Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die Stadt Eutin
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CIMA Beratung + Management GmbH
Fortschreibung Einzelhandelskonzept für die
Stadt Eutin
Stadtentwicklung
Marketing
Regionalwirtschaft
Einzelhandel
Wirtschaftsförderung
Citymanagement
Erste Sitzung des begleitenden Arbeitskreises
Immobilien
am 16. Januar 2019
Organisationsberatung
Julia Lemke
Kultur
Tourismus
Einzelhandelskonzept Eutin
Ausgangslage
Ein Einzelhandelskonzept …
▪ eröffnet den Blick auf den Einzelhandel aus kommunaler Perspektive, nicht aus
der Perspektive des einzelnen Betriebes
▪ soll nicht den Wettbewerb verhindern, sondern diesen auf gewollte Standorte
konzentrieren
▪ schafft kein Baurecht oder lässt dieses automatisch ableiten
▪ kann keine Lücken im Baurecht schließen
▪ hebt nicht den Bestandsschutz existierender Betriebe auf
▪ ist nicht in Stein gemeißelt und muss fortgeschrieben werden, wenn es nicht
mehr aktuell ist
2
Einzelhandelskonzept Eutin
Ausgangslage
▪ Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2013
▪ Aber: Rahmenbedingungen verändern sich
− Strukturwandel im stationären Handel, sowohl im aperiodischen Bedarfsbereich, als
auch in der Nahversorgung
− Veränderungen im Käuferverhalten
− Zunehmender Druck durch das Online-Geschäft
▪ Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes mit Fokus auf
− Überarbeitung der Abgrenzung und Hierarchisierung der zentralen
Versorgungsbereiche und der Ergänzungsstandorte
− Fortschreibung der Sortimentsliste
▪ Rechtssichere Entscheidungsgrundlage für künftige Ansiedlungswünsche
▪ Planungs- und Rechtssicherheit zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung im
Rahmen der Bauleitplanung
3
Einzelhandelskonzept Eutin
Inhalte und Aufbau
Analyse des Einzelhandels ▪ Inhalt der heutigen
Grundlagen Einzelhandels- Einzugsgebiet/ Arbeitskreissitzung ist die
Analyse:
bestand Kaufkraftpotenzial
Überprüfung der Analyse der B-Pläne Auswirkung des
− Einführung zu den
Standorte Online-Handels
Entwicklungstrends im
Einzelhandel
Fortschreibung Einzelhandelskonzept 2019
− Abgrenzung des Marktgebietes
Überprüfung der zentralen Versorgungsbereiche
Fortschreibung des Standortkonzeptes − Ergebnisse der
Bestandserhebung
Fortschreibung der Sortimentsliste
Handlungserfordernisse für die Bauleitplanung − Darstellung der Kaufkraftströme
und Handelszentralitäten
Zusammenstellung der Rechtsprechung
Strategien Offline vs. Online-Handel − Bewertung der
Nahversorgungssituation
Beschluss des Einzelhandelskonzeptes durch − Fazit
den Rat der Stadt Eutin
4
Einzelhandelskonzept Eutin
Einführung: Trends im Einzelhandel
Meilensteine im Einzelhandel
Erstes
Einkaufszentrum (EKZ)
Erster Erster Gründung Amazon
Baumarkt Drogeriemarkt und eBay
Erster
Discounter
Erster
Versandhaus
katalog Erster
Supermarkt
1920- 1940- 1960- 1980- ab
1900-1920
1940 1960 1980 2000 2000
Fachmärkte, Shopping
Warenhäuser Selbstbedienung E-Commerce
Einkaufszentren Center
Discounter Digitaler Handel
Quelle: HDE Online Monitor 2018 5
Einzelhandelskonzept Eutin
Einführung: Trends im Einzelhandel
Umsatz des stationären Einzelhandels zwischen 2007 und 2017 (netto)
500
464,3 469,7
450 438,3 448,6
417,7 419,7 417,5 410 419 422,3
403,5 406,9
400
350
Umsatz in Mrd. €
300
250
200
150
100
50
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
(P)
Quelle: Statista GmbH 2017 6
Einzelhandelskonzept Eutin Einführung: Trends im Einzelhandel Gewinner und Verlierer im deutschen Einzelhandel Quelle: Statista GmbH 2017 7
Einzelhandelskonzept Eutin
Einführung: Trends im Einzelhandel
Umsatz des Online Handels zwischen 2007 und 2017 (netto)
60
53,6
48,9
50
44,2
39,9
Umsatz in Mrd. €
40
35,6
32
30 28
24,4
20,2
20
15,6
12,6
10,4
10
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
(P)
Quelle: HDE Online Monitor 2018 8
Einzelhandelskonzept Eutin
Einführung: Trends im Einzelhandel
Onlineanteil am Einzelhandel insgesamt zwischen 2007 und 2017
600
513 523
493
500 478
451 458
428 432 438 445
419 427
Umsatz in Mrd. €
400
300
200
100
9,0 9,5 10,2
7,1 7,8 8,3
3,7 4,7 5,6 6,3
2,4 2,9
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
(P)
Onlineanteil in % Umsatz netto
Quelle: HDE Online Monitor 2018 9
Einzelhandelskonzept Eutin
Einführung: Trends im Einzelhandel
Anteil der Branchen am Gesamtonlinevolumen 2017
Uhren & Schmuck
Heimwerkern % Garten 1,7 % I 0,8 Mrd. € Büro & Schreibwaren
4,2 % I 2,1 Mrd. € 1,7 % I 0,8 Mrd. €
Sonstiges
4,4 % I 2,2 Mrd. €
Fashion & Accessoires
25,1 % I 12,3 Mrd. €
Gesundheit & Wellness
6,2 % I 3,0 Mrd. €
FMCG
8,0 % I 3,9 Mrd. €
48,9 Mrd. €
2017
Wohnen & Einrichten
9,2 % I 4,5 Mrd. €
CE/ Elektro
24,9 % I 12,2 Mrd. €
Freizeit & Hobby
14,5 % I 7,1 Mrd. € Quelle: HDE Online Monitor 2018 10Einzelhandelskonzept Eutin
Einführung: Trends im Einzelhandel
Online Wachstum 2017: 4,7 Mrd. € (netto)
Größte Umsatzzuwächse durch…
ANBIETER:
Amazon Marketplace +2,1 Mrd. €
Amazon Handelsumsatz +1,1 Mrd. € Anzahl der Online-Shopper
+7%
BRANCHEN:
Fashion & Accessoires +1,1 Mrd. €
CE/ Elektro +1,1 Mrd. €
Überdurchschnittliches
Nachfragewachstum…
In der 60+ Generation +44 % Anzahl der Online-
In kleinen Haushalten Bestellungen
(1-2 Personen) +15 % + 17 %
In Großstädten
(100-500 Tsd. Einwohner) +14 %
11
Quelle: HDE Online Monitor 2018Einzelhandelskonzept Eutin
Einführung: Trends im Einzelhandel
Umsatz-Veränderungsraten Offline & Online 2017 in %
Offline Online
-1,5 Fashion & Accessoires 10,3
-3,1 CE/ Elektro 10,5
-2,2 Heimwerken & Garten 13,8
-0,4 Wohnen & Einrichten 10,1
-0,4 Freizeit & Hobby 9,2
2,6 FMCG 15,9
Quelle: HDE Online Monitor 2018 12Einzelhandelskonzept Eutin
Einführung: Trends im Einzelhandel
Onlineanteil im stationären Einzelhandel* in %
Vergleich: Onlineanteil in der
2016 2017 Branche insgesamt
Fashion & Accessoires 5,9 6,5 25,6
Uhren & Schmuck 1,9 2,2 16,4
CE/ Elektro 6,3 7 28,7
Heimwerken & Garten 1,6 1,9 5,2
Wohnen & Einrichten 3,3 3,5 11,9
Büro & Schreibwaren 3,2 3,4 21,5
Freizeit & Hobby 10,4 11,3 24,3
Quelle: HDE Online Monitor 2018 * Ohne Kaufhäuser/ Warenhäuser 13Einzelhandelskonzept Eutin
Abgrenzung Marktgebiet
▪ Stadt Eutin:
− 17.649 Einwohner
− Nachfragepotenzial
92,5 Mio. €
▪ Erweitertes
Marktgebiet:
− 25.507 Einwohner
− Nachfragepotenzial
134,0 Mio. €
▪ Marktgebiet
insgesamt:
− 43.156 Einwohner
− Nachfragepotenzial
226,5 Mio. €
Stadt Eutin
erweitertes Einzugsgebiet 14Einzelhandelskonzept Eutin
Ergebnisse der Bestandserhebung
▪ In der Stadt Eutin wurden 158
Einzelhandelsbetriebe erfasst
▪ mit einer
Gesamtverkaufsfläche von
48.575 m2
▪ und einem Gesamtumsatz von
ca. 135,0 Mio. €. (brutto p.a.)
15Einzelhandelskonzept Eutin
Ergebnisse der Bestandserhebung
Anzahl Verk aufs-
Umsatz in
C IMA Warengruppe der fläche in
Mio. €
Betriebe m²
Periodischer Bedarf insgesamt 62 1 5 .5 4 5 7 3 ,0
Nahrung und Genussmittel 47 13.160 59,4
Gesundheit und Körperpflege 10 1.995 12,0
Zeitschriften, Schnittblumen 5 390 1,5
Aperiodischer Bedarf insgesamt 96 3 3 .0 3 0 6 2 ,0
Bekleidung, Wäsche 19 9.275 17,5
Schuhe, Lederwaren 3 1.540 3,6
Sanitätsartikel, Optik, Akustik 11 550 3,5
Uhren, Schmuck 4 330 1,8
Bücher, Schreibwaren 4 945 2,7
Elektroartikel, Unterhaltungselektronik 9 2.005 7,8
Sportartikel, Fahrräder 7 600 2,2
Spielwaren 3 890 1,6
Musikinstrumente, Waffen, Sammelhobbys 2 65 0,3
Zooartikel 3 1.170 1,3
Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 8 2.285 2,2
Möbel 4 1.540 2,7
Heimtextilien 3 1.225 1,8
Baumarktartikel, Gartenbedarf 16 10.610 13,1
Einzelhandel insgesamt 158 4 8 .5 7 5 1 3 5 ,0
16Einzelhandelskonzept Eutin
Einzelhandelszentralität
Durchschnitt über alle Branchen: 146
Bekleidung, Wäsche 206
Spielwaren 168
Gesundheit und Körperpflege 162
Baumarktartikel, Gartenbedarf 162
Nahrung und Genussmittel 161
Zooartikel 155
Heimtextilien 154
Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 150
Bücher, Schreibwaren 149
Uhren, Schmuck 137
Schuhe, Lederwaren 128
Sanitätsartikel, Optik, Akustik 126
Zeitschriften, Schnittblumen 105
Elektroartikel, Unterhaltungselektronik 99
Musikinstrumente, Waffen, Sammelhobbys 94
Sportartikel, Fahrräder 73
Möbel 46
0 50 100 150 200 250
17Einzelhandelskonzept Eutin
Kaufkraftsaldo
Nahrung und Genussmittel 22,4
Bekleidung, Wäsche 9,0
Baumarktartikel, Gartenbedarf 5,0
Gesundheit und Körperpflege 4,6
Bücher, Schreibwaren 0,9
Schuhe, Lederwaren 0,8
Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 0,7
Sanitätsartikel, Optik, Akustik 0,7
Heimtextilien 0,6
Spielwaren 0,6
Uhren, Schmuck 0,5
Zooartikel 0,5
Zeitschriften, Schnittblumen 0,1
Musikinstrumente, Waffen, Sammelhobbys 0,0
Elektroartikel, Unterhaltungselektronik -0,1
Sportartikel, Fahrräder -0,8
Angaben in Mio. €
Möbel -3,1
-5 0 5 10 15 20 25
18Einzelhandelskonzept Eutin
Entwicklung des Einzelhandels
Eutin 2019 Eutin 2013*
158 Einzelhandelsbetriebe 169 Einzelhandelsbetriebe
49.610 m2 VKF 53.900 m2 VKF
135,0 Mio. € Umsatz 143,0 Mio. € Umsatz
92,5 Mio. € Kaufkraft 92,1 Mio. € Kaufkraft
17.649 Einwohner 17.043 Einwohner
2,81 m2 VKF/ Einwohner 3,16 m2 VKF je Einwohner
* Quelle: Einzelhandelskonzept Eutin 2013; GMA 19Einzelhandelskonzept Eutin
Entwicklung des Einzelhandels
▪ Entwicklung der Handelszentralität Kaufkraft-
Einwohnerzahl Pro-Kopf-Ausgabe
2013 - 2019 Kennziffer
− Rückgang der
Einzelhandelszentralität von 155
auf 146 (- 9 %-Punkte) Kaufkraftpotenzial
− Rückgang der
Einzelhandelsumsätze bei
gleichbleibender Kaufkraft Einzelhandels-
zentralität
− Stärkeres regionales
Wettbewerbsumfeld (Citti Park in
Lübeck und Kiel)
Umsatz
− Ausbau des
Nahversorgungsangebotes im
Umland (Marktgebiet)
− Zunehmender Wettbewerb durch Einkaufsverhalten
Flächen-
Verkaufsflächen
produktivität
den Online Handel
20Einzelhandelskonzept Eutin
Bestandsanalyse Innenstadt
21Einzelhandelskonzept Eutin
Bestandsanalyse Innenstadt
▪ In der Innenstadt wurden 84 Einzelhandelsbetriebe erfasst
▪ mit einer Gesamtverkaufsfläche von 15.290 m2
▪ und einem Gesamtumsatz von ca. 44,0 Mio. €. (brutto p.a.)
22Einzelhandelskonzept Eutin
Bestandsanalyse Innenstadt
Anteil der Betriebe 53 47
Anteil der
31 69
Verkaufsfläche
Anteil des
33 67
Umsatzes
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Anteil Innenstadt Anteil sonstiges Stadtgebiet
▪ Innenstadt Eutin mit leichtem Bedeutungsverlust
− Anteil der Verkaufsfläche 2013: 35 %
− Anteil des Umsatzes 2013: 39 % 23Einzelhandelskonzept Eutin
Bewertung der Nahversorgungssituation
24Einzelhandelskonzept Eutin
Bewertung der Nahversorgungssituation
25Einzelhandelskonzept Eutin
Bewertung der Nahversorgungssituation
▪ Insgesamt zwölf Nahversorgungsbetriebe in Eutin erfasst (inkl. kleinteiliger Topkauf)
▪ fünf Lebensmittelfrischemärkte, sieben Lebensmitteldiscounter
▪ Sieben Lebensmittelmärkte befinden sich an den Sonderstandorten; z.T. ohne
Anbindung an Wohngebiete
▪ Räumliche „nah“-Versorgung nicht überall ausreichend sichergestellt
▪ Insbesondere in den nördlichen Siedlungsbereichen sind die nächstgelegene
Nahversorger z.T. weiter als 700 m entfernt
26Einzelhandelskonzept Eutin
Fazit und Handlungsempfehlungen
▪ Insgesamt ist die Einzelhandelssituation als sehr gut zu bewerten
▪ Handelszentralität von 146 signalisiert Kaufkraftzuflüsse aus dem Marktgebiet sowie
durch Tagesgäste und z.T. auch Touristen
▪ Attraktives Angebot sowohl im periodischen Bedarf (Zentralität 159) als auch im
aperiodischen Bedarf (Zentralität 133) → Grenzen des bindbaren
Kaufkraftpotenzials weitestgehend erreicht
▪ Kaufkraftzuflüsse basieren auf Angebotskompetenz des innerstädtischen
Einzelhandels und der großflächigen Fachmarktkonzepte an den Sonderstandorten
Industriestraße/ Johann-Specht-Straße und Plöner Straße
▪ Angebotslücken ausschließlich in den Branchen Sportartikel/Fahrräder, Möbel →
weitere inhabergeführte Einzelhandelsbetriebe und Filialisten könnten das Angebot
quantitativ und qualitativ ergänzen
27Herzlichen Dank für Ihre
Aufmerksamkeit!
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28Haftungserklärung
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