RHEIN-ERFT-KREIS 2018 - Immobilien-Marktbericht - KAMPMEYER Immobilien GmbH
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Immobilien-Marktbericht RHEIN-ERFT- KREIS 2018
2 | Standorte
Wir sind Ihr Partner in der Metropolregion Rheinland.
Köln Bonn Düsseldorf
Waidmarkt 11 Rheinweg 24 Elisabethstraße 11
50676 Köln 53113 Bonn 40217 Düsseldorf
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STANDORTE
Inhalt | 3
INHALT
07 10
Rhein-Erft-Kreis 2018 Dynamische Wohnlagen
Wertvolles Bindeglied Rhein-Erft-Kreis 2018
zwischen Stadt und Natur
18 28
Perspektiven der Nachfrage Gastbeitrag von
Landrat Michael Kreuzberg
32 42
Häuser Eigentumswohnungen
52
Mietwohnungen
4 | Rhein-ERft-Kreis
Brühl
RHEIN-ERFT-
KREIS
www.kampmeyer.com
Rhein-ERft-Kreis | 5
6 | Rhein-Erft-Kreis
Erftstadt Lechenich | Bonner Tor
RHEIN-
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ERFT-KREIS
Rhein-Erft-Kreis | 7
RHEIN-ERFT-KREIS 2018
WERTVOLLES BINDEGLIED
ZWISCHEN STADT UND NATUR
» Im Bewusstsein der
räumlichen, kulturellen und
wirtschaftlichen Nähe zu
Köln vermittelt der Marktbericht
spannende Erkenntnisse
über den Kreis als wertvolles
Bindeglied zwischen Stadt
und Natur. «
Als Heimat von mehr als 450.000 Menschen beein- setzt neue Akzente für das Verständnis der Wohnim-
druckt der Rhein-Erft-Kreis durch Familienfreundlich- mobilienmärkte im Rheinland, indem er den Blick in
keit, gelebte Nachbarschaft, kulturelle Vielfalt und die polyzentrale Metropolregion öffnet.
Naturnähe. Mir liegt er außerdem ganz besonders am
Herzen, weil ich seit 23 Jahren in Brühl zu Hause bin. Eine Übersicht über die vielfältigen Immobilienmärkte
Mein Team und ich leben und arbeiten im Rhein-Erft- verschafft der Bericht durch die dynamische Wohnla-
Kreis mit unserer ganzen Leidenschaft für die faszi- genkarte. Nach Miete, Kauf und Immobilientyp diffe-
nierende Wachstumsregion. Vom großartigen Auf- renzierte Preiskarten stellen die Einzelheiten des
schwung im Kreis sind wir absolut begeistert und lokalen Preisgefüges dar. All diesen Karten liegen ei-
bieten Ihnen mit dem Immobilienmarktbericht Rhein- gene Immobilientransaktionen der letzten Jahre zu-
Erft-Kreis 2018 die Möglichkeit, diese Begeisterung grunde. Wertvolle Unterstützung bei der Analyse
mit uns zu teilen. erhalten wir von unserem langjährigen Partner, Insti-
tut für Innovatives Bauen Dr. Hettenbach.
Im Bewusstsein der räumlichen, kulturellen und wirt-
schaftlichen Nähe zu Köln vermittelt der Marktbe- In Zusammenarbeit mit ImmobilienScout24 und der
richt spannende Erkenntnisse über den Kreis als Kreisverwaltung des Rhein-Erft-Kreises stellt der Be-
wertvolles Bindeglied zwischen Stadt und Natur. Er richt die Perspektiven der Nachfrage dar. Die Analyse
8 | Rhein-Erft-Kreis
der Marktlage aus unterschiedlichen Perspektiven Mein Team und ich sind sehr auf Ihre Meinung und
schafft mit aktuellen Zahlen Orientierung. Ihre Anregungen gespannt. Außerdem beantworten
wir gerne Ihre Fragen zum Wohnen in der Region
Bei Landrat Michael Kreuzberg möchte ich mich ganz oder zur professionellen Vermarktung Ihrer Immobilie
besonders herzlich bedanken. Sein Gastbeitrag run- ganz persönlich und individuell.
det den Bericht thematisch mit dem Blick auf die He-
rausforderungen der anhaltenden Dynamik des Land
kreises im Wachstum ab.
Roland Kampmeyer
Geschäftsführer
www.kampmeyer.com
Rhein-Erft-Kreis | 9 Brühl | Schloss Augustusburg
10 | Dynamische WohnlageN Rhein-ERft-Kreis 2018 DYNAMISCHE WOHNLAGEN RHEIN-ERFT-KREIS 2018 Bedburg Die Beurteilung von Wohnlagen ist meist individuell und subjektiv. Die dynamische Wohnlagenkarte des Rhein-Erft-Kreises ermöglicht eine objektive Einord- nung einer Wohnlage. Die Beschreibung der iib-dyna mischen Wohnlagenkarte erfolgt unter anderem über die städtebauliche Bebauung, Infrastruktur, Versor- gung sowie lokale Nutzungsintensität, regionale Grün systeme und das soziale Umfeld. Laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumfor- schung zählt der Rhein-Erft-Kreis zum ländlichen Raum höherer Dichte. Trotz ländlicher Strukturen ist die Einstufung der Wohnlage möglich. Sie zeigt, wie unterschiedlich die Qualität von verdichteten zu länd- lichen Räumen sein kann. Elsdorf Die guten bis Topwohnlagen im zusammenhängen- den Korridor von Pulheim über Frechen, Hürth und Brühl nach Wesseling orientieren sich an ihrem Ver- lauf zum Kölner Stadtgebiet. Auffällig ist, dass die Topwohnlagen nicht ausschließlich entlang der Stadt- grenze verlaufen, sondern zusätzlich an den Wald, Park- und Grünanlagen ausgerichtet sind. Im Ver- gleich mit der angrenzenden Stadt Köln hat der Rhein-Erft-Kreis preiswerte Miet- und Kaufpreise. DETAILLIERTE ANSICHTEN Eine detaillierte Ansicht der dynamischen Wohnlagen im Rhein-Erft-Kreis erhalten Sie hier: kampmeyer.com/wohnlagen-rhein-erft-kreis www.kampmeyer.com
Dynamische WohnlageN Rhein-ERft-Kreis 2018 | 11
iib-dynamische Wohnlagen für den
Rhein-Erft-Kreis
Wohnlagen Flächen
Pulheim Topwohnlage Wald
sehr gute Wohnlage Park-/Grünanlagen
gute Wohnlage sonstiges Grün
mittlere Wohnlage Gewerbe/Einzelhandel
einfache Wohnlage Industrie
Militär
Landwirtschaft
Linien
Gewässer
Stadtteilgrenzen
Bahnlinien
Bergheim
Frechen
Hürth
Kerpen
Brühl Wesseling
Erftstadt
Copyright © 2018 by iib-institut.de © OpenStreetMap contributors / Lizenz: ODbL12 | Dynamische WohnlageN Rhein-ERft-Kreis 2018
Pulheim Hürth
Die nördlichste kreiszugehörige Stadt Pulheim mit den Die Stadtteile Alstädten, Alt-Hürth, Berrenrath, Bur-
ehemals selbstständigen Gemeinden Pulheim, Stom- bach, Efferen, Fischenich, Hermülheim, Kalscheuren,
meln, Brauweiler und Sinnersdorf sowie mit den Kendenich, Knapsack, Sielsdorf weisen hauptsächlich
Stadtteilen Stommelerbusch, Ingendorf, Dansweiler, gute bis sehr gute Wohnlagen auf. Die wenigen Top-
Freimersdorf, Geyen, Sinthern, Manstedten und Orr wohnlagen konzentrieren sich auf Gleuel und Stotz-
ist weitestgehend den sehr guten und guten Wohnla- heim.
gen zuzuordnen. Vereinzelnd sind Topwohnlagen in
Pulheim, Geyen und Brauweiler zu finden. Die Siedlungsstrukturen und Landschaftsräume des
Rhein-Erft-Kreises werden von Straßen und Bahn-
Insgesamt leben 54.200 Menschen in Pulheim. Den strecken zerschnitten. So trennt beispielsweise die
größten Anteil der Gesamtbevölkerung machen, wie Bundesautobahn A 1 die Städte Hürth und Frechen
auch in den anderen Städten, die 30-50-jährigen aus. voneinander. Gleichzeitig schaffen die Straßen und
Sie haben einen Anteil von 25,2 Prozent. 16,9 Pro- Bahnstrecken Verbindungen mit dem Umland. Mit
zent der Gesamtbevölkerung sind im schulpflichtigen starken Impulsen aus Köln sind vor allem die Wohnla-
Alter oder unter sechs Jahre. Bei Familien mit Kindern gen entlang der Kölner Stadtgrenze gefragt. Da es
im schulpflichtigen Alter oder jünger sind vor allem eingebettet im ländlichen Raum mit städtischer At-
Brauweiler und Stommeln gefragt. mosphäre ist, bevorzugen vor allem Paare und Senio-
ren Hürth. Der Stadtteil Hermülheim findet vor allem
bei der jüngeren Bevölkerung aufgrund der urbanen
Frechen Strukturen und der guten Infrastrukturlage Richtung
Köln großen Anklang.
Von den guten und mittleren Wohnlagen in den Fre-
chener Stadtteilen Grefrath, Bachem, Grube Karl und
Habbelrath und den sehr guten Wohnlagen in Ben- Brühl
zelrath und Buschbell heben sich die Topwohnlagen
in Königsdorf ab. Sie werden insbesondere von Stadt- Die Brühler Innenstadt und die Stadtteile Badorf,
häusern und Wohngebäuden im Bauhausstil aufge- Heide, Kierberg, Pingsdorf und Schwadorf sind von
wertet. Zur hohen Lagequalität im Stadtgebiet trägt guten bis Topwohnlagen geprägt. Besonders auffällig
die gute Anbindung an den öffentlichen Personen- sind die Topwohnlagen in Eckdorf und Geildorf, die
nahverkehr und den motorisierten Individualverkehr mit zu Badorf zählen.
Richtung Köln, Bonn und Düsseldorf bei.
Die zusammenhängende Brühler Siedlungsstruktur
Knapp 52.000 Einwohner leben in Frechen. Weite mit Wechselbezügen zwischen Wohnen, Freiraum
Teile der Stadt werden von Gewerbe- und Industrie- und Freizeitaktivitäten, die von Nord nach Süd ver-
gebieten wie dem GTP-Gewerbe- und Technologie- läuft, fördert das Gemeinschaftsgefühl. Außer zahl-
park, dem Gewerbecenter „Zur Mühle“, dem Gewer- reichen Freizeit-, Kultur- und Sporteinrichtungen für
bepark am Keramion sowie den Gewerbegebieten alle Alterklassen ist vor allem das Bildungsangebot
Clarenbergweg und Europark geprägt. von der Grundschule bis zur Hochschule hervorra-
gend. Außerdem hat die Stadt durch den Freizeitpark
Phantasialand, die Schlösser Augustusburg, Falken-
lust, das Wasserschloss Schallenburg und die Ville-
seenlandschaft innerhalb des Kottenforsts überregio-
nale Bedeutung erreicht.
www.kampmeyer.comDynamische WohnlageN Rhein-ERft-Kreis 2018 | 13 Erftstadt Liblar | Schloss Gracht
14 | Dynamische WohnlageN Rhein-ERft-Kreis 2018
Hürth | Feierabendhaus
www.kampmeyer.comDynamische WohnlageN Rhein-ERft-Kreis 2018 | 15
Wesseling Kerpen
Internationale und überregionale Bekanntheit erlang- Kerpen hat insgesamt zwölf Stadtteile. Die Wohnla-
te Wesseling vor allem durch die chemische Industrie. gen erstrecken sich dabei von einfachen bis hin zu
Wesseling grenzt im Osten an den Rhein, im Süden Top-Wohnlagen. So sind im Nordwesten des Stadt-
an den Rhein-Sieg-Kreis, westlich liegt die Stadt Brühl teils Sindorf, der durch eine besonders heterogene
und grenzt im Norden an die Stadt Köln. Entlang des Architektur geprägt ist, gute bis sehr gute Wohnlagen
Rheins haben sich mittlere bis Topwohnlagen gebil- und Topwohnlagen vertreten. Östlich von Sindorf er-
det, die durch Gewerbegebiete unterbrochen wer- streckt sich Horrem mit ebenfalls guten bis sehr gu-
den. Die sehr guten Wohnlagen in Urfeld, eingebettet ten Wohnlagen. Getrennt durch die Autobahn A 4
zwischen dem Rhein und der Grenze zum Rhein- befinden sich in Götzenkirchen hauptsächlich Top
Sieg-Kreis, sind bei der Bevölkerung gefragt. wohnlagen. Die übrigen Stadtteile reihen sich in mitt-
lere bis gute Wohnlagen ein.
Die meisten Einwohner leben westlich der Bundesau-
tobahn A 555 in guten bis Topwohnlagen. Mit 1.539 In Kerpen, der bevölkerungsreichsten Stadt im Rhein-
Einwohnern je Quadratkilometer ist Wesseling die am Erft-Kreis, leben 65.477 Einwohner. Die autarke Ver-
dichtesten besiedelte Stadt des Rhein-Erft-Kreises. sorgungsstruktur, die Infrastruktur und das breite Bil-
dungsangebot machen das Leben in Kerpen attraktiv.
Durch die gute Verkehrsanbindung an die Autobahn
Erftstadt sowie den Dreiecksbahnhof ist der Stadtteil Horrem
bei Pendlern beliebt. Mit dem kürzlich beschlossenen
Die zentralen Wohnlagen von Erftstadt befinden sich Neubaugebiet unterhalb der Bahnstrecke wird sich
in Lechenich. Mit guten bis sehr guten, zentralen auch die Dynamik verändern.
Wohnlagen wird Lechenich durch die Bundesauto-
bahn A 1 von Liblar getrennt. Zahlreiche Altbauten
und der gepflasterte Marktplatz prägen das Stadt- Elsdorf
zentrum. Beliebte Wohnviertel mit Einfamilienhäu-
sern haben sich zwischen Finkenweg und Hildegard- In Neu-Etzweiler, Angelsdorf und Elsdorf befinden
weg etabliert. Auch die zahlreichen Bungalows rund sich vereinzelte Sprenkel von Topwohnlagen. Wäh-
um den Von-Bodelschwingh-Weg sind begehrt. rend sich in Berrendorf-Wüllenrath und Esch haupt-
sächlich gute Wohnlagen befinden, sind in Grouven
Gute bis sehr gute Wohnlagen in Liblar haben sich lediglich mittlere Wohnlagen vertreten.
entlang des Naturparks Rheinland gebildet. Die gute
öffentliche Verkehrsverbindung und Versorgungs- In Elsdorf werden große Teile des Stadtgebiets vom
struktur des Stadtteils ist bei Familien beliebt. In den Tagebau Hambach beansprucht. Obwohl die Siedlun-
Stadtteilen Gymnich, Bliesheim, Dimerzheim und gen Etzweiler, Tanneck und Gesolei verlegt wurden,
Kierdorf sind Wohnlagen entlang der Autobahn größ- ist ein Bevölkerungsrückgang ausgeblieben.
tenteils von mittlerer Qualität. In der Nähe der weiten
landwirtschaftlichen Flächen, von Wald und naturna-
hen Grünbereichen dieser Stadtteile ist ein höherer
Wohnwert feststellbar.16 | Dynamische WohnlageN Rhein-ERft-Kreis 2018
Bergheim Bedburg
Bergheim ist in gute und in Topwohnlagen einzuord- Die Wohnlagen in Bedburg sind den guten bis Top-
nen. Die Stadtteile Thorr, Quadrath-Ichendorf, Ahe, wohnlagen zuzuordnen. Weite Teile des Stadtgebiets
Paffendorf, Glesch und Zieverich bilden einen Korri- sind von Grün- und landwirtschaftlichen Flächen um-
dor aus weitestgehend guten Wohnlagen. Topwohn- geben. Die Rekultivierung der ehemaligen Tagebau
lagen mit Satteldachhäusern und weitläufigen Grund- flächen setzt ökologische Impulse und findet bei der
stücken befinden sich in den Stadtteilen Fliesteden ansässigen Bevölkerung Anklang. Insbesondere das
und Glessen. Naherholungsgebiet um den Kasterer See und dem
Peringsmaar sind beliebte Ausflugsziele.
Eine intakte Altstadt mit dem Aachener Stadttor und
das belebte Zentrum zeichnen Bergheim aus. Die Zur mittelgroßen kreisangehörigen Stadt gehören 14
Stadt wird von einer guten Versorgungs- und Infra- Stadtteile. Die 23.334 Einwohner haben im gesamten
struktur mit einer eigenen Dynamik geprägt. Einge- Rhein-Erft-Kreis den größten Freiraum. Auf einem
bettet zwischen Wald- und Grünanlagen leben Quadratmeter leben gerade einmal 290 Personen.
60.390 Einwohner. Trotz der geringen Bevölkerungsdichte sind alle Funk-
tionsbereiche von der Infrastruktur über die Versor-
gung bis hin zur Bildung abgedeckt. Mit der Moderni-
sierung des Bahnhofs Bedburg ist die räumliche
Verknüpfung mit dem Umland gewährleistet.
» Ich bin in Erftstadt aufgewachsen und wohne auch
heute mit meiner Familie dort. Mein beruflicher Wir-
kungskreis erstreckt sich auf die Region Köln/Bonn. In
beiden Bereichen ist ein Wandel der Vorstellung vom
urbanen Wohnen und von Zentralität festzustellen. Mit
dem Wachstum der Region entsteht in den Städten des
Rhein-Erft-Kreises eine stärkere Empfindung von eigener
Zentralität. Das ist in Erftstadt mittlerweile sehr deutlich
zu spüren. «
Thomas Kreisch
Immobilienberater
www.kampmeyer.comDynamische WohnlageN Rhein-ERft-Kreis 2018 | 17 Bergheim | Fußgängerzone
18 | Perspektiven Der Nachfrage Bergheim | Aachener Tor PERSPEKTIVEN DER NACHFRAGE www.kampmeyer.com
Perspektiven Der Nachfrage | 19
ÜBERREGIONALE
VERKNÜPFUNGEN
Die Metropolregion Rheinland ist einer der attrak- Schnittstelle zum Kölner Chemiegürtel zu einer be-
tivsten Wirtschaftsräume in Deutschland. Mit 4,5 deutenden Chemieregion in Europa entwickelt. Die
Millionen Erwerbstätigen ist die Metropolregion so- Verbindung der Verkehrsträger Schiene, Straße, Was-
gar vergleichbar mit internationalen Großstädten wie ser und Luft sind optimale Voraussetzungen für einen
London und Paris. Köln, Bonn und Düsseldorf sind leistungsfähigen Transportsektor. Durch die Stand-
von internationaler Bedeutung und punkten mit einer ortvorteile sind in den vergangenen Jahren vor allem
prosperierenden Wirtschaft, hoher Lebensqualität in den Städten und Stadtteilen rund um Bedburg, Berg
und dynamischem Bevölkerungswachstum. Außer- heim und Elsdorf neue Logistikcluster entstanden.
dem befinden sich wirtschaftlich autarke Kreise und
Kommunen in der Metropolregion, die den Großstäd- Laut dem Stadt-Umland-Netzwerk (S.U.N.) und der
ten in ihrer Attraktivität nicht nachstehen. Zwischen REload Studie der Wirtschaftsförderung ist trotz der
Aachen, Düsseldorf, Köln und Bonn erstreckt sich starken Wirtschaft ein Strukturwandel in allen Berei-
der Rhein-Erft-Kreis mitten im Herz. Die räumliche chen abzusehen. Das rheinische Braunkohlerevier
Verknüpfung der vier Kernstädte bietet dank des bleibt davon nicht ausgeschlossen. S.U.N. stellt in die-
dichten Infrastrukturnetzes zahlreiche Austausch sem Zusammenhang fest, dass „die Digitalisierung
möglichkeiten. Der Rhein-Erft-Kreis ist sowohl ein der Arbeitswelt und die daraus folgenden Auswirkun-
hervorragender Standort für Wirtschaftsunternehmen gen auf die Gesellschaft und das Mobilitätsverhalten“
als auch ein attraktiver Wohn- und Lebensraum. abzusehen sind.
Im Gastbeitrag „zusammenWACHSEN“ – Herausfor-
Bedeutender Wirtschaftsstandort derungen für einen Landkreis im Wachstum betont
Michael Kreuzberg, Landrat des Rhein-Erft-Kreises
Die Wirtschaftsstruktur des Rhein-Erft-Kreises ist und Kooperationspartner im Stadt-Umland-Netz-
heterogen. Zusätzlich zum rheinischen Braunkohlere- werk (S.U.N.), den Strukturwandel, das Bevölkerungs-
vier gewinnen die beiden Wirtschaftszweige chemi- wachstum und die aus ihnen resultierenden Herausfor-
sche Industrie und Logistik an Bedeutung. Das Rhei- derungen. Herausforderungen, die nicht vor kommunalen
nische Braunkohlerevier bei Elsdorf und Kerpen hat und städtischen Grenzen haltmachen.
sich als eines der bedeutendsten Energiewirtschafts-
areale Deutschlands positioniert. Die chemische In- Den ausführlichen Gastbeitrag lesen Sie auf Seite 28.
dustrie bei Hürth und Wesseling hat sich mit der20 | Perspektiven Der Nachfrage
Pendlerbewegungen deln ins Kölner Stadtgebiet. Mit dem öffentlichen
Personennahverkehr ist Köln von den kreisangehöri-
Das Mobilitätsverhalten wird von einer Bevölke- gen Städten Brühl, Hürth, Kerpen und Pulheim in 15
rungsgruppe dominiert – den sozialversicherten Be- Minuten erreichbar. Eine Pendelzeit, die auch viele
schäftigten. Kölner innerhalb von Köln benötigen. Je 4,5 Prozent
der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten pen-
Im Rhein-Erft-Kreis leben knapp 178.000 Personen deln in den Rhein-Kreis Neuss und nach Bonn. Düs-
aus dieser Bevölkerungsgruppe. 57,2 Prozent von ih- seldorf, Düren und Aachen folgen dahinter.
nen sind Auspendler. Knapp 60.000 Personen pen-
Pendlerverflechtungen
0 – 1.000 1.001 – 3.000 > 3.000
Quelle: Verändert nach: Zukunftskonzept Stadt Umland Netzwerk (S.U.N.).
www.kampmeyer.comPerspektiven Der Nachfrage | 21
Trotz des negativen Pendlersaldos ist der Rhein-Erft- Das Schlüsselprojekt „Interkommunales Mobilitäts-
Kreis Arbeitsort von 135.000 sozialversicherten konzept für das S.U.N. – Regionaler Mobilitäts- und
Beschäftigten. Zur Deckung der Arbeitsnachfrage ist Verkehrsinfrastrukturplan“ beschäftigt sich mit der
der Rhein-Erft-Kreis auf Einpendler angewiesen. Knapp Verkehrsentwicklungsplanung, die über die multimo-
44,8 Prozent der 135.000 sozialversicherungspflich- dale Mobilitäts- und Verkehrsinfrastrukturkonzepte
tigen Beschäftigten kommen von außerhalb in den hinausgeht.
Rhein-Erft-Kreis.
Pendlerströme sind Ausdruck einer starken Wirtschaft
Um als Kreis weiterhin wirtschaftlich und als Lebens- und der Lebens- und Wohnqualität einer Region. Sie
und Kulturraum wettbewerbsfähig zu bleiben, muss veranschaulichen das Wechselspiel der weitestgehend
die Verkehrsinfrastruktur sowohl regional als überre- heterogenen Wirtschafts- und Siedlungsstrukturen, die
gional entlastet und gestärkt werden. vielseitige funktionalräumliche Aufgaben erfüllen.
Erreichbarkeit Köln – Umland Schiene Erreichbarkeit Köln – Umland Pkw
Bedburg Bedburg
Pulheim Pulheim
Bergheim Bergheim
Köln Köln
Elsdorf Elsdorf
Frechen Frechen
Kerpen Kerpen
Hürth Hürth
Brühl Brühl
Wesseling Wesseling
Er stadt Er stadt
45 Min. 30 Min. 15 Min. 10 Min. 45 Min. 30 Min. 15 Min. 10 Min.
Quelle: Verändert nach: Zukunftskonzept Stadt Umland Netzwerk (S.U.N.). Quelle: Verändert nach: Zukunftskonzept Stadt Umland Netzwerk (S.U.N.).22 | Perspektiven Der Nachfrage
Dynamische Bevölkerungsentwicklung Bis zum Jahr 2040 steigt die Bevölkerung von
466.657 auf knapp 490.000 Einwohner. Im Jahr
Die regionale Wanderung und das dynamische Be- 2040 ist vor allem die Altersgruppe der über 65-Jäh-
völkerungswachstum entsprechen den heterogenen rigen auffällig. Senioren werden einen Großteil der
funktionalräumlichen Siedlungsstrukturen. Die An- Bevölkerung ausmachen.
ziehungskraft der Millionenstadt Köln auf den Rhein-
Erft-Kreis führte 2015 in Hürth und Frechen zu einem Die dynamische Entwicklung führt jetzt schon zu einer
Einwohnerplus von 25 und 19 je 1.000 Einwohner. Veränderung auf den Wohnungsmärkten. Eine Heraus
Auch die Städte Pulheim, Wesseling und Brühl profi- forderung, der sich nicht nur die Politik stellen muss.
tieren von den günstigeren Mieten und der guten An- Auch Kauf- und Mietinteressenten, die sich räumlich
bindung an Köln. Mit durchschnittlich 14 je 1.000 verändern wollen, müssen sich den heutigen Markt-
Einwohnern ist ein beachtliches Wachstum für diese bedingungen anpassen.
Städte zu verzeichnen. Die positive Gesamtverände-
rung der Bevölkerung von plus 6.905 im Jahr 2015
zeigt, dass der übrige Rhein-Erft-Kreis ebenfalls
attraktiv ist.
Bevölkerungsentwicklung Rhein-Er -Kreis 1985–2040
500.000
Bevölkerung
490.000
480.000
470.000
460.000
450.000
440.000
430.000
420.000
410.000
400.000
1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2025 2040
Jahr (jeweils zum 31.12.)
Grafik: KAMPMEYER | Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) Geschäftsbereich Statistik | Datenstand 2015
www.kampmeyer.comPerspektiven Der Nachfrage | 23 Erftstadt Lechenich
24 | Perspektiven Der Nachfrage
Sehnsucht der Interessenten bewegungen in Frechen, Hürth und Brühl. Lediglich
Pulheim hat geringere Anfragen.
Die Anzahl der Miet- und Kaufgesuche für Wohnun-
gen und Häuser, die bei ImmobilienScout24 für den Die Städte Pulheim und Wesseling werden je 31- be-
Rhein-Erft-Kreis erfasst wurden, vermittelt einen Ein ziehungsweise 26-mal in der Miete angefragt. Sum-
druck von der Nachfrage. Die Anzahl der Gesuche je miert man die Kaufanfragen Haus und Eigentums-
200 Haushalte, die im Rhein-Erft-Kreis gestellt worden wohnung, so liegen diese nur noch leicht unter denen
sind, wurde für die kreisangehörigen Städte kartiert. der Mietanfragen. Angesichts der geplanten Wohn-
quartiere Geyener Berg-Süd und des Ausbaus des
In den ländlichen Gebieten des Rhein-Erft-Kreises Wohngebiets Eichholz nicht verwunderlich.
überwiegt der Anteil von Häusern. Entlang der Köl-
ner Stadtgrenze sind neben Häusern zahlreiche In den Städten Bergheim, Bedburg, Elsdorf, Erftstadt
Eigentumswohnungen zu finden. Der Vergleich von und Kerpen werden Häuser häufiger angefragt als
Häusern zum Kauf und Eigentumswohnungen zeigt, Eigentumswohnungen. Die weitläufigen Siedlungs-
dass Eigentumswohnungen weniger gefragt sind. Das strukturen und die adäquaten Bodenpreise führen zu
durchschnittliche Verhältnis von Häusern zu Eigen- einer erhöhten Nachfrage nach Häusern. Mietwoh-
tumswohnungen liegt bei drei zu eins. In Bedburg nungen werden angefragt, liegen aber deutlich unter
werden Häuser fünfmal häufiger angefragt als Woh- den Anfragen entlang der Kölner Stadtgrenze.
nungen. In Hürth hingegen ist das Verhältnis bei 1,8
zu 1. Je nach Lage werden somit unterschiedliche
Wohnformen präferiert. Ausblick
Grundsätzlich lässt sich eine allgemeine Aussage tref- Der Rhein-Erft-Kreis ist eine prosperierende Wachs-
fen: Die kreisangehörigen Städte Pulheim, Frechen, tumsregion. Die Immobilienmarktdynamik steht mit
Hürth und Brühl bilden entlang der Kölner Stadtgren- der Bevölkerungsentwicklung in Zusammenhang. Das
ze einen Korridor der höchsten Gesuche. positive Bevölkerungswachstum und die ausstehen-
den Neubautätigkeiten können mit der Nachfrage nicht
Mit über 40 Gesuchen je 200 Haushalte in der Miete, Schritt halten. Ein angespannter Wohnungsmarkt ist
über 11 Wohnungskaufgesuche und 20 Hauskaufge- die Folge.
suche decken sich die Zahlen mit den Wanderungs-
www.kampmeyer.comPerspektiven Der Nachfrage | 25 Gesuche je 200 Haushalte im Rhein-Erft-Kreis – Haus Kauf 2018 Quelle: ImmobilienScout24
26 | Perspektiven Der Nachfrage Gesuche je 200 Haushalte im Rhein-Erft-Kreis – Wohnung Kauf 2018 Quelle: ImmobilienScout24 www.kampmeyer.com
Perspektiven Der Nachfrage | 27 Gesuche je 200 Haushalte im Rhein-Erft-Kreis – Wohnung Miete 2018 Quelle: ImmobilienScout24
28 | Gastbeitrag
Pulheim | Abtei Brauweiler
GASTBEITRAG
www.kampmeyer.comGastbeitrag | 29
„zusammenWACHSEN“ –
HERAUSFORDERUNGEN
FÜR EINEN LANDKREIS IM
WACHSTUM
VON LANDRAT MICHAEL KREUZBERG
» Die Kommunen im Rhein-Erft-Kreis
haben erkannt, dass sowohl die
Herausforderungen des
Strukturwandels als auch die des
Bevölkerungswachstums nur
gemeinsam gelöst werden können. «
Wer sich mit der kommunalverfassungsrechtlichen Neben dem Strukturwandel im Rheinischen Revier
Aufgabenverteilung zwischen einem Kreis und seinen stellt das prognostizierte Bevölkerungswachstum der
kreisangehörigen Kommunen in NRW auskennt, mag Kernstadt Köln den Rhein-Erft-Kreis in den kommen-
sich fragen, warum ein Landrat einen Gastbeitrag zur den Jahren und Jahrzehnten vor große Herausforde-
Raumplanung verfasst. Denn die konkrete Auswei- rungen. Denn so wie der Strukturwandel macht auch
sung von Wohn- und Gewerbeflächen ist Aufgabe das Bevölkerungswachstum nicht an kommunalen
der kreisangehörigen Kommunen. Grenzen halt, sondern wirkt sich auf die Umlandkom-
munen aus. Der Druck auf die Fläche wird immer
Die reale Situation stellt sich jedoch komplizierter dar, weiter zunehmen und zu Flächenknappheit, Woh-
als die Papierform vermuten lässt. Denn wie im ge- nungsmangel sowie einem hohen Verkehrsaufkom-
samten Kölner Umland sind die planerischen Spiel- men durch wachsende Pendlerströme führen, wenn
räume auch im Rhein-Erft-Kreis in höchstem Maße Kommunen und Private nicht rechtzeitig reagieren.
beengt, so sie überhaupt noch gegeben sind.30 | Gastbeitrag
Als jüngster Verbund – und mit geschäftsführender
Funktion des Rhein-Erft-Kreises – ist das Stadt Um-
land Netzwerk (S.U.N.) hinzugekommen, das die He
rausforderungen des regionalen Bevölkerungswachs-
tums gemeinschaftlich angehen will.
Im Rahmen des Landeswettbewerbs StadtUmland.
NRW haben sich der Rhein-Erft-Kreis mit seinen
zehn Kommunen, die Kernstadt Köln sowie die Stadt
Dormagen und die Gemeinde Rommerskirchen 2016
zusammengeschlossen und das Stadt Umland Netz-
Unterzeichnung des S.U.N.-Zukunftskonzepts werk gegründet. Das Bündnis überschreitet somit
kommunale und Kreisgrenzen sowie die Grenzen der
Genau hier sehe ich als Landrat meine Aufgabe, bei Regierungsbezirke Köln und Düsseldorf. Durch Ko-
der Koordination der gemeinsamen Anstrengungen operation auf Augenhöhe beschreitet der Verbund
aller Kreiskommunen und unserer Nachbarn und neue Wege der Zusammenarbeit. Hierzu sind der re-
Partner. gelmäßige Dialog zwischen den Kommunen und die
frühzeitige Abstimmung anstehender Planungen not-
Um die prognostizierten Entwicklungen in geordnete wendig.
Bahnen zu lenken, bedarf es innovativer Konzepte,
die eine Vereinbarkeit von Siedlungs-, Wirtschafts-, Unter Beteiligung zahlreicher Akteure aus Verwal-
Verkehrsflächen, Frei- und Naturräumen gewährleis- tung, Politik und Zivilgesellschaft wurde das S.U.N.-
ten. Wegen der gegenseitigen Abhängigkeit dieser Zukunftskonzept entwickelt und im Rahmen des Lan-
Handlungsfelder bedarf es ihrer integrierten Ent- deswettbewerbs als „Konzept mit besonderem Vor-
wicklung. bildcharakter“ gewürdigt.
Die Kommunen im Rhein-Erft-Kreis haben erkannt, Das S.U.N. begreift das Bevölkerungswachstum als
dass sowohl die Herausforderungen des Struktur- Chance und sieht seine Aufgabe vor allem darin, die-
wandels als auch die des Bevölkerungswachstums ses zu ordnen und zu verteilen, dabei die örtliche
nur gemeinsam gelöst werden können. Ich setze da- Identität der Kommunen aber stets im Blick zu halten.
her auf interkommunale Kooperation, die bereits Als verbindliches Fundament für den weiteren Weg
heute in einer Reihe von Zusammenschlüssen ge- haben die Oberbürgermeisterin der Stadt Köln, der
pflegt wird. In den kommenden Jahren wird es jedoch Landrat des Rhein-Erft-Kreises sowie alle Bürger-
entscheidend sein, die bisher rein konzeptionellen meisterinnen und Bürgermeister der Partnerkommu-
Ansätze dieser Initiativen in konkretes Handeln und nen im März 2017 eine gemeinsame Charta mit dem
politische Beschlüsse zu überführen. Leitbild „zusammenWACHSEN“ unterzeichnet, die
strategische Zukunftsziele formuliert und konkrete
In größeren räumlichen Zusammenhängen sind es die Managementschritte benennt.
Metropolregion Rheinland und die Innovationsregion
Rheinisches Revier – Letztere wird sich nach einer Der Fokus des S.U.N. liegt auf der integrierten Be-
Reorganisation bald als Zukunftsagentur Rheinisches trachtung der vier Handlungsfelder „Siedlungsent-
Revier neu aufstellen –, welche insbesondere auch wicklung und Wohnen“, „Wirtschaft und Gewerbe
die wirtschaftliche Entwicklung in den Blick nehmen. flächenentwicklung“, „Mobilität“ sowie „Freiraum“.
www.kampmeyer.comGastbeitrag | 31
Über die Arbeit im Netzwerk hinaus ist das S.U.N. ebene. Beide Ebenen ergänzen sich als wesentliche
aktiv in weitere regionale Prozesse in der Region Beiträge zum laufenden Regionalplanprozess im Re-
Köln/Bonn eingebunden. Die Erstellung des Zu- gierungsbezirk Köln.
kunftskonzeptes wurde inhaltlich mit dem Prozess zur
Aufstellung des Agglomerationskonzeptes des Regi- Dieser Überblick macht deutlich, was der Kreis leistet
on Köln/Bonn e. V. verknüpft. Die Inhalte ergänzen und wo er sich einbringt, um den hier lebenden Men-
sich maßstäblich. Das Agglomerationskonzept trifft schen und den angesiedelten Unternehmen Entwick-
gesamtregionale räumliche Strukturaussagen und lungsmöglichkeiten zu bieten. Auch wenn der Kreis
zeigt Verflechtungen zwischen regionalen Teilräumen selbst keine Flächen ausweist, er hat eine wichtige ver-
auf. Das S.U.N.-Zukunftskonzept hingegen ist räum- mittelnde und koordinierende Stellung in der Wachs
lich kleinteiliger und reicht bis zur konkreten Projekt tumsregion Rheinland.
Michael Kreuzberg
Landrat des Rhein-Erft-Kreises32 | Häuser Bestand
HÄUSER BESTAND
Durchschnittspreise
in €/m 2
keine Angaben
bis 1.000 €/m2
bis 1.500 €/m2
Bedburg bis 2.000 €/m2
bis 2.500 €/m2
Pulheim über 2.500 €/m2
Bergheim
Elsdorf
Frechen
Hürth
Kerpen
Brühl
Wesseling
Erftstadt
Karte: Quelle: iib Dr. Hettenbach Institut, Auszug Stadtteilauswertung | Datenstand 01.01.2018
www.kampmeyer.comHäuser Bestand | 33 Stadtbezirke/Stadtteile iib-Richtwert Veränderung 2016 zu 2017 Bedburg 1.543 € 7,50 % Bergheim (Erft) 1.764 € 8,52 % Brühl (Rheinland) 2.542 € 6,22 % Elsdorf (Rheinland) 1.543 € 3,17 % Erftstadt 1.788 € 5,88 % Frechen 2.542 € 7,52 % Hürth 2.333 € 13,50 % Kerpen (Rheinland) 1.842 € 6,47 % Pulheim 2.617 € 5,84 % Wesseling 2.073 € 2,56 % Tabelle: KAMPMEYER | Quelle: iib Dr. Hettenbach Institut, Auszug Stadtteilauswertung | Datenstand 01.01.2018
34 | Häuser Bestand
Den Überblick über Angebots- und tatsächliche Angebot an Doppelhaushälften höher als das Ange-
Kauf- und Mietpreise zu behalten wird mehr und bot an Reihenhäusern.
mehr zur Herausforderung. Mit dem iib Immobilien-
richtwert bietet das Institut iib Dr. Hettenbach eine In allen Städten haben sich die Bestandspreise positiv
wichtige Orientierungshilfe über den aktuellen entwickelt. Im Vergleich zum Vorjahr ist in allen Städ-
Marktwert einer Immobilie. Vergleichbar mit der ten ein Wachstum von über 2 Prozent bis über 13
Schwackeliste für Fahrzeuge, sind mit dem iib Immo- Prozent festzustellen. Die Spanne der Bestandsprei-
bilienrichtwert neutrale Kriterien zur Immobilienbe- se von 1.540 Euro in Bedburg und Elsdorf bis 2.620
wertung entstanden. Euro in Pulheim zeigt, wie unterschiedlich die Lagen
im Rhein-Erft-Kreis sind.
Basis für den iib Immobilienrichtwert sind: Pulheim, Frechen, Hürth und Brühl weisen einen
Quadratmeterpreis von über 2.300 Euro auf. Unter
• die deutschlandweit qualifizierte iib Wohnlagenkarte den Städten entlang der Kölner Stadtgrenze ist aus-
• die spezifischen Objektmerkmale der Immobilie schließlich Wesseling mit einem deutlich geringeren
• die historischen und aktuellen Vergleichsobjekte Preis von 2.070 Euro pro Quadratmeter vertreten.
Auf dem Markt für Bestandshäuser ist derzeit viel Bedburg und Elsdorf befinden sich mit einem Preis
Bewegung. Der Rhein-Erft-Kreis ist mit unterschied- für Bestandshäuser von 1.540 Euro pro Quadratme-
lichen Haustypen durchmischt. Reihenhäuser, Dop- ter auf gleichem Niveau. Sie unterscheiden sich aber
pelhaushälften, Bungalows, Zweifamilienhäuser und in der Vorjahresentwicklung. Mit über 7 Prozent Stei-
frei stehende Einfamilienhäuser sind in den einzelnen gerung hat Bedburg einen deutlichen Anstieg erlebt.
Städten unterschiedlich verteilt. Das Einfamilienhaus Elsdorf hat sich mit etwa 3 Prozent vergleichsweise
ist aber in allen Städten des Kreises der häufigste moderat entwickelt. Mit einer Veränderung von über
Haustyp. Mit Ausnahme von Brühl werden in den 8 Prozent zum Vorjahr steigt der Bergheimer Be-
Städten entlang der Kölner Stadtgrenze Reihenhäu- standspreis auf 1.760 Euro. Erftstadt liegt mit 1.790
ser häufiger zum Verkauf angeboten als Doppelhaus- Euro pro Quadratmeter 30 Euro darüber. In Kerpen
hälften. In Brühl und in den westlichen Städten Bed- befinden sich mit 1.840 Euro die hochpreisigsten La-
burg, Bergheim, Elsdorf, Kerpen und Erftstadt ist das gen des westlichen Rhein-Erft-Kreises.
» Ein wachsendes, intaktes Umland mit Perspektive ist
für jede Großstadt ein Segen. Das gilt in Bezug auf Bonn
für den Rhein-Sieg-Kreis und in Bezug auf Köln ganz be-
sonders für den Rhein-Erft-Kreis. Beide Kreise sind un-
trennbar mit ihren Kernstädten verwurzelt. Diese Zu-
sammenhänge machen einen großen Teil meiner Faszination
für das Rheinland aus.«
Sebastian Jesuiter
Immobilienberater
www.kampmeyer.comHäuser Bestand | 35 Kerpen | Adolph Kolping Museum
36 | Häuser Neubau
HÄUSER NEUBAU
Durchschnittspreise
in €/m 2
keine Angaben
bis 2.600 €/m2
bis 2.800 €/m2
Bedburg bis 3.000 €/m2
bis 3.200 €/m2
Pulheim über 3.200 €/m2
Bergheim
Elsdorf
Frechen
Hürth
Kerpen
Brühl
Wesseling
Erftstadt
Karte: Quelle: iib Dr. Hettenbach Institut, Auszug Stadtteilauswertung | Datenstand 01.01.2018
www.kampmeyer.comHäuser Neubau | 37 Stadtbezirke/Stadtteile iib-Richtwert Veränderung 2016 zu 2017 Bedburg 2.850 € 16,67 % Bergheim (Erft) 2.990 € 10,58 % Brühl (Rheinland) 3.360 € 18,86 % Elsdorf (Rheinland) 2.850 € 17,45 % Erftstadt 3.010 € 13,60 % Frechen 3.360 € 0,13 % Hürth 3.300 € -0,52 % Kerpen (Rheinland) 3.050 € 26,07 % Pulheim 3.420 € 3,49 % Wesseling 3.180 € 11,54 % Tabelle: KAMPMEYER | Quelle: iib Dr. Hettenbach Institut, Auszug Stadtteilauswertung | Datenstand 01.01.2018
38 | Häuser Neubau
Mit der weiteren Entwicklung von Wohnbauland und um 60 Euro günstiger als Pulheim, in Hürth beträgt
der Ausweisung neuer Baugebiete in fast allen Städ- der Preis 3.300 Euro. Mit einer moderaten Entwick-
ten des Rhein-Erft-Kreises behält der Hausneubau lung von 3 Prozent in Pulheim, einer Stagnation von
seine Dynamik. 0,13 Prozent in Frechen und einer rückläufigen Ent-
wicklung von -0,52 Prozent in Hürth zeichnet sich
Im Jahr 2015 wurden im Rhein-Erft-Kreis 790 Bauge- eine Preisstabilisierung entlang der Kölner Stadtgren-
nehmigungen erteilt. 86 Prozent davon für Ein- und ze ab. Brühl und Wesseling bilden mit einer Preisstei-
Zweifamilienhäuser. Insgesamt wurden 544 Ein- und gerung von über 10 Prozent die Ausnahmen. Bei ei-
Zweifamilienhäuser fertiggestellt. nem Anstieg von über 18 Prozent beträgt der Brühler
Neubaupreis 3.360 Euro pro Quadratmeter und Wes-
Wie auch bei den Bestandshäusern werden Einfamili- seling verzeichnet mit 3.180 Euro eine Preissteigerung
enhäuser am häufigsten angeboten. Auffällig ist, dass von über 11 Prozent.
Doppelhaushälften im Neubau häufiger gebaut wer-
den als Reihenhäuser. In Kerpen und Erftstadt beträgt der durchschnittliche
Neubaupreis knapp über 3.000 Euro. Mit einem
Die Städte entlang der Kölner Stadtgrenze haben den Preisanstieg von über 26 Prozent zum Vorjahr ist Ker-
höchsten Preis, jedoch holen die Lagen des westli- pen Spitzenreiter im Rhein-Erft-Kreis. Die nordwest-
chen Rhein-Erft-Kreises auf. Bis auf Wesseling betra- lichen Städte Bergheim, Elsdorf und Bedburg haben
gen die Neubaupreise entlang der Kölner Stadtgrenze einen Neubaupreis von unter 3.000 Euro. In Berg
über 3.300 Euro pro Quadratmeter. Der Preis in Pul- heim und Elsdorf beträgt der Neubaupreis für Häuser
heim beträgt 3.420 Euro, Frechen ist mit 3.360 Euro 2.850 Euro und in Bedburg 2.990 Euro.
SANIERUNG
€/m²
6.000 € saniert/neuwertig
5.500 € Rhein-Erft-Kreis
5.000 € 4.667 €
4.479 € 4.574 €
4.500 €
4.000 €
3.500 € 3.169 €
3.000 € 2.473 €
2.500 € 2.137 €
2.277 €
2.176 €/m²
2.000 € lokaler Durchschnittspreis
(ohne Neubau)
1.500 € 1.814 €
1.332 €
1.000 €
875 € 1.000 €
500 € 667 €
renovierungsbedürftig/unsaniert
0€
bis 1948 bis 1968 bis 1994 ab 1995
Zeitraum 01.01.2016 bis 01.01.2018 Baujahresklassen
Grafik: Quelle: iib Dr. Hettenbach Institut, Auswertung Angebotsdaten nach Baujahresklassen | Datenstand 01.01.2018
www.kampmeyer.comHäuser Neubau | 39 Brühl | Franziskanerhof
40 | preisentwicklung HÄUSER
PREISENTWICKLUNG HÄUSER
Der durchschnittliche Neubaupreis für Häuser im Im Bestand ist in den vergangenen fünf Jahren weni-
Rhein-Erft-Kreis beträgt 2.768 Euro, der Bestands ger Dynamik zu erkennen. Pulheim, Frechen und
preis ist mit 2.146 Euro fast 28 Prozent niedriger. In Hürth führen die Liste mit über 7,9 Prozent an. Wesse-
den vergangenen fünf Jahren war sowohl im Neubau ling, Brühl und Erftstadt erreichen ein Wachstum von
als auch im Bestand ein Preisanstieg zu verzeichnen. mehr als 7,5 Prozent. Am Ende de Tabelle befindet
Während er im Bestand 26 Prozent beträgt, sind die sich Elsdorf mit knapp 6,7 Prozent jährlich.
Neubaupreise im gleichen Zeitraum um über 32 Pro-
zent gestiegen. Die durchschnittliche jährliche Wachs Die Entwicklungen der einzelnen Städte im Rhein-
tumsrate der Kaufpreise von Häusern im Rhein-Erft- Erft-Kreis zeigen, dass besonders gefragte Lagen
Kreis beträgt im Neubau 8 Prozent und 7,6 Prozent im deutlich schneller im Preis steigen. Die Nachfrage
Bestand. nach Häusern wird durch das zur Verfügung stehende
Bestandsimmobilienangebot nicht gedeckt. Im Neu
Die jährliche Wachstumsrate liegt in einzelnen Städ- bau führen die Bodenpreisentwicklung und hinaus
ten des Kreises deutlich darüber. Wird die Neubau gezögerte Grundstücksverkäufe zu ausstehenden
preisentwicklung der vergangenen fünf Jahre betrach Entwicklungen am Immobilienmarkt. Auch in den
tet, so ist Brühl mit einer jährlichen Wachstumsrate kommenden Jahren sind steigende Preise für Einfa-
von fast 9,2 Prozent Spitzenreiter gefolgt von Bed- milienhäuser im Rhein-Erft-Kreis zu erwarten.
burg mit über 8,5 Prozent und Hürth mit über 8,0
Prozent. Bergheim befindet sich mit einem Anstieg
um 6,7 Prozent am Ende der Tabelle.
Häuser Preisentwicklung Bestand und Neubau im Rhein-Er-Kreis
4000 €
Kaufpreise €/m2
3500 €
3000 €
2.945
2.857
2.768
2.753
2500 € 2.485
2.302
2.213 2.249
2.146 2.197
2.084 2.126
2000 € 2.041 1.991
1.898 1.915 1.938
1.839 1.854 1.838
1.785
1.699
1.627 1.626 1.611 1.647
1500 € 1.584 1.582
1000 €
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Angebotszeitraum Neubau Bestand
Grafik: KAMPMEYER | Quelle: iib Dr. Hettenbach Institut, Kaufpreisentwicklung Landkreisauswertung | Datenstand 01.04.2018
www.kampmeyer.compreisentwicklung HÄUSER | 41
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EIGENTUMSWOHNUNGEN
BESTAND
Durchschnittspreise
in €/m 2
keine Angaben
bis 1.000 €/m2
bis 1.500 €/m2
Bedburg bis 2.000 €/m2
bis 2.500 €/m2
Pulheim über 2.500 €/m2
Bergheim
Elsdorf
Frechen
Hürth
Kerpen
Brühl
Wesseling
Erftstadt
Karte: Quelle: iib Dr. Hettenbach Institut, Auszug Stadtteilauswertung | Datenstand 01.01.2018
www.kampmeyer.comEigentumswohnungen bestand | 43 Stadtbezirke/Stadtteile iib-Richtwert Veränderung 2016 zu 2017 Bedburg 1.336 € 12,18 % Bergheim (Erft) 1.374 € -1,68 % Brühl (Rheinland) 2.276 € 15,62 % Elsdorf (Rheinland) 1.373 € 1,36 % Erftstadt 1.653 € 15,49 % Frechen 2.362 € 14,44 % Hürth 2.400 € 18,44 % Kerpen (Rheinland) 1.469 € 11,52 % Pulheim 2.064 € 1,63 % Wesseling 1.671 € 10,23 % Tabelle: KAMPMEYER | Quelle: iib Dr. Hettenbach Institut, Auszug Stadtteilauswertung | Datenstand 01.01.2018
44 | Eigentumswohnungen bestand
Die Märkte für Immobilieneigentum im Rhein-Erft- Mit 10 Prozent zum Vorjahr ist der Preis in Wesseling
Kreis sind in Bewegung. Sowohl für Häuser und Ei- auf 1.670 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Wesse-
gentumswohnungen im Bestand und im Neubau sind ling bleibt weiterhin die günstigste Stadt entlang der
Entwicklungen zu erkennen. Im Rhein-Erft-Kreis exis- Kölner Stadtgrenze.
tieren insgesamt 212.831 Miet- und Eigentumswoh-
nungen. Die durchschnittliche Wohnungsgröße be- Mit einer Preisspanne von 1.340 Euro in Bedburg bis
trägt 97 Quadratmeter. In beiden Angebotssegmenten 1.650 Euro in Erftstadt liegen die Bestandspreise im
besteht ein Nachfrageüberhang. Daraus resultiert ein westlichen Rhein-Erft-Kreis unter denen der Städte
Anstieg der Angebotspreise. entlang der Kölner Stadtgrenze. Bis auf Bergheim
verzeichnen alle Städte des westlichen Rhein-Erft-
Die Nähe zur Kölner Stadtgrenze ist ausschlaggebend Kreises eine positive Entwicklung. In Kerpen beträgt
für den Preis. Mit 2.400 Euro pro Quadratmeter führt der Bestandspreis 1.470 Euro, das Vorjahreswachs-
Hürth die Preistabelle an, gefolgt von Frechen mit tum beträgt über 11 Prozent. Elsdorf und Bergheim
2.360 Euro. In Brühl beträgt der Preis 2.280 Euro sind mit 1.370 Euro um 100 Euro günstiger. Im Ge-
und in Pulheim 2.060 Euro. gensatz zu Kerpen bleiben die Preise in Elsdorf stabil.
Bergheim hat mit über 1,5 Prozent eine rückläufige
Entwicklung.
» Obwohl ich schon seit einigen Jahren in Köln wohne,
fühle ich mich mit Frechen verbunden. Für mich ist das
kein Widerspruch. Wenn ich zum Beispiel an die Bedeu-
tung des Rhein-Centers im Kölner Stadtteil Weiden den-
ke, kann ich verstehen, dass Frechen von vielen als Köl-
ner Stadtteil gesehen wird, obwohl die Stadt zum
Rhein-Erft-Kreis gehört. Dass der Kreis so stark mit Köln
in Verbindung gebracht wird, überrascht mich nicht. «
Charlotte Dorn
Immobilienberaterin
www.kampmeyer.comEigentumswohnungen bestand | 45 Erftstadt Lechenich
46 | Eigentumswohnungen Neubau
EIGENTUMSWOHNUNGEN
NEUBAU
Durchschnittspreise
in €/m 2
keine Angaben
bis 2.000 €/m2
bis 2.500 €/m2
Bedburg bis 3.000 €/m2
bis 3.500 €/m2
Pulheim über 3.500 €/m2
Bergheim
Elsdorf
Frechen
Hürth
Kerpen
Brühl
Wesseling
Erftstadt
Karte: Quelle: iib Dr. Hettenbach Institut, Auszug Stadtteilauswertung | Datenstand 01.01.2018
www.kampmeyer.comEigentumswohnungen Neubau | 47 Stadtbezirke/Stadtteile iib-Richtwert Veränderung 2016 zu 2017 Bedburg 2.780 € -0,01 % Bergheim (Erft) 2.650 € 0,07 % Brühl (Rheinland) 2.900 € 0,46 % Elsdorf (Rheinland) 2.640 € 0,00 % Erftstadt 2.780 € 9,18 % Frechen 3.420 € 6,07 % Hürth 3.630 € 22,15 % Kerpen (Rheinland) 2.850 € 9,84 % Pulheim 3.360 € 5,90 % Wesseling 3.040 € 10,05 % Tabelle: KAMPMEYER | Quelle: iib Dr. Hettenbach Institut, Auszug Stadtteilauswertung | Datenstand 01.01.2018
48 | Eigentumswohnungen Neubau
Der wachsende Bedarf an Eigentumswohnungen und mit über 10 Prozent auf. Für Frechen und Pulheim ist
steigende Baulandkosten haben innerhalb der letzten ein Preisanstieg von 6 Prozent zu verzeichnen. Der
fünf Jahre einen deutlichen Anstieg der Kaufpreise Neubaupreis in Pulheim beträgt 3.360 Euro, Frechen
bewirkt. Dieser Effekt hat sich besonders deutlich auf ist mit um 3.420 Euro um 60 Euro teurer. In Brühl
die Neubauimmobilien ausgewirkt. bleiben die Preise stabil, der Neubaupreis beträgt
2.900 Euro.
2015 wurden 1.179 Wohnungen fertiggestellt. Ker-
pen führt mit 237 Wohnungen die Liste der Baufer- Mehr Bewegung ist in Kerpen zu erkennen. Mit ei-
tigstellungen an. Auf dem zweiten Platz liegt Hürth nem Wachstum über 9 Prozent und einem Preis von
mit 211 Wohnungen. In Bergheim, Erftstadt, Pulheim 2.850 Euro nimmt Kerpen fast dasselbe Niveau an
und Frechen sind zwischen 100 und 150 Wohnun- wie Brühl. Ein ähnlich starkes Wachstum ist in
gen entstanden. In Bedburg. Brühl, Elsdorf und Wes- Erftstadt zu erkennen. Ein Anstieg von 9 Prozent ist
seling wurden unter 100 Wohnungen fertiggestellt. zu verzeichnen. Im Gegensatz zu Kerpen und
Erftstadt bleiben die Preise im westlichen Rhein-Erft-
Die Preisspanne von Neubauwohnungen beträgt von Kreis stabil. Die Preise in Bergheim, Elsdorf und Bed-
2.640 Euro in Elsdorf bis hin zu 3.630 Euro in Hürth. burg liegen zwischen 2.640 Euro und 2.780 Euro pro
Hürth hat den höchsten Neubaupreisanstieg von 22 Quadratmeter.
Prozent. Den zweithöchsten Anstieg weist Wesseling
SANIERUNG
€/m²
5.000 € saniert/neuwertig
Rhein-Erft-Kreis
4.500 € 4.175 €
4.026 €
4.000 €
3.500 €
2.897 € 3.000 €
3.000 €
2.500 € 2.202 € 2.134 €
2.000 € 1.871 €/m²
lokaler Durchschnittspreis
1.500 € 1.625 € (ohne Neubau)
1.525 €
1.000 €
434 €
500 € 717 € 619 € 330 €
renovierungsbedürftig/unsaniert
0€
bis 1948 bis 1968 bis 1994 ab 1995
Zeitraum 01.01.2016 bis 01.01.2018 Baujahresklassen
Grafik: Quelle: iib Dr. Hettenbach Institut, Auswertung Angebotsdaten nach Baujahresklassen | Datenstand 01.01.2018
www.kampmeyer.comEigentumswohnungen Neubau | 49 Hürth | Hürther Bogen
50 | preisentwicklung wohnungen
PREISENTWICKLUNG WOHNUNGEN
Die Kaufpreisentwicklung von Bestands- und Neu- beträgt die jährliche Preisentwicklung über 8,6 Pro-
bauwohnungen unterliegt unterschiedlichen Fakto- zent. In Hürth und Bedburg ist ein Anstieg von nahe-
ren. Bevölkerungsentwicklungen, Ausweisung von zu 8,5 Prozent zu beobachten. Die Brühler, Erfstädter
neuem Bauland und Stadtentwicklungskonzepte kön- und Kerpener Preise steigen um fast 8,2 Prozent. Die
nen die Preise nachhaltig beeinflussen. Die Bestands Bestandspreise in Elsdorf liegen bei 6,4 Prozent und
preise sind im Vergleich mit den Neubaupreisen et- Bergheim bleibt in der Entwicklung nahezu stabil.
was deutlicher gestiegen.
Wegen ihrer Beliebtheit und des knappen Angebots
Die Neubaupreise sind zwischen 2013 und 2018 um werden die Preise von Neubauwohnungen auch in
durchschnittlich 7,8 Prozent pro Jahr gestiegen. Im Zukunft deutlicher steigen als die von Bestandswoh
gleichen Zeitraum stiegen die Bestandspreise um nungen. Das liegt auch an der Kostenentwicklung im
etwa 8,9 Prozent. 2018 beträgt der durchschnittliche Neubau. Steigende Bodenpreise und höhere Baukos-
Bestandspreis 1.792 Euro und der durchschnittliche ten sowie ein knappes Angebot treiben die Preise in
Neubaupreis 3.055 Euro. die Höhe. In den nächsten Jahren werden Preisstei-
gerungen sowohl im Neubau als auch im Bestand zu
Mit über 8,7 Prozent ist der deutlichste Anstieg der erwarten sein. In den einzelnen Städten sind stark
Bestandspreise zwischen 2013 und 2018 in Frechen abweichende Entwicklungen abzusehen.
festzustellen. In Frechen, Pulheim und Wesseling
Wohnungen Preisentwicklung Bestand und Neubau im Rhein-Er-Kreis
4000 €
Kaufpreise €/m2
3500 €
3.268
3.161
3000 € 3.060 3.055
2.874
2.645
2500 € 2.532
2.327 2.360
2.119
2000 € 2.000
2.097 2.090
1.906 1.894
1.792 1.843
1.770
1.596
1500 € 1.470
1.373
1.314 1.309
1.269 1.271 1.228 1.205 1.226
1000 €
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Angebotszeitraum Neubau Bestand
Grafik: KAMPMEYER | Quelle: iib Dr. Hettenbach Institut, Eigentumsentwicklung Landkreisauswertung | Datenstand 01.04.2018
www.kampmeyer.compreisentwicklung wohnungen | 51 Bergheim | Kirchstraße
52 | Mietwohnungen Bestand
MIETWOHNUNGEN
BESTAND
Durchschnittspreise
in €/m 2
keine Angaben
bis 6,00 €/m2
bis 7,00 €/m2
Bedburg bis 8,00 €/m2
bis 9,00 €/m2
Pulheim über 9,00 €/m2
Bergheim
Elsdorf
Frechen
Hürth
Kerpen
Brühl
Wesseling
Erftstadt
Karte: Quelle: iib Dr. Hettenbach Institut, Auszug Stadtteilauswertung | Datenstand 01.01.2018
www.kampmeyer.comMietwohnungen Bestand | 53 Stadtbezirke/Stadtteile iib-Richtwert Veränderung 2016 zu 2017 Bedburg 6,30 € 5,00 % Bergheim (Erft) 6,70 € 3,73 % Brühl (Rheinland) 8,50 € 3,66 % Elsdorf (Rheinland) 6,40 € 4,74 % Erftstadt 7,25 € 3,56 % Frechen 8,60 € 6,29 % Hürth 9,00 € 5,02 % Kerpen (Rheinland) 7,10 € 2,31 % Pulheim 8,50 € 2,41 % Wesseling 7,60 € 1,33 % Tabelle: KAMPMEYER | Quelle: iib Dr. Hettenbach Institut, Auszug Stadtteilauswertung | Datenstand 01.01.2018
54 | Mietwohnungen Bestand
2015 wurde in 22 Städten in Nordrhein-Westfalen Die Bestandsmietpreise der Städte Pulheim, Frechen,
die Mietpreisbremse eingeführt. Im Rhein-Erft-Kreis Hürth und Brühl betragen über 8,50 Euro. Frechen
gilt sie für die Städte Brühl, Frechen und Hürth. Die und Hürth steigen im Vergleich zum Vorjahr über 5
Verordnung besagt, dass die zulässige Miete bei der Prozent, Brühl über 3 Prozent und Pulheim um 2 Pro-
Wiedervermietung von Bestandswohnungen höchs- zent. In Wesseling beträgt die Bestandsmiete 7,60
tens 10 Prozent über das Niveau der ortsüblichen Euro. Dort bleibt der Bestandsmietpreis nahezu stabil.
Vergleichsmiete angehoben werden darf.
Mit einer Bestandsmiete von 7,25 Euro ist Erftstadt
Die Spanne der Bestandsmiete liegt zwischen 6,30 um 15 Cent teurer als Kerpen mit 7,10 Euro. Zum
Euro in Bedburg und 9 Euro pro Quadratmeter in Hürth. Vorjahr verändern sich beide Städte mit über 2 Pro-
Die Mietpreise im Bestand sind zwar zum Vorjahr ge- zent nur geringfügig. In Bergheim beträgt die Be-
stiegen, der Anstieg weist aber keine so hohe Dynamik standsmiete 6,70 Euro und in Elsdorf 6,10 Euro. Die
auf wie bei Eigentumswohnungen und Häusern. Miete in Bedburg liegt trotz des Anstiegs um 5 Prozent
10 Cent unter der Miete in Elsdorf. Mit 6,30 Euro
bildet Bedburg das Schlusslicht im Rhein-Erft-Kreis.
» Durch das Bevölkerungswachstum und die Umzüge in
der Region werden die Grenzen zwischen Köln und dem
Rhein-Erft-Kreis fließender. Teilweise sind sie kaum noch
sichtbar. Stadt und Kreis befinden sich im historischen
Wechselspiel miteinander und durch die steigende Mobi-
lität sind sie untrennbar miteinander verbunden. Köln ist
über die eigenen Stadtgrenzen hinaus und ins Umland
gewachsen. Das gilt ganz besonders für die Beziehung
zwischen der Millionenstadt und dem Rhein-Erft-Kreis. «
Marc Zelaskowska
Immobilienberater
www.kampmeyer.comMietwohnungen Bestand | 55
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