Wohnungsmarktbericht 2018 - Ergebnisse des Wohnungsmarktbeobachtungssystems 2017 - Stadt Dortmund
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Wohnungsmarktbericht 2018
Ergebnisse des Wohnungsmarktbeobachtungssystems 2017
Stadt Dortmund
Amt für Wohnen
und Stadterneuerung
Inhalt
Seite
Vorwort 7
„Für die eilige Leserin, für den eiligen Leser …“ 9
Wohnungsmarkt Dortmund auf einen Blick 12
1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen und
Entwicklungen in Deutschland 13
2. Grundstücks- und Immobilienmarkt 15
2.1 Bodenumsätze in Dortmund 15
2.2 Immobilienpreisentwicklung in Dortmund 17
2.3 Grundstücks- und Immobilienmarkt im regionalen Vergleich 22
2.3.1 Unbebaute Grundstücke 22
2.3.2 Bebaute Grundstücke 25
2.4 Städtisches Baulandmanagement 26
2.4.1 Wohnbauflächenpotenziale 26
2.4.2 Wohnbauflächenentwicklung in Dortmund 28
3. Wohnungsangebot 31
3.1 Wohnungsneubau in Deutschland und Nordrhein-Westfalen 31
3.2 Wohnungsneubau in Dortmund 32
3.3 Wohnungsbestand 35
3.3.1 Ein- und Zweifamilienhäuser 36
3.3.2 Geschosswohnungsbestand 37
3.3.2.1 Mietwohnungen im Geschosswohnungsbestand 37
3.3.2.2 Eigentumswohnungen 38
3.3.3 Wohnungsleerstand 39
3.3.4 Finanzinvestoren auf dem Wohnungsmarkt 41
3.4 Geförderter Wohnungsbau 42
3.4.1 Wohnraumförderung 42
3.4.2 Geförderter Wohnungsbestand 45
4. Wohnungsnachfrage 47
4.1 Demografische Entwicklung 47
4.1.1 Bevölkerungsentwicklung in Dortmund 47
4.1.2 Haushaltsentwicklung in Dortmund 48
4.2 Wanderungsbewegungen 50
4.2.1 Außenwanderung 50
4.2.2 Stadtumlandwanderung 51
4.2.3 Innerstädtische Wanderungsbewegungen 53
4.3 Nachfrage nach preiswertem Wohnraum 55
4.3.1 Sozialleistungsempfänger 55
4.3.2 Asylbewerber und Flüchtlinge 57
4.3.3 Studentisches Wohnen 57
4.3.4 Wohnungssuchende im geförderten Wohnungsbau 60
WOHNEN, WO DAS SCHLÄGT www.vivawest.de
Inhalt
Seite
Exkurs: Nachfrageanalyse zur Situation auf dem
Wohnungsmarkt Dortmund 61
5. Mietenentwicklung 63
5.1 Mietenentwicklung in Deutschland 63
5.2 Mietentwicklung in Dortmund 65
5.2.1 Mietniveau in Dortmund – kleinräumige Betrachtung 66
5.2.2 Mietniveau in Dortmund – Kosten der Unterkunft SGB II und SGB XII 68
6. Kleinräumige und regionale Wohnungsmarktbeobachtung 70
6.1 Quartiersanalyse 70
6.2 Kleinräumiges Wohnungsmarktmonitoring 71
6.3 Regionale Wohnungsmarktbeobachtung 71
7. Kommunales Stimmungsbarometer 74
Anlagen 82
Mietspiegel 82
Liste der 170 Statistischen Unterbezirke 86
Verzeichnis der Abbildungen, Tabellen und Karten 87
Abbildungen 87
Tabellen 88
Karten 88
Impressum 89
Vorwort
Liebe Leserinnen, liebe Leser,
Entspannung auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt war auch im
Jahre 2017 nicht in Sicht. Weiterhin sind das untere sowie das mittlere
Preissegment als angespannt zu bezeichnen. Auch von den Bürgerinnen
und Bürgern unserer Stadt wird die Situation so wahrgenommen. Dies
zeigen die Ergebnisse einer von der Stadt Dortmund durchgeführten
Bürgerbefragung zum Thema Wohnen.
Ohne Entwarnung geben zu können, möchten wir an dieser Stelle darauf
hinweisen, dass die Bemühungen der Stadt Dortmund und vieler enga-
gierter Wohnungsmarktakteure, der angespannten Wohnungsmarktlage
Ludger Wilde entgegenzuwirken, erste Früchte tragen. Einige Daten und Fakten aus der
Wohnungsmarktbeobachtung deuten darauf hin: Die Baufertigstellungen
konnten fast um die Hälfte gesteigert werden; die Baugenehmigungen
befinden sich auf einem anhaltend hohen Niveau; im Zusammenspiel mit
einem moderaten Bevölkerungs- und Haushaltswachstum konnte eine
weitere Verringerung der Leerstandsquote zunächst gestoppt werden.
Auch die intensiven Förderaktivitäten im sozialen Wohnungsbau werden
sich zukünftig auszahlen. Die in den vergangenen Jahren geförderten
Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen werden nach und nach
realisiert. Dadurch kann ein weiteres starkes Abschmelzen der Sozial-
wohnungsbestände zunächst etwas gebremst werden.
Der Dank an alle Akteure, die dazu beigetragen haben, wird mit einem
„Weiter so!“ verbunden. Noch gibt es genug Arbeit, um das gemeinsame
Ziel „Wohnen für alle“ in Dortmund zu erreichen.
Wir wünschen Ihnen nun eine interessante Lektüre des
Wohnungsmarktberichtes 2018.
Thomas Böhm
Ludger Wilde Thomas Böhm
Dezernent für Umwelt, Leiter des Amtes für
Planen und Wohnen Wohnen und Stadterneuerung
7
Wohnungsmarktbericht 2018
„Für die eilige Leserin, für den eiligen Leser …“
Nachfrageüberhang, Baukosten und Co. sorgen für hohe Immobilienpreise
Das Kaufinteresse und der Wunsch nach Eigentumserwerb – zur Selbst-
nutzung oder als Kapitalanlage – sind weiterhin ungebrochen. Im Zusam-
menspiel mit den nach wie vor niedrigen Kapitalmarkt- bzw. Hypothe-
kenzinsen, den für den Neubau relevanten hohen Baukosten und dem
knappen Immobilienangebot sorgen sie für steigende Angebotspreise in
nahezu allen Segmenten. Besonders deutlich war dies im Segment der
frei stehenden Einfamilienhäuser im Bestand mit einem Plus von rund
31.000 € bzw. 8,6 % festzustellen.
Der Anstieg für neu gebaute frei stehende Einfamilienhäuser fiel 2017 mit
3,8 % bzw. rund 14.000 € gegenüber dem Vorjahr etwas moderater aus. In
den letzten fünf Jahren war in diesem Segment die Entwicklungsdynamik
der Angebotspreise mit einem Anstieg um rund 30 % jedoch am höchsten.
Auch die Angebotspreise für Bestands-Eigentumswohnungen ziehen weiter
leicht an und lagen im Median bei rund 1.340 €/m². Im Segment der neu
gebauten Eigentumswohnungen hingegen scheint sich die hohe Preisdyna-
mik etwas abzuschwächen. Der Median der Angebotspreise ist das zweite
Mal in Folge gesunken und betrug 2017 rund 2.680 €/m².
Wohnungsbauoffensive zeigt erste Erfolge
Die Zahl der Baufertigstellungen erhöhte sich von 2016 auf 2017 um
über 45 % auf 1.475 Wohnungen. Dortmund nähert sich damit dem selbst
gesteckten Ziel jährlich ca. 2.000 Wohnungen fertigzustellen, um den
steigenden Bedarf zu decken.
Die Zahl der genehmigten Wohnungen befindet sich mit 1.623 nach wie
vor auf einem hohen Niveau. Im Vergleich zum Vorjahr gab es zwar einen
leichten Rückgang, dieser fiel jedoch mit 9,5 % deutlich geringer aus als
der landesweite Rückgang von 21,1 %.
Wie schon in den beiden Vorjahren konnten auch 2017 wieder mehr
Wohnraumfördermittel für Dortmunder Projekte abgerufen werden,
als in der zwischen der Stadt Dortmund und dem Land NRW getroffenen
Vereinbarung zum Globalbudget festgeschrieben. Mit einem Rekorder-
gebnis von insgesamt 51,1 Mio. € (statt 30 Mio. €) wird die Realisierung
von geförderten Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen für
1.013 Wohnungen in den kommenden Jahren unterstützt.
Großzügiges Angebot an Wohnbauflächen
Dortmund verfügt über ausreichende und vielfältige Baulandpotenziale.
Ende 2017 standen rund 188 Hektar Wohnbauflächen in rechtsverbind-
lichen und in Aufstellung befindlichen Bebauungsplänen zur Verfügung.
Dort können rund 8.300 Wohnungen entstehen – darunter 6.000 Wohnun-
gen in Mehrfamilienhäusern und 2.300 Wohnungen in Ein- und Zwei-
familienhäusern. Flächenengpässe sind nicht zu erwarten.
9
Wohnungsmarktbericht 2018
Wohnungsleerstand auf konstant niedrigem Niveau
Zum Stichtag 31.12.2017 betrug der strukturelle Leerstand in Dortmund
1,8 %1. Dahinter verbergen sich rund 5.800 Wohnungen, die länger
als sechs Monate leer standen. Die Zahl der strukturell leer stehenden
Wohnungen hat sich im Vergleich zum Vorjahresstichtag leicht um 250
erhöht. Insgesamt sind das Angebot und damit die Wahlmöglichkeiten
der Nachfragerinnen und Nachfrager aber zu gering. Die Engpässe in der
Wohnraumversorgung begünstigen neben anderen Faktoren Preis- bzw.
Mietsteigerungen und tragen zu einer weiterhin angespannten Situation,
insbesondere im unteren und mittleren Marktsegment, bei.
Angebotsmieten ziehen immer weiter an
Der Aufwärtstrend bei den Angebotsmieten im Wohnungsbestand geriet
auch 2017 nicht ins Stocken. Der Median der Nettokaltmieten erhöhte sich
von 6,33 €/m² auf 6,62 €/m² im Vergleich zum Vorjahr. Im Neubaubereich
stieg der Median innerhalb eines Jahres von 10,16 €/m² auf 10,50 €/m².
Treiber dieser Entwicklung sind neben der Angebotsverknappung auf
Grund der steigenden Haushaltszahlen das gute Investitionsklima für
Modernisierungen im Wohnungsbestand, die hohen Bauwerks- und Ne-
benkosten (betrifft Neubau und Bestandsinvestitionen) sowie eine hohe
Angebotszahl von Neubaumietwohnungen in bevorzugten Lagen – wie
zum Beispiel PHOENIX-See.
Trotz dieser kontinuierlichen Mietpreissteigerungen liegen die Angebots-
mieten in Dortmund im bundesdeutschen Vergleich nach wie vor auf
einem leicht unterdurchschnittlichen Niveau.
Bevölkerungs- und Haushaltszahlen mit moderatem Anstieg
Die Dortmunder Bevölkerung wächst weiterhin, jedoch hat sich die
Dynamik in der Bevölkerungsentwicklung deutlich abgeschwächt. Am
Stichtag 31.12.2017 lebten laut der kommunalen Statistik 601.780 Perso-
nen in Dortmund und somit ca. 600 Personen mehr als im Vorjahr.
Die Entwicklung der Zahl der in Dortmund lebenden Privathaushalte zeigt
ein ähnliches Bild: Sie erhöht sich leicht um rund 200 auf 316.080 zum
Stichtag 31.12.2017.
Außenwanderungsgewinne fallen geringer aus – erneut negative
Nahwanderungsbilanz
Die Außenwanderung umfasst alle Zu- und Fortzüge über die Dortmunder
Stadtgrenze hinaus. Im Jahr 2017 ergab sich ein positiver Saldo von
1.580 Personen. Dieser ist jedoch deutlich geringer als im Vorjahr
(+5.818 Personen).
Der Nahwanderungssaldo fiel im Jahr 2017 mit minus 734 Personen erneut
negativ aus und lag damit in etwa auf dem Vorjahresniveau. Sowohl die
Zahl der zugezogenen Personen mit 6.334 als auch die der Fortgezogenen
mit 7.075 verringerten sich gegenüber 2016 nur marginal.
1
Bezogen auf den Wohnungsbestand 2016.
10Wohnungsmarktbericht 2018
Anhaltend hohe Nachfrage nach preiswertem Wohnraum
Die Zahl der transferleistungsbeziehenden Haushalte bzw. Personen ist im
Vergleich zum Vorjahr insgesamt leicht zurückgegangen. Trotzdem ist die
Nachfragegruppe der Personen, die auf bezahlbaren Wohnraum angewie-
sen sind, anhaltend groß und sehr heterogen. Besonders angespannt stellt
sich die Situation auf Grund der vielfältigen Konkurrenz und den fehlen-
den Angeboten bei den preiswerten kleinen sowie großen bzw. familien-
gerechten Wohnungen dar.
Diese Entwicklung hat dazu geführt, dass auch Studierende in Dortmund
inzwischen mehr Probleme haben, eine passende bezahlbare Wohnung zu
finden, als es in der Vergangenheit der Fall war.
Kommunal zugewiesene Flüchtlinge und Asylbewerber
Die Wohnraumversorgung von Flüchtlingen erfolgt über das gesamte
Stadtgebiet verteilt. Rund 7.500 geflüchtete Menschen, die in den letzten
Jahren nach Dortmund gekommen sind, lebten Ende 2017 in Wohnungen.
Davon wohnten 1.630 Flüchtlinge in von der Stadt Dortmund angemiete-
ten Wohnungen. 800 Personen waren zum Stichtag 31.12.2017 noch in der
zentralen kommunalen Unterbringungseinrichtung und in den dezentralen
Übergangseinrichtungen untergebracht.
Ein Großteil der geflüchteten Menschen wird vermutlich in Dortmund
bleiben und Teil der Dortmunder Stadtgesellschaft werden. Es ist in diesem
Zusammenhang weiter von einer erhöhten Wohnraumnachfrage nach
preiswerten Wohnungen, insbesondere für Einzelpersonen und für größere
Familienhaushalte, auszugehen.
11Wohnungsmarktbericht 2018
Wohnungsmarkt Dortmund auf einen Blick
Vorjah-
2015 2016 2017 resver-
gleich
Immobilienpreise2 und Mieten3
Frei stehende Ein- und Zweifamilienhäuser – Neubau 344.800 € 375.700 € 389.900 € ä
Frei stehende Ein- und Zweifamilienhäuser – Bestand 361.400 € 359.000 € 390.000 € ä
Eigentumswohnungen – Neubau 2.850 €/m² 2.796 €/m² 2.681 €/m² æ
Eigentumswohnungen – Bestand 1.211 €/m² 1.291 €/m² 1.339 €/m² ä
Mietwohnungen – Neubau 10,58 €/m² 10,16 €/m² 10,50 €/m² ä
Mietwohnungen – Bestand 6,00 €/m² 6,33 €/m² 6,62 €/m² ä
Bodenrichtwert – mittlere Lage 4
235 €/m² 270 €/m² 290 €/m² ä
Wohnungsangebot
Baufertigstellungen (Wohnungen5) 956 1.016 1.475 ä
Baugenehmigungen (Wohnungen ) 5
1.352 1.794 1.623 æ
Wohnungsbestand6 319.625 320.452 – –
Eigentumsquote7 23,9 23,9 24,08 ä
Strukturelle Wohnungsleerstandsquote 9
1,8 1,7 1,8 8
ä
Geförderter Mietwohnungsbestand 24.627 22.594 22.237 æ
Geförderte10 Mietwohnungen und Mieteinfamilienhäuser –
353 261 280 ä
Neubau
Geförderte Eigentumsmaßnahmen – Neubau 15 13 7 æ
Geförderte Bestandsmaßnahmen
567 229 726 ä
(Wohnungen und Wohnheimplätze)
Wohnungsnachfrage
Hauptwohnbevölkerung 596.575 601.150 601.780 ä
Zahl der Haushalte 11
313.500 315.900 316.080 ä
Außenwanderungssaldo +9.093 +5.818 +1.580 æ
Nahwanderungssaldo -96 -734 -741 æ
Relative innerstädtische Umzugshäufigkeit 78 77 72 æ
Arbeitslosenquote 12
12,3 11,6 11,0 æ
SGB II (Bedarfsgemeinschaften) 44.576 45.127 44.080 æ
SGB XII (Personen) 11.385 13.238 13.593 ä
Wohnungssuchende im geförderten Wohnungsbau 1.521 1.609 1.890 ä
Wohngeld (Haushalte) 3.767 5.408 5.312 æ
Asylbewerberleistungsgesetz (Personen) 4.857 5.249 2.815 æ
Quellen: Amt für Wohnen und Stadterneuerung, Bundesagentur für Arbeit, Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dort-
mund, dortmunderstatistik, empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme.de), Information und Technik Nordrhein-Westfalen, Sozialamt
2
Angebotspreise, Median. 6
Wohnungen in Gebäude mit Wohnraum. 11
Grundlage: wohnberechtigte Bevölkerung
3
Angebotsmieten, Median, netto kalt. 7
Anteil der vom (Mit-)Eigentümer/-innen selbst ohne Personen in Gemeinschaftsunterkünften
4
Baureife Grundstücke für den individuellen genutzten Wohnungen. (z. B. stationäre Pflegeeinrichtungen, Flücht-
Wohnungsbau, abgabenfrei. 8
Bezogen auf den Wohnungsbestand 2016. lingsunterkünfte).
5
Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäu- 9
Leerstand länger als sechs Monate. 12
Stand: 30.09.2017.
den, inkl. Saldo der Umbauten. 10
Mit Wohnraumfördermitteln des Landes NRW.
12Wohnungsmarktbericht 2018
1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
und Entwicklungen in Deutschland13
Wohnungsbauinvestitionen
Seit Jahren ist der Wohnungsbau die bedeutendste Sparte im Baugewerbe.
Im Jahr 2017 entfielen 61 % (rund 196 Mrd. €) aller Bauinvestitionen auf
den Wohnungsbau. Insgesamt verzeichnete das deutsche Bauhauptge-
werbe eine Umsatzsteigerung von 6,0 % im Vergleich zum Vorjahr. Mit
einem Plus von 11,6 % erhöhten sich die Umsätze im Wohnungsbau am
stärksten. Rund 42 Mrd. € wurden 2017 in dieser Sparte umgesetzt. Der
Hauptverband der Deutschen Bauindustrie sowie der Zentralverband des
Deutschen Baugewerbes gehen davon aus, dass das anhaltend hohe Niveau
der Baugenehmigungszahlen – trotz leichtem Rückgang im Jahr 2017 – und
der weiterhin hohe Bedarf an (Miet-)Wohnungen in Ballungszentren die
positive Wohnungsbaukonjunktur noch einige Zeit tragen wird. Für 2018
werden daher weitere Umsatzsteigerungen erwartet.
Baupreise, Baukosten und Immobilienpreise
Die Preise für den Neubau von konventionell gefertigten Wohngebäuden
erhöhten sich im Jahresdurchschnitt 2017 gegenüber 2016 um 3,0 %. Auch
die Instandhaltung von Wohngebäuden (ohne Schönheitsreparaturen)
verteuerte sich und stieg um 3,3 %.
Der Baukostenindex für Wohngebäude 2017 lag um 2,9 % über dem
Vorjahreswert. Darunter verzeichneten die Arbeitskosten mit +3,8 % die
höchste Steigerungsrate.
Im Jahr 2017 legten die Hauspreise durchschnittlich um 6,5 % zu und die
Wohnungspreise um gut 10 %. Diese Entwicklung ist nicht nur in den
Großstädten spürbar, sondern auch zunehmend in kleineren Städten.
Kapitalmarktbedingungen
Am Stichtag 01.01.2018 lag der Effektivzinssatz für Wohnungsbaukredite
mit anfänglicher Zinsbindung von über zehn Jahren bei 1,92 %. Dies
bedeutet einen minimalen Anstieg um 0,06 Prozentpunkten im Vergleich
zum Vorjahr.
Verbraucherpreise und verfügbares Einkommen
Im Jahresdurchschnitt 2017 erhöhten sich die Verbraucherpreise um 1,8 %
gegenüber 2016. Der Wert liegt damit deutlich über der Steigerungsrate
von 2015 auf 2016 (+0,5 %). Ursächlich für diese Entwicklung ist der hohe
Anstieg der Energiekosten gegenüber den Vorjahren um +3,1 %. Die Net-
tokaltmieten stiegen um 1,7 %. Die Erhöhung liegt somit in etwa auf dem
gleichen Niveau wie die Steigerungsrate der Verbraucherpreise insgesamt.
Das verfügbare Jahreseinkommen der privaten Haushalte erhöhte sich um
3,9 % gegenüber 2016. Der Anteil der wohnungsbezogenen Ausgaben
(inkl. Nebenkosten) am verfügbaren Jahreseinkommen betrug wie schon
bereits im Vorjahr 20,6 %. Die Sparquote stieg 2017 auf 9,9 % an und lag
damit 0,2 Prozentpunkte höher als im Vorjahr.
13
Quellen: Statistisches Bundesamt, Hauptverband der Deutschen Bauindustrie, Zentralverband des
Deutschen Baugewerbes, Deutsche Bundesbank, Deutsche Bank Research (jeweils 2018).
13Wohnungsmarktbericht 2018
2. Grundstücks- und Immobilienmarkt
2.1 Bodenumsätze in Dortmund
Die Gesamtzahl der Kauffälle für bebaute und unbebaute Grundstücke
sowie Erbbaurechte in Dortmund ist 2017 gegenüber dem Vorjahr um
9,1 % auf 4.515 gesunken. Der Rückgang trifft alle in der folgenden
Tabelle betrachteten Teilmärkte.
Tab. 1: Kaufverträge nach Teilmärkten
2013 2014 2015 2016 2017
Gesamtzahl der Kaufverträge14 4.671 5.227 4.705 4.968 4.515
Auswertung der Kaufverträge nach Teilmärkten
darunter:
Eigentumswohnungen 1.923 2.366 1.954 2.239 1.878
Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser 1.171 1.367 1.099 1.196 1.093
Mehrfamilienhäuser 504 571 480 490 482
Unbebaute Grundstücke für Wohnzwecke 295 329 249 271 260
Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund
Am deutlichsten fiel die Abnahme der Zahl der Kaufverträge im Segment
der Eigentumswohnungen aus: Im Jahr 2017 wurden 1.878 Kaufverträge für
Eigentumswohnungen abgeschlossen; 16,1 % weniger als im Vorjahr. Beim
individuellen Wohnungsbau und den unbebauten Grundstücken für Wohn-
zwecke sank die Zahl der Kaufverträge etwas moderater um 8,6 % bzw.
4,1 %. Für die Veräußerung von Mehrfamilienhäusern wurden im letzten
Jahr 260 Kaufverträge abgeschlossen. Der Wert blieb in etwa auf dem Niveau
von 2016.
14
Hierin enthalten sind auch Kaufverträge für unbebaute Grundstücke zur gewerblichen Nutzung
sowie für Erbbaurechte.
15Wohnungsmarktbericht 2018
Die Bodenrichtwerte für baureife Grundstücke für den individuellen Woh-
nungsbau sind weiter angestiegen. Einen Überblick über die Bodenrichtwerte
gibt die folgende Tabelle:
Tab. 2: Bodenrichtwerte gemäß § 13 Abs. 1
Gutachterausschussverordnung NRW
gute Entwick- mittlere Entwick- mäßige Entwick-
Lage lung zum Lage lung zum Lage lung zum
(€/m²) Vorjahr (€/m²) Vorjahr (€/m²) Vorjahr
Baureife Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau15
Frei stehende Ein- und Zweifamilienhäuser
Grundstücksfläche: 460 ä 290 ä 200 ä
450–700 m²
Doppelhaushälften und Reihenendhäuser
Grundstücksfläche: 460 ä 290 ä 200 ä
300–360 m²
Reihenmittelhäuser
Grundstücksfläche: 460 ä 290 ä 200 ä
180–220 m²
Baureife Grundstücke für Geschosswohnungsbau15
Wohnungen oder Mischnutzungen
mit einem gewerblichen Anteil bis 20 %
des Rohertrages 450 – 270 – 185 –
Geschossflächenzahl ca. 1,2
Geschosse: III
Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund –
Grundstücksmarktbericht 2018
Die Bodenrichtwerte für den individuellen Wohnungsbau erhöhten sich in
guten Lagen um 10 €/m² auf 460 €/m² und in mittleren Lagen um 20 €/m²
auf 290 €/m². Die Bodenrichtwerte für den mehrgeschossigen Wohnungsbau
sind in allen Lagebereichen im Vergleich zum Vorjahr konstant geblieben. Im
Fünf-Jahres-Vergleich lässt sich ein erheblicher Anstieg der Bodenrichtwerte
sowohl in den unterschiedlichen Lagekategorien des individuellen Woh-
nungsbaus als auch des mehrgeschossigen Wohnungsbaus feststellen. Der
größte Anstieg der Bodenrichtwerte ist dabei in mittleren Lagen des indivi-
duellen Wohnungsbaus mit einer Steigerung von 26 % auszumachen. In den
anderen Lagen liegen die Anstiege zwischen 12 und 19 %.
15
Abgabenfrei (Erschließungsbeiträge nach § 127 BauGB und Ausgleichsbeträge nach
§§ 135 a bis 135 c – Naturschutzbeiträge).
16Wohnungsmarktbericht 2018
2.2 Immobilienpreisentwicklung in Dortmund
Die empirica-Preisdatenbank stellt die Grundlage für die folgenden Aus-
führungen zu der Immobilienpreisentwicklung in Dortmund dar. Hinsicht-
lich der Datenvalidität zeigt sich in den letzten Jahren ein Rückgang der
auswertbaren Immobilieninserate. Für das Jahr 2017 wurden rund 3.700
Immobilieninserate – und somit rund 300 weniger als im Vorjahr – aus
diversen Internetplattformen erhoben und ausgewertet. Dies hat zur Folge,
dass in einzelnen Segmenten die Grundgesamtheit zu klein ist, um belast-
bare Aussagen treffen zu können, so z. B. im Segment der neu gebauten
Reihenhäuser. Generell könnte der Rückgang der im Internet zum Verkauf
angebotenen Immobilien ein Indiz für die zunehmende Knappheit auf dem
Dortmunder Wohnungsmarkt sein.
Ein- und Zweifamilienhäuser
Die Anspannung der letzten Jahre auf dem Dortmunder Eigentumsmarkt
setzt sich im Jahr 2017 fort. Dies wird an den steigenden Entwicklungslinien
in nahezu allen Segmenten des individuellen Wohnungsbaus deutlich.
Eine Ausnahme stellen die neu gebauten Doppelhaushälften mit einem
konstanten Preisniveau von ca. 284.000 € dar. Für Doppelhaushälften im
Bestand gibt es hingegen einen deutlichen Preisanstieg gegenüber 2016
um rund 20.000 € auf nun 295.000 €. Im Fünf-Jahres-Vergleich zeigt sich
jeweils ein Plus für Bestandsobjekte von über 23 % und für Neubauobjekte
von rund 15 %.
Abb. 1: Entwicklung der Angebotspreise für Einfamilienhäuser
400.000 € 390.000 €
389.900 €
350.000 €
300.000 €
295.000 €
284.200 €
250.000 €
227.775 €
200.000 €
150.000 €
2013 2014 2015 2016 2017
DHH Neubau frei stehende EFH Neubau RH Bestand
DHH Bestand frei stehende EFH Bestand
Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme.de)
Die frei stehenden Einfamilienhäuser im Bestand erfahren den deutlichsten
Anstieg der Angebotspreise um rund 31.000 € bzw. 8,6 % im Vergleich zum
Vorjahr. Mit einem Plus von 3,8 % bzw. rund 14.000 € fällt der Anstieg für
neu gebaute frei stehende Einfamilienhäuser etwas moderater aus. Die
17Wohnungsmarktbericht 2018
Angebotspreise für frei stehende Einfamilienhäuser im Bestand und im
Neubau liegen nun wieder auf einem Niveau. In diesem Segment war die
Entwicklungsdynamik der Angebotspreise in den letzten fünf Jahren mit
einem Anstieg um rund 30 % am höchsten.
Die Angebotspreise für Bestandsreihenhäuser setzen die steigende
Tendenz der letzten Jahre fort. Sie werden im Median nun für rund
228.000 € und somit rund 6 % teurer als im Vorjahr angeboten. Die Preis-
entwicklung im Neubau hingegen ist auf Grund der geringen Angebots-
zahl nicht repräsentativ.
Angesichts der nach wie vor günstigen Hypothekenzinsen und des knapper
werdenden Immobilienangebotes ist der aufgezeigte Preisanstieg nachvoll-
ziehbar. Das Kaufinteresse ist weiterhin ungebrochen und zeigt die hohe
Bedeutung der Immobilie als Anlageform sowohl für Selbstnutzerinnen
und Selbstnutzer als auch für Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger.
Dehnt man den Analyseraum über das Dortmunder Stadtgebiet weiter aus,
so zeigt sich in allen 15 Dortmunder Umlandgemeinden (mit Ausnahme
von Herdecke) eine Erhöhung der Angebotspreise für Einfamilienhäuser
(frei stehend, Reihenhäuser, Doppelhäuser im Neubau und Bestand) inner-
halb der letzten drei Jahre. In der Intensität der Preissteigerungen zeigen
sich jedoch Differenzen: So gab es in der kreisangehörigen Gemeinde Wal-
trop einen Anstieg um 17,8 % und in Kamen und Bergkamen um jeweils
13,3 %. In Holzwickede und Schwerte hingegen blieben die Angebotsprei-
se mit einem leichten Plus von 1,7 % und 2,9 % auf einem stabilen Niveau.
In Dortmund gibt es im Drei-Jahres-Vergleich einen Angebotspreisanstieg
um 6,2 %. Dieser fällt etwas geringer aus als in der benachbarten Groß-
stadt Bochum mit +10,3 %.
Abb. 2: Entwicklung der Angebotspreise für Einfamilienhäuser in
Dortmund und den Umlandgemeinden 2015 bis 2017
2.500
2.000
Angebotspreise in €
1.500
1.000
500
0
ke
l
p
um
en
hn
e
en
en
en
n
te
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m
e
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lzw
rg
Sc
Do
tro
Be
Ho
s
Ca
2015 2016 2017
Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme.de)
18Wohnungsmarktbericht 2018
Die genannten Preisanstiege in den kreisangehörigen Gemeinden, wie
z. B. Waltrop, Kamen und Bergkamen, haben zur Folge, dass sich die in der
Vergangenheit teilweise sehr deutlichen Preisunterschiede zu Dortmund
etwas abmildern. Mögliche Auswirkungen auf das Nahwanderungsverhal-
ten können zum jetzigen Zeitpunkt nicht abgeleitet werden. Hierzu muss
die mittelfristige Preisentwicklung abgewartet werden, um zu schauen, ob
sich das möglicherweise annähernde Preisniveau auf die Kauf- bzw. Wohn-
standortentscheidungen und dem damit verbundenen Umzugsverhalten
der Menschen auswirkt. Eine für 2019 geplante Wanderungsmotivunter-
suchung der Stadt Dortmund soll weitere Hinweise bezüglich der Umzugs-
gründe und -motivationen liefern.
Eigentumswohnungen
Im Segment der Eigentumswohnungen scheint sich die Anfang der 2010er-
Jahre einsetzende hohe Preisdynamik etwas abzuschwächen. Im untersten
und unteren Preissegment sind die Angebotspreise in den letzten drei Jah-
ren nahezu konstant. Interessant ist in diesem Zusammenhang, dass die An-
gebotspreise für Bestandseigentumswohnungen in diesem Zeitraum leicht
angestiegen sind und nun erstmalig im Median über 1.300 €/m² liegen.
Abb. 3: Entwicklung der Angebotspreise für Eigentumswohnungen
2008 bis 2017
3.750
3.250
2.750
€/m2
Oberer Rand der Preisspanne
2.250
Mittlere 50 % des Angebots
Mittelwert Neubau
1.750
Unterer Rand der Preisspanne
1.250
Mittlerer Bestand
750
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme.de; bis 2011: IDN ImmoDaten GmbH)
Insgesamt ist festzustellen, dass sich die im Vorjahr abzeichnende Preissta-
bilisierung anhand der aktuellen Preisentwicklung anscheinend bestätigt
hat. Der Angebotspreisanstieg der letzten Jahre scheint – zumindest im
Segment der neu gebauten Eigentumswohnungen – zum Stillstand ge-
kommen zu sein. Hierfür werden die rege Neubautätigkeit und die damit
einhergehende Angebotssteigerung in diesem Segment mitverantwortlich
sein. Es bleibt zu beobachten, ob sich im hochpreisigen Segment eine ge-
wisse Marktsättigung abzeichnet.
19Wohnungsmarktbericht 2018
Das stadtweite Preisgefüge für Eigentumswohnungen im Bestand wird in
Karte 1 abgebildet. Die Aussagen beziehen sich auf die räumliche Ebene
der 62 Statistischen Bezirke. Aus Gründen der Datenverfügbarkeit wurden
Immobilieninserate aus den Jahren 2016 und 2017 zusammengefasst. Für
die 39 in der Karte weiß dargestellten Statistischen Bezirke können keine
belastbaren Aussagen getroffen werden, da für sie weniger als 15 Inserate
zur Auswertung vorlagen.
Karte 1: Mittlere Angebotspreise für Bestandseigentumswohnungen
Mittlere Angebotspreise Bestands-ETW
Inserate aus 2016 und 2017
1.700 bis unter 2.800 €/m2 (6)
1.100 bis unter 1.700 €/m2 (13)
unter 1.100 €/m2 (4)
keine ausreichende
Angebotszahl (39)
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme.de)
20Wohnungsmarktbericht 2018
Der gesamtstädtische Median der Jahre 2016/2017 liegt bei 1.417 €/m² und
ist konstant zum vorherigen Betrachtungszeitraum 2015/2016. Die in den
Vorjahren beschriebene Preisdifferenz innerhalb des Dortmunder Stadtge-
bietes ist nach wie vor ausgeprägt: Die der Preiskategorie unter 1.100 €/m²
angehörigen Statistischen Bezirke Oestrich, Jungferntal-Rahm, Scharnhorst-
Ost und Nordmarkt liegen alle im nördlichen Stadtgebiet. Die Statistischen
Bezirke der Preiskategorie 1.700 bis unter 2.800 €/m² befinden sich jedoch
– mit Ausnahme von Husen-Kurl – im Süden der Stadt Dortmund.
Das räumliche Gefüge der Preiskategorien hat sich nur marginal verän-
dert: Brechten gehört mit 1.450 €/m² wieder der mittleren Preiskategorie
an, Scharnhorst-Ost rutscht trotz konstanter Angebotspreise auf Grund
einer Veränderung der Klasseneinteilung in die untere Preiskategorie und
Husen-Kurl wird erstmalig auf Grund der hohen Angebotszahlen in die
Auswertung mit aufgenommen und liegt mit 2.450 €/m² in der oberen
Preiskategorie.
Nach wie vor werden in Oestrich mit 645 €/m² die Bestandseigentumswoh-
nungen zum niedrigsten Preis angeboten. In den Statistischen Bezirken
Jungferntal-Rahm, Scharnhorst-Ost und Nordmarkt liegen die Angebots-
preise knapp über 1.000 €/m².
Die höchsten Angebotspreise werden in Kirchhörde-Löttringhausen mit
2.750 €/m² aufgerufen. Es folgt der Statistische Bezirk Westfalenhalle mit
2.085 €/m², der auf den ersten Blick zwar einen Angebotspreisrückgang
verzeichnet, aber bei genauerem Hinsehen auch einen deutlichen Rück-
gang der Zahl der angebotenen Immobilien. Dies könnte ein Indiz für die
zunehmende Knappheit auf dem lokalen Wohnungsmarkt „Kreuzviertel“
sein, sodass die tatsächlich erzielten Preise mit hoher Wahrscheinlichkeit
über diesem Niveau liegen. Auch in dem mit 2.400 €/m² weiterhin der obe-
ren Preiskategorie angehörenden Statistischen Bezirk Hörde ist die Zahl der
angebotenen Immobilien deutlich zurückgegangen, was die zunehmende
Knappheit auf Grund der hohen Nachfrage nach Wohnen am und um den
PHOENIX See widerspiegelt.
Ergebnis:
Die Entwicklungslinien der Angebotspreise zeigen in nahezu allen
Segmenten des individuellen Wohnungsbaus deutlich nach oben. Die
Anspannung der letzten Jahre auf dem Dortmunder Eigentumsmarkt
setzt sich also auch im Jahr 2017 fort. Besonders deutlich wird dies im
Segment der frei stehenden Einfamilienhäuser im Bestand mit einem Plus
von rund 31.000 € bzw. 8,6 %. Der Anstieg für neu gebaute frei stehende
Einfamilienhäuser ist mit einem Anstieg um 3,8 % bzw. rund 14.000 €
etwas moderater. Insgesamt war in diesem Segment die Entwicklungs-
dynamik der Angebotspreise in den letzten fünf Jahren mit einem
Anstieg um rund 30 % am höchsten.
Diese Preisanstiege zeigen sich auch in den Dortmunder Umlandgemein-
den, jedoch ist die Intensität sehr unterschiedlich. Ob und wenn ja, in
welchem Maße dies Einfluss auf die Wohnstandortentscheidung poten-
zieller Immobilienkäufer haben wird, kann zum jetzigen Zeitpunkt nicht
eingeschätzt werden.
21Wohnungsmarktbericht 2018
Bei den Bestandseigentumswohnungen setzte sich die moderate Steige-
rung der Angebotspreise auch im Jahre 2017 fort. Diese lagen im Mittel
bei 1.339 €/m². Im Segment der neu gebauten Eigentumswohnungen
hingegen hat sich die Anfang der 2010er-Jahre einsetzende hohe Preis-
dynamik etwas abgeschwächt. Der Median der Angebotspreise sank
2017 gegenüber dem Vorjahr um 4,1 % auf 2.681 €/m² – liegt damit im
Zeitvergleich aber noch immer auf einem hohen Niveau.
Das Kaufinteresse und der Wunsch nach Eigentumserwerb sind weiterhin
ungebrochen. Angesichts der nach wie vor günstigen Hypothekenzinsen,
der für den Neubau relevanten hohen Baukosten und des knappen Immo-
bilienangebotes ist die beschriebene Preisentwicklung nachvollziehbar.
2.3 Grundstücks- und Immobilienmarkt im regionalen Vergleich
Die Grundstücks- und Immobilienpreise sind ein wesentlicher Entschei-
dungsfaktor im Rahmen der Standortsuche potenzieller Bauherren oder
Investoren. Neben den persönlich gewichteten Anforderungen an die Lage
und die Infrastruktureinrichtungen entscheiden letztlich – neben persön-
lichen Präferenzen und möglicherweise Imagefaktoren – die Grundstücks-
kosten über einen möglichen Kauf.
2.3.1 Unbebaute Grundstücke
Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrhein-
Westfalen veröffentlicht jährlich die typischen Baulandpreise unbebauter
Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau und den Geschosswoh-
nungsbau. Der aktuelle Grundstücksmarktbericht 2017 bezieht sich auf
den Betrachtungszeitraum vom 01.01.2016 bis zum 01.01.2017.
Einen landesweiten Überblick über das Bodenpreisniveau für Baugrund-
stücke für den individuellen Wohnungsbau in mittleren Lagen gibt die
folgende Karte 2. Die Preisspreizung ist landesweit sehr groß mit Beträgen
zwischen unter 50 €/m², z. B. in einigen Gemeinden in der Eifel und im Sau-
erland und bis zu 680 €/m² in Düsseldorf. Auf dem Wohnungsmarkt Ruhr
ist diese Spreizung mit 100 €/m² in Breckerfeld und 310 €/m² in Essen zwar
geringer, jedoch sehr deutlich spürbar. Insgesamt liegt das Preisgefüge
der kreisfreien Städte mit durchschnittlich 233 €/m² deutlich über dem der
Kreise mit 177 €/m².
22Wohnungsmarktbericht 2018
Karte 2: Preisniveau 2016 für Baugrundstücke für frei stehende Ein-
und Zweifamilienhäuser in mittleren Wohnlagen – Gemeinde-
gliederung NRW
DO
Preisniveau
2016
in € /m2
351 bis 680
301 bis 350
251 bis 300
201 bis 250
151 bis 200
101 bis 150
51 bis 100
unter 50
Quelle: Grundstücksmarktbericht NRW 2017
In vielen der aufgelisteten kreisfreien Städte stieg das Preisniveau 2016 im
Vergleich zum Vorjahr leicht bis teilweise deutlich an (vgl. Tab. 3 Typische
Baulandpreise für baureife Grundstücke in ausgewählten Städten). So er-
höhten sich die Preise für Baugrundstücke für den individuellen Wohnungs-
bau in mittleren Lagen in Bochum um 10 €/m² und in Dortmund sogar um
35 €/m². Die Bodenpreise in Düsseldorf stiegen deutlich um 60 €/m².
In den aufgeführten kreisangehörigen Gemeinden ist das Baulandpreis-
niveau als konstant bzw. leicht steigend zu bewerten. So gab es z. B. bei
den mittleren und guten Lagen in Castrop-Rauxel Preisanstiege um jeweils
20 €/m² und in Waltrop und Lünen um jeweils 10 €/m².
23Wohnungsmarktbericht 2018
Tab. 3: Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke in ausgewählten
Städten
Individueller Wohnungsbau Geschosswohnungsbau
(Ein- und Zweifamilienhäuser) (Mietwohnungen oder gemischte
Nutzung mit einem gewerblichen
Anteil bis 20 % des Rohertrages)
2016 2016
zum Vorjahr
zum Vorjahr
zum Vorjahr
zum Vorjahr
zum Vorjahr
zum Vorjahr
Vergleich
Vergleich
Vergleich
Vergleich
Vergleich
Vergleich
einfache mittlere gute einfache mittlere gute
Lage Lage Lage Lage Lage Lage
€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²
Kreisfreie Städte
Bochum 235 ßà 285 ä 355 ä 220 ä 280 ä 350 ä
Dortmund 185 ßà 270 ä 450 ä 185 ä 270 ä 450 ä
Düsseldorf 520 ä 680 ä 1.150 ä 520 ä 610 ä 1.150 ä
Essen 160 ßà 310 ßà 430 ä 205 ßà 310 ßà 390 ßà
Hagen 110 ßà 175 ä 250 ä 110 ßà 160 ä 180 ä
Kreisangehörige Städte
Castrop-Rauxel 170 ä 210 ä 250 ä 155 ä 210 ä 230 ä
Herdecke 195 ßà 240 ßà 155 ßà 185 ßà 210 ßà
Holzwickede 120 ßà 180 ä 200 ßà
Lünen 145 ä 190 ä 250 ä 140 ä 160 ä 185 ä
Schwerte 135 ßà 190 ßà 225 ßà
Unna 160 ä 190 ßà 260 ä 150 ä 160 ä 220 ä
Waltrop 190 ä 210 ä 230 ä 190 ä 210 ä 250 ä
Witten 160 ä 190 æ 230 ßà 145 ßà 175 æ 190 æ
Quelle: Grundstücksmarktbericht NRW 2017
Die Preise für Baugrundstücke des Geschosswohnungsbaus stiegen in den
kreisfreien Städten teilweise sehr deutlich. So erhöhten sich die Preise in
Dortmund in einfachen Lagen um 30 €/m² auf 185 €/m² und in guten Lagen
sogar um 60 €/m² auf nun 450 €/m². Eine vergleichbare Preisentwicklung
zeigt sich in der Nachbarstadt Bochum, wohingegen in Essen die Preise
konstant blieben. In Düsseldorf stiegen die Baulandpreise für den Geschoss-
wohnungsbau noch weiter an: für Grundstücke in einfachen und mittleren
Lagen um jeweils 50 €/m² auf 520 €/m² bzw. 610 €/m² und in guten Lagen
sogar um 100 €/m² auf 1.150 €/m².
In den kreisangehörigen Gemeinden ist der Preisanstieg für Grundstücke
des Geschosswohnungsbaus etwas moderater. Mit einem Plus von 20 €/m²
in den jeweiligen Lagekategorien stiegen sie in Castrop-Rauxel am deut-
lichsten, in Lünen, Unna und Waltrop erhöhten sie sich um jeweils 10 €/m².
24Wohnungsmarktbericht 2018
2.3.2 Bebaute Grundstücke
Der Immobilienverband IVD Region West e. V. stellt jährlich in seinem
Preisspiegel die Entwicklung auf den Immobilienmärkten in 119 nordrhein-
westfälischen Städten dar. Die folgende Tabelle zeigt die Kaufpreise für
bezugsfreie Bestandseigenheime und Bestandseigentumswohnungen in
mittleren Lagen in neun ausgewählten Städten und deren Entwicklung
zum Vorjahr.
Tab. 4: Kaufpreise (Schwerpunktpreise) für bezugsfreie Bestands-
eigenheime und Bestandseigentumswohnungen in mittleren
Lagen in ausgewählten Städten
Frei stehende Reihenmittelhäuser Eigentumswohnung
Eigenheime ohne Garage
inkl. Garage
ca. 125 m² Wohnfläche ca. 100 m² Wohnfläche ca. 70 m² Wohnfläche
Vergleich Vergleich Vergleich
2017 zum 2017 zum 2017 zum
Vorjahr Vorjahr Vorjahr
Kreisfreie Städte
Bochum 340.000 € ä 230.000 € ä 1.180 €/m2 ä
Dortmund 365.000 € ä 230.000 € ä 1.500 €/m2 ä
Düsseldorf 550.000 € ä 400.000 € ä 2.350 €/m2 ä
Essen 370.000 € ä 255.000 € ä 1.200 €/m2 ä
Hagen 285.000 € ä 245.000 € ä 1.400 €/m2 ä
Weitere Städte/Gemeinden
Holzwickede 250.000 € ä 175.000 € ä 1.300 €/m2 ä
Iserlohn 180.000 € ä 170.000 € ä 1.050 €/m2 ä
Unna 240.000 € ä 160.000 € ä 1.000 €/m2 ä
Witten 260.000 € ä 170.000 € ä 900 €/m2 ßà
Quelle: Preisspiegel 2017 Wohnimmobilien NRW – Immobilienverband IVD Region West e. V.
für Nordrhein-Westfalen
Im Jahr 2017 stiegen laut des IVD Preisspiegels in allen betrachteten kreis-
freien Städten die Preise für Bestandsimmobilien, so auch in Dortmund. Mit
einem Plus von 4 % für frei stehende Bestandseigenheime und einem Plus
von 4 % für Bestandsreihenhäuser fällt die Preiserhöhung jedoch etwas
moderater aus als im Vorjahr. In Düsseldorf ist das Preisniveau weiterhin
am höchsten mit 550.000 € für ein frei stehendes Bestandseigenheim in
mittleren Lagen.
25Wohnungsmarktbericht 2018
Im Segment der Bestandseigentumswohnungen zeigt sich eine vergleich-
bare Entwicklung. In Dortmund gab es einen Preisanstieg für Bestandsei-
gentumswohnungen um 3 %, der somit etwas moderater ausfällt als im
Vorjahr. In Essen hingegen erhöhten sich die Preise um 9 % im Vergleich
zum Vorjahr.
Die skizzierte Preisentwicklung zeigt sich auch in den aufgeführten kreisan-
gehörigen Gemeinden. Das Preisniveau liegt jedoch weiterhin deutlich un-
ter dem der kreisfreien Kommunen. Dies könnte im Zuge der Wohnstand-
ortentscheidung von Kaufinteressenten ein Entscheidungsfaktor für den
Erwerb einer Immobilie in einer der Dortmunder Umlandgemeinden sein.
Ergebnis:
In Dortmund und in den Vergleichsstädten setzt sich die hohe Dynamik
in der Preisentwicklung fort: Sowohl die Baulandpreise als auch die Kauf-
preise laut des IVD Preisspiegels steigen an. In der Intensität der Preisstei-
gerungen gibt es jedoch lokal deutliche Unterschiede. Nach wie vor ist
Düsseldorf Spitzenreiter mit den höchsten Preisen.
2.4 Städtisches Baulandmanagement
2.4.1 Wohnbauflächenpotenziale
Im Vergleich zu vielen anderen Ruhrgebietsstädten verfügt Dortmund
über ein umfangreiches Flächenangebot für den Wohnungsneubau. Laut
Flächeninformationssystem Ruhr des Regionalverbandes Ruhr sind die
Dortmunder Wohnbauflächenpotenziale etwa dreimal höher als die der
Stadt Essen.
Das Stadtplanungs- und Bauordnungsamt führt eine regelmäßige Erhe-
bung und detaillierte Analyse des Dortmunder Baulandangebotes durch.
Ende des Jahres 2017 standen im Dortmunder Stadtgebiet folgende
Wohnbauflächenpotenziale zur Verfügung:
• Rund 95 Hektar Wohnbauflächen für ca. 4.600 Wohnungen in
rechtsverbindlichen Bebauungsplänen
• Rund 93 Hektar Bruttowohnbauflächen (einschließlich Grün- und
Erschließungsflächen) für ca. 3.700 Wohnungen befinden sich im
Aufstellungsverfahren
• Rund 47 Hektar für ca. 3.400 Wohnungen als Baulandreserve in
sogenannten Baulücken (§ 34 Baugesetzbuch)
Zusätzlich weist der Flächennutzungsplan eine Planungsreserve von
rund 220 Hektar aus, die einer Wohnbebauung mit ca. 6.300 Wohnungen
zugeführt werden können.
Die rechtsverbindlichen und in Aufstellung befindlichen Bebauungspläne
bieten Wohnbauflächen für den Neubau von rund 2.300 Wohnungen in
Ein- und Zweifamilienhäusern sowie für rund 6.000 Geschosswohnungen.
26Wohnungsmarktbericht 2018
Der eindeutige Überhang der Geschosswohnungen gegenüber dem Ein-
familienhausbau ist der angespannten Wohnungsmarktsituation und der
damit verbundenen Bedarfslage für (bezahlbaren) Wohnraum geschuldet.
Die aktuellen Baulandpotenziale verteilen sich sehr unterschiedlich auf die
zwölf Dortmunder Stadtbezirke.
Abb. 4: Wohnbauflächenpotenziale in den zwölf Stadtbezirken 2017
(rechtsverbindliche und in Aufstellung befindliche B-Pläne)
1.800
1.600 1.560
1.400
1.200 1.059
Wohnungen
1.000
800 661
604 566
600 500
404
400 307 294 320 234 251 239 263
233 234 160
160 200
200 115
55 154
46 46 0 0 55
0
d
d
t
de
e
rst
de
h
k
g
st
l
es
or
un
ke
rd
uc
ec
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Hu
do
ha
M
Ap
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Ho
ns
ns
ns
Sc
en
ne
ne
ne
tg
In
In
In
Lü
Einfamilienhäuser Geschosswohnungsbau
Quelle: Stadtplanungs- und Bauordnungsamt, Stand: Dezember 2017
Für die große Nachfrage nach Wohnungen in integrierten Lagen im Stadt-
gebiet konnten speziell in den Innenstadtbezirken West und Ost bedeutende
Potenziale mobilisiert werden. Namentlich sind in der Innenstadt-West fol-
gende Projekte hervorzuheben: das „BERSWORDT-QUARTIER“ nahe der B1,
das „Base Camp“, welches auf einem alten Kaufhausstandort direkt in der
Dortmunder City entstehen soll und ein Vorhaben am Dortmunder U. Bei al-
len drei Projekten handelt es sich in erster Linie um Wohnraumschaffung für
Studierende, oftmals in Form von Einzelapartments. In der Innenstadt-Ost
werden mit dem „Kronprinzenviertel“, dem „Wohnquartier Mitte“ an der
Deggingstraße und dem großzügigen Areal des ehemaligen Berufskollegs
an der Sckellstraße große Flächenumnutzungen entwickelt. Darüber hinaus
tragen Baulückenschlüsse (z. B. Deggingstraße, Hochbunker an der Ruhr-
allee) zur weiteren Nachverdichtung bei. Auch die dicht bebaute Innen-
stadt-Nord verfügt durch die Umnutzungsflächen am Rande der ehemaligen
Westfalenhütte über ein Entwicklungspotenzial für den Wohnungsneubau.
Nicht nur in den Innenstadt-, sondern auch in den Außenstadtbezirken, kann
über Flächenumnutzungen und Nachverdichtungen neuer Wohnraum in
zentraler Lage erschlossen werden. So werden beispielsweise im Stadtbe-
zirkszentrum Hombruch zwei größere ehemals gewerblich genutzte Flächen
für den Wohnungsbau aufbereitet. Dies sind der Standort „Luisenglück“ und
die ehemalige Gleisfabrik Schreck-Mieves GmbH. Weitere Nachverdichtung
27Wohnungsmarktbericht 2018
findet hier durch Lückenschlüsse ehemals gewerblich genutzter Flächen
(z. B. Fruchtbörse Limberg/Lidl an der Baroper Bahnhofstraße) statt. An der
Harkortstraße wird über ein Planverfahren Wohnungsneubau im Innenbe-
reich eines Wohnblocks geplant. Durch die Nähe zur Uni bieten sich diese
Flächen auch für das studentische Wohnen an, welches vereinzelt an einigen
Standorten durch den Bau von Studentenapartments realisiert werden soll.
Neben den oben beschriebenen Projekten finden in mehreren Stadtbezir-
ken Flächenumnutzungen auf abgängigen Sportflächen statt. Auch dort
entstehen neue Wohnungsangebote ohne zusätzliche Inanspruchnahme
von Freiraum.
2.4.2 Wohnbauflächenentwicklung in Dortmund
Die Wohnbauflächenentwicklung in Dortmund verfolgt weiterhin das Ziel,
auch in Zeiten einer gestiegenen Baulandnachfrage den Anforderungen
einer nachhaltigen Bodennutzung gerecht zu werden. In der Planung neuer
Baugebiete ist die Akzentverschiebung der Bautätigkeit zugunsten des Ge-
schosswohnungsbaus mittlerweile deutlich ablesbar. Bei der Ausweisung von
neuem Wohnbauland erfolgt in Abhängigkeit von der Lage und baulichen
Dichte im Wohnumfeld eine angepasste Durchmischung der Bautypologie.
Insgesamt setzt sich ein wesentlicher Teil der aktuell mobilisierten Bau-
landpotenziale aus Brachflächenentwicklung, Flächenumnutzungen und
Baulückenschließungen in integrierten Lagen zusammen. Dem Grundsatz
„Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ wird damit gefolgt.
Der Planungsansatz vor allem in integrierten Lagen höhere Baudichten
vorzusehen, steigert nicht nur die Quantitäten, sondern führt auch zur
qualitativen Ergänzungen (z. B. barrierefreier Wohnraum) in bestehen-
den Quartieren. Damit verbreitert sich das Wohnungsangebot dezentral
im gesamten Stadtgebiet. Umzüge in der vertrauten Umgebung werden
möglich, wenn sich Wohnraumanforderungen ändern. Die Auslastung der
Infrastruktur- und Nahversorgungsangebote wird abgesichert. Insbesonde-
re bei den Nachverdichtungsprojekten wird gesteigerter Wert darauf ge-
legt, mit der Bürgerschaft in den Dialog zu treten. Hierzu hat das städtische
Planungsdezernat Anfang 2018 ein Beteiligungskonzept vorgelegt, das
deutlich über die gesetzlichen Anforderungen hinausgeht. Kernpunkt ist,
dass potenzielle Investoren die betroffene Nachbarschaft frühzeitig in ihre
Planungen mit einbeziehen.
25 %-Quote für den geförderten Mietwohnungsneubau
In Zeiten hoher Wohnraumnachfrage – insbesondere nach preiswertem
Wohnraum – stellen die Mobilisierung von Flächen, die auf Grund eigen-
tumsrechtlich mangelnder Verfügbarkeit (noch) nicht zur Entwicklung
gebracht wurden, und die Förderung der Investitionsbereitschaft
privater Akteure in den geförderten Geschosswohnungsbau notwendige
Maßnahmen dar.
Der Beschluss des Rates vom 10.04.2014 ist eines der wenigen kommunalen
Steuerungsinstrumente zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Dem-
nach sind im Rahmen der Entwicklung neuer Wohnbauflächen in der Regel
28Wohnungsmarktbericht 2018
25 % der geplanten Wohneinheiten für den geförderten Mietwohnungs-
neubau vorzusehen. Die konsequente Flächensicherung für geförderten
Wohnraum gilt dabei gleichermaßen für Projekte auf städtischen als auch
auf privaten Grundstücken.
Planverfahren zur Entwicklung von Wohnbauflächen brauchen erfahrungs-
gemäß längere Vorlaufzeiten. Dies hat zur Folge, dass bis einschließlich
2017 erst drei Maßnahmen auf Grundlage des Ratsbeschlusses gefördert
werden konnten. Dabei handelt es sich um zwei kleinere Maßnahmen
in Dorstfeld (Arminiusstraße) und Schüren (Adelenstraße) sowie um ein
größeres Projekt der Spar- und Bauverein Dortmund eG mit insgesamt
53 geförderten Wohnungen in Schüren (Teigelbrand).
Für das Jahr 2018 ist die Bewilligung von Wohnraumfördermitteln des
Landes NRW im Rahmen der 25 %-Regelung für Baumaßnahmen in
Hombruch (Harkortstraße) und Hörde (Auf der Kluse) geplant. In den
Jahren 2019 und 2020 wird dann voraussichtlich eine größere Menge an
Wohneinheiten u. a. aus folgenden Flächenentwicklungsverfahren zur
Bewilligung anstehen:
• In den Börten (Brackel)
• Rennbahn (Wambel)
• Niederste Feldweg (Wambel)
• Kronprinzenviertel (Innenstadt-Ost)
• Zillestraße (Hombruch)
• Am Lennhof (Menglinghausen)
• Alte Benninghofer Straße (Hörde)
• Sckellstraße (Hörde)
• Winterkampweg (Eving)
Im Beschluss zur 25 %-Quote hat der Rat die Verwaltung außerdem beauf-
tragt, in den Dialog mit den städtischen Tochterunternehmen zu treten.
Es sollte gemeinsam geprüft werden, inwieweit auf den Grundstücken
der Stadttöchter, für die zum Zeitpunkt des Ratsbeschlusses bereits rechts-
kräftige Bebauungspläne bestanden, geförderter Mietwohnungsneubau
realisierbar sein könnte. Aus diesem Prozess sind bislang zwei geförderte
Neubauprojekte mit insgesamt 60 Wohnungen im Bereich des Südufers des
PHOENIX-Sees entstanden, die zum Teil schon fertig gestellt und bewohnt
sind.
Derzeit investiert die Stadt Dortmund selbst bzw. durch die Dortmunder
Stadtentwicklungsgesellschaft auf städtischen Grundstücken (einschließlich
Sondervermögen) in den sozialen Wohnungsbau. Rund 180 geförderte
Wohnungen werden an den Standorten
• Zum Erdbeerfeld (Mengede)
• Holtestraße (Lütgendortmund)
• Fuchteystraße (Huckarde)
errichtet. Die Objekte am Erdbeerfeld und an der Holtestraße werden
voraussichtlich im Laufe des Jahres 2018 bezugsfertig.
29Wohnungsmarktbericht 2018
Konzeptverfahren
Die Stadt Dortmund bietet eigene Grundstücke, für die kein vordringlicher
städtischer Eigenbedarf besteht, zum Kauf an. Der Ausschuss für Umwelt,
Stadtgestaltung und Wohnen hat am 07.02.2018 beschlossen, dass der Ver-
kauf städtischer Grundstücke zum Zweck der Wohnbebauung grundsätzlich
über ein Konzeptverfahren erfolgt, das neben dem Preis einzelfallbezogen
diverse Vergabekriterien berücksichtigen soll (z. B. ökologische Aspekte,
Mobilitätsmanagement, geförderter und preisgedämpfter Wohnraum).
Außerdem soll bei durchschnittlich 10 % der jährlich angebotenen städ-
tischen Flächen die Vergabe an Baugemeinschaften zum Festpreis vorge-
sehen werden. Die Verwaltung wird ein Konzept zur Implementierung des
Beschlusses in das bisherige Vergabeverfahren entwickeln.
Informationen über die Grundstücksangebote der Stadt Dortmund können
unter www.liegenschaftsamt.dortmund.de abgerufen werden.
Wohnungsbaukoordination – AG Wohnungsbau
In den Prozessen der Wohnbauflächenentwicklung und Planung von
Wohnungsbauprojekten spielt die in der Dortmunder Stadtverwaltung
verankerte AG Wohnungsbau eine wichtige Rolle. In der fachbereichsüber-
greifenden Arbeitsgruppe werden aktuelle und zukünftige Wohnungs-
bauprojekte vorgestellt, damit die beteiligten Fachbereiche der Stadtver-
waltung informiert sind und rechtzeitig die zur Umsetzung der Planungen
notwendigen Schritte in die Wege leiten können. Dadurch können zeitliche
Verzögerungen vermieden und Investorinnen und Investoren aktiv bei
ihren Vorhaben unterstützt werden.
In Vorbereitung ist eine deutliche Weiterentwicklung der Wohnungsbau-
koordination. Eine weitere Öffnung gegenüber der Wohnungswirtschaft
wird mit den Akteuren gemeinsam gestaltet mit dem Ziel, Prozesse zu
optimieren und zu beschleunigen.
Ergebnis:
Dortmund verfügt über ausreichende und vielfältige Baulandpotenziale
im gesamten Stadtgebiet. Ende 2017 standen rund 188 Hektar Wohnbau-
flächen in rechtsverbindlichen und in Aufstellung befindlichen Bebauungs-
plänen zur Verfügung. Dort können rund 8.300 Wohnungen entstehen
– 6.000 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und 2.300 Wohnungen in
Ein- und Zweifamilienhäusern. Auch längerfristig sind keine Flächeneng-
pässe zu erwarten. Die Akzentverschiebung in der Wohnbauflächenent-
wicklung zugunsten des (geförderten) Geschosswohnungsbaus wurde in
den letzten Jahren erfolgreich in der Planung neuer Baugebiete aufge-
nommen und umgesetzt.
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