IMMOBILIENBEWERTUNG BEWERTUNGSOBJEKT - Immobilien Tessin
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IMMOBILIENBEWERTUNG BEWERTUNGSOBJEKT BAULAND PARZELLE 572 VIA AI CROTT 6523 PREONZO EIGENTÜMER (GEMÄSS GRUNDBUCHAUSZUG) STREICH JACQUELINE AUFTRAG FRAU JACQUELINE STREICH ALLMENDSTRASSE 56 3860 MEIRINGEN GUSCETTI ARCHITETTI - Francesca Guscetti Arch. Dipl. ETHZ/SIA/OTIA - Cas Real Estate Valuation SUP/SIV - CH-6648 MINUSIO - T 0)91 7435233 architetti@guscetti.ch 1
INHALTSVERZEICHNIS 1. Zusammenfassung 3 2. Auftrag 4 3. Objekt 4 4. Dokumentation und Ermittlungen 4 5. Makrolage 6 6. Mikrolage 7 7. Beschreibung der Liegenschaft 8 7.1 Beschreibung des Grundstücks 8 8. Kriterien der Schätzung 8 9. Berechnungen 9 9.1 Realwert 9 9.2 Realwet des Grundstück (EV1) mit Lageklassetabelle 9 10 Wertbestimmung 11 11. Anhang 12 11.1 Dokumente und Foto 12 2
2. AUFTRAG Frau Jacqueline Streich Allmendstrasse 56 3860 Meiringen Datum : 04.03.2021 3. OBJEKT Bauland Gemeinde Bellinzona-Preonzo Quartier Pezzone Grundbuch- Parzelle 572 Eintragung NE unbebaute Fläche Harter Bodenbelag Humus Qm. 1'354 Lasten und Rechte Keine Parzelle 571 NE unbebaute Fläche Harter Bodenbelag Humus Qm. 147 Miteigentum A 1/2 Parzellle 572 Lasten und Rechte Keine Eigentümer (gemäss Streich Jacqueline Grundbuchauszug) Zweck Definition des Marktwertes der Schätzung 4. DOKUMENTATION UND ERMITTLUNGEN Dokumente Grundbuchauszüge Situationsplan 1 : 1000 Fotos Besichtigung vom Bewerter Besichtigung 12.03.2021 Mit Frau Jacqueline Streich. Ermittlungen Ufficio Tecnico Bellinzona Gültigkeitsdauer Die errechneten Werte gelten für eine normale Verkaufsfrist und solange die wirtschaftlichen und rechtlichen Verhältnisse keine Änderungen erfahren. 4
5. MAKROLAGE Preonzo ist ein Ortsteil der Gemeinde Bellinzona im Schweizer Kanton Tessin. Bis zum 1.April 2017 bildete er eine selbständige politische Gemeinde, die zum damaligen Kreis Ticino gehörte. Preonzo liegt auf 268 m ü.M. am Fuss der Cima dell'Uomo (2390 m ü.M.) am rechten Ufer des Flusses Tessin, 8 km nordwestlich des Stadtzentrums von Bellinzona. Mit seinen rund 43'000 Einwohner ist Bellinzona nach Lugano die zweitgrösste Stadt des Kantons. In Bellinzona hat das Bundesstrafgericht seinen Sitz. Die Stadtbild Bellinzonas ist im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS). Die Gesamtkomplex der Burgen von Bellinzona, der erhaltenen Teile der Stadtmauer sowie der Murata, die das Tall des Tessins abriegelte, bilden eines der bedeutendsten Beispiel von Wehrarchitektur in der Schweiz. Seit dem Jahr 2000 zählen sie zum Weltkulturerbe der UNESCO. Bellinzona: Steuerfuss von 93 %. Einwohner 18'347 (31. Dezember 2016). Fläche 164.96 km2. Höhe 230 m ü.M Preonzo: Steuerfuss von 93 %. Einwohner 614 (31. Dezember 2016). Fläche 16.44 km2. Höhe 268 m ü.M. Wohnungsmarkt in Schwung. Gute Nachfrage. 6
6. MIKROLAGE Das Buland befindet sich in der Via ai Crott an einer begehrten, ruhigen und naturverbundenen Lage. In der Umgebung sind viele Attraktivitäten und Naherholungszonen. Im Dorf Preonzo befinden sich eine Bäckerrei. Primär- und Oberstufe sind in Cresciano und Claro vorhanden. In 12 Minuten gelangt man nach Bellinzona mit seinen vielen attraktiven Restaurants und unzähligen Einkaufsmöglichkeiten. Eine Bushaltestelle befindet sich in unmittelbarer Nähe. Die Autobahn erreicht man in ungefähr 10 Minuten. 7
7. BESCHREIBUNG DER LIEGENSCHAFT 7.1 BESCHREIBUNG DES GRUNDSTÜCKS Fläche Parzelle Nr. 572 m2 1'354 Lage Die Liegenschaft befindet sich in Preonzo in der Via ai Crott. Panoramasicht auf die Berge. In ruhiger Lage, ganzjährig sonnig. Gestalt und Form Flaches Grundstück. Unregelmässige Form. Angrenzung Süd-Osten mit Parzelle 350, teilweise bebautes Grundstück, Bauzone R2. Süd-Westen mit Parzelle 349, via ai Cròtt. Osten mit Parzelle 573, teiweise bebautes Grundstück, Bauzone R2. Nord-Westen mit Parzelle 571, Miteigentum. Zugänge/Zufahrt Durch die Parzelle 571, Miteigentum, und die Parzelle 349, via ai Cròtt. Anschliessungen Das Baugrundstück ist an alle öffentlichen Infrastrukturen angeschlossen (Elektrizität, Wasser, Kanalisation). Baunormen Zone der Stadtplanung "R2 Zona residenziale estensiva" Bauparameter Ausnutzungsziffer 0.50 Bebauungsziffer 35% Max.Höhe 7.80 m Min. Grenzabstand 3.00 m Baumöglichkeiten Erlaubte Ausnutzung 0.5 SUL 677 m2 Erlaubte Bebauung 35% 473.90 m2 Lageklasse Mittlere Lageklasse (siehe Beilage) 8. KRITERIEN DER SCHÄTZUNG REALWERT Grundstück komparatives Kriterium Gebäude: Kosten für Abbruch und Abtransport REALWERT DES GRUNDSTÜCKES MIT LAGEKLASSENTABELLE In der schweizerischen Schätzungspraxis wird der relativen Landwert mit Hilfe der sog. Lageklassenmethode von Wolfgang Naegeli ermittelt. WERTBESTIMMUNG Vergleichswerte : Mieten, Baukosten, Landwerte und andere Werte sind definiert als Vergleichswerte. Datenbank und Erfahrungswerte. 8
DIFFERENZ ZWISCHEN MARKTWERT UND VERKAUFSPREIS Der Marktwert einer Immobilie stellti eine Prognose des bei einer Transaktion auf dem Markt erzielbaren Preises dar. Ein solcher Wert, der zumeist auf dem Ergebnis einer Bewertung basiert wurde unter objektiven Gesichtspunkten rechnerisch hergestellt und ist nachvollziehbar. Der Verkaufspreis hingegen ist der tatsächlich erzielbare Erlös bei Kauf/Verkauf des Objektes. Er wird durch aktuelle Rahmenbedingungen und den Markt bestimmt und kann aufgrund besonderer Umstände vom geschätzten Wert abweichen. PRÄZISIONSGRAD Mittel. Für solche Objekte sind dem Gutachter Vergleichsdaten aus der betreffenden Gegend bekannt, um den Verkehrswert errechnen zu können. Die Altersentwertung wurde über die baulichen Elemente gesteuert und das Alter der einzelnen Bauteile wurde ermittelt da keine Detailangaben vorhanden sind. RECHTLICHE ASPEKTE Verkehrswertexpertisen haben in der Regel nur Sachfragen zu beantworten. Rechtsfragen bleiben Juristen vorbehalten. INTERESSENKONFLIKT Der Bewerter bestätigt, dass bei der Erfüllung des Auftrages kein Interessenkonflikt vorhanden ist. Der Auftrag konnte ohne Druck von Dritten ausgeführt werden. 9. BERECHNUNGEN 9.1 REALWERT Gründstück Die Preise verglichen mit bebaubaren Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und mit 0.5 Ausnnutzungs- ziffer in der betreffenden Gegend liegen zwischen 500.- und 600.-/m2. (Beschreibung des Grunstücks Punkt 7.1.) Bewertung betrachtet Plus und Minus Faktoren 600 Fr./m2 (inkl. Miteigentum) 1'354 m2 x 600.-/m2 Fr. 812'400.- angepasst Fr. 820'000.- 9.2 REALWERT DES GRUNDSTUECKS (EV1) MIT LAGEKLASSENTABELLE In der schweizerischen Schätzungspraxis wird der relative Landwert mit Hilfe der sog. Lageklassenmethode von Wolfgang Naegeli ermittelt. Diese Methode beruht auf der durch systematische Auswertung zahlreicher Schätzungen gewonnenen Erkenntnis, dass der Wert des Landes sowohl zum Gesamtwert der Liegenschaft als auch zum Mietertrag in einer ganz bestimmten Relation stehe, die für alle Grundstücke in der gleichen Lage dieselbe sei. Der Landwertanteil am Gesamtwert der Liegenschaft bestimmt sich nach dem Faktor 6.25 und erreicht die Maximalhöhe von 50%. Landwertanteil = Lageklasse x 6.25 % (siehe Beilage) 9
Baugrundstück 1'354 m2 HYPOTHETISCHE WOHNUNGEN Erlaubte SUL 1'354 m2 x 0.5 677 m2 SUL pro Wohnung 112 m2 ca. Wohnungen 6 THEORETISCHER MIETWERT Mietwert Wohnungen und Parkplätze 3 1/2 Zimmerwohnung 6 x 1'650 fr/m x 12 = 118'800 fr/a 12 Parkplätze 12 x 80 fr/m x 12 = 11'520 fr/a Mietwert 130'320 fr/a Der geschätzte Mietwert entpricht der aktuellen Marktsituation. Massgebend sind: Lage, Standard des Hauses. Basis - Vergleichswerte. Datenbank und Erfahrungswerte. ZINSSATZ Nettozins 70% x 1.45% 1.70% 55'386 fr. 30% x 2.50% Betriebskosten 0.40% 13'032 fr. Unterhaltungskosten 0.50% 16'290 fr. Einkommensausfall 0.10% 3'258 fr. Verwaltungskosten 0.40% 13'032 fr. Rückstellungen 0.90% 29'322 fr. Bruttozins 4% 130'320 fr. Fremdkapital Nettozins = Termin - Fix - Hypothek 10 Jahre - Basis Credit Suisse (24.03.2021, siehe Beilage) ERTRAGSWERT Ertragswert Mietwert 130'320 fr/a Bruttozins 4.00% Ertragswert 3'258'000.- fr. Lageklassentabelle SIV Wohnen (Beilage) Hauptkriterien LK Standort 2 Nutzung 4 Lage 5 Erschliessung 4 Marktsituation 5 Mittelwert 4 10
11. ANHANG 11.1 DOKUMENTE UND FOTO Situationsplan 1 : 1000 Grundbuchauszüge Zonenplan Baunormen Credit Suisse Hypothekarzinsen (24.03.2021) Tabelle Lageklasse für Wohnungen Fotos 12
Scala 1:1000 Stampato il 26.03.2021 07:43:57 https://map.geo.ti.ch è una piattaforma pubblica accessibile per la ricerca di geo-informazioni, dati e servizi. Responsabilità: Nonostante si presti grande attenzione all'esattezza delle informazioni pubblicate su questo sito, le autorità Cantonali declinano ogni responsabilità per la fedeltà, l'esattezza, l'attualità, l'affidabilità e la completezza di tali informazioni. Diritti d'autore e fonte: Amministrazione cantonale e ufficio federale di topografia, https://www4.ti.ch/informazioni-legali/ 1/1
Dipartimento delle Istituzioni - Divisione della Giustizia 13.03.21, 19:19 SIFTI SISTEMA D'INFORMAZIONE FONDIARIA DEL CANTONE TICINO DATI ESTRATTI DAL REGISTRO FONDIARIO Chiudi Ufficio dei Registri del distretto di BELLINZONA Stima Proprietari precedenti Comune: BELLINZONA-PREONZO Numero fondo: 572 eGRID: CH768902073795 Superficie totale: m² 1354 Ubicazione: PEZZONE Numero piano: 5 Intavolazione nel SIFTI: 15.10.1996 COPERTURA DEL SUOLO NE m² 1'354 SUPERFICIE NON EDIFICATA - RIVESTIMENTO DURO - HUMUS PROPRIETA' STREICH JACQUELINE, 30.01.1968 Modo di acquisto DONAZIONE, DG 7462/07.09.2010 SERVITU' Nessuna servitù. ONERI FONDIARI Nessun onere fondiario. MENZIONI OBBLIGO RIMBORSO IMPOSTA SULLA SOSTANZA DG 749/13.06.1983 PIANO REGOLATORE DG 2330/20.11.1989 COMPROPRIETA' COATTIVA su RF di BELLINZONA-PREONZO part. 571, QUOTA A 1/2 DG 5235/15.07.1996 Queste informazioni non hanno alcuna valenza giuridica. Vincolante è solamente l'estratto ufficiale rilasciato dal competente Ufficio dei registri distrettuale. Data consultazione estratto: sabato 13 marzo 2021, ore 19:19 https://www.sifti.ti.ch/scripts/sifti_estratto_arcims_gen_dbi…AR=572&NUMPPP=0&SUPSDE=1354&NUMDAT=13.03.2021&NUMORA=19:19:08 Pagina 1 di 2
Scala 1:1000 Stampato il 18.03.2021 09:56:29 https://map.geo.ti.ch è una piattaforma pubblica accessibile per la ricerca di geo-informazioni, dati e servizi. Responsabilità: Nonostante si presti grande attenzione all'esattezza delle informazioni pubblicate su questo sito, le autorità Cantonali declinano ogni responsabilità per la fedeltà, l'esattezza, l'attualità, l'affidabilità e la completezza di tali informazioni. Diritti d'autore e fonte: Amministrazione cantonale e ufficio federale di topografia, https://www4.ti.ch/informazioni-legali/ 1/1
Dipartimento delle Istituzioni - Divisione della Giustizia 18.03.21, 14:30 SIFTI SISTEMA D'INFORMAZIONE FONDIARIA DEL CANTONE TICINO DATI ESTRATTI DAL REGISTRO FONDIARIO Chiudi Ufficio dei Registri del distretto di BELLINZONA Stima Comune: BELLINZONA-PREONZO Numero fondo: 571 eGRID: CH753702890706 Superficie totale: m² 147 Ubicazione: PEZZONE Numero piano: 5 Intavolazione nel SIFTI: 15.10.1996 COPERTURA DEL SUOLO NE m² 147 SUPERFICIE NON EDIFICATA - RIVESTIMENTO DURO - HUMUS PROPRIETA' Comproprietà coattiva A 1/2 Part. 572 RF di BELLINZONA-PREONZO B 1/2 Part. 573 RF di BELLINZONA-PREONZO COSTITUZIONE COATTIVA, DG 1429/23.11.1973 RINNOVAMENTO CATASTALE, DG 6062/08.08.2001 SERVITU' Nessuna servitù. ONERI FONDIARI Nessun onere fondiario. MENZIONI PIANO REGOLATORE DG 2330/20.11.1989 Queste informazioni non hanno alcuna valenza giuridica. Vincolante è solamente l'estratto ufficiale rilasciato dal competente Ufficio dei registri distrettuale. Data consultazione estratto: giovedì 18 marzo 2021, ore 14:30 © 1996-2021 Centro sistemi informativi ing. Riccardo Calastri, Bellinzona (GeoRev) https://www.sifti.ti.ch/scripts/sifti_estratto_arcims_gen_dbi.…PAR=571&NUMPPP=0&SUPSDE=147&NUMDAT=18.03.2021&NUMORA=14:30:38 Pagina 1 di 1
COMUNE DI PREONZO pag. 23 3. L'indice di sfruttamento massimo (Is) è lo 0,5 4. L'altezza massima è di ml. 7,80. 5. La distanza da confine è D = 2/3 H, min. ml. 3,00. 6. Sono ammesse costruzioni su grandi superfici per un'area minima di mq 5'000; il supplemento all'Is è dello 0,1. 7. La a a a a a bb a a a a 'a . 9.4. 8. Per i posteggi fanno stato le norme dell'art. 36. 9. Per le parti di zona limitrofe al nucleo tradizionale, dovranno essere ri- spettati gli allineamenti e gli arretramenti indicati nel piano del nucleo di villaggio 1 : 1`000. 10. Il grado di sensibilità (art. 43 OIF) stabilito per la zona è il grado II. Art. 32 Zona 1. Sono ammesse costruzioni per la residenza e il lavoro non molesto. residenziale R3 2. L'indice di occupazione massimo (Io) è del 35 %. 3. L'indice di sfruttamento massimo (Is) è lo 0,6. Per la formazione di negozi, esercizi pubblici, studi medici è applicabi- le un supplemento all'Is dello 0,1. 4. L'altezza massima è di ml. 10,50 5. La distanza da confine e D = 2/3 H, minimo ml. 3,00. 6. Sono ammesse costruzioni su grandi superfici per un'area minima di mq 5'000; il supplemento all'Is è dello 0,l. 7. La distanza dall'area pubblica è quella prevista dall'art. 9.4. 8. Per i posteggi fanno stato le norme dell'art.36. 9. Il grado di sensibilità (art. 43 OIF) stabilito per la zona è il grado II. Art. 33 Zona 1. Sono ammesse costruzioni a carattere artigianale e industriale. industriale Industrie pesanti, raffinerie e serbatoi di carburante sono esclusi. I L'insediamento di industrie che utilizzano, depositano, travasano o producono sostanze o prodotti particolarmente nocivi per le acque (quali ad esempio i solventi clorurati, i pesticidi, i fertilizzanti e i com- posti di riconosciuta nocività) è subordinato alla presentazione di un'analisi del rischio a dimostrazione che l'insediamento non costitui- sce pericolo per la falda acquifera, tale da compromettere il suo sfrut- tamento a scopo potabile. E' permessa l'abitazione unicamente per il personale adibito alla sor- veglianza degli impianti.
BAULAND VIA AI CROTT 6523 PREONZO LAGEKLASSE FÜR WOHNUNGEN Criteri principali CP 1 CP 2 CP 3 CP 4 CP 5 CP 6 CP 7 CP 8 CP 9 CP 10 Punti Media A Ubicazione Podere isolato, All'esterno del All'interno del paese fuori mano paese paese Ai margini della Sulla strada Nel centro, nel Villaggio, piccola località località principale nucleo 2.00 Grande località, piccola Sulla strada In periferia Nel centro cittadina principale Ai margini della Quartiere Città di medie dimensioni Sobborghi Centro città città periferico Ai margini della Quartiere Quartiere Grande città CH Sobborghi Migliore posizione commerciale città periferico cittadino Località di vacanza Località semplice Località media Località esclusiva 2.00 B Utilizzo Utilizzo abitativo in Zone miste con diminuzioni di Zone miste Zone miste con incrementi di valore zone industr./artigianali valore Al di fuori delle zone edificabili Zone residenziali di standard Zone residenziali Zone residenziali semplici Zone migliori ordinarie elevato 4.00 5.00 Cattivo Basso sfr. IS 0,2- Scarso sfr. IS Medio sfr. IS 0.6- Elevato sfr. IS Sfruttamento molto elevato Sfruttamento realizzabile sfruttamento 0,39 0,4-0,59 0.79 0.8-0.99 IS 1.0 e superiore 4.00 C Posizione Posizione Zona ville, di Attrattiva della posizione Inadeguata Poco attrattiva Posizione media Buona posizione Ottima posizione Posizione esclusiva, vista cattiva prestigio 5.00 Nessuna immissione, particolari Immissioni Immissioni forti Immissioni medie Immissioni deboli vantaggi di posizione 5.00 5.00 D Viabilità Nessun Scarsa Bassa freq. Media freq. Ampia offerta, buona freq. a breve Mezzi pubblici Migliore posizione in centro città collegamento frequenza grossa dist. media dist. dist. 4.00 Scuole, negozi, autorità, Tutte le offerte nelle immediate Molto lontani o non disponibili A media distanza Buona offerta a breve distanza cultura vicinanze 4.00 4.00 E Situaz. di mercato Concreta per l'oggetto in Nessuna Bassa domanda, offerta Domanda elevata, bassa Domanda molto elevata per Contesto di mercato bilanciato questione domanda elevata offerta questo oggetto 5.00 6.00 5.00 Totale 20.00 Media CP (Totale : 5) 4.00 Valore relativo det terreno 4 x 6.25 (fattore) 25% Location (valore del terreno) scarsissimo basso medio buono ottimo 1.0 - 2.3 2.4 - 3.5 3.6 - 4.7 4.8 - 5.9 6.0 - 8.0 CP Abitazioni Tabella SIV
Parzelle 572 Bauland
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