Wohnstandort-Entwicklung Münster - Herausforderungen und Chancen für innerstädtische Quartiere - Stadt Münster
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Wohnstandort-Entwicklung Münster
Herausforderungen und Chancen
für innerstädtische Quartiere
Wohnstandort-Entwicklung Münster 2010
Inhalt
Vorwort ........................................................................ 2
Einleitung...................................................................... 4
Große Erfolge – und spannende Fragen
DiE HErausForDErunGEn DEs WoHnunGsMarktEs
Münster – ein Magnet für Menschen................................... 6
Gesellschaftlicher Wandel:
kleinere Haushalte – mehr Wohnungen .............................. 8
Wenn Wohnungen knapp bleiben – die Folgen .................... 10
DiE antWort: Ein bEDarFsGErEcHtEr anGEbotsMix
Welcher bedarf ist zu erwarten? ....................................... 12
Grobes Mengengerüst und qualitative Gewichtung
Welche angebote hat Münster vorzuweisen?....................... 14
Eigenheimsiedlungen: Gutes Polster
sozialer Wohnungsbau: Wichtig, aber nicht ausreichend
Der schlüssel: Mehrfamilienhäuser in zentralen Lagen
Wieder im trend: urbanes Wohnen ................................... 18
Dichte und Vielfalt – soziale nähe und kurze Wege
Exkurs: abbruch und neubau ......................................... 22
Was kommt auf die stadt zu?
Den ausgleich von Gemeinwohl
und Einzelinteresse finden ............................................. 23
informationen/kontakt ................................................. 25
impressum .................................................................. 25
1
Wohnstandort-Entwicklung Münster 2010
Vorwort
Mit dem Profil „Wissenschaft und Lebens- genheimwunsch das Marktgeschehen. Als
art“ ist Münster für die Herausforderungen aber nach 1989 mit der Entwicklung im
der Zukunft gerüstet. Das unverwechsel- Osten Deutschlands und Europas Tausende
bare Stadtbild, Handel, Wirtschaft, Wissen- von Neubürgern in die Stadt kamen, konn-
schaft, Kultur und Verwaltung leisten ihren te nur durch eine massive Ausweitung des
Beitrag für eine hohe Lebensqualität, für Geschosswohnungsbaus die Wohnungsver-
eine Stadt im Gleichgewicht – nachhaltig sorgung gesichert werden. Nach der Über-
lebenswert. Ein wichtiger Beitrag hierzu windung dieser stürmischen Entwicklungs-
ist ein Wohnungsangebot, das für alle An- phase hat dann wieder der Eigenheimbau
forderungen etwas zu bieten hat. Dabei die Oberhand gewonnen. Erst das Auslau-
finden besondere Wohnformen, die auf fen der Eigenheimzulage hat den Eigen-
spezifische Nachfragewünsche zugeschnit- heimbau wieder merklich gedämpft. Heute
ten sind, immer mehr Verbreitung. Vielfalt steht der Wohnungsmarkt in Münster vor
und Anpassungsfähigkeit sind die Stärken einer neuen Herausforderung, denn der
des Wohnungsangebotes in Münster. demografische Wandel wird künftig die
Nachfrage nach Wohnungen stark beein-
Gerade diese Anpassungsfähigkeit hat flussen. Und die Stadt ist auf einem guten
sich in der Vergangenheit bereits als vor- Weg, sich auch dieses Mal auf die neu-
teilhaft erwiesen, denn seit jeher ist der en Anforderungen einzustellen, damit sie
Wohnungsmarkt einem permanenten Wan- ihren Erfolgskurs in der Stadtentwicklung
del unterworfen. Ursache dafür sind neben fortsetzen kann.
einer unsteten Einwohner- und Haushalts-
entwicklung die Herausbildung neuartiger Ein funktionsfähiger Wohnungsmarkt mit
Lebensstile mit jeweils spezifischen Wohn- attraktiven Angeboten für alle Nachfrage-
präferenzen, bundespolitische Entschei- gruppen wird für die Städte im ganzen
dungen zum Steuer- und Mietrecht und Land immer wichtiger, seit die fiskalische
nicht zuletzt die wirtschaftliche Lage mit Bedeutung einer positiven Einwohner-
ihrem Einfluss auf die Aufgaben der sozi- entwicklung Eingang in die Überlegungen
alverantwortlichen Wohnungsversorgung. zur Stadtpolitik gefunden hat. Die Er-
Über viele Jahre prägte in Münster der Ei- kenntnis wächst, dass der Wettbewerb der
2
Wohnstandort-Entwicklung Münster 2010
Städte und Gemeinden um die knapper wachsendes Angebot an neuen Woh- der gleichzeitig den Erfordernissen
werdenden Einwohner auch über das Woh- nungen in unterschiedlichen Lagen und einer nachhaltigen Stadtentwicklung
nungsangebot entschieden wird. Doch wie Qualitäten. Mit ihrem Nachfragever- gerecht wird.
kann die Stadt gezielt Einfluss nehmen auf halten bieten sie den Investoren eine • Die Verwaltung unterstützt dabei die
den städtischen Wohnungsmarkt? Die Mög- wichtige Orientierung. Die Bezieher Politik. Eine ihrer Aufgaben ist es der-
lichkeiten zur unmittelbaren Einwirkung niedriger Einkommen bevorzugen die zeit, über die demografisch bedingten
sind gering. Die Baulandbereitstellung ist preiswerten Altbaubestände oder die Anforderungen an den Wohnungsmarkt
nach wie vor eine Aufgabe der Stadt, aber noch verbliebenen preisgebundenen zu informieren und das öffentliche In-
bei weitem keine hinreichende Vorleistung Wohnungen. teresse an der Entwicklung des Wohn-
für die Entwicklung attraktiver Wohnungs- • Es gibt gute ökologische und stadtöko- standortes Münster herauszuarbeiten.
angebote. Das Geschehen am Wohnungs- nomische Argumente für die bauliche Dadurch soll um Verständnis für die
markt wird durch das Zusammenwirken Weiterentwicklung der Siedlungsbe- Handlungserfordernisse zur Wohn-
aller Marktakteure bestimmt. stände. Der Wohnungsneubau an in- standortentwicklung in Münster ge-
• Damit Investoren ihr Kapital im Woh- nerstädtischen Standorten, sei es in worben werden. Eine weitere Aufgabe
nungsneubau anlegen, müssen die Baulücken, auf Flächen mit ehemals der Verwaltung ist es, gute Projekte im
Ertragsaussichten günstig sein. Es ist anderen Nutzungen oder als Ersatz- Sinne der Entwicklung des Wohnstand-
von großem Vorteil, dass Münster in wohnungsbau für Abbruchgebäude, ortes Münster zu unterstützen.
der Immobilienbranche als lukrativer wird daher in Fachkreisen positiv
Standort gilt. gesehen. Doch die Bewohner inner- Diese Broschüre soll einen Beitrag leisten,
• Diejenigen, die einen Wohnungsbe- städtischer Wohnquartiere empfinden um die Bürgerschaft über Hintergründe,
stand halten und am Markt als Vermie- starke bauliche Eingriffe und Nut- Chancen, Risiken und Notwendigkeiten
ter auftreten, sind an einer langfristig zungsänderungen in ihrer Umgebung der Wohnungsmarktentwicklung zu infor-
hohen Wohnungsnachfrage interes- zuweilen als eine Gefährdung der eige- mieren, um künftige Entwicklungen und
siert, damit sie sichere Einnahmen er- nen Wohn- und Lebensqualität. Projekte aktiv begleiten zu können.
zielen und ihren Bestand dauerhaft be- • Die Interessen und Aktivitäten der Ak-
wirtschaften können. Die Vermehrung teure auf dem Wohnungsmarkt sind
des Wohnungsangebotes steht bei „Be- offensichtlich sehr vielfältig, und un-
standshaltern“ nicht im Vordergrund. sere Stadtpolitik hat sich zur Aufgabe
• Anders die Interessenlage von Woh- gemacht, zwischen den verschiedenen Hartwig Schultheiß
nungssuchenden. Sie schätzen ein Interessen einen Ausgleich zu finden, Stadtdirektor
3
Wohnstandort-Entwicklung Münster 2010
Große Erfolge – und
spannende Fragen
Keine Frage: Münster ist ein attrak- Die größte Herausforderung der städ-
tiver und erfolgreicher Wohnstandort. tischen Wohnungspolitik stellte sich be-
reits zu beginn der 1990er-Jahre. Die Öff-
Die Nachfrage nach Wohnraum ist
nung der Grenzen hatte zwischen ost und
überdurchschnittlich, genauso wie West gewaltige Wanderungsbewegungen
die Wohnbauleistung der letzten ausgelöst. Der Wohnungsmarkt der stadt
20 Jahre. Die hohe Nachfrage nach Münster musste in wenigen Jahren den
Wohnungen in Münster wird in den Zuzug von 10.000 Menschen verkraften –
auch für die kommunale Wohnungspolitik
kommenden Jahren weiter anhalten,
ein einschneidendes Ereignis.
und die Entwicklung des Wohnungs-
marktes wird damit zu einer strate- Die stadtpolitik reagierte mit großer
gischen Schlüsselfrage für die Stadt- Einmütigkeit auf diese Herausforderung
und verstärkte die aktivitäten zur bau-
entwicklung.
landentwicklung und Wohnbauförderung.
im vom rat der stadt Münster 1993 be-
schlossenen Handlungsprogramm Woh-
nen (HPW 93) wurden diese aktivitäten
gebündelt und aufeinander abgestimmt.
auf der Grundlage des HPW 93 gelang es
– im rahmen einer „baulandoffensive“ –
zahlreiche neue Wohnbaugebiete auf den
Weg zu bringen. Viele davon sind heute
bereits vollständig bebaut (z. b. in Grem-
mendorf und Hiltrup oder die ehemaligen
Lincoln- und Portsmouth-kasernen), eini-
ge noch in der besiedlungsphase (z. b. in
roxel, Gievenbeck, Wolbeck, amelsbüren,
albachten und Mecklenbeck).
4
Wohnstandort-Entwicklung Münster 2010
Münster
Hamm
Bonn
Bielefeld
Köln
Dortmund
M‘gladbach
Oberhausen
Aachen
Düsseldorf
Duisburg Wohnungszuwachs
Essen der kreisfreien Städte in NRW
Bochum 2000 - 2008 (in %)
Gelsenkirchen
2 4 6 8
Dank der quantitativen Erfolge im Woh- wicklung als attraktiver Wohnstandort.
Beispiele für den Wohnungsbau:
nungsbau konnte bereits 1996 mit der Die Frage lautet: Wie können wir den
Baugebiete in Gievenbeck Südwest (l.) ersten Fortschreibung des Handlungspro- Wohnungsmarkt künftig so gestalten,
und Roxel Nord (r.) gramms Wohnen eine Qualitätsoffensive dass er ein aktivposten für unsere stadt-
eingeleitet werden. Gleichzeitig wurden entwicklung bleibt und nachhaltig dazu
Da die örtlichen unternehmen kräftig in die Weichen für eine Verstetigung der beiträgt, die Zukunftschancen Münsters
den Wohnungsbau investierten, konnten baulandentwicklung gestellt. seitdem weiter zu unterstützen?
die Engpässe in wenigen Jahren über- sichert ein baulandmonitoring die trans-
wunden werden. und auch im neuen parenz über das Flächenangebot. Davon Eine solche strategische Perspektive
Jahrtausend steht der Wohnungszuwachs profitieren einerseits die bauinteressen- ist nicht nur grundlegend dafür, dass
in Münster landesweit an der spitze unter ten, andererseits helfen diese Erkennt- die Wohnungspolitik ihren beitrag zur
den vergleichbaren städten (s. Grafik). nisse, die weitere baulandbereitstellung stadtentwicklung leisten kann – sie er-
durch Planung und Erschließung zu steu- laubt auch überraschende Erkenntnisse.
bis heute wirken auch die organisato- ern. so etwa die, dass der häufig geführte
rischen regelungen nach, die seinerzeit Grundsatzstreit, ob nun mehr Eigenheim-
getroffen wurden, um die baulandbereit- Mit der zweiten (2000) und dritten (2005) bau oder mehr Geschosswohnungsbau für
stellung zu beschleunigen und die Wohn- Fortschreibung des HPW hat die stadt ihr unsere stadt von größerer Wichtigkeit
bautätigkeit anzukurbeln. als wertvolles wohnungspolitisches aufgabenspektrum sind, zwar als interessanter Diskurs, aber
steuerungsinstrument hat sich seither entscheidend weiterentwickelt. neben doch nur als nebenschauplatz erscheint.
das städtische baulandprogramm be- die sozial verantwortliche Wohnungsver- Jedenfalls, wenn seine bedeutung ge-
währt. Die orientierung an diesem Pro- sorgung und die baulandbereitstellung messen wird an dem, was an Heraus-
gramm sorgt dafür, dass mit der besied- tritt nun die strategische Wohnstandort- forderungen auf die Wohnungspolitik in
lung von neubaugebieten zeitnah auch entwicklung: kommunale Wohnungspoli- Münster zukommt.
die erforderlichen sozialen infrastruk- tik in Münster wird als teil einer nachhal-
tureinrichtungen bereitstehen. Für ihre tigen stadtentwicklung verstanden.
baulandpolitik und ihre erfolgreichen
konversionsprojekte erhielt die stadt Das heißt: Zur Profilierung Münsters als
mehrere auszeichnungen. „stadt der Wissenschaft und Lebensart“
gehört auch – als zentraler bestandteil
– eine aktive und vorausschauende Ent-
Einleitung
5
Die Herausforderungen
des Wohnungsmarktes
I
Das hat konsequenzen: Günstige arbeits-
platzperspektiven und hohe Lebensquali-
tät der stadt wirken anziehend auf viele
Menschen. so hält etwa die bevölkerungs-
prognose des Landes nrW ein Wachstum
Münsters auf 288.000 Einwohner (mit
Hauptwohnsitz) innerhalb der nächsten
zwei Jahrzehnte für möglich und realis-
tisch. Das wäre ein Plus von gut 14.000
Einwohnern gegenüber heute. Diese güns-
tigen Zukunftsaussichten teilt Münster in
ganz nrW nur noch mit den städten köln,
bonn und Düsseldorf.
Damit stellt sich jedoch eine entschei-
dende Frage: Wo sollen diese neu-
Einwohner eigentlich unterkommen?
im büro oder an der uni kann man ja
schlecht wohnen.
6
Wohnstandort-Entwicklung Münster 2010
Eine solch positive Einwohnerentwicklung kann also nur eintreten, wenn dafür auch mit Wohnort Münster ist aber annähernd
ausreichend neue Wohnungen gebaut werden. Und umgekehrt gilt: Eine ungenügende gleich geblieben. Stattdessen ist die
Entwicklung als Wohnstandort würde verhindern, dass die positiven Entwicklungs- Zahl der Einpendler um 40 % gestiegen
chancen Münsters sich auch in einem Anstieg der Einwohnerzahlen niederschlagen (s. Grafik).
können.
Mit anderen Worten: Die Attraktivität der
Aber mehr noch: Bei genauem Hinschauen gilt dies nicht erst für die absehbare Stadt als Wirtschafts- und Bildungsstand-
Zukunft, sondern zeichnet sich schon in heutigen Zahlen ab. So ist etwa seit 1990 ort und die äußerst günstige Arbeitsplatz-
die Beschäftigtenzahl in Münster um ca. 20 % gestiegen. Die Zahl der Beschäftigten entwicklung haben sich bisher noch nicht
in einem entsprechenden Umfang in der
Einwohnerentwicklung niedergeschla-
gen. Trotz der großen Anstrengungen
und Erfolge konnte das Wohnungsan-
Zuwachs der Beschäftigten in Münster gebot noch nicht mit der Dynamik der
Arbeitsplatzentwicklung Schritt halten.
140 % insgesamt Es ist daher eine große Herausforderung
mit Wohnort in Münster für alle Akteure, den Wohnungsmarkt –
Einpendler gemäß den Zielen der Stadtentwicklung
– als positiven Standortfaktor weiter zu
130 %
entwickeln.
120 %
110 %
100 %
1990 1995 2000 2005 2008
Herausforderungen
7
Gesellschaftlicher
Wandel:
kleinere Haushalte
– mehr Wohnungen
Der zweite Trend, der für den Anstieg im rahmen des gesellschaftlichen und
der Wohnungsnachfrage in Münster demografischen Wandels verkleinern sich
die Haushalte – aus den verschiedensten
sorgt, ist schwerer zu erkennen, aber
Gründen. Die kinderzahl in den Fami-
nicht weniger wirksam. lien geht zurück. Die „normalfamilie“
ist längst nicht mehr das überwiegende
Lebens- und Wohnmodell. Paare tren-
nen sich, die Zahl der alleinerziehenden
steigt. ausdifferenzierte individuelle
Lebensstile führen zur Entscheidung
für das alleinleben. auch der anstieg
des durchschnittlichen Lebensalters hat
auswirkungen auf die anzahl und die
durchschnittliche Größe der Haushalte.
Eltern, deren kinder die elterliche Woh-
nung verlassen haben, bleiben meist in
ihrer gewohnten umgebung, ebenso wie
alleinstehende Ältere. Zwar gibt es neue
Formen für gemeinschaftliches Wohnen
im alter, sie sind aber weit davon ent-
fernt, die Wirkung dieses trends aufzu-
halten.
Entscheidend für den Wohnungsmarkt ist
nun: Werden die Haushalte bei gleichblei-
bender bevölkerungszahl kleiner, steigt
ihre anzahl. Da die Wohnungsnachfrage
8
Wohnstandort-Entwicklung Münster 2010Der Trend geht zu kleineren Haushal-
ten. Dies zeigt sich im Rückgang der
Personen pro Wohneinheit. Stadtweit
ist diese „Belegungsdichte“ allein von
2000 bis Anfang 2009 von 2,029 auf
1,901 Personen gesunken, also um
0,128 (im Durchschnitt).
Kleinere Haushalte
0,128 - 0,25 Die Karte zeigt, in welchen Stadtteilen
über 0,25 dieser Wert überdurchschnittlich ge-
sunken ist.
sich nicht an Personen, sondern an Haus- nerentwicklung, sie schrumpften teilwei-
halten bemisst, steigt also der Bedarf an se deutlich. Selbst innerhalb einzelner
Wohnungen stetig. Mit anderen Worten: Stadtteile ist bei kleinräumiger Betrach-
Schon um die Einwohnerzahl nur zu hal- tung dieser Zusammenhang von unzurei-
ten, bedarf es eines ständigen „Nach- chendem Wohnungsneubau, Rückgang
schubs“ an neuen Wohnungen. Bleibt der Belegungsdichte (Personenzahl pro
Wohnungsneubau in nennenswertem Wohnung) und schrumpfender Bevölke-
Umfang hingegen aus, schrumpft die Be- rungszahl genau zu verfolgen.
völkerung eines Viertels, einer Stadt.
Fazit: Schon allein um die heutige Be-
Diese Entwicklung lässt sich auf der Ebe- völkerungszahl zu halten und die zuneh-
ne von Münsters Stadtteilen sehr gut be- mende Anzahl der Haushalte und indi-
obachten. Seit dem Jahr 2000 konnten viduelle Wohnvorstellungen auffangen
vor allem die Stadtviertel Einwohnerzu- zu können, braucht Münster Wohnungs-
wächse verzeichnen, bei denen es einen neubau in erheblichem Umfang. Das gilt
Wohnungszuwachs von mehr als 10 % sowohl für die Innenstadtquartiere als
gab. Stadtteile mit einem Wohnungszu- auch für einzelne Stadtteile, die andern-
wachs von unter 5 % hatten dagegen falls von Stagnation und Schrumpfung
kaum Chancen auf eine positive Einwoh- bedroht sind (s. Grafik).
Herausforderungen
9Wenn Wohnungen
knapp bleiben
– die Folgen
Eins ist sicher: Auch wenn es nicht Mehr Einpendler
gelingt, in Münster das Wohnungs-
angebot erheblich zu steigern, wird Wenn Menschen in Münster arbeiten,
es keine neue Wohnungsnot geben. aber nicht hier wohnen, weil sie keine
Die langfristigen Auswirkungen eines passenden Wohnungsangebote finden,
ist das für die stadt mit erheblichen
in Menge und Qualität nicht ausrei-
nachteilen verbunden. Die täglichen
chenden Angebotes an Wohnungen
berufspendler belasten straßen und
machen sich schleichend bemerkbar. umwelt. nur ein Drittel der Münstera-
Sie sind auf lange Sicht nachteilig – ner fährt mit dem auto zur arbeit, die
für die gesamte Stadt und letztlich berufspendler hingegen zu 80 %. Viele
Engpässe auf den Hauptverkehrsstraßen,
auch für die einzelnen Bürgerinnen
Lärm und hohe Feinstaubbelastungen
und Bürger. sind Folge gestiegener Pendlerzahlen.
Die Emissionen der Einpendler werden
der städtischen klimabilanz angelastet.
Das straßennetz immer weiter auszubau-
en oder gar eine Verlagerung der arbeits-
plätze an die Wohnorte der Pendler in
kauf zu nehmen, kann keine Lösung sein.
Das interesse der stadt Münster muss da-
rauf gerichtet sein, denen, die hier ar-
beiten und wohnen wollen, auch in Preis
und Qualität passende Wohnangebote zu
machen.
10
Wohnstandort-Entwicklung Münster 2010Nachteile für Wirtschaft
und Infrastruktur
A
Schrumpfende Quartiere (2000 - 2009)
mit Bevölkerungsrückgängen von
über 10 %
5 - 10 %
bis 5 %
nerzahl führt zu einer schleichenden und bleibt Wohnraum knapp, steigen die
aushöhlung des Quartiers, die infrastruk- Preise – jedenfalls dann, wenn die stadt
tur ist nicht mehr ausgelastet, Versor- als ort zum Leben weiterhin attraktiv
gungsangebote werden ausgedünnt, bis bleibt. im Zusammenwirken mit allen
schließlich Versorgungslücken entstehen. akteuren des Wohnungsmarkts muss das
Eine gute Wohn- und Lebensqualität ist bewusstsein dafür gestärkt werden: un-
also auf Dauer an eine stabile Einwohner- zureichende investitionen im Wohnungs-
entwicklung gekoppelt. in homogenen bau bewirken ein hohes Preisniveau und
siedlungen beispielsweise, die in kurzen verschlechtern deutlich die günstigen
Zeiträumen entstanden sind, altert und Entwicklungsperspektiven Münsters.
schrumpft die bevölkerung quasi kollek-
Alternde und tiv. Gerade hier ist es für die stabilität
schrumpfende Quartiere und Vitalität des Viertels von überra-
gender bedeutung, dass neue Wohnange-
S bote, insbesondere für junge Haushalte,
im bestand entwickelt werden.
Steigendes Preis- und
Mietniveau
nicht zuletzt: Der Wohnungsmarkt un-
terliegt den Mechanismen von angebot
und nachfrage. Wird zu wenig gebaut
Herausforderungen
11Die antwort:
Ein bedarfsgerechter angebotsmix
Welcher Bedarf ist
zu erwarten?
Wenn in Münster in den kommenden Quantitative Nachfrage: Das heißt: Für die kommenden zwei Jahr-
zehnte ergibt sich ein orientierungswert
Jahren zu wenige Wohnungen in den Ein grobes Mengengerüst
nachgefragten Kategorien angeboten für den Wohnungsbedarf von insgesamt
rd. 25.000 neuen Wohnungen. Der größe-
werden, hat dies negative um die Herausforderungen zu verdeutli- re teil davon fällt vor 2020 an, weil die
Auswirkungen auf Stadtökonomie, chen, vor denen die künftige Entwicklung Einwohnerentwicklung nicht gleichmäßig
Demografie und Klimaschutz. des Wohnstandorts Münster steht, hier erfolgt. Voraussichtlich wird sie vor 2030
zunächst ein blick auf die Größenord- ihren Höhepunkt erreichen. Geht man
Genau an diesem Punkt setzt die stra-
nungen. davon aus, dass 15.000 Wohneinheiten
tegische Wohnstandortentwicklung
vor 2020 gebraucht werden, dann erfor-
an, die mit dem „Handlungsprogramm • Der überwiegende anteil des zusätz- dert dies in den kommenden Jahren eine
Wohnen“ 2005 bereits vom Rat der lichen Wohnungsbedarfs entsteht durchschnittliche jährliche bauleistung
Stadt Münster beschlossen wurde. durch die anhaltende tendenz zu von 1.500 Wohnungen. baufertigstel-
kleineren Haushalten und führt damit lungen in diesem umfang hat es in Müns-
Das Ziel: Die Chancen auf eine posi-
zu einer geringeren Wohnungsbele- ter letztmalig im Jahr 2001 gegeben.
tive Einwohnerentwicklung, die aus gungsdichte. in Zahlen ausgedrückt: Hinzu kommt, dass der Ersatz nicht mehr
der Arbeitsmarkt- und Hochschul- Falls sich dieser trend (von 1990 2,1 marktgerechter altbauten für Münster in
entwicklung resultieren, sollen durch auf heute 1,9 Personen pro Wohnein- Zukunft eine zunehmend größere rolle
heit) selbst nur abgeschwächt fort- spielen wird (vgl. s. 22: abbruch und
ausreichende Angebote am Wohnungs-
setzt, brauchen wir in Münster bis neubau).
markt genutzt werden.
2030 rund 18.000 Wohnungen, allein,
Auf welche künftige Nachfrage muss um den heutigen Einwohnerstand zu Doch selbst diese überschlägigen Zahlen
sich Münsters Strategie einrichten? halten. sind noch sehr summarisch, sie verraten
zu wenig über den tatsächlichen bedarf.
• Das Land nrW prognostiziert für Müns- Dafür müssen wir genauer hinschauen
ter bis zum Jahr 2030 eine Zunahme und fragen: auf welche bereiche wird
um ca. 14.000 Einwohner. um diesen sich die künftige nachfrage erstrecken?
anstieg der Einwohnerzahl zu reali- Für welche Wohnformen besteht beson-
sieren, müssen rund 7.000 Wohnein- derer bedarf?
heiten neu gebaut werden.
12
Wohnstandort-Entwicklung Münster 2010Die Nachfrage, • sicher ist auch, dass die Zahl der ty- Diese qualitative Gewichtung erlaubt
pischen „Eigenheim-bauer“, in der nun eine genauere aufschlüsselung des
qualitativ gewichtet regel Familien mit kindern, zurück- Mengen-bedarfs:
gehen wird.
U • Es wird künftig sehr viel mehr Ein- • bis zum Jahr 2030 könnte der neubau
und Zwei-Personen-Haushalte mit von rd. 25.000 Wohneinheiten – ohne
Lebensstilen jenseits der klassischen Ersatzwohnungsbau – erforderlich
Familie geben. werden, soll die Einwohnerzahl nicht
sinken und der prognostizierte Ein-
Wie sieht nun das nachfrageverhalten wohnerzuwachs realisiert werden.
der Haushaltstypen aus, die zahlenmäßig • Der Eigenheimbau wird, nach berech-
zulegen werden? sie favorisieren urbane nungen von Fachleuten, nur noch mit
Wohnlagen, also zentrale standorte mit etwa 5.000 bis 7.000 neubauten zur
guter infrastruktur und der nähe zu kul- Deckung dieses bedarfs beitragen.
tur- und Freizeitangeboten. in Münster Einmal, weil aus demografischen
zählen dazu der stadtbezirk Mitte und Gründen die Zahl der Haushalte sinkt,
die zentralen Lagen der außenstadtteile. die typischer Weise in einem Eigen-
Die professionellen investoren auf dem heim leben wollen. Gleichzeitig kom-
Wohnungsmarkt haben diese Entwicklung men im Zuge des Generationswechsels
übrigens erkannt. Der Mehrfamilienhaus- in älteren Eigenheimsiedlungen im-
bau in zentralen Lagen – sei es in Form mer mehr Gebrauchteigenheime auf
• sicher ist, dass es in Zukunft viel mehr von Eigentum oder Miete – boomt, weil den Markt.
ältere alleinstehende oder Paare ge- er langfristig auf eine sichere nachfrage • Das Ergebnis heißt: bis 2030 müssten
ben wird, die Wohnungen brauchen, trifft und gute Erträge erbringt. demnach etwa 18.000 bis 20.000 zu-
in denen sie möglichst lange selb- sätzliche Wohnungen im Geschoss-
ständig leben können. Das „Wohnen wohnungsbau errichtet werden –
im alter“ ist bereits ein renner auf überwiegend in urbanen Lagen und an
dem Wohnungsmarkt. standorten mit guter infrastruktur.
nur so kann Münster seine Entwick-
lungschancen nutzen.
Antworten
13Welche Angebote hat
Münster vorzuweisen?
Jedes Bauvorhaben braucht ein Grundstück. Deshalb Eigenheimsiedlungen –
ist vor allem die Baulandentwicklung das Mittel, mit schon jetzt ein gutes
dem eine Stadt durch vorausschauende Planung den Polster
Wohnungsbau fördern kann. Über welche Angebote
verfügt Münster, um der absehbaren Nachfrage zu Zurzeit gibt es in Münster ein mengen-
begegnen? mäßig ausreichendes Grundstücksange-
bot für den Eigenheimbau. Die meisten
neubaugebiete für Eigenheime mit der-
zeit baureifen Flächen liegen am ortsrand
der stadtteile. Diese werden überwiegend
von privater seite angeboten. Die städ-
tischen angebote sind in den letzten
Jahren zurückgegangen.
Für die Zukunft hat Münster gut vorge-
sorgt und ausreichend reserveflächen für
den Eigenheimbau ausgewiesen, die bei
entsprechender nachfrage mittel- und
langfristig baureif gemacht werden kön-
nen.
Hinzu kommt eine absehbare neue Ent-
wicklung: in den kommenden Jahren
und Jahrzehnten gelangen immer mehr
Gebrauchteigenheime auf den Markt.
Diese Häuser aus den 1950er-, 1960er-
und 1970er-Jahren haben oft attraktivere
standorte und liegen näher zu den Ver-
sorgungs- und Freizeiteinrichtungen als
14 Wohnstandort-Entwicklung Münster 2010Schlachthof
Geist
Düesberg
Rumphorst
Uppenberg
Gievenbeck
Sentrup
Mecklenbeck
Albachten
Roxel
Nienberge
Coerde
Kinderhaus-West
Sprakel
Mauritz-Ost
Gelmer-Dyckburg
Handorf
Gremmendorf-Ost
Angelmodde
Wolbeck
Hiltrup-Mitte
Hiltrup-West
Amelsbüren Bauland in Münster
100 200 300 400 500 Grundstücke für
den Eigenheimbau
auf baureifen und mittelfristig baureifen Flächen (Stand 31.12.2009)
Sozialer Wohnungsbau – Doch angesichts knapper Fördermittel
wird der soziale Wohnungsbau nicht die
wichtig, aber längst nicht Mengen- und Preisprobleme lösen kön-
ausreichend nen: Der Marktanteil preisgebundener
Wohnungen am Wohnungsbestand in
neue siedlungsflächen. immer mehr Men- A Münster liegt bei unter 8 %. Das derzei-
schen werden ihren Eigenheimwunsch tige Förderbudget für Münster reicht für
künftig realisieren können, ohne selbst nicht einmal 100 Wohnungen pro Jahr,
neu bauen zu müssen. das sind weniger als 10 % der ange-
strebten jährlichen bauleistung.
Für die ausweisung großer neubau-
gebiete am rand der außenstadtteile so paradox es im ersten Moment klingen
werden zudem auch aus ökologischen mag: um ausreichend bezahlbaren Wohn-
Gründen deutliche Grenzen gesetzt. Die raum in Münster zu haben, gilt es den
Zukunft liegt im nachhaltigen Flächen- A neubau in allen nachfragesegmenten zu
management: bund, Land und stadt sind fördern. Denn: nur ein ausgewogener Ge-
sich einig, Freiraum nur noch sehr zu- samtmix und ein ausreichendes angebot
rückhaltend für siedlungszwecke zu nut- sorgen für genug Wohnungen und ent-
zen. stattdessen sind verstärkt bestehen- lasten die innerstädtischen Wohnungs-
de siedlungen bzw. konversionsflächen bestände im unteren Preissegment vom
weiterzuentwickeln. aufwertungsdruck kaufkräftiger nachfrage-
gruppen.
Antworten
15Der schlüssel:
Mehrfamilienhäuser in
zentralen Lagen
Schon quantitativ gilt: In Münster neubaugebiete für Mehrfamilienhäuser in
müssen erheblich mehr Mehrfamilien- zentralen Lagen der stadt oder der stadt-
teile sind die ausnahme. Doch gelingt es
häuser gebaut werden, und das in
investoren immer wieder – was sehr po-
nachfragegerechten Lagen, um den sitiv ist –, für neubauvorhaben Lücken
Wohnungsbedarf künftig zu decken. im bestand zu finden. auch werden ei-
Dies ist auch notwendig, um zentrale nige Gebäude und Flächen, die heutigen
Quartiere der Stadt und ihre Stadt- anforderungen nicht mehr genügen, um-
strukturiert und für den Wohnungsbau
teile aufzuwerten und vital zu halten.
gewonnen, ehemalige kasernen sind da-
Doch ausgerechnet hier gibt es bis- für in Münster ein gutes beispiel. Weitere
lang die größten Lücken im Angebot. Flächenpotenziale sind zwar vorhanden,
jedoch nicht einfach und zeitnah zu mo-
bilisieren.
Die Herausforderung lautet, ausreichend
standorte für den Geschosswohnungsbau
zu entwickeln. Die in den bisherigen Pla-
nungsüberlegungen georteten Potenziale
decken erst weniger als ein Drittel des
absehbaren bedarfs. Es kommt entschei-
dend darauf an, zusätzliche Flächen für
Mehrfamilienhäuser zu aktivieren, und
zwar an standorten, die der absehbaren
nachfrage entsprechen und die von den
investoren angenommen werden. Dazu
ist es unerlässlich, die anstrengungen
zur standortaktivierung im rahmen der
innenentwicklung zu verstärken.
16 Wohnstandort-Entwicklung Münster 2010Die stadt wird vor allem dort nachhelfen
müssen, wo Marktmechanismen allein –
aus welchen Gründen auch immer – nicht
Das Fazit
zu guten Ergebnissen führen würden.
Dies ist etwa zu erwarten, wenn Lösungen Die baulandentwicklung der stadt wird den schwerpunkt ihrer
über mehrere Grundstücke hinweg an- aufmerksamkeit verlagern – von den neubaugebieten am stadt-
gestrebt werden. aber vor allem das rand hin zu standorten im siedlungsbestand.
stadtpolitisch wichtige Ziel, an solchen
standorten auch und gerade für Familien Diese neue aufgabe ist komplex und auf einen breiten rückhalt
mit kindern geeignete Wohnangebote zu in der stadtbevölkerung angewiesen. Doch nur auf diesem Wege
schaffen, bedarf gezielter planerischer können die Vorteile und chancen einer nachhaltigen Entwicklung
unterstützung. des Wohnstandorts Münster realisiert werden:
U • ausreichende Wohnungsangebote für eine absehbar positive
bevölkerungsentwicklung
• bessere und ökonomischere auslastung der städtischen
infrastruktur
• stärkung und Vitalisierung der stadtviertel, insbesondere
der innenstadt und der stadtteilzentren
• reduzierung der Verkehrsbelastung durch berufspendler
• Dämpfende Wirkung auf Preise und Mieten des Wohnungs-
marktes
• sicherung und stärkung der Zentralität der stadt für die
gesamte region
Antworten
17Wieder im trend:
urbanes Wohnen
Dichte und Vielfalt – soziale Nähe und kurze Wege
Fachleute verstehen unter „Innenentwick- Für eine sich dynamisch entwickelnde
lung“ die Modernisierung und Weiterent- stadt ist innenentwicklung ein ganz
normaler Prozess. ohne die permanente
wicklung bestehender Siedlungsstrukturen.
anpassung an aktuelle Erfordernisse wür-
Vorhandene Gebäude und Nutzungen wer- den im siedlungsbestand brachen, Leer-
den angepasst, damit sie den Bedürfnissen stände oder nur unzureichend genutzte
ihrer künftigen Bewohner gerecht werden areale verbleiben, während unbebaute
können. Flächen am siedlungsrand alle neuen
nutzungen aufnehmen müssten.
Das will niemand: Es wäre keine gesun-
de stadtentwicklung, immer nur außen
speck anzusetzen, statt die inneren or-
gane zu stärken. Ziel der innenentwick-
lung ist es, effiziente und kostengünstige
raumstrukturen zu schaffen. Dazu zählt
auch, die bevölkerung an standorten zu
halten und anzusiedeln, an denen bereits
gute Versorgungsstrukturen existieren.
18 Wohnstandort-Entwicklung Münster 2010Geht doch! Gute Beispiele für erfolg- Hanse-Carree: Sogar im Stadtzentrum attraktiven Mischnutzung – inklusive
reiche Innenentwicklung in Münster neues Wohnen möglich • Scharnhorst- hochwertigem Wohnen • Stubengasse:
(von links): straße: Mehr Wohnraum für Studierende Unten hochwertig einkaufen, oben hoch-
• Rudolfstraße: Umbau eines ehema- wertig wohnen • Zentrumsnahes Woh-
ligen Bürohauses zu Wohnzwecken • nen im Alter – an der Scharnhorststraße
Der neue Germania-Campus mit einer
Das ist für Münster nichts völlig neues. auch bei uns gibt es zahlreiche aktuelle auch an diesen standorten bestätigt sich
beispiele für gelungene Projekte der innenentwicklung. so wurden verschiedene aufs neue: Der reiz des städtischen Woh-
bisher anderweitig genutzte Flächen in attraktive innerstädtische Wohnstandorte nens liegt gerade in seiner lebendigen
verwandelt, z. b.: Dichte und buntheit, in der Vielfalt
möglicher Erlebnisse, Erfahrungen und
• Gewerblich genutzte standorte • Ehemalige sportflächen (Mersch- kontakte, in kurzen Wegen und sozialer
(soester straße/Meppener straße, kamp, auf der Horst) nähe. und es ist kein Zufall, dass viele
Wismarweg, Germania-Gelände, individuell begehrte Wohnformen nur
Friedrich-Ebert-straße) • Ehemalige schulgebäude (Landwirt- auf diese Weise zu realisieren sind: Von
schaftsschule, kronprinzenstraße) Penthouse und Loft über studentenapart-
• Ehemalige klosteranlagen (claris- ments oder autofreiem Wohnen bis hin zu
senkloster an der scharnhorststra- • baulücken, aufstockung, abriss und verschiedensten Varianten des Wohnens
ße, Franziskanerkloster am Hörster neubau (kino stadt new York, Zu- im alter.
Platz/bohlweg) hornstraße/Ecke Maximilianstraße,
sonnenstraße/Promenade, schul- Ja – urbanes Wohnen ist ein kontrast
• Ehemalige kasernenareale (Prins- straße, catharina-Müller-straße/ zum Wohnen im Vorort oder in ländlicher
claus-straße, Lincoln-Quartier) steinfurter straße) umgebung. aber dieser kontrast wird von
vielen bürgern bewusst gewählt und ge-
• Ehemalige bürogebäude (arbeits- wollt. und immer mehr Menschen – auch
amt Wolbecker straße/sternstraße, in Münster – wissen seine Vorteile zu
rudolfstraße) schätzen.
Antworten
19Oben von links: Unten von links:
Vorbildliche Sanierung am Breul – unter Das neue Stadtquartier Schulstraße auf Sternstraße: Mit dem Umbau des alten
aktiver Einbeziehung der Bewohner • dem Gelände der ehemaligen Eichen- Arbeitsamtes neuen Wohnraum im Ost-
Mindener Straße: Neues, zeitgemäßes dorff-Schule – Stadtbrache genutzt, viertel geschaffen
Wohnen im Bestand harmonisch in die umgebende Bebauung
eingefügt
20 Wohnstandort-Entwicklung Münster 2010Oben von links: Unten von links:
Attraktiver Wohnungsneubau auf einer Wohnen in Zentrumsnähe – zwischen Hörster Platz: Exklusives Neubauquartier
ehemaligen Gewerbefläche an der Gasselstiege und Catharina-Müller- auf ehemaligem Klosterareal
Soester Straße • Öffentlich geförderte Straße
Wohnungen an der Grevener Straße
Antworten
21E X K U R S
Abbruch und Neubau
Was kommt auf die Stadt zu?
Gebäude halten nicht ewig. Normalerweise steht irgendwann die Überlegung an: Was die Sache kompliziert macht: Das
Lohnt sich noch eine umfassende Investition in den Bestand – oder ist Abbruch mit Alter allein ist dabei nicht einmal das
anschließendem Neubau die bessere Lösung? Bei Wohngebäuden rechnet man mit entscheidende Kriterium. Viele ältere
einer durchschnittlichen Lebensdauer von rd. 100 Jahren. Wohngebäude aus der Gründerzeit
Auf Dauer betrachtet müsste also in jedem Jahr rd. 1% des Wohnungsbestandes (bis zum Ersten Weltkrieg) haben auch
ersetzt werden. Umgerechnet auf die ca. 150.000 Wohnungen Münsters heißt das: noch auf lange Sicht eine gute Per-
Allein, um den altersbedingten Verschleiß auszugleichen, müssten jährlich rund spektive, so dass sich Erhaltungs- und
1.500 neue Wohnungen gebaut werden. Davon sind wir jedoch weit entfernt: In Modernisierungsinvestitionen lohnen.
den letzten Jahren sind in Münster pro Jahr weniger als 0,05 % des Wohnungs- Umgekehrt gibt es aber auch in Münster
bestandes abgebrochen und ersetzt worden. Anzunehmen, dass die Abbruchrate jüngere Wohnungsbestände, bei denen
auf diesem derzeit extrem niedrigen Niveau verbleibt, ist völlig unrealistisch. Denn heute schon absehbar ist, dass sie keine
dies würde bedeuten, dass Wohngebäude in Münster durchschnittlich 2000 Jahre 100 Jahre alt werden. So stammt ein
alt werden. großer Teil des Wohnungsbestandes
aus den ersten Nachkriegsjahrzehnten –
gerade diesen Gebäuden wird nicht die
beste Substanz attestiert.
Beliebt ist das Thema nicht gerade,
aber: Wir müssen uns darauf einstellen,
dass Abbrüche von Wohngebäuden
häufiger werden. Immerhin: Wenn die
Standorte gut liegen, können hier oft
deutlich mehr Wohnungen errichtet
werden als zuvor – ein Vorteil auch aus
Sicht der Wohnstandortentwicklung,
um die Nachfrage in attraktiven Lagen
auffangen zu können.
1949 - 1957: 17,8 %
1958 - 1968: 20,0 % 1919 - 1948: 10,2 %
1901 - 1918: 3,2 %
vor 1900: 2 %
1969 - 1978: 17,6 %
1979 - 2008: 29,2 %
Alter des
Wohnungsbestandes
in Münster
aufgeschlüsselt nach Baujahrgängen
5 -15 % Die Karte zeigt den Anteil der
15 - 30 % über 50 Jahre alten Wohngebäude
30 - 60 % in den Stadtteilen (Stand 2009).
über 60 %
22 Wohnstandort-Entwicklung Münster 2010Gemeinwohl und Einzelinteresse:
Den ausgleich finden
Auch Menschen, die die Vorzüge stets sind viele Menschen betroffen - ne- Einen breiten Dialog initiieren, informie-
städtischen Lebens gerne genießen, ben den bewohnern und Eigentümern auch ren und unterstützen, um Gemeinwohl
anrainer, Händler oder Gewerbetreibende, und Einzelinteressen in eine balance zu
tun sich manchmal schwer, wenn sich
alle mit vielschichtigen Eigeninteressen. bringen. Dazu soll diese broschüre einen
„ihr“ Viertel verändert – wenn neues Den Vorteilen für stadt und Viertel insge- ersten Diskussionsbeitrag leisten.
Leben einzieht, neue Gebäude ent- samt stehen manchmal nachteile für Ein-
stehen, neue Menschen dazukommen. zelne gegenüber. Eine Planung über die
Die Entwicklung von neuen Wohn- köpfe von betroffenen hinweg verspricht
von vornherein Misserfolg. Genaues Hin-
standorten im gewachsenen Bestand
sehen und Hinhören ist nötig, um auch für
ist ein notwendiger und lohnender, kleinräumliche Zusammenhänge und aus-
aber auch ein komplexer, manchmal wirkungen gute Lösungen zu entwickeln.
schwieriger Prozess.
oft sind aufwendige und geduldige kom-
munikations- und klärungsprozesse er-
forderlich, die umsichtige steuerung und
gut begründete Vorschläge verlangen.
Hier haben investoren, Verwaltung und
Politik gemeinsam eine wichtige rolle:
Antworten
23Münster als Wohnstandort stärken – das ist auch das Ziel des arbeitskreises „Woh-
nen in Münster“. Von der stadt Münster initiiert, arbeiten in ihm seit 2004 akteure
aus Wohnungswirtschaft, immobilien- und Finanzwirtschaft, interessenverbänden,
Politik und Verwaltung zusammen.
Vor dem Hintergrund der in dieser broschüre beschriebenen Veränderungen versteht
er sich vor allem als beratendes Gremium für die Politik bezüglich einer strategischen
Wohnstandortentwicklung.
Einige seiner Empfehlungen für Münster lauten beispielsweise:
• Weiterentwicklung der Wohnungs- und Siedlungsbestände sowie ihre Anpassung
an die sich wandelnde nachfrage (inkl. der energetischen standards)
• Kleinräumige, quartiersbezogene Arbeitsweisen angesichts der spezifischen Inter-
essenslagen vor ort
• Information und Einbindung der Stadtbevölkerung
Mehr informationen zum arbeitskreis unter:
www.muenster.de/stadt/stadtplanung/raum-wohnen-ak.html
24 Wohnstandort-Entwicklung Münster 2010Informationen
S
S
T
A
E-Mail: stadtplanung@stadt-muenster.de
www.muenster.de/stadt/stadtplanung
Impressum
Herausgeberin: S
A
Presseamt
R K
T Lütke Fahle seifert aGD, Münster
K A
Fotos: A
Druck: B
OWohnstandort-Entwicklung
Münster Herausforderungen und chancen
für innerstädtische Quartiere
stadt Münster · amt für stadtplanung, stadtentwicklung, Verkehrsplanung oktober 2010Sie können auch lesen
