Marktbericht Mietwohnungen München 2011 - www.bunz-co.de
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Marktbericht Mietwohnungen München 2011
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Inhaltsverzeichnis
1 Vorwort zum Wohnungsmarkt München 4
2 Rahmenbedingungen des Immobilienmarktes München 5
2.1 Allgemeine wirtschaftliche Entwicklung Münchens 5
2.2 Wohn- und Freizeitwert Münchens 6
2.3 Soziodemographische Rahmendaten 6
3 Wohnungsmarkt in München 8
3.1 Rahmendaten 8
3.1.1 München ist der begehrteste Wohnort unter den deutschen Großstädten 8
3.1.2 Hohe Wohnqualität in den zentralen Münchner Wohnlagen 8
3.1.3 Kurzcharakteristiken der zentralen Münchner Wohnlagen 9
3.1.4 Hohe Bautätigkeit in München 11
3.1.5 Mieten in München werden weiter steigen 12
3.2 Mietwohnungsmarkt in den Münchner Teilräumen 15
3.2.1 Das Angebot von Mietwohnungen 15
3.2.2 Zu- und Abschläge beim Mietpreis durch Wohnungsgrößen 19
3.2.3 Zu- und Abschläge beim Mietpreis durch die Ausstattung 19
3.3 Aktuelle Mietwohnungsprojekte 20
3.4 Zielgruppenanalyse Münchner Mietermarkt 22
3.5 Besonderheiten sanierter Altbauten in München 24
4 Büromarkt München 24
5 Einzelhandelsmarkt München 26
6 Ableitungen und Outlook 28
7 Bunz & Company als strategischer Partner 29
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1 VORWORT ZUM WOHNUNGSMARKT MÜNCHEN Der Boom auf dem Wohnimmobilienmarkt Besonders gefragt waren auch 2010 die zentra- München hielt auch 2010 an. Mieten und Preise len Lagen Münchens, die sich durch eine hohe für Bestands- und Neubauwohnungen erreich- Urbanität, gute bis sehr gute Wohnlagen und ten Rekordwerte, mit denen Anfang 2008 nie- einem attraktiven Altbaubestand auszeichnen. mand gerechnet hätte. Damit konnte München Neben Qualität und Ausstattung der Wohnun- seine Position als teuerste Stadt Deutschlands, gen ist die entsprechende Mikrolage Vorausset- gefolgt von Hamburg und Frankfurt, weiterhin zung für eine langfristige erfolgreiche Vermie- behaupten. tung. München verfügt aufgrund seiner attraktiven Wichtigster Erfolgsfaktor ist jedoch der Mieter. Lage in Deutschland und der positiven sozio- Denn nur ein Mieter mit einwandfreier Bonität ökonomischen Rahmenbedingungen über ein und besten Referenzen ist Garant für regelmä- sehr gutes Vermietungspotenzial. Der steigen- ßige Mieteinnahmen und ein reibungsloses de Bedarf nach Wohnraum in München spricht Mietverhältnis. dabei für eine erfolgreiche Vermietung sowohl von Neubau- als auch Bestandswohnungen. In Wie Sie bei einer Neuvermietung durch unsere München herrscht traditionell ein sehr geringer Dienstleistung profitieren, erläutere ich Ihnen Leerstand (Fluktuationsreserve
2 RAHMENBEDINGUNGEN DES IMMOBILIENMARKTES MÜNCHEN
2.1 Allgemeine wirtschaftliche Entwicklung Münchens
Die Stadt München gehört mit einer Brutto- so genannte Münchner Mischung sowie die
wertschöpfung von ca. 657 Mio. Euro, mit ca. breit gestreute Bildungslandschaft tragen zu
695.000 SVP-Beschäftigten und einer Kaufkraft einem prosperierenden Wirtschaftsleben bei.
von knapp 26.000 Euro pro Einwohner zu den Hinsichtlich Bruttowertschöpfung, Beschäftig-
führenden Wirtschaftsstandorten in Deutsch- tenzahlen als auch Kaufkraft kann München seit
land und Europa. In nationalen wie internati- den 90er Jahren durchweg positive Werte auf-
onalen Rankings (Prognos, IW Consult, Urban weisen.
Land Institute) belegt der Standort München
bzw. auch die Region jeweils einen der vorde- Namhafte national wie international operieren-
ren Ränge. München zeichnet sich durch einen de Unternehmen und Konzerne darunter BMW,
breiten Branchenmix von Unternehmen aus Siemens, Allianz, Munich Re, MAN, E.On,
dem verarbeitenden Gewerbe, den unterneh- Krauss Maffei, Linde, EADS, Infineon, Langen-
mensbezogenen Dienstleistungen, dem Medi- scheidt, Max-Planck und Fraunhofer haben in
enbereich, Unternehmen aus Forschung und München ihren Sitz. Der Flughafen München
Entwicklung, aus der Finanzdienstleistungs- hat mit einem Passagieraufkommen von ca.
branche sowie Unternehmen von Zukunfts- 45 Mio. Personen und einem Frachtaufkom-
branchen (u. a. Life Science) aus. Zusätzlich gilt men von 270.000 Tonnen pro Jahr nach Frank-
München mit seinen beiden Eliteuniversitäten furt die Position des zweitgrößten Flughafens
LMU und TU und zahlreichen weiteren Bil- in Deutschlands inne und bildet damit für die
dungseinrichtungen als einer der bedeutends- Stadt und die Region ein wichtiges wirtschaftli-
ten Wissenschaftsstandorte Deutschlands. Die ches Standbein.
SVP - Beschäftigtenentwicklung München 2000 – 2010
700
690
in 1.000
680
670
660
650
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Quelle: RIWIS
Die Entwicklung der SVP-Beschäftigten war in Bis zum Jahr 2020 wird sich die Zahl um 8 % auf
den Jahren 2007 bis 2010 wieder positiv nach- rund 750.000 SVP-Beschäftigte erhöhen. Die
dem in den Vorjahren Rückgänge bzw. Stag- Arbeitslosenquote lag im Jahr 2010 im Durch-
nation im Zuge der Dotcom-Krise zu verzeich- schnitt bei 4,7 % und damit deutlich unterhalb
nen waren. 2010 wurden in München knapp der meisten anderen deutschen Großstädte.
695.000 SVP-Beschäftigte gezählt.
5 www.bunz-co.de
2.2 Wohn- und Freizeitwert Münchens
München zählt aufgrund seiner hohen Umwelt-, toren“ gewinnen sie für die hier lebende Bevölke-
Lebens- und Freizeitqualität zu den beliebtes- rung, und damit auch im Wettbewerb um Inves-
ten Großstädten in Deutschland. Inbegriffe der toren und qualitativ hochwertige Arbeitsplätze,
Münchner Lebensart sind Biergärten, das Okto- zunehmend an Bedeutung.
berfest und der Viktualienmarkt. Der hohe Frei-
zeitwert ist neben einem vielfältigen Angebot München gehört bundesweit zu den begehrtes-
an Theatern, Kinos, Restaurants und Gaststät- ten Wohnstandorten. Der hohe Freizeitwert ist
ten sowie dem Englischen Garten als größtem neben den positiven wirtschaftlichen Rahmen-
Grün- und Naherholungsgebiet innerhalb der bedingungen ausschlaggebend für das sehr gute
Stadtgrenzen vor allem durch das Umland mit- Image als Wohnstandort. Trotz der mit Abstand
begründet. Hier sind besonders die Alpen, das im bundesdeutschen Vergleich höchsten Preise
Alpenvorland mit zahlreichen Naturschönheiten und Mieten bei Wohnimmobilien verzeichnet
und Kulturstätten sowie die zahlreichen Badeseen München über die Jahre hinweg steigende Zu-
wie Starnberger See und Ammersee in nächster zugszahlen und damit eine hohe Nachfrage auf
Umgebung zu nennen. Als „weiche Standortfak- dem Wohnimmobilienmarkt.
2.3 Soziodemographische Rahmendaten
Nach leichten Einwohnerrückgängen durch Ab- Trend eine wachsende Geburtenziffer ausgewie-
wanderungen ins Umland seit Mitte der 90er sen. Analog der allgemeinen demographischen
Jahre, ist seit der Jahrtausendwende eine kon- Entwicklung nimmt der Anteil der Senioren (65
tinuierlich positive Bevölkerungsentwicklung Jahre und älter) seit Jahren zu. Die Stadt Mün-
festzustellen, die u. a. auf den Trend der Land- chen zählt aktuell gut 793.000 Haushalte. Mit
Stadt-Bewegung sowie auf die positiven wirt- über 82 % dominieren die 1- und 2-Personen-
schaftlichen Rahmenbedingungen zurückzufüh- Haushalte.
ren ist. Aufgrund dieser günstigen Rahmendaten
erwarten die amtlichen Statistiken einen anhal- Die mit der Einwohnerentwicklung und der zu-
tenden, deutlichen Einwohnerzuwachs für das nehmenden Individualisierung verbundene auch
Stadtgebiet von ca. 120.000 Einwohnern bis zukünftige Haushaltszunahme sichert eine stabile
2025. Seit 2005 wird entgegen dem allgemeinen Wohnungsnachfrage in der Metropole.
Einwohner- und Haushaltsentwicklung München 2000 – 2020
1.450 850
1.400 820
Einwohner in 1.000
Haushalte in 1.000
1.350 790
1.300 760
1.250 730
1.200 700
2000 2005 2010 2015 2020
Quelle: RIWIS
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7 www.bunz-co.de
3 WOHNUNGSMARKT IN MÜNCHEN
3.1 Rahmendaten
3.1.1 München ist der begehrteste Wohnort unter den deutschen Großstädten
München gehört aufgrund seiner günstigen sondere in den großen Entwicklungsarealen
wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und (Ackermannbogen, Messestadt-Riem, Bahnach-
dem hohen Freizeitwert zu den gefragtesten se Hauptbahnhof-Laim-Pasing, Freiham) bzw.
Wohnstandorten in Deutschland. Die hohe den Kasernenarealen (Funk-Kaserne, Prinz-Eu-
Nachfrage sorgt entsprechend für hohe Kauf- gen-Kaserne) geschaffen. Seit einigen Jahren
preise und Mieten. Diese haben mit ø 3.900 gewinnt der Mietwohnungsbau als Anlagepro-
Euro/qm bzw. 12,80 Euro/qm (2010) unter den dukt zunehmend an Bedeutung. In einem be-
deutschen Großstädten das höchste Niveau. grenzten Rahmen erfährt auch das Luxus-Seg-
ment eine wachsende Bedeutung.
Aufgrund anhaltender Zuzüge ist der Woh-
nungsmarkt von einem knappen Angebot Der Wohnungsleerstand in München ist gemäß
insbesondere im unteren und mittleren Preis- dem Techem-empirica Leerstandsindex mit ei-
segment geprägt. Das Institut der deutschen ner Leerstandsquote von 1,1 % quasi nicht exis-
Wirtschaft prognostiziert für die Landeshaupt- tent. Hier handelt es sich folglich lediglich um
stadt einen Anstieg der Wohnraumnachfrage eine für den Wohnungsmarkt sinnvolle Mobili-
bis 2025 um 13 %. Dem begegnet die Stadt tätsreserve.
durch die Schaffung entsprechender Angebo-
te (München-Modell, Einkommensorientierte
Förderung) und hat das bundesweit größte
kommunale Wohnungsbauprogramm aufge-
legt. Angebote werden im Stadtgebiet insbe-
3.1.2 Hohe Wohnqualität in den zentralen Münchner Wohnlagen
Zu den begehrtesten Lagen im Münchner Laim, Sendling und Giesing zählen zu den noch
Stadtgebiet gehören seit jeher Altbogenhau- verhältnismäßig günstigeren der zentralen
sen/Herzogpark, Zentrum (Altstadt-Lehel/Lud- Münchner Wohnlagen, jedoch sind auch hier
wigsvorstadt-Isarvorstadt), Nymphenburg und gerade in den letzten ein bis zwei Jahren deut-
Englischer Garten. Schwabing/Maxvorstadt um liche Aufwertungsprozesse durch den Neubau
die Kaiserstraße und Römerstraße ist ebenfalls hochwertiger Wohnungen in Gang gesetzt wor-
zu den absoluten Top-Adressen zu zählen. den. Insbesondere das Westend findet durch
die Sanierung von Altbauten steigende Beliebt-
Einer immer größeren Beliebtheit erfreuen sich heit, die Qualität der Bausubstanz ist innerhalb
seit einigen Jahren zunehmend Haidhausen/Au, des Viertels jedoch noch sehr heterogen.
Neuhausen und Schwabing/Maxvorstadt im
Bereich der Universität (Schellingstraße/Augus-
tenstraße).
8 www.bunz-co.de
Wohnungen in München
3.1.2 Hohe Wohnqualität in den zentralen Münchner Wohnlagen
3.1.3 Kurzcharakteristiken der zentralen Münchner Wohnlagen
Das Zentrum setzt sich zusammen aus den bens sowie die schwul-lesbische Szene machen
Stadtbezirken Altstadt-Lehel und Ludwigsvor- den besonderen Charme aus.
stadt-Isarvorstadt. Darin ist eine sehr hetero-
gene Struktur anzutreffen: kaum Wohnbevöl- Haidhausen/Au hat die gleiche räumliche Ab-
kerung in der von Touristen, Einzelhandel und grenzung wie der Stadtbezirk Au-Haidhausen
Büros dominierten Altstadt, prächtige histori- und stellt eine dicht bebaute Vorstadt aus der
sche Fassaden sowie großbürgerliches Wohnen Gründerzeit dar. Die Wandlung zum Szenevier-
im Lehel. Das Glockenbachviertel und Gärtner- tel ist nahezu vollzogen. Das breite Kulturange-
platzviertel in der Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt bot, u. a. mit Gasteig, Muffatwerk, Auer Dult
wandelt sich zusehends von einem gemischten und Nockherberg unterstreicht die Bedeutung
Wohn- und durch Handwerk geprägtes Gewer- von Haidhausen/Au für das kulturelle Stadtle-
bequartier zu einem attraktiven Wohnquartier ben. Das Herzstück der Au bildet der quadra-
mit hohem Anteil an Gastronomie und Dienst- tische Mariahilfplatz rund um die neugotische
leistungen. Die hohe bauliche Dichte und das Mariahilf-Kirche.
Image als das Zentrum des Münchner Nachtle-
9 www.bunz-co.de
Altbogenhausen/Herzogpark ist die exklusivste Nymphenburg dominiert den Stadtteil, der
Lage im Stadtbezirk Bogenhausen, der bis an Nymphenburger Schlosspark bietet Grün- und
die östliche Stadtgrenze reicht. Repräsentative Erholungsflächen, die für die ganze Stadt von
historische- bzw. Jugendstil-Fassaden, freiste- Bedeutung sind. Nymphenburg ist ein reprä-
hende Villen im Neubau und Altbau, die von sentatives, großbürgerliches Villenviertel seit
Botschaftern, Werbeagenturen, Rechtsanwalts- Ende des 19. Jahrhunderts und gilt bei Vielen
kanzleien und Medienstars bewohnt und ge- als die beste Wohnlage Münchens.
nutzt werden sowie hohe Gartenmauern cha-
rakterisieren diesen Teilraum. Die Wohnlage Laim hat die gleiche räumliche
Abgrenzung wie der Stadtbezirk Laim. Die
Die Wohnlage Englischer Garten ist sehr klein- Wohnlage ist geprägt durch Einfamilienhäuser,
räumig und ein Teil des Stadtbezirks Schwa- Villenkolonien und Wohnanlagen mit teilweise
bing-Freimann. Da der Isarring hier im Tunnel gemeinnützigen, mehrgeschossigen Wohn-
verläuft, zeichnet sich die Wohnlage durch eine blocks. Als ehemaliges Arbeiterviertel zeichnet
beschauliche Ruhe aus. Die unmittelbare Nähe sich Laim heute durch eine breit gemischte Be-
zum Englischen Garten und die großzügige wohnerstruktur aus. Da Laim weitgehend kein
Durchgrünung der Gärten und Freiflächen sind eigenes Flair besitzt, ist es vergleichsweise güns-
charakteristisch. tig. Nahversorgung wird an der Fürstenrieder
Straße angeboten.
Schwabing/Maxvorstadt ist der südliche Teil
des Stadtbezirks Schwabing-Freimann, der bis Das Westend bildet im Wesentlichen den Stadt-
an die nördliche Stadtgrenze reicht. Die Max- bezirk Schwanthalerhöhe und ist eines der ur-
vorstadt stellt das Zentrum des klassizistischen banen Viertel Münchens. Viele verschiedene
München dar. Erholung bietet der Alte Bota- Nationen und soziale Schichten wohnen in
nische Garten. Kunst, Kultur und Wissenschaft den das Stadtbild bestimmenden Genossen-
prägen die Maxvorstadt. Die Universitäten schaftssiedlungen aus der Zeit um 1900. Das
sorgen für eine hohe Tagesbevölkerung und alte Messezentrum westlich der Theresienwiese
ein etabliertes Nachtleben. Schwabing ist be- ist durch die Verlagerung der Messe München
sonders durch die Leopoldstraße zwischen Sie- nach Riem frei geworden, die neue Bebauung
gestor und Münchner Freiheit als Flaniermeile darauf weitgehend abgeschlossen. Das West-
bekannt. Geprägt wird Schwabing auch durch end ist eines der Viertel in München, das aktuell
Stadtvillen und gründerzeitliche Bürgerhäuser den größten Aufwertungsprozess durch Gentri-
sowie die zahlreichen Jugendstil-Fassaden. Die fication erfährt.
Münchner Freiheit ist das wichtigste Stadtteil-
zentrum Münchens und bietet ein diversifizier- Bei allen charakterisierten Wohnlagen ist Urba-
tes Einzelhandelsangebot. Die Nähe zum Engli- nität ein wichtiger Standortfaktor. Sie alle ver-
schen Garten, die optimale Verkehrsanbindung fügen über einen mehr oder weniger hohen
und die kulturellen Einrichtungen begründen und attraktiven Altbaubestand, der vor allem in
das hohe Preisniveau. den innerstädtischen Lagen Potenzial für Lieb-
haberpreise bietet. Aufwertungsprozesse durch
Neuhausen ist der östliche Teil des Stadtbezirks Gentrification spielen abgesehen von den sehr
Neuhausen-Nymphenburg. Das ehemalige Ar- guten Wohnlagen die tragende Rolle und sind
beiterviertel wandelt sich zusehends in ein teu- Ursache für die überwiegend hohen Mietni-
res „In-Viertel“. Der Rotkreuzplatz ist das Stadt- veaus und positiven Mietpreisentwicklungen.
teilzentrum mit diversen Einzelhändlern sowie
Cafés und Restaurants. Ein breites Kulturange-
bot aus Live-Bühnen, Kino, Theater, Museen
und kleinen Galerien lockt die Bevölkerung
nicht nur aus dem Viertel an.
Nymphenburg ist der westliche Teil des Stadt-
bezirks Neuhausen-Nymphenburg. Das Schloss
10 www.bunz-co.de3.1.4 Hohe Bautätigkeit in München
In München werden jährlich durchschnittlich Differenz zu den tatsächlich fertig gestellten
knapp 5.500 Wohnungen fertig gestellt. Diese Wohnungen signalisiert die deutliche Angebots-
sind allen Segmenten zuzuordnen (Miet-, Eigen- lücke.
tumswohnungen in Ein- und Mehrfamilienhäu-
sern). Der Großteil entfällt auf Eigentumswoh- Gegenwärtig existieren in der Stadt knapp
nungen. Zur Deckung der hohen Nachfrage in 747.000 Wohnungen. Dies entspricht einer Stei-
allen Segmenten hat München das ehrgeizigste gerung von 6,5 % seit 2000, während die Zu-
Wohnbauprogramm in Deutschland. Die Stadt nahme der Haushalte im gleichen Zeitraum bei
strebt den Neubau von 7.000 Wohnungen pro 10 % lag.
Jahr an, allerdings ist die Bautätigkeit 2009 mit
knapp 4.000 Wohnungen erneut gesunken. Die
Wohnbauaktivität in München 2000 bis 2009
Jahr Baugenehmigungen Baufertigstellungen Wohnungsbe-
stand
Wohnungen in davon in MFH Wohnungen in davon in MFH
Wohngebäuden Wohngebäuden
2000 5.995 81,3 % 5.666 85,7 % 701.221
2001 6.137 80,4 % 3.439 84,9 % 703.665
2002 5.256 84,3 % 3.337 77,3 % 706.446
2003 5.001 81,2 % 3.065 81,7 % 708.971
2004 6.092 79,1 % 6.918 82,0 % 715.703
2005 7.719 87,3 % 4.655 83,5 % 720.084
2006* 7.090 80,5 % 14.536 84,4 % 734.741
2007 4.498 81,4 % 4.200 83,7 % 738.858
2008 5.427 82,8 % 4.650 86,1 % 743.266
2009 5.237 86,7 % 3.983 90,9 % 746.912
∅ 5.845 82,6 % 5.445 84,2 % + 6,5 %
* Nachmeldungen fertiggestellter Wohnungen, keine reelle Fertigstellung im Jahr 2006 Quelle: RIWIS
11 www.bunz-co.de3.1.5 Mieten in München werden weiter steigen
Die Wirtschaftskrise hat am Münchner Wohnim- Angesichts geringer Bautätigkeit, einer unter-
mobilienmarkt einen regelrechten Boom ausge- durchschnittlichen Eigentumsquote in München
löst. Durch die aktuellen positiven Konjunktur- und eines weiteren Anstiegs der Haushaltszah-
aussichten ist auch in den nächsten fünf Jahren len wird es auch zukünftig zu einer anhaltend
ein weiterer Anstieg der Mieten in der Metropole starken Nachfrage nach Mietwohnungen ins-
München zu erwarten. Dieser wird zwar mode- besondere im Bestand kommen. Hier ist mit ei-
rater ausfallen als in den Jahren 2009 und 2010 nem Anstieg bis 2015 auf durchschnittlich rund
(+2,4 %), doch ein geringes Angebot bei erhöh- 12 Euro/qm (+1,3 % p. a.) zu rechnen, die Spit-
ter Nachfrage und gestiegenen Baukosten lässt zenmiete wird voraussichtlich bei ca. 15,60 Euro/
die Neubaudurchschnittsmieten bis 2015 vor- qm liegen. Auch bei der Wiedervermietung
aussichtlich um 1,3 % p. a. auf ca. 13,70 Euro/ kann in bestimmten Lagen und Objekten in den
qm ansteigen. Im Spitzensegment werden sich nächsten Jahren mit so genannten Liebhaber-
die Mieten bei ca. 18,10 Euro/qm bewegen. In preisen gerechnet werden, die die Spitzenmieten
ausgewählten Lagen und Objekten können auch deutlich übertreffen.
zukünftig noch deutlich höhere Mieten erzielt
werden.
Entwicklung und Prognose der Durchschnittsmieten für München
14,00
13,00
12,00
11,00
Euro/qm
10,00
9,00
8,00
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
Quelle: RIWIS
––– Bestand ––– Neubau
Hinweis: Ab 2011 Prognosewerte
Entwicklung der Bestands-Mieten in den Münch- zielt werden. Die höchste Durchschnittsmiete
ner Wohnlagen zeigt nach oben wird im Englischen Garten mit 13,50 Euro/qm
aufgerufen, aber auch in Laim und im Westend
Im Zeitraum 2000 bis 2010 sind die Durch- liegt die Durchschnittsmiete deutlich über
schnittsmieten im Bestand in allen Münchner 10,00 Euro/qm.
Wohnlagen angestiegen. Die stärksten Steige-
rungsraten wurden dabei mit 36 % in Haidhau- Zwischen der Spitzenmiete und der Mindestmie-
sen/Au, aber auch im Westend und Neuhausen te im Bestand liegen in den Wohnlagen meist
mit über 30 % verzeichnet. Dies ist ein Ausdruck etwa 4,00 bis 6,00 Euro/qm, dies ist auf den Mi-
für die positive Strukturveränderung in den Vier- krostandort bei gleicher Objektqualität zurück-
teln. zuführen.
Generell zeigt sich, gestaffelt nach der durch- Auch für 2011 wird in den zentralen Münchner
schnittlichen Miethöhe im Bestand, dass in den Wohnlagen eine positive Entwicklung mit wei-
zentralen Wohnlagen die höchsten Mieten er- terhin ansteigenden Bestandsmieten erwartet.
12 www.bunz-co.deMieten in München
Mietpreise in den Teilräumen Münchens (Bestand)
Mieten für Bestandswohnungen in den zentralen Wohnlagen Euro/qm 2010
Wohnanlage Minimum ∅ Maximum Entw. Trend
2000–2010
Altbogenhausen/Herzogpark 9,30 11,80 16,00 28,3 %
Englischer Garten 12,00 13,50 15,80 19,5 %
Haidhausen/Au 9,60 12,50 16,30 35,9 %
Laim 8,50 10,50 13,00 20,7 %
Neuhausen 8,60 11,70 14,50 30,0 %
Nymphenburg 10,00 12,10 15,40 21,0 %
Schwabing/Maxvorstadt 9,30 12,40 16,50 21,6 %
Westend 9,00 11,50 14,00 30,7 %
Zentrum 9,70 12,80 17,00 19,6 %
Quelle: RIWIS
13 www.bunz-co.deAuch die Neubaumieten in den Münchner zielt werden. An der Spitze steht hier mit 15,70
Wohnlagen verfolgen einen Aufwärtstrend Euro/qm der Englische Garten.
Die Durchschnittsmieten im Neubau sind im Zwischen der Spitzenmiete und der Mindest-
Zeitraum 2000 bis 2010 in allen Wohnlagen miete liegen in den Wohnlagen meist etwa
angestiegen. Die stärksten Anstiege mit über 4,00 – 5,00 Euro/qm, dies ist auf Mikrostand-
20 % sind in den Wohnlagen Zentrum, Engli- ort- und Objektqualitäten zurückzuführen. Für
scher Garten und Altbogenhausen/Herzogpark 2011 wird in den zentralen Münchner Wohn-
zu verzeichnen. lagen eine stabile Entwicklung mit tendenziell
ansteigenden Neubau-Mieten erwartet.
Generell zeigt sich, gestaffelt nach der durch-
schnittlichen Miethöhe im Neubau, dass in den
zentralen Wohnlagen die höchsten Mieten er-
Mieten in München
Mietpreise in den Teilräumen Münchens (Neubau)
Im Zuge der positiven Marktaussicht für München werden auch in den einzelnen Wohnlagen steigen-
de Mieten sowohl im Neubau als auch im Bestand erwartet. Die Steigerungsraten nach Wohnlagen
werden jedoch eine gewisse Varianz aufweisen, zu erwartende Rückgänge sind derzeit eher unwahr-
scheinlich.
14 www.bunz-co.deMieten für Neubauwohnungen in den zentralen Wohnlagen Euro/qm 2010
Wohnanlage Minimum Durchschnitt Maximum Entw. Trend
2000–2010
Altbogenhausen/Herzogpark 13,00 14,80 17,00 20,3 %
Englischer Garten 13,00 15,70 17,50 22,7 %
Haidhausen/Au 10,00 13,10 16,00 19,1 %
Laim 9,30 12,20 13,70 14,0 %
Neuhausen 10,50 12,40 14,80 9,7 %
Nymphenburg 11,00 13,20 16,00 10,0 %
Schwabing/Maxvorstadt 10,60 12,80 16,20 16,4 %
Westend 10,00 12,30 14,20 15,0 %
Zentrum 11,70 14,00 17,50 21,7 %
3.2 Mietwohnungsmarkt in den Münchner Teilräumen
3.2.1 Das Angebot von Mietwohnungen
In Altbogenhausen / Herzogpark werden die Vermehrt kleine Wohnungen werden in Laim
grössten Wohnungen angeboten angeboten, wo die mittlere Wohnfläche nur
70 qm beträgt. Teilmärkte mit einem überpro-
Die angebotenen Mietwohnungen weisen in portionalen Anteil großer Wohnungen befin-
den zentralen Wohnlagen durchschnittlich eine den sich in Altbogenhausen/Herzogpark (Ø 96
Fläche von 77 qm auf. Dabei dominieren Miet- qm) und im Zentrum (Ø 87 qm). Wohnungen
wohnungen mit einer Fläche von 51 – 70 qm mit 2 (41 %) bis 3 (33 %) Zimmern stellen das
(29 %) und 71 – 100 qm (32 %). Gros des Angebots.
Wohnungsgröße der Mietwohnungen in den zentralen Münchner Wohnlagen
100% 08 06
14 12 11 12
13 13 12
15
80% 17
23
23 24
60% 31 29
30 35
31
39
37 31
40%
35
31
29 32 36 32 42
20% 30 24 22
16
21 13 15 22 21 21 15 25 21 17
0%
Altbogenhausen/
Herzogpark
alle zentralen
Wohnlagen
Haidhausen/Au
Laim
Neuhausen
Westend
Zentrum
Englischer Garten
Nymphenburg
Schwabing/
Maxvorstadt
Nymphenbur
über 150 qm über 100 bis 150 qm über 70 bis 100 qm über 50 bis 70 qm 30 bis 50 qm
Quelle: Auswertung der BulwienGesa AG von 17.800 inserierten Mietwohnungsangeboten im Jahr 2010 auf immobilienscout24.de
15 www.bunz-co.deInsgesamt hoher Ausstattungsstandard bei grund der hohen Bebauungsdichte sind dage-
Münchner Mietwohnungen gen Mietwohnungen mit einem Garten eine
Seltenheit (18 %). Zu den „grünsten“ Teilräu-
Die Mietwohnungen in München verfügen im men gehören der Englische Garten, Nymphen-
Allgemeinen über einen hohen Ausstattungs- burg und Haidhausen/Au, in denen Mietwoh-
standard. Mehr als jede zweite Wohnung hat nungen mit Garten maximal ein Drittel des
eine Einbauküche, einen Balkon und/oder be- Angebots ausmachen.
findet sich in einem Gebäude mit Aufzug. Auf-
Ausstattung der Mietwohnungen in den zentralen Münchner Wohnlagen
200 23 30
18 25 26 16 14
16
17 11
150
64
kumulierter Anteil in %
72 65 65 62
75 57 70 51
100 66
Garten
59 56 59 51 64 Balkon
60 60 62
50 49 64
EBK
Aufzug
51 47 61 56 42 49 41 53 55 56
0
alle zentralen Wohnlagen
Haidhausen/Au
Laim
Neuhausen
Schwabing/Maxvorstadt
Westend
Englischer Garten
Nymphenburg
Zentrum
Altbogenhausen/Herzogpark
Hinweis: Mehrfachnennungen möglich.
Quelle: Auswertung der BulwienGesa AG von 17.800 inserierten Mietwohnungsangeboten im Jahr 2010 auf immobilienscout24.de
16 www.bunz-co.deMietwohnungen im Altbau stark vertreten des Baubooms der 1960er/70er Jahre machen
einen An-teil von 24 % des Angebots aus. Einen
In den zentralen Wohnlagen Münchens sind überdurchschnittlich hohen Anteil an Wohnun-
Altbauten aus den Jahren vor 1920 mit 28 % gen aus den Jahren 2000 und später weisen die
der Angebote stark vertreten. Die Gebäude Teilräume Englischer Garten und das Westend
aus diesen Baujahren weisen einen insgesamt auf. Die Teilräume, in denen das Mietwoh-
hohen Sanierungsstand auf und entsprechen nungsangebot besonders stark von Altbauten
damit mehrheitlich den aktuellen Wohnbedürf- geprägt ist, sind das Zentrum, Haidhausen/Au,
nissen. Wohnungen in Bauten aus den Jahren Westend und Neuhausen.
Gebäudealter der Mietwohnungen in den zentralen Münchner Wohnlagen
100%
08 08 11 18
13 12
17 16
07
80% 15 16 16 16
20
33 19 33
20 21
07 14
60% 10
24 09
28 26 10
31 24
40% 14 07
07 33 17
07 35
07 10
20% 18 44 10
16
05
08
28 15 11 39 34 13 19 39 47
0%
alle zentralen Wohnlagen
Haidhausen/Au
Laim
Neuhausen
Schwabing/Maxvorstadt
Westend
Englischer Garten
Nymphenburg
Zentrum
Altbogenhausen/Herzogpark
ab 2000 1980-1999 1960-1979 1950-1959 1920-1949 bis 1920
Quelle: Auswertung der BulwienGesa AG von 17.800 inserierten Mietwohnungsangeboten im Jahr 2010 auf immobilienscout24.de
17 www.bunz-co.deAngebotene Mietpreise im Durchschnitt nicht im Bestand und 11,6 Euro/qm für Wohnungen
unter 10 Euro/qm im Neubau. Im Zentrum werden die teuersten
Wohnungen mit Mieten von 12,8 Euro/qm bzw.
Die in den Angeboten geforderte Nettokalt- 13,8 Euro/qm angegeben. Weitere Teilräume, in
miete liegt im Schnitt sowohl für Wohnun- denen die Miete sowohl im Bestand als auch im
gen im Bestand als auch im Neubau bei über Neubau die 12 Euro-Marke pro Quadratmeter
10 Euro/qm. Laim ist für Mieter der günstigs- überschreitet, sind Schwabing/Maxvorstadt und
te Teilraum mit 10,4 Euro/qm für Wohnungen Haidhausen/Au.
Angebotsmieten für Alt- und Neubauwohnungen in den zentralen Wohnlagen
Euro/qm 2010
Bestand Neubau
Wohnanlage Minimum ∅ Maximum Minimum ∅ Maximum
Altbogenhausen/Herzogpark 10,4 11,8 16,0 11,0 11,9 14,7
Englischer Garten*
Haidhausen/Au 9,5 12,5 16,6 9,4 13,1 17,3
Laim 8,6 10,4 12,4 9,9 11,6 13,0
Neuhausen 8,6 11,7 15,2 10,4 12,0 16,7
Nymphenburg 10,1 12,0 12,3 9,8 12,0 17,3
Schwabing/Maxvorstadt 9,3 12,4 16,9 10,6 12,8 16,2
Westend 9,1 11,5 14,8 9,8 12,3 16,7
Zentrum 9,1 12,8 17,6 11,0 13,8 18,0
∅ (ohne Englischer Garten) 9,3 11,9 15,2 10,2 12,4 16,2
*keine ausreichende Datenbasis
Quelle: Auswertung der BulwienGesa AG von 17.800 inserierten Mietwohnungsangeboten im Jahr 2010 auf immobilienscout24.de
18 www.bunz-co.de3.2.2 Zu- und Abschläge beim Mietpreis durch Wohnungsgrößen
Entgegen der üblichen Regel, dass der Miet- Die Zuschläge reichen bei großflächigen Woh-
preis pro Quadratmeter mit zunehmender nungen bis zu +17 %. Abschläge gibt es ledig-
Wohnungsgröße abnimmt, ist in München ein lich bei Wohnungen mit einer Fläche von über
gegenläufiger Trend zu beobachten. 50 bis 70 qm.
20,0
16,9
30–50 qm
15,0
über 50–70 qm
Zu- und Abschläge in %
10,0
über 70–100 qm
7,7
4,6 über 100–150qm
5,0
3,1
über 150 qm
0
-5,0 -3,8
Quelle: Auswertung der BulwienGesa AG von 17.800 inserierten Mietwohnungsangeboten im Jahr 2010 auf immobilienscout24.de
3.2.3 Zu- und Abschläge beim Mietpreis durch die Ausstattung
In München können, je nach Ausstattung, Ab- (etwa Penthouse-Wohnungen und Dachterras-
schläge von bis zu 10 % und Zuschläge von senwohnungen) und mit zunehmender Etagen-
maximal 20 % erreicht werden. Dabei gelten zahl. Zu Abschlägen führt vor allem die man-
im positiven Sinne als besonders „einflussrei- gelnde Erreichbarkeit einer U-Bahn-Haltestelle
che“ Ausstattungen zum Beispiel hochwertige (>1 km), Lärmbelastung (>50 dB(A) nachts),
Böden wie Parkett- oder Marmorböden, Terras- Böden geringer Qualität (z. B. PVC), veraltete
se/Balkon/Loggia/Wintergarten, die Helligkeit, Haustechnik und die Qualität der Heizungsan-
moderne Haustechnik, die Anzahl der Bäder lage (z. B. Nachtspeicheröfen).
sowie die Größe der Küche. Zuschläge gibt es
auch bei besonders gefragten Wohnungstypen
19 www.bunz-co.de3.3 Aktuelle Mietwohnungsprojekte
Derzeit befinden sich in den zentralen Wohn- wohnungen werden bzw. wurden vor kurzem
lagen Münchens an vielen Stellen interessante in den Teilräumen Nymphenburg und Westend
Mietwohnungsprojekte. Dabei handelt es sich gebaut. Dort befinden sich rund 56 % bzw.
zumeist um Wohnungen mit einer hochwerti- 25 % der derzeit geplanten Mietwohneinhei-
gen Ausstattung. Besonders viele neue Miet- ten.
20 www.bunz-co.deDie nachfolgende Tabelle zeigt eine Auswahl an kürzlich fertig gestellt wurde, ist ein gutes Bei-
geplanten bzw. kürzlich fertig gestellten Miet- spiel für die Realisierung hochwertiger Woh-
wohnungsprojekten. Darunter fällt zum Beispiel nungen in einem repräsentativen Gebäude, das
das Projekt Central & Park Panorama Tower im sich vom Stil her an den umliegenden Altbau
Arnulfpark (Westend). Das Isartor-Palais, das anlehnt.
Auswahl an aktuellen Mietwohnungsprojekten in den zentralen
Münchner Wohnlagen
Projekt Teilraum Investor Projekt- Anzahl Wohn- Mieten Fertigstellung
entwickler MW- fläche
Einhei- (qm)
ten
Palais an Altstadt-Lehel Accumulata Accumulata 27 6.400 k. A. IV 2010
der Oper Immobilien Immobilien
Development Development
GmbH/LBBW GmbH/LBBW
Immobilien Immobilien
Capital GmbH Capital GmbH
Central & Westend AXA Real Esta- Alpha Invest 92 5.500 14,80 II 2011
Park Pano- te Managers Projekt GmbH
rama Tower Deutschland
GmbH
Joseph- Altstadt-Lehel Bayerische Bayerische 10 1.500 k. A. IV 2013
Pschorr- Hausbau Hausbau Pro-
Haus GmbH jektentwicklung
GmbH
Isartor-Palais Ludwigsvor- Pensionskasse Patrizia Projekt- 15 1.940 22,00 IV 2010
(fertigge- stadt-Isarvor- entwicklung
stellt) stadt GmbH
Park Forum Neuhausen- Baywobau Baywobau 63 5.300 13,50 II 2011
Nymphen- Baubetreuung Baubetreuung
burg GmbH GmbH
Quelle: RIWIS
21 www.bunz-co.de3.4 Zielgruppenanalyse Münchner Mietermarkt
In München besteht eine große Nachfrage nach Mietwohnungen aus nahezu allen Bevölkerungs-
schichten, wobei die Bedeutung der einzelnen Nachfragegruppen räumlich differiert.
Nachfragegruppen entscheidende Standortkriterien
Studenten/Starterhaushalte (18-30 Jahre) Urbanität, Nähe zu Bildungseinrichtungen (Universität etc.),
kulturelle Angebote, Gastronomie, Freizeiteinrichtungen, Sze-
neviertel teilweise möglich, gute Erreichbarkeit mit ÖPNV
Singles (30-55 Jahre) Urbanität, kulturelles Angebot, Gastronomie; Freizeit- und
Sportangebote; Einkaufsmöglichkeiten; gute Erreichbarkeit
(ÖPNV, MIV)
Paare (30-55 Jahre) Urbanität, kulturelles Angebot, Gastronomie; hochwertiges
Umfeld; höherer Grünanteil; gute Erreichbarkeit (ÖPNV, MIV)
Familien mit Kindern (30-55 Jahre) Stadtrand wegen höherem Grünanteil bevorzugt, aber auch
ruhige innerstädtische Standorte gefragt; Nähe zu Bildungs-
einrichtungen und Arbeitsstätten; Einkaufsmöglichkeiten;
Grünflächen, ruhige Lage; gute Erreichbarkeit (ÖPNV, MIV)
Alleinerziehende Nähe zu Kindergärten und Schulen; Einkaufsmöglichkeiten;
Freizeit- und Sportangebote; Nähe zu Arbeitsstätten, gute
Erreichbarkeit (ÖPNV, MIV)
Empty Nester (55-65 Jahre) Urbanität; kulturelles Angebot; Gastronomie; ruhige zentrale
Lage; Freizeiteinrichtungen; Einkaufsmöglichkeiten; höherer
Grünanteil; gute Erreichbarkeit (ÖPNV, MIV)
Senioren (>65 Jahre) Fußläufige Erreichbarkeit von Ärzten, Einkaufsmöglichkeiten;
gute Erreichbarkeit (ÖPNV, MIV), ruhige Lage
Betagte (>80 Jahre) Nähe zu den eigenen Kindern, Fußläufige Erreichbarkeit von
Ärzten, Einkaufsmöglichkeiten; lebendige Lage; gute Erreich-
barkeit (ÖPNV, MIV)
Quelle: BulwienGesa AG
22 www.bunz-co.deDie nachfolgende Tabelle bezieht sich auf jene Nachfragegruppen, die über ein überdurchschnitt-
liches Haushaltseinkommen (>3.200 Euro/Monat netto) verfügen. Dargestellt werden die jeweilige
quantitative Bedeutung sowie die jeweiligen Ansprüche an den Mietwohnraum.
Nachfragegruppen Möglicher Anteil Wohnungsgröße entscheidende Standortkriterien
an allen poten-
ziellen Mietern
Studenten/Starter- 65 Jahre) 40-60 qm mischer, unterfahrbares Waschbecken etc.),
Balkon/Loggia, Abstellraum, Aufzug, Stellplatz,
Keller, Barrierefreiheit, -armut, Möglichkeit des
separaten, temporären Erwerbs von Serviceleis-
tungen
Quelle: BulwienGesa AG
Die wichtigsten Standortkriterien unter den tigung der altersspezifischen Ausstattungswün-
einzelnen Zielgruppen sind die Erreichbar- sche, wie Abstellflächen für Kinderwagen und
keit (ÖPNV und MIV), Einkaufsmöglichkeiten Barrierefreiheit notwendig. Die hauptsächlich
und das Vorhandensein von Urbanität. Zu den nachfragenden Zielgruppen sind gut verdie-
wichtigsten Ausstattungswünschen zählen Bal- nende Singles sowie Paare der Altersgruppe
kone, ausreichend Abstellmöglichkeiten sowie 30-55 und die Empty Nester (Altersgruppe 55-
ein Aufzug. Darüber hinaus ist die Berücksich- 65 Jahre).
23 www.bunz-co.de3.5 Besonderheiten sanierter Altbauten in München
Unter Altbau verstehen viele zunächst Bauwerke weisen eine Ausstattung auf, die eine Nutzung
im Jugendstil aus der Zeit um 1900, wobei auch entsprechend der heutigen Wohnbedürfnisse
Bauten aus früheren Epochen wie der Gründer- zulässt. Dazu zählen die Anpassung an heuti-
zeit oder dem Historismus unter diesen Begriff ge Energiestandards, um die Betriebskosten zu
fallen. Häufig sind Altbauten durch eine reprä- verringern, und die Modernisierung der elektri-
sentative Bauweise geprägt, welche zunächst schen Versorgung. Die Lage der Altbauquartie-
aus der aufwändigen Fassadengestaltung her- re befindet sich in der Regel an urbanen und in-
vorgeht. Hinter der Fassade befinden sich oft- frastrukturell gut ausgebauten Orten, das heißt
mals großzügige Räumlichkeiten mit hohen im Altstadtkern und den angrenzenden Quar-
Decken, teils aufwändige Stuckverzierungen, tieren. Mit dem Wohngefühl „im Altbau leben“
Holzdielen oder Fischgrätparkett sowie Flügel- geht damit auch „urbanes Wohnen“ einher.
türen oder Kastenfenster. Sanierte Altbauten
4 Büromarkt München
München ist neben Frankfurt teuerster Büro- in Deutschland. Zu den Top-Bürolagen sind ne-
standort in Deutschland ben der Altstadt die umgebenden Stadtbezir-
ke wie Maxvorstadt, Schwabing, Ludwigsvor-
Der Münchner Büromarkt verfügt mittlerweile stadt/ Isarvorstadt, Alt-Bogenhausen zu zählen.
über einen Flächenbestand von ca. 13,5 Mio. Die Steigerung der Flächenumsätze in 2010 ist,
qm (2010) und über rund 448.000 Bürobe- ebenso wie die Tatsache, dass sich die Bürobe-
schäftigte (2009). Der jährliche Flächenumsatz schäftigtenzahl positiv entwickelte, ein Indiz
zwischen 2005 und 2010 betrug im Schnitt für eine Belebung des Marktes und somit ein
496.000 qm und konnte damit eine Steigerung deutliches Erholungszeichen. Die wichtigsten
zu 2009 aufweisen. Die aktuelle Leerstands- Branchen bzw. Bereiche, die das Büromarktge-
quote liegt bei 9,4 %. Der Büromarkt Mün- schehen der Landeshauptstadt prägen, markie-
chen weist eine Spitzenmiete von mittlerweile ren die öffentliche Verwaltung, die technischen
27,70 Euro/qm auf. München gehört damit ne- Berufe sowie die privaten Dienstleister.
ben Frankfurt zu den teuersten Bürostandorten
24 www.bunz-co.deAbgrenzung Bürolagen
Folgende Übersicht soll die aktuellen Mieten am Münchner Büromarkt beleuchten.
Bürolage Spitzenmiete Durchschnittsmiete
Euro/qm (2010) Euro/qm (2010)
Innenstadt 27,70 19,00
Altbogenhausen 20,00 17,50
Cityrand Nord 20,00 15,00
Cityrand Süd 16,00 12,00
Westend 15,50 12,50
Peripherie 15,50 8,80
Die aktuellen Nettoanfangsrenditen liegen 2010 für reine Büroobjekte bei 4,9 % in zentralen und
5,9 % in dezentralen Lagen.
25 www.bunz-co.deBüroflächen sind außerhalb der etablierten Büro- schäftshäusern, insbesondere älteren Baujahres,
teilräume überwiegend kleinteilig strukturiert jedoch überwiegend nicht anzutreffen. Dies ist
ein grundlegender Nachteil vieler Bestandsge-
Wohn- und Geschäftshäuser bieten den grund- bäude, wird aber häufig von den Mietern ent-
legenden Vorteil kleinteiliger Strukturen, die sprechender Objekte auch billigend in Kauf ge-
grundsätzlich eine hohe Vermietbarkeit ermögli- nommen.
chen. Nachfrage nach derartigen Büroflächen ist
insbesondere bei den Freien Berufen – Juristen,
Wirtschaftswissenschaftler, Heilberufe, Kreative Outlook
und Medienschaffende – vorhanden.
Positive Konjunkturindikatoren lassen mittelfris-
Bei Büronutzungen ist grundsätzlich auf die Er- tig für den Münchner Büromarkt eine weitere
reichbarkeit mit ÖPNV und Auto zu achten, auch Belebung erfahren. Gerade kleinteilige Struktu-
reservierte Parkplätze sollten angeboten werden ren sind jedoch weniger konjunkturabhängig als
können. Eine schnelle Internetanbindung wird große Bürokomplexe und auch in Zeiten generell
heute als selbstverständlich vorausgesetzt. schwacher Nachfrage grundsätzlich besser ver-
mietbar, wenn die oben genannten gebäudesei-
Eine gewisse Flexibilität bei der Grundrissgestal- tigen Mindestkriterien erfüllt sind.
tung der Büroflächen sowie ein Gebäuderaster
von etwa 1,25 m unterstreichen die Modernität
von Bürogebäuden, sind bei Wohn- und Ge-
5 Einzelhandelsmarkt München
München ist der Top-Standort im Einzelhandel Mit dem Olympia-Einkaufszentrum (OEZ)
mit 57.000 qm Nutzfläche (NF), dem Ein-
Die Stadt München zählt seit Jahren zu den kaufszentrum München Neuperlach, PEP mit
Top-Einzelhandelsstandorten Deutschlands. etwa 52.000 qm NF, den Riem-Arcaden mit
Auch 2010 konnte sie diesen Platz behaupten. 46.000 qm NF und dem MIRA mit 20.000 qm
Dabei gilt die Fußgängerzone mit der Kaufin- NF verfügt München zudem über vier Einkaufs-
gerstraße, in der die höchsten Mieten gezahlt zentren außerhalb der Innenstadt. Neu eröffnet
werden, als die stärkste Einkaufsstraße. Um die wurden im März 2011 die Pasing-Arcaden mit
Kaufingerstraße herum als die klassische Fuß- einer Nutzfläche von 20.000 qm. Sie stellen nun
gängerzone können Luxuslagen wie die Ma- ein bedeutungsvolles Einzelhandelszentrum im
ximilianstraße, Theatinerstraße, Weinstraße, Münchner Westen dar. Durch die Pasing-Arca-
Residenzstraße und Dienerstraße ebenfalls als den 2, die 2013 eröffnet werden sollen, wird
1a-Einzelhandelslagen in der Stadt eingeordnet dieser Stellenwert noch gefestigt.
werden. Insbesondere die Maximilianstraße ist
zu den renommiertesten Luxusmeilen Deutsch- Mit einem Kaufkraftniveau von knapp 26.000
lands zu zählen und liegt in ihrer Wertigkeit Euro pro Einwohner belegt München auch in
noch über der Königsallee in Düsseldorf oder dieser Kategorie den Spitzenplatz unter den
der Goethestraße in Frankfurt. 2010 pendel- deutschen Städten. Städte wie Frankfurt, Düs-
te sich die Spitzenmiete in den 1a-Lagen bei seldorf, Hamburg oder Stuttgart werden von
285 Euro/qm ein. Für 2011 werden rund München übertroffen. Günstige sozioökonomi-
294 Euro/qm erwartet. München belegt damit sche Rahmenfaktoren (positive Einwohner- und
in der Rangliste der Einzelhandelsmieten den Beschäftigtenentwicklung) begleiten das Ein-
ersten Platz. Unterstrichen wird dies durch die zelhandelsgeschehen insgesamt positiv.
Zentralitätskennziffer, die 2010 bei 126,10 lag,
sowie durch die höchste Kaufkraft unter den
deutschen A-Städten (Kaufkraftkennziffer Mün-
chen: 134,2, Deutschland: 100).
26 www.bunz-co.deSpannend ist auch der Blick in die Stadtteillagen Primus inter pares bezüglich der Wertigkeit der
Stadtteillagen ist ganz klar Schwabing mit der
Zahlreiche Stadtteillagen, wie Münchner Frei- Münchner Freiheit / Leopoldstraße und der Ho-
heit / Leopodstraße, Hohenzollernstraße, Gärt- henzollernstraße, die sich auch 2010 positiv ent-
ner-platz, Weißenburger Straße / Weißenburger wickelten. Dies begründet sich in dem Image als
Platz, Theresienhöhe, Augustenstraße, Rotkreuz- wohlhabendes Szeneviertel mit einer aktiven Ta-
platz, Pasinger Bahnhof / Pasinger Marienplatz, ges- und Nachtbevölkerung, der relativen Nähe
Fürstenrieder Straße und Am Harras / Plinganser zur City und zahlreichen Haltestellen im Netz der
Straße komplettieren das kleinräumige Versor- MVG.
gungsangebot.
Übersicht über die wichtigsten Stadtteillagen für den Einzelhandel in München
Einzelhandelslage Stadtteil Mieten Euro/qm
Münchner Freiheit / Leopoldstraße Schwabing 80 – 135
Hohenzollernstraße Schwabing 50 – 105
Gärtnerplatz Ludwigsvorstadt 50 – 80
Weißenburger Straße / Weißenburger Platz Haidhausen 50 – 70
Theresienhöhe Westend 35 – 50
Augustenstraße / Türkenstraße / Schellingstraße Maxvorstadt 50 – 70
Rotkreuzplatz Neuhausen 50 – 70
Bäckerstraße / Gleichmannstraße Pasing 60 – 80
Fürstenrieder Straße Laim 35 – 50
Am Harras / Plinganserstraße Sendling 35 – 50
In der historischen Betrachtung ist bei den Einzel- Außerhalb der Stadtteillagen liegen die Mieten
handelsmieten der Münchner Stadtteillagen ein deutlich niedriger, zumeist im Bereich 7 bis 11
kontinuierlicher Aufwärtstrend zu beobachten. Euro/qm. Hier ist die grundsätzliche Eignung des
So stiegen die Spitzenmieten seit dem Jahr 2000 Standortes für Einzelhandel jedoch im Einzelfall
um 7,6 %, die Durchschnittsmieten um knapp intensiv zu prüfen
27 % an.
Renditen von 6,5 % sind möglich nachhaltige Nettoanfangsrendite von 6,5 %. In
besonders hochwertigen Lagen mit sehr guten
München bietet für Investments in Einzelhan- Objekten liegt die Nettoanfangsrendite entspre-
delsimmobilien in Stadtteillagen eine sichere chend risikoadjustiert bei derzeit 4,6 %.
Outlook für den Einzelhandelsmarkt
Der Ansiedlungsdruck auf die Münchner 1a-La- tur vielfältige Konzepte ermöglicht. In Pasing
gen wird weiterhin bestehen. Insbesondere gro- werden die Pasing Arcaden mit 20.000 qm NF
ße Filialisten bzw. internationale Labels drängen die Einzelhandelsstruktur und -qualität komplett
auf den Münchner Markt. Die logische Konse- neu definieren. Die Lage um den Gärtnerplatz
quenz aus der großen Flächennachfrage sind wird aufgrund des gesamten Aufwertungspro-
weitere Mietpreissteigerungen. zesses des Stadtteils weiterhin an Attraktivität ge-
winnen. Die übrigen Stadtteillagen werden mehr
In den Stadtteillagen dagegen ist eine deutlich oder minder auf dem gleichen Niveau bestehen
differenziertere Betrachtung anzusetzen: Schwa- bleiben.
bing wird aufgrund des attraktiven und szenigen
Umfelds mittelfristig ein aktiver Teilmarkt blei- Auch in Zukunft wird München der wichtigste
ben, der wegen der kleinteiligen Gebäudestruk- Einzelhandelsstandort in Deutschland bleiben.
27 www.bunz-co.de6 Outlook für Mietwohnungen
Durch die aktuellen positiven Konjunkturaus- wie Nymphenburg sehr gefragt. Hier wird in
sichten ist auch in den nächsten Jahren ein bestimmten Lagen und Objekten auch in den
weiterer Anstieg der Mieten in der Metropole nächsten Jahren mit Liebhaberpreisen gerech-
München zu erwarten. Die weiterhin steigende net, die prognostizierte Spitzenmieten noch
Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot, deutlich übertreffen werden.
eine unterdurchschnittlichen Eigentumsquote
sowie steigende Baukosten und knapper wer- Besonders gefragt auf dem Münchner Miet-
dendes Bauland sind im Wesentlichen Ursache wohnungsmarkt bleiben Wohnungen zwischen
für diese Entwicklung. Sie hat Auswirkungen auf 80 und 90 qm mit 3 bis 4 Zimmern in guten
den gesamten Mietwohnungsmarkt, sowohl und sehr guten Lagen.
auf den Neubau als auch auf den Bestand. Die
Preisdifferenz wird sich zwischen diesen Seg- Die derzeit noch niedrigen Zinsen und die In-
menten weiterhin verringern. flationsdebatte sorgen gleichzeitig auch wei-
terhin für Nachfragedruck auf Eigentumswoh-
Mietpreissteigerungen werden sich in Mün- nungen. Mietpreissprünge wie zwischen 2008
chen nahezu gleichermaßen auf das gesamte und 2010 werden bis 2015 nicht zu erwarten
Stadtgebiet auswirken. Darüber hinaus bleiben sein, aber ein moderates Wachstum. München
gerade die innenstadtnahen urbanen Lagen wird damit seine Position als teuerster Standort
wie Schwabing/Maxvorstadt, Altbogenhausen/ Deutschlands weiterhin behaupten.
Herzogpark aber auch traditionelle Villenviertel
28 www.bunz-co.de7 Bunz & Company als strategischer Partner
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Bunz & Co wurde auch 2011 wieder als „Best Property Agent“ von der Fachzeitschrift
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Die enthaltenen Informationen wurden dem BulwienGesa-eigenen Datenbanksystem RIWIS-online entnommen
(www.bulwiengesa.de/www.riwis.de).
Dieser Marktbericht wurde in Kooperation der Bunz & Company Immobiliengesellschaft mbH mit der BulwienGesa AG erstellt. Der
Marktbericht ist urheberrechtlich geschützt und bei der Bunz & Company Immobiliengesellschaft mbH sowie der BulwienGesa AG
registriert.
Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die
in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen,
-ziele oder –bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden
bestimmt. Die Bunz & Co. Immobilien GmbH übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten,
Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.
Vervielfältigung nur mit Quellenangabe.
Stand der Informations- und Datenlage: 19.04.2011,
Quelle: Bunz & Company Immobiliengesellschaft mbH.
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