KÖLNER BÜROMARKT REPORT - H1 2021 - RheinReal Investment
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KÖLNER BÜROMARKT REPORT H1 2021
BÜROMARKT REPORT KÖLN H1 2021
Flächenumsatz gestiegen, Mieten bleiben stabil
auf hohem Niveau
Flächenumsatz gestiegen! Angebotsknappheit bleibt marktbeherrschend
Durchschnittsmiete bleibt stabil bei 16,00 €/m² – Spitzenmiete
bleibt konstant bei 26,00 €/m² Marktbeherrschendes Thema bleibt weiterhin die Knappheit an
qualitativ hochwertigen Neubaubüroflächen. Für die Jahre
Der Kölner Büroflächenmarkt zeigt sich im H1 2021 in absoluter Topform. 2021/2022 werden aktuell Fertigstellungen von Projekten mit ca.
Mit einem Flächenumsatz von 144 000 m² wird, im Vergleich zum 100 000 m² prognostiziert. Diese sind jedoch bereits zu über 50 %
Vorjahreszeitraum mit 89 000 m², eine Steigerung von mehr als 60 % vermietet worden, womit sich das Angebot auf lediglich 45 000 m²
verzeichnet. Von einer deutlichen Trendwende zu sprechen, wäre verringert. „Zu wenig.“ - so Lars Laufenberg, Teamleiter
allerdings verfrüht. Auffällig stark ist der Anteil an Anmietungen durch die Büroimmobilien der RheinReal. „Die hohen Vorvermietungsquoten
öffentliche Hand. Mit über 60 000 m² machen diese ca. 42 % des führen dazu, dass größeren Interessenten nur eine geringe Auswahl
gesamten Flächenumsatzes aus. Hinsichtlich des Leerstandes, herrscht an qualitativ adäquaten Projekten im Zeitraum der kommenden 2
in der Branche Uneinigkeit. Nach unseren Analysen ist dieser geringfügig Jahre verbleibt.“ Es ist nicht davon auszugehen, dass sich an dieser
um 2,8 %, auf absolut 225 000 m², gestiegen. Andere Beraterhäuser Angebotslage in absehbarer Zeit etwas ändert, zumal die
berichten von Steigerungen auf bis zu 4 %, wobei unklar ist, inwiefern ein Auswirkungen der Pandemie auf die Büromarktfrage nachhaltig
nicht prognostizierbar sind.
nicht unerheblicher Anteil von zur Untervermietung stehenden Flächen
berücksichtigt wurde. Letzterer konnte - nach Auswertung unserer
Analysten - deutlich von 76 000 m² auf 50 000 m² reduziert werden.
Dies ist vor allem auf zwei Großvermietungen im Kölner Westen durch die
Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) sowie die Stadt Köln
zurückzuführen.
Kölner Büromarktbericht – H1 2021 | 2
Mieten verharren auf stabil hohem Niveau Darüber hinaus lässt sich eine gewisse Zurückhaltung hinsichtlich der
Vertragslaufzeiten feststellen. Davon könnten Anbieter flexibler
Entgegen der Erwartung vieler Marktteilnehmer, konnte das hohe
Office Lösungen, wie WeWork, Design Offices oder IWG, profitieren.
Mietniveau auf dem Kölner Büromarkt im H1 2021 bestätigt werden.
Vor allem Unternehmen aus Branchen, welche einen hohen Anteil
Die Durchschnittsmiete bleibt stabil bei 16,00 €/m², ebenso die
Ihrer Umsätze durch Direktgeschäfte generieren, könnten die
Spitzenmiete mit 26,00 €/m². Dies ist sicherlich auch auf die
Flexibilität dieser Anbieter zu schätzen wissen.
außergewöhnlich hohe Aktivität öffentlicher Nutzer zurückzuführen,
welche, aufgrund von Vorsteuerbefreiungen und Sonderausbauten, And the winner is: Braunsfeld/Ehrenfeld
tendenziell höhere Mieten abschließen. Aber auch außerhalb dieser
Nutzergruppe lassen sich Tendenzen zu einer nachhaltig höheren Zum zweiten Mal in Folge konnte der Teilmarkt um
Durchschnitts- sowie Spitzenmiete erkennen. Speziell in Trophy- Braunsfeld/Ehrenfeld, mit einem Anteil von 55 %/79 000 m², die
Immobilien in absoluten Toplagen, wie im Laurenz Carré und den Spitzenposition vor der City, mit 22 %/31 000 m², einnehmen. Auch
Wallarkaden, wird erwartet, dass im Laufe des Jahres langfristige zukünftig wird der Fokus auf diesen Teilmarkt besonders hoch sein,
Vertragsabschlüsse mit namhaften Mietern jenseits der 30,00 €/m² da eine Vielzahl lokaler und nationaler Investoren attraktive
realisiert werden. Die Höchstmiete bleibt unverändert bei Projektentwicklungen planen. Mit Projekten wie dem „OVUM“, das
31,50 €/m² und wurde innerhalb des traditionell hochpreisigen durch unser Haus exklusiv betreut wird, konnte bereits bewiesen
Mikromarktes im Bereich des Kaiser-Wilhelm-Rings erzielt. werden, dass Mieten deutlich über 16,00 €/m² an diesem Standort
Nach Homeoffice-Hype jetzt Flex Office-Boom? kein Problem mehr darstellen. Nicht wenige Marktteilnehmer
sprechen von einem neuen Office-Hotspot, der sich - im Vergleich zu
Nachdem das Thema Homeoffice zu Beginn der Pandemie großen
anderen Lagen - durch eine größere Nähe zur City hervortut. Aber
Zuspruch erfuhr, zeigt sich ein Jahr später eine Tendenz zurück ins
auch Standorte wie Ossendorf, die zuletzt, aufgrund der Krise, keine
Büro. Zudem kann festgestellt werden, dass sich die Anforderungen
hohe Vermietungsleistung wie in den Jahren zuvor verzeichnen
an die Layouts deutlich verändert haben. Unternehmen legen
konnten, erfreuen sich einer höheren Nachfrage attraktiver Mieter
größeren Wert darauf, Mitarbeitern großzügigere Flächen fü
sowohl aus dem Bereich der Privatwirtschaft als auch der
Meetings und den gemeinsamen Austausch zur Verfügung zu
öffentlichen Hand.
stellen.
Kölner Büromarktbericht – H1 2021 | 3
Nach dem Corona Kater back to the Boom? A U S WA H L B E D E U T E N D E R A B S C H L Ü S S E I M H 1 2 0 2 1
Auch wenn die endgültigen Folgen der Corona-Pandemie nach wie Unternehmen | Branche Teilmarkt Fläche in m 2
vor unklar sind, ist zu erwarten, dass das Vorjahresergebnis von 1 NN Ehrenfeld 18 857
205 000 m² deutlich übertroffen wird. Nahezu sicher sind bereits
weitere große Anmietungen, mit einem Volumen von mehr als 2 BIMA Braunsfeld 16 170
65 000 m², so dass derzeit mit einem Gesamtflächenumsatz für 3 BIMA Braunsfeld 11 729
2021 von 250 000 m² zu rechnen ist. Auch hierbei kann davon
ausgegangen werden, dass ein Großteil der Anmietungen durch 4 BIMA Gremberghoven 5 000
Nutzer der öffentlichen Hand erfolgen wird. Nach dem ersten 5 Kunsthochschule Innenstadt 5 000
großen Schockmoment ist jedoch langsam erkennbar, dass
6 CBH Rechtsanwälte Innenstadt 4 673
Unternehmen, die zuletzt ihre Gesuche bei Größenordnungen
zwischen 500 m² und 1 500 m² geparkt haben, den Markt wieder 7 Bundesanzeiger Ossendorf 3 389
aktiver sondieren.
8 KGR Anwaltskanzlei Innenstadt 3 342
Es gibt also viele gute Gründe, auf eine nachhaltig produktive
Belebung des Büromarktes bis Ende 2021 sowie für das Jahr 2022 9 HSPV NRW Porz 3 300
zu hoffen, wenngleich es spannend zu beobachten bleibt, welche
10 IU Innenstadt 3 258
Nutzer bei einem Rückgang der starken öffentliche Nachfrage
deren Platz einnehmen werden.
Kölner Büromarktbericht – H1 2021 | 4
KÖLN | Teilmarktzonen 2021
KÖ L N N O R D
Ossendorf | Bickendorf |
1 Longerich | Bilderstöckchen
Marktanteil 5,73 %
Miete 9,00 - 15,00 €/m 2
Durchschnittsmiete 14,01 €/m 2
KÖLN WEST
Braunsfeld | Ehrenfeld |
2
1 Marsdorf | Lindenthal
Marktanteil 55,73 %
Miete 10,00 - 16,50 €/m 2
Durchschnittsmiete 15,67 €/m 2
KÖ L N I N N E N S TA DT
5 3
Innenstadt | Deutz
Marktanteil 21,67 %
Miete 12,00 - 30,00 €/m 2
Durchschnittsmiete 17,90 €/m 2
2 KÖ L N S Ü D
Zo l l s t o c k | R o d e n k i rc h e n |
4 Bayenthal
3 Marktanteil
Miete
2,12 %
10,00 - 15,50 €/m 2
Durchschnittsmiete 14,42 €/m 2
KÖLN OST
6 5
Mülheim | Kalk
Marktanteil 2,55 %
Miete 12,50 - 17,00 €/m 2
Durchschnittsmiete 14,93 €/m 2
4
P o l l | P o r z | G re m b e rg h ov e n |
6 We s t h ov e n
Leerstandsquote Marktanteil 7,94 %
Miete 8,50 - 14,00 €/m 2
Durchschnittsmiete 11,55 €/m 2
Höchstmiete
Sonstige Stadtteile
Durchschnittsmiete Marktanteil 4,17 %
Miete 5,00 - 10,00 €/m 2
Durchschnittsmiete 8,50 €/m 2
Kölner Büromarktbericht – H1 2021 | 5
„Weniger Openspace – Sind Teambüros und mehr Allgemeinfläche der neue Trend?“
ZAHLEN UND FAKTEN
Der Gewerbemarkt 2011 bis heute – alles auf einen Blick
DURCHSCHNITTSMIETE 2011 - 2021 VERMIETUNGSLEISTUNG 2011 - 2021
€16,00 €16,00 440,000
€16,00 €15,60
€15,00
€15,00 400,000
330,000
€13,80 300,000 310,000 307,000
€14,00 €13,60 295,000
280,000
300,000 260,000 255,000
€12,70 €12,60
€13,00 205,000
€12,00
€12,00 €11,50 €11,30
200,000
144,000
€11,00
100,000
€10,00
€9,00 0,000
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
FERTIGSTELLUNGEN 2011 - 2021 LEERSTANDSENTWICKLUNG 2011 - 2021
160,000 700,000 620,000
585,000
600,000 555,000
150,000 505,000
477,000
500,000
100,000 100,000 100,000 400,000
95,000
100,000 400,000
80,000 80,000 304,000
60,000 65,000 300,000 243,000 225,000
50,000 52,000 210,000
186,000
50,000 200,000
100,000
0,000 0,000
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
DURCHSCHNITTSMIETE 16,00 €/M 2 LEERSTANDSQUOTE 2,8 % SPITZENMIETE 26,00 €/M 2 HÖCHSTMIETE 31,50 €/M 2
Kölner Büromarktbericht – H1 2021 | 7UNSER TEAM FÜR BÜROIMMOBILIEN
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Teamleiter Büroimmobilien Berater Büroimmobilien
Office Leasing Director Office Leasing Consultant
Immobilienkaufmann (IHK) Immobilienkaufmann (IHK)
T +49 221 94740 – 330 T +49 221 94740 – 256
E ll@rheinreal.de E le@rheinreal.de
L AU R A- E M I L I E K E R S C H G E N S F E L I X LU DW I G
Team Büroimmobilien Team Büroimmobilien
Staatlich geprüfte
Kaufmännische Assistentin T +49 221 94740 – 310
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T +49 221 94740 – 101
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T +49 221 94740 - 333
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