IMMOBILIENBEWERTUNG BEWERTUNGSOBJEKT - Immobilien Tessin
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IMMOBILIENBEWERTUNG
BEWERTUNGSOBJEKT
BAULAND
PARZELLE 572
VIA AI CROTT
6523 PREONZO
EIGENTÜMER (GEMÄSS GRUNDBUCHAUSZUG)
STREICH JACQUELINE
AUFTRAG
FRAU
JACQUELINE STREICH
ALLMENDSTRASSE 56
3860 MEIRINGEN
GUSCETTI ARCHITETTI - Francesca Guscetti Arch. Dipl. ETHZ/SIA/OTIA - Cas Real Estate Valuation SUP/SIV - CH-6648 MINUSIO - T 0)91 7435233 architetti@guscetti.ch
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INHALTSVERZEICHNIS
1. Zusammenfassung 3
2. Auftrag 4
3. Objekt 4
4. Dokumentation und Ermittlungen 4
5. Makrolage 6
6. Mikrolage 7
7. Beschreibung der Liegenschaft 8
7.1 Beschreibung des Grundstücks 8
8. Kriterien der Schätzung 8
9. Berechnungen 9
9.1 Realwert 9
9.2 Realwet des Grundstück (EV1) mit Lageklassetabelle 9
10 Wertbestimmung 11
11. Anhang 12
11.1 Dokumente und Foto 12
2
2. AUFTRAG Frau
Jacqueline Streich
Allmendstrasse 56
3860 Meiringen
Datum : 04.03.2021
3. OBJEKT Bauland
Gemeinde Bellinzona-Preonzo
Quartier Pezzone
Grundbuch- Parzelle 572
Eintragung
NE unbebaute Fläche
Harter Bodenbelag
Humus Qm. 1'354
Lasten und Rechte Keine
Parzelle 571
NE unbebaute Fläche
Harter Bodenbelag
Humus Qm. 147
Miteigentum A 1/2 Parzellle 572
Lasten und Rechte Keine
Eigentümer (gemäss Streich Jacqueline
Grundbuchauszug)
Zweck Definition des Marktwertes
der Schätzung
4. DOKUMENTATION UND ERMITTLUNGEN
Dokumente Grundbuchauszüge
Situationsplan 1 : 1000
Fotos
Besichtigung vom Bewerter
Besichtigung 12.03.2021
Mit Frau Jacqueline Streich.
Ermittlungen Ufficio Tecnico Bellinzona
Gültigkeitsdauer Die errechneten Werte gelten für eine normale
Verkaufsfrist und solange die wirtschaftlichen und
rechtlichen Verhältnisse keine Änderungen erfahren.
4
Immobilienbewerter Francesca Guscetti
Arch. Dipl. ETHZ/SIA/OTIA
Cas Real Estate Valuation SUP/SIV
5
5. MAKROLAGE
Preonzo ist ein Ortsteil der Gemeinde Bellinzona im Schweizer Kanton Tessin. Bis zum 1.April 2017 bildete er eine
selbständige politische Gemeinde, die zum damaligen Kreis Ticino gehörte.
Preonzo liegt auf 268 m ü.M. am Fuss der Cima dell'Uomo (2390 m ü.M.) am rechten Ufer des Flusses Tessin, 8 km
nordwestlich des Stadtzentrums von Bellinzona.
Mit seinen rund 43'000 Einwohner ist Bellinzona nach Lugano die zweitgrösste Stadt des Kantons. In Bellinzona
hat das Bundesstrafgericht seinen Sitz.
Die Stadtbild Bellinzonas ist im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS). Die Gesamtkomplex
der Burgen von Bellinzona, der erhaltenen Teile der Stadtmauer sowie der Murata, die das Tall des Tessins abriegelte,
bilden eines der bedeutendsten Beispiel von Wehrarchitektur in der Schweiz. Seit dem
Jahr 2000 zählen sie zum Weltkulturerbe der UNESCO.
Bellinzona:
Steuerfuss von 93 %. Einwohner 18'347 (31. Dezember 2016).
Fläche 164.96 km2. Höhe 230 m ü.M
Preonzo:
Steuerfuss von 93 %. Einwohner 614 (31. Dezember 2016).
Fläche 16.44 km2. Höhe 268 m ü.M.
Wohnungsmarkt in Schwung. Gute Nachfrage.
6
6. MIKROLAGE
Das Buland befindet sich in der Via ai Crott an einer begehrten, ruhigen und naturverbundenen Lage.
In der Umgebung sind viele Attraktivitäten und Naherholungszonen.
Im Dorf Preonzo befinden sich eine Bäckerrei. Primär- und Oberstufe sind in Cresciano und Claro vorhanden.
In 12 Minuten gelangt man nach Bellinzona mit seinen vielen attraktiven Restaurants und unzähligen
Einkaufsmöglichkeiten. Eine Bushaltestelle befindet sich in unmittelbarer Nähe.
Die Autobahn erreicht man in ungefähr 10 Minuten.
7
7. BESCHREIBUNG DER LIEGENSCHAFT
7.1 BESCHREIBUNG DES GRUNDSTÜCKS
Fläche Parzelle Nr. 572 m2 1'354
Lage Die Liegenschaft befindet sich in Preonzo in der Via ai Crott.
Panoramasicht auf die Berge. In ruhiger Lage, ganzjährig sonnig.
Gestalt und Form Flaches Grundstück.
Unregelmässige Form.
Angrenzung Süd-Osten mit Parzelle 350, teilweise bebautes Grundstück, Bauzone R2.
Süd-Westen mit Parzelle 349, via ai Cròtt.
Osten mit Parzelle 573, teiweise bebautes Grundstück, Bauzone R2.
Nord-Westen mit Parzelle 571, Miteigentum.
Zugänge/Zufahrt Durch die Parzelle 571, Miteigentum, und die Parzelle 349, via ai Cròtt.
Anschliessungen Das Baugrundstück ist an alle öffentlichen Infrastrukturen angeschlossen
(Elektrizität, Wasser, Kanalisation).
Baunormen Zone der Stadtplanung "R2 Zona residenziale estensiva"
Bauparameter
Ausnutzungsziffer 0.50
Bebauungsziffer 35%
Max.Höhe 7.80 m
Min. Grenzabstand 3.00 m
Baumöglichkeiten Erlaubte Ausnutzung 0.5 SUL 677 m2
Erlaubte Bebauung 35% 473.90 m2
Lageklasse Mittlere Lageklasse (siehe Beilage)
8. KRITERIEN DER SCHÄTZUNG
REALWERT Grundstück komparatives Kriterium
Gebäude: Kosten für Abbruch und Abtransport
REALWERT DES GRUNDSTÜCKES MIT LAGEKLASSENTABELLE
In der schweizerischen Schätzungspraxis wird der relativen Landwert mit Hilfe der sog. Lageklassenmethode von
Wolfgang Naegeli ermittelt.
WERTBESTIMMUNG
Vergleichswerte : Mieten, Baukosten, Landwerte und andere Werte sind definiert als Vergleichswerte.
Datenbank und Erfahrungswerte.
8
DIFFERENZ ZWISCHEN MARKTWERT UND VERKAUFSPREIS
Der Marktwert einer Immobilie stellti eine Prognose des bei einer Transaktion auf dem Markt
erzielbaren Preises dar. Ein solcher Wert, der zumeist auf dem Ergebnis einer Bewertung basiert
wurde unter objektiven Gesichtspunkten rechnerisch hergestellt und ist nachvollziehbar.
Der Verkaufspreis hingegen ist der tatsächlich erzielbare Erlös bei Kauf/Verkauf des Objektes. Er wird durch
aktuelle Rahmenbedingungen und den Markt bestimmt und kann aufgrund besonderer Umstände
vom geschätzten Wert abweichen.
PRÄZISIONSGRAD
Mittel. Für solche Objekte sind dem Gutachter Vergleichsdaten aus der betreffenden Gegend bekannt, um den
Verkehrswert errechnen zu können.
Die Altersentwertung wurde über die baulichen Elemente gesteuert und das Alter der einzelnen Bauteile wurde
ermittelt da keine Detailangaben vorhanden sind.
RECHTLICHE ASPEKTE
Verkehrswertexpertisen haben in der Regel nur Sachfragen zu beantworten.
Rechtsfragen bleiben Juristen vorbehalten.
INTERESSENKONFLIKT
Der Bewerter bestätigt, dass bei der Erfüllung des Auftrages kein Interessenkonflikt vorhanden ist.
Der Auftrag konnte ohne Druck von Dritten ausgeführt werden.
9. BERECHNUNGEN
9.1 REALWERT
Gründstück
Die Preise verglichen mit bebaubaren Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und mit 0.5 Ausnnutzungs-
ziffer in der betreffenden Gegend liegen zwischen 500.- und 600.-/m2.
(Beschreibung des Grunstücks Punkt 7.1.)
Bewertung betrachtet Plus und Minus Faktoren 600 Fr./m2 (inkl. Miteigentum)
1'354 m2 x 600.-/m2 Fr. 812'400.-
angepasst Fr. 820'000.-
9.2 REALWERT DES GRUNDSTUECKS (EV1) MIT LAGEKLASSENTABELLE
In der schweizerischen Schätzungspraxis wird der relative Landwert mit Hilfe der sog. Lageklassenmethode von
Wolfgang Naegeli ermittelt. Diese Methode beruht auf der durch systematische Auswertung zahlreicher Schätzungen
gewonnenen Erkenntnis, dass der Wert des Landes sowohl zum Gesamtwert der Liegenschaft als auch zum
Mietertrag in einer ganz bestimmten Relation stehe, die für alle Grundstücke in der gleichen Lage dieselbe sei.
Der Landwertanteil am Gesamtwert der Liegenschaft bestimmt sich nach dem Faktor 6.25 und erreicht die
Maximalhöhe von 50%.
Landwertanteil = Lageklasse x 6.25 % (siehe Beilage)
9Baugrundstück 1'354 m2
HYPOTHETISCHE WOHNUNGEN
Erlaubte SUL 1'354 m2 x 0.5 677 m2
SUL pro Wohnung 112 m2 ca.
Wohnungen 6
THEORETISCHER MIETWERT
Mietwert Wohnungen und Parkplätze
3 1/2 Zimmerwohnung 6 x 1'650 fr/m x 12 = 118'800 fr/a
12 Parkplätze 12 x 80 fr/m x 12 = 11'520 fr/a
Mietwert 130'320 fr/a
Der geschätzte Mietwert entpricht der aktuellen Marktsituation. Massgebend sind: Lage, Standard des Hauses.
Basis - Vergleichswerte. Datenbank und Erfahrungswerte.
ZINSSATZ
Nettozins 70% x 1.45% 1.70% 55'386 fr.
30% x 2.50%
Betriebskosten 0.40% 13'032 fr.
Unterhaltungskosten 0.50% 16'290 fr.
Einkommensausfall 0.10% 3'258 fr.
Verwaltungskosten 0.40% 13'032 fr.
Rückstellungen 0.90% 29'322 fr.
Bruttozins 4% 130'320 fr.
Fremdkapital Nettozins = Termin - Fix - Hypothek 10 Jahre - Basis Credit Suisse (24.03.2021, siehe Beilage)
ERTRAGSWERT
Ertragswert Mietwert 130'320 fr/a
Bruttozins 4.00%
Ertragswert 3'258'000.- fr.
Lageklassentabelle SIV Wohnen (Beilage)
Hauptkriterien LK
Standort 2
Nutzung 4
Lage 5
Erschliessung 4
Marktsituation 5
Mittelwert 4
1011. ANHANG
11.1 DOKUMENTE UND FOTO
Situationsplan 1 : 1000
Grundbuchauszüge
Zonenplan
Baunormen
Credit Suisse Hypothekarzinsen (24.03.2021)
Tabelle Lageklasse für Wohnungen
Fotos
12Scala 1:1000
Stampato il 26.03.2021 07:43:57
https://map.geo.ti.ch è una piattaforma pubblica accessibile per la ricerca di geo-informazioni, dati e servizi.
Responsabilità: Nonostante si presti grande attenzione all'esattezza delle informazioni pubblicate su questo sito, le
autorità Cantonali declinano ogni responsabilità per la fedeltà, l'esattezza, l'attualità, l'affidabilità e la completezza
di tali informazioni. Diritti d'autore e fonte: Amministrazione cantonale e ufficio federale di topografia,
https://www4.ti.ch/informazioni-legali/ 1/1Dipartimento delle Istituzioni - Divisione della Giustizia 13.03.21, 19:19
SIFTI
SISTEMA D'INFORMAZIONE FONDIARIA DEL CANTONE TICINO
DATI ESTRATTI DAL REGISTRO FONDIARIO
Chiudi
Ufficio dei Registri del distretto di BELLINZONA
Stima Proprietari precedenti
Comune: BELLINZONA-PREONZO
Numero fondo: 572 eGRID: CH768902073795
Superficie totale: m² 1354
Ubicazione: PEZZONE
Numero piano: 5
Intavolazione nel SIFTI: 15.10.1996
COPERTURA DEL SUOLO
NE m² 1'354 SUPERFICIE NON EDIFICATA
- RIVESTIMENTO DURO
- HUMUS
PROPRIETA'
STREICH JACQUELINE, 30.01.1968
Modo di acquisto
DONAZIONE, DG 7462/07.09.2010
SERVITU'
Nessuna servitù.
ONERI FONDIARI
Nessun onere fondiario.
MENZIONI
OBBLIGO RIMBORSO IMPOSTA SULLA SOSTANZA
DG 749/13.06.1983
PIANO REGOLATORE
DG 2330/20.11.1989
COMPROPRIETA' COATTIVA
su RF di BELLINZONA-PREONZO part. 571, QUOTA A 1/2
DG 5235/15.07.1996
Queste informazioni non hanno alcuna valenza giuridica. Vincolante è solamente l'estratto ufficiale rilasciato dal
competente Ufficio dei registri distrettuale.
Data consultazione estratto: sabato 13 marzo 2021, ore 19:19
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Stampato il 18.03.2021 09:56:29
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SIFTI
SISTEMA D'INFORMAZIONE FONDIARIA DEL CANTONE TICINO
DATI ESTRATTI DAL REGISTRO FONDIARIO
Chiudi
Ufficio dei Registri del distretto di BELLINZONA
Stima
Comune: BELLINZONA-PREONZO
Numero fondo: 571 eGRID: CH753702890706
Superficie totale: m² 147
Ubicazione: PEZZONE
Numero piano: 5
Intavolazione nel SIFTI: 15.10.1996
COPERTURA DEL SUOLO
NE m² 147 SUPERFICIE NON EDIFICATA
- RIVESTIMENTO DURO
- HUMUS
PROPRIETA'
Comproprietà coattiva
A 1/2 Part. 572 RF di BELLINZONA-PREONZO
B 1/2 Part. 573 RF di BELLINZONA-PREONZO
COSTITUZIONE COATTIVA, DG 1429/23.11.1973
RINNOVAMENTO CATASTALE, DG 6062/08.08.2001
SERVITU'
Nessuna servitù.
ONERI FONDIARI
Nessun onere fondiario.
MENZIONI
PIANO REGOLATORE
DG 2330/20.11.1989
Queste informazioni non hanno alcuna valenza giuridica. Vincolante è solamente l'estratto ufficiale rilasciato dal
competente Ufficio dei registri distrettuale.
Data consultazione estratto: giovedì 18 marzo 2021, ore 14:30
© 1996-2021 Centro sistemi informativi
ing. Riccardo Calastri, Bellinzona (GeoRev)
https://www.sifti.ti.ch/scripts/sifti_estratto_arcims_gen_dbi.…PAR=571&NUMPPP=0&SUPSDE=147&NUMDAT=18.03.2021&NUMORA=14:30:38 Pagina 1 di 1COMUNE DI PREONZO pag. 23
3. L'indice di sfruttamento massimo (Is) è lo 0,5
4. L'altezza massima è di ml. 7,80.
5. La distanza da confine è D = 2/3 H, min. ml. 3,00.
6. Sono ammesse costruzioni su grandi superfici per un'area minima di
mq 5'000; il supplemento all'Is è dello 0,1.
7. La a a a a a bb a a a a 'a . 9.4.
8. Per i posteggi fanno stato le norme dell'art. 36.
9. Per le parti di zona limitrofe al nucleo tradizionale, dovranno essere ri-
spettati gli allineamenti e gli arretramenti indicati nel piano del nucleo di
villaggio 1 : 1`000.
10. Il grado di sensibilità (art. 43 OIF) stabilito per la zona è il grado II.
Art. 32
Zona 1. Sono ammesse costruzioni per la residenza e il lavoro non molesto.
residenziale
R3 2. L'indice di occupazione massimo (Io) è del 35 %.
3. L'indice di sfruttamento massimo (Is) è lo 0,6.
Per la formazione di negozi, esercizi pubblici, studi medici è applicabi-
le un supplemento all'Is dello 0,1.
4. L'altezza massima è di ml. 10,50
5. La distanza da confine e D = 2/3 H, minimo ml. 3,00.
6. Sono ammesse costruzioni su grandi superfici per un'area minima di
mq 5'000; il supplemento all'Is è dello 0,l.
7. La distanza dall'area pubblica è quella prevista dall'art. 9.4.
8. Per i posteggi fanno stato le norme dell'art.36.
9. Il grado di sensibilità (art. 43 OIF) stabilito per la zona è il grado II.
Art. 33
Zona 1. Sono ammesse costruzioni a carattere artigianale e industriale.
industriale Industrie pesanti, raffinerie e serbatoi di carburante sono esclusi.
I
L'insediamento di industrie che utilizzano, depositano, travasano o
producono sostanze o prodotti particolarmente nocivi per le acque
(quali ad esempio i solventi clorurati, i pesticidi, i fertilizzanti e i com-
posti di riconosciuta nocività) è subordinato alla presentazione di
un'analisi del rischio a dimostrazione che l'insediamento non costitui-
sce pericolo per la falda acquifera, tale da compromettere il suo sfrut-
tamento a scopo potabile.
E' permessa l'abitazione unicamente per il personale adibito alla sor-
veglianza degli impianti.BAULAND VIA AI CROTT 6523 PREONZO
LAGEKLASSE FÜR WOHNUNGEN
Criteri principali CP 1 CP 2 CP 3 CP 4 CP 5 CP 6 CP 7 CP 8 CP 9 CP 10 Punti Media
A Ubicazione
Podere isolato, All'esterno del All'interno del
paese fuori mano paese paese
Ai margini della Sulla strada Nel centro, nel
Villaggio, piccola località
località principale nucleo 2.00
Grande località, piccola Sulla strada
In periferia Nel centro
cittadina principale
Ai margini della Quartiere
Città di medie dimensioni Sobborghi Centro città
città periferico
Ai margini della Quartiere Quartiere
Grande città CH Sobborghi Migliore posizione commerciale
città periferico cittadino
Località di vacanza Località semplice Località media Località esclusiva
2.00
B Utilizzo
Utilizzo abitativo in Zone miste con diminuzioni di
Zone miste Zone miste con incrementi di valore
zone industr./artigianali valore
Al di fuori delle zone edificabili Zone residenziali di standard
Zone residenziali Zone residenziali semplici Zone migliori
ordinarie elevato 4.00
5.00
Cattivo Basso sfr. IS 0,2- Scarso sfr. IS Medio sfr. IS 0.6- Elevato sfr. IS Sfruttamento molto elevato
Sfruttamento realizzabile
sfruttamento 0,39 0,4-0,59 0.79 0.8-0.99 IS 1.0 e superiore 4.00
C Posizione
Posizione Zona ville, di
Attrattiva della posizione Inadeguata Poco attrattiva Posizione media Buona posizione Ottima posizione Posizione esclusiva, vista
cattiva prestigio 5.00
Nessuna immissione, particolari
Immissioni Immissioni forti Immissioni medie Immissioni deboli
vantaggi di posizione 5.00 5.00
D Viabilità
Nessun Scarsa Bassa freq. Media freq. Ampia offerta, buona freq. a breve
Mezzi pubblici Migliore posizione in centro città
collegamento frequenza grossa dist. media dist. dist. 4.00
Scuole, negozi, autorità, Tutte le offerte nelle immediate
Molto lontani o non disponibili A media distanza Buona offerta a breve distanza
cultura vicinanze 4.00 4.00
E Situaz. di mercato
Concreta per l'oggetto in Nessuna Bassa domanda, offerta Domanda elevata, bassa Domanda molto elevata per
Contesto di mercato bilanciato
questione domanda elevata offerta questo oggetto 5.00
6.00 5.00
Totale 20.00
Media CP (Totale : 5) 4.00
Valore relativo det terreno 4 x 6.25 (fattore) 25%
Location (valore del terreno) scarsissimo basso medio buono ottimo
1.0 - 2.3 2.4 - 3.5 3.6 - 4.7 4.8 - 5.9 6.0 - 8.0
CP Abitazioni Tabella SIVParzelle 572 Bauland
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