MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN - INKL. INTERAKTIVER KARTE: cbre.at/wohnen2020 - Immo Solutions
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
IN K L .
IN T ER A KT IV ER
KARTE:
cbre.at/wohnen2020
MEHRGESCHOSSIGER
WOHNUNGSNEUBAU
IN WIEN
CBRE RESEARCH | DEZEMBER 2020
2 3
WER IST CBRE? WARUM WIR WISSEN, WO MAN
WIE BAUT, INVESTIERT, WOHNT
CBRE Group* rangiert im Fortune 500 und S&P 500 Aktienindex
und ist das weltweit führende Unternehmen für Gewerbeimmobilien**.
UND AUCH WIEDERVERKAUFT
Das in Dallas ansässige Unternehmen CBRE DIENSTLEISTUNGEN
mit mehr als 100.000 Mitarbeitern in über Wir kennen den Wohnungsmarkt im Großen,
530 Büros weltweit (exkl. Zweigstellen Office, Industrial & Logistics, Kleinen und Ganzen. Wieso? Ganz einfach.
und Partnerbüros) arbeitet für Immobilien- Living, Retail und Hotel:
eigentümer, Investoren und Mieter auf der
ganzen Welt. CBRE ist in Österreich seit • Beratung bei An- und Vermietung CBRE arbeitet ganzheitlich und bedarfs- Designer, Projektmanager und Haustech-
1991 mit Firmensitz in Wien vertreten. • Beratung bei An- und Verkauf orientiert. Mehrere Teams begleiten groß-, nikspezialisten unterstützen bei baurechtli-
• Management und Development mittel- und kleinvolumige Wohnimmobi- chen Fragen, planerischen und technischen
Bei CBRE Österreich beraten rund 165 • Technische Beratung lien-Investments, beraten bei Miete und Aufgaben sowie Optimierungs- und Um-
Mitarbeiter Eigentümer, Investoren, Ent- • Architektur & Workplace-Strategie Verkauf und arbeiten im Schulterschluss nutzungsbedarf rund um Wohnimmobilien.
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
wickler und Mieter bei allen Aspekten rund • Gewerbliche Immobilienverwaltung mit Bewertung, Research sowie nationalem
um die Immobilie. Das interdisziplinäre • Fondsdienstleistungen und internationalem Projektmarketing. Die Spezialisierungen aller CBRE Teams
Team arbeitet ganzheitlich an Projekten, • Immobilienbewertung bei gleichzeitigem Wissensaustausch, lokal
wodurch CBRE der einzige Dienstleister • Marktforschung, Studien und Analysen Das CBRE All-in-one Paket wird durch die wie international, garantieren unseren
am Markt ist, der eine All-in-one-Lösung • Betrieb & Optimierung für Eigennutzer hauseigene Architekturabteilung Building Kunden fundiertes Know-how und die
für Immobilien anbietet. Consultancy komplettiert. Architekten, besten Ergebnisse.
* New York Stock
Exchange: CBG
** Basis: Umsatz 2019
© 2019 CBRE RESEARCH
4 5
NUTZEN SIE UNSERE
EXPERTISE ZU IHREM VORTEIL
Sie möchten Sie möchten beim An- und Sie möchten Ihr Wohnprojekt voll Sie möchten Ihre Wohnimmobilie
großvolumig an- Verkauf Ihrer Immobilie vermieten, Ihre Wohnimmobilie von Anfang an optimal planen
oder verkaufen? maximal profitieren? verkaufen oder sind auf der Suche oder das Optimum noch
nach einem neuen Zuhause? herausholen?
Sprechen Sie mit dem Team von CBRE Das Team Mid Market & Private Trans- Das Living Team der CBRE Agency küm- Die CBRE Building Consultancy steht Ih-
Investment Properties Residential. Unse- actions bietet Ihnen eine ganzheitliche mert sich um Ihre Immobilie. Ganz gleich, nen mit einem Team aus Planungs- und
re Immobilienberater kümmern sich um- Beratung im An- und Verkauf von Bau- ob Sie auf der Suche nach Ihrer Traum- Bauexperten zur Seite. Wir übernehmen
Wohnimmobilien und Grundstücke zur grundstücken, Wohnungspaketen sowie immobilie in Eigentum oder Miete sind bei Bestandsimmobilien unter anderem
Wohnnutzung, Sonderformen wie Studen- Zinshäusern. Immobilieneigentümer und oder ihr derzeitiges Zuhause zum besten Nutzungs- und Renovierungsstudien,
ten-Wohnen, Senioren-Wohnen und Ser- Investoren insbesondere Stiftungen und Preis verkaufen möchten, unsere Immobi- Grundrissoptimierungen und Studien
viced Apartments sowie Portfoliobestände Family Offices profitieren von unseren lienberater stehen Ihnen mit Ihrer Exper- bezüglich Aufstockungen. Bei Develop-
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
und beraten Immobilieneigentümer und persönlichen weltweiten Kontakten und tise zur Seite. ments überprüfen wir die Ausnutzbarkeit
Wohnbauträger im Transaktionsmanage- Marktkenntnissen unterstützt von den von Bauplätzen, helfen bei der Erlangung
ment von Bestandsobjekten und Projekt- führenden Research- und Valuation- Als Entwickler oder Investor möchten Sie von Nachhaltigkeitszertifizierungen und
entwicklungen. Teams. Ihre Wohnbauprojekte schnellstmög- übernehmen Projektmanagement und
lich vollvermieten? Verlassen Sie sich auf -steuerung. Im gehobenen Wohnbau ist
Profitieren Sie von fundiertem Know-how, Lukas Schwarz das Netzwerk und Know-how unserer das Team von der Planung über die Archi-
dem Zugang zu internationalen Investoren +43 676 799 51 60 Living-Immobilienberater sowie das um- tektur und Smart-Home Beratung bis hin
und langjähriger Erfahrung in der Durch- fassende nationale und internationale zu behördlichen Einreichungen, Vergabe
führung von Bieterprozessen. CBRE Projektmarketing. der Leistungen, Führung der Baustelle und
letztendlich der erfolgreichen Übergabe
Georg Fichtinger Patrick Schild zur Stelle. Der besondere Vorteil für Sie?
+43 664 544 54 64 +43 664 885 06 108 Ein einziger Ansprechpartner.
Julian Schramek
+43 664 885 06 118
PROJEKT „OPEN UP“ PROJEKT „IU_IDYLLISCH URBAN“ PROJEKT „STAGES“
© 2020 CBRE RESEARCH
6 7
KEY FINDINGS EINLEITUNG
Neubauleistung geht nungsgrundrissen, die auch die Möglich- Der vierte von CBRE veröffentlichte Woh- Betrachtet man die Neubauleistung in
2021 leicht zurück keit zum Arbeiten in den eigenen vier nungsmarktbericht berücksichtigt die ak- Wien 2021 nach Rechtsverhältnissen zeigt
Wänden mitbedenken. Die langfristigen tuellsten lokalen sowie globalen Trends sich ein weiterhin hoher Anteil an geför-
Wie bereits im CBRE Wohnungsmarkt- Auswirkungen auf das Handeln der am am Wiener Wohnungsmarkt. Dazu ge- derten Mietwohnungen, der allerdings ge-
bericht Wien 2019 angekündigt erreicht Wohnungsmarkt beteiligten Akteure bleibt hört vor allem auch das anhaltende Be- ringer ausfällt als im Rekordjahr 2020.
die Neubauaktivität im Jahr 2020 ihren abzuwarten. völkerungswachstum. Faktoren wie die im
Höhepunkt. Für 2021 ist mit mehr als nationalen und internationalen Vergleich Die fünf von CBRE definierten Wohnlagen
16.000 neuen Wohneinheiten ein leich- Auswirkungen der Corona-Krise positiveren Wirtschaftsaussichten (Laut wurden anhand ihrer wohnungsmarktspe-
ter Rückgang auf immer noch sehr hohem auf Baubewilligungen Euromonitor soll Wien mit – 4,5 % in 2020 zifischen Merkmale abgegrenzt. Eine kurze
Niveau zu erwarten. einen der geringsten Rückgänge des BRP Beschreibung des Profils jeder Wohnlage
Der für das Jahr 2019 erwartete Rückgang unter den westeuropäischen Hauptstädten sowie die Marktdaten aktueller Neubau-
Die Flächenbezirke im Nord- sowie Süd- der Baubewilligungen ist nicht eingetrof- aufweisen) sowie die hohe Lebensqualität projekte ermöglichen eine detaillierte Be-
osten bleiben weiterhin die Neubau-Hot- fen, sie waren im Gegenteil sogar höher unterstützen die Stadtentwicklung Wiens trachtung des Wiener Wohnungsmarkts.
spots in der Stadt. Besonders im Nordosten als noch 2018. Die allgemeine ökonomi- zur 2-Millionen Einwohnerstadt bis zum
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
befinden sich großflächige Stadterweite- sche Unsicherheit durch die Corona-Krise Jahr 2026. Bei den Kaufpreisen von Eigentumswoh-
rungsgebiete, auf die ein Großteil der Fer- und der in diesem Zusammenhang ge- nungen wurden die im Grundbuch ver-
tigstellungsleistung entfällt. troffenen Maßnahmen, spiegelt sich aller- Ein kurzer Überblick zum Wiener Woh- bücherten Transaktionen ausgewertet.
dings 2020 in einem deutlichen Rückgang nungsmarkt unterstreicht die Charakteris- Damit konnte eine tiefergehende Analyse
Wohnungsmarkt erweist sich angesuchter Baubewilligungen wider. Da- tik als Mieterstadt anhand einer Analyse des Wiener Eigentumswohnungsmarktes
als krisenresilient durch ist für die Jahre nach 2022 auch des Gesamtbestands an Wohngebäuden. durchgeführt werden.
eine wesentlich geringere Neubauleistung
Auch im Zuge der Corona-Krise gehen zu erwarten. CBRE erhebt seit 2016 laufend Wohnbau- Abschließend wurde der im Vergleich zu
sämtliche Entwicklungstendenzen am projekte ab 20 Wohneinheiten. Die erho- anderen Assetklassen als deutlich krisen-
Wiener Wohnungsmarkt ihren gewohn- Stabile Mietpreisentwicklung bene Neubautätigkeit berücksichtigt keine resistenter einzuschätzende Wohninvest-
ten Lauf. Wohnungspreise steigen weiter, bei gleichzeitigem Anstieg Sanierungen. Umnutzungen bestehender mentmarkt Wien einer Analyse unterzogen.
Mietniveaus bleiben stabil und auch die der Kaufpreise Gebäude fließen aufgrund des dadurch
anfängliche Angst potenzieller Mietaus- entstehenden neuen Wohnraums jeden-
fälle erwies sich als unbegründet. Einen Auswertungen aus dem Grundbuch zei- falls in die Fertigstellungsleistung ein.
spürbaren Effekt auf den Wohnungsmarkt gen, dass die Kaufpreise in sämtlichen
hat allerdings das Wegbleiben internatio- Wohnlagen, wie bereits in der Vergangen-
naler Touristen. Kleinere Wohneinheiten, heit, weiterhin steigen. Für gesamt Wien ist
die in den letzten Jahren kurzfristig über im Vergleich zum Vorjahr ein Anstieg der
Online-Plattformen zur touristischen Nut- Kaufpreise um 10% zu verzeichnen. Auf-
zung vermietet wurden, fließen nun wieder grund der Fertigstellung einiger exklusiver
in den regulären Mietmarkt. Projekte sowie der bereits seit geraumer
Zeit stattfindenden Aufwertungsprozessen,
In den Lockdown-Monaten des Jahres ist im „dicht verbauten Gebiet“ der höchs-
2020 verstärkten sich Bedürfnisse nach te Kaufpreisanstieg wahrzunehmen.
eigenen Freiflächen und modernen Woh-
© 2020 CBRE RESEARCH
8 9
BEVÖLKERUNG WIRTSCHAFTSAUSSICHTEN
Wiener Bevölkerungs- Wachstum als Grundlage Rasche Erholung nach Eine langfristig hohe Arbeitslosenquote
wachstum hält an für Bautätigkeit Wirtschaftseinbruch erwartet erhöht den Druck am Arbeitsmarkt. Damit
einhergehende Unsicherheiten sowie sin-
In den letzten zehn Jahren erlebte Wien Die vorteilhafte geografische Lage sowie Der im Zuge der Corona-Krise inklusive kende Einkommen könnten die Nachfrage
ein rasantes Wachstum von über 13 % mit die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen Handelsschließungen und ausbleibender nach Eigentumswohnungen sowie die Be-
einer durchschnittlichen jährlichen Wachs- und die allgemein sehr hohe Lebensquali- Tourismusaktivität eingetretene Wirt- reitschaft, hohe Mietverpflichtungen ein-
tumsrate von 1,1 %. Während sich die- tät Wiens, sorgt schon seit jeher für einen schaftseinbruch sorgt 2020, laut Prog- zugehen, bremsen. Inwieweit der ebenso
ses Wachstum auch in Zukunft weiterhin starken Zuzug aus dem Ausland und an- nosen von Oxford Economics, für einen wahrgenommene Wandel hinsichtlich der
fortsetzt, unterscheidet es sich allerdings deren Regionen innerhalb Österreichs. BIP-Rückgang von 6 % (Wien – 4,5 %). Wertigkeit der eigenen vier Wände, der im
hinsichtlich der Intensität von den frühe- Gemäß Daten der MA 23 sind rund zwei Aufgrund der erwarteten Verbreitung eines Zuge der Lockdown-Phasen der Pandemie
ren Jahren sehr. Die Bevölkerung Wiens Drittel des zukünftigen Wachstums der Impfstoffs spätestens im Frühjahr 2021 in Teilen der Bevölkerung verzeichnet wur-
wächst bis zum Jahr 2030 um knapp über Stadt auf den Zuzug aus dem In- und Aus- und der damit einhergehenden angenom- de, diese negativen Faktoren ausgleichen
100.000 Personen, was einem Wachstum land zurückzuführen. Auch im gesamt- menen Normalisierung des Wirtschafts- kann bleibt abzuwarten.
von 5,3 % bzw. einer durchschnittlichen europäischen Vergleich ist Wien dadurch geschehens, wird für das Jahr 2021 ein
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
jährlichen Wachstumsrate von 0,5 % über eine der am stärksten wachsenden Städte. umso stärkeres BIP-Wachstum von etwa Positives Zinsumfeld sorgt für
die nächsten 10 Jahre entspricht. Das 7,2 % (Wien 4,8 %) erwartet. günstige Rahmenbedingungen
prognostizierte Wachstum der Wohnbe- Die zunehmende Einwohnerzahl in der
völkerung bildet die Grundlage für die Stadt bildet die Grundlage für die Aus- Langfristige hohe Arbeits- Gegen die oben genannten Risiken wirkt
aktuelle Wohnbautätigkeit in Wien. Bei weisung neuer Stadterweiterungsgebiete losenrate mit Auswirkungen der weiterhin niedrige Leitzins. Der von der
einem durchschnittlichen Wohnraumbe- und die hohe Wohnbautätigkeit. Um in auf Wohnungsmarkt europäischen Zentralbank definierte Leit-
darf von 38 m² pro Einwohner und einer diesem Zusammenhang auch leistbaren zins liegt bereits seit März 2016 auf einem
durchschnittlichen Haushaltsgröße von Wohnraum effizienter zur Verfügung stel- Die durch den Lockdown bedingten Ein- historischen Tiefstwert. Durch die weiter-
2,08 BewohnerInnen pro Haushalt, wer- len zu können, existiert in der Wiener Bau- sparungsmaßnahmen und Betriebsschlie- hin günstigen Finanzierungskondition wird
den in Wien bis zum Jahr 2030 3,81 Mio. ordnung seit kurzem auch die Widmungs- ßungen hatten im Jahr 2020 die höchste trotz steigender Kaufpreise die Leistbarkeit
m² zusätzlicher Wohnraum oder mehr als kategorie „geförderter Wohnbau“. Arbeitslosenrate seit der Nachkriegszeit von Eigentumswohnungen aufrechterhal-
48.000 neue Wohnungen benötigt. zur Folge. Eine Erholung derselben wird ten. Die Prognosen bis 2021 legen nahe,
nicht in demselben Ausmaß erfolgen, wie dass der Leitzins im Euroraum stabil bleibt
sie für das BIP prognostiziert wird. und auch darüber hinaus besteht in ab-
HISTORIE UND PROGNOSE DES BEVÖLKERUNGS - sehbarer Zeit nur ein geringes Risiko einer
WACHSTUMS IN WIEN 2010 – 2050 signifikanten Zinsänderung.
48.000 zusätzlich benötigte
2,20 Wohnungen bis 2030
2,10
KONJUNKTURAUSSICHTEN ÖSTERREICH
2,00
Mio. Einwohner
1,90
1,80
1,70
BIP-WACHSTUM LEITZINS ARBEITSLOSIGKEIT
1,60
1,50 2019: 1,5 % 2019: 0,0 % 2019: 4,5 %
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 30 40 50
2020: –6,0 % 2020: 0,0 % 2020: 5,3 %
Quelle:
Quelle: Oxford Economics 2021: 7,2 % 2021: 0,0 % 2021: 5,6 % Oxford Economics
© 2020 CBRE RESEARCH © 2020 CBRE RESEARCH
10 11
WOHNUNGSMARKT WIEN NEUBAUTÄTIGKEIT WIEN
Wiener Wohnungsmarkt erweist Ausbleibender Tourismus hat Fertigstellungsvolumen Neubauvolumen geht auch in den
sich in der Krise als resilient Auswirkungen auf den Mietmarkt sinkt 2021 leicht kommenden Jahren weiter zurück
Der Aufwärtstrend im Bereich der Woh- Seit Einbruch der touristischen Reiseaktivi- Die von CBRE erhobenen Daten zeigen, Auf Basis der CBRE Datenbank für
nungspreise hielt auch im Jahr 2020 wei- tät aufgrund der Reise- und Ausgangsbe- dass die Neubauleistung im Jahr 2021 im Neubauprojekte, lässt sich für die kom-
ter an. Auch die Angebotsmieten aller zur schränkungen hat sich laut ImmoScout24 Vergleich zum Rekordjahr 2020 nur leicht menden Jahre ein stetiger Rückgang
Vermietung stehenden Wohnungen ließen das Angebot kleiner Mietwohnungen (bis um rund 6 % zurückgeht, sich im Vergleich hinsichtlich der jährlichen Fertigstellungs-
sich ebenso wenig von der Krisensitua- 60 m²) am Wohnungsmarkt nahezu ver- zu früheren Jahren daher weiterhin auf leistung erkennen. Hinzu kommt eine
tion aufgrund der Corona-Pandemie be- doppelt. Diese Entwicklung ist darauf Rekordniveau befindet. Während vor al- gewisse Unsicherheit dahingehend, in-
eindrucken und blieben nicht nur stabil, zurückzuführen, dass üblicherweise kurz- lem die Anzahl fertiggestellter Mietwoh- wiefern sich Projekte aufgrund unvor-
sondern sind – laut Informationen von fristig vermietete Wohnungen aus dem nungen im geförderten Bereich geringer hergesehener Umstände im Zusammen-
immoScout24 – in den ersten neun Mona- Bereich der touristischen Vermietung in ausfällt, ist ein leichter Anstieg im Bereich hang mit der Coronakrise zeitlich ver-
ten des Jahres 2020 in Österreich sogar den klassischen Wohnungsmarkt zurück- freifinanzierter Mietwohnungen zu beob- schieben könnten. Einen weiteren Hinweis,
um 4,6 % gestiegen. Auch die Renditen geflossen sind. Dass diese Wohnungen achten. Das Fertigstellungsvolumen im der die Annahme sinkender Fertig-
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
sind im Krisenjahr weiterhin gesunken. bei Erholung der Tourismusaktivität und Bereich der Eigentumswohnungen steigt stellungszahlen in den kommenden Jah-
Ablauf des abgeschlossenen Mietvertrags 2021 wieder und sorgt dafür, dass diese ren auf Basis unserer Datenlage bestätigt,
Gerade in wirtschaftlich unsicheren Zeiten dem klassischen Wohnungsmarkt erhalten Kategorie – die 2019 das Feld in Bezug ist ein Rückgang in den Baubewilligun-
sieht man gut, dass Wohnen – als Grund- bleiben, ist jedoch unwahrscheinlich. auf die Fertigstellungszahlen noch ange- gen von Wohnungen in neuen Gebäuden
bedürfnis des Menschen – nur schlecht führt hat – auf dem zweiten Platz bleibt. in Wien.
substituiert werden kann. In den meisten Die Mieterstadt Wien
Fällen ist die eigene Wohnsituation eines
der letzten Dinge, bei denen Abstriche Mehr als drei Viertel der Wiener Haushalte
gemacht werden. Auch wenn sich bereits leben in Mietwohnungen. Die Mietquote FERTIGSTELLUNGSLEISTUNG IN WIEN
während dem ersten Lockdown ein gestie- ist im Vergleich zu den anderen Bundes-
genes Interesse für private Freiflächen so- ländern in Wien am höchsten, aber auch 20.000
wie zusätzlichen Arbeitsraum und auf neue auf internationaler Ebene sehr hoch.
Work-Life Lebensmodelle zugeschnittene Dadurch besteht ein sehr hohes Poten-
Grundrisse abzeichnete, bleibt abzuwar- zial an Kunden für Mietwohnungen, was
15.000
ten ob sich dies langfristig auf das Verhal- einen besonders interessanten Faktor für
ten von Anbietern und Konsumenten am Investoren am Wiener Wohnungsmarkt
Wohnungsmarkt auswirken wird. darstellt.
10.000
WOHNUNGSKENNZAHLEN WIEN
5.000
33 %
6% 13 % 21 % 22 % 4%
0
2019 2020 2021 2022
Freifinanzierte Mietwohnung
Geförderte Mietwohnung
Quelle: Haus- Wohnungs- Genossenschafts- Gemeindewohnung Andere Hauptmiete Sonstige Eigentumswohnung
Statistik Austria eigentum eigentum wohnung Rechtsform unbekannt Quelle: CBRE Research; Wohnprojekte ab 20 Wohneinheiten
© 2019 CBRE RESEARCH © 2019 CBRE RESEARCH
12 13
Starker Rückgang an Geförderte Mietwohnungen Drei gemeinnützige Projektgrößen
Baubewilligungen im Jahr 2020 weiter an der Spitze Bauträger unter den Top 4 steigen
Während der für 2019 prognostizierte Die Kategorie der geförderten Mietwoh- Aufgrund des hohen Anteils geförderter Auch der bereits nachgewiesene Trend
Rückgang im Bereich der Baubewilligun- nungen ist mit nur noch 33 % in 2021, Wohneinheiten bei den Fertigstellungen zu zunehmend größeren Projektgrößen
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
gen nicht eingetroffen ist – und die Anzahl gemeinsam mit Eigentumswohnungen, im Zeitraum der Jahre 2020 – 2021, über- setzt sich 2021 weiter fort. Die durch-
gegenüber 2018 sogar höher ausfiel – ist die Rechtsform mit dem höchsten Anteil rascht es nicht, dass sich unter den vier schnittliche Anzahl realisierter Wohnein-
anhand der bisherigen Daten für 2020 ein an der gesamten Fertigstellungsleistung. Bauträgern mit dem höchsten Fertigstel- heiten pro Wohnbauprojekt steigt gegen-
Rückgang im Bereich der Baubewilligun- Ein großer Teil davon entfällt auf große lungsvolumen in Wien drei gemeinnützige über 2020 um 21 %. Bei den besonders
gen auszumachen. Dies steht neben den Wohnprojekte in Stadterweiterungsgebie- Wohnbauträger finden. Diese realisieren großvolumigen Projekten, die für diesen
Auswirkungen der weltweiten Coronakrise ten im Nordosten der Stadt, wo auch in gemeinsam etwa 3.700 Wohneinheiten. hohen Durchschnittswert ausschlagge-
auch im Zusammenhang mit einer zuneh- den vergangenen Jahren hohe Bautätig- Der räumliche Fokus liegt dabei in den bend sind, handelt es sich vor allem um
mend geringeren Baulandverfügbarkeit. keit registriert wurde. Dafür ist in dersel- Flächenbezirken im Nordosten sowie Süd- die Großprojekte TrIIIple sowie Wohngar-
Die Anzahl der in neuen Gebäuden bewil- ben Kategorie ein geringeres Fertigstel- osten der Stadt. ten. Besonders ins Gewicht fallen in die-
ligten Wohnungen ist von mehr als 8.000 lungsvolumen in den südlichen Bezirken sem Zusammenhang jedoch außerdem
im ersten Halbjahr 2019 auf nur knapp der Stadt zu verzeichnen, als noch in den Spitzenreiter ist allerdings die ARE, die al- zahlreiche Neubauprojekte in den Stadt-
über 6.400 im ersten Halbjahr 2020 ge- vorangegangenen Jahren. Die aktuell leine im oben genannten Zeitraum rund erweiterungsgebieten im Nordosten der
fallen. Dies entspricht dem niedrigstem hohe Verfügbarkeit im geförderten Bereich 1.700 Wohneinheiten fertigstellt. Der Stadt. Die vergleichsweise große Flächen-
Wert seit 2015 und lässt auf eine gerin- muss durch bessere Ausstattungs- und größte Teil davon entfällt auf das Projekt verfügbarkeit erlaubt es, hier eine Viel-
gere Fertigstellungsleistung im Wohnungs- Lagequalität im freifinanzierten Bereich TrIIIple im 3. Wiener Gemeindebezirk. Mit zahl großvolumigere Projekte realisieren
neubau für die Jahre ab 2022 schließen. ausgeglichen werden. den Projekten Am Park sowie einem De- zu können. Mit einem Blick in die CBRE
velopment an der Landstraßer Hauptstra- Datenbank lässt sich eine Fortsetzung
ße 148a, befinden sich auch Projekte im des Trends hin zu einer weiteren Steige-
Bereich freifinanzierter Mietwohnungen im rung der durchschnittlichen Projektgröße
GRÖSSTE BAUTRÄGER 2020 – 2021 Fertigstellungsportfolio der ARE. ablesen.
PROJEKTGRÖSSEN IM NEUBAU
1.700
Wohneinheiten 1.300 1.200 1.200 2020 103 Wohneinheiten
Wohneinheiten Wohneinheiten Wohneinheiten
2021 125 Wohneinheiten
Quelle:
ARE ÖVW GESIBA SOZIALBAU CBRE Research Durchschnittliche Projektgrößen Quelle: CBRE Research
© 2019 CBRE RESEARCH © 2019 CBRE RESEARCH
WENN WENN
WOHNEN, IMMOBILIEN,
DANN RICHTIG DANN
GEMÜTLICH
Home sweet Home. Noch nie waren wir so oft und so lange Zuhause.
Neben dem Familienleben muss jetzt auch noch Arbeit und Schule
seinen Platz finden. Sprechen Sie mit unseren Living Experten über
die besten verfügbaren Objekte. Ganz gleich, ob eigenes Haus oder
gemütliche Mietwohnungen in grüner Stadtlage – wir finden das
richtige für Sie! Gut zu wissen: Unsere Experten kennen aufstrebende
Lagen und neue Wohnbauprojekte schon lange im Voraus.
Wohneigentum auf living.cbre.at
16 17
FACTSHEET
Die von CBRE definierten Wohnlagen, finden. Auf diese entfällt aufgrund der Dicht verbautes Gebiet
welche zur quantitativen Unterscheidung höheren Grundkosten und der stark ein-
hinsichtlich Wohnungsgrößen, Mieten, geschränkten Flächenverfügbarkeit nur
Renditen und Kaufpreisen dienen sollen, ein geringer Anteil der Neubauprojekte.
wurden anhand von wohnungsmarktspezi- Ein vergleichsweise hoher Anteil der Pro-
fischen und bebauungsstrukturellen Merk- jekte in den „Inneren Bezirken“ ist vor al- Flächenbezirke
malen eingeteilt. Somit gehen sie über die lem auf einige großflächige Stadtentwick- Nordost
administrativen Bezirksgrenzen hinaus und lungsgebiete zurück zu führen. Das Dicht
Villenlage
ermöglichen damit einen umfassenden verbaute Gebiet kann als aufstrebende
Einblick in den Wiener Wohnungsmarkt. Lage bezeichnet werden und gerät zuneh-
Die Innere Stadt wurde aufgrund ihrer mend in den Fokus von Wohnungssuchen- Innere Bezirke
besonderen Charakteristik sowie der ge- den und Entwicklern. Die beiden größten
ringen Anzahl an Neubauprojekten nicht Wohnlagen Flächenbezirke Nordost
berücksichtigt. und Südost sind vor allem aufgrund
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Flächenbezirke
ihrer hohen Flächenverfügbarkeit das Ziel Südost
Die Inneren Bezirke stellen die zentrals- zahlreicher Developer. In diesen beiden
te und damit eine der beliebtesten aber Wohnlagen wird dementsprechend auch
zugleich hochpreisigsten Wohnlagen dar. die höchste Anzahl an Neubauprojekten
Ein ähnliches Preisniveau ist in der im realisiert. Auch die Mietpreissteigerung ist
Westen Wiens gelegenen Villenlage zu in diesen beiden Wohnlagen am stärksten.
Innere Dicht verbautes Villenlage Flächenbezirke Flächenbezirke Wien
Bezirke Gebiet Südost Nordost
Wohneinheiten
2.335 1.160 567 5.710 6.379 16.221
2021
Durchschnittliche 180 Wohneinheiten 82 Wohneinheiten 71 Wohneinheiten 138 Wohneinheiten 122 Wohneinheiten 125 Wohneinheiten
Projektgrößen 2021
Mieten (€/m²) 12,50 – 16,00 10,50 – 13,50 12,50 – 16,00 10,00 – 13,00 10,00 – 13,00 10,00 – 16,00
Renditen (%) 2,40 – 3,20 3,10 – 3,75 2,50 – 3,50 3,30 – 3,80 3,30 – 3,80 2,40 – 3,75
Kaufpreise 2020 (€/m²)
Ø tatsächlich abgeschlossene Wohnungs- 6.539 4.926 5.848 4.254 4.835 5.235
preise im Einzelabverkauf von Neubau- Quelle:
projekten (Jänner bis November 2020) CBRE Research,
Grundbuch
© 2020 CBRE RESEARCH © 2020 CBRE RESEARCH
18 19
INNERE BEZIRKE
Die beliebteste Wohnlage spürt Wohnbautürme TrIIIple Pipeline zwischen den „INNERE BEZIRKE“
Corona-Maßnahmen am stärksten als Megaprojekt Rechtsformen ausgeglichen RECHTSVERHÄLTNIS WOHNPROJEKTE 2021
Die beliebtesten Wohnbezirke in Wien fin- Neben den Stadterweiterungsgebieten in Die Fertigstellungen im Jahr 2021 ent- 30 % 16 % 54 %
den sich mit Sicherheit in den „Inneren Be- den Flächenbezirken, weisen die „Inne- fallen zu 30 % auf freifinanzierte und zu
Freifinanzierte Mietwohnung
zirken“. Die zahlreichen Theater und Bil- ren Bezirke“ mit 2.335 Wohneinheiten 16 % auf geförderte Mietwohnungen. Der Geförderte Mietwohnung
dungseinrichtungen zeugen vom breiten das dritthöchste Fertigstellungsvolumen mit Abstand größte Anteil ist mit 54 % im Eigentumswohnung Quelle: CBRE Research
Kultur- und Bildungsangebot, das in dieser aller Wohnlagen auf. Einige großvolumi- Bereich der Eigentumswohnungen auszu-
Wohnlage vorhanden ist. Auch das viel- ge Projekte im Jahr 2021 – allen voran machen. Diese hohe Anteil ist vor allem
fältige Gastronomieangebot wird beson- das Projekt TrIIIple im 3. Wiener Gemein- auf das Projekt TrIIIple zurückzuführen. MIETEN (€/m²/MONAT)
ders von der jüngeren Bevölkerung sehr debezirk – sorgen für den höchsten Wert 17
16
geschätzt. Die Wohnlage stellt nicht nur hinsichtlich der durchschnittlichen Anzahl Aufgrund des innerhalb Wiens vergleichs-
wegen der Mariahilfer Straße – als längste der Wohneinheiten je Projekt. So kommen weise bereits sehr hohen Mietniveaus bei 15
Einkaufsstraße der Stadt – einen beliebten hier im Durchschnitt 180 Wohneinheiten gleichzeitig hoher Wohnbautätigkeit, sind
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Anziehungspunkt auch für Touristen dar. auf ein Wohnbauprojekt. signifikante Mietpreissteigerungen nicht zu
13 12,5
Die Auswirkungen der Corona-Krise und erwarten. Im Bereich der Mieten ist daher
den in diesem Zusammenhang getroffenen Mit dem TrIIIple, der weiteren Entwicklung von einer stabilen bis leicht fallenden Ent-
11
Lockdown-Maßnahmen sind besonders des Nordbahnhofareals, dem ehemali- wicklung auszugehen. Selbiges gilt auch 2017 2018 2019 2020
deswegen auch in den „Inneren Bezirken“ gen Garagenareal am Handelskai, den für die Renditen. Einige Transaktionen Oberes Ende Unteres Ende
durch eine Kombination aus dichter Be- Grasbergergasse Apartments und einigen bestätigen auch im Krisenjahr 2020 das
bauung, einem geringen Grünflächenan- kleineren Developments konzentriert sich Investoreninteresse an dieser Wohnlage.
teil, der Schließung sämtlicher Kultur- und die Wohnbauentwicklung in dieser Lage RENDITEN (%)
Gastronomiebetriebe und dem ausblei- vor allem auf den 2. und 3. Wiener Ge- Höchstes Kaufpreis- 4
benden Tourismus verstärkt zu spüren. meindebezirk. wachstum seit 2015
3,5
3,2
Die Kaufpreise in den „Inneren Bezirken“ 3
bleiben auch im Jahr 2020 deutlich über
PROJEKT „IU_IDYLLISCH URBAN“ dem Wiener Durchschnitt. Das Wachs- 2,5 2,4
tum der Kaufpreise um 50 % seit 2015
2
ist das höchste aller Wohnlagen in Wien. 2017 2018 2019 2020
Während im ersten Halbjahr des Vorjah- Oberes Ende Unteres Ende
res erstmals die Schwelle von 6.000 €
pro Quadratmeter überwunden wurde,
liegt der durchschnittliche Kaufpreis 2020 KAUFPREISENTWICKLUNG 2015 – 2020*
(Jan. bis Nov.) bereits bei über 6.500 €/ 160 %
6.539
m² was einer Steigerung von 9 % inner-
6.005
halb eines Jahres entspricht. Damit sind 140 %
die Kaufpreise in dieser Wohnlage im
letzten Jahr überdurchschnittlich stark 120 %
angestiegen, da die mittlere jährliche
Wachstumsrate im Zeitraum 2015 – 2020
100 %
lediglich 7 % entspricht. 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Innere Bezirke Wien
* €/m² Nutzfläche, Jan. bis Nov. 2020 Quelle: CBRE Research, Grundbuch
© 2020 CBRE RESEARCH20 21
DICHT VERBAUTES GEBIET
Aufwertungsprozesse im Kleinteilige Entwicklung Entwicklungsimpuls U-Bahnausbau „DICHT VERBAUTES GEBIET“
„dicht verbauten Gebiet“ halten an anstatt großvolumige Projekte RECHTSVERHÄLTNIS WOHNPROJEKTE 2021
Mit 46 % aller realisierten Wohneinheiten
Dies ist die Wohnlage, in welcher in den Aufgrund der bereits hohen Bebauungs- entfällt der Großteil des 2021 realisierten 20 % 34 % 46 %
letzten Jahren die größten stadträum- dichte sind in dieser Wohnlage vergleichs- Fertigstellungsvolumens auf Eigentums-
Freifinanzierte Mietwohnung
lichen Aufwertungsprozesse stattgefun- weise geringe Möglichkeiten zur Reali- wohnungen. Insgesamt werden im „dicht Geförderte Mietwohnung
den haben. Mittlerweile wird die Wohn- sierung großflächiger Neubauprojekte verbautem Gebiet“ 2021 1.160 Wohn- Eigentumswohnung Quelle: CBRE Research
lage zunehmend als günstige Alternative gegeben, was auch ein geringes Fertig- einheiten fertiggestellt, was rund 7 % der
zu den Inneren Bezirken gesehen. Durch stellungsvolumen im Jahr 2021 zur Folge Neubauleistung desselben Jahres in Wien
die Modernisierung der Marktgebiete und hat. Mit vereinzelten Ausnahmen kommt ausmacht. MIETEN (€/m²/MONAT)
der U-Bahn Stationen entlang der Linie es hier hauptsächlich zu kleinvolumigen 14 13,5
U6 sowie der Schaffung attraktiver Auf- Realisierungen. Dadurch ist die durch- Im Vergleich zu den angrenzenden Wohn-
13
enthaltsflächen, wird die Aufwertung auch schnittliche Projektgröße mit 82 Wohnein- lagen sind die Mieten hier deutlich niedri-
12
von Seiten der Stadt vorangetrieben. heiten vergleichsweise gering. ger. Hinsichtlich des künftigen Mietniveaus
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
wird von einer stabilen bis leicht fallenden 11
10,5
Die geplante öffentlich zugängliche Grün- Ein Neubau-Hotspot befindet sich hier Entwicklung ausgegangen. 10
fläche am Dach des neuen Ikea am West- am Areal der ehemaligen General Körner
9
bahnhof sowie die aktuellen Impulse zur Kaserne im 14. Bezirk. Insgesamt werden Auch bei den Renditen ist eine stabile bis 2017 2018 2019 2020
Schaffung eines Westbahn-Parks besitzen auf dem Areal rund 1.000 Wohneinheiten leicht sinkende Entwicklung auszumachen. Oberes Ende Unteres Ende
das Potenzial die Wohnlage weiter auf- errichtet. Für 2022 wird die Fertigstellung Die zweitgrößte Investmenttransaktion im
zuwerten. Die Schaffung neuer Grün- des Entwicklungsgebiets Wolfganggasse Wohnsegment des Jahres 2020 entfiel auf
flächen könnte die Wohnqualität dieser auf dem Areal der ehemaligen Badner- ein Projekt in dieser Wohnlage. Durch den RENDITEN (%)
Wohnlage deutlich erhöhen. Bahn-Remise erwartet. U-Bahn-Ausbau der U2, deren Drehkreuz 4,5
im Norden der Wohnlage liegen wird, wird
ein weiterer Impuls gesetzt, der Investments 4
hier auch nachhaltig attraktiv macht. 3,75
3,5
PROJEKT „JADENHOF“ Wachstum der Preise
3,1
über Wiener Durchschnitt
3
2017 2018 2019 2020
Die Kaufpreise für Erstbezugswohnungen Oberes Ende Unteres Ende
sind in dieser Wohnlage im letzten Jahr
nahezu explodiert. Hier ist eine Steigerung
von 12 % im Vergleich zum Jahr 2019 aus- KAUFPREISENTWICKLUNG 2015 – 2020*
zumachen. Es ist jedoch anzumerken, dass 160 %
es sich dabei aufgrund einer ungewöhn- 4.926
lichen Stagnation im Zeitraum von 2018 – 140 %
4.414
2019 um einen kurzfristigen Aufholeffekt in
Bezug auf die Entwicklung in anderen 120 %
Wohnlagen handelt. Dennoch befinden
sich die Kaufpreise immer noch unter dem
100 %
Wiener Durchschnitt (5.235 €/m² Nutz- 2015 2016 2017 2018 2019 2020
fläche), wodurch die Wohnlage für Vor- Dicht verbautes Gebiet Wien
sorgewohnungen weiterhin attraktiv bleibt.
* €/m² Nutzfläche, Jan. bis Nov. 2020 Quelle: CBRE Research, Grundbuch
© 2020 CBRE RESEARCH22 23
VILLENLAGE
Hoher Grünraumanteil Neubautätigkeit vor allem Neue Developments halten sich „VILLENLAGE“
als besonderer Vorteil im Süden der Wohnlage in der „Villenlage“ in Grenzen RECHTSVERHÄLTNIS WOHNPROJEKTE 2021
während der Corona-Krise
In der „Villenlage“ befinden sich tradi- Die dominierende Rechtsform sind in 68 % 32 %
Aufgrund der topographischen Verhältnis- tionell die wenigsten Neubauprojekte, so dieser Wohnlage freifinanzierte Mietwoh-
Freifinanzierte Mietwohnung
se ist die an den Wienerwald angrenzende bildet sie auch im Jahr 2021 das Schluss- nungen. Der Anteil von 68 % an sämtli- Eigentumswohnung Quelle: CBRE Research
Wohnlage in ihrer zukünftigen Entwicklung licht hinsichtlich des realisierten Fertigstel- chen 2021 realisierten Wohneinheiten ist
stark eingeschränkt. Auch wenn große lungsvolumens. Das Hauptaugenmerk der damit deutlich höher als jener der nächst-
Teile der Wohnlage sozial durchmischt Entwickler liegt dabei vor allem im Süden größten Kategorie, bei der es sich um
sind, bieten die zahlreichen Villengegen- der Wohnlage. Dies liegt auch daran, Eigentumswohnungen handelt. In der Ver- MIETEN (€/m²/MONAT)
den in Stadtrandlage vor allem Wohn- dass in den restlichen Gebieten die gerin- gangenheit wurden hier zum Großteil 17
16
raum für höhere Einkommensschichten. gen Flächenreserven und ein hoher Anteil Eigentumswohnungen für kaufkräftigere 16
geschützten Grünlandes die Entwicklungs- Bevölkerungsschichten errichtet. 15
Auch der Wienerwald und weitere große möglichkeiten stark einschränken.
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
14
Grünflächen machen die „Villenlage“ zu Gemeinsam mit den Inneren Bezirken fin-
13 12,5
einer der beliebtesten Wohngegenden für Bei den größten Fertigstellungen 2021 det man hier die höchsten Mieten in Wien.
12
Familien und Paare. Vor allem im Zusam- handelt es sich um zwei freifinanzierte Mittlerweile haben auch Investoren diese
11
menhang mit den Lockdown-Maßnahmen Mietwohnungsprojekte als Nachverdich- Wohnlage für sich entdeckt und errichten 2017 2018 2019 2020
im Zuge der Corona-Krise sticht die Nähe tung des Otto-Wagner-Areals sowie des alternativ zu Eigentumswohnungen auch Oberes Ende Unteres Ende
zum Grün im direkten Wohnumfeld be- Geriatriezentrums Hietzing, die alleine großvolumige Mietwohnungsprojekte.
sonders heraus. Vor allem die Weinberge bereits 306 der insgesamt 567 realisier-
im Nordwesten sind beliebte Ausflugsziele ten Wohneinheiten dieser Wohlange um- Bereits hohes Kaufpreisniveau RENDITEN (%)
der Wienerinnen und Wiener. fasst. steigt nur langsam 4
3,5
3,5
Im Vergleich mit der Kaufpreisentwicklung
in Wien insgesamt, weist die „Villenlage“ 3
das geringste Wachstum aller Wohnlagen
2,5
PROJEKT „GRINZINGER ALLEE 6 – 8“ auf. Ein Anstieg um 28 % seit 2015 und 2,5
eine jährliche Wachstumsrate von 4% bil-
2
den in beiden Kategorien das Schlusslicht. 2017 2018 2019 2020
Seit 2016 entwickeln sich die Kaufpreise Oberes Ende Unteres Ende
für Erstbezugswohnungen in der „Villen-
lage“ konstant unter dem Wiener Durch-
schnitt und zwischen 2016 und 2017 KAUFPREISENTWICKLUNG 2015 – 2020*
gab es sogar einen leichten Rückgang. 160 %
Gemeinsam mit den „Inneren Bezirken“
weisen die beiden Wohnlagen jedoch 140 %
als einzige Kaufpreise auf, die über dem
Wien-Durchschnitt (5.235 €/m² Nutz- 120 % 5.845
5.613
fläche) liegen.
100 %
2015 2016 2017 2018 2019 2020
Villenlage Wien
* €/m² Nutzfläche, Jan. bis Nov. 2020 Quelle: CBRE Research, Grundbuch
© 2020 CBRE RESEARCH24 25
FLÄCHENBEZIRKE SÜDOST
Traditionelle Arbeiterbezirke Entwicklungen in Nähe Höchster Anteil freifinanzierter „FLÄCHENBEZIRKE SÜDOST“
befinden sich im Wandel der „Inneren Bezirke“ Mietwohnungen aller Wohnlagen RECHTSVERHÄLTNIS WOHNPROJEKTE 2021
Die sich in ihrer Endphase befindende Große Flächenreserven erlauben es, dass Von den insgesamt 5.710 im Jahr 2021 49 % 21 % 30 %
Entwicklung des Sonnwendviertels, die sich in den „Flächenbezirken Südost“ die fertiggestellten Wohneinheiten entfällt fast
Freifinanzierte Mietwohnung
U1-Verlängerung nach Oberlaa sowie die zweitgrößte Fertigstellungsleistung aller die Hälfte auf freifinanzierte Mietwohnun- Geförderte Mietwohnung
aufstrebende Bürolage am Hauptbahnhof Wohnlagen realisieren lässt. Hier werden gen und fast ein Drittel auf Eigentumswoh- Eigentumswohnung Quelle: CBRE Research
stehen sinnbildlich für die hohe Dynamik im kommenden Jahr einige großvolumige nungen, während geförderte Mietwohnun-
innerhalb dieser Wohnlage. Der geplante Mietprojekte in räumlicher Nähe zu den gen mit einem Anteil von 21 % im Vergleich
Ausbau der Linie U2, die 2028 bis zum „Inneren Bezirken“ sowie im Sonnwend- zu den vergangenen Jahren einen deutlich MIETEN (€/m²/MONAT)
Wienerberg verlängert wird, verbessert die viertel um den Hauptbahnhof realisiert. geringeren Anteil einnehmen. 14
13
Anbindung an das Zentrum zusätzlich. Unter den zahlreichen Projekten, die hier 13
konzentriert auftreten, finden sich vor Der hohe Anteil freifinanzierter Mietwoh- 12
Da Mieten und Kaufpreise in dieser Wohn- allem freifinanzierte Miet- sowie Eigen- nungen sorgte in dieser Wohnlage für
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
11
lage noch moderat sind, wird sie zunehmend tumswohnungen. Bei dem größten Ein- zahlreiche attraktive Investitionsmöglich- 10
10
interessanter für Wohnungssuchende. Die zelprojekt handelt es sich dabei um den keiten für nationale und internationa-
9
Therme Oberlaa und der angrenzende, Wohngarten 11, in welchem 682 frei- le Investoren. Hinsichtlich der Renditen
8
mit der U-Bahn direkt erreichbare Kurpark finanzierte Mietwohnungen entwickelt ist zukünftig von einer stabilen bis leicht 2017 2018 2019 2020
unterstützt die Popularität der „Flächen- werden. fallenden Entwicklung auszugehen. Auf- Oberes Ende Unteres Ende
bezirke Südost“. Die schnelle Erreichbar- grund des bereits in der Vergangenheit
keit von weitläufigen Grünflächen hat sich Doch auch am südöstlichen Ende der gestiegenen Mietniveaus sowie dem ge-
während der Einschränkungen durch den Wohnlage befinden sich erwähnenswer- stiegenen Angebotsvolumen, ist hinsicht- RENDITEN (%)
Corona-bedingten Lockdown als beson- te Developments, die sich entlang der lich der Mieten für 2021 eine Seitwärts- 4,5
ders wertvoll herausgestellt. U-Bahn-Linie U6 orientieren. bewegung zu erwarten.
4
3,8
Kaufpreise weiterhin
auf niedrigem Niveau 3,5
PROJEKT „ ADELE“ 3,3
Die Entwicklung des Sonnwendviertels
3
hat in dieser Wohnlage im letzten Jahr 2017 2018 2019 2020
zu einer merklichen Erhöhung der Woh- Oberes Ende Unteres Ende
nungspreise geführt, was eine Fortsetzung
der Entwicklungstendenzen seit 2017 dar-
stellte. Auch im letzten Jahr stiegen die KAUFPREISENTWICKLUNG 2015 – 2020*
Kaufpreise weiter, allerdings schwächer 150 %
4.254
als im Wiener Durchschnitt (5.235 €/m² 140 %
3.924
Nutzfläche). Mit 4.254 € pro Quadrat- 130 %
meter Wohnnutzfläche weisen die „Flä- 120 %
chenbezirke Südost“ den niedrigsten Wert 110 %
aller Wohnlagen auf. Auf Basis der pro-
100 %
jektierten Preise im Zusammenhang mit
90 %
aktuellen Entwicklungen, kann auch für 2015 2016 2017 2018 2019 2020
das nächste Jahr von steigenden Kauf- Flächenbezirke Südost Wien
preisen ausgegangen werden.
* €/m² Nutzfläche, Jan. bis Nov. 2020 Quelle: CBRE Research, Grundbuch
© 2020 CBRE RESEARCH26 27
FLÄCHENBEZIRKE NORDOST
Symbiose zwischen städtischen Die Flächenbezirke im Nordosten Gefördertes Mietsegment sticht heraus „FLÄCHENBEZIRKE NORDOST“
und ländlichen Strukturen als Wiener Neubau-Hotspot RECHTSVERHÄLTNIS WOHNPROJEKTE 2021
Mit 6.379 Wohneinheiten im Jahr 2021,
Die „Flächenbezirke Nordost“ fassen die Große Flächenreserven und zahlreiche entstehen alleine in dieser Wohnlage ähn- 22 % 49 % 29 %
Bezirke über der Donau zusammen, die Stadtentwicklungsgebiete haben die „Flä- lich viele Wohnungen wie im Zeitraum
Freifinanzierte Mietwohnung
sich vor allem durch ihren hohen Grün- chenbezirke Nordwest“ schon in der jün- 2020 – 2022 in der gesamten Stadt Graz. Geförderte Mietwohnung
flächenanteil und den teils ländlichen geren Vergangenheit in den Fokus von Dabei stechen vor allem geförderte Miet- Eigentumswohnung Quelle: CBRE Research
Charakter am Stadtrand auszeichnen. Entwicklern und Investoren gerückt. Auch wohnungen mit einem Anteil von fast 50 %
Mit Ausnahme von Wohnprojekten an im Jahr 2021 ändert sich daran nichts, besonders hervor. Der Rest verteilt sich mit
der alten Donau steht leistbares Wohnen was sich auch im höchsten Fertigstel- 22 % bzw. 29 % auf freifinanzierte Miet- MIETEN (€/m²/MONAT)
hier im Vordergrund. Durch die niedri- lungsvolumen aller Wohnlagen wieder- sowie Eigentumswohnungen. 14
13
gen Wohnkosten handelt es sich um eine spiegelt. Mit der Seestadt Aspern, den 13
besonders bei Jungfamilien beliebte Hrachowinagründen, und den Entwicklun- Aufgrund hoher Flächenreserven, großvo- 12
Wohnlage. gen an der Berresgasse befinden sich hier lumigen Neubauten und einer auch künf-
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
11
auch die unangefochtenen Hotspots des tig hohen Bautätigkeit, herrscht in dieser 10
10
Die Nähe zur Lobau und der Alten Do- geförderten Wohnbaus in Wien. Wohnlage ein entsprechend leistbares Miet-
9
nau, die direkt mit der U1 erreicht niveau vor. Die Renditen haben in der Ver-
8
werden kann, bieten einen schnellen Auch das bereits erfolgreich vermarktete gangenheit bereits deutlich nachgegeben. 2017 2018 2019 2020
Zugang zu den schönsten Wiener Nah- Projekt Kirschblüte am Kirschblütenpark Dieser Trend stabilisiert sich, wobei künftig Oberes Ende Unteres Ende
erholungsgebieten, was vor allem wäh- wird 2021 fertiggestellt und leitet damit von einer stabilen bis leicht fallenden Ten-
rend der Lockdown-Monate im Jahr nahtlos in die weitere großflächige Ent- denz auszugehen sein wird. Der hohe Anteil
2020 als besonderer Vorteil heraus- wicklung des Donaufeldes in den kom- geförderter Mietwohnungen und der stete RENDITEN (%)
gestochen ist. menden Jahren über. Zuzug sorgt dafür, dass sich die Mietpreise 4,5
auf dem aktuellen Niveau einpendeln.
4
3,8
Kaufpreiswachstum passt sich wieder
an den Wiener Durchschnitt an
3,5
PROJEKT „KIRSCHBLÜTE“ 3,3
Auch in den „Flächenbezirken Nordost“
3
haben sich die stetigen Preissteigerungen 2017 2018 2019 2020
der vergangenen Jahre fortgesetzt. Mit Oberes Ende Unteres Ende
einem Wachstum um fast 10 % seit 2019
entspricht von allen Wohnlagen die Ent-
wicklung hier am ehesten dem Wiener KAUFPREISENTWICKLUNG 2015 – 2020*
Durchschnitt (5.235 €/m² Nutzfläche). 150 %
4.835
Aufgrund der Fertigstellung hochwertiger 140 %
Projekte innerhalb der letzten Jahre, über- 4.412
130 %
trifft das Wachstum der Kaufpreise seit 120 %
2019 den 5-Jahres-Durchschnitt zwischen 110 %
2015 und 2020. Auf Basis der mit weite-
100 %
ren hochwertigen Projekten gefüllten Pipe-
90 %
line und der weiterhin steigenden Nach- 2015 2016 2017 2018 2019 2020
frage, ist auch in Zukunft von steigenden Flächenbezirke Nordost Wien
Wohnungspreisen auszugehen.
* €/m² Nutzfläche, Jan. bis Nov. 2020 Quelle: CBRE Research, Grundbuch
© 2020 CBRE RESEARCH28 29
INVESTMENTMARKT WOHNEN
Hohe Investmenttätigkeit trotz Krise der jüngeren Vergangenheit beliebt war, Ausbau städtischer Infrastruktur
weiterhin am Radar nationaler sowie in- liefert Potenzial für künftige
Auch im Krisenjahr 2020 bleibt die Invest- ternationaler Investoren. Der Anteil öster- Entwicklungsimpulse
menttätigkeit im Wohnbausektor hoch. reichischer Investoren ist im Vergleich zum
Unsicherheiten in anderen bedeutenden Vorjahr um 21 Prozentpunkte zurückge- Der Anteil der Wohninvestments am ge- Projekte in räumlicher Nähe hochrangiger
Assetklassen verlagern den Fokus vieler gangen und liegt nun bei 37 %. Während samten Immobilieninvestmentvolumen in Verkehrsinfrastruktur erfreuen sich bei In-
Investoren auf Wohnimmobilien. Das in- sich er Anteil anderer internationaler In- Wien liegt aktuell bei rund 43 %. Dass vestoren besonderer Beliebtheit. Auch der
vestierte Kapitalvolumen ist verglichen vestoren von 17 % auf 15 % verringert hat, dieser bereits 2018 unter den Sektoren künftige U-Bahn-Ausbau der Linie U2 so-
mit dem investierten Volumen im glei- ist jener deutscher Investoren auf fast die den Spitzenplatz hielt – zeigt das anhalten- wie die Neuerrichtung der Linie U5 liefert
chen Zeitraum im Jahr 2019 konstant ge- Hälfte angestiegen. de Investoreninteresse in diesem Markt. neue Impulse zur Neubewertung bereits
blieben. Nach dem Bürosektor stellt der bestehender Strukturen, sowie Chance zur
Wohnungsmarkt mit einem, im Zeitraum Wohnen als Asset Klasse Die meisten Transaktionen im Neubau- Etablierung gänzlich neuer Developments
bis einschließlich November 2020, inves- weckt in der Krise das bereich werden deutlich vor Fertigstellung und damit auch künftiger Investitionsmög-
tierten Volumen von rund € 750 Mio. die Interesse neuer Investoren abgeschlossen. Das typische Investment- lichkeiten.
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
zweitstärkste Assetklasse in Wien dar. produkt im Jahr 2020 wird meist erst im
Die hohe Resilienz des Wohnbausektors in Jahr 2022 fertiggestellt.
Der größte Anteil des investierten Kapitals Krisenzeiten zeigt sich zurzeit ebenso auf
wurde außerhalb der „Inneren Bezirke“ internationaler Ebene. Die weiterhin sta-
investiert, dennoch sorgt rege Investment- bile Mietsituation ist ausschlaggebend für
tätigkeit auch hier für ein weiteres Sinken das anhaltende Investoreninteresse, nicht INVESTMENTTRANSAKTIONEN
der Spitzenrendite. Die größte Transaktion nur an bereits etablierten Märkten, son- WOHNEN 2020
wurde in den „Flächenbezirken Südost“ dern vor allem auch in den aufstrebenden
verzeichnet. Das Projekt Wohngarten in Märkten Südeuropas und der CEE Regi-
der Geißelbergstraße wurde dabei an den on. Die auffallend gute Performance des
deutschen Investor ZBI verkauft. Damit Wohninvestmentmarkts während der Krise
bleibt diese Wohnlage, die aufgrund der hat ebenso Investoren in den Sektor ge-
zahlreichen Developments auf dem Areal bracht, deren Investmentfokus bisher an-
um den Wiener Hauptbahnhof bereits in deren Asset-Klassen gegolten hat.
HERKUNFT DER INVESTMENTVOLUMEN
INVESTOREN 2020 WOHNEN WIEN
1200
International Österreich 1000
15 % 37 % 800
600
Deutschland 400
48 % 200
0 Investitionshöhe in € U- und S-Bahn-Linien
2015 2016 2017 2018 2019 YTD 2020 < 50 Mio. U-Bahn
50 – 100 Mio. S-Bahn
Quelle: CBRE Research, Stand November 2020 Multifamily Sonderformen
U-Bahn-Ausbau
> 100 Mio.
Quelle: CBRE Research
© 2020 CBRE RESEARCH © 2020 CBRE RESEARCH30
AUSBLICK
Weiter rückläufige Fertigstellungs-
zahlen nach 2021 erwartet
Die Datenlage in der CBRE Datenbank
zeigt einen kontinuierlichen Rückgang
der Neubauleistung in den kommenden
Jahren. Auch der starke Rückgang im ein hausinternes Fitness-Studio, sind zu-
Bereich der Baubewilligungen im Zuge sätzliche Ausstattungsmerkmale, die von ich will
der Corona-Krise verstärkt diese Entwick- Mietern kleinerer Wohneinheiten gerne idyllisch_urban
lung zusätzlich. angenommen werden.
wohnen.
Im Jahr 2022 verlagert sich der räumliche Langfristige Auswirkungen Wohnen mit Freiraum,
Schwerpunkt der Neubauleistung etwas durch Krisenerfahrung der mir auch Rückzug bietet.
Idyllisch, aber trotzdem urban.
von den Flächenbezirken hin zu den Inne- Willkommen im IU: Mietwohnungen
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
ren Bezirken und vor allem zum dicht ver- Die im Zuge der Krise aufgetretenen Sehn- mit 2 – 4 Zimmer in der Nähe der
bauten Gebiet, wo sich die Stadtentwick- sucht nach Wohnen im Grünen gilt es Erdberger Lände.
lungsgebiete am Areal des ehemaligen künftig gegen den Megatrend des zuneh-
Nordbahnhofs sowie die Entwicklung der menden Zuzugs in die Städte abzuwägen.
ehemaligen Remise in der Wolfganggasse Ebenso hat die Akzeptanz von Remote-
befinden. Working-Konzepten und der allgemeinen Warum in die Ferne,
Digitalisierung am Arbeitsplatz zugenom-
Gehobenere Ansprüche men und birgt das Potenzial, langfristige wenn der Pool vor der Tür ist?
durch Erfahrung im Lockdown Auswirkungen auf individuelle Lebenskon-
zepte zu haben.
Die Erfahrungen während der Corona-
Krise hat viele Menschen, die in kleineren Die Nachfrage nach Neubauten mit eige-
Wohneinheiten (32
METHODIK & DEFINITIONEN
Methodik
Die Daten zu den Wohnprojekten basieren auf dem Stand von Oktober 2019.
Erfasst wurden Detaildaten zu Neubauprojekten ab 20 Wohneinheiten im gesamten
Stadtgebiet von Wien. Die Daten stammen großteils aus Quellen, die vom Entwickler
bzw. dem für die Vermarktung des Objekts beauftragten Unternehmen oder anderen
am Projekt beteiligten Unternehmen wie Architekten und Baufirmen veröffentlicht bzw.
zur Verfügung gestellt wurden.
Kaufpreise Wohnungsgrößen
Alle Angaben zu Kaufpreisen stellen tat- Die Wohnungsgrößen beziehen sich
sächliche Transaktionspreise von Neubau- auf die Wohnnutzflächen der einzelnen
wohnungen inkl. Ust aus dem Grundbuch Projekte, bei denen mindestens zu 2/3
dar, die durch den Einzelabverkauf am Einzelaufstellungen der einzelnen Woh-
Wiener Markt erzielt wurden. Darin sind nungsgrößen vorhanden waren oder die
weder Transaktions- noch Maklerkosten Wohnnutzfläche des gesamten Objekts
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
enthalten. bekannt war und dementsprechend Rück-
schlüsse auf die durchschnittlichen Woh-
Miete nungsgrößen gezogen werden konnten.
Die Miete stellt die Angebotsmiete auf Basis
der Nettokaltmiete (exkl. Betriebs-/Neben- Rechtsverhältnisse
kosten und Steuern) für freifinanzierte Neu- Die Rechtsverhältnisse der Wohnungen
bauprojekte ohne Mietzinsobergrenze dar. wurden im Bericht in folgende Kategorien
eingeteilt:
Rendite
Alle Angaben zu Renditen stellen Brutto- Eigentumswohnungen: Diese setzen
renditen dar und basieren auf dem Brut- sich zusammen aus freifinanzierten und
tomietertrag (exkl. Betriebs-/Nebenkosten geförderten Eigentumswohnungen, sowie
und vor Berücksichtigung nicht umlegbarer aus Vorsorgewohnungen.
Betriebs- und/oder Instandhaltungskosten)
sowie dem Nettokaufpreis (ohne Berück- Geförderte Mietwohnungen: Diese
sichtigung der Erwerbsnebenkosten). werden definiert als jene Wohnungen de-
ren Erlangung an Voraussetzungen ge-
Wiener Wohnbauinitiative (WBI) bunden ist und für deren Errichtung För-
Dabei handelt es sich um eine besonde- dermittel bezogen wurden. Bestimmte EIN EINZIGARTIGER BLEND AUS 100 % ARABICA-KAFFEE
re Variante des freifinanzierten Wohnbaus. Höchsteinkommensgrenzen dürfen nicht
Die Stadt vergibt günstige Darlehen, wel- überschritten werden. Außerdem muss ein
FÜR EINE VIELZAHL AN MÖGLICHKEITEN:
che sowohl an verpflichtende Eigenmit- dringender Wohnbedarf geltend gemacht ENTDECKEN SIE DIE PERFEKTE ART UND WEISE,
tel- und Mietzinsobergrenzen als auch an werden können. BEI DER ARBEIT KAFFEE ZU GENIESSEN.
Qualitätskriterien geknüpft sind. Die Miet-
zinsobergrenze gilt für 10 Jahre, ansonsten Freifinanzierte Mietwohnungen: Hierzu
Erleben Sie unverwechselbaren illy Kaffee-Genuss auch am Arbeitsplatz
müssen wie beim geförderten Wohnbau zählen Mietwohnungen welche ohne För-
die Grundvoraussetzungen erfüllt werden, dermittel errichtet werden sowie Wohnun- mit illy als zuverlässigem Partner, wo auch immer Sie sind.
jedoch ohne begründeten Wohnbedarf. gen die im Rahmen der Wiener Wohnbau- Kontaktieren Sie uns, um auch für Ihr Unternehmen
Aufgrund der im Vergleich zum geförderten initiative errichtet werden. die beste Lösung zu finden.
Wohnbau auf 10 Jahre begrenzten Miet-
zinsobergrenze werden diese Wohnungen #LIVE HAPPilly www.illy.com LIVE HAPPILLY
zum freifinanzierten Wohnbau gezählt.
Mehr über illy unter illy.com oder im illy Shop, Webgasse 43, 1060 Wien
Für B2B Anfragen wenden Sie sich bitte an: infoat@illy.com
© 2020 CBRE RESEARCHSie können auch lesen
