Marktbericht - 2020/Q1-4 Hamburg - Grossmann & Berger
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Marktbericht Gewerbe | Investment 2020/Q1-4 Hamburg Hamburg | Sylt | Berlin
Gewerbe | Investment
Hamburg 2020/Q1-4
Key Facts Investment
5,4 Mrd. € | +24 % ggü. Vorjahr
38 % | +1 % -Pkt. ggü. Vorjahr
Büro: 53 % | -22 % -Pkt. ggü. Vorjahr
Büro: 2,8 % | ±0,0 % -Pkt. ggü. Vorjahr
Geschäftsh.: 2,7 % | ±0,0 % -Pkt. ggü. Vorjahr
Logistik: 4,0% | -0,5 % -Pkt. ggü. Vorjahr
Transaktionsvolumen Anteil ausländischer Investoren Stärkste Assetklasse Nettospitzenrenditen
„Die durch die Pandemie verursachte Verunsicherung hielt an Vattenfall vermietete Bürohaus ging für über 220 Mio. €
die Anleger 2020 nicht davon ab, ungebremst in Hamburger an HanseMerkur. Für einen Kaufpreis in einer ähnlichen Höhe
Immobilien zu investieren. Somit erreichte die Hansestadt wurde die Signa Holding neue Eigentümerin des „HCOB-Haupt-
trotz Corona das zweithöchste jemals erzielte Transaktions- sitzes“ inklusive der Einkaufspassage „Perle“. Verkäufer ist die
volumen.“ Sandra Ludwig | Geschäftsführerin Hamburg Commercial Bank (HCOB), die, u. a. beraten von
Grossmann & Berger, im Rahmen eines Sale-and-Lease-Back-
Prozesses die Immobilie für eine Übergangszeit von vier Jahren
Transaktionsvolumen weiternutzt. Im Anschluss wird die Bank rund 11.000 m² in dem
Zweitbestes Ergebnis - trotz Corona aktuell in Planung befindlichen „Elbtower“ beziehen. Mit diesen
beiden Verkäufen wurden 2020 fünf Immobilien mit einem
Was sich in den ersten drei Quartalen andeutete, wurde zum Volumen von über 200 Mio. € gehandelt. Die Verkäufe des
Ende des 4. Quartals 2020 Gewissheit. Der Investmentmarkt „Gruner + Jahr Verlagssitzes“ und des „Johann Kontors“ aus der
für gewerbliche Immobilien Hamburg trotzte der allgegen- ersten Jahreshälfte erreichten sogar Volumina über 300 Mio. €.
wärtigen Corona-Krise und lieferte mit einem Transaktionsvo-
lumen von rd. 5,37 Mrd. € bei ca. 110 Transaktionen das nach
2018 (5,95 Mrd. €) beste Ergebnis seit Aufzeichnungsbeginn. Transaktionsvolumen
Das Vorjahresergebnis wurde damit um 24 % übertroffen 2017-2021 | in Mrd. €
(2019: 4,34 Mrd. €). In der zweiten Jahreshälfte belebte sich
das Marktgeschehen nach der durch den Frühjahrs-Lockdown
bedingten Atempause stark, wodurch das schwache 2. Quartal
10-Jahres-Mittel
ausgeglichen werden konnte. Allein im 4. Quartal wurden Immo- (2011–2020): Prognose
bilien im Wert von rd. 1,7 Mrd. € gehandelt. ca. 3,8 Mrd. €
Aufgrund zunehmender wirtschaftlicher Unwägbarkeiten
durch die Corona-Pandemie lautete 2020 die oberste Maxime
bei einem Großteil der Investoren: Risikominimierung. So
standen Core-Immobilien in den zentralen Lagen im Zentrum
des Interesses. Ein Beleg hierfür ist neben den großvolumigen
Transaktionen im ersten Dreivierteljahr die im 4. Quartal 3,6 6,0 4,3 5,4 4,8
erfolgte Veräußerung des „EDGE ElbSide“ von EDGE Techno- 2017 2018 2019 2020 2021
logies im Rahmen eines Forward-Deals. Das nahezu vollständig
Quelle: Grossmann & Berger GmbH
www.grossmann-berger.de | Seite 2
Gewerbe | Investment
Hamburg 2020/Q1-4
Ausgewählte Transaktionen
2020/Q1-4
Johann Kontor | Klosterwall | City
Mixed-Use | Investor: Captiva | Kaufpreis: >300 Mio. €
Gruner + Jahr Verlagshaus | Am Baumwall 11 | City
Büro | Investor: Tishman Speyer | Kaufpreis: >300 Mio. €
Karstadt | Mönckebergstraße 16 | City
Einzelhandel | Investor: Signa | Kaufpreis: ca. 260 Mio. €
EDGE ElbSide | Amerigo-Vespucci-Platz | HafenCity
Büro | Investor: HanseMerkur | Kaufpreis: >220 Mio. €
HCOB-Zentrale/Perle | Gerhart-Hauptmann-Platz 50 | City
Büro | Investor: Signa | Kaufpreis: vertraulich
HCOB-Zentrale/Perle | Gerhart-Hauptmann-Platz 50 | City
Transaktionsvolumen Die Größenklasse über 100 Mio. € erreichte zum Jahresende
2020/Q1-4 | in Mio. € | nach Größenklassen 2020 mit ca. 2,8 Mrd. € mehr als die Hälfte des Transaktions-
volumens bei insgesamt 15 Verkäufen (2019: 1,4 Mrd. € und
Transaktionsvolumen
10 Verkäufe). Ein Fünftel des Transaktionsvolumens erreichte
Vertragsanzahl
die Größenklasse zwischen 51 und 100 Mio. €. Unter den 15
Transaktionen in diesem Segment befand sich das Büroobjekt
„Herrlichkeit“ (Rödingsmarkt 16, City) für rund 60 Mio. €, das
im letzten Jahresviertel den Besitzer wechselte. 15 % des
Volumens und 21 Transaktionen entfielen auf die Größenklasse
26 bis 50 Mio. €. Der Verkauf des Ärztehauses „Struenseehaus“
(Mörkenstraße 47, Altona) an Captiva für einen Spezialfonds fiel
in dieses Größensegment. Je 30 Verkäufe erreichten die beiden
30 30 21 15 15
Segmente 11 bis 25 Mio. € und bis 10 Mio. €, wobei die erste Grö-
3% ßenklasse auf einen Anteil von 10 % am Transaktionsvolumen
143 10% 15% 20% 52%
kam und die zweite einen Anteil von lediglich 3 % erreichte.
562 800 1.058 2.807
bis bis bis bis ab Büro-Immobilien blieben auch im Corona-Jahr 2020 nach wie
10 25 50 100 100 vor die Lieblinge der Investoren. Das Volumen ging im Vergleich
Quelle: Grossmann & Berger GmbH zum Vorjahr zwar um 12 % zurück, erreichte mit einem Anteil
von 53 % und 43 Objekten aber dennoch den Spitzenplatz unter
den Assetklassen. Größter Deal unter den Bürobjekten war der
Verkauf des „Gruner + Jahr Verlagshauses“ für über 300 Mio. €
Transaktionsvolumen im 2. Quartal. Die Transaktion „Johann Kontor“ als Top-Trans-
2020/Q1-4 | nach Assetklassen aktion des Jahres sorgte bei der Assetklasse Mixed-Use für
einen zweiten Platz im Ranking. Gemischt genutzte Objekte
erreichten insgesamt einen Anteil von 16 % und ein Volumen
Andere 8%
von rund 858 Mio. € bei acht Transaktionen. Mit einem Anteil
Hotel 2% von 15 % platzierten sich knapp dahinter Einzelhandelsimmo-
Grundstücke 6% bilien mit einem Volumen von ca. 819 Mio. € und zehn Transak-
tionen. Neben den Anteilsübernahmen am Einzelhandelsport-
folio „Signa Prime Selection“ und der Veräußerung der zwei
Einzelhandel 15% 53% Büro „Karstadt“-Immobilien war der Verkauf des „Matrix“-Portfolios
ein Grund für einen immerhin dritten Platz der durch die Pan-
demie gebeutelten Assetklasse Einzelhandel. Aroundtown ver-
kaufte die „Metro“-Märkte, davon drei in Hamburg (Papenreye
33, Am Flughafen, Bargkoppelweg 50, Hamburg Ost und
Mixed-Use 16% Großmoorbogen 1, Harburg), an P3, die europäische Logistik-
plattform des singapurischen Staatsfonds GIC. Um Hotels
wurde mehrheitlich ein Bogen gemacht (130 Mio. €, 2 %).
Quelle: Grossmann & Berger GmbH
www.grossmann-berger.de | Seite 3
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Hamburg 2020/Q1-4
Der Teilmarkt City erreichte mit einem Volumen von 2,29 Mrd. €
einen Anteil von 43 % und positionierte sich wie bereits im
Vorjahr auf Platz eins im Vergleich der Teilmärkte. Das zweit-
Spitzenrenditen höchste Investitionsvolumen wies mit 442 Mio. € (8 %) der
2016-2020/Q4 | Nettoanfangsrendite | in % Teilmarkt Eppendorf auf. Hier führten die Verkäufe des „Area
5.0“-Büro-Komplexes (Deelbögenkamp 4), des „Quartier am
Zeughaus“ (Christoph-Probst-Weg 26-31) sowie des „Eppen-
Industrie/Logistik
dorfer Zentrum“ (Eppendorfer Landstraße 77) zum zweiten
4,90 Platz. Den dritten Platz im Teilmarktranking teilten sich die
4,60 4,50 HafenCity (428 Mio. €, 8 %) und Hamburg Ost (424 Mio. €, 8 %).
4,25
4,00
Bürohäuser
3,30 Renditen
2,90 2,80 2,80 2,80 Risikoaversion drückt auf die Renditen
3,30
2,90
Geschäftshäuser 2,70 2,70 2,70 Die Corona-bedingte Risikoaversion spiegelte sich in der Ent-
wicklung der Spitzenrenditen wider. Die Rendite der als Ge-
2016/Q4 2017/Q4 2018/Q4 2019/Q4 2020/Q4 winner der Pandemie geltenden Logistik-Immobilien sank im
Quelle: Grossmann & Berger GmbH Vorjahresvergleich um 0,25 %-Punkte auf 4,0 %. Die vermehrte
Aufmerksamkeit der Investoren auf dieses Asset wird aber un-
weigerlich zu einem weiteren Nachgeben der Spitzenrendite
Transaktionsvolumen führen, so wie es bereits bei anderen Top-Standorten der Fall
2020/Q1-4 | nach Käufergruppen ist. Der Wert für Büro-Objekte blieb stabil auf dem Vorjahres-
niveau von 2,8 %, steht aber aufgrund der hohen Nachfrage
nach Top-Objekten weiter unter Druck. Auch bei Geschäfts-
häusern hat sich der Vorjahreswert von 2,7 % gehalten.
Projekt-
22% entwickler
30%
Andere
Käufer- und Verkäufer
Projektentwickler nutzten Chance
Börsen- Sowohl auf Investoren- als auch auf Verkäuferseite waren Pro-
notierte
Immobilien- jektentwickler am aktivsten. Sie nutzen die Chance auf einen
17% investment-
AG/REIT Exit ihrer Projekte (34 % der Verkäufer) oder sammelten für
Spezialfonds 9%
neue Opportunitäten (22 % der Käufer). Börsennotierte Immo-
Private-Equity- Offene bilieninvestment AGs/REITs und Offene Immobilienpublikums-
Fonds/ 10% 12% Immobilien-
Opportunity-Fonds publikumsfonds fonds waren ebenso umtriebig und folgen auf Verkäufer- und
auch Käuferseite auf den Rängen zwei und drei.
Quelle: Grossmann & Berger GmbH Ausländische Investoren zeigten sich auf dem Hamburger
Markt trotz der zeitweilig bestehenden Reisebeschränkungen
durch die Krise mit einem Anteil von 38 % als genauso aktiv
Transaktionsvolumen wie im Vorjahr. U. a. hatte der Österreichische Investor Signa
2020/Q1-4 | nach Verkäufergruppen mit der „HCOB-Zentrale“ und den Karstadt-Immobilien daran
einen großen Anteil.
Ausblick
Andere 25% Weiteres Rekordjahr unwahrscheinlich
Projekt-
34% entwickler
Die Nachfrage nach Immobilien in Hamburg wird angesichts
fehlender Anlagealternativen und dem weiterhin niedrigen Zins-
Private-
Equity- niveau auch 2021 hoch bleiben. Daran wird auch die Pandemie
Fonds/
Opportunity-
7% nichts ändern, deren wirtschaftliche Auswirkungen bis über das
Fonds
Jahresende hinaus zu spüren sein werden. Aufgrund der aktu-
Corporates/ ellen Angebotssituation wird damit gerechnet, dass 2021 nicht
Eigennutzer 8% Offene an das Rekordergebnis des letzten Jahres anknüpfen wird.
14% Immobilien-
publikumsfonds
Börsennotierte
13%
Immobilien-
investment-AG/REIT
Quelle: Grossmann & Berger GmbH
www.grossmann-berger.de | Seite 4Gewerbe | Investment
Hamburg 2020/Q1-4
Kompetente Beratung
Service und Kontakt
Von links nach rechts: Tatjana Merger | Anna Martens
Was können wir für Sie tun? Anna Martens | Diplom-Ingenieurin Stadtplanung
Unsere Analyse der Immobilienmärkte sind ein wichtiger Be- Telefon: +49 (0)40 / 350 80 2 - 615
standteil des umfassenden Beratungsangebots von Grossmann Mail: a.martens@grossmann-berger.de
& Berger. Gern unterstützen wir Sie bei Ihren Entscheidungen
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Glossar
Definitionen Investmentmarkt
Transaktionsvolumen: Das Transaktionsvolumen ist die Summe der Kaufpreise Bildnachweis:
Titel: „Bleichenhof“, Bleichenbrücke 9-11 © Jenner Egberts Fotografie, Seite 2: Blohmstraße 23
aller in Hamburg getätigten gewerblichen Immobilientransaktionen innerhalb des © Jenner Egberts Fotografie, Seite 3: „HCOB-Zentrale/Perle“, Gerhart-Hauptmann-Platz 50
betrachteten Zeitraums. Maßgeblich für die Erfassung einer Transaktion ist der © Jenner Egberts Fotografie
Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung („Signing“). Wohninvestment-Transak- Wir weisen darauf hin, dass sämtliche von uns getätigten Aussagen unverbindlich sind. Diese
tionen werden im Transaktionsvolumen nicht berücksichtigt. basieren überwiegend auf Angaben Dritter. Der Marktbericht dient ausschließlich der allge-
meinen Information unserer Kunden.
Assetklasse: Die Assetklasse wird je Objekt der Nutzungsart mit dem dominie-
renden Flächenanteil (mind. 75 %) zum Zeitpunkt des Signings zugeordnet. Grossmann & Berger GmbH | Bleichenbrücke 9 (Stadthöfe) | 20354 Hamburg
Tel.: +49 (0)40 / 350 80 2 - 0 | Fax: +49 (0)40 / 350 80 2 - 36
Einzelobjekt- und Portfoliotransaktionen: Die Einzelobjekttransaktion umfasst info@grossmann-berger.de | www.grossmann-berger.de
den Erwerb einer gewerblich genutzten Immobilie bzw. eines Entwicklungs-
Vertretungsberechtigte Geschäftsführung:
grundstücks. Portfoliotransaktionen umfassen den Erwerb von mindestens zwei Sandra Ludwig, Holger Michaelis, Andreas Rehberg (Sprecher), Lars Seidel
räumlich getrennten Immobilien. Vorsitzender des Aufsichtsrats: Frank Brockmann
Sitz Hamburg • Registergericht AG Hamburg • Registernummer: HRB 25866
Spitzenrenditen: Die erzielbare Spitzenrendite entspricht der Anfangsrendite, die
für eine marktüblich und langfristig vermietete (bonitätsstarker Mieter) Immobilie
mit bester Qualität und Ausstattung in Spitzenlage erzielt werden kann. Sie wird
als Nettoanfangsrendite in Prozent angegeben, d. h. als Verhältnis der Jahresmie-
teinnahmen abzüglich nicht umlegbarer Nebenkosten zum Bruttokaufpreis (Net-
tokaufpreis zuzüglich Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklercourtage).
www.grossmann-berger.de | Seite 5Sie können auch lesen
