INFORMATIONSVERANSTALTUNG STEINGAUQUARTIER RECHT UND GRUNDSTÜCKE - Stadt ...

INFORMATIONSVERANSTALTUNG
STEINGAUQUARTIER

RECHT UND GRUNDSTÜCKE

22.03.2018

AGENDA

  1   Begrüßung und Einführung

  2   Rahmen für die Realisierung der Baufelder

  3   Kaufvertrag und Teilungsvertrag

  4   Ausblick und Zeitschiene

  5   Fragen

                                                  2

VERGEBENE PARZELLEN – ÜBERSICHT

                                  3

VERGEBENE PARZELLEN – BAUFELD 2

                                  ANKERNUTZER

                                  BAUWERK RUDOLPH

                                                    4

VERGEBENE PARZELLEN – BAUFELD 4

                                  ANKERNUTZER

                                  WOHNBAU BIRKENMAIER

                                                        5

VERGEBENE PARZELLEN – BAUFELD 7

                                  ANKERNUTZER

                                  BAUWERK RUDOLPH

                                                    6

RAHMEN FÜR DIE REALISIERUNG DER
BAUFELDER

Ankernutzerkonzeption     Entwickelt in Zusammenarbeit
                          Ankernutzer und Stadtverwaltung

                          Baufeldspezifische Weiterentwicklung
                          der Ankernutzerkonzeption im Dialog
Grundlagenvereinbarung    Ankernutzer mit Anliegern

                          Notarielle Beurkundung der
                          Grundlagenvereinbarung,
Grundlagenurkunde         Anlage zum Grundstückskaufvertrag

                                                                 7

RAHMEN FÜR DIE REALISIERUNG DER
BAUFELDER

Ankernutzerkonzeption

• Veröffentlicht am 15.12.2017

• Enthält räumliche, juristische und wirtschaftliche Festlegungen zu Tiefgarage und
  Innenhof

• Regelungen zu grundlegenden Themen und Schnittstellen in den Baufeldern 2, 4
  und 7 gleich oder ähnlich

• Basis der Reservierungszusagen

                                                                                      8

RAHMEN FÜR DIE REALISIERUNG DER
BAUFELDER

Grundlagenvereinbarung

• Konkretisierung baulicher Schnittstellen, Leitungsführungen (auch Fernwärme),
  Kooperationen, …

• Regelungen zur Baustellenkoordination

• Ggf. bilaterale Vereinbarungen zwischen einzelnen Projekten

                                                                                  9

RAHMEN FÜR DIE REALISIERUNG DER
BAUFELDER

Grundlagenurkunde

• juristisches Dokument; Veranlassung der Beurkundung durch die Stadtverwaltung
  vor den Grundstückskaufverträgen

• Darstellung der Baufeldübergreifenden Zusammenhänge

• Blockheizkraftwerk (BHKW)

• dingliche und schuldrechtliche Regelungen, konkrete Definition der notwendigen
  Dienstbarkeiten zur Eintragung in die verschiedenen Grundbücher

• Baufeldspezifische Konstellationen und Ankernutzer-Konzept; Beteiligung der
  Anlieger im Verfahren

                                                                                   10

RAHMEN FÜR DIE REALISIERUNG DER
BAUFELDER

     • Grundlagenurkunde

     • Kaufvertrag
     • Teilungsvertrag zur Bildung der Eigentumswohnungen
     • Besicherung der Banken durch Grundschuld

     • Grunderwerbsteuer – Bemessungsgrundlage, Bescheiderteilung, Dauer

     • Vollzug Grundbuchamt

     • Finanzierung, Besicherung, notarielle Rangbescheinigung

                                                                           11

KAUFVERTRAG

• üblicher Inhalt, daneben
• Bauverpflichtung
• Abnahmepflicht Stellplatz und Hofanteil vom Ankernutzer (korrelierend zu dessen
 Verpflichtung in dessen Kaufvertrag, den Anliegern diese zu vorgegebenem Preis
 anzubieten)
• besondere Konstellationen oder Leistungen des Anliegers/Ankernutzers, die sich
 aus dem von der Stadt angenommenen Konzept ergeben
• Verweisung auf die Grundlagenurkunde > die baufeldübergreifenden
 Zusammenhänge und die für das Baufeld festgelegten Vorgehensweisen und
 Verpflichtungen werden dadurch Inhalt des Kaufvertrags

                                                                                    12

TEILUNGSVERTRAG

• üblicher Inhalt, daneben
• Erwerb des Grundstücksanteils am Hof, bauliche/gärtnerische Herstellung,
 Verwaltung des Hofs als Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft
• Vollmacht Grundschuldbestellung soweit möglich

                                                                             13

SPIELREGELN DER PROJEKTBETEILIGTEN
AUS DER GRUNDLAGENURKUNDE

• Ankernutzer als Bauträger plant und führt Tiefgarage und Hof aus
• Ankernutzer als Projektsteuerer koordiniert sinnvolle zeitliche/gemeinsame
 Erstellung Tiefgarage und Untergeschosse der Anlieger-Hochbauten
  erhält umfangreiche Kompetenz zur Steuerung der Bauausführungsplanung und
    Koordination
• Ankernutzer verpflichtet sich zur sachgerechten, die Interessenlage der Anlieger
 gleichermaßen berücksichtigenden Vorgehensweise und Entscheidungen für das
 Bauvorhaben
• trotz Verschränkung der Bauleistungen erfolgt die Vergabe für Hochbauten durch
 Anlieger
• Anrufungsrecht der Anlieger an Stadt bei Verstoß durch Ankernutzer
• Anrufungsrecht des Ankernutzers an Stadt bei Interessenkonflikten oder Verstoß der
 Ankernutzer anderer Baufelder gegen die Grundlagenurkunde

                                                                                     14

SPIELREGELN DER PROJEKTBETEILIGTEN
AUS DER GRUNDLAGENURKUNDE

• Übergeordnete Befugnis der Stadt :
       bei baufeldübergreifenden Störungen des Bauablaufs einzugreifen
       bei Anrufung das Verfahren an sich zu ziehen
       bei Ausfall eines Ankernutzers einen neuen Ankernutzer zu benennen; bis zu
        dessen Eintritt in die Position für das Baufeld besteht eine Weisungsbefugnis
        gegenüber Anliegern
• Vollmachtserteilung durch Ankernutzer und Anlieger an Stadt

                                                                                    15

EINZELASPEKTE

• parallel zum Baugesuch die Abgeschlossenheitsbescheinigung ausarbeiten und
 Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung stellen ( Architekten sollten für
 Vorbereitung Abgeschlossenheitsbescheinigung Rücksprache bei Notar halten)
• Baugruppeneinheitliche Finanzierung durch eine Bank sinnvoll
• keine Internetbanken, da diese keine Auszahlung vor Eintrag der Grundschuld
 zulasten des Wohnungseigentumsrechts vornehmen
• Abwicklung durch „Zentralnotar“, da dort Sachverhalt und Modalitäten detailliert
 bekannt; Kostenerhöhung bei Einschaltung eines weiteren Notars.
• für Darlehensvertrag: die Zahlung des Grundstückskaufpreises sollte durch
 Inanspruchnahme des Darlehens (mit Sicherung für Bank durch Treuhandauftrag
 gegenüber der Stadt) erfolgen; das Eigenkapital sollte für Anlauf- und Baukosten
 verwendet werden.
• Vollmacht

                                                                                     16

AUSBLICK UND ZEITSCHIENE

• Kennenlern-Termin Ankernutzer und Anlieger

  Baufeld 4: 28.03.2018 um 18.00 Uhr im Büchereisaal
  Baufeld 2: 03.04.2018 um 18.00 Uhr im Büchereisaal
  Baufeld 7: 03.04.2018 um 16.30 Uhr im Büchereisaal

                                                        17

AUSBLICK UND ZEITSCHIENE

• Baufeld 2
  April – August 2018   Erarbeitung hofsepzifischer Grundlagenvereinbarungen
  Juli 2018             abschließende Planungsvorgaben an Ankernutzer
  August 2018           Bildung Grundstücke
  September 2018        Einreichen Baugesuche
  September 2018        Beurkundung hofspezifischer Grundlagenurkunden
  Okt./Nov. 2018        Grundstücksverkäufe
  Okt.-Dez.2018         Ausschreibung und Vergabe
  Jan./Feb. 2019        Prüfstatik, Baufreigaben
  März 2019             Baubeginn (Tiefgarage und Untergeschosse Anlieger)

                                                                                18

AUSBLICK UND ZEITSCHIENE

• Baufeld 4
  April – Oktober 2018   Erarbeitung hofsepzifischer Grundlagenvereinbarungen
  Ende Juli 2018         abschließende Planungsvorgaben an Ankernutzer
  September 2018         Bildung Grundstücke
  Oktober 2018           Einreichen Baugesuche
  November 2018          Beurkundung hofspezifischer Grundlagenurkunden
  November 2018          Grundstücksverkäufe
  Dez. 2018 – Feb. 2019 Ausschreibung und Vergabe
  März/April 2018        Prüfstatik, Baufreigaben
  Mai 2019               Baubeginn (Tiefgarage und Untergeschosse Anlieger)

                                                                                 19

AUSBLICK UND ZEITSCHIENE

• Baufeld 7
  April – Juni 2018    Erarbeitung hofsepzifischer Grundlagenvereinbarungen
  Anf. Juni 2018       abschließende Planungsvorgaben an Ankernutzer
  Juni 2018            Bildung Grundstücke
  Juli 2018            Einreichen Baugesuche
  Juli 2018            Beurkundung hofspezifischer Grundlagenurkunden
  Aug./Sept. 2018      Grundstücksverkäufe
  Sep. 2018 – Nov. 2019 Ausschreibung und Vergabe
  Dezember 2018        Prüfstatik, Baufreigaben
  Januar 2019          Baubeginn (Tiefgarage und Untergeschosse Anlieger)

                                                                               20

GRUNDSTÜCKSGRÖSSE

                    21

FRAGEN

         22

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit