IMMOBILIENFAKTEN 2012/2013 MÜNCHEN - BOSSELER & ABEKING
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Immobilienfakten 2012/2013
München
Immobilienfakten 2012/2013
München
1 Wirtschaftsentwicklung und Immobilienmarkt Deutschland 3
3
1.1 Immobilienmarkt profitiert von Konjunkturimpulsen
1.2 Expansion – aber nicht bei Büros und Logistik 4
1.3 Wohninvestments weiter auf dem Vormarsch 4
1.4 Stabile Erwartungen an den Einzelhandel
5
1.5 Bürovermietung beschleunigt Konsolidierung
6
2 Städte im Vergleich 7
2.1 Wirtschaftliches Potential, Lebensqualität und Attraktivität 7
2.2 Bevölkerung: Wertschätzung urbaner Lebensbedingungen 8
2.3 Beschäftigung: Fachkräftemangel nicht nur im Süden 9
2.4 Kaufkraft: Steigerung durch Inflation nivelliert ? 10
2.5 Gewerbeimmobilien: Räumliche Streuung auch von Büroinvestments 11
13
2.6 Vermietung Einzelhandel weiter lebhaft – Büros uneinheitlich
2.7 Panorama: Deutschlands größte Städte 15
2.8 Fazit: Expansiver Immobilienmarkt birgt weitere Chancen 19
3 MÜNCHEN IM WANDEL 20
3.1 Investment: Steigerung der Core-Potentiale und Flächennachschub für alle 20
3.2 Assetklassen: Büros und Einzelhandel in neuen Lagen - Quantität für‘s Wohnen -
Nachholbedarf bei klassischem Gewerbe 21
3.3 Lagen: Gewerbeentwicklungen verteilen Marktgewichte – Preisspreizung in den Wohnlagen
24
3.4 Bürovermietung: Verzögerungen aufgeholt - Kontinuität erwartet 28
3.5 Industrie- und Lagerflächenvermietung: Run auf große Einheiten 29
3.6 Einzelhandel: Spannende Objekte noch in Entwicklung29
3.7 Wohnen: Gute Aussichten – hohe soziale Bedeutung 31
4 Perspektiven für Investoren
33
Immobilienfakten München 2012/2013
1 WIRTSCHAFTSENTWICKLUNG UND IMMOBILIENMARKT IN DEUTSCHLAND
1.1 IMMOBILIENMARKT PROFITIERT VON KONJUNKTURIMPULSEN
Deutschland hat als weltweit viertgrößte Volkswirtschaft im Jahr 2011 eine Steigerung des realen Bruttoinlandsprodukts von 3% erreicht.
Ein überaus positives Ergebnis, das sich in zahlreichen weiteren Indikatoren niederschlägt. So wuchs allein die Zahl der Bürobeschäftigten
um 2,2%. Allerdings war das Wachstum stark konjunkturbedingt, weshalb die BIP-Prognose für 2012 derzeit nur bei einem Plus von 0,7%
liegt, bis eine weitere Verringerung verunsichernder Faktoren in 2013 möglicherweise wieder zu einem Wachstum von etwa 1,6% führen kann.
VERÄNDERUNG DES REALEN BRUTTOINLANDSPRODUKT
6% 2010
2011
4% 2012*
2013*
2%
Quelle: Eurostat
0
Polen
Österreich
Deutschland
Frankreich
Euro-Zone
Niederlande
Spanien
Italien
Griechenland
Großbritannien
USA
-2%
-4%
-6%
-8%
Das nachhaltige strukturelle Wachstumspotenzial ist in Deutschland mit 1,5% laut OECD-Wirtschaftsbericht 2012 allerdings unterdurch-
schnittlich und läuft Gefahr, allein wegen des Rückgangs der Erwerbsbevölkerung spätestens ab 2020 auf unter 1% zu sinken. Das Pro-
duktivitätswachstum je Beschäftigten betrug in den letzten 10 Jahren nur etwa die Hälfte des OECD-Durchschnitts. Besonders groß ist
demzufolge der Rückstand im Bereich der Unternehmensdienstleistungen. Dafür sind die Arbeitskosten im vergangenen Jahrzehnt in der
Bundesrepublik deutlich langsamer gewachsen als in den anderen EU-Ländern.
Derzeit profitiert nicht nur der Immobilienmarkt von der europäischen Schuldenkrise: In 2011 sind 240.000 Personen mehr nach Deutsch-
land gekommen als weggezogen, - mit der Folge, dass sich die Einwohnerzahl zum ersten Mal seit 8 Jahren um rund 50.000 Personen
erhöht hat. Jedoch wird Deutschlands generelle Attraktivität als Investitionsstandort wie als Zuwanderungsland durch Zugangsschranken,
Wettbewerbsbeschränkungen und bürokratischen Aufwand stärker begrenzt als in vielen anderen OECD-Staaten. Dadurch ist auch der
Anteil der Hochqualifizierten an der Zuwanderung hier konstant niedriger. Fehlende Finanzmittel vor allem für kleine Unternehmen schrän-
ken Deutschlands prinzipiell hohe Innovationsfähigkeit ein. Gerade bei den Umweltinnovationen besteht daher angesichts des steigenden
Wettbewerbs bereits die Gefahr, dass Deutschland zu einem Zeitpunkt seine Führungsposition verliert, an dem die Bedeutung dieser Tech-
nologien zunimmt.
Die OECD-Ländervergleiche erlauben weiterhin den Schluss, dass Steuersysteme stabilere Wachstumsergebnisse bringen, die einen höheren
Einnahmenanteil aus Verbrauch und unbeweglichem Vermögen realisieren. Und das deutsche Bankensystem ist durch seine vergleichsweise
hohe Verschuldung in Finanzmarkt-Stresssituationen besonders verletzlich. Während die großen Banken ihr Kernkapital den neuen Kapi-
talanforderungen entsprechend bereits sukzessive um rund 50% erhöhen, steht eine Reform der Landesbanken und des Sparkassensektors
noch aus.
Voraussichtlich werden angesichts der nach wie vor soliden Finanzlage sowohl der Nichtfinanzunternehmen wie auch der privaten Haus-
halte die monetären Impulse in Deutschland vorerst weiterhin konjunkturstützend wirken und insbesondere expansiven Investitionen, auch
im Wohnungsbau, Auftrieb geben, weil aktuell mehr freies Anlagekapital im eigenen Land verbleibt. Das Baugewerbe als arbeitsintensiver
Sektor profitiert besonders von der hohen Inlandsnachfrage: Die Baugenehmigungszahlen für Wohnungen haben 2011 um 21,7% zugelegt,
im Geschosswohnungssegment sogar um 26,8%. Die Baubranche rechnet in 2012 mit einem Umsatzplus von 3,8%. Allerdings waren hier in
2011 bereits Preisanstiege zu verzeichnen, die deutlich über der Verbrauchsinflation von 2,3% lagen. Aktuelle Prognosen gehen von insge-
samt eher sinkenden Inflationsraten in den nächsten beiden Jahren aus.
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JAHRESPROJEKTIONEN BAUPREISINDEX 02/2011-02/2012
Prozentuale Veränderung zum Vorjahr Wohngebäude (Neubau) 2,8%
2011 2012 2013
BIP* 3,0 0,7 1,6 Wohngebäude (Instandhaltung) 3,3%
Bruttoanlageinvestitionen** 6,5 1,2 3,8 Bürogebäude 2,7%
Öffentlich** -0,4 -7,7 -0,3
Wohnungsbau** 5,9 1,3 2,6 gewerbliche Betriebsgebäude 2,9%
Nichtwohnungsbau** 7,9 2,4 4,9 Quelle: Destatis
Inlandsnachfrage* 2,3 1,1 1,7
Exporte* 8,2 3,0 5,0
Importe* 7,4 4,0 5,5
Einer potentiellen Anlageinflation muss heute nicht mehr durch
Arbeitslosenquote* europaweite Geldmengensteuerung begegnet werden. Sie fordert
(Jahresdurchschnitt) 6,8 6,4 6,3 maximal sektorale Eigenkapitalerhöhungen heraus und höch-
stens nationale Maßnahmen gegen einen zu starken Anstieg der
Quellen: *Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie, Monatsbericht Mai 2012
**OECD Wirtschaftsberichte, Deutschland 2012 Hypothekenkreditvergabe, da gerade Immobilienpreisblasen zu-
nächst in räumlich begrenzten Teilmärkten auftreten.
1.2 EXPANSION – ABER NICHT BEI BÜROS UND LOGISTIK
In 2011 ist das Volumen privater und gewerblicher Immobilientransaktionen um 13% auf 166 Mrd. Euro gestiegen. Gewerblich motivierte
Immobilieninvestments wuchsen dabei um insgesamt 26% auf 29,5 Mrd. Euro. Der Anstieg war von Einzelinvestments getragen, die um
4,5 Mrd. Euro auf 84% des Umfangs zunahmen, während Portfoliogeschäfte um 0,6 Mrd. Euro geringer ausfielen als im Vorjahr. Vor allem
Banken und Immobilienunternehmen steigerten ihr Engagement, aber auch Spezialfonds sowie Bauträger und Entwickler. Die größten
Gesamtausgaben tätigten Spezialfonds, private Anleger und geschlossene Fonds. Bereits an vierter Stelle standen hier ebenfalls Bauträger
und Entwickler. Bei den Portfoliogeschäften legten einzig Equity und Real Estate Funds deutlich zu. Das Umsatzvolumen mit ausländischem
Kapital war mit rund 8 Mrd. Euro nahezu identisch wie im Vorjahr und hat damit das Niveau von 2008 noch immer um fast 4 Mrd. Euro ver-
fehlt. Die Investments werden derzeit - im Gegensatz zum Boom vor der Finanzkrise - ganz überwiegend von inländischem Kapital getragen.
Das Engagement von Investoren aus manchen Euroländern reduzierte sich in 2011, dafür waren Investoren aus den USA und Kanada wieder
stärker vertreten. Während der Anteil ausländischer Käufer von Portfolioinvestments auf 69% sank, stieg er bei den Einzelobjekten auf 28%,
hier am stärksten aus den USA und Großbritannien.
Transaktionsvolumina assetklassen
12 2010
Mrd. Euro
2011
10
8
6
4
2
0
Büro Retail Wohnen Hotel Logistik anderes Gewerbe Grundstück
Quellen: Eigene Berechnungen nach Daten von BNP Paribas
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Immobilienfakten München 2012/2013
Mit Wohngebäuden wurden 6 Mrd. Euro umgesetzt. Die Steigerungsrate von 59% war hier mit Abstand die höchste aller Assetklassen, das
Investment lag aber trotzdem erst wieder bei knapp 90% des Niveaus zu Beginn der Krise in 2008. Der Anteil des Wohnsektors am gesam-
ten Transaktionsvolumen ist auf 20% gestiegen. Gewerbliche Immobilien verzeichneten in 2011 einen Anstieg um 21% auf 23,6 Mrd. Euro.
Einzelhandelsobjekte hatten daran einen Anteil von 46%. Der Umsatz in dieser Assetklasse ist damit nochmals um 38% gestiegen und lag
mit 10,8 Mrd. Euro weit vor dem der Büroimmobilien, die für 7,0 Mrd. Euro, - einem Anteil von gut 30% - gehandelt wurden. Damit ist de-
ren Transaktionsumfang um -4% gegenüber 2010 gefallen. Der Markt für Logistikimmobilien verzeichnete sogar einen Rückgang um -6%.
Stattdessen erbrachten andere Gewerbeobjekte einen Transaktionszuwachs von 23%, darunter viele Spezialimmobilien wie Ärztehäuser. Die
Umsätze für Hotels haben sich in 2011 - auch dank neuer innovativer Konzepte - verdreifacht. Die Investitionen in gewerbliche Entwick-
lungs-grundstücke wurden nochmals um 47% gesteigert, was eine offenbar erfolgversprechende Zukunftserwartung zum Ausdruck bringt.
1.3 WOHNINVESTMENTS WEITER AUF DEM VORMARSCH
Die Ausgaben für Wohnimmobilien verteilten sich mit rund 80% auf Bestandsobjekte, mit knapp 17% auf Neubauten und weitere 3% auf
Sonderwohnformen. Sicherheitsorientierte Anlegergruppen favorisierten eher den Wohnungsneubau, während stärker renditeorientierte
mehr in den Bestand gingen. Ältere Einzelobjekte waren durchschnittlich etwa 30% teurer als Bestandsportfolios, moderner Bestand lag
weitere 60% darüber. Ein Neubau kostete 2011 durchschnittlich etwa das 2,5-fache eines älteren Bestandsobjekts und 60% mehr als der
moderne Bestand. Stiegen Neubau- und Bestandspreise noch bis zum 3. Quartal 2011 langsam und parallel, hat sich die Preisentwicklung
seither beschleunigt, wobei die Neubaupreise immer stärker nach oben abweichen. Da die einkommensabhängige Durchschnittsmiete dem
Trend langsamer folgt, sinkt die Durchschnittsrendite.
Das 1. Quartal 2012 brachte mit 3,6 Mrd. Euro bereits 60% des gesamten Vorjahresumsatzes, wobei 2,4 Mrd. Euro aus dem Verkauf großer
Bestandsportfolios entstanden, von denen weitere erwartet werden. Neue Objekte waren am Quartalsergebnis nur zu 3% beteiligt, jedoch
wird bis 2014 ein weiterer Anstieg der Neubauzahlen um etwa 15% prognostiziert. In 2012 kann auf jeden Fall von einem Übertreffen des
Vorjahresergebnisses im Wohnsektor ausgegangen werden. Da die Immobilienmärkte die demografische Entwicklung aufnehmen müssen,
werden besonders bei Projektentwicklungen in Ballungsgebieten und Studentenstädten mit steigenden Haushaltszahlen, in denen der im-
mense Rückgang des Wohnungsbaus zwischen 1995 und 2010 die Angebotslücke vergrößert hat, weitere Wertzuwächse zu verzeichnen
sein. Eine steigende Dynamik ist inzwischen in mittleren und vor allem in einfachen Lagen zu beobachten, da bei markant niedrigeren Ein-
stiegsfaktoren höhere Renditen erzielt werden. In Regionen mit Bevölkerungsrückgang kann im Bestand – je nach Angebotslage - durchaus
auch mit fallenden Preisen gerechnet werden.
1.4 STABILE ERWARTUNGEN AN DEN EINZELHANDEL
Bei kontinuierlich steigenden Einzelhandelsumsätzen und anhaltend gutem Konsumklima richten weitere internationale Ketten und eta-
blierte Marken ihre Expansionspläne mit bereits bewährten und neuen Konzepten auf Deutschland aus. Die ersten Shopping-Clubs für
bestimmte Kundenkreise von Online-Händlern tauchen in den Metropolen auf, manche Standorte profitieren besonders von speziellen Ver-
anstaltungen und Branchen-Events. Zusätzliche Angebote in A-Lagen sind schnell vermietet. Dadurch haben sich vor allem die Spitzen- und
Durchschnittsmieten in den Innenstadtlagen meist positiv entwickelt, während das größere Angebot an B-Standorten und in Nebenlagen
die Mieten dort eher unter Druck setzt. Allerdings interessieren sich expandierende Filialisten zunehmend auch für mittelgroße Städte und
Kleinstädte, besonders im kaufkraftstarken süddeutschen Raum.
Investoren sind von einer stabilen Entwicklung überzeugt und geben auch optimierungsbedürftigen Objekten gute Chancen. Um Einzelhan-
delsimmobilien ging es daher in 2011 bei sieben der zehn größten Verkäufe, institutionelle Käufer waren für rund zwei Drittel des Umsatzes
verantwortlich, und von ausländischen Anlegern wurden 40% des Retail-Volumens getätigt. Mit -29% rückläufig war nur der Anteil der
Geschlossenen Fonds. Dagegen stiegen private Direktinvestitionen auf 10% des Gesamtvolumens.
Shopping-Center machten nach einer Steigerung um etwa 30% in
EINZELHANDELSINVESTMENTS 2011 2011 rund 44% des Anlageumfangs aus, mit Spitzenrenditen zwi-
Mrd. Euro % schen 5% und 6,5%. Es folgten High-Street-Objekte wie Geschäfts-
Shopping-Center 4,8 44,4 und Kaufhäuser, die nach einem Anstieg des eingesetzten Kapitals
um rund 90% auf einen Anteil von etwa 32% kamen. Da 1A-Ge-
1A-Lage/High-Sstreet 3,5 32,4 schäftshäuser bei sicherheitsorientierten Anlegern wie Privatinve-
storen und Family Offices besonders begehrt, Eigentümer aber kaum
Fachmärkte/Discounter 2,5 23,2 zur Veräußerung bereit sind, fielen die Spitzenrenditen trotz stei-
gender Mieten partiell unter 4%. In Fachmärkte, Fachmarktzentren,
Summe 10,8 100,0 Supermärkte und Discounter wurde zusammen 23% des Einzelhan-
Quelle: BNP / Colliers delsvolumens investiert, was ihren Umfang um 18% erhöhte. Die
Tendenz zeigte hier eindeutig vom Portfolio- zum Einzeldeal.
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Sofern die Konjunktur in 2012 tatsächlich nur eine „Delle“ zeigt, kann von weiterhin guten Flächenumsätzen und hoher Nachfrage vor allem
von internationalen Filialisten ausgegangen werden. Ein leichter Anstieg der Spitzenmieten ist dann zu erwarten. Damit sind prinzipiell die
Voraussetzungen für ein hohes Transaktionsvolumen auch mit Einzelhandelsimmobilien gegeben. Allerdings hat das Renditeniveau in den
Spitzensegmenten der Investmentbereiche Wohnen und Einzelhandel kaum noch Spielraum nach unten. Angesichts des aufgrund geringer
Verkaufsbereitschaft konstant knappen Angebots erstklassiger Wohn- und Einzelhandelsobjekte, einer zurückhaltenden Finanzierungsbe-
reitschaft der Banken und der auch notleidenden, managementintensiven Immobilien, die vermehrt auf den Markt kommen, ist ein deut-
licher Umsatzanstieg genauso unwahrscheinlich wie steigende Renditen.
1.5 BÜROVERMIETUNG BESCHLEUNIGT KONSOLIDIERUNG
In den 9 größten deutschen Städten hat die Vermietung von Büroflächen 2011 trotz verhaltener Erwartungen um zusammen rund 18 %
zugenommen und damit einen Umfang von 3,7 Mio. m² erreicht, was nahezu dem Vorkrisenniveau von 2007 entspricht. Während der Anteil
der Großvermietungen leicht rückläufig war, wurden mittlere Flächengrößen zwischen 1.000 m² und 5.000 m² besonders nachgefragt. Trotz
der sich im 2. Halbjahr etwas eingetrübten Konjunkturaussichten expandierten weiterhin viele Unternehmen vor allem der Bereiche Unter-
nehmensdienstleistungen, Industrie und Bauwirtschaft oder schoben einen längst geplanten Umzug nicht länger auf.
Da der Leerstand bei Erstbezugsflächen um -26% abnahm, stiegen die Spitzenmieten im allgemeinen um rund 3 %. Der Leerstand im mo-
dernen Bestand insgesamt reduzierte sich um etwa -14%, daher erfolgte für diese Flächen auch ein Anstieg der Durchschnittsmieten. Bei
Flächen mittlerer Ausstattung erhöhte sich der Leerstand dagegen um 3,2% auf 5,3 Mio. m², was auch der Modernisierung unsanierten
Bestands zuzurechnen ist, dessen Leerstand um -20,5% zurückgegangen ist. So traten hier keine gravierenden Mietpreisbewegungen auf.
Die allgemeine Leerstandsquote fiel von 10,3% auf 9,6%. Für den gesunkenen Fertigstellungsumfang ließen sich wieder höhere Vorvermie-
tungsquoten realisieren, und auch revitalisierte Bestandsobjekte waren sogar großflächig zu vermieten.
Die Entwicklung der Kaufpreise richtete sich in 2011 noch stärker als bisher nach aktuellen Mietniveaus, deren relative Bedeutung gegenüber
derjenigen von Indikatoren, die langfristigen Erfolg erwarten lassen - wie beispielsweise der Bürobeschäftigtenentwicklung -, deutlich zu-
genommen hat. Bei solchermaßen kontinuierlich mitsteigenden Preisen bleiben die Spitzenrenditen trotz Mietenwachstums daher konstant.
Das Sicherheitsbedürfnis der Anleger steigt angesichts der Kapitalmarktrisiken weiter, so dass demgegenüber die Preise für solche Objekte
nach unten tendieren, die nicht dem Anforderungsprofil von Investoren und Kreditgebern entsprechen. Damit vergrößert sich deren Rendi-
teabstand zu den kaum verfügbaren Spitzenobjekten.
Bei nur leichter Konjunkturabschwächung ist zu erwarten, dass sich der Büromietmarkt in 2012 weitgehend stabil verhält und mit einem
Rückgang der Flächenumsätze höchstens kurzfristig zu rechnen ist. Angesichts des geringer werdenden hochwertigen Flächenangebots
kann von höheren Vermietungsquoten und leicht steigenden Mieten wie Preisen sowie stabilen Renditen für moderne Objekte in besten und
guten Lagen ausgegangen werden. Ein stärkeres Mietenwachstum könnte hier dann ab 2013 eintreten. In Rand- und Nebenlagen bietet eine
meist ausreichende Flächenverfügbarkeit bei hoher Preissensibilität kaum Steigerungspotentiale. Flächen geringerer Qualität stehen weiter
unter Abwärtsdruck, so dass mit einem steigenden Sockelleerstand kaum vermietbarer Flächen zu rechnen ist. Die Verkaufswelle offener
Immobilienfonds zeigt auf die Marktsituation in Deutschland nur moderaten Einfluss, da hiervon vielfach Objekte im Ausland betroffen sind.
Die Attraktivität von hochwertigen und langfristig vermieteten Büroimmobilien in Deutschland bleibt auch angesichts des Kapitalmarktum-
feldes voraussichtlich unverändert, so dass das Transaktionsvolumen 2012 mindestens auf Vorjahresniveau verharrt. Die Hauptnachfrage
wird weiter von eigenkapitalstarken Investoren ausgehen. Ein erheblicher Teil der aktuell im Bau befindlichen Flächen wird erst ab 2013
fertiggestellt und umfasst unter anderem mehrere große, nicht handelbare Eigennutzerobjekte, so dass die Chancen für Flächenmoderni-
sierungen in qualifizierten Lagen und an etablierten Standorten weiter steigen, sofern neue Projektentwicklungen durch Finanzierungseng-
pässe begrenzt werden.
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Immobilienfakten München 2012/2013
2 STÄDTEVERGLEICH
2.1 WIRTSCHAFTLICHES POTENTIAL, LEBENSQUALITÄT UND ATTRAKTIVITÄT
Aktuell setzen gleich vier Rankings mit verschiedenen Schwerpunkten München unter den sechs größten deutschen Städten auf Platz 1.
Interessierten sich die „Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft“ und IW Consult vor allem für Wohlstand, wirtschaftliche Dynamik und die
Standortzufriedenheit von Unternehmen, stellte die Frankfurter Allgemeine Zeitung zusammen mit Roland Berger Strategy Consultants
die Anziehungskraft für bestimmte Berufsgruppen in den Vordergrund, die als Beschleuniger von Produktivität und Wohlstand zu einem
wesentlichen Wachstumsfaktor geworden sind. Mercer Consulting hingegen ließ die Lebensqualität in Städten weltweit von international
tätigen Mitarbeitern bewerten, während das Internetportal „Meine Stadt“ heimische Bewohner um Aussagen zur Zufriedenheit mit ihrem
Wohnort aufrief. Neben den zahlenrationalen Indikatoren führten also auch die subjektiven Bewertungen ganz unterschiedlicher Gruppen
zum hoch verdienten Spitzenplatz der bayerischen Landeshauptstadt.
STÄDTERANKINGS 2011/2012
Schwerpunkt München Stuttgart Hamburg Frankfurt Düsseldorf Berlin
Wirtschaftspotential 1 2 5 3 4 6
Anziehungskraft 1 2 3 4 6 5
Lebensqualität 1 6 4 3 2 5
Wohnzufriedenheit 1 1 1 5 4 6
Gesamtbewertung 1 2 3 4 5 6
Quellen: Städterankings FAZ / IW Consult / Mercer / www.meinestadt.de - 2011/2012
München konnte seine Spitzenposition in den Rankings über Jahre kontinuierlich ausbauen. Zwar führt das hohe Kostenniveau zu Ein-
schränkungen in der Bewertung, aber keine deutsche Großstadt hat je Einwohner mehr Unternehmenszentralen, und auch das Gründungs-
geschehen erreicht in München Spitzenwerte. Bei der Jugendarbeitslosenquote sowie den Beschäftigungsraten von Frauen und Älteren liegt
die bayerische Landeshauptstadt ganz weit vorn. Umfassende Freizeit-, Sport- und Kulturangebote lassen München ebenso punkten wie die
Wirtschaftsfreundlichkeit der Stadtverwaltung.
Dagegen wird gerade das wesentlich kleinere Stuttgart offenbar häufig unterschätzt: Bei fast allen Bewertungskriterien belegt die schwä-
bische Stadt mindestens einen klaren zweiten Platz. Berlin, Hamburg, Frankfurt und Düsseldorf liegen jedoch weit vor der bayerischen wie
der schwäbischen Metropole, wenn es um Toleranzindikatoren geht, wie beispielsweise die Einbürgerung von Ausländern, eine geringere
Neigung zu extremistischem Wahlverhalten und die Lebendigkeit künstlerischer Subkultur.
Eine wissensbasierte technologieorientierte Wirtschaftsstruktur mit industriellem Kern, Branchenclustern und Agglomerationsvorteilen bil-
det den effektivsten Push-Faktor weiterer Wirtschaftsentwicklung. Da offenbar „Kreativität (…) für das 21. Jahrhundert genauso wichtig“
ist „wie im 18. Jahrhundert die Fähigkeit, einen Pflug zu bedienen“1 , gilt die neue Dienstleistungsindustrie als potentialbestimmend. Die gut
ausgebildete, gut verdienende und avantgardistische „kreative Klasse“2 ist seit 1950 von etwa 15% auf einen Anteil auf heute rund 25-30 %
an der urbanen Bevölkerung gestiegen. Von ihrem Innovationstalent profitiert die Wertschöpfung der Unternehmen, an ihrer Zahlungskraft
orientieren sich die Spitzenpreise in den gefragtesten Wohnlagen.
Nicht nur Chancenvielfalt und Einkommensperspektiven des Arbeitsmarktes sind für technologisch und wissenschaftlich Innovative, für
Entrepreneure und Künstler wichtig, sie benötigen darüber hinaus ein abwechslungsreiches kulturelles Angebot, ein anregendes Umfeld aus
Bildung und Wissenschaft sowie ein Toleranzklima, in dem Vielfalt und Verschiedenheit der Lebensformen respektiert und geschätzt werden.
Jedoch unterscheiden sich offenbar zumindest in München die „hochkreativen“ Berufsgruppen von den „hochqualifizierten“ durchaus hin-
sichtlich ihrer Wohnstandortpräferenzen: Während erstere vorzugsweise innenstadtorientiert sind, bevorzugen die zweiten den Stadtrand
und das nähere Umland3.
1
Edward Glaeser, Ökonom an der Harvard-Universität, Neue urbane Wirtschaftsgeographie
2
Richard Florida: The Rise of the Creative Class. New York 2002.
3
Ilka Kürbis: Einwohnerentwicklung und Attraktivität der Wissensmetropole München. In: BBSR: Die Attraktivität großer Städte: ökonomisch, demografisch, kulturell.
Ergebnisse eines Ressortforschungsprojekts des Bundes, Bonn 2012, S.25
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Städteranking Wirtschaftspotential 2011
70
Niveau Dynamik
Indexwert
60
66,8%
50
59,6% 58,4% 57,9%
56,2% 55,1%
40 49,4%
48,3%
44,8% 44,3% 45,7%
41,8%
30
20
10
0
München Stuttgart Hamburg Frankfurt Düsseldorf Berlin
Quelle: IW Consult
2.2 BEVÖLKERUNG: WERTSCHÄTZUNG URBANER LEBENSBEDINGUNGEN
Zwar sind Ausbildungs- und Arbeitsmöglichkeiten für alle Bevölkerungsgruppen in erwerbsfähigem Alter zunächst entscheidend, jedoch
konstatiert das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) in seiner jüngst veröffentlichten Vergleichsstudie zur Attraktivi-
tät deutscher Großstädte auch eine allgemein gestiegene Wertschätzung der seit den 1980er Jahren meist deutlich verbesserten städtischen
Lebens- und Umweltbedingungen.
Bevölkerung 2009-2030
4.000.000 16%
2009
15%
3.500.000
2030 14%
Veränderung 2009-2030
3.000.000 12%
2.500.000 10%
2.000.000 8%
7% 7%
1.500.000 6% 6%
1.000.000 4% 4%
3%
500.000 2%
0 0
Berlin Hamburg München Frankfurt a.M. Stuttgart Düsseldorf
Quelle: Bertelsmann-Stiftung 2011
Die fast jährlich noch etwas weiter nach oben korrigierten Prognosen für wachsende Einwohnerzahlen in den sechs größten Städten sind der
steigenden Lebenserwartung ebenso geschuldet wie einem höheren Anteil von Familien mit Kindern, die die Kernstadt nicht mehr zugunsten
des Umlands verlassen wollen. Weiterhin ziehen gerade junge Ausbildungs- und alleinstehende Arbeitsplatzwanderer nicht nur aus dem
direkten Umland in die Stadtregionen, sondern ebenso aus anderen Bundesländern sowie zunehmend aus dem europäischen Ausland – jene
vor allem in die westdeutschen Metropolen. Während die Gruppe der stadtsuchenden 18- bis 30-Jährigen in der Bevölkerung gegenwärtig
noch sehr stark besetzt ist, ihr Anteil in den kommenden Jahren aber zurückgehen wird, überwiegt bei der zwar noch kleinen Gruppe der
Rückkehrer aus dem Umland bereits das Rentenalter.
Steigende Wohnkosten bilden die größte Gefahr für die zunehmende Altersseggregation innerhalb und eine selektive Abwanderung wich-
tiger Berufsgruppen aus der Stadt. Besonders die unterschiedlichen Kostenverhältnisse zwischen den Städten und ihrem jeweiligen unmit-
telbaren Umland bestimmen maßgeblich Wohn- und vielfach auch betriebliche Standortentscheidungen.
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Immobilienfakten München 2012/2013
Erwerbsbevölkerung 2009/2030 (Altersgruppe 18-64 J.)
68% 2009
67% 2030
67% 67%
66%
66% 66%
65%
65% 65%
64%
63% 64% 64% 64%
62% 63% 63%
61%
61%
60%
59%
58%
München Frankfurt a.M. Hamburg Stuttgart Düsseldorf Berlin
Quelle: Bertelsmann-Stiftung 2011
Angesichts eines weiterhin steigenden Anteils an Einpersonenhaushalten und Alleinerziehenden, der Vielfalt neuer Lebensstile, Lebens- und
Haushaltsformen müssen urbane Quartiere möglichst allen Bevölkerungsgruppen etwas bieten. In wachsenden Städten entsteht neuer
Wohnraum derzeit noch vor allem auf ehemaligen Fabrik-, Schlachthof-, Messe-, Bahn- oder Flughafenarealen. Verwirklicht werden zuneh-
mend kleinräumig differenzierte Angebote, die neben identitätsstiftender Altbaumodernisierung unterschiedlich kombinierte Neubaustruk-
turen mit jeweils eigenen zielgruppenspezifischen Akzenten umfassen. Als soziale Innovation kann auch eine sich verbreitende, vorwiegend
kommunal organisierte, stärkere Mitsprache der Bevölkerung bei Planung und Konzeptionierung gelten. Die unmittelbare Nahversorgung
mit sozialer Infrastruktur und Gütern des täglichen Bedarfs sowie Grünflächen und Spielmöglichkeiten bilden inzwischen Minimalansprüche
an das Wohnumfeld. Zukünftig werden sich voraussichtlich zusätzliche Umnutzungsressourcen an älteren Bürostandorten ergeben, deren
Struktur aktuellen Ansprüchen nicht mehr genügt.
2.3 BESCHÄFTIGUNG: FACHKRÄFTEMANGEL NICHT NUR IM SÜDEN
Aufgrund der guten Konjunktur ist die Arbeitslosigkeit in 2011 nicht nur in den meisten Großstädten zurückgegangen. Gleichzeitig stiegen
erfreulicherweise die Erwerbsquoten zulasten des Anteils an SGB-Transferleistungsempfängern. Neben den nach wie vor wirkungsvollen Ar-
beitsmarktreformen der letzten Dekade trägt auch die fallende Erwerbsbevölkerung nach und nach zumindest zur Entschärfung des sozialen
Problems Arbeitslosigkeit bei.
Arbeitslosenquoten 2009-2012
14,0 %
14,0 Berlin
13,6
13,3 Düsseldorf
12,9
Hamburg
10,5 Frankfurt a.M.
9,6 9,5
9,0 BRD
8,6 8,3 7,7 8,2
8,2 7,9 Stuttgart
7,8 7,5
8,1 München
7,0 7,7
6,4 7,1 6,1
6,4 5,5 7,0
6,0 4,8
5,6
5,1
3,5 4,2
0
2009 2010 2011 April 2012 Quelle: Bundesagentur für Arbeit
Zur Kehrseite, dem Fachkräftemangel, liegen amtliche Veröffentlichungen nur auf Länderebene vor: So stehen in den meisten westlichen
Bundesländern zu wenig Arbeitskräfte in einigen der sogenannten MINT-Berufe zur Verfügung, während im Nordosten die Zahl der Ar-
beitslosen die der offenen Stellen noch deutlich übersteigt. In Gesundheits- und Pflegeberufen kann bereits von einem flächendeckenden
Fachkräftemangel auf allen Qualifikationsebenen ausgegangen werden. Mehrere Studien (z.B. McKinsey / Prognos) rechnen in Kürze mit
einer deutlichen Verschärfung der Situation. Die meisten Probleme, passende Fachkräfte anzuwerben, haben Arbeitgeber derzeit in München
und Stuttgart, während in Frankfurt und Berlin noch die größten Potentiale bestehen.
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Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 2011
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
0
Berlin Hamburg München Frankfurt a.M. Stuttgart Düsseldorf
Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Sept. 2011
Standorte des produzierenden Gewerbes liegen meist nicht (mehr) in innenstadtnahen Gebieten, jedoch führen hier die Ansprüche der
Dienstleistungsbranchen zu steigender Arbeitsplatzdichte und erhöhter Flächennutzungsintensität. So entsteht seit einigen Jahren eine
neue Kategorie innenstädtischer Stadtquartiere: Bürostandorte mit gastronomischen Einrichtungen, repräsentativen öffentlichen Räumen
und Wohnungen in höchsten Preissegmenten als Orte der Außendarstellung. Die Städte inszenieren solche Bauprojekte zunehmend als
Imageimpulse bei der Standortvermarktung, in Konkurrenz um möglichst hochwertige Dienstleistungsnutzungen und den Städtetourismus.
Sehr viel schwieriger ist es aber, in Konkurrenz um Arbeitskräfte auch eine spürbare Erhöhung des „Gebrauchswerts“ der Stadt für die Be-
wohner als attraktivem Wohnort mit wirksamer Außenorientierung zu schaffen. Wichtige Verkehrsberuhigungs- und Nahverkehrsprojekte
sind beispielsweise auf die Verfügbarkeit immenser öffentlicher Mittel angewiesen und zunächst gerade für die Anwohner mit erheblichen
Unannehmlichkeiten verbunden. Umso wichtiger ist es, Kriterien von Lebensqualität und Identifikation bei allen baulichen und gestalte-
rischen Maßnahmen möglichst zu berücksichtigen. Gerade gewachsene Städte mit polyzentrischer Struktur und charakteristischer Architek-
tur profitieren dauerhaft auch in diesem Wettbewerb.
SV-Beschäftigte nach Ausbildung 2010
ohne Beruf
Düsseldorf 18% 69% 13%
mit Berufsausbildung
Abschluss an höh.
Stuttgart 22% 61‚% 17% Fach-/Hochschule,
Universität
Frankfurt a.M. 20% 66% 14%
München 22% 64% 13%
Hamburg 14% 73% 12%
Berlin 16% 73% 11%
Quelle: Bundesagentur für Arbeit
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
2.4 KAUFKRAFT: STEIGERUNG DURCH INFLATION NIVELLIERT?
Die nominale Kaufkraft der Bevölkerung in Deutschland soll in 2012 um etwa 2% auf 1.636 Mrd. Euro steigen. Dabei wird das Bundesland
Bayern von Hamburg sogar überflügelt. Auch Berlin holt geringfügig in Richtung Bundesdurchschnitt auf. Bei einer Inflationsrate von
voraussichtlich mindestens 1,8 % wird allerdings zunächst nicht viel für zusätzlichen Konsum übrig bleiben. Die politische Bereitschaft, durch
Nachfragestärkung den Import aus EU-Ländern zu fördern, könnte allerdings zu deutlicheren Lohnerhöhungen für manche Berufsgruppen
gerade auch im öffentlichen Dienst führen.
10 / 42Immobilienfakten München 2012/2013
Kaufkraft je Einwohner 2012
30.000
in Euro
Index (BRD=100)
In Großstädten wird die durchschnittliche Kaufkraft häufig durch
25.000 einen hohen Anteil von jungen Menschen mit geringerem Einkom-
137,5 men gesenkt. Einkommensstärkere Bevölkerungsschichten bevorzu-
20.000 120,9 117,6 gen nicht selten Wohngebiete außerhalb der Städte. Daher sind die
113,6 109,8
15.000 91,0
zehn kaufkraftstärksten Kreise in unveränderter Reihenfolge – mit
Ausnahme von München und Erlangen – allesamt Landkreise, davon
10.000 fünf im Münchener, zwei im Frankfurter und einer im Hamburger
5.000 Umland. Zwar erreichen die Landkreise München und Starnberg
nach leichten Verlusten im Vorjahr besonders hohe Zuwächse, je-
0 doch können die erwarteten Preissteigerungen in der Mehrheit selbst
München Düsseldorf FFM Stuttgart Hamburg Berlin dieser Kreise sogar zu einem realen Kaufkraftverlust führen.
Quelle: GfK Geomarketing
Kaufkraftstärkste Stadt- und Landkreise 2012
Rang Stadt- / Landkreis Kaufkraft je Einwohner in Euro Kaufkraftindex Index-Veränderung zum Vorjahr
1 LK Hochtaunuskreis 29.285 146,3 +1,1
2 LK Starnberg 27.095 143,3 +3,1
3 LK München 27.877 139,3 +2,0
4 LK Main-Taunus-Kreis 27.557 137,7 +0,4
5 SK München 27.464 137,2 +0,7
6 LK Ebersberg 26.704 133,4 +0,5
7 LK Fürstenfeldbruck 25.198 125,9 -0,6
8 SK Erlangen 25.009 125,0 -0,3
9 LK Dachau 24.799 123,9 0
10 LK Stormarn 24.460 122,2 -0,7
Quelle: GfK GeoMarketing
2.5 GEWERBEIMMOBILIEN: RÄUMLICHE STREUUNG AUCH VON BÜROINVESTMENTS
Das Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien in den sechs einwohnerstärksten deutschen Städten stieg in 2011 um 14% auf 11,3 Mrd.
Euro - gegenüber einer Steigerung um 21% auf dem gesamten deutschen Markt. Damit ist der Anteil dieser räumlichen Teilmärkte um 3%
auf 48% des Gesamtumsatzes mit Gewerbeimmobilien gefallen, was die bereits erwähnte geringere Konzentration der Transaktionen bestä-
tigt. Jedoch folgte der sich fortsetzenden räumlichen Kapitalstreuung bei Einzelhandelsobjekten in 2011 nun auch eine bei Bürogebäuden:
Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien 2011
Stuttgart Büros
Einzelhandel
Düsseldorf Mischnutzung
Grundstücke
Hamburg
Logistik/Industrie
Berlin Hotel
Sonstige
Frankfurt a.M.
München
Quelle: Eigene Berechnung
nach Daten von Colliers
0 0,5 Mrd. 1,0 Mrd. 1,5 Mrd. 2,0 Mrd. 2,5 Mrd. 3,0 Mrd. Euro
11 / 42Das Anlagevolumen in Büroimmobilien fiel in den „Biggest Six“ gegenüber dem Vorjahr um zusammen rund -13% und machte mit 5,2 Mrd.
Euro nur noch einen Anteil von rund 46% am dort platzierten Kapital für Gewerbebauten aus, während Büroinvestments in 2010 noch 60%
der in diesen Metropolen eingesetzten Summe umfassten. Damit konzentrierten sich 2011 immerhin noch 74% des gesamten Umsatzes
mit deutschen Bürogebäuden in den 6 größten Städten - gegenüber 82% in 2010. Im Gegensatz dazu hat der Umfang der Büroimmobilien-
Transaktionen in verschiedenen Regionalzentren signifikant zugelegt.
Transaktionsvolumen Büroimmobilien 2011
Stuttgart Volumen
Veränderung
Düsseldorf 2010-2011
Berlin
Hamburg
Frankfurt a.M.
München
Quelle: Eigene Berechnung nach
-1,0 Mrd. -0,5 Mrd. 0,0 Mrd. 0,5 Mrd. 1,0 Mrd. 1,5 Mrd. Euro Daten von BNP Paribas und Colliers
Währenddessen erhöhte sich der Anteil des Einzelhandelsvolumens in den größten Metropolen des Landes auf fast 36% um 1,1
Mrd. Euro, was einer Steigerung um 7% entspricht. Damit wurden hier in 2011 mit 4 Mrd. Euro wiederum rund 37% aller deutschen
Einzelhandelsinvestments platziert. In den anderen Großstädten über 250.000 Einwohner verdoppelten sich die Ausgaben auf rund 1,5 Mrd.
Euro. Kleinere Großstädte profitierten von einem 3,7-fach erhöhten Transaktionsvolumen im Umfang von 2,1 Mrd. Euro gegenüber 2010.
Selbst in Mittel- und Kleinstädten unter 100.000 Einwohnern wurde in 2011 mit 1,2 Mrd. Euro fast 75% mehr Geld in Handelsobjekten
angelegt als im Jahr zuvor.
Bauträger und Entwickler haben in 2011 in den sechs größten Städten Objekte im Umfang von 3,5 Mrd. Euro verkauft, das entspricht einer
Verringerung um -14% gegenüber dem Vorjahr. Demgegenüber tätigten sie Käufe für 2 Mrd. Euro, was eine Steigerung um 174% darstellt.
Die ungleiche Verteilung auf die verschiedenen Städte ist ein Zeichen für die hohen Erwartungen, die vor allem an die Immobilienmärkte in
München, Berlin und Frankfurt auch in den nächsten Jahren gestellt werden.
Der Einsatz für Entwicklungsgrundstücke allein umfasste nur rund 600 Mio. Euro und einen Anteil von knapp 6% am Gesamtumsatz mit
Gewerbeimmobilien in den sechs Metropolen. In Berlin haben sich die Grundstücksinvestments von 4% in 2010 auf 12% des Berliner
Transaktionsvolumens mit Gewerbeimmobilien von 2011 in Summe mehr als verdoppelt, in Frankfurt sind sie von einem 2%-Anteil auf 10%
gestiegen, während der Transaktionsumfang in München leicht rückläufig war und Grundstücke statt eines Anteils von 7% nur noch rund
4% ausmachten. Den größten Anteil hatten Grundstückstransaktionen mit 17% in Stuttgart. In Düsseldorf und Hamburg ergaben sich bei
Entwicklungsgrundstücken die geringsten Transaktionssteigerungen.
Einzelhandelsinvestments nach StadtgröSSe
Biggest Six 2011
2010
andere >250.000 EW
100.000 - 250.000 EWImmobilienfakten München 2012/2013
Transaktionsvolumen Bauträger/Entwickler 2010/2011
1.400
Verkäufe
Käufe
1.200
1.000
800
600
400
200
0 Quelle: Eigene Berechnung nach Daten von
2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 BNP Paribas und Colliers
Berlin Frankfurt Hamburg München Düsseldorf Stuttgart
2.6 VERMIETUNG: EINZELHANDEL WEITER LEBHAFT – BÜROS UNEINHEITLICH
EINZELHANDEL
Der Verdrängungswettbewerb in den Spitzenlagen des Einzelhandels führte zu einem Mietanstieg um durchschnittlich 5%, wobei zu-
nehmend auch längere Wartezeiten in Kauf genommen werden, um an einem bestimmten Standort zu reüssieren. In Frankfurt wurde die
Spitzenmiete unter anderem durch neue Angebote um sogar 11% auf 300,- Euro/m² nach oben getrieben. München führt die Tabelle der
Höchstmieten mit 330,- Euro/m² weiterhin an, hier stieg die Spitzenmiete durchschnittlich. Eine insgesamt sehr lebhafte Nachfrage bedingte
in nahezu allen Innenstadtlagen auch höhere Durchschnittsmieten.
Büros
Der Büroflächenumsatz auf den sechs größten Märkten ist in 2011 um 16% gestiegen. Damit reduzierte sich der Gesamtleerstand um -12%.
Angesichts der überragenden Vermietungsleistung auf einigen Büromärkten haben nicht wenige Immobilien ein stabiles Renditeniveau
erreicht, das Investoren und Kapitalgeber überzeugt. Entsprechend entwickelten sich die Büromieten auch nur deutlich nach oben, wo die
Vermietungsumsätze gesteigert werden konnten. In München und Stuttgart konnten die immensen Umsatzsteigerungen in 2011 die zurück-
haltende Nachfrage aus 2010 mehr als ausgleichen. Gerade München profitierte von zahlreichen Großvermietungen, wie sie andere Städte
bereits im Vorjahr verzeichnen konnten.
Büroflächenumsatz 2011 nach GröSSenklassen bis 200 m2
250.000 m2
München
200.000 m2
Berlin
Hamburg >10.000 m2 201-500 m2
150.000 m2
Frankfurt
Düsseldorf
100.000 m2
Stuttgart
50.000 m2
0 m2
5.001-10.000 m2 500-1.000 m2
Quelle: Eigene Berechnung nach Daten von
BNP Paribas
2.001-5.000 m2 1.001-2.000 m2
13 / 42In den „Biggest Six“ wurden 30% aller Flächen von Dienstleistungs- Büroflächenvermietung 2011
und Beratungsunternehmen angemietet. Nach einer Steigerung um Veränderung des
60%
86% zum Vorjahr hatten Verwaltungen von Industrie- und Bauunter- Flächenumsatzes
nehmen in 2011 mit 13% den drittgrößten Anteil am Mietgeschehen. 50% 2010-2011
Aber auch der Bereich Transport und Verkehr legte um 57% zu. Einen 49% Leerstandsrate 2011
47%
nennenswerten Rückgang um -37% gegenüber den in 2010 ange- 40%
mieteten Flächen ergab sich im Sektor Banken und Versicherungen.
30%
Während den Büromieten im vergangenen Frühjahr noch in fünf von
sechs Metropolen ein Mietsteigerungspotential von im Durchschnitt 20%
3,9% zugesprochen wurde, liegt die Erwartung in diesem Jahr nur
noch bei durchschnittlich 0,3%. In der Hälfte dieser Städte bewegen 10% 15,8%
12% 10,7%
sich die Mieten bereits über dem marktüblichen Rohertrag, der als 7,1% 5,7% 7,9% 7% 8%
Referenzwert für den Deutschen Büromietindex (DMX) gilt. Potential 0% -6% -9%
München
Stuttagrt
Berlin
Hamburg
Frankfurt
Stuttgart
für nennenswerte Mietsteigerungen gibt es demzufolge nur noch in
-10%
Hamburg, aber auch das ist seit dem Vorjahr deutlich zurückgegan-
gen. Frankfurt, Köln und München stehen noch knapp im positiven -20%
Bereich, während in Berlin, Stuttgart und Düsseldorf die Büromieten
durchaus auch fallen könnten. Quelle: Eigene Berechnung nach Daten von BNP Paribas
In den kleineren Regionalzentren lag der Flächenumsatz in 2011 bei etwa 1,2 Mio. m² und ist damit stärker gestiegen als auf den Top-
Büromärkten. Hier ist eine Spitzenmiete von etwa 14,- Euro/m² zu erzielen. Auch der Leerstand ist dort im letzten Jahr weiter gefallen und
liegt derzeit bei etwa 2,8 Mio. m², wobei die westdeutschen Städte sogar nur einen Leerstand von 5% aufwiesen. Für die Regionalzentren
liegt der DMX derzeit bei -0,3% gegenüber 2,5% im Vorjahr.
Büromieten 2010-2011 (Veränderung in %)
15%
Spitzenmiete
Durchschnittsmiete
10% 12%
7,1% 7%
5% 6%
5%
3% 2% 0%
0 1%
-5%
Berlin
Stuttagrt
München
Hamburg
Düsseldorf
Frankfurt a.M.
-5%
-8%
-10%
-13%
Quelle: Eigene Berechnung nach
-15% Daten von BNP Paribas
Mietanpassungspotential 2011-2012 DMX
10% Mai 2011
Mai 2012
8%
6%
4%
2%
0
Hamburg
München
Frankfurt a.M.
B-Städte
Berlin
Stuttagrt
Düsseldorf
-2%
-4% Quelle: ipd
14 / 42Immobilienfakten München 2012/2013
2.7 PANORAMA: DEUTSCHLANDS GRÖSSTE STÄDTE
Berlin
Die Transaktionen mit Gewerbeimmobilien in Berlin fielen in 2011 um Büroflächenumsatz erzielte Berlin nach einem Zuwachs von 7% sein
etwa -26% auf rund 2,3 Mrd. Euro. Vor allem in den besten Citylagen bisher bestes Ergebnis. Damit wurden in 2011 rund 18% aller in den
konnte nur noch die Hälfte der Vorjahressumme umgesetzt werden. sechs Metropolen vermieteten Flächen auf dem Berliner Markt ver-
Ausländische Investoren reduzieren ihr Engagement um -51% auf geben. Sie verteilten sich weitgehend gleichmäßig auf die Größen-
etwa 740 Mio. Euro. Da sie nur geringfügig mehr verkauften, blieb klassen ab 200 m². Dienstleistungsunternehmen mieteten als größte
das ausländische Kapital im Saldo etwa gleich. Dafür steigerten Gruppe 21% aller Flächen, gefolgt von IT-Firmen, Lobbyisten und
Projektentwickler und Bauträger ihr Investment um 52%. Sie bildeten Beratungsgesellschaften. Der Handel hat seine Büroanmietung fast
trotz eines um -59% verringerten Verkaufsvolumens mit einem vervierfacht, während der Flächenumsatz der öffentlichen Verwal-
Anteil von 23% die wichtigste Verkäufergruppe. Private Investoren tung stark zurückgegangen ist.
legten in 2011 als umsatzstärkste Käufergruppe 520 Mio. Euro und
damit 24% mehr Kapital in Berlin an als 2010. Ihr Verkaufsvolumen Das Angebot an Erstbezugsflächen, aber auch der unsanierte Leer-
ist demgegenüber um -72% gefallen. stand war in 2011 stark rückläufig. Die Nettoabsorption betrug 16%
des Jahresumsatzes. Derzeit stehen moderne Flächen im Umfang von
Während sich die Ausgaben für Büros um -47% und die für Ein- 58% desselben leer. In Berlin wird 2012 ein eher geringer, in 2013
zelhandels- und Mischobjekte um -32% reduzierten, so dass Bü- dann ein vorübergehend größerer Flächenzuwachs erwartet. Speku-
ros mit einem Anteil von 34% unterhalb des Einzelhandelsinvest- lative Projekte gibt es bislang nur wenige - trotz einer weiterhin guten
mentanteils von 40% lagen, verdoppelten sich die Ausgaben für Vermietungsentwicklung im ersten Quartal 2012. Große Transakti-
Hotels und Entwicklungsgrundstücke. Der Anteil von Spezialim- onen sind bislang ausgeblieben. Bisher wurden überwiegend Einzel-
mobilien erweiterte sich auf 5% des Transaktionsvolumens. Berlin handelsobjekte und auch Hotels in Top-Citylage gehandelt, während
verfügt als zweitgrößter Büromarkt der „Biggest Six“ über einen Büroobjekte nur einen geringen Anteil am Quartalsergebnis zeigen.
Anteil von 22% an deren gesamter Bürofläche. Mit 550.000 m² Mit einer deutlichen Belebung im Jahresverlauf wird gerechnet.
DÜSSELDORF
Das Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien ist in 2011 um
-20% auf 954 Mio. Euro gefallen. Es ging in der City nur geringfügig,
am Cityrand aber stark zurück. Ein deutlich gestiegenes Volumen wurde
dagegen an der Peripherie realisiert. Ausländische Käufer verringerten
ihr Engagement um -29%, wobei das Verkaufsvolumen kaum höher
war. Auch private Investoren reduzierten um -25%, wohingegen
Projektentwickler als drittstärkste Käufergruppe hinter Offenen und
Spezialfonds deutlich mehr investierten. Als Verkäufer setzten sie
den größten Anteil am Volumen um, obwohl ihre Einnahmen dabei
um -25% niedriger ausfielen als im Vorjahr. Dominant waren nach
einem Fall um -47% auf rund 510 Mio. Euro mit einem Anteil von
54% am Transaktionsvolumen nach wie vor reine Bürogebäude,
während sich Einzelhandels- und Mischobjekte um 88% auf einen
Anteil von 38% am Investitionsvolumen steigerten.
15 / 42Auf dem vergleichsweise kleinen Düsseldorfer Büromarkt mit nur 10% der Büroflächen aller sechs Metropolen fanden 12% der Flächenver-
mietungen statt, wobei ihr Umfang gegenüber dem Vorjahr um -5% auf 362.000 m² gefallen ist. Der Leerstand stieg in Folge geringfügig auf
12% des gesamten Flächenbestands bzw. um 14% des Jahresvermietungsumsatzes. Angesichts eines Reservoirs an modernen Flächen von
80% des Jahresumsatzes sowie 2012 und 2013 weiter leicht steigenden Fertigstellungszahlen, ist mit einem signifikanten Leerstandsabbau
gerade des immensen Bestands an Flächen normaler Güte bis auf weiteres wohl nicht zu rechnen. Flächen der Größenklassen 200-500 m²
sowie 5.000-10.000 m² wurden in überdurchschnittlicher Menge vermietet, während größere Vermietungen in 2011 deutlich unterreprä-
sentiert waren. Beratungsfirmen und andere Dienstleister hatten die größten Anteile am Mietgeschehen. Auch Handel und IT waren stark
vertreten. Die höchsten Steigerungen verzeichneten die Bereiche Medien und Werbung sowie das Gesundheitswesen. Der Handel mietete in
Düsseldorf 27% aller in den sechs Metropolen neu kontrahierten Branchenflächen.
Im ersten Quartal 2012 waren Büroimmobilien als Investitionsobjekte in Düsseldorf beliebter und rangierten weit vor Einzelhandelsobjekten.
Der Cityrand ist ebenfalls wieder stärker am Geschehen beteiligt. Die öffentliche Verwaltung hat in 2012 bereits einige große Flächen ange-
mietet, so dass sich Vermietungsgeschehen solide gestaltet. Eine stabile Entwicklung wird erwartet.
FRANKFURT
In Frankfurt stiegen die Investitionen in Gewerbeimmobilien 2011 um 58% auf rund 3 Mrd. Euro. Zwar ist auch hier der Anteil der Büro-
gebäude auf knapp 47% gefallen, jedoch betraf das Einzelhandelinvestments ebenso, deren Anteil auf knapp 27% schrumpfte. Für Büros
wurden absolut etwa 225 Mio. Euro weniger ausgegeben als 2010, wohingegen sich das für Retailobjekte eingesetzte Kapital mehr als
verfünffacht hat. Die Verschiebung der Gewichte ging auch zugunsten von Hotels und sonstigen Spezialimmobilien, die in Frankfurt in 2011
auf Anteile von 9% und 8% kamen. Auch bei Entwicklungsgrundstücken und Logistikobjekten weiteten sich die Anteile auf immerhin 5%
und 4% aus. Die Konzentration der Investitionen in Innenstadtlagen ist auf 73% gewachsen. Ausländische Anleger gaben -40% weniger für
Frankfurter Immobilieninvestments aus als noch im Vorjahr. Durch Verkäufe in etwa gleicher Höhe blieb ihr Kapitalsaldo unverändert. Fonds
und Versicherungen waren die dominanten Akteure und wurden auf Verkäuferseite nur von den Banken übertroffen.
Der Vermietungsumsatz bei Büroflächen ist mit 2% nur geringfügig auf 525.000 m² gestiegen. Der mittelgroße Markt mit einem Anteil von
15% an den Flächen der sechs Metropolen hatte damit einen leicht überdurchschnittlichen Anteil von 17% am Vermietungsgeschehen. Vor
allem große Flächen über 10.000 m² waren im Städtevergleich überrepräsentiert, aber auch Flächen zwischen 2.000 und 5.000 m² wurden
etwas über dem Durchschnitt vermietet. Der Leerstand ist kaum gefallen. Moderne Flächen stehen im 1,6-fachen Umfang des Jahresum-
satzes leer. In 2012 werden nur wenige Flächen fertig gestellt, während in 2013 durch einen weiteren Hochhausbau mit deutlichem Zuwachs
zu rechnen ist. Den größten Anteil an den Anmietungen hatten in 2011 Unternehmen aus den Bereichen Transport und Verkehr, die hier 61%
aller von dieser Branche in den sechs Metropolen nachgefragten Flächen kontrahiert haben. Beratungsunternehmen folgen mit einem na-
hezu unveränderten Flächenumsatz auf dem zweiten Platz vor Banken und Finanzdienstleistern, deren Flächeninanspruchnahme mit -64%
vor den Verwaltungen von Industrie- und Bauunternehmen, dem Handel und dem Gesundheitswesen am stärksten gesunken ist. Banken
und Finanzdienstleister belegten in Frankfurt aber allein 43% ihrer neuen Mietflächen in allen Vergleichsstädten. Die öffentliche Verwaltung
verzeichnete die zweithöchsten Zuwächse. IT-Firmen legten ebenfalls deutlich zu.
Mehrere Großvermietungen im ersten Quartal 2012 regen die Erwartungen an. Durch einen Großverkauf hat sich Frankfurt auch hinsichtlich
des Transaktionsvolumens vorerst deutlich die Spitze der sechs Städte gestellt. Büroinvestments in der City überragen derzeit alle anderen
Anlageklassen und ziehen verstärkt ausländische Investoren an. Weitere größere Umfänge sind in Vorbereitung.
16 / 42Immobilienfakten München 2012/2013 HAMBURG Mit einem Plus von 9% wurden in 2011 in Hamburg mit Gewerbeimmobilien 2,2 Mrd.Euro umgesetzt. Die Ausgaben für Büros sind gering- fügig gefallen, ihr Anteil erhöhte sich dennoch auf 47%. Nach einer leichten Steigerung der Investments in Handelsobjekte lag auch deren Anteil mit 41% über dem des Vorjahres. Logistik, Entwicklungsgrundstücke und Hotels konnten ihre Anteile angesichts höherer Ausgaben in diesen Assetklassen ebenfalls ausweiten. Zu beobachten war eine Verschiebung der Gewichte von City zu Cityrand. Bauträger bildeten nach einer Einnahmensteigerung um 35% mit 50% des Transaktionsvolumens die wichtigste Verkäufergruppe. Private Investoren setzten 45% mehr Kapital ein und waren mit einem Anteil von 14,9% drittstärkste Käufergruppe, während Projektentwickler geringfügig weniger investiert haben. Ausländische Investments sind um 156% gestiegen, hielten sich jedoch mit dem um -12% gefallenen Verkaufsvolumen die Waage. Mit einer Steigerung um 6% erreichte Hamburg einen Büroflächenvermietungsumsatz von 536.000 m². Damit hatte der mittelgroße Markt, der über 16% der Büroflächen aller sechs Metropolen verfügt, einen Anteil von 17% an den dortigen Vermietungen. Erstbezugsflächen und unsanierter Leerstand haben sich verringert, wobei letzter noch immer 25% des Leerstands umfasst. Moderne Flächen stehen noch im Umfang von 49% des Jahresumsatzes leer. Das Angebot an durchschnittlich ausgestatteten Flächen ist gestiegen. In der Größenklasse 500- 2.000 m² wurde ein im Städtevergleich überdurchschnittlicher Anteil vermietet, während Flächen über 5.000 m² unterrepräsentiert waren. Die größte Nachfrage entwickelten Dienstleister, öffentliche Verwaltung und Beratungsfirmen, während Banken und Finanzdienstleister sowie das Gesundheitswesen die höchsten Zuwächse zu verzeichnen hatten. Aber auch Unternehmen aus Medien und Werbung, die in Hamburg 28% aller Neubelegungsflächen der Branche in den Vergleichsstädten beanspruchten, legten kräftig zu. Die stärksten Flächenum- satzrückgänge gab es bei Versicherungen, im Handel sowie im Bereich Transport und Verkehr. Bis 2015 wird mit einem kontinuierlich steigenden Fertigstellungsvolumen gerechnet. Das erste Quartal 2012 war von großvolumigen Ge- schäften geprägt, die sowohl Büros wie Retailobjekte betrafen, wobei Büros insgesamt dominierten. Hotels rückten vor Logistik auf Platz 3 des Quartalsergebnisses. Die Investitionen verlagerten sich wieder stärker in die City, Projektentwickler steigerten ihre Investitionen. Der erwartete Umfang der Transaktionen muss das Vorjahresniveau nicht zwingend erreichen. Trotz lebhaften Vermietungsgeschehens gab es noch keine Verträge über Großflächen. STUTTGART Das Umsatzvolumen mit Stuttgarter Gewerbeimmobilien fiel in 2011 um -26% auf 460 Mio. Euro, wobei sich 42% der Investitionen auf Büro, 29% auf Handels- und Mischobjekte sowie mit 17% ein beson- ders hoher Anteil auf Entwicklungsgrundstücke verteilten. Büroin- vestments verzeichneten eine Steigerung um 25%. Als umsatzstärkste Verkäufergruppen kamen Bauträger und Versicherungen auf Anteile von je 16%, während als Käufer private Investoren mit einem Anteil von 25% sowie Projektentwickler mit 24% die Aktivsten waren. 32% des Volumens wurde von ausländischen Investoren aufgebracht, die in nahezu gleichem Umfang auch an den Verkäufen beteiligt waren. Der Stuttgarter Markt ist seit langem von hoher Nachfrage, aber dem geringsten Angebot an Gewerbeobjekten in allen betrachteten Groß- städten geprägt. So umfasst der Büromarkt nur 9% der Flächen aller sechs Metropolen. Der Umsatz an Mietflächen ist in 2011 um 47% auf 284.000 m² gestiegen und betrug damit ebenfalls 9% dessen aller Vergleichsstädte. 17 / 42
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