SnapShot! SWISS REAL Aufhebung des Euro-Mindestkurses - ein zweischneidiges Schwert für Immobilienanlagen
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SWISS REAL SnapShot! Advisory Real Estate / Frühlingsausgabe 2015 Aufhebung des Euro- Mindestkurses – ein zweischneidiges Schwert für Immobilienanlagen Aktuelle Entwicklungen auf dem Schweizer Immobilienanlagemarkt kpmg.ch / RealEstate
Inhalt
Aufhebung des Euro-Mindestkurses – ein zweischneidiges Schwert
für Immobilienanlagen
Makroökonomisches Umfeld 6
Büroflächenmarkt8
Verkaufsflächenmarkt10
Wohnflächenmarkt13
Direkte Immobilienanlagen 16
Indirekte Immobilienanlagen 17
Fokus: Rechenzentren als Immobilienanlage 19
Swiss Real SnapShot! / Frühling 2015 / 3
Vorwort
Sehr geehrte Damen und Herren
Der KPMG Swiss Real SnapShot! vermittelt Ihnen zweimal
jährlich einen Überblick über die aktuellen Entwicklungen
im Schweizer Immobilienanlagemarkt und s eine
beeinflussenden Faktoren.
Der Schweizer Immobilienmarkt ist ein heterogenesund
stark segmentiertes Gebilde. Der KPMG Swiss Real
SnapShot! b
eschränkt sich deshalb auf eine nationale
Betrachtung, ohne detailliert auf regionale Besonderheiten
einzugehen.
KPMG Real Estate verfügt über tiefgründige Expertise in
den schweizerischen und internationalen Immobilenmärk-
ten. Durch kompetente und umfassende Beratung generie-
ren wir unserer Kundschaft Mehrwert in allen immobilienre-
levanten Bereichen.
Lesen Sie auf der letzten Seite des KPMG Real SnapShot!,
was wir für Sie tun können und wie Sie von unseren
Dienstleistungen profitieren können.
Wir wünschen Ihnen eine spannende Lektüre.
Freundliche Grüsse
Ulrich Prien Beat Seger
Partner, Head of Real Estate Switzerland Partner, Real Estate M&A
Der KPMG Real SnapShot! ist auch für die Regionen Europe, Asia und Americas verfügbar.
Kontaktieren Sie uns, wenn Sie mehr über die globalen Immobilienmärkte erfahren möchten. Download der Publikationen:
www.kpmg.com/Global/en/industry/real-estate
Swiss Real SnapShot! / Frühling 2015 / 5
Aufhebung des Euro-Mindestkurses – ein
zweischneidiges Schwert für Immobilienanlagen
Makroökonomisches Umfeld
Wie nach der Aufhebung der Kursuntergrenze zum Euro Positive Impulse sind insbesondere aus den USA zu erwar-
durch die Schweizer Nationalbank (SNB) zu erwarten war, ten, wo mittlerweile ein nachhaltiger Aufschwung mit einer
haben die Konjunkturforscher ihre Wachstumsprognosen für kontinuierlich sinkenden Arbeitslosenquote in Gang gekom-
die Schweiz nach unten revidiert. Gemäss den aktuellsten men ist.
Prognosen sind zwar recht starke aber relativ kurzfristige, Demgegenüber kam im Euroraum die wirtschaftliche Erho-
negative realwirtschaftliche Auswirkungen zu erwarten. Für lung bisher zäher als erhofft voran. Sogar die lange Zeit ro-
das Jahr 2015 wird im Durchschnitt nur noch mit einem buste deutsche Konjunktur ist in den letzten Quartalen im
leicht positiven BIP-Wachstum von 0.5% (2014: 1.8%) ge- Zuge einer schwächeren Export- und Investitionsdynamik in
rechnet. Die derzeitigen Prognosen für das Wachstum des eine – wenn auch nicht allzu gravierende – Abkühlung gera-
Bruttoinlandproduktes liegen zwischen –0.5% bis knapp ten. Im Unterschied zu dieser vorübergehenden Schwäche
1.0%. Die grosse Spannweite veranschaulicht die auch un- könnten die nach wie vor bestehenden Verschuldungspro-
ter Ökonomen herrschende erhebliche Unsicherheit über bleme in diversen Ländern, in der Peripherie sowie auch in
den künftigen Wirtschaftsgang in der Schweiz. Die Aufwer- Italien und in Frankreich, die Wirtschaftsdynamik noch über
tung des Schweizer Franken beeinträchtigt vornehmlich die Jahre hinaus hemmen.
Exportindustrie, die Tourismuswirtschaft und den Detailhan-
del und wirkt sich folglich auf die gesamte Volkswirtschaft Die Aussicht auf ein umfangreiches Programm der quantita-
negativ aus. tiven Lockerung durch die Europäische Zentralbank (EZB)
Dass der prognostizierte BIP-Rückgang nicht stärker aus- hat Anfang 2015 den Druck auf den Schweizer Euro-Min-
fällt, ist dem intakten weltwirtschaftlichen Umfeld und nicht destkurs intensiviert. Die Weiterverfolgung des Euro-Min-
zuletzt zusätzlichen Stimuli wie dem tiefen Ölpreis zu ver- destkurses hätte das Risiko nach sich gezogen, dass die
danken. Auch 2016 bleibt die durchschnittliche Wachstums- SNB die Kontrolle über ihre Bilanz hätte verlieren können.
prognose für die Schweiz mit 1.2% noch unterhalb des Po- Dies hätte eine stabilitätsorientierte Politik in der Zukunft er-
tenzialwachstums. schwert. Aus diesem Grund hat sich die SNB für die Aufhe-
bung des Mindestkurses entschieden. Gleichzeitig wurde
Abb. 1 Makroökonomische Indikatoren kommuniziert, dass der Zins für Guthaben auf den Girokon-
ten, die einen bestimmten Freibetrag übersteigen, um 0.5
BIP Wachstum, Arbeitslosenquote und
Prognose-Maximum
Prognose-Durchschnitt Prozentpunkte auf Minus 0.75% gesenkt wurde. Auch das
5% Prognose-Minimum
Zielband für den Dreimonatslibor hat sich weiter in den ne-
Konsumentenpreisindex
4%
3% gativen Bereich auf -1.25% bis -0.25% von bisher -0.75%
2% bis 0.25% verschoben.
1% Die Finanzmärkte haben mit erratischen Kursbewegungen
0% auf die Entscheidung der SNB reagiert. Der Franken hat
-1%
stark zugelegt und der Euro-Franken-Kurs ist kurzzeitig unter
-2%
-3%
Parität gefallen. Gleichzeitig ist es zu massiven Verlusten im
2003
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2013
F 2014
F 2015
F 2016
SMI gekommen. Seither haben sich die Wechselkurse
(1 EUR in CHF 1.05) wie auch die hiesigen Aktienkurse
BIP Wachstum Arbeitslosenquote (SMI YTD: +2.29%)1 graduell wieder erholt.
Konsumentenpreisindex Reallohnentwicklung Gemessen an der Kaufkraftparität ist der Franken gegen-
Forecast (F) über den meisten übrigen Währungen weiterhin überbewer-
Quelle: BAKBasel, Credit Suisse, KOF, Seco, UBS und KPMG Real Estate tet. Studien zeigen zwar, dass sich Währungen ihrer Kauf-
kraftparität nähern. Das kann aber aufgrund der Funktion
Das weltwirtschaftliche Konjunkturumfeld verbesserte sich des Frankens als Safe Haven noch länger dauern.
2014 insgesamt nur zögerlich und dürfte auch in den kom-
menden beiden Jahren eine hohe Anfälligkeit für Rück
schläge ausweisen. Der Welthandel, der seit der Finanzkrise
vor sechs Jahren in wesentlich schwächerem Tempo als
davor expandiert, konnte bis Herbst 2014 noch nicht
nennenswert an Fahrt gewinnen. Hinter diesem durchzoge-
nen Gesamtbild stehen indes sehr unterschiedliche Pers-
pektiven für die grossen Wirtschaftsräume. 1
Per 30.03.2015
6 / Swiss Real SnapShot! / Frühling 2015
Abb. 2 Rendite Bundesobligationen, CHF/EUR-Kurs und Eine Hochrechnung der Zahlen des Bundesamtes für Migra-
Aktienanlagen tion auf das ganze Jahr 2014 ergibt, dass für das vergangene
Jahr mit einer Nettozuwanderung von rund 80,000 Perso-
Indexierte Kurse SMI, kotierte Immobilien
Rendite 10-jährige Bundesanleihe in %
nen zu rechnen ist, was in der Grössenordnung des Vorjah-
110 0.4
res sowie im Durchschnitt seit der Einführung der vollen
0.3
105 Personenfreizügigkeit liegt.
und CHF/EUR Kurs
0.2
100
0.1
Im Zeitraum zwischen 2000 und 2011 waren die Deutschen
95 0.0 die grösste Einwanderungsgruppe. Seither wurden diese von
-0.1 den Portugiesen bzw. den Italiener wieder überflügelt.
90
-0.2 Die negativen Folgen der Annahme der Masseneinwande-
85
-0.3 rungsinitiative auf die Wachstumsaussichten sind seit der
80 -0.4 Aufhebung der Untergrenze des Euro-Franken-Wechselkur-
05.01.2015
06.01.2015
07.01.2015
08.01.2015
09.01.2015
10.01.2015
11.01.2015
12.01.2015
13.01.2015
14.01.2015
15.01.2015
16.01.2015
17.01.2015
18.01.2015
19.01.2015
20.01.2015
21.01.2015
22.01.2015
23.01.2015
24.01.2015
25.01.2015
26.01.2015
ses etwas in den Hintergrund gerückt. Im laufenden Jahr
werden aufgrund der erwarteten Konjunkturabkühlung wohl
deutlich weniger ausländische Arbeitskräfte in die Schweiz
SXI Real Estate® Shares PR (linke Achse) einwandern. Die mittel- bis langfristigen Migrationszahlen
SXI Real Estate® Funds PR (linke Achse) werden sowohl von der konkreten Umsetzung der Massen
SMI PR (linke Achse)
CHF/EUR (linke Achse) einwanderungsinitiative wie auch von der Konjunkturentwick-
Rendite 10-jährige Bundesobligationen (rechte Achse) lung abhängen.
Quelle: SNB, SWX und KPMG Real Estate
Abb. 3 Einwanderungsbilanz
Gemäss den Erhebungen des Staatssekretariats für Wirt- 120,000
schaft (SECO) waren Ende Januar 2015 rund 132,000 100,000
Wanderungsbilanz
Arbeitslose bei den Regionalen Arbeitsvermittlungszentren
80,000
registriert, 3,600 mehr als im Vormonat. Die Arbeitslosen-
60,000
quote stieg damit von 3.4% im Dezember 2014 auf 3.5%.
40,000
Dieser Anstieg kann vornehmlich mit saisonalen Effekten
erklärt werden; gegenüber dem Vorjahresmonat verringerte 20,000
sich die Arbeitslosigkeit um zirka 2,300 Personen. Für 2015 0
rechnen die Prognoseinstitute aufgrund des sich abzeich-
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2010
2011
2012
2013
F2014
-20,000
nenden Konjunkturabschwungs mit einer durchschnittlichen
Arbeitslosigkeit von 3.4%, was gegenüber dem Vorjahr ei- Übrige Länder Deutschland Frankreich Portugal
nem Anstieg um 0.2 Prozentpunkte entspricht. Italien Spanien Gesamttotal
Forecast (F)
Quelle: Bundesamt für Migration und KPMG Real Estate
Swiss Real SnapShot! / Frühling 2015 / 7
Büroflächenmarkt
Die Nachfrage nach Büroflächen erwies sich in der jüngsten den Markt kommen, weil sie aufgrund von Herausforderu-
Vergangenheit als relativ stabil. Eine Analyse der Entwick- neng bei der Vorvermietung erst mit Verzögerung ausgeführt
lung der Beschäftigung in den typischen Bürobranchen zeigt werden.
auf, dass die jährlichen Wachstumsraten seit Mitte 2011 bis Im Vergleich zum Vorjahr ist dementsprechend für 2014 auch
Mitte 2013 konstant bei über 2% lagen. schweizweit eine höhere Angebotsziffer von Büroflächen zu
Seit Ende 2013 sinkt allerdings das Wachstum der Bürobe- registrieren. Die Angebotsziffer ist in 9 der 10 grössten
schäftigung kontinuierlich von 1.55% auf 0.79% im 3. Quar- Büromärkten angestiegen. Wichtigster Grund hierfür ist,
tal 2014. Aufgrund der unerwarteten Euro-Wechselkursfrei- dass neu erstellte Gebäude und fertiggestellte Sanierungs-
gabe durch die SNB muss mit einer weiteren Dämpfung der objekte das Flächenangebot signifikant ausgeweitet haben.
hiesigen Wirtschaft gerechnet werden. Dies wirkt sich hem-
mend auf den ohnehin schon angeschlagenen Büroflächen- Abb. 5 Angebotsziffer in den grössten 10 Büroflächenmärkten
markt aus – insbesondere bei exportorientierten Unterneh- 8%
men – weshalb die Flächennachfrage kurzfristig sogar 7%
weiter sinken dürfte. Die Aufhebung der Frankenmindest- 6%
kurses dürfte daher die Position der Mieter weiter stärken 5%
(«Mieter-Markt»). 4%
3%
2%
Abb. 4 Entwicklung typische Bürobeschäftigung
1%
0%
Indexierte Beschäftigungs-
6% 140
Beschäftigungswachstum
Zürich
Basel
Genf
Bern
Lausanne
Luzern
St. Gallen
Zug
Lugano
Baden
5%
im Vorjahresvergleich
130
4%
entwicklung
3% 120
2%
110
1%
0% 100 2010 2011 2012 2013 2014
-1% Gesamte Schweiz 2013 Gesamte Schweiz 2014
90
-2%
-3% 80 Quelle: CSL Immobilien und KPMG Real Estate
Q1 2000
Q3 2000
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Q1 2014
Q3 2014
In den vier grossen urbanen Büroflächenmärkten waren
2014 rund 390,000 m2 leerstehende Flächen zu notieren.
Information und Kommunikation
Dies entspricht einer Erhöhung um 7% gegenüber dem Vor-
Grundstücks- und Wohnungswesen
Erbringung von sonstigen wirtschaftlichen Dienstl. jahr. Der historische Vergleich zeigt, dass die Leerstände in
Erbringung von sonstigen Dienstleistungen den Büromärkten Basel und Bern relativ konstant bleiben
Erbringung von Finanz- und Versicherungsdienstl. und dass Genf und insbesondere Zürich einen eher volatilen
Erbringung von freiberufl., wissen. u. techn. Dienstl.
Öffentliche Verwaltung Büroflächenleerstand aufweisen. Die höchsten Anstiege ge-
Jahreswachstum insgesamt genüber dem Vorjahr waren 2014 in Bern (+19%) und Zürich
Indexierte Beschäftigungsentwicklung (+17%) auszumachen. In Genf hingegen war sogar ein
Quelle: BFS und KPMG Real Estate Rückgang (-17%) bei den Leerständen zu verzeichnen.
Auf dem Schweizer Büroflächenmarkt ist trotz rückläufiger
Bauvolumina nach wie vor ein Angebotsüberhang festzustel-
len. Die Jahressumme baubewilligter Büroflächen belief sich
Ende Oktober 2015 auf CHF 2 Mrd. Während in den Ge-
schäftsgebieten der Gross- und Mittelzentren die Planung
neuer Büroflächen rückläufig ist bzw. stagniert, ist in den Re-
gionen abseits der Gross- und Mittelzentren eine leicht er-
höhte Projektierung zu beobachten. Auch wenn sich die be-
willigten Volumen gegenüber dem Höchststand 2011 deutlich
abgeschwächt haben, dürfte die Produktion neuer Büroflä-
chen hoch bleiben. Erstens bewegt sich die Planungsleistung
nach wie vor auf beachtlichem Niveau. Zweitens dürften zahl-
reiche Projekte der Boomjahre 2011/2012 mit Verspätung auf
8 / Swiss Real SnapShot! / Frühling 2015
Abb. 6 Entwicklung leerstehende Büroflächen in den Zentren det. Die aktuellen Angebotsmieten beschönigen also ten-
400,000 denziell die aktuelle Situation auf dem Mietflächenmarkt.
Leerstehende Bürofläche in m²
350,000 Die bereits bestehende Unsicherheit bei Geschäftsliegen-
300,000 schaften wurde durch die Aufhebung des Euro-Mindest
250,000 kurses weiter akzentuiert. Angesichts der stagnierenden
200,000 Beschäftigungswachstumsaussichten – insbesondere für
150,000 exportorientierte Branchen mit hoher Preissensitivität – ist
100,000 mit einer weiter rückläufigen Flächennachfrage zu rechnen.
50,000 Wir rechnen daher für 2015 mit höheren Leerständen sowie
0 mit weiter sinkenden Büroflächenmieten.
2000
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Abb. 7 Mietpreisindex für Büroflächen in den Zentren
Basel Bern Genf Zürich 180
Quelle: Städtische Statistikämter und KPMG Real Estate 170
160
Mietpreisindex
150
Im Gegensatz zum Vorjahr machte sich im Jahr 2014 der an- 140
haltende Büroflächenüberhang bei gleichzeitig bescheide- 130
ner Nachfrage teilweise in tieferen Angebotsmieten be- 120
110
merkbar. Hierbei muss jedoch beachtet werden, dass
100
Angebotsmieten nur einen Teil der Realität aufzeigen. Denn 90
sie beinhalten im aktuellen Marktumfeld einerseits Mietflä-
2000
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chen mit einer teils hohen Objekt- und Standortqualität und
andererseits wird die erhöhte Konzessionsbereitschaft von- Basel Bern Genf Zürich
seiten der Vermieter in den Angebotspreisen nicht abgebil- Quelle: W&P und KPMG Real Estate
Die Schweiz als internationaler Firmenstandort
Das unsichere wirtschaftliche Umfeld in Europa macht die USR III und BEPS:
Schweiz – mit einem tiefen Verschuldungsgrad der öffentli- Zudem tragen steuerliche Aspekte sowie die angespannte
chen Hand und einer starken Währung – zu einem «sicheren Beziehung zur EU zur Unsicherheit seitens der Unterneh-
Hafen» und somit zu einem attraktiven Standort für auslän- men bei. Als Reaktion auf die Forderung der EU, das privile-
dische Unternehmen. Diese per se positiven Aussichten gierte Steuerregime abzuschaffen, reagierte die Schweiz
werden jedoch zurzeit durch politische, regulatorische und mit der Ausarbeitung der Unternehmenssteuerreform III
steuerliche Aspekte getrübt, welche Verunsicherung bei den (USR III). Diese wurde mit dem Ziel ins Leben gerufen,
Unternehmen auslösen. Dies wirkt sich hemmend auf die EU-konforme Alternativen zu den wegfallenden steuerlichen
wirtschaftliche Entwicklung aus. Zwischen 2010 und 2013 Vorteilen auszuarbeiten, damit die Schweiz langfristig als at-
ging die Zahl der in der Schweiz angesiedelten Firmen laut traktiver Unternehmensstandort positioniert bleibt. Unter
Konferenz der kantonalen Volkswirtschaftsdirektoren von anderem soll beispielsweise die Gewinnsteuer landesweit
379 auf 279 pro Jahr zurück. im Schnitt von 21.8% auf 16% reduziert werden. Es ist un-
klar, ob und in welchem Umfang diese und weitere Mass-
Masseneinwanderungsinitiative: nahmen den Wegfall der steuerlichen Vorteile tatsächlich
Die Anfang des Jahres 2014 angenommene Massenein- kompensieren können. Auch der von der OECD initiierte Ak-
wanderungsinitiative sieht vor, dass der Bundesrat bis 2017 tionsplan gegen die Steuervermeidung multinationaler Un-
ein neues System zur Regelung der Zuwanderung einführt. ternehmen (BEPS), welcher den G20 Staaten Ende 2014
Anfang 2015 wurde der Entwurf zur neuen Ausländerge- vorgelegt wurde, könnte weitere Anpassungen für das
setzgebung verabschiedet und das Verhandlungsmandat Schweizer Steuersystem bedeuten. Letztlich ist die Ausge-
mit der EU über das Abkommen der Personenfreizügigkeit staltung der Beziehung zwischen der Schweiz und der EU
definitiv beschlossen. Die Auswirkungen auf die Beschäfti- im Allgemeinen ein wichtiger Schlüsselfaktor für die künfti-
gung bleiben weiterhin schwer absehbar. ge Standortattraktivität, denn für viele internationale Firmen
ist die Schweiz das Tor zum EU-Markt.
Swiss Real SnapShot! / Frühling 2015 / 9
Verkaufsflächenmarkt
Wie schon im Vorjahr stagnieren die nominalen Detailhan- kurses bereits wieder Preisnachlässe auf zahlreiche Artikel
delsumsätze mit einem Wachstum von 0.7%. Gründe hier- angekündigt.
für sind unter anderem die negative Teuerung, die ver-
schlechterte Konsumentenstimmung und der anhaltende Abb. 9 CHF/EUR Entwicklung und angekündigte Preisreduktio-
Einkaufstourismus ins Ausland. Analog zum Vorjahr wuch- nen (gemessen in Artikeln) von Coop und Migros
sen die nominalen Umsätze im Lebensmitteldetailhandel
1.6
mit 1.5% und blieben mit -0.2% im Non-Food-Bereich fast 1,000 reduzierte
1.5
unverändert. Artikel
Wechselkurs CHF/EUR
1.4
500 reduzierte
1.3 Artikel
Abb. 8 Detailhandelsumsätze und Konsumentenstimmung 1.2
1.1
1.0
115 20 Coop
0.9
15 0.8
Indexierte Detailhandelsumsätze
Konsumentenstimmungsindex
110 10 0.7 Migros
0.6
5
Jan. 2010
Apr. 2010
Jul. 2010
Okt. 2010
Jan. 2011
Apr. 2011
Jul. 2011
Okt. 2011
Jan. 2012
Apr. 2012
Jul. 2012
Okt. 2012
Jan. 2013
Apr. 2013
Jul. 2013
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Jan. 2015
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Jul. 2015
Okt. 2015
105 0
2010 01
2011 01
2012 01
2013 01
2014 01
2015 01
-5
100 -10
-15 Quelle: SNB, Medienmitteilungen von Coop und Migros und KPMG Real Estate
95 -20
-25 Nebst dem Einkaufstourismus erweist sich der Onlinehan-
90 -30 del als grösste Herausforderung für den stationären Handel.
Nominale saisonbereinigte Detailhandelsumsätze (linke Achse) Der Onlinehandel in der Schweiz wuchs 2014 mit einem
Reale saisonbereinigte Detailhandelsumsätze (linke Achse) Plus von 8% weitaus dynamischer als der stationäre Han-
Konsumentenstimmungsindex (rechte Achse) del. Mit einem Anteil von rund 5% am gesamten Detailhan-
Quelle: BFS, Seco und KPMG Real Estate delsumsatz ist die E-Commerce Durchdringung in der
Schweiz jedoch noch relativ tief.
Bedingt durch die schwache Entwicklung des Euro in den
letzten Jahren, wurde der Einkaufstourismus zunehmend Marktführer im Schweizer Online-Detailhandel bleibt die zur
zu einer Belastung für den Schweizer Detailhandel. Gemäss Migros gehörende Digitec – welche 2014 mit Galaxus, dem
einer Studie der GfK2 führte der gezielte Einkauf im Ausland Online Warenhaus der Migros, fusionierte – mit einem Jah-
zu Umsatzeinbussen von rund CHF 5 Mrd. pro Jahr. Das resumsatz von CHF 550 Mio. und 9 Filialen. Der Onlineshop
meiste Geld fliesst demnach nach Deutschland, wird über- der Migros (LeShop.ch) verzeichnete zwar einen höheren
wiegend für Lebensmittel sowie Haushalts- und Hygiene- Umsatz als das Pendant von Coop (Coop@home), letzterer
produkte ausgegeben und geht vor allem zu Lasten von Wa- wies jedoch mit 10.7% vs. 4.4% ein stärkeres Umsatz-
renhäusern. Als Grund für den Einkauf im Ausland nannten wachstum aus.
Schweizer Konsumenten tiefere Preise, den vorteilhaften
Wechselkurs, eine grössere Sortimentsauswahl und attrak- Abb. 10 Umsatzentwicklung im Detailhandel
tivere Ladenöffnungszeiten. 140 180
Umsatzentwicklung, indexiert
Die überraschende Aufhebung des Euro-Mindestkurses 135 160
130
Umsatz in CHF Mio.
durch die SNB verlockt Schweizer Konsumenten noch mehr 140
125 120
dazu, ihre Einkäufe im grenznahen Ausland zu tätigen. Folg- 120
100
lich muss mit einem Anstieg des Kaufkraftabflusses in die 115
80
Nachbarländer Deutschland, Österreich, Italien und Frank- 110
105 60
reich gerechnet werden. Bevor die SNB im Jahr 2012 den 100 40
Mindestkurs einführte, reagierte der hiesige Detailhandel 95 20
unter anderem mit Preissenkungen, um dem starken Fran- 90 0
2009 2010 2011 2012 2013 2014
ken bzw. dem Kaufkraftverlust ins Ausland entgegenzuwir-
ken. Coop und Migros haben seit Aufhebung des Mindest- Detailhandel (linke Achse) Online-/Versandhandel (linke Achse)
Coop@home (rechte Achse) LeShop.ch (rechte Achse)
2
Grosses Marktforschungsinstitut Quelle: BFS, GFK, Geschäftsberichte Coop & Migros und KPMG Real Estate
10 / Swiss Real SnapShot! / Frühling 2015Eine wachsende Bedrohung für den hiesigen Detailhandel chen bei CHF 380 Mio. zu liegen, ein Minus von 36% im Vor-
ist der Onlineeinkauf im Ausland, dessen Umsätze gemäss jahresvergleich. Weil auf dem Verkaufsflächenmarkt nach
GfK stärker wuchsen als der Schweizer Onlineumsatz. Laut Jahren der Flächenexpansion Sättigungstendenzen herr-
GfK flossen 2013 rund CHF 1.2 Mrd. in ausländische Online- schen und die Detailhandelsbranche mit den zahlreichen be-
shops. Bisher wurde der Einkaufstourismus im Internet ge- schriebenen Herausforderungen zu kämpfen hat, verhalten
dämpft durch den Euro-Wechselkurs, Gebühren für die Zol- sich die Investoren in diesem Immobiliensegment zurück-
labwicklung, die Mehrwertsteuer sowie die Tatsache, dass haltend.
einige ausländische Onlineshops Schweizer Kunden gar
nicht beliefern. Dies führte zur Gründung zahlreicher Liefer Abb. 11 Angebotsziffer für Verkaufsflächen in den Zentren
adressen-Anbieter, dessen Geschäftsmodell darin besteht,
8%
Schweizer Kunden eine deutsche Lieferadresse unmittelbar
hinter der Grenze einzurichten. Der vereinfachte Warenbe- 7%
zug kostete den Schweizer Detailhandel im Jahr 2013 be- 6%
reits CHF 200 Mio. Der Online Einkaufstourismus wird dem 5%
Schweizer Konsumenten immer komfortabler gestaltet, so 4%
wickeln einige Unternehmen Zoll und Steuern gegen eine 3%
Servicegebühr für den Schweizer Kunden ab und schicken
2%
die Ware direkt an die Schweizer Adresse.
1%
Abgesehen vom Mall of Switzerland, das baubewilligte Volu- 0%
Zürich Bern Basel Genf Schweiz
men in der Periode 2012/2013 hochschiessen liess, bewegt
sich die Planung neuer Verkaufsflächen seit geraumer Zeit
auf einem absteigenden Pfad. Per Oktober 2014 kam ge- 2010 2011 2012 2013 2014
mäss Credit Suisse das Volumen baubewilligter Neubauflä- Quelle: W&P und KPMG Real Estate
Swiss Real SnapShot! / Frühling 2015 / 11Die Mieten für Verkaufsflächen haben im vergangenen Jahr Abb. 13 Zukünftige Wohnbevölkerung Schweiz
über die gesamte Schweiz erneut nachgegeben. Im laufen- Aktuelle Bevölkerungspyramide
den Jahr werden weitere Mietpreisabschläge erwartet. Die
rückläufigen Preise werden vornehmlich durch den Rück- über 100
gang der Mietpreise für periphere Lagen getrieben. Periphe- 90-94
re Lagen verlieren an Attraktivität, mitunter aufgrund des 80-84
wachsenden Onlinehandels und verstärkt durch den starken
Altersgruppen in Jahren
70-74
Schweizer Franken. 60-64
Verkaufsflächen in Zentrumslagen hingegen bleiben weiter- 50-54
hin ein wichtiges Aushängeschild grosser Modeketten und 40-44
Luxusbrands, weshalb davon auszugehen ist, dass die Mie- 30-34
ten in diesen Zonen in Zukunft sogar noch weiter steigen 20-24
werden. Diese Flächen erfreuen sich auch einer grossen Be- 10-14
liebtheit bei den Investoren, was durch verschiedene, teils 0-4
publizitätswirksame Transaktionen untermauert wird. 400,000 200,000 0 200,000 400,000
Anzahl Personen
Abb. 12 Angebotsmieten für Verkaufsflächen in den Zentren
Frau Mann
600
500
Bevölkerungspyramide 2060 (BFS «mittleres» Szenario)
CHF/m2 p.a.
400
300
über 100
200 90-94
100 80-84
Altersgruppen in Jahren
70-74
0
60-64
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
F2015
F2015
F2015
F2015
50-54
Basel Bern Genf Zürich 40-44
Forecast (F) 30-34
Quelle: KPMG Real Estate 20-24
10-14
Trotz den sich eintrübenden Aussichten für den Schweizer 0-4
Detailhandel gibt es auch Wachstumsfelder. So bringt bei- 400,000 200,000 0 200,000 400,000
spielsweise der demografische Wandel mit einer zuneh- Anzahl Personen
menden Anzahl Senioren nicht nur negative Aspekte mit
sich, sondern beinhaltet auch grosses Potential. Durch Sorti- Frau Mann
mentsanpassungen und Dienstleistungsangeboten mit Fo- Quelle: BFS und KPMG Real Estate
kus auf Service und Qualität kann auf diese Konsumenten-
gruppe eingegangen werden.
Studien zeigen auf, dass immer mehr «Silver Ager» in den
Jahren 60+ und 70+ das Internet nutzen, weswegen die Se-
nioren auch das Wachstum des Onlinehandels antreiben
dürften.
Insbesondere auch für den Food-Onlinehandel stellen Seni-
oren ein Potential dar, denn trotz zunehmenden Alters oder
abnehmender Gesundheit wird durch den virtuellen Einkauf
die Selbstversorgung ermöglicht.
12 / Swiss Real SnapShot! / Frühling 2015Wohnflächenmarkt
Der Entscheid der SNB, nicht mehr am Euro-Mindestkurs Abb. 15 Richtsätze Hypotheken
festzuhalten, hat Mitte Januar 2015 für Turbulenzen am Hy- Festhypotheken in %, Laufzeiten in Jahren
pothekarmarkt gesorgt. Nachdem die Zinsen schon im Vor- Anbieter 3 Jahre 5 Jahre 10 Jahre
jahr einen beachtlichen Sinkflug hingelegt hatten, sind durch Allianz Suisse 1.30% 1.30% 1.40%
die jüngsten Massnahmen der SNB die Renditen für 10-jäh- Axa Winterthur 1.06% 1.12% 1.30%
rige Bundesobligationen deutlich in den negativen Bereich
Bank Coop 1.15% 1.20% 1.79%
gefallen und liegen zwischenzeitlich wieder nahe der Null
Berner Kantonalbank BeKB * n/a n/a n/a
achse im positiven Bereich.
Credit Suisse 1.03% 1.17% 1.81%
Abb. 14 Geldpolitische wichtige Daten und Hypothekarzinssätze Migros Bank 1.00% 1.11% 1.60%
PostFinance (Post) 1.05% 1.10% 1.35%
2.5
Raiffeisen (ZH) 1.14% 1.20% 1.65%
2.0
1.5 Swiss Life 1.20% 1.20% 1.20%
1.0 UBS * n/a n/a n/a
In %
0.5 Valiant 1.21% 1.25% 1.70%
0.0
Zürcher Kantonalbank ZKB 1.11% 1.13% 1.65%
-0.5
-1.0
* publiziert keine Richtsätze
-1.5
Quelle: finanzmonitor.com und KPMG Real Estate
18.02.2014
18.03.2014
18.04.2014
18.05.2014
18.06.2014
18.07.2014
18.08.2014
18.09.2014
18.10.2014
18.11.2014
18.12.2014
18.01.2015
18.02.2015
Zielband SNB Rendite 10 J. Bundesobligation
3-Monats-Libor Hypotheken Fix 10 J.
Quelle: KPMG Real Estate
In einer ersten Phase haben sich die bereits sehr tiefen Hy-
pothekarzinsen nochmals vergünstigt. Mehrere Hypothekar
anbieter haben ihre Richtsätze reduziert, so dass es einzel-
nen Kunden gelang, zehnjährige Fixhypotheken zu einem
Zinssatz unter einem Prozent abzuschliessen. Die Freude
über noch tiefere Hypothekarzinssätze war jedoch von kur-
zer Dauer. In der Zwischenzeit sind die Richtsätze wieder
angestiegen und zwar deutlich über dem Niveau vor der Ein-
führung der Negativzinsen. Dieses scheinbare Paradox lässt
sich durch die Refinanzierungskosten der Schweizer Banken
auflösen. Diese liegen immer noch über Null, ungeachtet
negativer Renditen schweizerischer Staatsanleihen und
Kapitalmarktsätze, selbst für Laufzeiten über zehn Jahren.
Die Absicherung von Hypothekarkrediten erfolgt am Kapital-
markt mittels sogenannte Swap-Geschäfte. Bei diesen
tauschen die Vertragspartner fixe und variable Zinszahlun-
gen aus. Die höheren Absicherungskosten werden von den
Finanzinstituten ihren Kunden weitergegeben, was sich in
höheren Hypothekarzinssätzen reflektiert.
Analysten erwarten, dass sich die Hypothekarzinsen für
sämtliche Laufzeiten im laufenden Jahr seitwärts bewegen
werden.
Swiss Real SnapShot! / Frühling 2015 / 13Die leicht höheren Hypothekarzinsen dürften zusammen
mit den regulatorischen Bremsfaktoren, wie der Verschär-
fung des Antizyklischen Kapitalpuffers und der Selbstregu-
lierung der Banken, zu einer Beruhigung des Wohneigen-
tumsmarktes beitragen. Dies führt dazu, dass weniger
Privathaushalte vom Mietwohnungs- in den Eigentums-
markt wechseln (Substitutionseffekte). Diese Tatsache wirkt
sich allgemein stabilisierend auf die Nachfrage nach Miet-
wohnungen aus.
Durch den regen Neubau von Mietwohnungen wurde der
Nachfrageüberhang der letzten Jahre teilweise abgebaut.
Die Angebotsziffer für Mietwohnungen ist über die gesamte
Schweiz im Steigen begriffen und bewegt sich aktuell bei
5.7%, was dem Fünfjahreshoch entspricht. Im Vorjahr lag
diese Kennzahl noch bei 4.6%. Auch in den vier analysierten
Grosszentren ist ein Anstieg der Angebotsziffer im Jahres-
vergleich zu beobachten. Die tiefste Angebotsziffer ist mit
3.6% in Zürich und Genf festzustellen. Die höchste Ange-
botsziffer verzeichnet Bern mit 4.7%. Auch in den Mittel-
städten und deren Agglomerationen ist grundsätzlich ein
Ansteigen des Wohnungsangebotes festzustellen. Das An-
gebot im Jahr 2014 stieg durchschnittlich um 13%.
Abb. 16 Angebotsziffer für Wohnflächen in den Zentren
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
Zürich Bern Basel Genf Schweiz
2010 2011 2012 2013 2014
Quelle: W&P und KPMG Real Estate
Die qualitätsbereinigten Angebotspreise für Mietwohnun-
gen sind gemäss Homegate.ch und ZKB3 im Jahr 2015 im
Vergleich zum Vorjahr über die gesamte Schweiz um 2.1%
gestiegen. Dies entspricht einem Anstieg um 0.3 Prozent-
punkte. Die höchsten Preisanstiege wurden im Kanton Lu-
zern (3.6%) und in den Kantonen Waadt und Genf4 (3.2%)
verzeichnet. Im Kanton Thurgau sind sogar leicht rückläufige
Mieten um -0.1% zu beobachten.
3
Der Index misst die monatliche, qualitätsbereinigte Veränderung der Mietpreise für neue
und wieder zu vermietende Wohnungen.
4
Die Mietpreisentwicklung der Kantone Waadt und Genf wird in einem gemeinsamen
Subindex ausgewiesen.
14 / Swiss Real SnapShot! / Frühling 2015Abb. 17 Qualitätsbereinigter Mietpreisindex Realwirtschaft und Immobilienmarkt jedoch nicht möglich.
Das BIP-Wachstum ist der Hauptindikator für das Wachstum
125 8% von Mieten und entsprechend auch von Immobilienpreisen.
Indexierte Mietpreisentwicklung
120 7% Die Mietpreise dürften in der aktuellen Konstellation an zwei
Veränderung gegenüber
dem Vorjahr Schweiz
115 6% Fronten unter Druck geraten: Erstens dürfte der Referenz-
5% zinssatz für Mietwohnungen nochmals sinken (Bestandes-
110
4% mieten), zweitens erhöht ein deflationäres Umfeld den
105
3% Druck auf die Mieten in allen Nutzungssegmenten.
100 2%
95 1% Abb. 19 BIP- und Mietpreisentwicklung
90 0%
15% 1981-1989
Jan-09
Mai-09
Sep-09
Jan-10
Mai-10
Sep-10
Jan-11
Mai-11
Sep-11
Jan-12
Mai-12
Sep-12
Jan-13
Mai-13
Sep-13
Jan-14
Mai-14
Sep-14
Jan-15 1990-1999 1990
2000-2014 1981 1989
% Veränderung Angebotsmieten
10% 1988
Wohnen (inflationsbereinigt)
1991
Mietpreisindex Schweiz (linke Achse) 5% 1982 1987
Mietpreisindex Kanton Zürich (linke Achse) 2009 2012
2002 2014 2006
Mietpreisindex Kantone Genf und Waadt (linke Achse)
0% 1984
Veränderung gegenüber dem Vorjahr Schweiz (rechte Achse)
2000
1992 1999
Quelle: Homegate.ch, ZKB und KPMG Real Estate 1998
-5%
1997
1995
Die sich abzeichnende Konjunkturabkühlung aufgrund der -10% 1996 1994
Frankenstärke dürfte sich in eine rückläufige Nettoeinwan- 1993
derung niederschlagen, was die Nachfrage nach Mietwoh- -15%
-3% -2% -1% 0% 1% 2% 3% 4% 5%
nungen dämpfen wird. In Kombination mit der Angebotser-
weiterung erwarten wir daher schweizweit eine leichte % Veränderung BIP real
Erhöhung der Leerstände sowie sich seitwärts bewegende Quelle: Seco, W&P und KPMG Real Estate
Mieten.
Die Konsequenzen der Aufhebung des Mindestkurses auf
Abb. 18 Angebotsmieten für Wohnflächen in den Zentren den Immobilienmarkt lassen sich zurzeit noch nicht vollstän-
dig abschätzen, geschweige denn exakt quantifizieren. Die-
600
90%-Perzentil se sind in erster Linie vom langfristigen Wechselkurs abhän-
500 Median gig. Entscheidend ist, auf welchem Niveau sich der Kurs
400
10%-Perzentil einpendeln wird und ob dadurch eine Bremswirkung in der
CHF/m2 p.a.
Schweizer Wirtschaft ausgelöst wird.
300
Die aktuelle Stabilität des Immobilienmarktes scheint vor
200 dem Hintergrund möglicher Rückkoppelungseffekte trüge-
100 risch.
0
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
F2015
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
F2015
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
F2015
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
F2015
Basel Bern Genf Zürich
Forecast (F)
Quelle: KPMG Real Estate
Zu den scheinbaren Profiteuren des SNB Entscheides ge-
hört der Markt für Wohnrenditeliegenschaften. Die stark ge-
sunkenen Zinsen erhöhen die relative Attraktivität (tiefere
Opportunitätskosten) von Immobilienanlagen. Es ist daher
mit einem weiteren Anlagedruck auf Wohnobjekte mit aus-
gezeichneten Lagefaktoren zu rechnen, da dieses Segment
ein bevorzugtes Risiko-/Renditeprofil offeriert.
In der kurzen Frist mag der SNB-Entscheid dem Schweizer
Immobilienmarkt in gewissen Teilsegmenten (Anlagen in
Mehrfamilienhäusern und kotierte Immobilienanlagen) in
der kurzen Frist nochmals positive Impulse verleihen. Empi-
risch gesehen ist eine langfristige Abkoppelung zwischen
Swiss Real SnapShot! / Frühling 2015 / 15Direkte Immobilienanlagen
Die sehr niedrigen und teilweise sogar negativen Zinsen Die unterdurchschnittliche Preisentwicklung über alle Nut-
sind für Multiasset-Investoren wie Versicherer und Pensi- zungssegmente kann teilweise darauf zurückgeführt wer-
onskassen eine grosse Herausforderung. Das Niedrigzins- den, dass zwischen den einzelnen Nutzungssegmenten
umfeld erschwert sowohl die Anlage von Neugeldern als starke Unterschiede bestehen. Dieser Befund wird durch
auch die Wiederanlage von Kapital aus auslaufenden Anlei- die Entwicklung der transaktionsbasierten Nettoanfangsren-
hen. Derzeit ist es kaum mehr möglich, mit sogenannten ri- diten untermauert. Die hohe Nachfrage nach Renditeimmo-
sikofreien Anlagen positive Renditen zu erzielen. Die Rendi- bilien im Wohnsegment hat die Renditen für dieses Anla-
te für Schweizer «Eidgenossen» mit zehn Jahren Laufzeit gesegment weiter unter Druck gesetzt. Lagen die
ist Mitte Januar, nach der Ankündigung der SNB den Eu- Nettoanfangsrenditen für Wohnimmobilien 2012 noch bei
ro-Franken-Mindestkurs aufzuheben, in negatives Terrain ab- 4.6%, waren es 2014 lediglich noch 4.0%. Bei den kommer-
gerutscht. Erst am 11.02.2015 konnten die Eidgenossen ziellen Liegenschaften ist der entgegengesetzte Trend fest-
wieder eine leicht positive Rendite von 0.02% verzeichnen. zustellen. Für diese Immobilienanlagen ist 2014 im Vergleich
Vor diesem Hintergrund erstaunt es wenig, dass Immobili- zum Vorjahr ein leichter Anstieg der Nettoanfangsrenditen
enanlagen als Substitute für lang laufende Anleihen gesucht festzustellen, was mit leicht rückläufigen Transaktionsprei-
werden. sen einhergeht. Diese Entwicklung dürfte sich auch 2015
fortsetzen. Die stark gesunkenen Zinsen erhöhen jedoch die
Gemäss dem Transaktionspreisindex für Renditeliegen- relative Attraktivität (Zinsdifferenz) von Immobilienanlagen.
schaften von IAZI (SI INVESTMENT PR) sind die Preise für Es ist daher in der kurzen bis mittleren Frist mit einem wei-
Renditeliegenschaften im letzten Jahr um 4.70% gestiegen. teren Anlagedruck, insbesondere auf Wohnobjekte mit aus-
Im Vergleich zum Vorjahr ist eine moderate Verlangsamung gezeichneten Lagefaktoren, zu rechnen.
der Preisentwicklung um 0.84 Prozentpunkte zu notieren.
Über die letzten fünf Jahre ist ein durchschnittliches Preis- Abb. 21 Nettotransaktionsrenditen nach Nutzung
wachstum von 5.13% festzustellen. Die letztjährige
90%-Perzentil
Preisentwicklung ist aus dieser Perspektive als eher unter-
durchschnittlich zu qualifizieren. 6.5 70%-Perzentil
Median
6.0 30%-Perzentil
Abb. 20 Entwicklung Preise für Renditliegenschaften 5.5 10%-Perzentil
5.0
Nettorendite in %
Transaktionspreisveränderung
12% 160 4.5
10%
Transaktionspreisindex
150
8% 4.0
140
6%
4% 130 3.5
2% 120
0% 110 3.0
-2%
100 2.5
-4%
-6% 90
-8% 80 2.0
2012 2013 2014 2012 2013 2014 2012 2013 2014
Q1 2003
Q1 2004
Q1 2005
Q1 2006
Q1 2007
Q1 2008
Q1 2009
Q1 2010
Q1 2011
Q1 2012
Q1 2013
Q1 2014
Wohnen kommerzielle Nutzungen gemischte Nutzungen
Quelle: REIDA und KPMG Real Estate
Durchschnittliche Preisentwicklung pro Quartal (linke Achse)
Jährliche Transaktionspreisveränderungen IAZI (linke Achse)
IAZI Transaktionspreisindex Mehrfamilienliegenschaften (rechte Achse)
Quelle: IAZI und KPMG Real Estate
16 / Swiss Real SnapShot! / Frühling 2015Indirekte Immobilienanlagen
Die indirekten Immobilienanlagen zählen aus Sicht von torenkapitals aufnehmen konnten. Die Immobilienfonds
Schweizer Investoren 2014 zu den attraktivsten Anlageklas- rangieren mit einem Anteil von 32% auf Platz zwei, gefolgt
sen überhaupt. Im vergangenen Jahr hat der SXI Real Esta- von den Anlagestiftungen, denen 23% der neuen Investo-
te TR Index, welcher die Gesamtperformance der kotierten rengelder zugeflossen sind.
Immobilienfonds und Gesellschaften abbildet, um fast 15% Die Immobiliengesellschaften haben sich im letzten Jahr
zugelegt. Die negative Performance aus dem Vorjahr (-3.9%) vornehmlich über die Aufnahme von neuem Fremdkapital
konnte somit mehr als kompensiert werden. Vor diesem finanziert. Zu nennen sind die Emissionen von festverzinsli-
Hintergrund erstaunt es wenig, dass die Nachfrage der An- chen Anleihen durch Mobimo (CHF 350 Mio.), SPS (CHF
leger nach dieser Asset-Klasse gross ist. Viele Anbieter 300 Mio.), PSP (CHF 200 Mio.), Allreal (CHF 125 Mio.) und
nutzten diesen Umstand, um mit Emissionen die Eigenkapi- Intershop (CHF 125 Mio.). Im Vergleich zum Vorjahr hat sich
talbasis ihrer Portfolios zu stärken. Gleichzeitig haben die das Refinanzierungsvolumen fast verdoppelt. Im Durch-
Immobiliengesellschaften das äusserst attraktive Finanzie- schnitt konnten sich die Immobiliengesellschaften zu einem
rungsumfeld zur Ablösung bestehender Anleihen genutzt. Zinssatz von 1.6% refinanzieren. Des Weiteren hat im zwei-
Diese Konstellation führt dazu, dass sich die Schweizer Im- ten Quartal 2014 der Börsengang der Immobiliengesell-
mobilienanlagegefässe im vergangenen Jahr insgesamt In- schaft HIAG Immobilien stattgefunden. Im Rahmen dessen
vestorengelder (Eigen- und Fremdkapital) in Höhe von fast hat die HIAG Immobilien Holding AG Mittel in der Höhe von
CHF 2.8 Mrd. (Vorjahr: CHF 2.4 Mrd.) beschaffen konnten.5 fast CHF 200 Mio. aufgenommen.
In Relation zum kumulierten Immobilienvermögen dieser In- Unter den kotierten Immobilienfonds hat der UBS-Fonds
vestitionsgefässe entspricht dies einer Expansion um 3%. «Sima» mit rund CHF 330 Mio. die grösste Kapitalerhöhung
Die zusätzlichen Mittel werden von den Portfoliomanagern des Jahres durchgeführt. Eine weitere grosse Emission in
vorwiegend für den weiteren Ausbau ihrer Immobilienport- Höhe von CHF 228 Mio. hat der Credit Suisse-Immobilien-
folios und für wertvermehrende Investitionen in die Be- fonds «1a Immo PK» am Kapitalmarkt platziert.
standsobjekte eingesetzt. Allerdings wird die Anlage des fri-
schen Kapitals durch den anhaltenden Mangel an adäquaten Auch die Anlagestiftungen haben im vergangenen Jahr
Investitionsobjekten erschwert. einen hohen Investorenzuspruch genossen. Aufgrund ihrer
Eigenschaften als indirekte aber nicht täglich gehandelte
Abb. 22 Kapitalzufluss indirekte Immobilienanlagen Schweiz Anlagen weisen diese eine tiefere Volatilität als die kotierten
Immobilienfonds und -gesellschaften aus. Die Anlagestif-
700 3,000 tung der Swiss Life konnte die Wiedereröffnung der Anlage-
Kumulierter Kapitalzufluss
Kapitalzufluss in CHF Mio.
600 2,500 gruppe «Immobilien Schweiz» mit einer Kapitalaufnahme
500
von CHF 500 Mio. erfolgreich abschliessen. Die UBS-Anla-
in CHF Mio.
400 2,000
300 1,500 gestiftung hat CHF 133 Mio. bei den Kapitalerhöhungen
200 1,000 ihrer Anlagegruppen «Immobilien Schweiz» und «Kommer-
100
500 zielle Immobilien Schweiz» eingesammelt. Beide Wieder
0
-100 0 eröffnungen wurden mehrfach überzeichnet («Immobilien
Schweiz» achtzehn- und «Kommerzielle Immobilien
Januar
Februar
März
April
Mai
Juni
Juli
August
September
Oktober
November
Dezember
Schweiz» viermal).
Für 2015 wurden bereits weitere Kapitalerhöhungen ange-
kündigt. UBS Swissreal und UBS Foncipars planen für Ende
Immobiliengesellschaften – Anleihen (linke Achse)
Immobiliengesellschaften – Aktienrückkäufe (linke Achse) April respektive Anfang Mai jeweils eine Kapitalerhöhung.
Immobiliengesellschaften – Neuemmissionen (linke Achse) Das Emissionsvolumen für UBS Swissreal soll sich in der
Immobiliengesellschaften – Kapitalerhöhungen (linke Achse) Grössenordnung von rund CHF 124 Mio. und das des UBS
Fonds – Kapitalerhöhungen (linke Achse)
Anlagestiftungen – Kapitalerhöhungen (linke Achse) Foncipars auf rund CHF 170 Mio. belaufen.
Kumulierter Kapitalzufluss 2014 (rechte Achse) Die anhaltend hohe Nachfrage nach kotierten Immobilienan-
Kumulierter Kapitalzufluss 2013 (rechte Achse) lagen spiegelt sich nicht zuletzt auch in den aktuellen Bewer-
Quelle: KPMG Real Estate tungen wider. Basierend auf dem Nettoinventarwert lagen
das marktkapitalisierungsgewichtete Agio der kotierten Im-
Aufgeschlüsselt nach Typ der Anlagegefässe zeigt sich, dass mobilienfonds bei 33.7% und die Prämie der Gesellschaften
Immobiliengesellschaften rund 45% des zusätzlichen Inves- wiederum bei 15.6%.6
5
In der vorliegenden Analyse werden kotierte Immobilienfonds, -gesellschaften und
-anlagestiftungen berücksichtigt. 6
Per 30.03.2015
Swiss Real SnapShot! / Frühling 2015 / 17Im Gegensatz zu den übrigen Aktientiteln sind die kotierten
Immobilientitel durch die Aufhebung des Mindestkurses
bisher kaum unter Druck gekommen. Seit anfangs Jahr ver-
zeichnen die kotierten Immobilienfonds ein Plus von 7.9%.
Die kotierten Immobiliengesellschaften, welche vornehm-
lich in Geschäftsliegenschaften investieren, haben sogar um
markante 11.4% zugelegt.
Die Immobilienanlagestiftungen (KGAST Index) wiesen für
das vergangene Jahr eine Gesamtrendite von 5.1% aus. In
den Jahren 2013 und 2012 lag diese noch bei 5.7% bzw.
6.5%.
Die Aufschlüsselung der letztjährigen Performance zeigt auf,
dass zwischen den einzelnen Anlagesegmenten markante
Unterschiede festzustellen sind. Die weitaus beste Perfor-
mance konnten Anlagestiftungen mit einem Fokus auf
Wohnliegenschaften (5.6%) verzeichnen. Es folgen ge-
mischte Gefässe und kommerzielle Anlagestiftungen mit ei-
ner Performance von 4.7% bzw. 4.4%. Diese Unterschiede
in der Gesamtrendite resultieren vornehmlich aus Differen-
zen bei den Wertveränderungsrenditen und weniger aus Un-
terschieden bei den Einkommensrenditen. So lagen die
Wertveränderungsrenditen bei den Wohnliegenschaften bei
1.1%, währenddem sich diese im gemischten (0.4%) und
kommerziellen Segment (0.1%) nur noch knapp im positi-
ven Bereich halten konnten. Bei einzelnen Anlagestiftungen
sind sogar negative Wertveränderungsrenditen auszuma-
chen.
Diese Entwicklung geht mit den auf dem Transaktionsmarkt
festgestellten Tendenzen einher: Im aktuellen Marktumfeld
liegen die Präferenzen der Marktteilnehmer auf Wohnimmo-
bilien. Diesem Umstand wird durch die Bewerter bei der Er-
mittlung der Verkehrswerte Rechnung getragen.
Abb. 23 Performance von Anlagestiftungen 2014
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
-1%
-2%
-3%
Adimora
Zürich
Turidomus
HIG
Avadis
Pensimo
ASSETIMMO
CSA
Patrimonium
Zürich
Imoka
Swiss Life
UBS
CSA
Swisscanto
Ecoreal
Tellco
Sarasin
ASSETIMMO
Avadis
UBS
CSA
Swiss Life
Zürich
Turidomus
Pensimo
Wohnen Gemischt Geschäft
Cashflowrendite Aufwertungsrendite
Gesamtrendite nach Nutzung
Quelle: KGAST und KPMG Real Estate
18 / Swiss Real SnapShot! / Frühling 2015Rechenzentren als Immobilienanlage
Investitionen in Rechenzentren haben sich in den USA als Im Gegensatz zu einer traditionellen Anlageimmobilie set-
attraktives Nischensegment etabliert. Zu nennen ist der Di- zen moderne Data Center die Erfüllung von erhöhten Infra-
gital Reality Trust, ein Anlagegefäss für Investitionen in Re- struktur- und Sicherheitsanforderungen voraus. Bei der Inf-
chenzentren mit einer Marktkapitalisierung von mehr als rastruktur sind hohe Anforderungen in Bezug auf Kühlung,
USD 9 Mrd. Das Gefäss wurde 2001 vom grössten US-Pen- Stromversorgung und Netzwerk zu erfüllen. Zur sicheren
sionsfonds Calpers und der Private Equity Firma GI Partners Speicherung von hochsensiblen Daten müssen Datenzent-
gegründet. In der Schweiz fliesst bisher noch wenig instituti- ren auch einen maximalen Schutz vor elementaren Risiken
onelles Kapital in Rechenzentren. Gründe hierfür können (z.B. Erdbeben, Feuer, Überschwemmung), inneren Risiken
fehlendes Know-how, potentielle Klumpenrisiken oder die (z.B. Sabotage, Datendiebstahl), äusseren Risiken (z.B. Ter-
beschränkte Drittverwendungsmöglichkeit sein. rorismus) und natürlich vor dem Risiko des technischen Ver-
sagens bieten. Zu den üblichen Sicherheitsvorkehrungen
Die Gesamtfläche der Rechenzentren der Drittanbieter7 in der gehören redundante Infrastrukturen, Zutrittskontrollen, Hit-
Schweiz im Jahre 2013 wurde gemäss Broadgroup auf rund ze- und Infrarotsensoren, Kameraüberwachung, festinstal-
150,000 m2 geschätzt. Die Schweiz verfügt innerhalb Euro- lierte Löschanlagen und Notstromaggregate. Der Bau eines
pas über die sechstgrösste Fläche von Drittanbietern. Vor der Data Centers erfordert daher hohe Anfangsinvestitionen
Schweiz vermögen sich nur das Vereinigte Königreich, und ein hohes Mass an bautechnischem Know-how.
Deutschland, Frankreich, die Niederlande und Spanien zu
klassieren. Die Rechenzentren-Dichte8 ist in Europa nur in Ir- Trotz guter Marktaussichten verhalten sich die Anleger bei
land noch höher, was die Bedeutung der Schweiz als Standort den Investitionen in Rechenzentren bisher eher zurückhal-
für Rechenzentren untermauert. tend. Für die Investition in Rechenzentren bietet sich ein In-
Bei der Standortwahl für ein Data Center steht die Sicherheit vestor-Betreiber-Modell an. Der institutionelle Investor fun-
im Vordergrund. Die Anbieter von Datenzentren favorisieren giert hierbei als Eigentümer eines Rechenzentrums und
Standorte, an denen möglichst wenige unerwartete Risiken erhält vom Betreiber (Drittanbieter) einen marktkonformen
drohen und die wirtschaftlich, politisch und gesellschaftlich Mietertrag. In die gleiche Stossrichtung gehen Sale und
stabil sind. Der Schweiz kommen auch ihre Tradition der Ver- Leaseback-Modelle, wo der institutionelle Investor ein «in-
schwiegenheit sowie die strengen Datenschutzgesetze zu- house» Rechenzentrum akquiriert und dafür vom Verkäufer
gute. Weitere wichtige Kriterien sind die Geschwindigkeit der einen langfristigen Mietzins zugesichert bekommt. Der ins-
Breitbandnetze sowie die Sicherheit vor Naturgefahren, wo- titutionelle Investor erhält die Chance, sein Portfolio zu di-
bei die Schweiz in der erstgenannten Kategorie im internatio- versifizieren. Die Drittanbieter und die Verkäufer eines «in-
nalen Vergleich nur durchschnittlich abschneidet. Von grosser house» Rechenzentrums können Kapital freisetzen,
Bedeutung ist auch eine sichere und günstige Stromversor- welches sie in die weitere Expansion bzw. in ihr Kernge-
gung, da Datenzentren eine unternehmenskritische Funktion schäft investieren können. Mit fortschreitender Marktreife
ausüben und deren Betrieb einen hohen Energiebedarf erfor- könnten sich in der Schweiz auch neue Anlagegefässe mit
dert. dem thematischen Schwerpunkt Rechenzentren oder der
Platzierung von Anleihen von Rechenzentren-Betreibern
Abb. 24 Ranking Schweiz im Data Center Risk Index 2013 über den Kapitalmarkt etablieren. Angesichts der hohen At-
traktivität der Schweiz als Data-Center-Hub und der fort-
schreitenden Digitalisierung verfügt dieses Nischenseg-
Unternehmensaktivität
Steuern jur. Personen
ment über ein interessantes Investitionsprofil.
Politische Stabilität
Energie Sicherheit
Energiekosten
Naturgefahren
Nachhaltigkeit
Arbeitskosten
Sicherheit vor
Internationale
Verfügbarkeit
BIP pro Kopf
von Wasser
Ausbildung
Bandbreite
Erleichtere
Rang Total
Inflation
11
1 1
3
5
10 9 9
11 11
13 13
15
17 18
20
7
Die Rechenzentren-Landschaft Schweiz kann man in zwei Kategorien unterteilen: Einerseits
gibt es die klassischen «in-house»-Rechenzentren, also Rechenzentren, die von den Unter
nehmen in eigenen Räumlichkeiten zu eigenen Zwecken betrieben werden. Andererseits gibt
30 29 es eine wachsende Anzahl von spezialisierten Anbietern (Drittanbieter), für die das Betreiben
von Rechenzentren das betriebliche Kerngeschäft darstellt.
Quelle: Source8, hurleypalmerflatt, Cushman&Wakefield und KPMG Real Estate 8
Definiert als Gesamtfläche der Drittanbieter-Rechenzentren pro Einwohner
Swiss Real SnapShot! / Frühling 2015 / 19KPMG Real Estate Ganzheitliche Immobilienberatung Um die gesamten Einflussfaktoren rund um das Thema Immobilien antizipatorisch zu kontrollieren und die Bedürfnisse von Anlegern oder Betreibern optimal abzudecken, braucht es einen interdisziplinären Ansatz. Diesen finden Sie bei KPMG Real Estate. Kontaktieren Sie uns unverbindlich im Zusammenhang mit Ihren Immobilienfragen. Wir stellen projektspezifisch das Team zusammen, das Ihnen die besten Lösungen zu Ihren Zielen realisiert. Gerne unterbreiten wir Ihnen unsere Referenzliste. M&A/Kapitalmarkt Strukturierung und Durchführung von Transaktionen (Lead Advisory) – Asset Deals: Akquisition und Verkauf von Liegenschaften und Portfolios – Share Deals: Fusionen, Spin-offs, IPOs, Privat-Platzierungen Arrangement von indirekten Investments wie Fonds oder Stiftungen Fund Raising für spezifische Projekte Investment Advisory Begleitung von Investitionsentscheiden in Bezug auf indirekte Immobilienanlagen im In- und Ausland Strukturierung von Immobilienanlagen im Portfolio Qualitative und quantitative Analyse von Anlageprodukten Monitoring und Investment Controlling, Performance-Messung für Portfolios Strategie/Organisation Strategieentwicklung und -implementation – Unternehmensplanung/Business Modelling – Corporate/Public Real Estate Management – Asset- und Portfolio Management Organisations- und Prozessanalysen, Organisationsentwicklung, Internes Kontrollsystem (IKS) Performance Management/MIS/Investment Monitoring Risk Management und Financial Modelling Begleitung von Grossprojekten (Major Project Advisory) Bewertung/Due Diligence DCF-Bewertung von Liegenschaften, Immobilienportfolios und -gesellschaften Neutrale Bewertungsgutachten für Jahresabschlüsse Akquisitions- und Verkaufsbewertungen Machbarkeitsstudien und Bewertung von Projektentwicklungen Transaktionsorientierte Due Diligence und Prozessführung Gerne beantworten wir auch die steuerlichen, rechtlichen und regulatorischen Fragen zu Ihren Immobilienthemen und unterstützen Sie bei der Prozess- und Kostenoptimierung sowie mit Lösungen rund um Ihre IT-Infrastruktur. 20 / Swiss Real SnapShot! / Frühling 2015
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