Bürohochhäuser. Marktbericht - Ausgabe 01/2018 Chancen-Risiko-Balance in Berlin - Berliner Sparkasse
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Marktbericht – Ausgabe 01/2018 Bürohochhäuser. Chancen-Risiko-Balance in Berlin
Marktbericht – Ausgabe 01/2018
Bürohochhäuser.
Chancen-Risiko-Balance in Berlin
Berlin wächst und experimentiert mit Transformation. Es kommen nicht
nur Jahr für Jahr neue Einwohner in die Stadt, ebenso drängen sich mehr
und mehr Unternehmen auf dem Immobilienmarkt auf der Suche nach
Büroflächen. Die Stimmung ist dementsprechend angespannt. Investoren
und Politiker ringen dabei um die Perspektiven der Stadt in den kommen-
den Jahrzehnten.
Berlin hat in den vergangenen Jahren zunehmend wirtschaftliche Muskeln
entwickelt und wirkt auf Unternehmen und Investoren, aber auch für die Ein-
wohner und Besucher gleichermaßen attraktiv. Im Rahmen der perspektivi-
schen Stadtentwicklung ist immer häufiger von der „Experimental City Ber-
lin“ die Rede. Doch was bedeutet dies im Bezug auf dringend benötigten
Büroflächenneubau? Städtebauliche Flächenkonkurrenz trifft auf künftige
Anforderungen hinsichtlich einer fortschreitenden Digitalisierung, Mitarbei-
tergewinnung und globaler Wettbewerbsfähigkeit.
Als Folge der steigenden Nachfrage und limitierten Flächenpotenzialen geht
die Tendenz zur Nachverdichtung sowie – voraussichtlich – zur Entwicklung
in die Vertikale. Dennoch gibt es zahlreichende limitierende Faktoren bei
einer Entwicklung von Büroimmobilien in die Höhe. Bürohochhäuser können
als Landmarken funkelnde Sterne in der Stadtentwicklung sein und zerstö-
rende Meteoriten zugleich. So prägen Bürohochhäuser einerseits in vielen
deutschen Städten und weltweit die Skyline, andererseits sprechen Sicher-
heits- und Prestigeanforderungen der Nutzer häufig gegen eine resiliente
städtebauliche Integration. Innerhalb dieses Spannungsfeldes müssen die
geplanten Entwicklungen auch in Berlin betrachtet und abgewogen werden.
Inwiefern treffen Bürohochhäuser im Hinblick auf die zukünftige Stadtent-
wicklung den Zeitgeist der Nutzer und passen sich in die Entwicklungsper-
spektiven der Stadt ein?
In diesem Marktbericht steht im Fokus, welche Relevanz die Berliner Hoch-
hausprojekte für den lokalen Büromarkt haben, wo die neuen Berliner Land-
marks liegen sollen, welche Branchenstruktur sie nachhaltig tragfähig macht
und welche Investmentzyklen für eine konkrete Umsetzung im Kontext der
künftigen Berliner Stadtentwicklung beachtet werden müssen.
Doch wie in den Marktberichten üblich, sollen zunächst die Marktkennzahlen
des Berliner Büroimmobilienmarktes dargestellt werden. So viel vorweg –
2017 sind einige wichtige Hürden überschritten und Rekorde erzielt worden.
2
Marktbericht – Ausgabe 01/2018
Vermietungen – die Millionengrenze ist gefallen zentralen Gebieten Umsatzzuwächse verzeichnen und
von den Verlagerungstendenzen aufgrund der mangeln-
Nach den Rekordjahren 2015 und 2016 konnte der Berli- den Flächenverfügbarkeit im Zentrum bei großflächigen
ner Büroimmobilienmarkt auch 2017 die Erwartungen Mietflächenangeboten profitieren.
nicht nur erfüllen, sondern übertreffen. Dank des starken
Schlussquartals wurde ein Jahresumsatz von 1,01 Mio. Die Perspektiven für den Berliner Büroimmobilienmarkt
qm MFG im Jahresendspurt erreicht. Das Rekordniveau im Jahr 2018 sind ungebrochen stark. Eine wachsende
des Vorjahres wurde somit um 15 % überschritten. Dies Digitalwirtschaft und die anhaltend hohe Nachfrage der
ist ein erster Rekord für den lokalen Markt! öffentlichen Hand werden auch in diesem Jahr für eine
hohe Dynamik auf dem Berliner Büroimmobilienmarkt
Das vergangene Jahr war geprägt von einigen Großver- sorgen.
mietungen, die vor allem durch Eigennutzer getätigt
wurden. Dabei sind besonders die beiden Anmietungen Leerstand steuert auf 2-%-Niveau zu
durch Zalando hervorzuheben, die sich in Summe auf
rund 90.000 qm MFG belaufen. Eine weitere Anmietung Die kontinuierlich hohe Nachfrage übersteigt das Ange-
durch den Online-Händler über 35.000 qm ist zu Jahres- bot auf dem Berliner Büroimmobilienmarkt seit Langem
beginn 2018 gescheitert. Im Segment der großflächigen bei Weitem. Im Ergebnis finden sich kaum mehr Flächen-
Vermietungen war es auch die öffentliche Hand, die hohe angebote in den Citylagen. Dies ist eine Situation, die
Umsatzanteile verzeichnen konnte. Mit über 60.000 qm Vermieter freut, aber lokale Unternehmen auf der Suche
MFG erzielte die BIMA den höchsten Vermietungsumsatz nach neuen Flächen stark einschränkt.
der Branche. Das Schlussquartal war dagegen weniger
durch Großvermietungen geprägt. Vielmehr war es die Büroflächenleerstand in Berlin
Quantität, die für den hohen Quartalswert sorgte. (Q4/2015 - Q4/2017)
Herauszustellen ist der Co-Working-Anbieter WeWork,
4,0 %
der im 4. Quartal über drei Anmietungen knapp 30.000
qm MFG anmietete.
3,5 %
Das Nutzerprofil stellt sich dabei differenziert dar. Zu je
rund 25 % waren es Mieter aus den unternehmensbezo- 3,0 %
genen Dienstleistungen sowie dem Handel und Indus-
triesektor die Flächen nachfragten. Das zunehmende 2,5 %
Interesse durch Co-Working-Anbieter wird dabei dem
Dienstleistungssektor zugeschrieben und steht für einen 2,0 %
immer stärkeren Entwicklungstrend im Marktgeschehen. Q4/2015 Q4/2016 Q4/2017
Quelle: bulwiengesa
Büroflächenumsatz in Berlin in Tsd. qm MFG
(Q4/2015 - Q4/2017)
Diese Situation hat sich im Jahresverlauf weiter ver-
350 stärkt. Zum Jahresende lag die Leerstandsrate bei 2,2 %.
IV
300 IV
III
In den bekannten Citylagen kann man nunmehr von
IV einer Vollvermietung sprechen. In beliebten Büro-Teil-
250 III
I II marktlagen wie beispielsweise Mitte, Europacity und
I
200 II Kreuzberg sind mit unter 0,5 % faktisch keine Flächen
150 mehr verfügbar. Dies ist der zweite Rekord – ein trauri-
ger für den lokalen Markt.
100
50 Schneller Mietanstieg ist die Folge
0
Q4/2015 Q4/2016 Q4/2017 Die hohe Nachfrage und die Verknappungstenzenden
des Marktes wirken sich in erster Linie auf das Mietni-
Quelle: bulwiengesa, MFG = Mietfläche nach gif
veau aus. Dieses kennt bereits seit den letzten Jahren
nur eine Richtung – steil nach oben.
Regionale Schwerpunkte bildeten im vergangenen Jahr
vor allem die Cityrandlagen Mitte, Mediaspree und Char- Pünktlich zum Schlussquartal ist in diesem Kontext eine
lottenburg. Auch einzelne periphere Lagen konnten im weitere Hürde genommen worden. Nachdem im Q3 2017
Zuge der fortschreitenden Angebotsverknappung in den die Spitzenmieten bei 29,50 Euro/qm MFG lagen,
3
Marktbericht – Ausgabe 01/2018
beschließt der Markt das Jahr 2017 bei nunmehr 30,00 Hochhäuser in Berlin – nicht ohne Tradition
Euro/qm: der dritte Rekord für den Berliner Büromarkt!
Dabei ist mit einer Verlangsamung des Mietwachstums Denkt man an Hochhäuser, denkt man an Städte wie New
kurz- und mittelfristig nicht zu rechnen. York, Shanghai oder Frankfurt. Aber Berlin?
Bürospitzenmiete in Berlin in Euro/qm MFG Die Debatte um Hochhäuser in Berlin wird seit jeher kon-
(Q4/2015 - Q4/2017) trovers geführt. Betrachtet man die Hochhausplanungen
der frühen Millenniumsjahre, so finden sich immer wie-
31
der spektakuläre Entwürfe zur Fortentwicklung der Berli-
29 ner Stadtsilhouette. Zu nennen sind unter anderen die
Hochhausplanungen am Messezentrum, am Spreedrei-
27 eck oder dem konkreten Baurecht am Alexanderplatz. In
den meisten Fällen blieb es jedoch bei einer Entwurfsfas-
25
sung und die Vorhaben fanden noch keine Umsetzung.
23
Q4/2015 Q2/2016 Q4/2016 Q2/2017 Q4/2017 Die Projekte scheiterten in der Vergangenheit aber nicht
Quelle: bulwiengesa, MFG = Mietfläche nach gif zwingend am politischen oder öffentlichen Gegenwind.
Vielmehr waren es die Marktparameter, die einer Ent-
Weiterer Schwellenwert fällt – Rendite unter 3 % wicklung in die Vertikale oft entgegenstanden. Die
hohen Leerstandsraten der Vergangenheit und das
Im Jahr 2017 wurden einige Immobilientransaktionen damalige niedrige Mietniveau auf dem Berliner Büroim-
getätigt, die die Marktattraktivität Berlins eindrucksvoll mobilienmarkt verhinderten eine rentable Hochhausent-
unterstreichen. Den Schlusspunkt setzte dabei der Ver- wicklung.
kauf des UpperWest im Rahmen eines Portfoliodeals. Für
rund 1,5 Mrd. Euro übernahm die Signa Holding fünf Nur vereinzelt entstanden einzelne Bürohochhäuser, die
Prime-Immobilien in Deutschland – unter anderem das in ihrer Höhe jedoch im internationalen Vergleich weit
UpperWest. Der Anteil für das Hochhaus am Breitscheid- zurückliegen. Das aktuell höchste Bürohochhaus Berlins
platz wird auf rund 400 Mio. Euro geschätzt. ist mit rund 125 Metern der Treptower am östlichen Ber-
liner S-Bahn-Ring.
Nach weiteren marktprägenden Deals im Jahresverlauf,
u. a. die Axel-Springer-Gebäude, der Allianz-Campus und Bürohochhäuser in Berlin
das Sony Center, ist eine fortschreitende marktübliche Anzahl
Renditekompression auf 2,9 % in den zentralen Lagen Realisierte Bürohochhäuser 1960 - 1975 8
die Folge. Realisierte Bürohochhäuser 1976 - 1990 3
Realisierte Bürohochhäuser 1991 - 2000 8
Parallel zu den fallenden Spitzenrenditen im Zentrum Realisierte Bürohochhäuser 2001 - 2017 7
sind ebenso die Kaufpreise in den dezentralen Lagen Bürohochhäuser Insgesamt 26
Höhe in m (Durchschnitt) ca. 89 m
gestiegen. Die Renditen verzeichnen dort einen Rück-
Quelle: bulwiengesa; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
gang um 130 Bp. auf 3,7 %.
Der Platz wird knapp in Berlins Zentrum
Nettoanfangsrendite für Bürogebäude in zentralen Lagen Berlins
(Q4/2015 - Q4/2017)
Mit dem wirtschaftlichen Aufstieg Berlins seit etwa zehn
4,5 % Jahren etablierte sich die Stadt nachhaltig als Dienstleis-
tungsmetropole. Ein Indikator ist der Anstieg der
4,0 %
Beschäftigung, der in den letzten fünf Jahren doppelt so
3,5 % stark ausfiel wie im Bundesdurchschnitt. Diese Magnet-
wirkung erzeugt vor allem in zentralen Lagen eine stark
3,0 %
wachsende Nachfrage nach neuen Büroflächen – und
2,5 % einen Nutzungskonflikt zwischen Wohnen und Arbeiten.
Q4/2015 Q2/2016 Q4/2016 Q2/2017 Q4/2017 Entsprechend ist eine weitere bauliche Verdichtung die
Quelle: bulwiengesa strategische Aufgabe für die innere Stadt Berlins mit
ihrer vergleichsweise überdurchschnittlichen ÖPNV-
Im nationalen Vergleich liegt Berlin hiermit, bezogen auf Erschließung. Doch wie kann die bauliche Lösung dieses
die relativen Kaufpreise für Büroimmobilien, noch vor Nutzungskonflikts gelingen?
München auf der ersten Position.
4
Marktbericht – Ausgabe 01/2018
Hochhäuser können dabei innerstädtische Dichte inten- Hingegen sind Multi-Tenant-/Multi-Use-Objekte auf Fle-
sivieren wie auch durch ihre Sichtbarkeit neue Land- xibilität ausgerichtet. Dadurch können sie aktuellen
marks schaffen und die Attraktivität in ihrem direkten Trends leichter entsprechen. Insofern verbessert die Ver-
Umfeld erhöhen. Gleichzeitig mindern sie den Druck auf teilung der Mietflächen auf mehrere Nutzungsarten die
dem – von Nutzern bevorzugten – innerstädtischen nachhaltige Vermietungsfähigkeit.
Büroimmobilienmarkt.
Berlin ist bereit für Bürohochhäuser – aber wo?
Hochhaus-Typologien –
Charakteristika eines Landmarks In der aktuellen Marktphase mit steigenden Mietpreisen,
geringen Leerstandsquoten und hohen Umsatzvolumina
Es existiert zwar keine international gültige Definition rücken die Planungen für Büros in der Vertikalen ver-
für ein Hochhaus, jedoch gelten Bauwerke ab einer Höhe stärkt in den Fokus.
von 150 Metern inoffiziell als Wolkenkratzer. Aus rechtli-
cher Sicht erreicht man in Deutschland die Schwelle zum Neben der City West ist es vor allem der Alexanderplatz,
Hochhaus bereits ab 22 Metern Höhe. Zusätzliche bau- der stets als Hochhausstandort im Gespräch war – und
rechtliche Maßnahmen finden ab 60 Metern Anwendung. nun wieder ist. Die Mikrolage ist als eine der wenigen
Standorte in Berlin mit einem Hochhauskonzept beplant.
Neben der baulichen Gestaltung haben Hochhäuser auch Es sind dort bis zu zehn rund 150 Meter hohe Türme vor-
hinsichtlich ihrer Nutzung Wirkung im städtischen Kon- gesehen. Die konkreten Hinweise zur Umsetzung der
text. Sie differenzieren sich dabei grob in Single-Tenant-, vorhandenen Pläne verdichten sich. Wann am Alexander-
Multi-Tenant- und Multi-Use-Typologien. platz tatsächlich mit dem Bau von neuen Bürohochhäu-
sern begonnen wird, ist aber noch offen. Vor allem die
Die Single-Tenant-Objekte sind ausschließlich auf einen hohen Besucherfrequenzen und die gute ÖPNV-Erreich-
Nutzer ausgelegt. Dabei werden insbesondere bezüglich barkeit machen ihn als Bürostandort interessant.
der Gebäudeerschließung, der Raumgestaltung und der
Ausstattung unterschiedliche Gewichtungen vorgenom- Neben den klassischen Bürolagen werden auch in den
men. Bedeutsam ist u. a. ein repräsentativer Eingangsbe- beiden innerstädtischen Entwicklungsgebieten Media-
reich. Single-Tenant-Objekte bergen durch die mono- spree und Europacity Bürohochhäuser realisiert. Mit
strukturelle Ausrichtung das Risiko, dass eine mögliche dem „Stream“ und dem „East Side Tower“ befinden sich
Drittverwendung des Objekts aufwendiger ist, da die bereits rund 100.000 qm Bürofläche an der Mediaspree
Zielgruppe durch die Ausbaustufen eingeschränkt wird. in konkreter Planungsphase. Der „East Side Tower“ soll
dabei bis zu 140 Meter in die Höhe ragen.
Büro-Hochhausbauten in Berlin (über 100 m)
BfA Hochhaus Kudamm Karree Bahntower UpperWest Treptower
100 m/23 Stockwerke 102 m/25 Stockwerke 103 m/26 Stockwerke 119 m/34 Stockwerke 125 m/31 Stockwerke
32.000 qm MFG 30.000 qm MFG 23.000 qm MFG 20.100 qm MFG 25.000 qm MFG
Teilmarkt: City West Teilmarkt: City West Teilmarkt: Potsdamer Platz Teilmarkt: City West Teilmarkt: Mediaspree
Baujahr: 1976 Baujahr: 1974 Baujahr: 2000 Baujahr: 2017 Baujahr: 1998
Foto: Hagen Dembeck
100 m 120 m
Foto: WikiMedia, Andreas Steinhoff
Foto: WikiMedia, User „Muns“
Die Pyramide Kollhoff Tower Atrium Tower Steglitzer Kreisel*
100 m/23 Stockwerke 103 m/25 Stockwerke 106 m/23 Stockwerke 120 m/30 Stockwerke
31.200 qm MFG 31.000 qm MFG 37.300 qm MFG 22.000 qm MFG
Teilmarkt: Peri.-Ost Teilmarkt: Potsdamer Platz Teilmarkt: Potsdamer Platz Teilmarkt: Peripherie-Süd
Baujahr: 1994 Baujahr: 1999 Baujahr: 1997 Baujahr: 1980
*aktuelle Umnutzung in Wohnturm
5
Marktbericht – Ausgabe 01/2018
Potenzielle Berliner Hochhausteilmärkte – der geringe Anteil typischer, hochausaffiner Nutzer
Teilmarkt Typische Lagen innerhalb des Teilmarkts das Marktpotenzial ein.
City West Ku'damm plus Seitenstraßen
Mitte 1a Friedrichstraße, Unter den Linden, Stadtmitte, Besondere Mieterstruktur in Berlin
Hausvogteiplatz
Potsdamer Platz Potsdamer Platz, Leipziger Platz Hochhäuser können nur an Standorten erfolgreich posi-
Mitte Alexanderplatz, Hackescher Markt, nördl. Fried- tioniert werden, an denen neben den städtebaulichen
richstraße Aspekten und dem Marktvolumen auch ausreichend spe-
Mediaspree Jannowitzbrücke bis Elsenbrücke, beidseitig zifische Nachfrage vorhanden ist. Klassische Mieter fan-
zur Spree den sich in Bürohochhäusern primär im Banken- und
Europacity Nördl. des Hauptbahnhofes Versicherungswesen bzw. weiteren Branchen, die weni-
Quelle: bulwiengesa
ger preissensibel gegenüber relativ hohen Hochhaus-
mieten sind.
In der Europacity stellt der „Tour Total“ ein markantes Berlin besitzt dabei eine bislang eher untypische Mieter-
Hochhaus im Teilmarkt dar. Weitere Projekte befinden struktur für Hochhäuser. Der Anteil von Banken und
sich in Planung bzw. in der Ideenphase. Finanzdienstleistern am Gesamtumsatz betrug im ver-
gangenen Jahr lediglich 3,4 %, auch wenn deren Anteil
Besonders hervorzuheben sind diese Lagen aufgrund in den angesprochenen Teilmärkten etwas höher aus-
ihrer spezifischen Mikrolagequalitäten. Während die City fällt.
West und der Alexanderplatz/Mitte für internationale
Urbanität stehen, ist es in der Europacity die Nähe zu
Anteil am Flächenumsatz nach Branchen 2008 - 2017 (in %)
den politischen Institutionen sowie zum Hauptbahnhof.
Die Mediaspree dagegen profitiert von Ihrer Lagen zwi- 100
schen den Start-up-Epizentren Kreuzberg und Fried-
80
richshain.
60
Mietsteigerungen machen Hochhäuser lukrativ
40
Da die vorhandenen Mietflächen in den zentralen Lagen 20
nahezu voll vermietet sind, sind die marktüblichen Mie-
0
ten auf dem Berliner Büroimmobilienmarkt in den letz-
City Mitte 1a Mitte Europa- Potsda- Media-
ten Jahren stark gestiegen. Mit einer Spitzenmiete von West city mer spree
nun 30 Euro/qm ist ein Mietniveau erreicht, das eine Platz
Hochhausentwicklung rechnerisch rentabel macht. Untern.-bez. DL Handel/Industrie
Banken/Finanzen Öff. Hand/Verb.
Mietsteigerung 2015 - 2017 und Spitzenmiete Abstand oben/unten: je 0,1 cm - Höhe: automatisch, Ausrichtung: oben, zentrie
TMT Andere
75 35 Höhe: 5,5 cm, Hintergrund: Hintergrund Blau2 30%
Quelle: bulwiengesa
50 30
in Euro/qm
Spezifikum auf dem Berliner Büroimmobilienmarkt ist
in %
eine verstärkte Nachfrage von TMT-Unternehmen, insbe-
25 25 sondere von Digitalunternehmen. Ausgestattet mit
hohen Summen an Venturecapital sind diese Nutzer
aktuell weniger preissensibel für Flächenangebote im
0 20
City Mitte 1a Mitte Europa- Potsda- Media-
Zentrum und auch in Hochhäusern.
West city mer spree
Platz
Mietentwicklung 2015 - 2017
Ebenso stellen Co-Working-Anbieter wie beispielsweise
WeWork eine neue Nutzergruppe dar. So mietete sich
Spitzenmiete Q4 2017
das amerikanische Unternehmen zuletzt mit 13.000 qm
Quelle: bulwiengesa
MFG im Atrium Tower und über 6.100 qm MFG im Upper-
DatenWest
für Grafiken – gelbe Felder sind mit Formeln/Bezügen hinterlegt! -
01 in (bestehende) Hochhausflächen ein.
Einschränkend wirken sich an Standorten wie dem Pots-
damer Platz oder Mitte 1a vor allem fehlende Flächenpo-
tenziale aus. Für die anderen Standorte schränkt – noch
6
Marktbericht – Ausgabe 01/2018
Auswahl an Neubauprojekten in Bürohochhäusern
Gesamtgröße Büroanteil Höhe in Meter/
Nr. Objektname Adresse Teilmarkt Fertigstellung
in qm MFG in % Stockwerke
Entwicklungsstatus: Fertiggestellt
1 Zoofenster Kantstraße City West 2012 39.000 20 % 118/32
2 UpperWest Kantstraße City West 2017 42.000 50 % 119/29
Entwicklungsstatus: in Bau
3 Spreeturm Am Postbahnhof Mediaspree 2019 14.500 100 % 70/20
Entwicklungsstatus: Planung konkret
4 The Westlight Budapester Straße City West 2019 22.100 88 % 60/15
Ehem.
5 Ernst Reuter Platz City West 2020 19.600 100 % 47/15
Telekomhochhaus
Hedwig Wachenheim
6 Stream Mediaspree 2021 45.000 96 % 90/25
Straße
7 East Side Tower Helene Ernst Straße Mediaspree 2021 60.000 100 % 140/35
Hochhaus
8 Europaplatz Europacity 2021 22.700 100 % 84/21
am Europaplatz
Entwicklungsstatus: Ideenphase
Gleisdreieck -
9 Luckenwalder Straße Kreuzberg 2022 100.000 50 % 90/-
Urbane Mitte
Hochhaus Campus
10 Heidestraße Europacity 2022 30.000 100 % 70/-
am Nordhafen
Hochhaus
11 Invalidenstraße Europacity 2024 35.000 60 % 100/-
am Hauptbahnhof
Mitte/
12 Diverse Alexanderplatz 2025 - - >100/-
Alexanderplatz
13 Hardenbergtower Hardenbergplatz City West 2025 - - 209/52
Übersichtskarte bestehender Bürohochhäuser und Neubauprojekte
Legende
Fertiggestellt/Bestand
In Bau
Planung konkret
Ideenphase
7
Marktbericht – Ausgabe 01/2018
Hochhaus als exklusive Adresse – nur wenige Neubauflächen tatsächlich verfügbar sind.
für Mieter und Investoren Die Leerstandsquoten sind entsprechen niedrig.
Hochhäuser besitzen ein hohes repräsentatives Poten- Für die kommenden fünf Jahre kann mit durchschnittlich
zial. Dabei ist es nach wie vor primär die Lage, die einem rd. 300.000 qm MFG p. a. an Neubauflächen in Berlin
Objekt Attraktivität verleiht. Ergänzend wird mittlerweile gerechnet werden. Auf die potenziellen Hochhausteil-
Marketing betrieben, um aus einem Objekt ein märkte in den zentralen Lagen Berlins entfällt mit etwa
Signature-Gebäude zu machen. So gelingt es, dem 175.000 qm MFG p. a. mehr als die Hälfte des jährlichen
Gebäude Prestige zu verleihen und in der Folge höhere Neubauvolumens.
Mieten als im direkten Umfeld zu erzielen. Vor allem in
Frankfurt finden sich hierfür einige Beispiele für Bürohochhäuser mit über 60 Metern Höhe spielten in
Gebäude mit besonderen „Branding“. den vergangenen Jahren kaum eine Rolle. Seit 2008 wur-
den lediglich rund 40.000 qm MFG Bürofläche in Hoch-
In Berlin haben dagegen bislang nur wenige Hochhäuser hausneubauten dieser Größenordnung realisiert.
ein derartiges Markenpotenzial. Lediglich die neuen
Türme Zoofenster und das UpperWest in der City West Fokus auf den Immobilieninvestmentmarkt
kommen diesen Strukturen nahe. Zukünftig könnten
auch die Neuentwicklungen am Alexanderplatz ein sol- Neben dem Ansehen sind die Objekte auch wegen ihres
ches Branding erhalten, wobei die Alleinlagen am Haupt- Volumens beliebte Investmentobjekte. So wurden für
bahnhof oder in der Mediaspree noch ausichtsreicher das UpperWest circa 400 Mio. Euro (im Rahmen eines
scheinen. Portfoliodeals) bezahlt, die Bürotürme am Potsdamer
Platz erzielten im Ensemble gar einen Kaufpreis von 1,1
Zyklik in der Hochhausentwicklung Mrd. Euro.
Neben den Objekt- und Lageparametern ist auch das Im Zeitverlauf sind gerade wegen der anhaltenden Nied-
Timing ein wesentlicher Faktor für eine erfolgreiche rigzinsphase hohe Differenzen hinsichtlich der Kauf-
Positionierung von Bürohochhäusern. Dabei ist die Bau- preise zu beobachten. Objekte in zentralen Lagen der
tätigkeit weltweit meist einer sehr hohen Volatilität und deutschen A-Städte konnten zuletzt hohe Kaufpreisauf-
Zyklik unterworfen. Diese fällt im Bürosegment deutlich schläge verzeichnen und ihren Wert deutlich steigern.
ausgeprägter aus als beispielsweise auf dem Wohnungs- Hingegen können die Preise für Objekte mit geringeren
markt. Qualitäten in peripherer Lage in einigen Städten auch
fallen.
Angebots- Nachfrageverhalten in qm MFG
Derzeit herrscht speziell auf dem Berliner Büromarkt ein
Ø Neubau p.a. Ø Umsatz p.a. Leerstand in %
Teilmarkt
2013 - 2017 2013 - 2017 2017 günstiges Investitionsklima. Besonders variabel nutz-
bare Multi-Tenant-/Multi-Use-Gebäude in den zentralen
City West 7.406 36.307 2,8
Lagen haben bei nationalen sowie internationalen Inves-
Mitte 1a 5.211 90.627 1,3
toren sehr hohes Ansehen. Vor allem weil die Kaufpreise
Potsdamer
Platz
4.240 37.192 2,9 weiterhin noch unter international vergleichbaren Märk-
Mitte 41.171 80.500 0,4
ten liegen. Dies sollte sich insbesondere die Stadt hin-
sichtlich ihrer zukünftigen Entwicklung zu Nutze machen
Mediaspree 19.585 53.960 0,6
– aber auch entsprechende Risiken einkalkulieren.
Europacity 35.806 21.965 0,2
∑ 113.419 320.551 Regelwerk für Hochhausentwicklungen
Quelle: bulwiengesa
Aktuell findet die Entwicklung von Bürohochhäusern in
Berlin noch ohne ein stadtübergreifendes und aus stadt-
Trotz der hohen Nachfrage ist die aktuelle Marktlage in planerischer Sicht schlüssiges Konzept statt. Dabei ist zu
Berlin gekennzeichnet von einer geringen Flächenver- beobachten, dass sich die Entwicklung vorwiegend auf
fügbarkeit und dennoch verhaltenen Neubauvolumina. wenige Standorte konzentriert, die v. a. bei zahlungskräf-
Im vergangenen Jahr wurden lediglich rund 100.000 qm tigen Mietern und Investoren gesucht sind.
MFG auf dem Gesamtmarkt der deutschen Hauptstadt
fertiggestellt. Dabei entfällt rund die Hälfte auf die ange- Ein neues Leitlinienkonzept würde helfen, Investoren
sprochenen innerstädtischen Teilmärkte. Der Anteil an und lokal engagierten Unternehmen einen festen Orien-
spekulativen Neubauten ist dabei sehr gering, sodass tierungsrahmen bei der Entwicklung zu geben und klare
„Spielregeln“ zu definieren. Dabei kann die Konzentra-
8
Marktbericht – Ausgabe 01/2018
Tatsächlich realisierte Kaufpreise von deutschen Büro-Türmen im Zeitverlauf
Berlin, Rocket Tower Frankfurt, T11
Verkaufspreis in Mio. Euro Verkaufspreis in Mio. Euro
150 150
100 100
50 50
0 0
2004 2005 2014 2017 1990 2006 2010 2013 2017
Foto: flickr, Henning Klokkeråsen Transaktionsjahre Transaktionsjahre
Gebäudestruktur Multi-Tenant Gebäudestruktur Multi-Tenant
MFG in qm 26.200 MFG in qm 9.400 Daten
Büroanteil 100 % Büroanteil 100 % Bürofläc
Fertigstellung 1998 Fertigstellung 1972 (Erstfertigstellung)/2013 (Sanierung)
Teilmarkt Friedrichshain-Kreuzberg Teilmarkt Bankenviertel Transakt
Hauptmieter Rocket Internet, Zalando Hauptmieter Gleiss Lutz
München, SZ-Verlagsgebäude Frankfurt, MAC
Verkaufspreis in Mio. Euro Verkaufspreis in Mio. Euro
250
250
200 200
150 150
100 100
50 50
0 0
2007 2013 2018 2007 2015 2017
Transaktionsjahre Transaktionsjahre
Foto: WikiMedia, Harald Bischoff
Gebäudestruktur Single-Tenant Gebäudestruktur Multi-Tenant
MFG in qm 48.000 MFG in qm 54.000 Daten
Büroanteil 100 % Büroanteil 100 % Bürofläc
Fertigstellung 2008 Fertigstellung 2004
Teilmarkt Zamdorf/Moosfeld Teilmarkt Flughafen Kaufprei
Hauptmieter Süddeutsche Zeitung Hauptmieter Dell
Hamburg, HTC - HafenCity Gate Düsseldorf, Seestern Tower
Verkaufspreis in Mio. Euro Verkaufspreis in Mio. Euro
200 100
150 75
100 50
50
25
0
0
2004 2015 2017
2002 2006 2017
Transaktionsjahre
Foto: WikiMedia, Alexander Savin
Transaktionsjahre
Gebäudestruktur Multi-Tenant Gebäudestruktur Multi-Tenant
MFG in qm 26.000 MFG in qm 24.000 Daten
Büroanteil 100 % Büroanteil 50 % Bürofläc
Fertigstellung 1996 Fertigstellung 2002
Teilmarkt HafenCity Teilmarkt Seestern Kaufprei
Hauptmieter Diverse Hauptmieter Diverse
9
Marktbericht – Ausgabe 01/2018
tion von Hochhäusern auf wenige innerstädtische Stand- nen – wie in den aktuellen Jahren – massive Wertge-
orte weiter verstärkt, aber auch neue Gebietsentwicklun- winne gegenüberstehen. Eine Verdoppelung des Gebäu-
gen in dezentralen Lagen ermöglicht werden. Diese dewertes innerhalb weniger Jahre ist derzeit jedoch eine
könnten beispielsweise entlang des Berliner S-Bahn- Besonderheit Berlins.
Rings oder auf dem Entwicklungsband hin zum BER
abzielen. Die Zahlen für den Berliner Büroimmobilienmarkt zeigen
deutlich: Berlin befindet sich in einem Aufschwung - hin-
Eine Entwicklung von Bürohochhäusern in dezentralen sichtlich der Mieterträge wie auch hinsichtlich steigen-
Lagen ist nicht unproblematisch, da diese in Zeiten fal- der Preise und entsprechend fallender marktüblicher
lender Marktparameter oft als erstes durch beispiels- Renditen. Wenn man die Marktzahlen betrachtet, signali-
weise steigende Leerstände bzw. sinkenden Mieten sieren sie „Kein Risiko!“ – zumindest nicht mittelfristig.
betroffen sind.
Eine Gefahr besteht in einer nachlassenden Bedeutung
Hierbei ist es Aufgabe der Stadtplanung, ein nachhalti- der Digitalbranche und einen Rückgang des aktuellen
ges Konzept zu entwickeln und zu entscheiden, ob Büro- Volumens des Venturecapitals im Markt. Ähnliches war
hochhäuser zukünftig als zentrale städtebauliche in der Vergangenheit in verschiedenen Krisen wie bei-
Leuchttürme fungieren oder als nutzungsverdichtete spielsweise der Dotcom-Blase zu beobachten. Eine Wie-
Hotspots verteilt auf dem Stadtgebiet entstehen sollen. derholung solcher Zyklen hätte einige Auswirkungen auf
den Büroimmobilienmarkt.
Entwicklung mit Augenmaß
Büroimmobilienmärkte waren aber schon immer zykli-
Eine Weiterentwicklung des Berliner Büromarktes muss scher als etwa Wohnungsmärkte und werden es voraus-
trotz einer aktuellen Flächenknappheit behutsam ange- sichtlich auch bleiben. Zu sehr hängen sie unmittelbar
gangen werden, besonders vor der Hintergrund der von Wirtschaftszyklen ab. Daher ist der Zeitpunkt, zu
angesprochenen Zyklik auf dem Büroimmobilienmarkt. dem ein Bürohochhaus final geplant, errichtet und ver-
mietet wird, essenziell für seinen Erfolg – sowohl als
Eine Abschätzung von sogenannten Baumassen über Investment wie auch als städtebauliche Ergänzung.
mehrere Jahrzehnte und eine nachvollziehbare Vergabe
von entsprechenden Baurechten ist dabei die beste Mit einem weiteren wirtschaftlichen Erstarken Berlins
Garantie für eine hohe Gebäude- und Nutzungsqualität, werden Bürohochhäuser auf jeden Fall auch jenseits der
die keine Standorte mit Investitionsruinen hinterlässt. absehbaren Zyklen langfristig tragfähig. Die wichtige
stadtentwicklungspolitische Aufgabe für die Zukunft ist
Die Zukunft von Hochhäusern in Berlin – ein Regelwerk, das perspektivisch klärt, ob Hochhäuser
wer, wo und wie viele? eine Stadtkrone im Zentrum bilden oder an verschiede-
nen Standorten im Stadtgebiet eine Verdichtung von
Neben Höhe, Sichtbarkeit und oftmals städtebaulicher Nutzungen bewirken sollen.
Dominanz ist vor allem das Kapitalvolumen von Büro-
hochhäusern ein Merkmal, das entscheidend für die
Beurteilung von Investoren und Stadtplanern ist. Der
Blick auf zurückliegende Transaktionen von deutschen
Bürohochhäusern (Seite 9) zeigt, dass die Preisamplitu-
den je nach Marktbedingung beträchtlich waren und
wohl auch weiterhin sind. Massiven Wertverlusten kön-
Über die Marktberichte
Die Berliner Sparkasse hat sich am regionalen Immobilienfinanzie- Berliner Gewerbeimmobilienmarkt regelmäßig näher beleuchtet. Im
rungsmarkt als einer der größten Marktteilnehmer positioniert und Fokus stehen Standorte oder Marktsegmente, über die üblicherweise
verzeichnet starke Zuwachsraten. Sie bietet maßgeschneiderte Finan- weniger oder nicht in diesem Detailierungsgrad berichtet wird, die
zierungsmodelle in einem der dynamischsten Immobilienmärkte Euro- aber dennoch einen bedeutenden Anteil am Berliner Gewerbeimmobi-
pas. Um ihre Geschäftspartner und die interessierte Öffentlichkeit zu lienmarkt haben.
informieren, wird in Zusammenarbeit mit bulwiengesa der
Impressum
Berliner Sparkasse bulwiengesa AG
Gewerbliche Immobilienfinanzierung Wallstraße 61
Tel.: 030/869 589 50 10179 Berlin
www.berliner-sparkasse.de/if +49 30 278768-0
10www.berliner-sparkasse.de
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