . . . . 61 ŸBeispiel Einheit betreutes Wohnen . . . . . . . . . . . . 29 ŸAuszüge aus dem Mietvertrag. . . . . . . . . . . . . . . . 62 ŸDer Bauträger Udo Schwetlick . . . . . . . . . . . . . 30-33 ŸImpressum / Disclaimer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63 ŸCuratio GmbH . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 ŸZum Schluss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
Zum Projekt
Der Bauträger Udo Schwetlick plant mit dem Betreiber
Curatio eine Seniorenimmobilie mit 59 Pflegeplätzen
und 10 Betreuten Wohnungen.
Die Immobilie wird in einem WEG-Modell an
Investoren verkauft. Diesen wird über eine 25-jährige
Pachtzusicherung, mit Indexierung, ab Inbetrieb-
nahme eine monatliche Pacht von der Curatio gezahlt.
Möchten auch Sie in eine zukunftssichere Branche
eine lukrative Investition tätigen?
Dann möchten wir Ihnen auf den folgenden Seiten
dieses Projekt detailliert in seinen Aspekten und
seiner Wirtschaftlichkeit darstellen.
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Unser Versprechen zum Projekt
Sie erwerben mit Ihrer Investition ein bevorzugtes
Belegungsrecht in dieser Einrichtung für sich selbst
und Ihre Angehörigen.
Dieses Vorbelegungsrecht erhalten Sie nicht nur für
diese Einrichtung, sondern übergreifend in allen
Häusern der Curatio.
Im Bereich Mittelbaden bietet Ihnen unsere Curatio
Familie regional über 400 Plätze mit einer optimalen
Versorgung!
Ein Grund mehr für Sie als Investor bei uns
einzusteigen!
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Bevölkerungsentwicklung –
Wachstumsmarkt für die Seniorenimmobilien
Die Bevölkerung in Deutschland wird immer älter
Die Lebenserwartung in Deutschland steigt. So liegt die Lebens-
erwartung bei Frauen derzeit bei 81 Jahren und Männern werden im
Durchschnitt 75 Jahre alt. Die Lebenserwartung wird bis zum Jahr 2050
um weitere sechs Jahre steigen.
Ein anderer Grund der zunehmend älter werdenden Bevölkerung ist die
hohe Abnahme der Geburtenrate in Deutschland.
Bereits heute leben in Deutschland knapp 15 Millionen Senioren über 65
Jahre. Im Jahr 2030 werden es nach Schätzungen des Statistischen
Bundesamtes bereits 21,8 Millionen sein. Noch dramatischer wird die
Entwicklung, wenn man die Senioren betrachtet, die 80 Jahre und älter
sind, also potentiell pflegebedürftig werden. Im Jahr 2018 sind es über 4
Millionen, also rund ¼ der über 65-Jährigen. Laut Statistik sind über
21 % dieser Altersgruppe als stationär pflegebedürftig einzustufen.
Die demografische Entwicklung in Deutschland ist nicht mehr
aufzuhalten, so wird sich die Altersgruppe der über 80-Jährigen fast
verdreifachen. Durch körperliche und seelische Einschränkungen wird
gerade diese Gruppe verstärkt die Pflegeleistung in Anspruch nehmen
müssen, da die Pflege im familiären Rahmen zunehmend schwieriger
wird. Die Menschen sind heutzutage zeitlich sehr eingeschränkt und
nicht in der Lage sich um ihre pflegebedürftigen Angehörigen zu
kümmern.
6
Anstieg der Pflegebedürftigkeit
Weitere Gründe für die Zunahme der Pflege- Pflegebedürftige nach Altersgruppen, 1999–2050
bedürftigkeit:
90 und mehr 5355000
ŸDementielle Störungen, welche die selbstständige Lebensführung 80–89 1427000
unmöglich machen 70–79
ŸVeränderungen in den Haushalts- und Familienstrukturen und eine unter 70
4 103000
zunehmende Erwerbstätigkeit der Frauen, die zu einer Verringerung
951000
der häuslichen Pflege führen 2422000
3 414000
ŸEinführung eines DRG-Systems, welches dazu führt, dass weitere 544000
Pflegeplätze benötigt werden, da die Krankenhäuser ihre Patienten 1 494000
früher entlassen 1 337000
2016000
299000
715000 793000
717000 739000
479000
817000 865000 767000
522000
1999 2017 2030* 2050*
* Annahmen: konstante alters- und geschlechtsspezifische Pflegequoten des Jahres 2017;
Bevölkerungsentwicklung gemäß Variante 2 der 14. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung
Datenquelle: Statistisches Bundesamt; Berechnungen: BiB
© BiB 2019/ demografie-portal.de
7
Eine sichere Investition
Es besteht langfristig ein beachtliches Wachstumspotential am
Pflegemarkt.
Allein die Erstellung dringend benötigter Wohnformen für ältere
Menschen erfordert in den nächsten 20 Jahren Investitionen in Höhe
von rund 25 Milliarden Euro, die im Wesentlichen nur noch von privaten
Investoren erbracht werden können.
Der Markt für Seniorenimmobilien ist ein Bereich, der einerseits
konjunkturunabhängig ist, andererseits über Jahrzehnte hinaus ein
echtes Wachstum generieren kann.
Langfristige Ertragssicherheit:
Sie investieren als Investor in eine Sozialimmobilie, die vom
Gesetzgeber als förderungswürdig eingestuft ist und sich über den
Pflegesatz refinanziert.
Ihre Anlage bietet Ihnen:
ŸKontinuierliche monatliche Einkünfte über 25 Jahre
ŸAutomatische Erhöhung der Miete bei „Inflation“ durch Indexierung
ŸAnlagesicherheit durch langfristige Pachtverträge mit seriösem und
renommiertem Pächter
ŸProfessionell gemanagte Immobilie
ŸSachwertsicherheit verbunden mit stabilem Wertzuwachs
ŸHistorisch günstige Zinsen
ŸGrundbuchamtliche Absicherung
ŸFörderung über KFW 55 Fördermittel
8
Gute Gründe für eine Investition in Immobilien
Ÿ Sinkende Sicherheit von Geldanlagen, die Rendite vermeintlich sicherer Kapitalanlagen
und Staatsanleihen sinken.
Ÿ In der Zeit von Finanz- und Währungskrisen, ist eine inflationsgeschützte und krisenfeste
Immobilie einer der wesentlichen Grundpfeiler einer sinnvollen Kapitalanlage.
Ÿ Anleger legen aktuell mehr Wert auf die Sicherheit der Anlage, spekulative Anlageformen
werden aktuell kaum nachgefragt. Hinzu kommt der zu erwartende deutliche Anstieg der
Inflationsrate, der einer Sachwertanlage zu Gute kommt.
Ÿ Die erhöhte Nachfrage kann und wird dazu führen, dass das Angebot am Immobilienmarkt
knapper und damit teurer wird.
Ÿ Der deutsche Immobilienmarkt ist im internationalen Vergleich noch unterbewertet.
Ÿ Die Kreditzinsen sind historisch günstig, der Mietvertrag und die steuerliche Förderung
dieser Immobilienform führen außerdem dazu, dass der zu zahlende Eigenaufwand des
Investors gering ausfällt.
9
Eigentumswohnung oder Pflegeimmobilie
im Vergleich
Klassische Eigentumswohnung
Ÿ Die Mieteinnahmen von 7 - 8 € je qm sind nicht indexiert.
Ÿ Die Bruttorendite bei vermieteten Eigentumswohnungen liegt ca. bei 3,0 – 3,5 %.
Ÿ Vermietung der Wohnung muss der Eigentümer selbst managen.
Ÿ Risiko des Mieterwechsels ist hoch.
Ÿ Probleme mit den Mietern sind Sache des Vermieters.
Ÿ Bei Wohnungsleerstand entstehen erhebliche Mietausfälle.
Ÿ Der Vermieter ist für die Nebenkostenabrechnungen selbst zuständig.
Ÿ Mit wenigen Ausnahmen sind Schönheitsreparaturen durch den Vermieter zu tragen.
Ÿ Durch negative Standortentwicklung sinken die Mietpreise oder wird die Vermietung
schwierig.
10Eigentumswohnung oder Pflegeimmobilie
im Vergleich
Pflegeeinheit / Betreutes Wohnen
Ÿ Die Miete liegt bei ca. 11,00 € je qm und steigt automatisch.
Ÿ Die Bruttorendite liegt anfänglich zwischen 4,10 % und 4,70 % .
Ÿ Es besteht ein fester Mietvertrag über 25 Jahre mit Verlängerungsoption einem
renommierten Betreiber.
Ÿ Monat für Monat sichere Mieteinnahmen ohne Mietausfälle, 100%-ige Mietzahlung auch
bei Leerstand garantiert.
Ÿ Nebenkosten sind vom Betreiber zu zahlen.
Ÿ Der Betreiber trägt alle Schönheitsreparaturen, als auch den Unterhalt und die Erneuerung
der Einrichtungsgegenstände.
Ÿ Wartungs- und Instandhaltungskosten werden vom Betreiber übernommen.
Ÿ Der Standort ist durch den Betreiber und Banken geprüft.
Ÿ Vorbelegungsrecht für Käufer und Angehörige
11Vorteile bei einer Investition
25-Jahres-Mietvertrag Ÿ Hohe stabile Miete mit Inflationsschutz
mit leistungsstarkem Ÿ Kein Leerstands-Risiko
Generalmieter Ÿ Mieter übernimmt Unterhalts- und Wartungskosten
Ÿ Steuerliche Abschreibung mit Mieteinkünften auf-
Weitestgehend rechenbar
steuerfreie Ÿ Veräußerungsgewinne nach 10 Jahren steuerfrei
Mieteinnahmen Ÿ Sonderabschreibung 10 Jahre auf Einrichtungskosten
und Außenanlage
Ÿ Investition in einen der stärksten Wachstumsmärkte
Renditestarke Ÿ Wertsteigerungspotential durch Sachwertanlage
Kapitalanlage Ÿ Investition in eine hochwertige moderne Immobilie in
sehr guter Lage
Ÿ Unabhängig von Konjunkturellen Schwankungen
Investition
Ÿ Langfristig stabiles Ertragspotential
in den
Ÿ Enormes Wachstumspotential durch demographischen
Markt der Zukunft
Wandel
12Vorteile bei einer Investition
Ÿ Teileigentum mit Grundbucheintrag
Direktinvestment Ÿ Jederzeit vererbbar und übertragbar
Ÿ Jederzeit frei veräußerbar
Ÿ Effektiver Schutz vor Eurokrise und Geldentwertung
Inflationsschutz Ÿ Sicherheit durch Sachanlage in Immobilien
durch Sachwertanlage Ÿ Finanzierung mit Fremdmitteln – Verringerung der
Rückzahlung durch Inflation
Ÿ Besonders günstige Finanzierung mit KfW-Mitteln
Günstige Finanzierung durch
bis zu 120.000 € je Einheit
niedriges Zinsniveau Ÿ Historisch günstiges Zinsniveau
Ÿ Innovative Gebäudetechnik schont Ressourcen
Ökologisches Investment Ÿ Zeitgemäße Wärmedämmung
Ÿ Erreichung des finanzierungsgünstigen KfW 55 Standards
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Hügelsheim im Herzen von Baden
Foto: Doktorpixel14 (https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Hügelsheim_Luftbild.jpg), https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/legalcodeHügelsheim im Herzen von Baden
Hügelsheim liegt mit seiner über 1.000 Jahre alten
Geschichte in der Oberrheinischen Tiefebene und ist
ideal verkehrsgünstig angebunden. Sowohl Autobahn
als auch der Regionalflughafen Karlsruhe / Baden-
Baden sind in wenigen Autominuten erreichbar.
Seit über 30 Jahren ist Hügelsheim überregional für Bild Außenbereich
das Spargelfest bekannt, an dem sich zahlreiche
Vereine und Personengruppen beteiligen. Die Rheinmünster
Spargelkönigin und Spargelprinzessin gelten auch
über die Landesgrenze hinweg als Repräsentanten
des Hügelsheimer Spargels.
Hügelsheim verfügt über eine gute Infrastruktur mit
drei Kindergärten und einer Grund- und Hauptschule.
Des weiteren zählen Filialen der VR-Bank und der
Sparkasse, Supermärkte, Drogeriegeschäft, Bäcker
sowie Metzger und Gasthäuser mit einer aus-
gezeichneten Küche zum Mehrwert der Gemeinde.
1516
Geplanter Standort Seniorenzentrum
Standort
Foto: Doktorpixel14 (https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Hügelsheim_Luftbild.jpg), https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/legalcodeMit nahe gelegenen Einkaufsmöglichkeiten
gut angebunden
Ÿ Im Bereich des Ortseingangs von Hügelsheim
haben wir das Projekt verkehrsgünstig angebunden
geplant.
Ÿ Die Einkaufsmöglichkeiten in den nahe gelegenen
Märkten ermöglichen auch bei Einschränkungen
eine möglichst hohe Selbstständigkeit und gute
Integration.
Ÿ Ausreichende Parkplätze schaffen eine gute
Ergänzung zu der umliegenden Infrastruktur.
17Struktur des Gebäudes
2. Obergeschoss - Betreutes Wohnen
1. Obergeschoss - Pflege
Erdgeschoss - Pflege
18Struktur des Gebäudes
Ÿ Im Erdgeschoss haben wir zwei Pflegebereiche für
dementiell veränderte Personen geplant. In zwei
Wohngruppen mit 14 – 15 Plätzen sorgt ein sicheres
Umfeld für eine größtmögliche Entfaltungsmöglichkeit bei
gleichzeitig individueller und stets familiärer Pflege-
versorgung.
Ÿ Im 1. Obergeschoss sind zwei weitere Wohngruppen mit je
15 Plätzen – sprich insgesamt 30 Zimmern geplant.
Ÿ In beiden Etagen stehen für die pflegebedürftigen
Personen mehrere wohnlich und gemütlich gestaltete
Aufenthaltsbereiche zur Verfügung.
Ÿ In beiden Bereichen befinden sich auch für unsere
Pflegekräfte Stationszimmer, von denen wir unsere Pflege
strukturieren.
Ÿ Im 2. Obergeschoss entstehen 10 betreute Wohnungen mit
individuellem und wohnlichem Schnitt.
19Außenansicht
20Struktur im Erdgeschoss
Ÿ Im Erdgeschoss finden Sie unsere Rezeption und
Verwaltung, die Sie stets gerne ansprechen können.
Ÿ Auch befindet sich im Erdgeschoss ein gemütlicher
Cafébereich, der bei schlechtem Wetter zum Verweilen
einlädt.
Ÿ Gleich nebenan befindet sich das Büro unserer
Heimleitung.
Ÿ Im 1. Obergeschoss befinden sich zwei weitere Büros für
unsere Pflegedienstleitung und unsere Hauswirtschafts-
leitung.
Ÿ In beiden Etagen kann das schöne Wetter auf Terrassen
und barrierefreien Balkonen genossen werden.
Ÿ Auf dem Grundstück gibt es auch zwei gemütliche und
schön gestaltete Gartenbereiche zur Gebäude-Vorder- und
Rückseite.
Ÿ Auf ca. 25 Parkplätzen finden unsere Mitarbeiterinnen und
Mitarbeiter sowie die Besucher des Hauses immer eine
nahe Gelegenheit zum Parken.
21Lageplanung
22Grundriss Untergeschoss
23Grundriss Erdgeschoss - Pflege
24Außenansicht
25Grundriss 1. Obergeschoss - Pflege
26Beispiel Pflegeeinheit
Details zum Pflegezimmer
Grundfläche einer Pflegeeinheit: . . . . . . . . . . . . . 22,37 m²
enthält Badezimmer mit. . . . . . . . . . . . . . . . . 4,01 m²
Schlaf- und Wohnbereich mit . . . . . . . . . . . . 18,36 m²
+ anteilige Gemeinschaftsfläche: . . . . . . . . . . . . 40,64 m²
z.B. Gemeinschaftsräume
Pflegebad
Schwesternzimmer
Flure etc.
= Kauffläche. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63,01 m²
27Grundriss 2. Obergeschoss – Betreutes Wohnen
28Beispiel – Betreutes Wohnen
Details zum Appartement
Grundfläche eines Appartements:: . . . . . . . . . . . . 59,82 m²
enthält Badezimmer mit . . . . . . . . . . . . . . . . . 4,01 m²
Schlafzimmer mit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14,40 m²
Wohn- / Esszimmer + Küche mit . . . . . . . . . . 32,22 m²
Abstellraum mit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4,96 m²
Terrasse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8,45 m²
+ anteiliges Gemeinschaftseigentum. . . . . . . . . . 24,38 m²
z.B. Flure
Außenanlage etc.
= Kauffläche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84,20 m²
29Projektsicherheit durch erfahrene Partner
Schwetlick Bauträgergesellschaft
Wir bauen Zukunft
Seniorenzentren
Die Seniorenzentren sind heute besser als je zuvor auf die
Wünsche und Bedürfnisse unserer Senioren eingestellt, denn
gerade im Alter sollten man in puncto Wohnen keine
Kompromisse machen. Unsere Seniorenzentren legen neben
der optimalen Betreuung - durch etablierte Betreiber dieser
Zentren - auch umfangreiche Kompetenzen an den Tag, die in
keinem Alter vernachlässigt werden sollte
So bieten unsere Einrichtungen ihren Bewohnern unter
anderem kulturelle Attraktionen, gemütliche öffentliche
Cafeterias und unterbreiten spezielle Serviceangebote.
- Udo Schwetlick
30Bauen ist Vertrauen und Erfahrung –
die Schwetlick-Gruppe
Die Schwetlick-Gruppe wurde Mitte der 1990er Jahre Die Schwetlick-Gruppe zeichnet besonders aus:
gegründet und ist seitdem sehr erfolgreich in der Konzeption Ÿ Absolute Termintreue und Fertigstellungssicherheit
und Errichtung von Seniorenzentren tätig. Die Schwetlick- Ÿ Garantierte Festpreise
Gruppe zeichnet sich besonders durch exzellente Ÿ Kundenfreundliche Zahlungsmodalitäten
Baustellenlogistik und dadurch resultierende kurze Bauzeiten Ÿ Maßgeschneiderte Lösungen für die Sozialimmobilie
aus, sodass die Fertigstellung gesamter Objekte binnen 8
Monaten Bauzeit angestrebt werden kann.
Das Unternehmen besitzt eine hohe Kompetenz in der
Entwicklung und Realisierung der verschiedensten
Wohnformen für ältere Menschen mit und ohne Pflegebedarf.
Aufgrund der langjährigen ausschließlichen Branchen-
erfahrung können Sie ein ausgereiftes, funktionales und
qualitativ hochwertiges Gebäude erwarten.
Mundau Rheinmünster Obrigheim
Fertigstellung Fertigstellung Fertigstellung
im Juni 2019 im Juni 2018 im Dezember 2018
31Unsere Erfahrung spricht für sich
Bad Zwesten Grebenau
August 2014 April 2016
Freiensteinau Herbstein
Juli 2017 April 2016
32Unsere Erfahrung spricht für sich
Freiensteinau Niedenstein
März 2013 Juni 2014
Kontakt:
Schwetlick Projekt Hügelsheim GmbH
Im Albersbach 64 b
77654 Offenburg
Telefon: 0781 28419541
Telefax: 0781 28419543
Mobil: 0174 3137947
Offenbach-Hundheim E-Mail: mail@schwetlick-bautraeger.de
Juli 2019
33Unsere Philosophie – unsere Handlungsleitlinie
Im Jahr 1995 wurde die Curatio Alten- und Pflegeheime GmbH Mit über 300 Plätzen in der stationären Kurzzeit- und Langzeitpflege
gegründet. Das Wohlergehen anvertrauter pflegebedürftiger Menschen stellen wir, auch in Bezug eines behütet beschützten Bereiches die
steht im Mittelpunkt unserer Arbeit. Pflege in jeder Pflegesituation sicher, wenn die Umstände dies
erfordern.
Wir setzen und hohe Unternehmensziele, für die alle Führungskräfte bei
der täglichen Umsetzung mitverantwortlich sind. Sie als Eigentümer profitieren von einem exquisiten Vorbelegungsrecht
– und das egal wie lang die Warteliste ist.
Durch soziale Nähe zu Hausgästen und Mitarbeitern schaffen wir eine
familiäre Atmosphäre. Unser primäres Ziel ist, dass sich alle uns
anvertrauten Menschen pflegerisch in besten Händen wissen und sich Gehen Sie mit uns diesen Weg!
ideal umsorgt und versorgt fühlen. Das erreichen wir.
Wir halten uns an unseren Leitgedanken „Stagnation ist Rückschritt“,
richten uns nach den aktuellen Qualitätsanforderungen in der Pflege
und geben pflegebedürftigen Menschen Lebensqualität. Durch neuste
medizinische und pflegerische Methoden entwickeln wir uns stetig fort
und bieten dadurch höchste Pflege-Qualität.
Profitieren Sie durch unser ideales Netzwerk mit fünf Einrichtung und
einem Ambulanten Dienst in der Region Baden von dieser Pflege-
Qualität in sämtlichen Versorgungsformen.
Beginnend mit einer häuslichen Versorgung durch unseren Ambulanten
Dienst direkt bei Ihnen zu Hause, bieten wir Ihnen ebenfalls Entlastung
über Betreuungsangebote im Rahmen unserer Tagespflegestationen. In
über 80 Appartements erfahren Sie größtmögliche Sicherheit in Service
und Pflege bei einem selbstbestimmten Leben in den eigenen vier Lothar Kanter Elisabeth Kanter Michael Gieseler
Wänden.
34Unser renommiertes Netzwerk
Curatio in Ötigheim Curatio in
Karlsruhe
Ÿ84 Pflegeplätze
Karlsruhe Ÿ105 Pflegeplätze
Anna-Walch-Haus
dah ei m
ade n
In B Seniorenzentrum Curatio in
Ötigheim Sinzheim
Hügelsheim
Hügelsheim
Rastatt Ÿ78 Pflegeplätze
Curatio in Ÿ30 Betreute
Wohnungen
Rheinmünster Seniorenzentrum
Hügelsheim
Baden-Baden
ŸTagespflege
Ÿ45 Pflegeplätze (neu ab 2021)
Seniorenzentrum
Ÿ18 Betreute Sinzheim Erweiterung
Wohnungen Seniorenzentrum Sinzheim
ŸTagespflege Rheinmünster
(Eröffnung 2020)
Ÿ75 Pflegeplätze
Ÿ20 Betreute
Wohnungen
35Rendite-Berechnung einer Pflegeeinheit
36Beispiel zum Kreditverlauf
bei Erwerb einer Pflegeeinheit
37Rendite-Berechnung eines Seniorenappartements
38Zusammensetzung
Kaufpreis eines Seniorenappartements
39Die Immobilie im Überblick
Projekt Lage und Grundstücksgröße
In der Gemeinde Hügelsheim entsteht ein 4-geschossiges Gebäude mit Das Objekt wir auf einem Grundstück mit 4.670 m² in Hügelsheim
59 Pflegeplätzen, 10 Appartements und diversen Büros. Der errichtet. In direktem Umfeld befinden sich mehrere Nahversorgungs-
Gebäudekomplex befindet sich in belebter Umgebung nahe des möglichkeiten und alle infrastrukturellen Angebote.
Ortszentrums.
Bauvorhaben
Der Betreiber Curatio, bietet in diesem Haus einen vollumfänglichen Der attraktive Neubau fügt sich nahtlos in die örtliche Umgebung ein.
Pflege- und Wohnservice an. Das Objekt wird gemäß gültiger Energiesparverordnung sowie nach den
Anforderungen KfW55 und in enger Abstimmung mit dem Betreiber
Die 59 Pflegezimmer verteilen sich im Erdgeschoss und errichtet. Bei der Planung wurden die speziellen Belange des Betreibers
1. Obergeschoss des Gebäudes. In der oberen Etage des Gebäudes berücksichtigt. In dem Neubau ist durch die Gestaltung eine optimale
befinden sich die 10 betreuten Wohnungen. Zusätzlich befinden sich im Betriebsführung unter allen Gesichtspunkten möglich. Der Kaufpreis ist
Erdgeschoss mehrere Büroeinheiten. ein Festpreis und beinhaltet neben der schlüsselfertigen Erstellung
auch die kompletten Erschließungskosten, die Gestaltung der Außen-
Diverse Parkmöglichkeiten sind in Form von Parkplätzen vor und hinter anlage sowie die Kosten der Pre-Opening-Phase.
dem Haus vorhanden.
Bauausführung
Kaufangebote
Der Begleiturkunde zum Kaufvertrag sind ausführliche Bau- und
Die Pflegezimmer und betreuten Wohnungen können Investoren nach Ausstattungsbeschreibungen beigefügt, aus denen sich der
dem WEG-Modell erwerben. Leistungsumfang ergibt.
Sie erhalten von uns als Betreiber einen 25-Jahres-Mietvertrag mit
Indexierung und 5-jähriger Mietverlängerungsoption. Der Betreiber
zahlt dem Investor eine anfängliche Mietrendite zwischen 4,10 % und
4,70 % je nach Einheit. Das Haus wird nach der Fertigstellung an den
Investor übergeben. Der restliche Rahmen der Altenpflege bezieht sich
auf das Pflegegesetz des Sozialgesetzbuches sowie die daraus
abgeleiteten Durchführungsbestimmungen der Pflegekassen.
40Die Immobilie im Überblick
Außenanlage Baubeginn
Die Außenanlage wird nach den Plänen eines Architekten optimal Baubeginn erfolgt voraussichtlich im Mai/Juni 2020.
geplant und in die vorhandene Umgebung integriert. Zwei
Gartenanlagen vor und hinter dem Gebäude runden das schöne Fertigstellung
Ambiente ab.
Die Fertigstellung erfolgt voraussichtlich bis spätestens zum
01.04.2021. Das Haus wird schlüsselfertig übergeben. Die Einrichtung
Bevorzugtes Belegungsrecht des Gebäudes wird durch Curatio vorgenommen.
Der Investor erhält für sein erworbenes Eigentum, sofern dies nicht
bezogen ist, ein bevorzugtes Belegungsrecht, anderenfalls eine Betreiber der Einrichtung
bevorzugte Belegung in einem der nächsten freiwerdenden Zimmer
oder Appartements in der Einrichtung. Dies gilt für den Käufer und Curatio Mittelbaden GmbH
dessen nächsten Angehörigen. Voraussetzung hierfür ist das Vorliegen Blumenstraße 21
der Pflegebedürftigkeit im Sinne der Pflegeversicherung des 77836 Rheinmünster
Betroffenen und die Gewährleistung der Pflege laut jeweils gültigem
Heimvertrag. In dringenden Fällen weiten wir dieses bevorzugte Kaufpreis
Belegungsrecht auf unsere weiteren Einrichtungen in Mittelbaden aus. Der Kaufpreis in Relation zur Miete bringt eine interessante Rendite mit
sich. Diese verbessert sich in Zukunft weiter durch den indexierten
Investor / Bauherr / Vertriebskoordination Mietvertrag. Durch ein für jedes Teileigentum bzw. Wohnungseigentum
Die Schwetlick Projekt Hügelsheim GmbH, Im Albersbach 64 b, 77654 angelegtes Grundbuch und die steigende Miete wird es auch möglich
Offenburg ist eine Projektgesellschaft der Schwetlick Gruppe und sein, jederzeit Pflegeeinheiten an andere Investoren weiter zu
zuständig für die schlüsselfertige Realisierung. veräußern. Jedoch sollte aus steuerlichen Gründen eine
Mindesthaltedauer von 10 Jahren der Immobilie kalkuliert werden.
Für die Käufer wird eine Verwaltungsgesellschaft organisiert, die alle
elementaren organisatorischen Maßnahmen übernimmt.
41Die Immobilie im Überblick
Mietvertrag Jahrespacht
Das Objekt wird mit einem 25-Jahres-Mietvertrag mit Indexierung, 75 % Die Jahrespacht beträgt 548.500 €.
der Anpassung der Lebenshaltungskosten gemäß gesetzlicher
Regelung in Abhängigkeit vom Verbraucherpreisindex und Steuerliche Aspekte
anschließender Mietverlängerungsoption fest an den Betreiber
vermietet. Der Betreiber trägt sämtliche Kosten, die durch den Betrieb Investoren können das gewerblich genutzte Gebäude hinsichtlich der
der Einrichtung und durch die Unterhaltung des Gebäudes zur Baukosten mit 2 % auf 50 Jahre abschreiben. Interessant ist die
Mietbewirtschaftung und Verwaltung des Grundstückes entstehen, wie Abschreibung der Außenanlagen. Diese können im Rahmen einer
zum Beispiel alle laufenden öffentlichen Abgaben einschließlich der Sonderabschreibung auf 10 Jahre mit jährlich 10 % abgeschrieben
Grundsteuer. Die Curatio trägt ebenso alle Kosten für Wasser, werden. Für etwa 5 % des Gesamtvolumens kann diese Sonder-Afa in
Abwasser, Müllabfuhr, Heizung, Strom, Gas und weitere Anspruch genommen werden.
Energieversorgung, Versicherung und so weiter (siehe Mietvertrag). Die
Investoren haben somit keinen Verwaltungsaufwand. Sie müssen sich Angebotsvorbehalt
nicht um Vermietung / Mieter, um die laufende Instandhaltung des Für die bei den folgenden Unterlagen zugrunde liegenden Annahmen
Gebäudes, Schönheitsreparaturen etc. kümmern. Lediglich die und Berechnungen wurde größte Sorgfalt angewandt. Sämtliche Daten
Gewerke Dach und Fach obliegen den Erwerbern. und Angaben entsprechen dem Stand der Planung bzw. dem aktuellen
Bei Pflegeeinrichtungen sind üblicherweise die ersten 6 Monate mietfrei Bautenstand. Sie besteht unter dem Vorbehalt grundsätzlich
gestellt und zwar als so genannte „Pre-Opening-Zeit“, hierbei würde der unveränderter Planungs- und Berechnungsgrundlagen und gleich-
Investor erst ab dem 7. Monat nach Inbezugnahme durch den Betreiber bleibender rechtlicher Verhältnisse einschließlich der Sprachpraxis der
die volle Miete. Die Pre-Opening Zeit dient zur Reduzierung der Gerichte, Verwaltungs- und Finanzbehörden.
Anlaufkosteneines neuen Hauses. Eine Haftung für die Richtigkeit der Zahlenangaben und das Erreichen
der steuerlichen Vorteile kann nicht übernommen werden. Diese
Hier ist dies nicht der Fall! Verkaufsunterlage wird dem Käufer nur nach Maßgabe des
Der Erwerber erhält die Pacht unmittelbar nach Pachtbeginn! vorstehenden Angabenvorbehalts sowie der aufgeführten Haftungs-
vorbehalte zur Verfügung gestellt. Vom Inhalt abweichende Angaben
Erwerbsnebenkosten haben nur Gültigkeit, wenn diese vor notarieller Beurkundung des
5% Grunderwerbssteuer und ca. 2 % Notar- und Gerichtskosten ent- Kaufvertrages durch die Verkäufer schriftlich bestätigt worden sind.
stehen vom Kaufpreis als Erwerbsnebenkosten. Ansonsten gilt der Inhalt des zu schließenden Kaufvertrages.
42Chancen und Risiken
Wertentwicklung /Rendite Bonitätsrisiko Bauherr
Investitionen in Sachwerte sind in der Regel weniger risikobehaftet als Bonitätsschwierigkeiten können bei jedem Unternehmen auftreten.
beispielsweise Investitionen in Aktien. Wertsteigerungen sind Durch die Art der Kaufpreiszahlung (nach MaBV) zahlen die Käufer
wahrscheinlich, können aber auch ausbleiben. In seltenen Fällen sind jedoch nach Baufortschritt. Auch wenn es sich bei dem Bauträger um
auch Wertminderungen möglich. Wenn man jedoch die letzten 30 Jahre einen renommierten, solventen und erfahrenen Geschäftsmann
betrachtet, so gab es im Bereich der Immobilien fast nur kontinuierliche handelt, so könnte es bei einem theoretischen Ausfall der Schwetlick
Wertsteigerungen. Ausschlaggebend für die Wertstabilität sind Lage, Projekt Hügelsheim GmbH zu einer Kostensteigerung für die endgültige
Nutzungszweck, Bauqualität und Wiederverkäuflichkeit. Die Rentabilität Fertigstellung kommen. Des weiteren könnten Gewährleistungs-
einer Immobilie ist nicht ausschließlich abhängig von konjunkturellen ansprüche für bis dahin erbrachte Leistungen möglicherweise verloren
Faktoren, sondern wird auch beeinflusst von der demografischen gehen.
Entwicklung unserer Gesellschaft. Momentan herrscht im gesamten
Bundesgebiet eine Unterversorgung an stationärer Pflege. Die Der Betreiber
Tatsache, dass die Gesellschaft immer älter wird, sollte den Bedarf der
stationären Pflegeeinrichtung in der Zukunft weiter steigen lassen. Die Eine Pflegeeinrichtung steht und fällt mit dem Betreiber. Die Curatio ist
im Grundbuch abgesicherte Zweckbestimmung einer Pflegeeinrichtung schon seit über 25 Jahren in der Pflege älterer Menschen in der Region
schränkt ihre Nutzbarkeit zwar eher ein, jedoch lässt die Vermietung an tätig. Das bonitätsstarke Inhabergeführte Unternehmen betreibt knapp
einen Betreiber eine kalkulierbare und dauerhafte Rendite erwartet. Der 400 stationäre Pflegeplätze sowie 80 betreute Wohnungen und zwei
Nachteil für den Käufer, dass das Gemeinschaftseigentum nicht selbst Tagespflegestätten und zwei ambulante Dienste . Durch die kurzen
genutzt werden kann, wird durch das Sonderbelegungsrecht für Käufer Entfernungen zwischen den Einrichtungen des Betreibers werden
und Verwandte ausgeglichen. Somit ist eine Investition in eine Synergieeffekte genutzt. Außerdem hat sich der Betreiber über die
neuwertige Senioreneinrichtung wertbeständig und kalkulierbar. Jahre eine ausgezeichnete Reputation erarbeitet, kennt die Situation
vor Ort und kann den Bedarf an benötigten Pflegeplätzen bestens
einschätzen.
43Chancen und Risiken
Baumangelrisiko
Bestimmte Unregelmäßigkeiten lassen sich beim Bauen nicht
vermeiden. So lange dies die Nutzbarkeit einer Immobilie nicht
einschränken, sind sie jedoch absolut zulässig. Daher sind Ver-
brauchererwartungen wie bei einem Massenprodukt nicht angebracht.
Baumängel hingegen schränken die Immobilie in ihrer Nutzbarkeit ein
und müssen schnellst möglich behoben werden.
Chancen
Die Schwetlick-Gruppe kann auf langjährige Erfahrung in der Errichtung
von Pflegeimmobilien zurückblicken und setzt alles daran, den Käufern
ein weitestgehend mängelfreies Objekt zu übergeben. Später
auftretende Mängel während der Gewährleistungsphase werden eben-
Risiken
so durch die Schwetlick-Gruppe behoben.
Lediglich wenn nach der Gewährleistungspflicht Mängel am Gebäude
auftreten, müssen die Käufer anteilig ihrer Miteigentumsanteile an der
Finanzierung der Mängelbeseitigung mitwirken.
44Der Kaufablauf in 6 Schritten
4. Notartermin
Nachdem Sie sich für den Kauf entschieden haben, teilen Sie
uns entweder Ihren Wunschnotar mit oder die Beurkundung
kann auch ganz einfach beim Zentralnotar stattfinden.
Nachdem wir den Notar für Sie beauftragt haben, erstellt dieser
die Kaufunterlagen und sendet Ihnen diese zu.
5. Grundbuch
Nach einer Wartefrist von mindestens 14 Tagen, in dieser Zeit Nach dem Kaufabschluss
können Sie die Kaufvertragsunterlagen prüfen, findet der veranlasst der Notar alles
1. Beratung Notartermin statt. weitere, sowie auch die
Herr Heinrich Peters und Eintragung Ihrer Pflege-
Frau Tanja Obermann stellen immobilie ins Grundbuch
Ihnen alle Projektdetails für
Ihre Investition vor.
3. Reservierung
Sie können Ihre Wunsch-
immobilie für 14 Tage
2. Finanzierung reservieren. In dieser Zeit
Wir beraten Sie gerne hin- können Sie sich mit den
sichtlich der zu erwartenden 6. Überweisung
Kaufunterlagen beschäftigen Nach der Beurkundung erhalten Sie
Kosten egal ob Sie den Kauf und die Finanzierung planen.
Ihrer Pflegeimmobilie finan- sechs Rechnungen, entsprechend dem
zieren oder mit Eigenmitteln Baufortschritt angepasst. Ihr finan-
planen. zierendes Kreditinstitut bzw. Sie
überweisen den fälligen Kaufpreis an den
Verkäufer. Nach der vollständigen
Kaufpreiszahlung erfolgt Ihre Eintragung
ins Grundbuch als rechtmäßiger
Eigentümer der Pflegeimmobilie.
45Nachhaltig bauen zahlt sich aus
Alle unsere Projekte zeichnen sich nicht nur durch eine hohe
Bauqualität, sondern auch eine nachhaltige Bauweise aus. Durch eine
durchdachte Kombination von Wärmeschutzmaßnahmen, zeit-
KFW-Programm 153
gerechter Gebäudetechnik und den Einsatz von Kraft-Wärme-Kopplung Ÿ120.000 € je Einheit
wird bei dem Neubauobjekt der Standard eines KfW-55-Effizienzhauses ŸZinssatz ab 0,75 % p.a.
erreicht.
ŸTilgungszuschuss 15 % der Darlehnssumme
Dieses zahlt sich auch für den Erwerber aus. Sie kaufen ein Haus
neuestens Energiestandards und profitieren darüber hinaus von Ersparnis in 10 Jahren
günstigen Finanzierungskonditionen.
Zinsvorteil: 7.000 €
Jeder Käufer hat dadurch Anspruch auf ein zinsverbilligtes Darlehen der + Tilgungszuschuss: 18.000 €
Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Je Einheit können die Erwerber __________________________________________
einen Betrag von bis zu 120.000 € zinsgünstig ab 0,75 % p.a. finan- = Gesamt: 25.000 €
zieren.
Die Zinsersparnis von ca. 7.000 € sowie der Tilgungszuschuss von
18.000 € über eine Laufzeit von 10 Jahren machen das Investment nicht
nur attraktiver – die Nachhaltigkeit des Gebäudes und der Technik
erhöht auch den Wiederverkaufswert.
KfW Tilgungszuschuss deckt
Zinsbelastung der ersten 9 Jahre!
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46Bau- und Ausstattungsbeschreibung
Grundlage Kurzüberblick
Die Realisierung des Seniorenzentrum Hügelsheim erfolgt nach den Der Gebäudekomplex in Hügelsheim (Baden-Württemberg) hat
anerkannten Regeln der Technik, den neuesten Erkenntnissen für den insgesamt 59 Pflegeeinheiten, sowie 10 betreute Wohnungen. Das
Bau von Senioreneinrichtungen, insbesondere unter Beachtung aller Gebäude wird mit Teilungserklärung in Wohneigentum aufgeteilt. Die
einschlägigen DIN-Normen, der einschlägigen Heimgesetzte und Pflegeeinrichtung ist langfristig ( 25 Jahre plus 2 Verlängerungsoptionen
Heimverordnungen, der Baugenehmigung und sämtlicher gesetzlicher zu je 5 Jahren) an die Curatio Mittelbaden GmbH, Blumenstraße 21,
Bestimmungen, die zum Zeitpunkt der Planung Gültigkeit haben. Rheinmünster, als Betreiber verpachtet. Es ist ein WEG-Verwalter
Die Einrichtung hat drei Geschosse sowie eine Teilunterkellerung. Die bestellt, der sich um die Verwaltung, Überwachung der Mieteinnahmen
im Pachtvertrag und damit in der Grundlagenurkunde enthaltende und Verteilung an die einzelnen Sondereigentümer sowie Instandhaltung
Baubeschreibung inklusive der Raumbücherumfassen mehrere Seiten und Instandsetzung der Immobilie kümmert, soweit dies der
und können daher nur hinsichtlich der technischen Vorgaben Eigentümergemeinschaft obliegt. Mit diesem Verwalter wurde ein
angerissen werden. Die Einsicht der kompletten Baubeschreibung und Verwaltungsvertrag über die Pachtverwaltung des Sondereigentums im
die Raumbücher ist jeder Zeit möglich. Auftrag der Eigentümer geschlossen. Üblicherweise erhält der Betreiber
einer neuen Seniorenpflegeeinrichtung die ersten 4 - 6 Monate Pacht-
freiheit oder einen entsprechenden Pre-Opening-Zuschuss, der die
Rechtliche Grundlagen üblicherweise entstehenden Anlaufverluste einer neuen Immobilie
Nachfolgend lesen Sie zusammengefasst alles Wissenswerte rund um abfedern soll. Die Besonderheit bei diesem Objekt besteht darin, dass die
das Projekt, über die Rechte und Pflichten der Käufer, Vertrags- Miete unmittelbar ab Pachtbeginn an die jeweiligen Eigentümer erfolgt.
grundlagen, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sowie über Der Käufer erwirbt das Sondereigentum an einem Pflegezimmer oder
den Kaufvertrag selbst. Die Ausführungen basieren auf dem derzeitigen betreuten Wohnen, verbunden mit einem Anteil am Gemeinschafts-
Verhandlungsstand. Änderungen sind zwar nicht geplant jedoch eigentum. Die Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag mit dem
aufgrund möglicher bauaufsichtlicher Auflagen bzw. sinnvoller tech- Betreiber werden anteilig vom Käufer übernommen. Das Gleiche gilt für
nischer Änderungen möglicherweise denkbar. Änderungen können, den Vertrag über die WEG-Verwaltung und die Miet- und Pacht-
sofern sie technisch notwendig beziehungsweise wirtschaftlich keinen verwaltung. Der Käufer erhält den aus seinen Miteigentumsanteil
Nachteil für den Erwerb darstellen, jeder Zeit erfolgen, darauf sei entfallenden Pachtzins abzüglich der anteiligen Kosten, wie zum Beispiel
ausdrücklich hingewiesen. die Kosten der WEG-Verwaltung. Die Schwetlick Projekt Hügelsheim
GmbH Ist Eigentümerin des bezeichneten Grundstücks. Bauträger ist die
Schwetlick Bauträgergesellschaft mbH, Im Alberbach 64b, 77654
Offenburg. Die Gesellschaft ist unter der HRB 371981 im Handelsregister
des Amtsgerichts Freiburg i.Br. eingetragen.
47Bau- und Ausstattungsbeschreibung
Das Seniorenzentrum Hügelsheim
Es handelt sich um ein Pflegeheim mit 59 Pflegezimmern, allesamt Ver- und Entsorgungsunternehmen die Eintragung entsprechender
Einzelzimmer, sowie 10 betreuten Wohnungen. Die Baugenehmigung Grunddienstbarkeiten oder beschränkte persönliche Dienstbarkeiten im
wird voraussichtlich im April 2020 erteilt. Die Pflegezimmer und Grundbuch gefordert wird, werden solche Rechte ebenfalls
betreuten Wohnungen werden als Sondereigentumseinheiten übernommen. Der Verkäufer ist berechtigt, solche Dienstbarkeiten zur
angeboten. Die Pflegezimmer bestehen alle aus einem Wohn-/ Eintragung in das Grundbuch zu bewilligen und zu beantragen und
Schlafraum und einem Bad. Jede Wohnung besteht aus einem Wohn-/ deren näheren schuldrechtlichen Inhalt festzulegen sowie etwa
Essraum, Schlafzimmer, Abstellraum sowie einem Bad mit WC. Rangänderungen zuzustimmen.
Hinsichtlich der Ausstattung der einzelnen Sondereigentumseinheiten
wird auf die Baubeschreibung und die Raumbücher verwiesen. Die Kaufimmobilie
Die Pflegeeinrichtung wird von der Schwetlick Bauträgergesellschaft
Das Grundstück Hügelsheim mbH nach den vertraglichen, gesetzlichen und
Das zu bebauende Grundstück befindet sich in Hügelsheim auf behördlichen Vorgaben sowie nach den Vorgaben der anerkannten und
4.670 m². Im Zuge zur Finanzierung dieses Projektes kann es zur bewährten Regeln der Technik errichtet. Der Käufer erwirbt von der
Eintragung von Globalgrundpfandrechten kommen. Bei Eigentums- Schwetlick Projekt Hügelsheim GmbH das Teileigentum an einem
übergang auf den Erwerber sind diese zu löschen oder das Teileigentum Pflegezimmer oder einer Wohnung, verbunden mit dem zugehörigen
ist aus der Pfandhaft zu entlassen. Sofern einer derartigen Global- Anteil am Gemeinschaftseigentum. Hinsichtlich der Beschaffenheit und
grundschuld der Vorrang vor der Auflassungsvormerkung für den Ausstattung der Kaufimmobilie wird auf die ausführliche und jederzeit
Erwerber eingeräumt wird, wird in der Regel der beurkundende Notar gesondert einsehbare Baubeschreibung sowie Raumbücher
Zug um Zug gegen Einräumung des Rangvorbehaltes eine ent- verwiesen. Die Pflegeeinrichtung ist noch nicht errichtet. Mit den
sprechende Frei stellungs verpflichtungs erklärung gemäß §3 Bauarbeiten wird nach der Vorlage der geprüften Unterlagen begonnen.
Abs. 2 MaBV bei der Globalgläubigerin anfordern und dem Käufer Das erstellende Objekt soll nach den Vorgaben des Pachtvertrages
hiervon eine Abschrift aushändigen. Soweit in dem Zusammenhang zur voraussichtlich bis spätestens 01.04.2021 fertiggestellt sein.
Sicherung von Ver- und Entsorgungsanlagen des Baugrundstücks und
der Gebäude Leitungen, Kanäle, Kanalschächte und anderes verlegt
werden müssen, beziehungsweise technische Anlagen installiert sind
oder werden und zur Sicherung solcher Anlagen von dem jeweiligen
48Bau- und Ausstattungsbeschreibung
Der Pachtvertrag
Mit der Curatio wurde ein Pachtvertrag mit einer festen Laufzeit von 25 insbesondere wenn er sich im Zahlungsrückstand mit mehr als einem
Jahren geschlossen. In diesem Vertrag wurde auch eine zusätzliche Quartal Pachtzins befindet, eine erhebliche Belästigung durch den
Verlängerungsoption für den Pächter von 2 x 5 Jahren vereinbart. Der Betreiber vorliegt oder der Pachtgegenstand vertragswidrig genutzt
Käufer übernimmt mit dem Abschluss des Kaufvertrages alle Rechte wird. Ebenso ist eine außerordentliche Kündigung durch den
und Pflichten aus dem Pachtvertrag und seinen Anlagen in Bezug auf Eigentümer beziehungsweise durch die Gemeinschaft möglich, wenn
den von ihm jeweils erworbenen Kaufgegenstand (Teileigentum und dem Betreiber die behördliche Genehmigung zum Betreiben der
Anteil Gemeinschaftseigentum). Um eine einheitliche Nutzung während Senioreneinrichtung entzogen wird oder von ihr zurückgegeben wird. Im
der gesamten Dauer des Pachtvertrages sicherzustellen, wird der Übrigen kann sich der Verpächter hinsichtlich des Vorliegens eines
Pachtvertrag voll wirksam auf die Gemeinschaft beziehungsweise die außerordentlichen Kündigungsgrundes auf die gesetzlichen Vorgaben
einzelnen Käufer für deren Anteil am Gesamtprojekt übergeben. Hierzu berufen. Eine Kündigung der Vermieter (Eigentümer) bzw. der
bedarf es jedoch einer gesonderten Erklärung des Pächters. Während Gemeinschaft kann nur durch eine einheitliche Entscheidung aller
der Pachtzeit trägt der Betreiber sämtliche Bewirtschaftungs- und Eigentümer nach einem mehrheitlich gefassten Beschluss der
Betriebskosten gemäß §2 der BetrKV. Darunter fallen unter anderem Eigentümergemeinschaft erfolgen. Der Mietvertrag kann nur als Ganzes
Kosten für die Straßenreinigung, Müllabfuhr, Entwässerung, Kalt- gekündigt werden.
wasserversorgung, Gartenpflege, Schornsteinfeger, Fernsehleitungen
sowie Grundsteuer. Curatio soll dabei die Betriebskosten – soweit
möglich – unmittelbar gegenüber dem jeweiligen Gläubiger
übernehmen. Soweit dies nicht möglich ist, zum Beispiel bei öffentlichen
Lasten, wird der Betreiber den jeweiligen Betrag binnen zwei Wochen
nach Vorlage des Zahlungsbescheids durch die Verpächter
beziehungsweise Eigentümer abzugs- und spesenfrei auf ein noch zu
benennendes Konto zu überweisen. Nicht vom Pächter zu übernehmen
sind die Instandhaltungsrücklagen und die Kosten der Hausverwaltung,
diese sind von den jeweiligen Eigentümern zu tragen. Der fest auf 25
Jahre geschlossene Pachtvertrag kann durch die Eigentümer vorzeitig
aus wichtigem Grund gekündigt werden. Dieses außerordentliche
Kündigungsrecht steht den Eigentümern / der Gemeinschaft dann zu,
wenn der Betreiber seinen vertraglichen Pflichten nicht nachkommt,
49Bau- und Ausstattungsbeschreibung
Die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung
Die Teilungserklärung wird mit Urkunde des Notars Pfeiffer in selbst zu vermieten, sondern müssen in die Nutzung ihres
Hildesheim ausgefertigt. Weiterführende Details entnehmen Sie den Sondereigentums an die vom Betreiber ausgewählten Personen
Kaufunterlagen. Insgesamt werden bei dem Objekt 69 Teil- bzw. einwilligen. Dem Veräußerer (der teilende Eigentümer) ist vorbehalten,
Sondereigentumseinheiten geschaffen. Alle Sondereigentumseinheiten in der Zeit solange er noch Eigentümer ist, Änderungen der
erhalten im Grundbuch des Amtsgerichts jeweils ein eigenes Teilungserklärung vornehmen zu dürfen. Dies betrifft sämtliche
Grundbuchblatt. Im Gemeinschaftseigentum der Anlage (und somit im Bereiche des Sondereigentums, des Gemeinschaftseigentums und
Gemeinschaftseigentum aller Miteigentümer) befinden sich all die etwaig zugewiesener beziehungsweise noch zuzuweisender
Einrichtungen, die auch bei herkömmlichen Wohnungseigentümer- Sondernutzungsrechte.
gemeinschaften im Gemeinschaftseigentum stehen, wie zum Beispiel
die Außenanlage inklusive Stellplätze, das Dach und so weiter sowie
alle für den Betrieb der Einrichtung erforderlichen Gemeinschaftsräume,
wie zum Beispiel der Eingangsbereich mit der Rezeption, der
gemeinschaftliche Speiseraum, Verwaltungsbüro, Küche und so weiter.
In der Gemeinschaftsordnung ist die einheitliche Nutzung aller Sonder-
eigentumseinheiten als Pflegezimmer oder Seniorenwohnungen
bestimmt worden. Diese Zweckbestimmung ist Grundlage für das
gesamte Verhältnis der Teileigentümer untereinander, sowohl nach dem
Gesetz als auch nach getroffenen Vereinbarungen und allem sonstigen
Verträgen. Die Eigentümer sind verpflichtet, alles zu tun und nichts zu
unterlassen, damit die Nutzung sowohl der Sondereigentumseinheit als
auch der Räume im Gemeinschaftseigentum reibungslos erfolgen kann
und der Charakter als Seniorenwohnanlage erhalten bleibt. Diese
besondere Gebrauchsregelung kann erst nach Ablauf des
Mietvertrages mit dem Betreiber im Beschlusswege mit einer
qualifizierten Mehrheit von 3/4 aller in einer Wohnungseigentümer-
versammlung vertretenen Stimmen geändert werden. Die einzelnen
Eigentümer haben kein Recht ihr Sondereigentum zu bewohnen bzw.
50Der Kaufpreis
Im Kaufpreis enthalten ist: Elektroanlagen und nach Fertigstellung der Estrich- und
Fassadenarbeiten.
ŸDie schlüsselfertige Erstellung Ÿ2,8 % nach Fertigstellung der Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
ŸSämtliche Baunebenkosten Ÿ8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
ŸSämtliche Erschließungs- und Anschlusskosten für die erstmalige Ÿ3,5 % nach vollständiger Fertigstellung, zusätzlich 5% Sicherheits-
Herstellung einbehalt aus der ersten Rate.
ŸAlle Herstellungsbeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz
Gemäß den gesetzlichen Vorgaben (§632a BGB) ist der Käufer
Im Kaufpreis nicht enthalten und daher vom berechtigt, 5 % des Kaufpreises bei der ersten Abschlagszahlung
einzubehalten. Die einbehaltenen 5 % sind zur Zahlung fällig, wenn der
Käufer zu tragen: Vertragsgegenstand vertragsgemäß ohne wesentliche Mängel
fertiggestellt ist. Im übrigen gelten hier die gesetzlichen Vorschriften.
ŸKosten für Notar, Grundbuchamt und sonstige Behörden für den
Kaufvertrag Die Kaufpreiszahlungen sind unabhängig des Baufortschritts nur fällig,
ŸGrunderwerbssteuer (derzeit 5 %) wenn u.a. folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
ŸFinanzierungskosten für den Kaufpreis, Grundschuldbestellung
ŸZwischenfinanzierung des Kaufpreises ŸRechtswirksamkeit des Vertrages und Vorliegen aller zu seinem
Vollzugerforderlichen Genehmigungen
Der Kaufpreis ist in folgenden Raten fällig: ŸDer grundbuchrechtliche Vollzug der Teilungserklärung und die
Eintragung der Vormerkung zur Sicherung des Anspruches auf
Ÿ30 % nach Beginn der Erdarbeiten (abzüglich Sicherheitseinbehalt 5 %) Eigentumsübertragung für den Käufer im Grundbuch erfolgt ist.
Ÿ28 % nach Rohbaufertigstellung ŸSicherstellung der Fertigstellung des Vertragsobjektes von allen
Ÿ12,6 % nach Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen, nach Belastungen und Beschränkungen, die in der Vormerkung im
Fenstereinbau einschließlich Verglasung Rangvorgehen oder gleichstehen, soweit sie nicht nach dem
Kaufvertrag vom Käufer übernommen werden und mit zu übertragen
Ÿ14,7 % nach Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten, nach sind.
Fertigstellung Rohinstallation der Heizungs-, der Sanitär- und der
ŸVorliegen der Baugenehmigung
51Die Bauabnahme
Die Bauabnahme
Der Verkäufer wird vor der Übergabe sämtlichen Sondereigentums- Objektes und den Sondereigentumsverwalter abgenommen. Dem
einheiten das Objekt an den Pächter, den Betreiber des Objektes, Käufer ist sodann nach der Abnahme eine Abschrift des
übergeben. Das Objekt wird zunächst durch den Pächter und Betreiber Abnahmeprotokolls zu übersenden mit der Aufforderung, sich zu der
des Objektes also durch die Curatio abgenommen. Erst danach werden Abnahme zu erklären. Die Zustimmung zu der Abnahme gilt als vom
sämtliche Sondereigentumseinheiten an die einzelnen Käufer, also die Käufer erteilt, wenn er sich nicht innerhalb von 12 Werktagen nach
gekaufte Sondereigentumseinheit auch an den Käufer angeboten und Erhalt des Abnahmeprotokolls dem Verkäufer gegenüber erklärt und der
übergeben. Der Verkäufer wird nach Fertigstellung des Sonder- Verkäufer bei der Übersendung des Abnahmeprotokolls auf die Folgen
eigentums mit einer Frist von mindestens 14 Tagen zur Abnahme einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten
aufgefordert. Erscheint der Käufer zu diesem Termin nicht, so setzt ihm Abnahme in Textform ausdrücklich auf diese Rechtsfolgen hingewiesen
der Verkäufer eine weitere Frist von mindestens 12 Tagen zur Abnahme. hat. Mit Übergabe des Kaufgegenstandes gehen Besitz und Nutzen auf
Kommt es innerhalb dieser Frist zu keiner förmlichen Abnahme, so gilt den Käufer über. Die Lasten gehen im Fall einer vorzeitigen Nutzung ab
das Objekt als abgenommen, wenn der Käufer die Abnahme nicht unter Nutzungsbeginn, sonst ab Übergabe des Kaufgegenstandes auf den
Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat. Diese Käufer über. Die Verkäuferin haftet jedem Käufer gegenüber für
Abnahmeoption tritt nur dann ein, wenn der Verkäufer den Käufer Sachmängel am Bauwerk und der Errichtung (soweit verkäuferseitig
zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Folge einer nicht eingebracht) nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches.
erklärten oder Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme in Textform Die Gewährleistungsfrist für Mängel am Bauwerk beträgt 5 Jahre, für
hingewiesen hat. Die Abnahme des Sondereigentums führt zur Arbeiten am Grundstück sowie etwaige Einrichtungsgegenstände
Übergabe des Kaufgegenstandes. beträgt diese Frist zwei Jahre.
In einem von beiden Seiten zu unterzeichnenden Abnahmeprotokoll
werden die noch ausstehenden Leistungen sowie die sichtbaren
Mängel aufgenommen. Hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums wird
der Verkäufer dem Käufer den Abnahmetermin mindestens 12 Tage im
Voraus schriftlich mitteilen. Für den Fall, dass der Käufer an diesem
Termin nicht persönlich teilnimmt, gilt widerruflich folgendes: Das
gemeinschaftliche Eigentum der Teileigentümer wird dann nicht durch
jeden Erwerber einzeln, sondern durch den Pächter und Betreiber des
52Sie können auch lesen
