INFORMATIONSVERANSTALTUNG STEINGAUQUARTIER RECHT UND GRUNDSTÜCKE - Stadt ...
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AGENDA 1 Begrüßung und Einführung 2 Rahmen für die Realisierung der Baufelder 3 Kaufvertrag und Teilungsvertrag 4 Ausblick und Zeitschiene 5 Fragen 2
VERGEBENE PARZELLEN – BAUFELD 7 ANKERNUTZER BAUWERK RUDOLPH 6
RAHMEN FÜR DIE REALISIERUNG DER BAUFELDER Ankernutzerkonzeption Entwickelt in Zusammenarbeit Ankernutzer und Stadtverwaltung Baufeldspezifische Weiterentwicklung der Ankernutzerkonzeption im Dialog Grundlagenvereinbarung Ankernutzer mit Anliegern Notarielle Beurkundung der Grundlagenvereinbarung, Grundlagenurkunde Anlage zum Grundstückskaufvertrag 7
RAHMEN FÜR DIE REALISIERUNG DER BAUFELDER Ankernutzerkonzeption • Veröffentlicht am 15.12.2017 • Enthält räumliche, juristische und wirtschaftliche Festlegungen zu Tiefgarage und Innenhof • Regelungen zu grundlegenden Themen und Schnittstellen in den Baufeldern 2, 4 und 7 gleich oder ähnlich • Basis der Reservierungszusagen 8
RAHMEN FÜR DIE REALISIERUNG DER BAUFELDER Grundlagenvereinbarung • Konkretisierung baulicher Schnittstellen, Leitungsführungen (auch Fernwärme), Kooperationen, … • Regelungen zur Baustellenkoordination • Ggf. bilaterale Vereinbarungen zwischen einzelnen Projekten 9
RAHMEN FÜR DIE REALISIERUNG DER BAUFELDER Grundlagenurkunde • juristisches Dokument; Veranlassung der Beurkundung durch die Stadtverwaltung vor den Grundstückskaufverträgen • Darstellung der Baufeldübergreifenden Zusammenhänge • Blockheizkraftwerk (BHKW) • dingliche und schuldrechtliche Regelungen, konkrete Definition der notwendigen Dienstbarkeiten zur Eintragung in die verschiedenen Grundbücher • Baufeldspezifische Konstellationen und Ankernutzer-Konzept; Beteiligung der Anlieger im Verfahren 10
RAHMEN FÜR DIE REALISIERUNG DER BAUFELDER • Grundlagenurkunde • Kaufvertrag • Teilungsvertrag zur Bildung der Eigentumswohnungen • Besicherung der Banken durch Grundschuld • Grunderwerbsteuer – Bemessungsgrundlage, Bescheiderteilung, Dauer • Vollzug Grundbuchamt • Finanzierung, Besicherung, notarielle Rangbescheinigung 11
KAUFVERTRAG • üblicher Inhalt, daneben • Bauverpflichtung • Abnahmepflicht Stellplatz und Hofanteil vom Ankernutzer (korrelierend zu dessen Verpflichtung in dessen Kaufvertrag, den Anliegern diese zu vorgegebenem Preis anzubieten) • besondere Konstellationen oder Leistungen des Anliegers/Ankernutzers, die sich aus dem von der Stadt angenommenen Konzept ergeben • Verweisung auf die Grundlagenurkunde > die baufeldübergreifenden Zusammenhänge und die für das Baufeld festgelegten Vorgehensweisen und Verpflichtungen werden dadurch Inhalt des Kaufvertrags 12
TEILUNGSVERTRAG • üblicher Inhalt, daneben • Erwerb des Grundstücksanteils am Hof, bauliche/gärtnerische Herstellung, Verwaltung des Hofs als Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft • Vollmacht Grundschuldbestellung soweit möglich 13
SPIELREGELN DER PROJEKTBETEILIGTEN AUS DER GRUNDLAGENURKUNDE • Ankernutzer als Bauträger plant und führt Tiefgarage und Hof aus • Ankernutzer als Projektsteuerer koordiniert sinnvolle zeitliche/gemeinsame Erstellung Tiefgarage und Untergeschosse der Anlieger-Hochbauten erhält umfangreiche Kompetenz zur Steuerung der Bauausführungsplanung und Koordination • Ankernutzer verpflichtet sich zur sachgerechten, die Interessenlage der Anlieger gleichermaßen berücksichtigenden Vorgehensweise und Entscheidungen für das Bauvorhaben • trotz Verschränkung der Bauleistungen erfolgt die Vergabe für Hochbauten durch Anlieger • Anrufungsrecht der Anlieger an Stadt bei Verstoß durch Ankernutzer • Anrufungsrecht des Ankernutzers an Stadt bei Interessenkonflikten oder Verstoß der Ankernutzer anderer Baufelder gegen die Grundlagenurkunde 14
SPIELREGELN DER PROJEKTBETEILIGTEN AUS DER GRUNDLAGENURKUNDE • Übergeordnete Befugnis der Stadt : bei baufeldübergreifenden Störungen des Bauablaufs einzugreifen bei Anrufung das Verfahren an sich zu ziehen bei Ausfall eines Ankernutzers einen neuen Ankernutzer zu benennen; bis zu dessen Eintritt in die Position für das Baufeld besteht eine Weisungsbefugnis gegenüber Anliegern • Vollmachtserteilung durch Ankernutzer und Anlieger an Stadt 15
EINZELASPEKTE • parallel zum Baugesuch die Abgeschlossenheitsbescheinigung ausarbeiten und Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung stellen ( Architekten sollten für Vorbereitung Abgeschlossenheitsbescheinigung Rücksprache bei Notar halten) • Baugruppeneinheitliche Finanzierung durch eine Bank sinnvoll • keine Internetbanken, da diese keine Auszahlung vor Eintrag der Grundschuld zulasten des Wohnungseigentumsrechts vornehmen • Abwicklung durch „Zentralnotar“, da dort Sachverhalt und Modalitäten detailliert bekannt; Kostenerhöhung bei Einschaltung eines weiteren Notars. • für Darlehensvertrag: die Zahlung des Grundstückskaufpreises sollte durch Inanspruchnahme des Darlehens (mit Sicherung für Bank durch Treuhandauftrag gegenüber der Stadt) erfolgen; das Eigenkapital sollte für Anlauf- und Baukosten verwendet werden. • Vollmacht 16
AUSBLICK UND ZEITSCHIENE • Kennenlern-Termin Ankernutzer und Anlieger Baufeld 4: 28.03.2018 um 18.00 Uhr im Büchereisaal Baufeld 2: 03.04.2018 um 18.00 Uhr im Büchereisaal Baufeld 7: 03.04.2018 um 16.30 Uhr im Büchereisaal 17
AUSBLICK UND ZEITSCHIENE • Baufeld 2 April – August 2018 Erarbeitung hofsepzifischer Grundlagenvereinbarungen Juli 2018 abschließende Planungsvorgaben an Ankernutzer August 2018 Bildung Grundstücke September 2018 Einreichen Baugesuche September 2018 Beurkundung hofspezifischer Grundlagenurkunden Okt./Nov. 2018 Grundstücksverkäufe Okt.-Dez.2018 Ausschreibung und Vergabe Jan./Feb. 2019 Prüfstatik, Baufreigaben März 2019 Baubeginn (Tiefgarage und Untergeschosse Anlieger) 18
AUSBLICK UND ZEITSCHIENE • Baufeld 4 April – Oktober 2018 Erarbeitung hofsepzifischer Grundlagenvereinbarungen Ende Juli 2018 abschließende Planungsvorgaben an Ankernutzer September 2018 Bildung Grundstücke Oktober 2018 Einreichen Baugesuche November 2018 Beurkundung hofspezifischer Grundlagenurkunden November 2018 Grundstücksverkäufe Dez. 2018 – Feb. 2019 Ausschreibung und Vergabe März/April 2018 Prüfstatik, Baufreigaben Mai 2019 Baubeginn (Tiefgarage und Untergeschosse Anlieger) 19
AUSBLICK UND ZEITSCHIENE • Baufeld 7 April – Juni 2018 Erarbeitung hofsepzifischer Grundlagenvereinbarungen Anf. Juni 2018 abschließende Planungsvorgaben an Ankernutzer Juni 2018 Bildung Grundstücke Juli 2018 Einreichen Baugesuche Juli 2018 Beurkundung hofspezifischer Grundlagenurkunden Aug./Sept. 2018 Grundstücksverkäufe Sep. 2018 – Nov. 2019 Ausschreibung und Vergabe Dezember 2018 Prüfstatik, Baufreigaben Januar 2019 Baubeginn (Tiefgarage und Untergeschosse Anlieger) 20
GRUNDSTÜCKSGRÖSSE 21
FRAGEN 22
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