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M I T TEL- U ND OS T EUROPA Immobilien Survey | 2018/2019
2
Vorwort 1
Wir freuen uns Ihnen hiermit die fünfte Auflage unseres
Immobilien Surveys vorstellen zu dürfen. Er richtet sich
sowohl an private als auch an institutionelle Investor-
en, Entwickler und Bauunternehmen die sich in Mittel-
und Osteuropa engagieren und sich einen schnellen
Überblick über die rechtlichen Rahmenbedingungen in
diesen Ländern verschaffen wollen.
Die vielen positiven Rückmeldungen, sowie zahlreiche neue Rechtsentwick-
lungen in unseren Ländern haben uns zu dieser Neuauflage bewegt. Auch
mit dieser Neuauflage bieten wir Ihnen wieder aktuelles und fundiertes
Rechtswissen in kompakter Form und damit eine vertrauenswürdige Grund-
lage für Ihre Investitionsentscheidungen in unserer Region.
Rainer Tom,
Als Spezialist für Mittel-und Osteuropa ist bnt in zehn Ländern Mittel- und Rechtsanwalt, Partner
Osteuropas zu Hause. Wir würden uns freuen, Sie bei Ihren Investitionen in
unserer Region betreuen zu dürfen. Co-Head of Real Estate
Practice Group
Vorliegender Survey gibt die im Mai 2018 in den jeweiligen Ländern geltende Rechtslage wieder.
Änderungen, die nach Mai 2018 in Kraft getreten sind, wurden nicht berücksichtigt. Obgleich wir alle Tomáš Běhounek,
Informationen sehr sorgfältig zusammengetragen und ausgewertet haben, sind dieser Survey und die Attorney, Partner
darin enthaltenen Ausführungen nicht als individuelle Rechtsberatung zu verstehen. Für jedes Land
haben wir einen fachlich kompetenten Ansprechpartner benannt, an den Sie sich mit Ihren Rechtsfragen Co-Head of Real Estate
gerne vertrauenswürdig wenden können. Practice GroupInhalt Belarus 5 Bulgarien 11 Deutschland 17 Estland 22 Lettland 27 Litauen 32 Polen 38 Slowakei 43 Tschechische Republik 49 Ungarn 55
Belarus
bnt legal and tax
Revolutsionnaya Str. 9
BY - 220030 Minsk
IHR ANSPRECHPARTNER
Alexander A. Liessem
Partner
T +375 17 203 94 55
alexander.liessem@bnt.euBelarus 4
1. Grundbuch • Ausländische Staatsangehörige und auslän-
dische Gesellschaften sind grundsätzlich nicht
• Das staatliche Immobilienregister (Grundbuch) berechtigt, Eigentum an Grundstücken zu
ist ein öffentlich zugängliches Register, das erwerben, sie können aber diese pachten. Des
durch das Nationalkatasteramt (Grundbuchamt) Weiteren wird ihnen gestattet, Gebäude und
in Zusammenarbeit mit lokalen Behörden für einzelne Räumlichkeiten zu erwerben, wobei
staatliche Eintragungen geführt wird. die darunter liegenden Grundstücke gepachtet
werden können.
• Dieses Grundbuch wird elektronisch geführt und
ist grundsätzlich öffentlich zugänglich. Einige • Land- und forstwirtschaftliche Flächen und
Informationen über konkrete Immobilien sind Flächen in Naturschutzgebieten können
auch über das Internet zugänglich. Weiterge- grundsätzlich nur ihrem Verwendungszweck
hende Informationen (z.B. Einsicht in das gesa- entsprechend genutzt werden. Eine Änderung
mte Grundbuch) sind nur den hierzu gesetzlich der Zweckbestimmung darf nur in den geset-
ermächtigten Personen zugänglich. zlich geregelten Fällen erfolgen.
• Im Grundbuch werden alle rechtlich relevanten
Informationen in Bezug auf Immobilien geführt
und eingetragen (Entstehung, Veränderung 3. Steuern
und Untergang der Immobilien, Entstehung,
Übergang, Änderung, Erlöschen von Rechten, • Gebäude und Räumlichkeiten unterliegen einer
Beschränkungen und Belastungen). Immobiliensteuer. Die jährliche Immobilien-
steuer beträgt 0,1% des Wertes der Immobilie
• Der Inhalt des Grundbuchs genießt guten für natürliche Personen und 1,0 % für juris-
Glauben, solange nicht eine gegenteilige Gericht- tische Personen.
sentscheidung vorliegt.
• Grundstücke unterliegen der Grundsteuer.
• Die diesbezüglichen Verwaltungsgebühren sind Wenn das Grundstück vom Staat gegen Zahlung
gering. eines Pachtzinses überlassen wird, ist nur der
Pachtzins zu zahlen. Die Höhe der Grundsteuer
(oder des Pachtzinses) hängt vom sog. Kataster-
wert, der Fläche, der Nutzung des Grundstücks
2. Erwerb von und seiner Lage ab.
Grundeigentum • Die Mehrwertsteuer liegt aktuell bei 20%. Eine
Befreiung von der MwSt. wird bei der Wahl der
• Grundsätzlich müssen weder Immobilienkau- vereinfachten (Umsatz-) Besteuerung gewährt.
fverträge noch andere immobilienbezogene
Vereinbarungen notariell beurkundet werden. • Es gibt keine Grunderwerbsteuer. Erzielt der
Hiervon gibt es jedoch einige Ausnahmen. Verkäufer beim Verkauf einen Gewinn, so ist
dieser zu versteuern. Handelt es sich beim
• Der Kaufvertrag selbst sowie der Eigen- Verkäufer um eine juristische Person, so beträgt
tumsübergang in Erfüllung des Vertrages sind die Kapitalertragsteuer 18%. Eine natürliche
zwingend eintragungspflichtig. Person hat lediglich 13% abzuführen. Allerdings
sind bestimmte Verkäufe gewinnsteuerfrei.
• Bestehende dingliche Belastungen bleiben vom
Eigentumsübergang unberührt.
• Privatgrundstücke können nur gemeinsam mit 4. Zweckgesellschaften
den darauf liegenden Immobilien veräußert
werden. Umgekehrt gehen bei Veräußerung der • Die üblichste Rechtsform ist die Gesellschaft
Immobilien die Rechte an den darunter liegen- mit beschränkter Haftung (OOO) oder Aktienge-
den Grundstücken auf den neuen Erwerber über. sellschaft.Belarus 5
• Für OOO gelten keine Anforderungen in Bezug 6. Öffentliches Baurecht
auf den Minimalbetrag des Stammkapitals.
Das Mindestgrundkapital einer geschlossenen • Es gibt die folgenden wichtigsten Etappen
Aktiengesellschaft beträgt ca. 1.000 EUR und das im Bauverfahren: i) Vorplanung (Besorgung
einer offenen Aktiengesellschaft ca. 4.000 EUR. der Zulassungsunterlagen und Erfüllung der
technischen Bedingungen für die Planung und
• Einschränkungen für eine ausländische Beteili- Bauausführung, der Bauplanung, Zuweisung
gung existieren nicht. des Grundstückes u.a.), ii) Planung, Staatsex-
pertise der Projektunterlagen, sonstige Schritte
• In der Praxis nimmt der Gründungs- und Regis- und die Erteilung der Baugenehmigung, iii)
trierungsprozess einige Wochen bis eineinhalb Bauausführung unter technischer Bauaufsicht
Monate in Anspruch. und Überwachung durch den Projektanten,
iv) Inbetriebnahme samt behördlicher Bauab-
• Die Registrierungskosten sind gering, da keine nahme und Registrierung im Grundbuch.
notarielle Beglaubigung der Gründungsunterla-
gen erforderlich ist. • Investoren können nach Abschluss eines
Investitionsvertrags mit der Republik Belarus
die Planung und Bauausführung stufenweise
durchführen, wobei die Planung der bevorste-
5. Risiken beim Erwerb henden Etappe des Bauprojekts gleichzeitig mit
der Bauausführung der laufenden Bauetappe
• Der Kauf gilt mit Registrierung des Kaufver- erfolgen kann. Auf der Grundlage von Inves-
trages als wirksam abgeschlossen. Der Register- titionsabkommen werden Investoren weitere
beamte kontrolliert die Daten der zu über- Vorteile eingeräumt.
tragenden Immobilie im Grundbuch. Weichen
die Angaben im Vertrag von denen im Grund-
buch ab, wird der Vertrag nicht registriert und
kommt somit nicht wirksam zustande. Daher 7. Vermietung
sind die Risiken in Bezug auf den Eigen-
tumsübergang relativ gering. • Der Mietvertrag bedarf der Schriftform. Im
Mietvertrag soll ausdrücklich die Höhe des
• Hat der Erwerber die Sache von einem Nicht- Mietzinses festgelegt werden, andernfalls gilt
berechtigten entgeltlich erworben, so wird der der Vertrag nicht als wirksam abgeschlossen.
Erwerber Eigentümer, es sei denn, dass er zu
dieser Zeit Kenntnis von der Nichtberechtigung • Der Mietvertrag bedarf nicht der Eintragung im
hatte oder haben musste. Der ursprüngliche Grundbuch.
Eigentümer kann die Herausgabe der Sache nur
dann verlangen, wenn ihm bzw. der Person, der • Der Verkauf eines vermieteten Gebäudes führt
die Sache anvertraut war, die Sache verlor- nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses
en gegangen, gestohlen worden oder sonst (Kauf bricht nicht Miete).
abhandengekommen war. Wurde die Sache vom
Nichtberechtigten unentgeltlich erworben, so • Ein Mietvertrag für Gebäude oder einzelne
kann der Eigentümer jederzeit die Herausgabe Räumlichkeiten wird grundsätzlich für eine
der Sache verlangen. 3-jährige Mietdauer abgeschlossen. Die Kürzu-
ng dieser Mietdauer erfordert die ausdrückliche
• Wer eine Immobilie im guten Glauben über 15 Zustimmung des Mieters. Der Mietvertrag kann
Jahre hinweg im Besitz hat, erwirbt das Eigen- auch unbefristet abgeschlossen werden.
tum daran im Wege der Ersitzung.
• Ausländer können uneingeschränkt Mieter
• Due Diligence bei Erwerb von Immobilien bzw. werden.
Zweckgesellschaften ist empfehlenswert.
• Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mietver-
• Es existieren spezielle Risiken beim Erwerb träge beträgt für jede Partei drei Monate soweit
land-/forstwirtschaftlicher Flächen. vertraglich nicht anders geregelt.Belarus 6
• Landwirtschaftliche Flächen können für land- Währung, für internationale Transaktionen
wirtschaftliche Zwecke an private Gesellschaf- in Bezug auf die maximale Zinshöhe und
ten und wissenschaftliche Einrichtungen sowie Verzugszinsen, für die Abtretung der Forderung
natürliche Personen verpachtet werden. Forst- aus dem Darlehensvertrag an eine ausländische
wirtschaftliche Flächen werden im Regelfall Gesellschaft usw.
nur an staatliche forstwirtschaftliche Organi-
sationen oder wissenschaftliche Institutionen • Das anzuwendende Recht kann frei gewählt
verpachtet. werden. Inländische Kreditverträge unterliegen
jedoch im Regelfall dem belarussischen Recht.
• Die Vermietung von staatlichen Immobilien,
deren Anteil in Belarus sehr hoch ist, unter- • Die vorzeitige Kreditrückführung ist mit
liegt einer speziellen Regelung, insbesondere Zustimmung des Kreditgebers vorbehaltlich
in Bezug auf die Mietzinshöhe und das Vermi- einer entsprechenden vertraglichen Vereinba-
etungsverfahren, welches meist in Form von rung möglich.
Auktionen abläuft.
9. Sicherheiten -
8. Darlehen (Kredite) Grundpfandrechte
• Der Kreditvertrag gilt als Sonderform des
Darlehensvertrages. Als Kreditgeber im Kred- • Der hypothekarischen Verpfändung unterliegen
itvertrag kann nur eine Bank oder eine andere nur Immobilien. Grundstücke werden immer
Kredit- und Finanzierungsinstitution auftret- im Haftungsverband mit den darauf errichteten
en. Dabei kann ein Darlehensvertrag zwischen Gebäuden und Anlagen belastet.
beliebigen Personen abgeschlossen werden.
• Durch ein Pfandrecht am privaten Grundstück
• Kredite können sowohl in belarussischen Rubel oder am Pachtrecht am Grundstück können nur
als auch in Auslandswährung gewährt werden, Forderungen aus einem Kreditvertrag mit einer
wobei Kredite nur ausnahmsweise in Ausland- in Belarus tätigen Bank oder mit internation-
swährung (z.B. für Importgeschäfte) gewährt alen Finanzinstitutionen wie IFC, EBRD u.a.
werden. besichert werden.
• Zwischen belarussischen Gesellschaften sind • Zukünftiges Vermögen des Pfandschuldners
Darlehen nur in belarussischen Rubeln zulässig. kann mit Einschränkungen ebenfalls Gegen-
stand des Pfandrechts werden.
• Darlehen sind grundsätzlich verzinslich. Der
gesetzliche Zinssatz bemisst sich nach dem • Die verpfändete Immobilie muss dem Pfandg-
Refinanzierungssatz der Nationalbank. Die läubiger nicht übergeben werden.
Vertragsparteien können vertraglich einen
festen oder veränderlichen Zinssatz verein- • Der Hypothekenvertrag bedarf der Schrift-
baren. form. Eine notarielle Beurkundung ist nur
erforderlich, sofern die durch die Verpfändung
• Die Zinshöhe hat grundsätzlich keine Ober- gesicherte Forderung auch einer notariellen
bzw. Untergrenze. Ausnahmen gelten aber für Beurkundung bedarf.
die Darlehen ausländischer Gesellschaften
zugunsten von belarussischen Gesellschaften. • Die Rechte aus Hypotheken können in einem
Sollte z.B. ein solches Darlehen in Euro oder Hypothekenbrief festgehalten werden.
USD mit einem Zinssatz von mehr als 14% p.a.
verzinst werden, ist hierfür eine Zustimmung • Der Hypothekenvertrag wird erst mit seiner
der Nationalbank einzuholen. staatlichen Eintragung wirksam. Wird die
Hypothek über zukünftiges Vermögen bestellt,
• Diverse staatliche Restriktionen gelten so wird der Vertrag schon im Zeitpunkt des
insbesondere für Darlehen in ausländischer Abschlusses in Schriftform wirksam.Belarus 7
• Der Hypothekenvertrag muss den Gegenstand • Die Verpfändung des Pachtrechts am Grund-
der Hypothek, seine Benennung, Standort und stück und des Gesamtbetriebes ist eintragung-
Identifizierungsdaten, den Betrag sowie den spflichtig.
Inhalt und Wert der zu sichernden Forderung
regeln. • Durch das Pfandrecht am Gesamtbetrieb
können nur Forderungen besichert werden,
• Der Hypothekenvertrag selbst sowie die mit deren Wert mindestens die Hälfte des
Immobilien zusammenhängenden Rechts- Betriebswertes beträgt und die mindestens
geschäfte (z. B. Entstehung, Übergang, ein Jahr nach Verpfändung des Betriebs fällig
Erlöschen von Rechten an Immobilien) unter- werden.
liegen der Eintragung ins Grundbuch.
• Die Löschung eines Pfandrechts erfolgt vor
• Das Grundbuch ist öffentlich einsehbar. allem mit dem Erlöschen der besicherten
Forderung oder auf Antrag des Pfandschuld-
• Bei Übertragung des Eigentums oder sonsti- ners bei Sorgfaltspflichtverletzung seitens des
ger Rechte an verpfändeten Immobilien bleibt Pfandgläubigers in Bezug auf das verpfändete
die Sicherheit bestehen. Die Rechtsnachfolger Vermögen.
des Sicherungsgebers treten grundsätzlich in
dessen Rechte und Pflichten ein.
• Die Bestellung mehrerer Pfandrechte an einem 11. Verwertung
Gegenstand ist zulässig. Die Reihenfolge der
Pfandrechte bestimmt sich nach der Reihenfol- • Die Verwertung der Hypothek erfolgt aufgrund
ge der Eintragungen im Grundbuch. eines Gerichtsurteils oder notariell beurkunde-
ten Vertrags.
• Die vertragliche Hypothek erlischt grundsät-
zlich mit dem Erlöschen der besicherten • Die Verwertung erfolgt im Wege der öffentli-
Forderung. Die Löschung ist eintragungspfli- chen Versteigerung.
chtig.
• Bei mehreren Pfandrechten an einem Pfandge-
• Rechte des Pfandgläubigers können verbrieft genstand werden Forderungen der nachran-
werden. Der Hypothekenbrief ist ein auf Namen gigen Pfandgläubiger erst nach Befriedigung
lautendes Wertpapier. vorrangiger Pfandgläubiger aus dem verblieb-
enen Erlös der Verwertung des verpfändeten
• Bei Veräußerung von verpfändeten Sachen Vermögens befriedigt.
bleibt das Pfandrecht auch bei guten Glauben
des Erwerbers bestehen. • Die Rangfolge der Pfandgläubiger bestimmt
sich nach der Reihenfolge der Eintragungen im
Grundbuch.
10. Sonstige
Sicherheiten 12. Insolvenzfall des
• Zu den sonstigen Sicherheiten gehören vor Schuldners
allem Pfandrecht an Forderungen, am Pachtre-
cht an Grundstücken, an Gesellschaftsanteilen • Das Insolvenzverfahren umfasst die folgen-
und Aktien sowie das Pfandrecht am Gesamt- den Phasen: i) Schutzphase, in welcher auf
betrieb. Sicherung des Schuldnervermögens gerichtete
Maßnahmen getroffen sowie die Gründe für die
• Verträge über die Bestellung von Sicherheit- Eröffnung des Insolvenzverfahrens überprüft
en müssen schriftlich sein und die gesetzlich werden, ii) das eigentliche Konkursverfahren,
vorgeschriebenen wesentlichen Bestandteile welches bei Zahlungsunfähigkeit bzw. Über-
beinhalten. schuldung des Schuldners eingeleitet wird.Belarus 8 Im Rahmen des Konkursverfahrens erfolgt entweder die Sanierung des Schuldners, die auf Abwehr der Insolvenz und Wiederherstellung des Unternehmensbetriebs und der Zahlungs- fähigkeit ausgerichtet ist, oder die Liquidation, falls die Sanierung keinen Erfolg verspricht. • Das Insolvenzverfahren kann auch durch einen Vergleich beendet werden, ohne dass das Konkursverfahren durchgeführt wird. • Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens wird in der Presse sowie im online zugänglichen öffen- tlichen Insolvenzregister veröffentlicht. • Die Frist für die Anmeldung der Forderungen beträgt zwei Monate nach Veröffentlichung der Mitteilung über die Eröffnung des Insolvenz- verfahrens. • Die durch das Pfandrecht besicherten Forderungen sind in vierter/vorletzter Linie vorrangig vor den sonstigen Gläubigern zu befriedigen. • Zur Befriedigung der besicherten Forderung steht nicht nur der Pfandgegenstand sondern auch das sonstige Vermögen des Schuldners zur Verfügung. • Eine nicht rechtzeitig angemeldete Forderung kann lediglich aus denjenigen Mitteln des Schuldners befriedigt werden, die nach der Befriedigung der fristgerecht angemeldeten Forderungen noch verbleiben. Autor: Alexander A. Liessem
Bulgarien
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1. Grundbuch • Der Käufer erwirbt die Immobilien mit allen
bestehenden dinglichen Belastungen.
• Das Grundbuch ist ein öffentliches Register mit
immobilienbezogenen Angaben, das von den • Der Eigentümer des Grundstücks und des
örtlichen Verwaltungsbehörden geführt wird. darauf errichteten Gebäudes muss dieselbe
Person sein. Dieses Prinzip gilt nicht beim sog.
• Das Grundbuch ist öffentlich zugänglich. Das Erbbaurecht. Durch ein (in Bulgarien meistens
Recht zur Einsichtnahme ins Grundbuch ist zeitlich unbeschränktes) dingliches Erbbau-
uneingeschränkt, allerdings meistens nur vor recht kann das Eigentum am Grundstück vom
Ort im Archiv der jeweiligen sog. Eintragung- Eigentum am darauf stehenden Gebäude rech-
sagentur möglich. tlich getrennt werden, wobei sowohl Grund-
stückseigentümer als auch Gebäudeeigentümer
• In das Grundbuch werden dingliche Rechte ein gegenseitiges gesetzliches dingliches
(Eigentumsrechte, Grundpfandrechte, Vorkaufsrecht zukommt.
Erbbaurechte, Dienstbarkeiten, dingliche
Nutzungsrechte), Informationen über Geri- • Es bestehen Beschränkungen betreffend den
chts- und Zwangsvollstreckungsverfahren oder Erwerb von Land durch Nicht-EU-Ausländer.
Versteigerungen eingetragen. Eine Eintragung Gesetzliche Vererbung ist zwar möglich, das
von Mietverhältnissen ins Grundbuch ist eben- Eigentum muss aber innerhalb einer dreijäh-
falls möglich. rigen Frist auf einen Berechtigten übertragen
werden. Keine Einschränkungen bestehen
• Das Grundbuch kann lückenhaft und ungenau bezüglich des Erwerbes von Gebäuden.
sein. Der Schutz des guten Glaubens ist
eingeschränkt. Dem gutgläubigen Erwerber • Spezielle Regeln gelten für den Erwerb von
kommt die kurze Ersitzungsfrist von fünf land- und forstwirtschaftlichen Flächen. Der
Jahren zugute. Erwerber muss seit mindestens fünf Jahren
seinen Wohnsitz oder seine Niederlassung in
• Die Grundbuchkosten (für die Eintragung oder Bulgarien haben. Diese Einschränkungen sind
Einsichtnahme) sind vernachlässigbar. auch auf Zweckgesellschaften anwendbar.
2. Erwerb von 3. Steuern
Grundeigentum • Beim Erwerb von Immobilien sind Grunder-
werbsteuer, Einkommensteuer und ggf. auch
• Der Kaufvertrag an Liegenschaften wird in Umsatzsteuer zu beachten. Immobilienei-
Form einer notariellen Urkunde abgeschlos- gentümer leisten darüber hinaus jährliche
sen und muss die Parteien, die zu erwerbende Grundsteuerzahlungen.
Immobilie und den Kaufpreis hinreichend
benennen. • Der entgeltliche Erwerb von Immobilien wird
mit einer Grunderwerbsteuer belegt, die durch
• Die Eintragung ins Grundbuch ist erforder- die jeweilige Gemeinde festgelegt und erhoben
lich. Allerdings bewirkt sie nicht den Eigen- wird. Die einmalige Steuer beträgt zwischen 0,1
tumsübergang. Dieser erfolgt bereits durch den und 3% des Geschäftswerts (oder der steuerli-
Abschluss des Kaufvertrags (deklaratorische chen Wertfestsetzung, wenn diese höher ist).
Wirkung der Eintragung). Nur wenn die Immo-
bilie mehrfach veräußert wird (bei Konkur- • Baugrundstücke und Bauten werden mit einer
renz der Käufer) gilt derjenige von ihnen als jährlichen Grundsteuer belegt, die durch die
Eigentümer, der als erster die Eintragung ins jeweilige Gemeinde festgelegt und erhoben
Grundbuch veranlasst hat. In der Praxis erfolgt wird. Je nach Gemeinde beträgt sie zwischen
die Eintragung am selben Tag, an dem der 0,1 und 4,5‰ der steuerlichen Wertfestsetzung.
Kaufvertrag beurkundet wird. Nichtbebauter land- und forstwirtschaftlicher
Boden ist von dieser Steuer befreit.Bulgarien 11
• Außerdem können in den gesetzlich festge- 5. Risiken beim Erwerb
legten Fällen Einkommensteuer (pauschal 10%)
und Umsatzsteuer (20%) anfallen. • Die Risiken beim Erwerb von Immobilien
in Bulgarien sind nicht unerheblich und
• Erwerb, Belastung, Vermietung und Verpach- begründen die Notwendigkeit einer umfassend-
tung von Land außerhalb bewohnter Ortschaf- en Prüfung der Eigentumsrechte (mit Rückblick
ten sind umsatzsteuerfrei. Ähnliches gilt für auf die vorausgegangenen zehn Jahre).
den Erwerb und die Belastung von Altbauten
und der Grundstücke, auf denen diese stehen, • Den absoluten Schutz des guten Glaubens beim
und für die Vermietung von Wohnungen an entgeltlichen Erwerb gibt es nicht. Für gutgläu-
natürliche Personen. Im Übrigen beträgt die bige Käufer gilt jedoch die kürzere Ersitzungs-
Umsatzsteuer 20%. frist von fünf Jahren, während die reguläre
Ersitzungsfrist zehn Jahre beträgt und bei
• Die Notargebühren sind degressiv gestaltet und fehlender Gutgläubigkeit greift.
betragen je nach Geschäftswert zwischen 1,5%
und 1‰, allerdings nicht mehr als 6.000 BGN • Gegebenenfalls bestehen Restitutionsansprüche
(ca. 3.000 EUR). Die Eintragung ins Grund- an Immobilien, deren Abklärung aufwändig ist.
buch ist mit einer Gebühr in Höhe von 0,1%
des Geschäftswerts, mindestens aber 10 BGN (5 • Gesetzliche Vorkaufsrechte bestehen zwischen
EUR) verbunden. Miteigentümern und zwischen Grundstücks-
und Gebäudeeigentümern. Sie sind innerhalb
von zwei Monaten ab Kenntnisnahme auszuü-
ben, sonst erlöschen sie.
4. Zweckgesellschaften
• Wegen des eingeschränkten Schutzes des
• Zweckgesellschaften werden oft zur Umge- guten Glaubens ist eine rechtliche Due Dili-
hung der bestehenden Beschränkungen und gence jedenfalls zu empfehlen. Im Vorfeld zu
zur Steueroptimierung im Rahmen von Share klären sind auch Unstimmigkeiten zwischen
Deals verwendet, da bei der Übertragung von Grundbuch und Kataster. Das Katastersystem
Aktien und/oder Geschäftsanteilen keine ist eine Datenbank zur technischen Erfassung
Umsatzsteuer anfällt. Bei Zweckgesellschaften der Flächen in Bulgarien. Die Angaben im
bestehen zwei Möglichkeiten. Einerseits lässt Kataster betreffend Eigentumsverhältnisse
sich eine GmbH bulgarischen Rechts (OOD, und beschränkte dingliche Rechte müssen
Mindeststammkapital 2 BGN = 1 EUR) oder den Eintragungen im Grundbuch folgen. Da
eine Aktiengesellschaft bulgarischen Rechts das Katastersystem aber noch im Entstehen
(AD, Mindeststammkapital 50.000 BGN = ist, sind öfters Lücken und Ungenauigkeiten
25.000 EUR) gründen. Andererseits besteht die vorhanden.
Möglichkeit zur Gründung einer besonderen
Immobilienanlegergesellschaft (in Form einer
Aktiengesellschaft) gründen. Diese bedarf einer
Lizenz, muss ein Stammkapital von mindestens 6. Öffentliches Baurecht
500.000 BGN (ca. 250.000 EUR) aufweisen
und ist körperschaftsteuerlich begünstigt. • Vor der Errichtung eines Gebäudes ist sicher-
zustellen, dass dieses den Nutzungsvorga-
• Die Registrierung in das Handelsregister erfolgt ben für das Grundstück sowie den Stadt-
wenige Tage (ca. 3 Werktage) nach Einreichung planungsvorgaben entspricht. Es bestehen
aller Unterlagen. Prozeduren für die Änderungen von Flächen-
nutzungs- und Stadtplan. Die Unterlagen sind
• Die Kosten des Eintragungsverfahrens im Sinne durch verschiedene Behörden, meistens bei der
der zu entrichtenden Eintragungsgebühren betroffenen Gemeinde, zu prüfen.
sind nicht erheblich. In der Regel kostet die
Gründung einer GmbH bulgarischen Rechts ca. • Grundsätzlich ist eine Baugenehmigung
2.000 EUR. erforderlich. Diese ist vom Hauptarchitek-
ten der Gemeinde binnen sieben Tagen abBulgarien 12
Antragstellung zu erteilen. Ohne Baugenehmi- Unterschrift. Diese Verträge unterliegen der
gung errichtete Gebäude sind auf Kosten des Registrierung beim Grundbuchamt und beim
Eigentümers zu beseitigen, eine nachträgli- zuständigen Landwirtschaftsamt.
che Einholung der Baugenehmigung ist
ausgeschlossen. • Ein besonderer Rechtsschutz des Mieters
besteht nicht. Insbesondere bei nicht ordnungs-
• Vor der Nutzung bedürfen Gebäude einer gemäßer Entrichtung des Mietzinses ist eine
Nutzungsgenehmigung. kurzfristige und kostengünstige Räumung der
Immobilie möglich. Dies gilt sogar bei Wohn-
• In bestimmten Fällen ist im Vorfeld der raum.
Verwirklichung eines Investitionsvorhabens
eine Umweltverträglichkeitsprüfung notwendig. • Eine Untervermietung ist grundsätzlich ohne
Zustimmung des Vermieters möglich. Letzter-
er hat einen Direktanspruch gegenüber dem
Untermieter auf Zahlung des Mietzinses.
7. Vermietung
• Der Mietvertrag bedarf nicht der Schriftform.
Er muss Parteien, Mietobjekt und Mietzins 8. Darlehen (Kredite)
regeln. Mietverträge mit einer Dauer von
über drei Jahren kann rechtswirksam nur • Kredite werden grundsätzlich von lokal tätigen
der Eigentümer abschließen. Ein Mietvertrag Banken gewährt. Banken gewähren Kredite zur
kann nach Wahl der Parteien als befristet oder Immobilienfinanzierung in der Regel in BGN
unbefristet abgeschlossen werden, wobei ein oder in Euro.
Mietvertrag wirksam nur für einen Zeitraum
bis zu zehn Jahren abgeschlossen werden, mit • Die Zinssätze sind grundsätzlich variabel. Ihre
Ausnahme von Leasingverträgen, die immer Höhe ist u.a. abhängig vom Leitzins der Bulgar-
kommerzielle Transaktionen darstellen. ischen Nationalbank oder der Europäischen
Zentralbank (je nach Währung des Darlehens),
• Mietverträge können auf Verlangen des Mieters der Darlehenshöhe und Laufzeit sowie der
ins Grundbuch eingetragen werden. Die im Besicherung und der Bonität des Darlehensne-
Grundbuch eingetragenen Mietverträge binden hmers. Allerdings gibt es auch weniger trans-
den neuen Eigentümer. parente Zinsbildungsfaktoren, die eine nicht
weniger wichtige Rolle spielen. So behalten
• Mietverträge mit einem notariell beglaubigten sich die Banken im Regelfall das Recht vor, den
Datum binden den neuen Eigentümer ebenfalls, Zinssatz sowie die zahlreichen Gebühren, die
allerdings nur bis zum Ablauf eines Jahres nach sie von Darlehensnehmern verlangen, einseitig
der Veräußerung. zu erhöhen.
• Es gibt keinen gesetzlichen Unterschied zwis- • Die Parteien können das auf den Darlehens-
chen Mietverträgen für Gewerberäume und vertrag anwendbare Recht frei wählen, wobei
Mietverträgen für Wohnungen. die Kreditinstitute in der Regel die bessere
Verhandlungsposition haben. Bedingt durch
• Besondere Beschränkungen betreffend die Verwertung der Sicherheiten wird eigen-
die Vermietung von Liegenschaften durch tlich immer bulgarisches Recht als anwendbar
Ausländer gibt es nicht. bestimmt.
• Die Kündigungsfrist regelt sich nach dem • Banken verlangen Entschädigungen bei vorzeit-
Zeitraum, für den der Mietzins geschuldet wird. iger Rückzahlung.
Abweichende Kündigungsfristen können vertra-
glich vereinbart werden.
• Die Verpachtung von land- und forstwirtschaft-
lichen Flächen bedarf der notariell beglaubigtenBulgarien 13
9. Sicherheiten – 10. Sonstige Sicherheiten
Grundpfandrechte • Forderungen können mittels der Sicherungsab-
tretung zur Besicherung eines Kredits auch
• Das Grundpfandrecht gibt dem Gläubiger das ohne Zustimmung des Schuldners abgetreten
Recht, die Zwangsvollstreckung in das belastete werden. Eine Verpfändung von Forderungen
Grundstück zu betreiben, um die besicherten im Wege der Eintragung ins Zentralregister der
Forderungen zu befriedigen. Sonderpfandrechte beim Justizministerium ist
ebenfalls möglich.
• Weitverbreitet sind vertragliche Grundpfandre-
chte, die zwingend notariell beurkundet werden • Eine Verpfändung von Geschäftsanteilen oder
müssen. Notarurkunde. Der Vertrag über die Gesamtunternehmen als Sicherheit ist möglich.
Bestellung des Grundpfandrechts muss die Die Form des Vertrags hängt von der Natur des
Parteien, die besicherte Schuld, die Fälligkeit Pfandgegenstandes (Geschäftsanteile, Aktien
und den Gegenstand (die Immobilie, die als usw.) ab und bedarf einer Eintragung ins
Sicherheit dient) eindeutig feststellen. Handelsregister und/oder ins Zentralregister
der Sonderpfandrechte.
• In einigen gesetzlich geregelten Fällen entsteht
ein gesetzliches Grundpfandrecht. • Bei Personengesellschaften und Gesellschafts-
anteilen ist die Verpfändung an die Einwil-
• Grundpfandrechte werden ins Grundbuch ligung der übrigen Gesellschafter geknüpft,
eingetragen. Die Eintragung hat konstitutive soweit sie nicht bereits im Gesellschaftsvertrag
Wirkung und bestimmt den Rang der Grund- vorgesehen ist.
schuld.
• Bewegliche Sachen und Wertpapiere können
• Die Übertragung eines mit Grundpfandre- Gegenstand eines Faustpfandrechts oder eines
cht belasteten Grundstücks hat keinerlei faustlosen Sonderpfandrechts sein. Letzteres
Auswirkung auf die Grundschuld, die also vom ist auch an Forderungen und Geschäftsanteilen
neuen Eigentümer übernommen wird. möglich.
• Die Rangfolge bei mehreren Grundpfandrech- • Unter den persönlichen Sicherheiten sind die
ten bestimmt sich nach dem Datum der Eintra- Bürgschaft, die Bankgarantie und die Konzern-
gung ins Grundbuch. garantie bekannt. Für alle gilt die schriftliche
Form. Ein Gläubiger, der bei Zahlungsverzug
• Die Grundschuld erlischt zehn Jahre nach der des Schuldners sechs Monate untätig bleibt,
Eintragung. Sie kann jedoch erneuert werden. verliert sein Recht gegenüber dem Bürgen.
Gelöscht wird sie auf Grund einer Freigab-
eerklärung durch den Gläubiger. Diese kann
erzwungen werden, wenn die Voraussetzungen
dafür vorliegen. 11. Verwertung
• Die Grundschuld ist vom Bestand der • Verträge über die Bestellung einer Grund-
besicherten Forderung unmittelbar abhängig. schuld müssen die Fälligkeit der Forderungen
Es ist verboten, von der Zwangsversteigerung bestimmen. Eine Zahlungsaufforderung an den
abweichende Arten der Befriedigung zu verein- Schuldner ist daher bei fruchtlosem Verstre-
baren. ichen der Zahlungsfrist entbehrlich.
• Eine Grundschuld kann nur durch den • Voraussetzung für die Verwertung ist das sog.
Eigentümer bestellt werden. Vollstreckungsblatt, das im Rahmen eines vere-
infachten (Mahn-)Verfahrens durch das örtlich
zuständige Gericht innerhalb von wenigen
Tagen ab Antragstellung erteilt wird.
• Die Verwertung der Immobilie erfolgt durchBulgarien 14
Zwangsversteigerung. Diese kann einem privat- keine Anfechtungsrechte ausüben.
en Vollstrecker oder einem staatlichen Geri-
chtsvollzieher aufgetragen werden. Die Wahl • Im Falle einer Insolvenz, die zu einem
liegt beim Gläubiger. Konkursverfahren führt, werden Gläubiger,
die über Grundpfandrechte verfügen, vorran-
• Pfandrechte geben dem Pfandgläubiger die gig aus der besicherten Immobilie befriedigt.
Möglichkeit, sich vorrangig aus dem Erlös des Durch Sicherungsübereignung und -abtretung
belasteten Gegenstandes zu befriedigen. gesicherte Gläubiger sind absonderungsberech-
tigt. Nicht fristgemäß angemeldete Forderun-
• Bei mehreren Gläubigern unterschiedlichen gen werden im Insolvenzverfahren nicht
Rangs genießt derjenige ein Befriedigungsprivi- berücksichtigt.
leg, der die früheste Eintragung erwirkt hat. Die
nachrangigen Gläubiger werden am Erlös nur Autoren: Stela Ivanova & Svetlomira Todorova
beteiligt, soweit dieser durch den erstrangigen
Gläubiger noch nicht erschöpft wurde. Mehr-
ere Gläubiger gleichen Ranges werden anteilig
befriedigt.
12. Insolvenzfall des
Schuldners
• Voraussetzungen für das Insolvenzverfahren
sind die Zahlungsunfähigkeit und die Über-
schuldung. Eine weitere alternative Voraus-
setzung für die Einleitung eines Insolvenzver-
fahrens ist die Nichtzahlung von Löhnen und
Gehältern für mehr als zwei Monate an mind-
estens ein Drittel der Angestellten und Arbeiter
des Unternehmens. Das Insolvenzverfahren
kann in die Restrukturierung des Unterneh-
mens münden, bei der dieses seine Tätigkeit
nach einem Sanierungsplan fortsetzt, oder es
kommt zu einem Konkursverfahren (Gesamt-
vollstreckung). Hier wird das Restvermögen des
Schuldners zu Geld gemacht und unter seinen
Gläubigern verteilt.
• Stabilisierungsverfahren als Chance für
Unternehmen, Insolvenzverfahren zu vermei-
den, sind unter bestimmten Bedingungen
ebenfalls möglich.
• Die Insolvenzeröffnung wird ins Handelsregis-
ter eingetragen.
• Die Forderungen der Gläubiger sind innerhalb
eines Monats ab Bekanntgabe der Insolven-
zeröffnung ins Handelsregister beim Insol-
venzgericht anzumelden. Eine Nachmeldung
innerhalb von weiteren zwei Monaten ist
möglich, allerdings können solche GläubigerDeutschland
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1. Grundbuch • Ausländische natürliche und juristische
Personen unterliegen in Deutschland keinen
• Grundbücher sind öffentliche Register, die besonderen Beschränkungen und Genehmi-
überwiegend bei den Amtsgerichten geführt gungspflichten beim Kauf von Immobilien.
werden. Allgemeine Genehmigungsvorbehalte existieren
bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen und
• Grundbücher werden als Akten geführt. Für in manchen Fällen bei Grundstücken auf dem
eine elektronische Aktenführung gibt es bisher Gebiet der ehemaligen DDR. Das Eigentum
nur Modellversuche. Zur Einsicht in Grund- besteht in der Regel einheitlich am Grundstück
bücher muss ein rechtliches Interesse nachgew- und an darauf errichteten Gebäuden (Ausnah-
iesen werden. men: Wohnungseigentum, Erbbaurechte).
• Im Grundbuch werden alle relevanten immo-
bilienbezogenen Informationen eingetragen
(Gemarkung, Flur und Flurstück, Größe, 3. Steuern
Eigentümer, alle dinglichen Lasten und
Beschränkungen, Grundpfandrechte). • Die Grunderwerbssteuer, die als Umsatzsteuer
beim Erwerb des Grundstücks anfällt, beträgt
• Schuldrechtliche Verhältnisse, wie z.B. Miete im Grundsatz 3,5% der Bemessungsgrundlage
und Pacht, werden nicht in das Grundbuch (entspricht in der Regel dem Kaufpreis).
eingetragen.
• Den Steuersatz der Grunderwerbssteuer haben
• Grundstückübertragungen und -belastungen viele Bundesländer auf bis zu 5,5% der Bemes-
erfordern eine Eintragung im Grundbuch. Der sungsgrundlage erhöht.
gute Glaube an die Eintragungen im Grund-
buch wird umfangreich geschützt; daher reicht • Ohne Zahlung der Grunderwerbssteuer trägt
der Grundbuchauszug zur Prüfung der Eigen- das Grundbuchamt den neuen Eigentümer nicht
tumsverhältnisse am Grundstück aus. ins Grundbuch ein.
• Das Recht zur Einsichtnahme in das Grundbuch • Es wird eine Grundsteuer auf das Eigentum an
besteht für jeden, der ein konkretes Interesse Grundstücken von den Gemeinden und Städten
darlegen kann (Kaufabsicht reicht aus). Die erhoben; sie beträgt durchschnittlich 0,20 bis
Grundbuchkosten sind gering. 0,30 Euro pro Monat/qm. Die Notarkosten und
die Kosten für die Eintragung des Grunder-
werbs ins Grundbuch betragen ca. 2% des
Kaufpreises; hinzu kommen noch eventuelle
2. Erwerb von Finanzierungs- und Maklerkosten (letztere
liegen zwischen 3-7% des Kaufpreises zzgl.
Grundeigentum Mehrwertsteuer).
• Der Immobilienkaufvertrag sowie die Einigung
über die dingliche Übertragung des Grund-
stücks (beides ist voneinander zu unterscheid- 4. Zweckgesellschaften
en) bedürfen der notariellen Beurkundung.
• Zweckgesellschaften können in Deutschland
• Die Übereignung wird erst durch Eintragung zum Erwerb von Grundstücken und zur Projek-
ins Grundbuch vollzogen (nicht bereits nach tentwicklung verwendet werden.
Abschluss des Kaufvertrages und dinglicher
Einigung); die Eintragung in das Grundbuch ist • Zweckgesellschaften ermöglichen die Übertra-
für den Eigentumserwerb konstitutiv. gung von Immobilienprojekten im Wege des
Share Deal ohne notwendige Änderungen des
• Die Veräußerung des Grundstücks hat auf die Grundbuchs.
dinglichen Belastungen des Grundstücks keinen
Einfluss. • Gängige Gesellschaftsform für eine Zweckge-Deutschland 17
sellschaft ist die Gesellschaft mit beschränkter oder Beschränkungen für eine Bebauung nicht
Haftung (GmbH). aus dem Grundbuch selbst ergeben.
• Das Mindeststammkapital einer GmbH beträgt • Es gibt keine besonderen Risiken bei dem
25.000 Euro, wovon bei einer Gründung ohne Erwerb von land- oder forstwirtschaftlichen
Sacheinlagen die Hälfte auf das Geschäftskonto Flächen. Allerdings gibt es auf derartigen
der Gesellschaft eingezahlt werden muss. Flächen insbesondere naturschutzrechtliche
Beschränkungen im Hinblick auf die Nutzung.
• Als Alternative kann auch eine „UG" gegrün- Diese Beschränkungen sollten im Rahmen einer
det werden, das ist eine GmbH, die mit einem Due Diligence geprüft werden.
Stammkapital von 1 Euro gegründet werden
kann. Für diese Gesellschaft gilt, dass sie keine
Gewinne erwirtschaften darf, bis sie mindestens
ein Stammkapitalvermögen von 25.000 Euro 6. Öffentliches Baurecht
hat.
• In Deutschland gibt es das Bauplanungsrecht
• Beschränkungen für Ausländer bestehen nur (Zuständigkeit des Bundes) und das Bauord-
insoweit, dass dann erhöhte Anforderungen in nungsrecht (Länderkompetenz).
Bezug auf die Prüfung der Herkunft der Mittel
(Geldwäschegesetz) gelten. • Für die Errichtung oder Erweiterung eines
Bauwerks ist grundsätzlich eine Baugenehmi-
• Die Gründung einer Gesellschaft kann innerh- gung zu beantragen; allerdings gibt es viele
alb von einer Woche erfolgen. Mit der Gründ- Vorhaben, die genehmigungsfrei bzw. nur
ung ist die Gesellschaft rechtsfähig. Die Eintra- anzeigepflichtig sind.
gung in das Handelsregister dauert zwischen
zwei bis sechs Wochen. • Es besteht die Möglichkeit eine Bauvoranfrage
zu stellen, um die Zulässigkeit bestimmter
• Die Kosten für die Gründung einer Gesellschaft Nutzungen vor Baubeginn bzw. vor Stellung des
liegen bei ca. 1.000 Euro. Bauantrags zu klären.
5. Risiken beim Erwerb 7. Vermietung
• Die Rechtssicherheit beim Erwerb ist aufgrund • Ein gewerblicher Mietvertrag muss als Mind-
des guten Glaubens des Grundbuches und der estinhalt lediglich eine Einigung im Hinblick
hohen Qualität der Grundbücher in Bezug auf auf den Mietgegenstand (Flächen und/oder
das Eigentum und auf alle weiteren eingetrage- Gebäude) und den Mietzins enthalten. Ausre-
nen Rechte sehr hoch. ichend sind hierbei Regelungen, durch die sich
die Mietgegenstände bzw. der Mietzins bestim-
• Risiken ergeben sich in erster Linie wegen men lassen.
möglicher nicht eingetragener schuldrechtlicher
Verpflichtungen oder z.B. wegen Altlasten. • Eine Eintragung eines Mietverhältnisses in
das Grundbuch ist in Bezug auf den schuldre-
• Das Grundbuch schützt den gutgläubigen chtlichen Vertrag nicht möglich, aber es kann
Erwerber. eine entsprechende sachenrechtliche Belastung
eingetragen werden (z.B. Wohnrecht).
• Eine Ersitzung entgegen einer Eintragung im
Grundbuch ist nicht möglich. • Der Verkauf eines vermieteten Gebäudes führt
nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses
• Eine Due Diligence sollte durchgeführt werden, (Kauf bricht Miete nicht).
und zwar in Bezug auf nicht einzutragende
schuldrechtliche Verpflichtungen und in Bezug • Es gibt Unterschiede in der gesetzlichen
auf die baurechtliche Situation, da sich Rechte Regelung der gewerblichen Mietverträge undDeutschland 18
Wohnraummietverträge. • Spezielle Bedingungen für die Rückzahlung gibt
es nicht.
• Gewerbliche Mietverträge können auf bestim-
mte Zeit (Regelfall) und unbestimmte Zeit
geschlossen werden.
9. Sicherheiten -
• Insbesondere im Hinblick auf den Kündi-
gungsschutz gelten für Wohnraummietver- Grundpfandrechte
träge wesentlich höhere Anforderungen als
für gewerbliche Mietverträge. Gewerbliche • In Deutschland werden üblicherweise Grund-
Mietverträge können grundsätzlich ohne sach- schulden zur Finanzierung von Immobiliendar-
lichen Grund gekündigt werden. Bei gewerbli- lehen verwendet, da sie flexibler sind und ihr
chen Mietverträgen können Kündigungsfristen Bestand nicht von der Existenz und Höhe der
frei vereinbart werden. Bei auf bestimmte Zeit besicherten Forderung abhängig ist.
geschlossenen gewerblichen Mietverträgen
ist die ordentliche Kündigung in der Regel • Registrierung / öffentlich zugänglich Infor-
ausgeschlossen. mationen über Pfandrechte an Liegenschaften
erhält nur wer ein berechtigtes Interesse nach-
• Im Hinblick auf die Pacht von landwirtschaft- weisen kann.
lichen Flächen (und das gilt auch für den
Erwerb) bestehen keine Unterschiede im • Die Übertragung des Eigentums oder anderer
Vergleich zu anderen Grundstücken. Eine dinglicher Rechte an Liegenschaften haben
derartige Pacht (oder ein Erwerb) ist also für keinen Einfluss auf bestellte Pfandrechte
ausländische natürliche/juristische Personen (Akzessorietät). Anders dagegen die Abtretung
genauso möglich wie für deutsche natürliche/ der besicherten Forderung: Bei einer Hypothek
juristische Personen. geht bei einer Abtretung der Forderung
auch das Eigentum an der Hypothek über,
bei der Grundschuld können Eigentümer
der Forderung und der Grundschuld unter-
8. Darlehen (Kredite) schiedlich sein (keine Akzessorietät).
• Deutsche Banken gewähren Kredite zur Immo- • An einer Immobilie können mehrere Grund-
bilienfinanzierung in der Regel in Euro. pfandrechte bestellt werden. Ihre Rangfolge
richtet sich nach dem Zeitpunkt der Eintra-
• Fremdwährungsdarlehen, z.B. in Schweizer gung.
Franken, sind aber auch bei deutschen Kredit-
instituten möglich. • Grundschuld bzw. Hypothek erlöschen nicht
automatisch, wenn die besicherte Forderung
• Die Zinsen für ein Darlehen zur Immobilien- nicht mehr besteht, sondern sie werden zur
finanzierung sind u.a. abhängig vom Leitzins Eigentümerhypothek bzw. zur Eigentümergr-
der Europäischen Zentralbank, der Darlehen- undschuld. Eine Löschung erfolgt nur dann,
shöhe und Laufzeit sowie der Besicherung und wenn der Eigentümer dies beantragt.
der Bonität des Darlehensnehmers. Der effek-
tive Zinssatz liegt bei einigen Anbietern derzeit • Das deutsche Recht kennt mehrere Sonder-
unter 4%. formen von Hypothek und Grundschuld, wie
z.B. Brief- und Buchhypothek, Gesamthy-
• Allgemeine öffentlich-rechtliche Einschränkun- pothek (mehrere Grundstücke haften für eine
gen für den Abschluss von Darlehensverträgen Forderung) oder auch die Rentenschuld, die
bestehen nicht. eine regelmäßig wiederkehrende Zahlung
absichert.
• Die Parteien können das auf den Darlehens-
vertrag anwendbare Recht frei wählen, wobei • Öffentlich-rechtliche Beschränkungen bestehen
die Kreditinstitute in der Regel die bessere nicht.
Verhandlungsposition haben.Deutschland 19
• Da Pfandrechte an Liegenschaften nur durch Eine rechtsgeschäftliche Vereinbarung über
die Eintragung in das Grundbuch entstehen die Änderung der Reihenfolge ist bei Zustim-
können, ist ein gutgläubiger lastenfreier Erwerb mung aller Inhaber eines vergleichbaren Rechts
nicht möglich. möglich.
• Bestehen mehrere Pfandrechte an einer Immo-
bilie, dann wird im Fall der Verwertung durch
10. Sonstige Sicherheiten einen der Rechteinhaber zunächst der erstran-
gige Gläubiger vollbefriedigt und der nachran-
• Pfandrechte oder andere Sicherheiten können gige Gläubiger nur dann, wenn der Erlös hierfür
an jedem Gegenstand, also an jeder Sache oder ausreicht.
an jedem Recht bestellt werden. Die Bestellung
von Pfandrechten an beweglichen Sachen oder
an Bankkonten ist in Deutschland üblich.
12. Insolvenzfall des
• Das Pfandrecht entsteht durch schriftlichen
Vertrag, aus dem die Höhe der Forderung Schuldners
bestimmbar sein muss (auch wenn sich die
Höhe verändern darf), weiterhin muss der • Im Fall eines Konkurses des Schuldners ändert
besicherte Gegenstand bestimmbar sein (auch sich an der Qualität und am Inhalt des Grund-
der Gegenstand oder die Gegenstände dürfen pfandrechts nichts. Sollte ein Dritter aus der
sich verändern, z.B. bei einem Raumsicherungs- Konkursmasse die Immobilien erwerben, dann
recht). Eine Registrierung gibt es grundsätzlich kann er dies nur mit dem Grundpfandrecht.
nur bei Pfandrechten an Immobilien. Unter Restrukturierung versteht man eine Eini-
gung mit Gläubigern/Banken im Hinblick auf
die Rangfolge und Zuordnung einzelner Immo-
biliarsicherheiten zu bestimmten Darlehen
11. Verwertung oder anderen Forderungen. Derartige Restruk-
turierungen sind bei einer Umgestaltung einer
• Voraussetzung für eine Vollstreckung in das Finanzierung in Deutschland üblich.
Pfandrecht an Liegenschaften ist die Fällig-
keit der Forderung. Ist Fälligkeit eingetreten • Die Bekanntmachung einer Insolvenzeröffnung
und der Schuldner hat nicht gezahlt, dann erfolgt im Internet und im jeweiligen Amtsblatt.
kann grundsätzlich ohne weitere Fristsetzu-
ng vollstreckt werden, und zwar entweder • Die Frist für die Anmeldung von Forderungen
aufgrund eines gerichtlichen Endurteils oder wird vom Insolvenzverwalter festgelegt. Sie
aufgrund der Bestellungsurkunde selbst, wenn kann in übersichtlichen Fällen nur eine Woche
sich der Grundstückseigentümer der sofor- betragen, regelmäßig beträgt sie zwei Monate.
tigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat.
Das Verfahren dauert zwischen drei bis sechs • Pfandrechte an Immobilien sind insolvenzfest.
Monaten, in schwierigen Fällen auch ein Jahr Die Gläubiger mit einer derartigen Sicherheit
und länger. haben deshalb gegenüber allen anderen Gläu-
bigern einen Vorteil.
• Es ist nur eine öffentliche Versteigerung als
Verwertungsart möglich. • Ein Versäumnis der Anmeldefrist im Insolven-
zverfahren ist im Hinblick auf Immobiliarsich-
• Der wesentliche Unterschied zwischen einem erheiten unschädlich, da der Insolvenzverwalter
Grundpfandrecht und anderen Pfandrech- die Immobiliarsicherheit wegen der Eintragung
ten ist, dass bei einem Grundpfandrecht ein in das Grundbuch kennt. Andere (nicht einget-
gutgläubiger lastenfreier Erwerb nicht möglich ragene) Sicherheiten wirken nur, wenn sie
ist. dem Insolvenzverwalter rechtzeitig mitgeteilt
werden.
• Die Pfandgläubiger werden in der Reihenfolge
der Eintragung in das Grundbuch befriedigt. Autor: Martin NeupertEstland
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1. Grundbuch
• Alle Immobilien sowie die mit ihnen verbunde- Personen ist der Erwerb von Immobilien
nen beschränkten dinglichen Rechte werden im generell erlaubt, sofern Grundeigentum und
Grundbuch (kinnistusraamat) eingetragen. Das Gebäude registriert sind.
Grundbuch enthält alle Informationen über die
Eigentumsverhältnisse am Grundstück sowie • Der Grunderwerb landwirtschaftlicher Flächen
über die beschränkten dinglichen Rechte. und Wälder durch ausländische natürliche und
juristische Personen bedarf einer Genehmigung
• Das Grundbuch wird beim Landgericht durch die lokalen Behörden.
(maakohus) geführt. Es wird aber außerdem
elektronisch geführt und ist so für jedermann • Dies gilt jedoch nicht für Staatsangehörige aus
zugänglich. Grundbuchauskünfte können über EU-Staaten, aus der OECD oder dem EWR, die
das Zentralregister beim Justizministerium auf seit mindestens drei Jahren ununterbrochen in
elektronischem Weg eingeholt werden. einem dieser Staaten landwirtschaftlich oder
forstwirtschaftlich tätig sind.
• Der gute Glaube an die Richtigkeit der Eintra-
gungen im Grundbuch ist in Estland umfangre- • Für bereits registrierte Grundstücke beträgt die
ich geschützt. Eintragungsdauer eine Woche; für noch nicht
registrierte Grundstücke dauert die Eintragung
• Eine Eintragung in das Grundbuch dauert etwa ca. 6 Monate, manchmal auch länger.
eine Woche und ist gebührenpflichtig.
• Die Kosten hängen dabei immer vom Wert des
Grundstücks ab.
2. Erwerb von
Grundeigentum 3. Steuern
• Ein Rechtsgeschäft, das zum Erwerb oder • Es existiert keine Grunderwerbsteuer. Bei
zur Veräußerung eines Grundstücks oder Eintragung ist eine Gebühr zu entrichten, deren
beschränkter dinglicher Rechte verpflichtet, ist Höhe vom Wert der Immobilie abhängt, sowie
notariell zu beurkunden. auch Notarkosten.
• Die wirksame Übertragung setzt neben dem
schuldrechtlichen Vertrag auch eine dingliche
Einigung voraus, die ebenfalls notariell zu 4. Zweckgesellschaften
beurkunden ist (Auflassung).
• Gängige Gesellschaftsform ist die Gesellschaft
• Die Eintragung ins Grundbuch ist dabei mit beschränkter Haftung (osaühing – OÜ).
erforderlich und konstitutiv. Das Eigentum an Das Mindeststammkapital beträgt 2.500 EUR
dem Grundstück geht erst mit der Eintragung und kann als Geld- oder Sacheinlage geleistet
im Grundbuch über. werden. Sollte das Stammkapital nicht gleich
einbezahlt werden, so wird die OÜ dennoch
• Ein Kauf hat keinen Einfluss auf bestehende registriert und es entsteht ein Anspruch gegen
dingliche Belastungen (Pfandrecht, Vermie- den Gesellschafter auf Einzahlung.
tung, usw.).
• •Zweckgesellschaften können in Estland zum
• Das Prinzip „superficies solo cedit“ ist als Erwerb von Grundstücken und zur Projek-
allgemeiner Grundsatz im estnischen Recht tentwicklung verwendet werden. Diese ermögli-
verankert, davon kann jedoch durch Gesetz und chen die Übertragung von Immobilienprojekten
Vertrag abgewichen werden. im Wege eines Share Deals, ohne Änderungen
des Grundbuchs notwendig zu machen.
• Ausländischen natürlichen und juristischenEstland 22
5. Risiken beim Erwerb • Eine Vermietung von land-/forstwirtschaftli-
chen Flächen ist möglich und üblich und unter-
• Die allgemeinen Risiken eines Immobilienkaufs liegt keinen Beschränkungen.
(Bebaubarkeit, Altlasten) bestehen gleicher-
maßen wie auch in anderen Ländern.
• Aufgrund des guten Glaubens an das Grund- 8. Darlehen (Kredite)
buch sind Risiken bezüglich der Eigentumsver-
hältnisse am Grundstück relativ gering, • Der Erwerb von Immobilien wird regelmäßig
einschließlich Restitutionsansprüche, gesetzli- von Banken finanziert. Diese lassen ihre
che Vorkaufsrechte, Ersitzung. Kredite hauptsächlich durch eine Hypothek am
Kaufobjekt sichern. Übliche Sicherheitsmittel
• Vor dem Immobilienerwerb ist eine rechtliche sind auch Bankgarantie und Bürgschaft.
Due Diligence zu empfehlen.
• Die Währung in Estland ist der Euro. Die Kred-
• Es gibt keine speziellen Risiken beim Erwerb ite werden in Euro gewährt.
land- und forstwirtschaftlicher Flächen.
• Darlehen sind grundsätzlich zu verzinsen, der
Zinssatz wird dabei vertraglich vereinbart.
6. Öffentliches Baurecht • Zwingende Vorschriften / staatliche Restrik-
tionen / öffentlich – rechtliche Beschränkungen
• Die erste Phase ist die detaillierte Ausarbeitung gibt es dabei nicht.
von Bauplänen, welche dann mit einem Antrag
bei der zuständigen Baubehörde (Gemeinde) • Das anwendbare Recht kann durch die Parteien
eingereicht werden, um eine Baugenehmigung bestimmt werden, mit Ausnahme solcher
zu erhalten. Rechtsnormen, die nach estnischem Recht
zwingend Anwendung finden.
• Innerhalb von fünf Jahren nach Erteilung der
Baugenehmigung muss mit dem Bau begonnen • Spezielle Bedingungen für die Rückzahlung gibt
werden, da diese andernfalls ihre Gültigkeit es nicht.
verliert.
9. Sicherheiten -
7. Vermietung Grundpfandrechte
• Die Eintragung der Mietverträge ins Grundbuch
ist nicht erforderlich, aber auf Antrag möglich. • Grundstücke und Erbbaurechte können mit
einer sog. Hypothek belastet werden (die im
• Der Verkauf eines vermieteten Gebäudes führt deutschen Recht wg. der fehlenden Akzes-
nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses sorietät aber eher der Sicherungsgrundschuld
(Kauf bricht nicht Miete). entspricht).
• Es gibt Unterschiede in der gesetzlichen Rege- • Eine Hypothek berechtigt den Inhaber der
lung von gewerblichen Mietverträgen einerseits Hypothek, sich aus dem Erlös zu befriedi-
und Wohnungsmietverträgen andererseits. gen, der sich durch Zwangsversteigerung des
belasteten Grundstücks erzielen lässt, soweit
• Die Laufzeit von Mietverträgen ist frei vereinbar. ihm eine Forderung gegen den Schuldner zuste-
ht, die durch die Hypothek gesichert ist.
• Die gesetzlich vorgesehene ordentliche Kündi-
gungsfrist beträgt 3 Monate. Bei gewerblichen • Auf Antrag des Gläubigers bei dem zuständigen
Mietverträgen kann diese verkürzt oder verlän- Gerichtsvollzieher wird die Hypothek verw-
gert werden. ertet, wenn der Schuldner seine Pflichten nichtSie können auch lesen
