Im Alter Kasse machen - wertfaktor
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Wirtschaften ¦ IMMOBILIENVERRENTUNG
Im Alter Kasse
machen …
BETONGOLD Wer im Ruhestand seine Wohnung oder sein
Häuschen verkauft, muss weder auf die Vorzüge noch auf die
Sicherheit verzichten, die die eigenen vier Wände bieten
schen den Angeboten, die Senioren heu-
te gemacht werden.
NOVUM Bei der neuesten Variante, die
seit vergangenem Jahr von der Hamburger
Jörg Baumgarten wertfaktor Immobilien GmbH angeboten
joerg.baumgarten@guter-rat.de wird, verkauft der Immobilieneigentümer
nur einen Teil seiner selbst genutzten Im-
E
mobilie, maximal jedoch 50 Prozent. »Wir
nde 2019 veröffentlichte der sind dann so etwas wie ein stiller Teilhaber.
Westdeutsche Rundfunk eine Die an die Kunden bislang ausgezahlten
Aufnahme seines Kinderchors Beträge bewegen sich zwischen 150 000
mit dem Titel »Meine Oma ist Euro und 200 000 Euro«, erklärt Ge-
’ne alte Umweltsau«. Doch wer schäftsführer Christoph Neuhaus. »Der
der Oma auf diese Weise das Herz er- Verkäufer kann, wenn er Interesse hat, bis
wärmt, sollte sich nicht wundern, wenn zu 50 Prozent an wertfaktor veräußern –
später das Erbe geringer ausfällt als er- jeweils in 100 000-Euro-Schritten. Er
wartet. Denn so eine ältere Dame hat heu- bleibt schlussendlich immer bis zu 50 Pro-
te interessante Möglichkeiten, ihr Häus- zent Teileigentümer und profitiert so wei-
chen oder ihre Eigentumswohnung zu ter von steigenden Immobilienpreisen.«
versilbern, ohne auf die Sicherheit ver- VORKAUFSRECHT Interessant ist bei die-
zichten zu müssen, die ihr die eigenen vier sem Angebot, dass der Verkäufer bzw. sei-
Wände bieten. ne Erben eine Art Vorkaufsrecht haben,
WOHNRECHT BLEIBT Das Prinzip, wie so den veräußerten Anteil an der Immobilie
ein Verkauf funktioniert, bei dem man in irgendwann wieder zu erwerben. »Auf die- chen – der Immobilienverrentung und
der Wohnung weiterleben kann, ist immer se Weise sorgen wir für eine Art Interessen- dem Verkauf gegen die Einräumung eines
gleich. Der Eigentümer verkauft die selbst ausgleich zwischen den Generationen, Nießbrauchrechts –, wird diese dagegen
genutzte Immobilie und erhält dafür ent- denn der Verkäufer kann seinen Ruhe- komplett Eigentum des Käufers. Ein Zu-
weder einen bestimmten Geldbetrag oder stand finanziell absichern. Und die Erben rück gibt es hier de facto nicht mehr.
eine lebenslange Rente und bleibt in sei- gehen nicht leer aus. Die können später, GEMEINSAMKEITEN Bei allen drei Va
nen ehemaligen eigenen vier Wänden wenn sie Interesse haben, den veräußer- rianten – Teilverkauf, vollständiger Ver-
weiterhin wohnen. Zur Sicherung seines ten Immobilienanteil sogar zurückkau- kauf und Verrentung – wird das Wohn-
FOTOS: IMAGO IMAGES, FOTOLIA. FOTOMONTAGE: GUTER RAT
Wohn- und Nutzungsrechts wird in der fen.« Verkauft der Eigentümer später sei- und Nutzungsrecht des Verkäufers durch
Regel ein Wohn- oder Nießbrauchrecht in nen verbleibenden Anteil an der Immo einen Eintrag im Grundbuch abgesichert.
das Grundbuch eingetragen. bilie auf dem freien Markt, wird normaler- Es endet erst mit seinem Tod. Bei Ehepart-
weise die komplette Immobilie veräußert. nern bezieht sich das Wohn- oder Nieß-
Ganz Neue Möglichkeit Die Transaktion wird durch die wertfaktor brauchrecht auf beide, sodass im Fall des
Bei der konkreten Ausgestaltung der Immobilien kostenpflichtig abgewickelt. Todes eines Partners der andere weiter in
Rechte und Pflichten, die sich der Verkäu- der Immobilie bleiben kann. Ein Nieß-
fer und Käufer bei so einem Deal gegen- Die bewährten Klassiker brauchrecht sichert nicht nur das Wohn-
seitig einräumen, gibt es jedoch, wenn es Bei den bislang gängigen Modellen, die recht des Verkäufers, sondern auch das
konkret wird, große Unterschiede zwi- eigene Immobilie im Alter flüssigzuma- Recht, die Immobilie bei Bedarf zu ver-
18 Guter Rat | 3.2020
Ungehobene Schätze
Vielen ist oft gar nicht be-
wusst, dass sie auf einem
richtigen Schatz sitzen,
mit dem sie ihr Leben
leichter machen könnten
NACHGEFRAGT Was kommt dabei rüber?
BEISPIEL Ein älterer Mann besitzt ein Einfamilienhaus, Baujahr 1995, Wohnfläche
120 Quadratmeter, Grundstück 450 Quadratmeter, am Rand von Hannover gelegen,
mit einem Verkehrswert von 460 000 Euro
Immobilienverrentung – alleinstehender Mann, 70 Jahre alt *
Bei einem Wert der Immobilie von 460 000 Euro beträgt der Gesamtwert des Wohn-
mieten und die Mieteinnahmen zu behal- rechts und der Instandhaltung nach Angaben der Deutsche Leibrenten AG 197 000 Euro
ten. Das ist zum Beispiel dann wichtig, (1 000 Euro x 12 Monate x 16,4 Jahre). Bei einem daraus resultierenden Gesamtwert
wenn der Verkäufer im Alter pflegebe- der Leibrente von 263 000 Euro beträgt die lebenslange monatliche Rente 1 337 Euro.
dürftig werden sollte und in ein Pflege-
heim muss. Dann könnte er die Kosten da- Teilverkauf der Immobilie (30,4 Prozent) mit Nießbrauchrecht
für durch eine Vermietung mit abdecken. Die wertfaktor Immobilien GmbH beziffert den Immobilienwert mit 460 000 Euro
UNTERSCHIEDE Bei der Verrentung und (Bewertungsspanne 410 000 Euro bis 500 000 Euro). Für den Kauf von 30,4 Prozent
dem Verkauf einer Immobilie wird der der Immobilie bietet das Unternehmen 140 000 Euro. Das monatlich zu zahlende
Wert des Wohn- oder Nießbrauchrechts Nutzungsentgelt (jährliche Anpassung) für den verkauften Anteil an der Immobilie
vom Kaufpreis abgezogen. Im ersten Fall beträgt 338 Euro (alternativ monatlich 420 Euro über zehn Jahre festgeschrieben).
wird aus dem daraus resultierenden Be-
trag eine lebenslange Rente berechnet Vollständiger Verkauf der Immobilie mit Nießbrauchrecht im ersten Rang
und garantiert. Im zweiten Fall wird der
Bei einem Wert der Immobilie von 460 000 Euro und einem Alter des Verkäufers von
Betrag nach Abzug des Werts des Nieß-
70 Jahren beträgt der Wert des lebenslangen Nießbrauchrechts 190 000 Euro. Um
brauchrechts vom Verkehrswert auf einen
diesen Betrag wird der Verkehrswert gemindert, sodass der Verkäufer in unserem
Schlag ausgezahlt. Das ist bei einem Teil-
Beispiel nach Angaben des Anbieters HausplusRente unter dem Strich einen Betrag
verkauf anders. Hier wird der anteilige
von 270 000 Euro ausgezahlt bekommt.
Verkehrswert zwar auch auf einen Schlag
* Angebot gilt erst ab einem Alter von 70 Jahren.
Guter Rat | 3.2020 19
Wirtschaften ¦ IMMOBILIENVERRENTUNG
ausgezahlt, doch der Verkäufer führt an- zur Voraussetzung. Diese darf also nicht trägt, übernimmt bei einer Verrentung
schließend für die Nutzung des Anteils mehr mit einem Darlehen belastet sein. Bei der Immobilie die Deutsche Leibrenten AG
der Immobilie, der ihm nicht mehr gehört, wertfaktor Immobilien und der Deutsche diese Kosten. Das ist deswegen nicht un-
ein Nutzungsentgelt in Höhe von jährlich Leibrenten AG können dagegen Teile der wichtig, weil das Thema Instandhaltung
2,9 Prozent ab, bezogen auf den veräu- Verkaufserlöse genutzt werden, um eine bei älteren Menschen, die weiter in der
ßerten Immobilienanteil. noch bestehende Restschuld bei einer Immobilie leben, nicht oben auf der Tages-
Bank abzulösen und damit finanzielle ordnung stehen dürfte.
Finanzielle Belastung reduzieren Belastungen im Alter zu reduzieren. Es gehört nicht viel Fantasie dazu, sich
Es gibt noch einen wichtigen Unterschied. Unterschiede gibt es auch, wenn es um vorzustellen, dass bei einem Teilverkauf
HausplusRente, die den Verkauf von selbst die Kosten für anfallende Reparaturen und der Käufer beziehungsweise stille Teil
genutzten Wohnimmobilien an Investoren Instandhaltungen geht. Denn während der haber die Erben wegen eines möglichen
vermitteln, machen dafür in der Regel die Verkäufer beim Teilverkauf und Verkauf Instandhaltungsrückstaus mit Nachfor
komplette Entschuldung der Immobilie gegen Nießbrauch diese Kosten weiterhin derungen konfrontieren könnte.
IM VERGLEICH So funktionieren die drei Modelle
NIESSBRAUCH LEIBRENTE TEILVERKAUF
SO GEHT’S Der Immobilieneigentümer ver- SO GEHT’S Der Verkäufer muss mindestens SO GEHT’S Der Immobilieneigentümer ver-
kauft seine selbst genutzte Immobilie an 70 Jahre alt sein. Er erhält entweder eine kauft lediglich einen Teil seiner selbst
einen Investor, der durch den Anbieter lebenslange Leibrente (§ 759 BGB), eine genutzten Immobilie (z. B. 30 Prozent) und
HausplusRente vermittelt wird, gegen eine Einmalzahlung oder eine Kombination aus bleibt Eigentümer des restlichen Teils (hier
Provision von 3,57 Prozent (inkl. Mehrwert- beidem. Im Grundbuch wird ein lebens 70 Prozent). Sein Wohn- und Nutzungs-
steuer). Der Verkäufer erhält zusätzlich langes, mietfreies Wohnrecht eingetragen. recht für die gesamte Immobilie wird durch
zum ausgezahlten Betrag ein lebenslanges Zieht der Verkäufer später in ein Alten- die Eintragung eines Nießbrauchrechts im
Wohn- und Nutzungsrecht für die Immo oder Pflegeheim, hat er außerdem das Grundbuch abgesichert.
bilie, das durch ein Nießbrauchrecht im Recht, die Immobilie zu vermieten und die RESTSCHULD Bei Immobilienfinanzierun-
ersten Rang im Grundbuch garantiert wird. Miete dafür zu vereinnahmen. Alternativ gen, bei denen noch eine Restschuld
Der Verkäufer bleibt wirtschaftlicher (nicht kann er das Wohnrecht auch gegen eine besteht, löst der Käufer, die wertfaktor
juristischer) Eigentümer. Zahlung oder eine weitere Rente an die Immobilien GmbH, die Restschuld unter
RESTSCHULD Für einen Verkauf an einen Deutsche Leibrenten AG zurückgeben. Umständen ab. In diesem Fall verringert
privaten Investor sollte die Immobilie las- RESTSCHULD Restschulden auf der Immo- sich der Auszahlbetrag um die abge
tenfrei sein. Es ist aber auch möglich, dass bilie zwischen 20 und 50 Prozent des löste Restschuld. Beispiel: Verkehrswert =
Teile des ausgezahlten Betrags zur Ablö- Verkehrswerts können durch eine Einmal 300 000 Euro. Der Eigentümer verkauft
sung eines Kredits verwendet werden. zahlung abgelöst werden. 30 Prozent seiner Immobilie. Es besteht eine
NOTAR- UND GRUNDBUCHKOSTEN Der Erwer- NOTAR- UND GRUNDBUCHKOSTEN Diese trägt Restschuld aus einem Hypothekendarlehen
ber bezahlt die Kosten für Grundbuch und die Deutsche Leibrenten AG. Für den von 40 000 Euro. Auszahlung: Anteiliger Ver-
Notar. Verkäufer fallen keine Provisionen oder kehrswert = 90 000 Euro (30 Prozent von
REPARATURKOSTEN Hier sind individuelle Gebühren an. 300 000 Euro) minus abgelöste Restschuld
Vereinbarungen möglich. Normalerweise REPARATURKOSTEN Die Kosten für Repara- über 40 000 Euro = 50 000 Euro.
zahlt jedoch der Verkäufer, der die Immo tur- und Instandhaltungsmaßnahmen über- NOTAR- UND GRUNDBUCHKOSTEN Sie werden
bilie weiterhin nutzt, diese Kosten. nimmt als neuer Eigentümer der Käufer. Er vom Käufer, der wertfaktor Immobilien
LAUFENDE KOSTEN/HAUSGELD Der Inhaber kümmert sich um den Werterhalt der Immo- GmbH, getragen
des Nießbrauchrechts, also derjenige, der bilie. Die Bewohner müssen keine Rück REPARATURKOSTEN Der Inhaber des Nieß-
die Immobilie weiter nutzt, bezahlt die lau- lagen für Instandhaltungen mehr bilden. brauchrechts, also derjenige, der die
fenden Kosten zum Beispiel für Heizung, LAUFENDE KOSTEN/HAUSGELD Der Nutzer Immobilie weiterhin nutzt, bezahlt die
Wasser usw. Dazu gehört in der Regel auch der Wohnung bezahlt die laufenden Kosten. anfallenden Reparaturen.
die Grundsteuer. STEUERN Bei Rentenzahlungen gilt der LAUFENDE KOSTEN/HAUSGELD Der Inhaber
STEUERN Der Verkaufserlös ist für den Ver- Ertragsanteil als steuerliches Einkommen des Nießbrauchrechts bezahlt auch die
käufer der selbst genutzten Immobilie in (bei einem heute 70-Jährigen = 15 Prozent). laufenden Kosten.
der Regel steuerfrei. Ob eine Besteuerung erfolgt, ist abhängig STEUERN Der Verkaufserlös ist in der Regel
BEZAHLUNG WOHNRECHT Für das Wohnrecht vom weiteren steuerpflichtigen Einkom- steuerfrei.
wird der Verkehrswert, also der eigentliche men. Einmalzahlungen sind steuerfrei. BEZAHLUNG WOHNRECHT Der Käufer des Im-
Verkaufspreis der Immobilie, um den Wert BEZAHLUNG WOHNRECHT Das Wohnrecht ist mobilienanteils erhält vom Verkäufer für die
des Nießbrauchrechts gemindert. Mit hier mietfrei, sodass für die weitere Nut- Nutzung dieses Anteils ein jährliches Nut-
dieser Minderung des Kaufpreises ist das zung der Immobilie nur Betriebskosten für zungsentgelt in Höhe von 2,9 Prozent, bezo-
lebenslange Nießbrauchrecht bezahlt. Heizung, Wasser, Müllabfuhr etc. anfallen. gen auf den veräußerten Teil der Immobilie.
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