KONTROLLAMT DER STADT WIEN
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TO 9
KONTROLLAMT DER STADT WIEN
Rathausstraße 9
A-1082 Wien
Tel.: 01 4000 82829 Fax: 01 4000 99 82810
e-mail: post@kontrollamt.wien.gv.at
www.kontrollamt.wien.at
DVR: 0000191
KA IV - GU 19-7/11
GESIBA Gemeinnützige Siedlungs- und
Bauaktiengesellschaft, Prüfung der Nutzung von
Grünflächen in den von der GESIBA verwalteten Wiener
Wohnen Wohnbauten
Tätigkeitsbericht 2011KA IV - GU 19-7/11 Seite 2 von 23 KURZFASSUNG Das Kontrollamt unterzog die Nutzung von Grünflächen in den von der GESIBA Ge- meinnützige Siedlungs- und Bauaktiengesellschaft verwalteten Wiener Wohnen Wohn- bauten einer stichprobenweisen Überprüfung, wobei die besonderen Nutzungsrechte einzelner Mieterinnen bzw. Mieter im Vordergrund standen. Bei der diesbezüglichen Einschau in der Hausverwaltungsabteilung der GESIBA Ge- meinnützige Siedlungs- und Bauaktiengesellschaft konnte eine im Wesentlichen nach- vollziehbare Aktenführung bzw. Dokumentation der Geschäftsfälle festgestellt werden. Dennoch regte das Kontrollamt Maßnahmen zur Verbesserung prozessualer Ver- fahrensabläufe an, um dadurch ihre Wirksamkeit zu steigern, ihre Wirtschaftlichkeit zu optimieren sowie einen höheren Standardisierungsgrad zu gewährleisten. Darüber hinaus wurde empfohlen, die unterschiedlichen Rechtsgrundlagen in Bezug auf die Grünflächennutzung zu vereinheitlichen sowie künftig eine Valorisierung der be- treffenden Mietzinsvereinbarungen vorzusehen.
KA IV - GU 19-7/11 Seite 3 von 23 INHALTSVERZEICHNIS 1. Prüfungsgegenstand und Prüfungsziele ......................................................................5 2. Allgemeines .................................................................................................................5 3. Arten von Grünflächen in Wohnhausanlagen .............................................................. 6 3.1 Gemeinschaftsgrünflächen ........................................................................................6 3.2 Vermietete Grünflächen.............................................................................................7 4. Verfahrensablauf im Rahmen der Beantragung von Grünflächennutzungen...............8 4.1 Allgemeines ...............................................................................................................8 4.2 Ablauforganisation .....................................................................................................8 4.3 Mietermitbestimmungsstatut....................................................................................10 5. Typologie der vom Kontrollamt untersuchten Fälle....................................................11 5.1 Neuherstellung von Mietergärten.............................................................................11 5.1.1 Fall 1.....................................................................................................................11 5.1.2 Fall 2.....................................................................................................................12 5.1.3 Fall 3.....................................................................................................................12 5.1.4 Fall 4.....................................................................................................................13 5.2 Erweiterung von Mietergärten..................................................................................14 5.2.1 Fall 5.....................................................................................................................14 5.2.2 Fall 6.....................................................................................................................15 5.2.3 Fall 7.....................................................................................................................15 5.3 Anmietung eines Mietergartens als selbstständiges Grünflächenbestandsobjekt ...16 5.3.1 Fall 8.....................................................................................................................16 5.4 Grenzberichtigung von benachbarten unselbstständigen Mietergärten ...................17 5.4.1 Fall 9.....................................................................................................................17 5.5 Betreuung und Bepflanzung einer allgemeinen Grünfläche.....................................17 5.5.1 Fall 10...................................................................................................................17 6. Feststellungen und Empfehlungen des Kontrollamtes...............................................18 6.1 Bedingungen der GESIBA Gemeinnützige Siedlungs- und Bauaktiengesellschaft für die Gebrauchsüberlassung von Grünflächen ...........................................................18 6.2 Rechtsgrundlagen der Gebrauchsüberlassungen ...................................................20
KA IV - GU 19-7/11 Seite 4 von 23 6.3 Aktenführung bzw. Dokumentation..........................................................................21 6.4 Valorisierung des Mietzinses ...................................................................................22 Anhang ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS UND ALLGEMEINE HINWEISE ..................................23
KA IV - GU 19-7/11 Seite 5 von 23 PRÜFUNGSERGEBNIS 1. Prüfungsgegenstand und Prüfungsziele In einem an verschiedene Einrichtungen und Organe sowie an das Kontrollamt der Stadt Wien gerichteten Schreiben führte ein Beschwerdeführer u.a. sinngemäß aus, dass er in der von ihm bewohnten Wohnhausanlage insbesondere bei der Nutzung von Grünflächen durch Mieterinnen bzw. Mieter Mängel in der diesbezüglichen Verwaltung wahrgenommen habe. Die betreffende Wohnhausanlage stehe im Eigentum der Unternehmung "Stadt Wien - Wiener Wohnen" und deren Verwaltung ist der GESIBA vertraglich überbunden. Das Kontrollamt nahm diese Mieterbeschwerde zum Anlass, die Verwaltung und Nut- zung von Grünflächen in den von der GESIBA verwalteten Wiener Wohnen Wohnhäu- sern einer stichprobenweisen Prüfung zu unterziehen. Der diesbezügliche prüferische Schwerpunkt betraf im Wesentlichen Grünflächennut- zungsrechte einzelner Mieterinnen bzw. Mieter, welche Veränderungen im Grünflä- chenbestand bewirkten. Ziele der Einschau waren vor allem die Bezug habende admi- nistrative Abwicklung durch die Hausverwaltungsabteilung der GESIBA sowie die Ge- währleistung der Einheitlichkeit und Vergleichbarkeit der gewählten Prozessabläufe. 2. Allgemeines Die GESIBA wurde im Jahr 1921 gegründet und stellt gemäß Wohnungsgemeinnützig- keitsgesetz 1979 eine gemeinnützige Bauvereinigung dar. Die Stadt Wien hält 99,97 % der Anteile, die verbleibenden 0,03 % entfallen auf den Österreichischen Siedlerver- band. Zum Stichtag 31. Dezember 2010 verwaltete die GESIBA insgesamt 46.468 Verwal- tungseinheiten, davon 26.324 Wohneinheiten, 458 Geschäftslokale und 19.686 Gara- gen- und Abstellplätze, welche sich überwiegend im Eigentum der GESIBA bzw. ihrer Tochtergesellschaften (Gemeinnützige Wohnbauaktiengesellschaft Alt-Erlaa und "Wie-
KA IV - GU 19-7/11 Seite 6 von 23 ner Stadterneuerungsgesellschaft" Gemeinnützige Wohnbau-, Planungs- und Betreu- ungsgesellschaft m.b.H.), befinden. Darin enthalten sind auch jene Gebäude, die die GESIBA für die Stadt Wien bzw. für von ihr beherrschte Gesellschaften verwaltet. Davon stellen die für die Unternehmung "Stadt Wien - Wiener Wohnen" verwalteten Wohnhäuser die zahlenmäßig größte Gruppe dar. Im Namen von Wiener Wohnen wurden zum Zeitpunkt der Einschau des Kontrollamtes insgesamt 23 Wohnhausanlagen von der GESIBA betreut, wovon vier über die Besonderheit von bestimmten, einzelnen Mieterinnen bzw. Mietern zur Nut- zung überlassenen Grünflächen verfügen. Diese vier Wohnhausanlagen wurden in die Stichprobe einbezogen. 3. Arten von Grünflächen in Wohnhausanlagen Grundsätzlich sind Grünflächen in Wohnhausanlagen zunächst danach zu unter- scheiden, ob es sich um Grünflächen, die sämtlichen Mieterinnen bzw. Mietern zur Verfügung stehen oder um Grünflächen, die einzelnen Mieterinnen bzw. Mietern ausschließlich zu deren Nutzung überlassen werden, handelt. 3.1 Gemeinschaftsgrünflächen Bei den Gemeinschaftsgrünflächen bestehen solche, die sämtlichen Mieterinnen bzw. Mietern entsprechend der jeweiligen Hausordnung zur Verfügung stehen, wie z.B. Ra- senflächen oder begrünte Sport- und Freizeiteinrichtungen in der betreffenden Wohnhausanlage. Bei den in die Einschau einbezogenen Wohnhausanlagen spielten vor allem die von der Eigentümerin bzw. der Hausverwalterin einzelnen Mieterinnen bzw. Mietern gegen jederzeitigen Widerruf eingeräumten, unentgeltlichen Betreuungs- und Bepflanzungs- rechte, wie z.B. Pflanzbeete an ausgewählten Grünflächenteilen, eine Rolle. Obgleich der Mieterin bzw. dem Mieter eine solche Erlaubnis zur Nutzung durch die GESIBA erteilt wurde, ist die betreute Grünfläche weiterhin den übrigen Mieterinnen bzw. Mietern frei zugänglich zu erhalten, und bleibt somit Bestandteil der Gemeinschafts- grünfläche der Wohnhausanlage. Ansprüche, die aus einem Widerruf der Betreuungs-
KA IV - GU 19-7/11 Seite 7 von 23 und Bepflanzungsrechte der Mieterin bzw. des Mieters abgeleitet werden könnten, sind vertraglich ausgeschlossen. Der Nutzen für die Eigentümerin liegt in einer für sie unentgeltlichen Verbesserung des gärtnerischen Zustandes von bestimmten Grünflächenteilen. Diese vereinzelt vorkom- mende Art der Betreuung von Grünflächen durch Mieterinnen bzw. Mieter betrifft Grün- flächen geringen Umfanges, die sich zumeist in dezentraler Lage befinden und tenden- ziell wenig frequentiert werden. 3.2 Vermietete Grünflächen Vier in die Einschau des Kontrollamtes einbezogene Wohnhausanlagen bzw. die in diesen Wohnhausanlagen vermieteten Grünflächen betrafen ausschließlich Nutzungen von Mietergärten. Solche Gärten können - je nach Eigenart der betreffenden Wohn- hausanlage - entweder direkt an die (ebenerdige) Wohnung anschließen oder sich in räumlicher Distanz zur Mietwohnung befinden. Daraus lassen sich im Wesentlichen drei Gruppen von Grünflächenbestandsobjekten ableiten: 3.2.1 Die erste Gruppe betrifft jene Mietergärten, welche seit jeher einen integrierten Bestandteil der jeweiligen Mietwohnung bildeten. Wohnung und Garten stellen in dieser Gruppe ein einheitliches Bestandsobjekt dar. Ein gesonderter Mietvertrag für den Gar- ten besteht nicht. 3.2.2 Die zweite Gruppe betrifft neu hergestellte Mietergärten. Der häufigste Fall hievon ist die Abtrennung eines Bestandteils einer allgemeinen Grünfläche und deren in der Regel entgeltliche Vermietung durch die GESIBA an eine bestimmte Mieterin bzw. an einen bestimmten Mieter zu deren bzw. dessen Nutzung. Ähnliches gilt für die Erweiterung bereits bestehender Mietergärten infolge der Auflas- sung von Teilen allgemeiner Grünflächen bzw. von ehemaligen Gemeinschaftseinrich- tungen.
KA IV - GU 19-7/11 Seite 8 von 23 3.2.3 Die dritte Gruppe kam lediglich in einer der vier in die Einschau einbezogenen Wohnhausanlage vor. Diese Gärten schließen im Gegensatz zur ersten Gruppe nicht an ebenerdige Wohnungen an, sondern liegen aneinandergereiht in zentraler Lage der Wohnhausanlage. Jeder Garten bildet ein eigenes Bestandsobjekt und wird zu einem gesonderten Mietzins, der sich nach den anzuwendenden Wohnbauförderungsbestim- mungen bemisst, vermietet. 4. Verfahrensablauf im Rahmen der Beantragung von Grünflächennutzungen 4.1 Allgemeines Der hier beschriebene prozessuale Verfahrensablauf betrifft die unter Pkt. 3.2.2 aufge- listete zweite Gruppe von Mietergärten (Herstellung bzw. Erweiterung) und die Beantra- gung der Betreuung bzw. Bepflanzung von Gemeinschaftsgrünflächen (vgl. Pkt. 3.1). Da es sich bei der unter Pkt. 3.2.1 angeführten ersten Gruppe von Mietergärten um un- selbstständige Bestandteile einer gemieteten Wohnung handelt, kann eine gesonderte Vermietung nicht beantragt werden, weshalb sich eine diesbezügliche prozessuale Dar- stellung erübrigte. Bei der unter Pkt. 3.2.3 angeführten dritten Gruppe von Mietergärten liegen selbstständige Bestandsobjekte vor, die einer gesonderten Anmietung bedürfen. Der diesbezügliche Ablauf entspricht im Wesentlichen dem einer Wohnungsanmietung. 4.2 Ablauforganisation Den verfahrenseinleitenden Akt bildet das Ansuchen einer Mieterin bzw. eines Mieters, welches im Regelfall schriftlich, in Einzelfällen auch mündlich erfolgen kann. Wie das Kontrollamt feststellte, bezog sich der überwiegende Teil der untersuchten Fälle auf die Herstellung bzw. Erweiterung von Mietergärten. Diesem Ansuchen sind bestimmte, nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalles erforderliche Beilagen, wie z.B. Einreichpläne oder schriftliche Zustimmungserklärungen der Nachbarinnen bzw. Nachbarn, anzufügen.
KA IV - GU 19-7/11 Seite 9 von 23 Im nächsten Schritt erfolgt die Prüfung des jeweiligen Ansuchens durch die GESIBA mit dem Ziel, festzustellen, ob bzw. unter welchen Bedingungen dem jeweiligen Begehren entsprochen werden kann. Die durch die GESIBA dabei durchgeführten Prüfungshand- lungen umfassen in der Regel die Überprüfung der einlangenden Unterlagen, die Vor- nahme eines Ortsaugenscheines sowie die Erörterung des beantragten Vorhabens mit der Mieterin bzw. dem Mieter und den Nachbarinnen bzw. Nachbarn. Da keine subjektiven Rechte von Mieterinnen bzw. Mietern hinsichtlich der Nutzung von Grünflächen aus den gesetzlichen Bestimmungen ableitbar sind, kommt der GESIBA ein wesentlicher Gestaltungsspielraum bei der Genehmigung bzw. Ablehnung solcher Ansuchen zu. Bei ihrer Entscheidung sind jedoch stets die Interessen und Bedürfnisse der übrigen Mieterinnen bzw. Mieter mit einzubeziehen. Dies erfolgt gemäß Ablauforga- nisation auch insoweit, als die GESIBA die jeweilige Antragstellerin bzw. den jeweiligen Antragsteller auffordert, schriftliche Zustimmungserklärungen ihrer bzw. seiner Nachba- rinnen bzw. Nachbarn für das betreffende Vorhaben beizubringen. Lediglich in jenen Fällen, in denen eine Mieterin bzw. ein Mieter um Nutzung einer all- gemeinen Grünfläche zum Zweck der durch sie bzw. ihn zu erfolgenden Betreuung bzw. Bepflanzung ansucht, wird auf die Zustimmungserklärungen der Nachbarinnen bzw. Nachbarn verzichtet, da derartige Fälle nach den Erfahrungen der GESIBA die Interessen der Nachbarinnen bzw. Nachbarn nicht nachteilig berühren und die Betreu- ung bzw. Bepflanzung solcher Grünflächen ohnehin jederzeit durch die GESIBA wider- rufen werden kann. Wenn die GESIBA einem Ansuchen zustimmt, erfolgt dies gemäß der vorliegenden Ablauforganisation mit einer schriftlichen Genehmigung unter Vorgabe bestimmter Be- dingungen, welche auch die Höhe des Mietzinses umfasst. Das diesbezügliche Schrei- ben ist von der Antragstellerin bzw. vom Antragsteller mit einem zu unterfertigenden Gegenbrief zur Kenntnis zu nehmen bzw. zu retournieren und erlangt dadurch Rechts- verbindlichkeit. In einzelnen Fällen wird darüber hinaus ein schriftlicher Mietvertrag zwi- schen der GESIBA und der Mieterin bzw. dem Mieter abgeschlossen. Die Festlegung
KA IV - GU 19-7/11 Seite 10 von 23 der Mietzinshöhe erfolgt lt. Auskunft der GESIBA analog zu den bereits bestehenden Bestandsverhältnissen der betreffenden Wohnhausanlage. 4.3 Mietermitbestimmungsstatut Wie bereits erwähnt, handelt es sich bei den in die Einschau einbezogenen Wohnhaus- anlagen um solche der Unternehmung "Stadt Wien - Wiener Wohnen". Hinsichtlich der Mitwirkung der Mieterinnen bzw. Mieter bei diversen Entscheidungen der Hausverwalterin ist daher das "Mietermitbestimmungsstatut" anzuwenden, welches in § 18 Abs 1 anführt, dass "die Widmung bestehender Gemeinschaftseinrichtungen (Gemeinschaftsräume, Bäder, Saunen, Grünanlagen, Kinderspielplätze, Waschküchen u.dgl.) im Sinn einer generationenübergreifenden Nutzung grundsätzlich kein Gegen- stand der Mietermitbestimmung ist". Gemäß § 18 Abs 2 des Mietermitbestimmungsstatuts kann es aber, wenn "für eine be- stimmte Gemeinschaftseinrichtung zu einem bestimmten Zeitpunkt kein Bedarf besteht, mit Zustimmung aller Mieter zu einer zeitlich beschränkten Stilllegung der Gemein- schaftseinrichtung kommen. Eine solche Stilllegung gilt grundsätzlich drei Jahre und kann um jeweils weitere drei Jahre verlängert werden. Nach drei Jahren genügt für die Reaktivierung der Einrichtung der schriftliche Wunsch eines Mieters. Zeitlich frühere Reaktivierungen bedürfen der schriftlichen Zustimmung der einfachen Mehrheit der Mieter". Laut § 18 Abs 3 des Mietermitbestimmungsstatuts ist "für die Änderung einer beste- henden oder das Herstellen einer neuen Gemeinschaftseinrichtung die schriftliche Zu- stimmung der einfachen Mehrheit der Mieter einer Wohnhausanlage einzuholen. Sind dafür Anschaffungs- und Betriebskosten zu bezahlen, ist darüber hinaus die schriftliche Zustimmung aller belasteten Mieter einzuholen". § 18 Abs 4 des Mietermitbestimmungsstatuts sieht vor, dass "die Stilllegung, Änderung oder Neuherstellung von Gemeinschaftseinrichtungen, die für Kinder oder Jugendliche gedacht sind, der Zustimmung des Kinder- bzw. Jugendvertreters (§ 13) bedarf".
KA IV - GU 19-7/11 Seite 11 von 23
5. Typologie der vom Kontrollamt untersuchten Fälle
Nr. Zweck des Ansuchens Jahr Fläche Monatliche Einreichplan Rechtliche Zustimmung
in m2 Miete je m2 Gestaltung Nachbarinnen
in EUR bzw. Nachbarn
1 Herstellung Mietergarten 2001 44,1 0,10 ja Mietvertrag und ja
Bedingungen
2 Herstellung Mietergarten 2005 54,2 0,26 ja Bedingungen ja
3 Herstellung Mietergarten 1999 60,0 0,10 ja Mietvertrag und ja
Bedingungen
4 Herstellung Mietergarten 2006 140,0 keine ja Bedingungen ja
5 Erweiterung 2005 26,4 0,10 ja Bedingungen ja
Mietergarten
6 Erweiterung dreier 2003 41,0 jeweils 0,26 ja Bedingungen ja
Mietergärten 33,0
41,0
7 Erweiterung 1998 16,0 0,26 ja Bedingungen ja
Mietergarten
8 Anmieten eines beste- 2008 67,2 0,52 zzgl. nicht Mietvertrag nicht
henden selbstständigen Finanzie- erforderlich erforderlich
Grünflächenbestands- rungsbeitrag
objektes
9 Grenzberichtigung von 2007 nicht er- im Wohnungs- ja Bedingungen nicht
benachbarten unselbst- sichtlich mietzins erforderlich
ständigen Mietergärten inkludiert
10 Betreuung und Bepflan- 2006 47,0 keine fehlt Bedingungen nicht
zung einer allgemeinen erforderlich
Grünfläche
5.1 Neuherstellung von Mietergärten
5.1.1 Fall 1
In diesem Fall suchte der Antragsteller, der Mieter einer Wohnung in der Wohnhausan-
lage A ist, um Genehmigung zur Errichtung eines Mietergartens und einer Gerätehütte
auf einer in unmittelbarer Nähe seiner Wohnung befindlichen Grünfläche an. Dem Akt
waren unterfertigte Zustimmungserklärungen der Nachbarinnen bzw. Nachbarn und ein
Einreichplan angeschlossen.
Mit Schreiben vom Mai 2001 wurde die Genehmigung der GESIBA für die Herstellung
des Mietergartens unter Vorgabe von Bedingungen erteilt. Für den 44,10 m2 großen
Mietergarten wurde ein monatlicher Mietzins in der Höhe von 0,10 EUR pro m2 verein-
bart.
Für die Errichtung der Gerätehütte wurden Flächengrenzen und Maximalhöhen vorge-
schrieben. Die dem Antragsteller auferlegten Bedingungen zur Errichtung des Mieter-KA IV - GU 19-7/11 Seite 12 von 23 gartens wurden durch den Antragsteller mit Unterfertigung des dem Schreiben beilie- genden Gegenbriefes zur Kenntnis genommen und erlangten damit Rechtsverbindlich- keit. Gleichzeitig wurde ein schriftlicher Mietvertrag zwischen den Vertragsparteien mit Wirk- samkeit ab 1. Dezember 2001 abgeschlossen, welcher die o.a. Bedingungen nochmals ausdrücklich festhält und ergänzend dazu eine beiderseitige Kündigungsfrist von einem Monat zum jeweiligen Monatsletzten sowie eine VPI-basierte Anpassung des Mietzin- ses vorsieht. 5.1.2 Fall 2 Die Antragstellerin ist Mieterin in der Wohnhausanlage B und stellte bei der GESIBA einen Antrag auf Herstellung eines Mietergartens. Dem Akt waren unterfertigte Zustimmungserklärungen der Nachbarinnen bzw. Nachbarn und ein Einreichplan angeschlossen. Mit Schreiben vom Juni 2005 wurde die Genehmigung der GESIBA für die Herstellung unter Festlegung von Bedingungen erteilt. Für den 54,20 m2 großen Mietergarten wurde ein monatlicher Mietzins in der Höhe von 0,26 EUR pro m2 vereinbart. Eine Valorisierung des Mietzinses wurde nicht vorgesehen. Die der Antragstellerin auferlegten Bedingungen zur Errichtung des Mietergartens wur- den durch die Antragstellerin mit Unterfertigung des dem Schreiben beiliegenden Ge- genbriefes zur Kenntnis genommen und erlangten damit zivilrechtliche Verbindlichkeit. Ein gesonderter schriftlicher Mietvertrag wurde nicht abgeschlossen. 5.1.3 Fall 3 Die Antragsteller sind Mieter in der Wohnhausanlage A und begehrten schriftlich die Herstellung eines Mietergartens. Dem Ansuchen lagen unterschriebene Zustimmungs- erklärungen der Nachbarinnen bzw. Nachbarn und ein Einreichplan bei. Die Genehmigung der GESIBA für die Herstellung erfolgte schriftlich unter Vorgabe von Bedingungen. Darin wurde auch der monatliche Mietzins in der Höhe von 0,10 EUR pro m2 für den insgesamt 60 m2 großen Mietergarten festgelegt.
KA IV - GU 19-7/11 Seite 13 von 23 Die den Antragstellern auferlegten Bedingungen zur Herstellung des Mietergartens wurden durch die Antragsteller mit Unterfertigung des dem Schreiben beiliegenden Ge- genbriefes zur Kenntnis genommen und erlangten somit Rechtsverbindlichkeit. Dennoch wurde über denselben Mietgegenstand gleichzeitig ein schriftlicher Mietver- trag zwischen den Vertragsparteien abgeschlossen, welcher die o.a. Bedingungen nochmals ausdrücklich festhält. Ergänzend dazu wurden eine beiderseitige Kündi- gungsfrist von einem Monat zum jeweiligen Monatsletzten und eine VPI-basierte An- passung des Mietzinses vereinbart. 5.1.4 Fall 4 Mit Schreiben vom 25. Mai 2006 suchte eine Hausbesorgerin, welche bislang im Ge- gensatz zu den übrigen Hausbesorgerinnen bzw. Hausbesorgern der Wohnhausanlage über keinen eigenen Mietergarten verfügte, bei der GESIBA um die Herstellung eines Mietergartens in der Wohnhausanlage C an. Zustimmungserklärungen der Nachbarin- nen bzw. Nachbarn sowie ein Einreichplan waren dem Ansuchen beigeschlossen. Die GESIBA stimmte diesem Ansuchen unter Vorgabe von Bedingungen zu. Für den neu hergestellten Mietergarten im Ausmaß von 140 m2 wurde von der Einhe- bung eines Mietzinses abgesehen. Die GESIBA begründet diesen Schritt damit, dass die übrigen Hausbesorgerinnen bzw. Hausbesorger für ihre Mietergärten ebenfalls kei- nen Mietzins zu entrichten hätten. Wie das Kontrollamt feststellte, ist die Antragstellerin seit 1991 als Hausbesorgerin in der betreffenden Wohnhausanlage tätig. Ihre Dienstwohnung verfügte aber im Gegen- satz zu den übrigen Hausbesorgerdienstwohnungen der Wohnhausanlage als einzige über keinen eigenen Mietergarten. Die GESIBA begründete dies damit, dass die eigentliche Hausbesorgerdienstwohnung mit zugehörigem Mietergarten an einen ande- ren Mieter vermietet wurde und als Ausgleich für den fehlenden Garten der Antrag- stellerin bei ihrer Dienstaufnahme als Hausbesorgerin im Jahr 1991 - mit Zustimmung des damaligen Mieterbeirates - von der GESIBA ein unentgeltliches Nutzungsrecht an
KA IV - GU 19-7/11 Seite 14 von 23 einer Gemeinschaftsgrünfläche im Ausmaß von rd. 140 m2 eingeräumt wurde. Der GESIBA zufolge sei die betreffende Grünfläche durch ihre Randlage von anderen Mieterinnen bzw. Mietern der Wohnhausanlage kaum frequentiert worden. Die all- gemeine Zugänglichkeit der Grünfläche wäre aber trotz dieses Nutzungsrechtes erhal- ten geblieben. Bis zur Genehmigung des Ansuchens der Antragstellerin im Jahr 2007 betreute die GESIBA diese Grünfläche, die auch einen Bestandteil der Berechnungsgrundlage für das Hausbetreuungsentgelt bildete. Mit der Herstellung des Mietergartens auf der ursprünglichen Gemeinschaftsgrünfläche reduzierte die GESIBA das Hausbetreuungsentgelt entsprechend. 5.2 Erweiterung von Mietergärten 5.2.1 Fall 5 Die Antragstellerin ist Mieterin eines Reihenhauses in der Wohnhausanlage A, welches über einen zum Bestandsobjekt gehörenden Mietergarten verfügt, und begehrte dessen Erweiterung. Dem Ansuchen waren schriftliche Zustimmungserklärungen der Nachbarinnen bzw. Nachbarn und ein Einreichplan beigefügt. Mit Schreiben vom Dezember 2005 wurde die Genehmigung der GESIBA für die Er- weiterung unter Vorgabe von Bedingungen erteilt. Diese sahen für den 26,40 m2 großen Mietergarten einen monatlichen Mietzins in der Höhe von 0,10 EUR pro m2 vor. Eine Wertanpassung wurde in diesem Fall nicht vereinbart. Diese Bedingungen zur Errichtung des Mietergartens wurden der Antragstellerin auf schriftlichem Weg unter Beilage eines Gegenbriefes zugestellt, welchen die Antragstel- lerin als Zeichen ihrer Kenntnisnahme unterfertigt an die GESIBA retournierte. Dadurch wurde die getroffene Vereinbarung rechtswirksam. Ein gesonderter schriftlicher Miet- vertrag wurde nicht abgeschlossen.
KA IV - GU 19-7/11 Seite 15 von 23 5.2.2 Fall 6 Im Jahr 2003 suchten drei benachbarte Wohnungsmieterinnen der Wohnhausanlage B um Erweiterung ihrer Mietergärten - durch Einbeziehung der vorgelagerten Fläche - an. Die diesen Mietergärten vorgelagerte Fläche diente vor ihrer Umwandlung in eine Grünfläche als Kinderspielplatz, der jedoch seit längerer Zeit nicht mehr frequentiert wurde. Wie das Kontrollamt feststellte, wurde bei dieser Stilllegung einer für Kinder ge- dachten Gemeinschaftseinrichtung durch die GESIBA die gemäß Mietermitbestim- mungsstatut erforderliche Zustimmung der Kinder- und Jugendvertreterin bzw. des Kin- der- und Jugendvertreters des Mieterbeirates eingeholt und die Mieterinnen bzw. Mieter der Wohnhausanlage vorab per Aushang informiert, sodass diesbezüglich kein Anlass zur Bemängelung gegeben war. Die GESIBA gab den drei Ansuchen schriftlich unter Vorgabe von Bedingungen statt, wodurch die Mietergärten um jeweils 33 m2 bzw. 41 m2 vergrößert wurden. Den Bezug habenden Schreiben war jeweils ein Gegenbrief beigefügt, den die Antragstellerinnen unterfertigt retournierten, womit Rechtswirksamkeit ausgelöst wurde. Ein gesonderter Mietvertrag wurde nicht abgeschlossen. In den Bedingungen der GESIBA wurde festgelegt, dass die Arbeiten zur Erweiterung der Mietergärten (insbesondere deren Begrünung) von den jeweiligen Mieterinnen zu tragen sind. Für die Erweiterungen der Mietergärten wurde jeweils ein Mietzins in der Höhe von 0,26 EUR pro m2 vereinbart. Eine Valorisierung des Mietzinses wurde nicht vorgesehen. 5.2.3 Fall 7 Der Antragsteller ist Mieter einer Erdgeschoßwohnung mit anschließendem Mieter- garten in der Wohnhausanlage B und beantragte die Erweiterung seines Gartens unter Beifügung eines Einreichplanes. Die Nachbarinnen bzw. Nachbarn erklärten ihre Zu- stimmung. Zusätzlich wurde ein Ortsaugenschein abgehalten.
KA IV - GU 19-7/11 Seite 16 von 23 Die Genehmigung des Antrages wurde durch die GESIBA schriftlich unter Vorgabe von Bedingungen erteilt. Für die Erweiterung des Mietergartens um insgesamt 16 m2 wurde ein monatlicher, nicht valorisierter Mietzins in der Höhe von 0,26 EUR pro m2 verein- bart. Der Antragsteller nahm die von der GESIBA auferlegten Bedingungen mit unterfertig- tem und retourniertem Gegenbrief rechtswirksam zur Kenntnis. Ein gesonderter Miet- vertrag wurde nicht abgeschlossen. 5.3 Anmietung eines Mietergartens als selbstständiges Grünflächenbestandsob- jekt 5.3.1 Fall 8 Mit Ansuchen vom 25. Februar 2008 bekundete der Antragsteller sein Interesse, einen Mietergarten in der von ihm bewohnten Wohnhausanlage zu mieten. Die Besonderheit der in der Wohnhausanlage D befindlichen Mietergärten besteht darin, dass sich diese parzellenartig aneinandergereiht in zentraler Lage der Wohnhausanlage befinden und als eigene Bestandsobjekte geführt werden. Der betreffende Garten verfügt über ein Ausmaß von 67,20 m2 und schließt räumlich nicht direkt an die Wohneinheiten an. Die hiefür zugrunde zu legenden Wohnbauförderungsbestimmungen sehen für eigene Bestandsobjekte einen Finanzierungsbeitrag und ein monatliches Mietentgelt vor. Die GESIBA bewilligte das Ansuchen und schloss mit dem Antragsteller einen schriftli- chen Mietvertrag ab, in welchem ein monatlicher Mietzins von 0,52 EUR pro m2 verein- bart wurde. Der Finanzierungsbeitrag belief sich auf 627,20 EUR. Dem Ansuchen wurde zwar kein Einreichplan beigeschlossen, dies war aber damit zu begründen, dass es sich bereits um einen bestehenden Mietergarten handelte, welcher anlässlich des Mieterwechsels nicht verändert wurde. Zumal der Mietergarten als selbstständiges Grünflächenbestandsobjekt zu qualifizieren war und schon seit der Er- richtung der Wohnhausanlage besteht, erübrigte sich auch die Einholung von Zustim- mungserklärungen der Nachbarinnen bzw. Nachbarn.
KA IV - GU 19-7/11 Seite 17 von 23 5.4 Grenzberichtigung von benachbarten unselbstständigen Mietergärten 5.4.1 Fall 9 Der gegenständliche Sachverhalt betraf eine Grenzberichtigung zweier benachbarter unselbstständiger Mietergärten. Die Mieterinnen bzw. Mieter dieser in der Wohnhausan- lage B gelegenen Mietergärten trafen eine wechselseitige schriftliche Vereinbarung über die faktische Wiederherstellung der Grundgrenzen ihrer Mietergärten gemäß den Bestandsplänen der Wohnhausanlage und ersuchten die GESIBA um Genehmigung. Die Notwendigkeit dieser Grenzberichtigung ergab sich daraus, weil die Vormieterinnen bzw. Vormieter der beiden betroffenen Gärten offenbar eigenmächtig - und ohne sei- nerzeit die GESIBA davon in Kenntnis zu setzen - den Begrenzungszaun in Abwei- chung zum Bestandsplan versetzten. Diese Vereinbarung zur Grenzberichtigung wurde von der GESIBA unter Vorgabe von Auflagen zur Kenntnis genommen. Nach auflagenkonformer Durchführung der Arbeiten wurde die GESIBA darüber infor- miert. Bei der neuerlichen Vermessung der Mietergärten stellte die GESIBA die Über- einstimmung der faktisch berichtigten Grundgrenzen mit den Bestandsplänen der Wohnhausanlage fest. Zustimmungserklärungen der Nachbarinnen bzw. Nachbarn waren in diesem Fall nicht erforderlich, zumal eine Beeinträchtigung der Interessen der übrigen Nachbarinnen bzw. Nachbarn durch diese Grenzberichtigung nicht ausgelöst wurde. 5.5 Betreuung und Bepflanzung einer allgemeinen Grünfläche 5.5.1 Fall 10 Die Antragstellerin begehrte im Oktober 2006 die unentgeltliche Betreuung und Be- pflanzung einer allgemeinen Grünfläche in der Wohnhausanlage C. Einverständniser- klärungen der Nachbarinnen bzw. Nachbarn sowie Einreichpläne wurden dem An- suchen nicht beigeschlossen. Die Größe der zu betreuenden allgemeinen Grünfläche konnte dem Akt nicht entnommen werden. Mit formlosem Schreiben vom Novem-
KA IV - GU 19-7/11 Seite 18 von 23 ber 2006 wurde die Genehmigung zur unentgeltlichen, auf jederzeitigen Widerruf ge- stützten Betreuung und Bepflanzung erteilt. Ein Anspruch auf Ablöse für Blumen, wel- che die Antragstellerin auf dieser allgemeinen Grünfläche einsetzt, wurde darin ausge- schlossen. Das Pflanzen von Sträuchern oder Bäumen wurde gänzlich untersagt. Eine schriftliche Gegenzeichnung des durch die GESIBA formlos übermittelten Schreibens durch die Antragstellerin bzw. den Antragsteller erfolgte nicht, wurde aber von der GESIBA auch nicht explizit gefordert. 6. Feststellungen und Empfehlungen des Kontrollamtes 6.1 Bedingungen der GESIBA Gemeinnützige Siedlungs- und Bauaktiengesell- schaft für die Gebrauchsüberlassung von Grünflächen 6.1.1 Die Bedingungen regeln insbesondere die Kostentragung und Durchführung der Herstellung der Mietergärten, die Instandhaltungsverpflichtungen, die Modalitäten einer eventuellen Rückgabe sowie bauliche Gestaltungsmaßnahmen auf dem Grünflächen- bestandsobjekt, in vielen Fällen auch die Höhe des Mietzinses. Die Herstellungskosten der Mietergärten sind zur Gänze durch die antragstellenden Mieterinnen bzw. Mieter zu tragen. Gleichermaßen haben die Mieterinnen bzw. Mieter für Aufwendungen von Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten im Bereich ihrer Mieter- gärten selbst aufzukommen. In beiden Fällen ist die Unternehmung "Stadt Wien - Wiener Wohnen", vertreten durch die GESIBA, aus diesen Rechtstiteln schad- und klaglos zu halten. Die Bedingungen sehen weiters vor, dass nach Ablauf des Mietverhältnisses die bauli- chen Herstellungen bzw. Änderungen des Grünflächenbestandsobjektes in technisch einwandfreiem und gut gebrauchsfähigem Zustand zu übergeben sind. Wenn dies nicht der Fall ist, so ist die GESIBA berechtigt, entsprechende Instandsetzungs- und Adaptie- rungsarbeiten auf Kosten der betroffenen Mieterinnen bzw. Mieter zu veranlassen und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes zu verlangen. Dies gilt auch dann, wenn eine neue Wohnungsmieterin bzw. ein neuer Wohnungsmieter den von der Ver- mieterin bzw. dem Vermieter genutzten Garten nicht übernehmen möchte.
KA IV - GU 19-7/11 Seite 19 von 23 Darüber hinaus regeln die Bedingungen, dass mit dem baulichen Bestand des Hauses bzw. der Liegenschaft in feste Verbindung gebrachte Herstellungen sofort ohne Ent- schädigung in das Eigentum der Unternehmung "Stadt Wien - Wiener Wohnen" über- gehen. Ein Anspruch auf Ersatz der hiefür geleisteten Aufwendungen wird ausdrücklich ausgeschlossen. Ferner ist in den Bedingungen festgehalten, dass sämtliche mit der Herstellung bzw. der Instandhaltung in Verbindung stehenden Maßnahmen ausschließ- lich von befugten Gewerbetreibenden durchzuführen sind. 6.1.2 Die von der GESIBA vorgegebenen Bedingungen wurden in der Mehrzahl der untersuchten Fälle den Antragstellerinnen bzw. Antragstellern auf schriftlichem Weg unter Beifügung eines die Bedingungen auflistenden Gegenbriefes übermittelt, welcher durch die Antragstellerinnen bzw. Antragsteller zu unterfertigen war. Die Bedingungen erlangten damit Rechtsverbindlichkeit. Darüber hinaus waren diese Bedingungen in einzelnen Fällen zusätzlich Bestandteil eines diesbezüglich gesondert abgeschlossenen Mietvertrages. Das Kontrollamt stellte in diesem Zusammenhang fest, dass die in den Bedingungen bzw. Mietverträgen durch die GESIBA vorgegebenen immanenten Regelungen z.T. in- haltlich voneinander abwichen. So waren nur vereinzelt die Dauer der Nutzung des Grünflächenbestandsobjektes, Kündigungsfristen und Kündigungsgründe, das Erforder- nis der Zustimmung zu baulichen Veränderungen, Bestimmungen über Untervermietun- gen, die Geltung der Gartenordnung und die Kostentragung der Vergebührung geregelt. Das Kontrollamt stellte weiters fest, dass die GESIBA hinsichtlich der Herstellung bzw. Erweiterung von Grünflächenbestandsobjekten keine generellen internen Regelungen (z.B. Dienstanweisung) über deren administrative Abwicklung bzw. Handhabung erlas- sen hatte. Der prozessuale Verfahrensablauf konnte sich somit in Abhängigkeit von der jeweiligen Sachbearbeiterin bzw. vom jeweiligen Sachbearbeiter sehr unterschiedlich gestalten. Zwar erkannte das Kontrollamt durchaus die spezifischen und individuellen Besonder- heiten jedes einzelnen Ansuchens an, ein Anforderungskatalog z.B. in Form einer
KA IV - GU 19-7/11 Seite 20 von 23
Checkliste für die in der Regel standardisierten Typologien (Herstellung und Er-
weiterung des Mietergartens, Anmietung eines Mietergartens, Grenzberichtigungen,
Betreuung und Bepflanzung von allgemeinen Grünflächen) erschien dennoch zweck-
mäßig. Neben der Verbesserung der Einhaltung der Kriterien der Einheitlichkeit, Nach-
vollziehbarkeit und Vergleichbarkeit der Vorgangsweise der GESIBA würde eine solche
Checkliste auch einen für die Praxis wichtigen Arbeitsbehelf bei der Bearbeitung von
Mietergärtenansuchen durch die GESIBA bieten.
Das Kontrollamt empfahl daher, einen stringenten Anforderungskatalog z.B. in Form
einer Checkliste im Rahmen des prozessualen Verfahrensablaufes einlangender Miete-
rinnenbegehren bzw. Mieterbegehren hinsichtlich Mietergärten zu erstellen und den
jeweiligen Akten beizulegen. Dabei könnten auch die im Prüfbericht aufgezeigten we-
sentlichen Typologien berücksichtigt werden. Weiters wurden, da über Art und Umfang
der zulässigen Bepflanzung und die Anbringung von Abdeckmaterial (Schilf, Matten
etc.) an Zäunen die Bedingungen der GESIBA für die Gebrauchsüberlassung von
Grünflächen keine Regelung treffen, vom Kontrollamt diesbezüglich Ergänzungen
empfohlen.
Stellungnahme der GESIBA Gemeinnützige Siedlungs- und Bau-
aktiengesellschaft:
Die Empfehlung des Kontrollamtes wird bereits umgesetzt.
6.2 Rechtsgrundlagen der Gebrauchsüberlassungen
Das Kontrollamt stellte fest, dass teilweise formfreie Verträge (in den Fällen 2, 4, 5, 6, 7,
9 und 10), teilweise Mietverträge und formfreie Verträge (in den Fällen 1 und 3) und in
einem Fall (Fall 8) ausschließlich ein Mietvertrag zwischen der GESIBA und der
Antragstellerin bzw. dem Antragsteller vereinbart wurden.
Die parallele Verwendung von Mietverträgen und formfreien Verträgen war nach An-
sicht des Kontrollamtes sowohl aus administrativen als auch aus rechtlichen und wirt-
schaftlichen Gründen nicht zweckmäßig.KA IV - GU 19-7/11 Seite 21 von 23
Das Kontrollamt empfahl daher, die bisherige z.T. parallele Verwendung von formfreien
Verträgen und Mietverträgen bei Grünflächenbestandsobjekten zu ändern und an deren
Stelle künftig eine einheitliche Rechtsgrundlage treten zu lassen. Darin wären auch jene
Regelungsgegenstände aufzunehmen, die bislang nicht in allen Bedingungen und Miet-
verträgen enthalten waren.
Stellungnahme der GESIBA Gemeinnützige Siedlungs- und Bau-
aktiengesellschaft:
Die Empfehlung des Kontrollamtes wird bereits umgesetzt.
6.3 Aktenführung bzw. Dokumentation
6.3.1 Die stichprobenweise Einschau zeigte im Wesentlichen eine nachvollziehbare
Aktenführung. Lediglich in einem Fall (Fall 4) wurden Mängel in der historischen Doku-
mentation insoweit festgestellt, als die - schon längere Zeit zurückliegende - ursprüngli-
che bis 2007 geltende Nutzungsvereinbarung nicht schriftlich abgeschlossen wurde und
in der Folge zu Unklarheiten über die Nutzungsberechtigung der betreffenden Grünflä-
che führte.
Zur Vollständigkeit der Dokumentation und damit zur besseren Nachvollziehbarkeit so-
wie zur Vermeidung von Rechtsunsicherheiten empfahl das Kontrollamt, Vereinbarun-
gen mit Mieterinnen bzw. Mietern ausschließlich schriftlich abzuschließen.
6.3.2 Weiters wurde aus Gründen der besseren Nachvollziehbarkeit empfohlen, auch
bei Ansuchen um eine gegen jederzeitigen Widerruf gestattete unentgeltliche Grünflä-
chennutzung auf Schriftlichkeit zu bestehen und bei Genehmigung eines solchen Ansu-
chens die schriftliche Gegenzeichnung der der Antragstellerin bzw. dem Antragsteller
auferlegten Bedingungen zu verlangen.
Stellungnahme der GESIBA Gemeinnützige Siedlungs- und Bau-
aktiengesellschaft:
Die Empfehlung des Kontrollamtes wird bereits umgesetzt.KA IV - GU 19-7/11 Seite 22 von 23
6.4 Valorisierung des Mietzinses
Die Fälle 1, 3, und 5 betrafen die Herstellung bzw. Erweiterung von Mietergärten in der-
selben Wohnhausanlage und sahen jeweils übereinstimmend einen monatlichen Miet-
zins je m2 in der Höhe von 0,10 EUR vor. Diese Fälle datierten aus den Jahren 2001
(Fall 1), 1999 (Fall 3) und 2005 (Fall 5). Eine Wertanpassung des monatlichen Miet-
zinses wurde in den Fällen 1 und 3 vereinbart, im zeitlich nachgelagerten Fall 5 wurde
jedoch darauf verzichtet.
In den Fällen 2, 6 und 7, die sich in einer anderen Wohnhausanlage befinden, wurde in
keinem dieser Fälle eine Wertanpassung des monatlichen Mietzinses vorgenommen.
Der Mietzins für diese drei Grünflächenbestandsobjekte betrug monatlich jeweils
0,26 EUR pro m2.
Das Kontrollamt empfahl, künftig in jedem Fall die Valorisierung des Mietzinses vorzu-
sehen.
Stellungnahme der GESIBA Gemeinnützige Siedlungs- und Bau-
aktiengesellschaft:
Die Empfehlung des Kontrollamtes wird bereits umgesetzt.
Die Stellungnahme der geprüften Einrichtung ist den jeweiligen Berichtsabschnitten zu-
geordnet worden.
Der Kontrollamtsdirektor:
Dr. Peter Pollak, MBA
Wien, im April 2012KA IV - GU 19-7/11 Seite 23 von 23
ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS UND ALLGEMEINE HINWEISE
GESIBA ........................................ GESIBA Gemeinnützige Siedlungs- und Bauaktien-
gesellschaft
VPI................................................ Verbraucherpreisindex
Allfällige Rundungsdifferenzen bei der Darstellung von Berechnungen wurden nicht
ausgeglichen.
Es wurden schützenswerte personenbezogene Daten im Sinn der rechtlichen Verpflich-
tung anonymisiert sowie auf die Wahrung von Geschäfts- und Betriebsgeheimnissen
Bedacht genommen, wodurch die Lesbarkeit des Berichtes beeinträchtigt sein könnte.Sie können auch lesen
